拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

11.1基本情況 11.2業(yè)主簡介 21.3編制依據(jù)及研究范圍 21.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31.5簡要結(jié)論 42項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 52.1項(xiàng)目建設(shè)背景 52.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 3項(xiàng)目市場分析 3.1項(xiàng)目定位 3.2項(xiàng)目前景分析 4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 4.2建設(shè)規(guī)模 4.3主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 5項(xiàng)目場址條件 5.1建設(shè)場地現(xiàn)狀 5.2場地建設(shè)條件 6.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 6.2設(shè)計(jì)構(gòu)思 6.4建筑單體設(shè)計(jì) 6.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 6.6公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 6.6.5消防設(shè)計(jì) 7節(jié)能、綠化及環(huán)保 7.2綠化 8機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置 8.1項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu) 8.2項(xiàng)目人員配置 9項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 9.1建設(shè)工期 9.2建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 9.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 10工程招投標(biāo)方案 10.1招標(biāo)形式 10.2資質(zhì)要求 10.3招標(biāo)信息發(fā)布 11投資估算與資金籌措 11.1投資估算 11.2資金籌措 12經(jīng)濟(jì)評價(jià) 12.1經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法 12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 12.3財(cái)務(wù)評價(jià) 13社會(huì)評價(jià) 13.1社會(huì)效益 13.2社會(huì)影響分析 13.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 14結(jié)論與建議 14.2建議 1.1基本情況1.項(xiàng)目名稱：磁8地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目性質(zhì)：新建3.建設(shè)地址：重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村4.項(xiàng)目業(yè)主：重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司5.業(yè)主地址：沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園6.法人代表：楊楓總用地面積4273.4平方米(約6.4畝),總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積13500平方米，公共活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車庫及設(shè)備用房1500平方米。8.項(xiàng)目建設(shè)工期：20個(gè)月(2009.9—2011.4)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元，其中：工程費(fèi)用2965萬元(包括建安工程費(fèi)2745萬元，市政設(shè)施配套費(fèi)220萬元),工程建設(shè)其他費(fèi)用1670萬元，預(yù)備費(fèi)226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費(fèi)用52萬元。資金來源：企業(yè)自籌資金1580萬元，占總投資的31%;申請銀行貸款3500萬元，占總投資的69%,銀行貸款償還資金來源全部為當(dāng)?shù)刎?cái)政資金。本項(xiàng)目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，該公司由沙坪壩區(qū)人民政府于2007年12月組建，注冊資本金5億元人民幣，是沙坪壩區(qū)國資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，是具有獨(dú)立法人資格的國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍為土地整治儲(chǔ)備及存量建設(shè)用地開發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、社會(huì)公益項(xiàng)目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資。主要負(fù)責(zé)沙坪壩西部地區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺之一。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。1.3編制依據(jù)及研究范圍1.《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實(shí)施方案的通知》(沙委發(fā)〔2008〕10號文);2.重慶磁器口歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃與設(shè)計(jì)；6.業(yè)主提供的區(qū)域及園區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料；7.本項(xiàng)目適用的國家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評價(jià)等。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號計(jì)量單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總建設(shè)用地面積約6.4畝2居住人數(shù)人每戶按3.2人計(jì)算3總建筑面積住宅建筑面積全部為安置房商業(yè)面積可對外發(fā)售管理與公共活動(dòng)用房底下車庫及設(shè)備用房4停車泊位個(gè)地面?zhèn)€地下個(gè)5容積率6綠地率%7建設(shè)工期個(gè)月二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入萬元其中：自籌資金萬元占總投資31%銀行貸款萬元占總投資69%2銷售收入萬元3銷售稅金及附加萬元4利潤總額萬元1.5簡要結(jié)論本項(xiàng)目所在地位于歷史文化旅游區(qū)磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。項(xiàng)目建成后，將為240多拆遷戶提供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。因此本項(xiàng)目具有較好的在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到4666萬元，本工程屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持保持2項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了巨大成就。2000年開始，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長直接推動(dòng)了人均GDP的高速增長。雖然在05年和06年連續(xù)出現(xiàn)了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年間的平均增幅更是達(dá)到14.13%,超過GDP同期平均增幅(13.82%)(圖2-1),直轄十年，市人均GDP增長兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加1倍多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。圖2-11998年—2007年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。預(yù)計(jì)到2010年，人均GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到18000元，年均增幅保持在10%左右。到2020年，力爭達(dá)到人均8000美元以上，重慶即邁入小康社會(huì)。收入是消費(fèi)和投資的前提，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購買能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動(dòng)了國民消費(fèi)需求對各行業(yè)的刺激，極大地推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2008年重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響，GDP增速放緩，前三季度重慶GDP3419.56億，同比增長15.3%,預(yù)計(jì)2008年GDP增速在15%左右。2008年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11865元；人均消費(fèi)性支出為8346元,增速回落4個(gè)百分點(diǎn)。居民購買能力受到一定影響。但是隨著2008年10月出臺的國十條政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對今后提高民眾信心，提振經(jīng)濟(jì)起到極大的推動(dòng)作用。從國家擴(kuò)大內(nèi)需效果來看，全國2009年經(jīng)濟(jì)增長保8有望，重慶市前三季度增長率達(dá)到12%.5,發(fā)展勢頭強(qiáng)勢。因此基于重慶歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂觀預(yù)計(jì)在2009之后一段時(shí)期，重慶乃至全國范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。2.1.2主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃慶市城市總體規(guī)劃(2005—2020)》提出了“一城五片、多中心組團(tuán)式”為一個(gè)城市中心和六個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶CBD地區(qū)，六個(gè)城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永(即西部新城)、2005版城市總體規(guī)劃在98版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個(gè)方向的擴(kuò)展，跨過內(nèi)環(huán)線向北拓展。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為338平方公里。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒有大山大水的地形阻隔，擁有機(jī)場、碼頭、火車站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時(shí)可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢，有較強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相2.向西拓展跨過中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為293平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問題較大。如今過山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入全面建設(shè)階段。跨過銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為390平方公里。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入較大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn)離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設(shè)活動(dòng)限制條件較多，發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動(dòng)力較差。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。4.向南拓展跨過內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為79平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。因此，重慶主城區(qū)面積由原來的600平方公里放量為2737平方公里。都市圈面積由原來的2500平方公里放量為5473平方公里。2.1.3磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開發(fā)建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展，2007接待游客量近925萬人次，已成為全市名副其實(shí)的旅游大區(qū)。磁器口作為重慶的“歷史文化名片”,旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng)。磁器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。在政府的大力保護(hù)、開發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見表2-1。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過當(dāng)前水平。年份人數(shù)(萬人)雖然擁有400多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見，即“有人氣、有市氣但缺財(cái)氣”;社會(huì)效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長方式上表現(xiàn)為“高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率”。究其原由，結(jié)點(diǎn)在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費(fèi)需求。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對如此豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。同時(shí)古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近1公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費(fèi)人群的流失，而這一層次的消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力之一。鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在5-10年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.1.4本項(xiàng)目提出的理由為進(jìn)一步提高改善人民群眾的生活居住條件，2008年重慶市對主城區(qū)1100多萬平方米實(shí)施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成786萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。另外，2009年重慶將會(huì)啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從2009年到2010年，改造的面積起碼達(dá)到過去5年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級，至少讓10萬戶市民受益。目前重慶城市改造的速度迅速加快。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點(diǎn)是圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點(diǎn)比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個(gè)方面的地塊。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過大等問題之間的矛盾。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、并很好實(shí)施完成的根本目標(biāo)。2006年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國家4A級旅游景區(qū)的稱號，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，2010年前，將磁器口要打造成為國家歷史文化名鎮(zhèn)。10年內(nèi)，古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地32.5公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。”根據(jù)2008年5月1日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。本項(xiàng)目地塊位于國道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn)——磁器口對面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級。因此本項(xiàng)目的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計(jì)劃，一方面滿足、對應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項(xiàng)目的宏觀建設(shè)背景十分利于項(xiàng)目的推進(jìn)。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰212國道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。2.2.2可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居住條件。基于以上種種原因，通過本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。2.2.3盤活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來說，是一種資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤活了周邊大面積“城中村”土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。2.2.4促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象“文化”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而“千年古鎮(zhèn)磁器口”更是王牌中的王牌。磁器口的“古”必然對周邊的建筑風(fēng)貌提出了“古”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項(xiàng)目處于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對擴(kuò)散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。3項(xiàng)目市場分析3.1.1項(xiàng)目目標(biāo)定位鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)(1)通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象；(2)通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條(3)順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)(4)充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化利用；3.1.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè)+臨街商業(yè)為臨街一層門面，主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時(shí)在商業(yè)二層及安置房下面配以一定比例的小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房，以滿足小區(qū)內(nèi)管理、活動(dòng)需求。住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。3.2項(xiàng)目前景分析項(xiàng)目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛，2008年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù)計(jì)今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項(xiàng)目商業(yè)的光明市場前景的穩(wěn)定保障。3.2.1項(xiàng)目臨街商業(yè)市場前景分析磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約700米，均為2-3層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺，旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強(qiáng)有力保證。預(yù)計(jì)消費(fèi)人1.磁器口旅游客源2.本地附近居民3.兩側(cè)道路過客及其他本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場中高檔消費(fèi)市場缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營者前來。因此本項(xiàng)目的商業(yè)若是自主經(jīng)營，則人氣旺盛，生意興隆；若對外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場前景很好。3.2.2項(xiàng)目住宅前景分析根據(jù)與磁8地塊所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項(xiàng)目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模4.1建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目是磁8地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面。總用地面積4273.4m2(約6.4畝)?？偨ㄖ娣e16347m2(地上建筑面積14847m2,地下建筑面積1500m2),其中住宅建筑面積13500平方米，小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車庫及設(shè)備用房1500平方米。4.3主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)總用地面積4273.4m2(其中：地上建筑面積地下建筑面積其中：住宅13500m2商業(yè)547m2管理及公共活動(dòng)用房地下車庫及設(shè)備用房停車泊位50個(gè)其中：地上停車位10個(gè)地下停車位40個(gè)道路及活動(dòng)場地綠化面積容積率可容納住戶240戶5項(xiàng)目場址條件5.1建設(shè)場地現(xiàn)狀擬建地點(diǎn)：位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。場地描述：本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū)磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。場地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。項(xiàng)目總用地面積4273.4m2(約6.4畝)。5.2場地建設(shè)條件沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山，幅員面積396.2平方公里。磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂山海拔高度在550～650米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔680.25米。該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢—重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。第四系地層零星分布，為最新地層。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。3.地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明：擬建地塊內(nèi)未見崩、滑、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設(shè)可能誘發(fā)的地址災(zāi)害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小～中等，危險(xiǎn)性小~中等。用地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。4.氣候氣象沙坪壩區(qū)屬于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在5-9月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān)，從全年平均情況來看，污染系數(shù)較大的NW至E方位，又以NW、N、E方位最大。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測結(jié)果氣象參數(shù)為：年平均氣溫極端最高氣溫極端最低氣溫平均相對濕度年均降雨量1082.9mm年均日照時(shí)數(shù)1314天無霜期341.6天平均風(fēng)速1.6m靜風(fēng)頻率17.5%冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為22%主導(dǎo)風(fēng)N-NE沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北暗、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。嘉陵江在重慶境內(nèi)長153.8km,流域面積8164km2,據(jù)北暗水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為44800m3/s,多年平均流量為2120m3/s;最高水位208.17m,最低水位176.531m,多年平均水位179.64m。6.施工條件施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染可見，項(xiàng)目建設(shè)地的各項(xiàng)條件滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營的需要，無明顯不支持項(xiàng)目的因素。6.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》,針對磁8地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級，美化(1)文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。(2)合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。(3)統(tǒng)一性：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。(4)人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設(shè)土地利用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。(1)協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。(2)生態(tài)性原則：通過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿足開發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個(gè)具有良好居住環(huán)境。(3)經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。項(xiàng)目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到224米，最低只有202米，地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。道路設(shè)計(jì)力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計(jì)堅(jiān)持綠地最大化原則，營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。由于地塊內(nèi)有一條110KV高壓線穿過，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。具體布置見圖6-1。安置在主入曰安置在主入曰地下車庫入口活動(dòng)場地商業(yè)二類居住用施圖6-1項(xiàng)目平面布局6.4建筑單體設(shè)計(jì)住宅建筑均為30層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元8戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢，最大程度地利用景觀資源。建筑立面設(shè)計(jì)遵循磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃，采用仿明清古建筑風(fēng)格，做到與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶的影響降至最小。并在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)的同時(shí)有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強(qiáng)調(diào)體塊穿插，虛實(shí)對比、簡約大氣、層次分明，利用色彩對比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實(shí)淳樸的生活風(fēng)貌。住宅建筑為一棟，為軸對稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為857平方米，東西長37米，南北向32米，均為30層高層建筑，各棟由兩排相對獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取2梯8戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急逃生樓梯。安置房戶型有：序號戶型套數(shù)占比135-40平方米12戶240-50平方米36戶355-60平方米43戶460-70平方米149戶合計(jì)240戶6.4.2商業(yè)門面商業(yè)門面為臨212國道建筑底層門面，沿街長度大約66米，進(jìn)深8.3米。商業(yè)面積共計(jì)547平方米。6.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)(1)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50010-2002);(2)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50003-2001);(3)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009-2001);(5)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50007-2002);(6)《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》(JGJ3-2002);(7)《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》(JGJ3-2002)。建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組：6度，一組(3)臥室、客廳等(4)廚房、衛(wèi)生間(5)樓梯：住宅消防疏散樓梯(6)挑出陽臺(7)屋面：一般上人屋面2.0kN/m2種植屋面按實(shí)際情況考慮(8)消防車道20.0kN/m2(9)設(shè)備房.電梯機(jī)房7.0kN/m2(10)其它均應(yīng)按國家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行4.結(jié)構(gòu)類型及材料住宅30層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有1-2層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻結(jié)構(gòu)，共同承受水平荷載。主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土C25～C45;鋼材HPB235,1型冷軋扭鋼筋，本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。6.6公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案1)水源本工程屬沙坪壩自來水廠供水范圍，小區(qū)進(jìn)水由地塊周邊道路市政給水管引入，進(jìn)水管管徑不小于DN200mm。2)用水量商業(yè)門面：5L/m2.d7m3/d道路及綠化1.5/m2.d4m3/d用水量：并考慮10%不可預(yù)見用水，日均用水量180m3/d,日最高用水量430m3/d。3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。4)排水量污水量：按生活給水量的85%計(jì)算，每天排放污水量約153m3。雨水量：按重慶市暴雨公式計(jì)算，即：其中P=2年，地面逕流系數(shù)取0.75。雨污水均采用暗管(溝)組織排放，污水管管徑為d300-d700mm,雨水管管徑為d300-d1100mm,分別排入小區(qū)雨污水管。5)污水處理小區(qū)、商業(yè)門面，酒店等生活污水先采用標(biāo)準(zhǔn)化糞池處理，必須達(dá)標(biāo)后方能排放至市政污水管；商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必須經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管。6.6.2電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)1)民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ/T16-92);(已過期)2)10kV及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50053-94);3)建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50057-94)(2001版);4)低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50054-95);5)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50096-1999);小區(qū)附近有一間10kV開閉所，可直接引入。2)荷載指標(biāo)及負(fù)荷估算70平方米住戶按每戶6kw計(jì)算，60平方米左右住戶按照每戶5kw計(jì)算，45平方米住戶按照每戶4kw計(jì)算，商業(yè)門面每百平方米按10kw計(jì)算，酒店每個(gè)客房按4kw計(jì)算，公共建筑按照30W/平方米計(jì)算，道路按照2W/平方米計(jì)算。負(fù)荷指標(biāo)及負(fù)荷估算變壓器70平方米住戶60平方米住戶45平方米住戶商業(yè)門面道路及其他小計(jì)乘K2=0.9無功補(bǔ)償補(bǔ)償后配電變壓器選擇經(jīng)測算，項(xiàng)目變壓器總負(fù)荷為422kva,項(xiàng)目擬采用一臺500kva干式變壓器，另外備用一臺315kva變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。根據(jù)功能不同，本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明4)電纜敷設(shè)小區(qū)、商業(yè)等室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以部分直接埋地敷設(shè)。穿越道路和入戶時(shí)穿鋼管保護(hù)。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設(shè)等方式。由建筑物引至室外去的電纜，通過墻上預(yù)埋的鋼管引出，并做好防水處理。5)防雷接地小區(qū)建筑均為二類防雷建筑，按規(guī)范對各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。保護(hù)接地型式采用TN-S制。1)通信普通住宅每戶考慮一門電話，商業(yè)門面按80平方米/門，另考慮10%富余量，約需電話280門。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房內(nèi)。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設(shè)備間與電話設(shè)備間共用。普通住宅每戶考慮一個(gè)電視接口，商業(yè)按每80平方米一個(gè)計(jì)算，另考慮10%富余量，項(xiàng)目約需電視用戶點(diǎn)280個(gè)。電視系統(tǒng)采用城市有線電視網(wǎng)，有線電視電纜由南側(cè)市政有線電視接口處引入，電話設(shè)備間與電話機(jī)房共用。3)弱電線路敷設(shè)弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主，個(gè)別地方采用直埋地敷小區(qū)共有住戶240戶，商業(yè)門面接近30多個(gè)。天然氣用量住戶按1m3/戶.日計(jì)，商業(yè)按10m3/戶.日計(jì)，并考慮10%不可預(yù)見用氣量，共計(jì)600m3/日。天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。就近接入市政天然氣管道接口，天然氣供應(yīng)壓力為0.2～0.4MPa。室外天然氣管道采用樹枝狀系統(tǒng)。室外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)至低壓后，經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅、商業(yè)、酒店等用戶使用，分別設(shè)置流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。室外天然氣管道采用無縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。管道采用加強(qiáng)級6.6.4采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)1、室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù)表6.-2序號單位數(shù)量備注1本地區(qū)氣象臺位置北緯29°35’東經(jīng)海拔m2室外計(jì)算干球溫度采暖℃4通風(fēng)冬季7夏季空調(diào)冬季2夏季3夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度℃4室外計(jì)算相對濕度冬季最冷月月平均%夏季最熱月月平均5室外計(jì)算風(fēng)速冬季平均夏季平均6主導(dǎo)風(fēng)向及頻率7大氣平均壓力2、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)地下車庫和設(shè)備用房產(chǎn)生的廢氣和余熱需通過機(jī)械通風(fēng)排至室外，其系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)共享。系統(tǒng)劃分及組成詳見消防專篇中的防排煙設(shè)計(jì)。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下：換氣次數(shù)表6-3房間類型換氣次數(shù)地下車庫6次/小時(shí)變配電室8次/小時(shí)水泵房6次/小時(shí)住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理，廚房采用變壓式排風(fēng)道進(jìn)行排柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。6.6.5消防設(shè)計(jì)1、建筑消防項(xiàng)目住宅為30層的高層建筑，為一類高層建筑，適用《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。每個(gè)建筑單元設(shè)一個(gè)防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。消防電梯前室面積均大于6.0m2,均有直接的自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓梯間的門均為向疏散方向開啟的可自行關(guān)閉的乙級防火門，設(shè)備管井的門為丙級防火門，所有地下室與地上層共用的樓梯間均在首層與地下或半地下層的出入口處設(shè)置耐火極限不低于2.00h的隔墻和乙級防火門隔開，并設(shè)有明顯標(biāo)志。小區(qū)的停車大部分采用地下車庫的方式，地下停車庫設(shè)自動(dòng)噴淋，防火分區(qū)之間以防火墻及復(fù)合防火卷簾分隔，每個(gè)防火分區(qū)均有不少于兩個(gè)人流疏散出口。所有設(shè)備用房與地下車庫及疏散前室之間的門均為甲級防火門。其余用于疏散口的門均為乙級防火門，并向疏建筑內(nèi)的防火墻采用頁巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機(jī)房的墻體均采用加氣砼(或頁巖磚)砌筑，其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。電纜井、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵(鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂料)。耐火極限不小于3h。水源：為城市自來水，采用生活和消防合一制供水，進(jìn)水管1條，管徑為150mm。室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)，干管管徑為150mm。消火栓沿道路布置，間距不大于120m。室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車庫設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。在儲(chǔ)油間設(shè)置七氟賓烷氣體滅火系統(tǒng)。其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級及功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅不具備自然排煙條件的地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)共用一套管道和風(fēng)機(jī)。每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不超過2000m2,且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出的不小于0.5m的梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于6次/小車庫無直接通向室外的汽車疏散口的防煙分區(qū)，同時(shí)設(shè)置進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)，且送風(fēng)量不小于排風(fēng)量的50%。不具備自然排煙條件的地下室均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機(jī)的排風(fēng)量為：擔(dān)負(fù)一個(gè)防火分區(qū)時(shí)，按每平方米不小于60m3/h計(jì)算，但單臺風(fēng)機(jī)的最小排煙量不小于7200m3/h;擔(dān)負(fù)兩個(gè)或兩個(gè)以上防煙分區(qū)時(shí)，按最大防煙分區(qū)面積每平方米不小于120m3/h計(jì)算。地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)，并設(shè)于機(jī)不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。不具備自然排煙條件的內(nèi)走廊采用機(jī)械排煙，排煙量按60m6、消防電氣本工程消防保護(hù)等級確定為一級，消防控制室設(shè)在住宅樓。消防用電設(shè)備由變電所及發(fā)電機(jī)分別提供電源，發(fā)電機(jī)房設(shè)在住宅樓，報(bào)警系統(tǒng)另配UPS電源。6.6.6防雷安全設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)防雷，利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。屋面敷設(shè)避雷帶，共用天線避雷針保護(hù)，利用結(jié)構(gòu)鋼筋作引下線，并利用建筑物混凝土基礎(chǔ)鋼筋作為自然接地體。為防側(cè)擊雷，從30m以上每三層設(shè)置均壓環(huán)，所有金屬門窗均應(yīng)與作防雷引下線的鋼筋連通。防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣安全接地以及其它需要接地的設(shè)備，均共用接地裝置，接地電阻不大于1歐。為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房內(nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。在游泳池、衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)結(jié)。7節(jié)能、綠化及環(huán)保3.公用等專業(yè)提供的相關(guān)資料；4.節(jié)能專業(yè)有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)等。7.1.2設(shè)計(jì)范圍主要是項(xiàng)目各建筑物和構(gòu)筑物的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計(jì)。7.1.3主要節(jié)能措施1.項(xiàng)目外墻以降低太陽光輻射的吸收的顏色設(shè)計(jì)。門窗選用密閉性能好的塑鋼材料制品，門窗玻璃考慮采用中空玻璃。2.給排水節(jié)能設(shè)計(jì)選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式，控制最不利用水器具處的水壓不超過0.35Mpa。3.電氣節(jié)能設(shè)計(jì)合理選擇導(dǎo)線，減少線路損耗。燈具選用高校、節(jié)能燈具，所有氣體放電燈及節(jié)能燈均要求公路因數(shù)≥0.9。采用智能燈光控制系統(tǒng)，對公共照明分回路定時(shí)控制。綠化具有美化環(huán)境、減少污染和噪聲的功能。本項(xiàng)目規(guī)劃擬采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在小區(qū)西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同時(shí)對小區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時(shí)，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，給居民一個(gè)優(yōu)美的休憩場所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年四季均有良好的觀賞效果。另外，要同時(shí)妥善安排好綠化與地下管線的關(guān)系。項(xiàng)目所在地塊現(xiàn)狀主要為住宅用地，有少量工廠企業(yè)和商業(yè)門面，項(xiàng)目周邊無大型廠礦及污染源，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無粉塵、工業(yè)廢氣污染，有部分生活廢氣排放，對項(xiàng)目區(qū)空氣有一定的影響，但項(xiàng)目區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量總體良好。2.地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)東側(cè)臨清水溪河，當(dāng)?shù)匾延谐鞘形鬯幚砑芭潘到y(tǒng)，會(huì)使污水經(jīng)處理后流入清水溪河，對地下水和清水溪河的影響不是很3.聲環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無明顯噪音來源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。項(xiàng)目區(qū)主要為建筑用地，現(xiàn)已規(guī)劃和開發(fā)成城市用地。場地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，生態(tài)環(huán)境較為簡單，不敏感。7.3.2施工期和營運(yùn)期的主要污染1、施工期主要污染源施工期的噪聲是建筑工程敏感的環(huán)境問題之一，主要來源于不同施工階段的各類施工機(jī)械和工具的使用，包括：土石方施工階段：挖掘機(jī)、裝載機(jī)、推土機(jī)、運(yùn)輸車輛等?；炷翝仓A段：混凝土攪拌機(jī)(運(yùn)輸車輛)、振搗棒等。結(jié)構(gòu)施工階段：地泵、汽車泵、混凝土攪拌車、振搗棒、支拆模板、搭拆鋼管腳手架、模板修理、電鋸、外用電梯等。裝修及機(jī)電設(shè)備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電主要包括施工廢水、雨水等。施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。包括各類燃料動(dòng)力機(jī)械作業(yè)時(shí)排放的燃油廢氣以及施工中的二次揚(yáng)塵。施工作業(yè)場地近地面空氣中TSP可達(dá)1.5—3.0mg/m3。4)固廢主要是土石方工程及混凝土澆筑中產(chǎn)生的廢棄土石和施工廢料等。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項(xiàng)目的固廢以施工人員的生活主要包括：土石方施工、現(xiàn)場攪拌、裸露土地、建筑垃圾的存放運(yùn)輸、鍋爐、廚灶等產(chǎn)生的易散落、易飛揚(yáng)細(xì)顆粒材料。2、營運(yùn)期主要污染源項(xiàng)目建成后，建筑物配備的機(jī)電設(shè)備如柴油發(fā)電機(jī)、通風(fēng)機(jī)、水泵等工作時(shí)會(huì)帶來一定的噪聲污染，其噪聲源強(qiáng)介于65-95dB;片區(qū)主要的道路212國道、磁童路等交通噪聲，以及商業(yè)門面經(jīng)營所帶來的噪音將對本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。項(xiàng)目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的車輛清洗、綠化、道路清洗水和不可預(yù)見水。項(xiàng)目建成后，進(jìn)出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對環(huán)境造成一定影響。主要為生活廢棄物。7.3.3環(huán)境保護(hù)措施1、施工期環(huán)境保護(hù)1)噪聲根據(jù)GB12523-90《建筑施工場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》,施工階段不同，噪聲限值也不同。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為55dB,因此，應(yīng)提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備的施工機(jī)械，建立健全控制噪聲的管理制度，對噪聲進(jìn)行監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時(shí)、有效地采取控制措施。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產(chǎn)生，隨施工的結(jié)束而消失，但由于噪聲較強(qiáng)，且日夜連續(xù)工作，將會(huì)對周圍聲學(xué)環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響，極易引起人們的反感，應(yīng)予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：①采用較先進(jìn)的、噪聲較小的施工設(shè)備，并加強(qiáng)維護(hù)和保養(yǎng)，以降低聲源聲級；②施工盡量在白天進(jìn)行；③將有固定工作地點(diǎn)的施工機(jī)械應(yīng)盡量設(shè)置在距居民區(qū)較遠(yuǎn)的位置，并采取適當(dāng)?shù)姆忾]和隔聲措施；④高、中考前半個(gè)月，禁止非搶險(xiǎn)搶修且產(chǎn)生噪聲污染的夜間施工作業(yè)。施工場界噪聲的控制應(yīng)達(dá)到《建筑施工場界噪聲限值》施工期產(chǎn)生的含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管，建議修建隔油池、沉砂池，施工期廢水經(jīng)隔油、沉淀后排放。3)廢氣為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。4)固廢施工期應(yīng)對固體廢棄物的產(chǎn)生、排放、收集、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、利用、處置的全過程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不僅應(yīng)著眼于對已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行處置，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)不產(chǎn)生、少產(chǎn)生固體廢棄物和對已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行綜合利用，以實(shí)現(xiàn)固體廢料的“減量化、資源化、無害化”。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產(chǎn)生的棄土和施工廢料應(yīng)運(yùn)往指定的地點(diǎn)填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環(huán)保部門統(tǒng)一處置等?？刹捎矛F(xiàn)場設(shè)置圍擋，實(shí)施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。2、營運(yùn)期的環(huán)境保護(hù)選用高效低噪及振動(dòng)小的設(shè)備，振動(dòng)設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。通風(fēng)機(jī)等振動(dòng)設(shè)備與管道連接處設(shè)軟接頭、減振支、吊架，水泵基礎(chǔ)加減振墊。通過這些措施，可以有效的減少營運(yùn)期機(jī)電設(shè)備噪聲對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響。噪聲控制參照《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB12348—90)執(zhí)行。所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。污水處理工藝流程：生活污水→沉砂隔油池→厭氧酸化池→二級平時(shí)地下車庫設(shè)通風(fēng)風(fēng)機(jī)，車庫內(nèi)排氣經(jīng)豎井引至樓頂排放，對空氣環(huán)境的影響不大；如小區(qū)內(nèi)提供餐飲服務(wù)，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環(huán)境的影響很小。油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB18483—2001)的要求，即排放濃度應(yīng)不高于2.0mg/m3。4)固廢生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點(diǎn)，城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。7.3.4環(huán)境影響評價(jià)項(xiàng)目建成后，經(jīng)所采取的污染物防治措施后，生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)排放長江，廢水中主要污染物大幅度減少，對地表水長江影響不大；生活垃圾通過小區(qū)物業(yè)管理部門定期對垃圾袋裝收集，清運(yùn)到指定垃圾處理場，對區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生影響不大。8機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置8.1項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)公司設(shè)董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，董事會(huì)下設(shè)總經(jīng)理1名，總經(jīng)理下設(shè)分管工程建設(shè)、房屋銷售及物業(yè)管理的副總經(jīng)理各1名，同時(shí)還設(shè)置分管財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)總監(jiān)1名。副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門。具體如下：工程造價(jià)管理工程造價(jià)管理工合同管理及物業(yè)經(jīng)營部計(jì)劃管理設(shè)計(jì)規(guī)劃工程管理營銷手續(xù)、客戶服前期策劃財(cái)審部財(cái)務(wù)審計(jì)會(huì)計(jì)核算人力資源管理行政管理施工部營銷部綜合部8.2項(xiàng)目人員配置8.2.1工程建設(shè)管理方式項(xiàng)目部是由公司組建并領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)。它是開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的的施工管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工全過程施工管理的工作，既是公司某一開發(fā)項(xiàng)目的管理層，又對各外包單位負(fù)有管理和服務(wù)的雙重職能。8.2.2項(xiàng)目部組織形式及人員設(shè)置□項(xiàng)目經(jīng)理1人□工作班子：設(shè)土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、成本控制組、后勤組□土建組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、物資供應(yīng)□設(shè)備安裝組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、物資供應(yīng)□成本控制組下設(shè)預(yù)決算、合同管理、招投標(biāo)□后勤組下設(shè)資料歸檔、手續(xù)辦理□工程技術(shù)部主管土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、后勤組，經(jīng)營計(jì)劃部主管成本控制組?？诓捎貌块T控制式項(xiàng)目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門職能分工，對應(yīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，由部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目管理。9項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度9.1建設(shè)工期參考建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程度、施工條件和使用要求等情況，項(xiàng)目建設(shè)總工期計(jì)劃按20個(gè)月控制(自2009年9月起計(jì))。9.2建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃2010年2月前：完成工程建設(shè)前期手續(xù)辦理、征地拆遷、場地平整與地災(zāi)防治工程、施工圖設(shè)計(jì)和施工準(zhǔn)備。2010年3月-2010年4月：完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開始主體2010年5月—2010年12月：主體工程全部竣工；開工室內(nèi)裝飾工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程；完成水電工程的70%、裝飾工程的60%、設(shè)備安裝工程的70%。2011年1月-2011年3月：完成余下的水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等。2011年4月底驗(yàn)收投入使用。9.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表根據(jù)以上進(jìn)度計(jì)劃要求，結(jié)合工程各施工建設(shè)階段工程量和復(fù)雜程度，對建設(shè)時(shí)序做出安排，并使各階段工作相互銜接。本項(xiàng)目業(yè)主將根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》,對項(xiàng)目的工程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號令以及重慶市有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，組織完成招投標(biāo)工作。本項(xiàng)目擬采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)工作。由項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、重要設(shè)備(如空調(diào)機(jī)組、電梯)供應(yīng)商、大宗材料供應(yīng)商(如商品混凝土、鋼材)進(jìn)行公開招標(biāo)確定。設(shè)計(jì)單位：甲級工程監(jiān)理單位：甲級。建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先。重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國內(nèi)供應(yīng)商。10.3招標(biāo)信息發(fā)布根據(jù)原重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)貫徹國家《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》的實(shí)施意見，依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告必須同時(shí)在指定的報(bào)紙和信息網(wǎng)絡(luò)媒介上發(fā)布。指定的報(bào)紙為《重慶商報(bào)》,指定的信息網(wǎng)絡(luò)為《重慶經(jīng)濟(jì)信息本項(xiàng)目的招標(biāo)信息將分別在上述兩種媒體上同時(shí)發(fā)布。10.4招投標(biāo)工作組織項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)工作。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評標(biāo)等工作。參與公開投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不得少于3家，工程施工單位不得少于5家，工程監(jiān)理單位不得少于3家，供應(yīng)商不得低于3家。本項(xiàng)目投資估算范圍涉及前期準(zhǔn)備、場地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其本報(bào)告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。主要對本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi)用進(jìn)行測算，并對項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地拆遷安置費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。(1)各級政府主管部門頒發(fā)的文件。(2)項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料。(3)《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算編制規(guī)定》(渝建發(fā)[2006]47號)、《重慶市建筑工程概算定額》(2006年)、《重慶市市政工程概算定額》(2006)、《重慶市安裝工程概算定額》(2006)、類似工程估算指標(biāo)及現(xiàn)行市場材料價(jià)格等資料。(4)國家有關(guān)主管部門規(guī)定的取費(fèi)類別和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的土建、公用工程的投資估算指標(biāo)。(1)土地拆遷安置費(fèi)用本次項(xiàng)目(6.4畝)范圍內(nèi)安置房用來原地安置整個(gè)磁8地塊(28.4畝)201拆遷戶，以及附近地塊的39異地拆遷安置戶。本項(xiàng)目占用土地拆遷安置成本按照平均分?jǐn)偟脑瓌t計(jì)算，即按照整個(gè)磁8地塊(28.4畝)總拆遷安置成本進(jìn)行均攤。磁8地塊約有380拆遷戶，有原地安置、貨幣安置、現(xiàn)房安置及期房安置4種安置方式。根據(jù)重慶市拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主提供的相關(guān)拆遷統(tǒng)計(jì)資料，整個(gè)磁8地塊其中主要安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：①拆遷戶人均補(bǔ)償面積不得低于15平方米/人，拆遷面積低于最低標(biāo)準(zhǔn)的，安置面積應(yīng)補(bǔ)足。②對于提前搬遷的，給與10000-30000元/戶的特別獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。③貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)胤績r(jià)平均水平，約3500元/平方米。④期房安置與現(xiàn)房安置方式的拆遷面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比貨幣安置補(bǔ)(2)工程建設(shè)前期費(fèi)用工程建設(shè)前期費(fèi)用主要包括策劃費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等，各項(xiàng)收費(fèi)均按照相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件或行業(yè)平均水平計(jì)取。前期費(fèi)用總計(jì)813萬元。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元，其中：工程費(fèi)用2965萬元(包括建安工程費(fèi)2745萬元，市政設(shè)施配套費(fèi)220萬元),工程建設(shè)其他費(fèi)用1670萬元(包括拆遷安置費(fèi)用856萬元，前期費(fèi)用814萬元),預(yù)備費(fèi)226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費(fèi)用52萬元。有關(guān)計(jì)算和金額詳見附表1《總投資估算表》。資金來源：企業(yè)自籌資金1580萬元，占總投資的31%;申請銀行貸款3500萬元，占總投資的69%。12.1經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法(1)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)以原國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)為依據(jù)；(2)本項(xiàng)目成本、效益等方面的財(cái)務(wù)測算，按財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)；(3)本項(xiàng)目稅金測算，按國家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為測(1)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)以動(dòng)態(tài)分析為主，并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；以定量分析為主，定性分析為輔的原則；(2)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)在計(jì)算期內(nèi)的銷售價(jià)格及成本，均不考慮通(3)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循收入與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則；3.評價(jià)方法本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)按新建項(xiàng)目的評價(jià)方法進(jìn)行效益分析和測算。本項(xiàng)目為拆遷該贊哦啊項(xiàng)目，住房不存在銷售環(huán)節(jié)，只有少量商業(yè)需要對外銷售，可在完工后不久即可售畢。故將計(jì)算期設(shè)定為項(xiàng)目的建設(shè)工期，即15個(gè)月。2.銷售(或租賃)內(nèi)容及面積總建筑面積16347m2(除去住宅13500m2)其中可銷售內(nèi)容如下：商業(yè)面積：547m2項(xiàng)目投入費(fèi)用由項(xiàng)目工程建設(shè)投資和經(jīng)營費(fèi)用兩部分組成用?！豕こ探ㄔO(shè)投資5028萬元期間費(fèi)用52萬元，其中：管理費(fèi)用39萬元，營銷費(fèi)用13萬元。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入費(fèi)用合計(jì)為5080萬元。商業(yè)銷售收入為438萬元。銷售收入及稅金測算詳見附表2《銷售收入及稅金測算表》。從以上評價(jià)結(jié)果可知，項(xiàng)目投資收不抵支，存在較大虧損.經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的具體數(shù)據(jù)及計(jì)算，詳見附表：附表1-1:《前期費(fèi)用表》本項(xiàng)目是重慶市沙坪壩區(qū)舊城改造的重要組成部分，其建設(shè)將為拆遷戶提供住房保障，有利于提升城市形象，有利于促進(jìn)瓷器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，并為其提供相關(guān)的商業(yè)配套。綜合分析該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，且有著明顯的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和極大的社會(huì)影響力。主要體現(xiàn)在：完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象；提升市民的人居質(zhì)量；增加社會(huì)有效需求，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。13.2社會(huì)影響分析可以推動(dòng)所在地段的城市建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)周邊公用設(shè)施的配套完善，提升當(dāng)?shù)卦芯用竦纳钯|(zhì)量；增加所在地區(qū)服務(wù)業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)；項(xiàng)目的建設(shè)，將增加對建材、設(shè)備、勞動(dòng)力的需求；□項(xiàng)目建成后，車流、人流都將增加，加大了環(huán)境衛(wèi)生的工作量；同時(shí)增大了對當(dāng)?shù)氐墓梅?wù)設(shè)施需求，但也有利于