某廣場物業(yè)管理方案

某廣場物業(yè)管理方案目錄CONTENTS一、概述二、目標(biāo)三、組織人事架構(gòu)及職責(zé)四、前期物業(yè)接管（一）、驗收期（二）、進駐期（三）、物業(yè)裝修與管理辦法（四）、日常服務(wù)事項五、經(jīng)營預(yù)測（一）、經(jīng)營收入（二）、經(jīng)營支出六、附錄（一）、基本籌備工作（二）、制度建立工作（三）、員工崗前培訓(xùn)（四）、綜合服務(wù)實施的準(zhǔn)備工作（五）、其他準(zhǔn)備工作

東方廣場位于東山縣西埔鎮(zhèn)國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

該項目占據(jù)開發(fā)區(qū)“龍頭”地段，是政府規(guī)劃開發(fā)重點的核心區(qū)塊，是連接新老城區(qū)的繁華交匯處，更是未來東山縣經(jīng)濟發(fā)展的中心。

物業(yè)管理是一個項目高品質(zhì)和售后服務(wù)的體現(xiàn)之一。

對于無論從地段、交通、規(guī)劃、配套、戶型等方面都領(lǐng)跑的東方廣場項目而言，更需要選擇高效、安全、周到、優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)代化的物業(yè)管理水平才能與之匹配。

二、目標(biāo)三、組織人事架構(gòu)及職責(zé)

物業(yè)管理行業(yè)屬微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。

因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織構(gòu)架要更加簡潔、實用，降低組織

內(nèi)耗及勞資成本等。

人事設(shè)置及職責(zé)：一人一崗，預(yù)計21名員工（按整個小區(qū)交付時設(shè)計）

1、管理處主任1名，具體把握管理處的大小事務(wù)，并配合開發(fā)商與業(yè)主之間溝通及人事調(diào)配。2、物業(yè)管理人員2名，具體處理整個小區(qū)的日常工作、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。3、水電維修人員2名，具體負責(zé)整個小區(qū)公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。4、安全保衛(wèi)隊長1名，具體負責(zé)。5、安全保衛(wèi)隊員8名，具體負責(zé)小區(qū)門衛(wèi)、巡更、車輛管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序、并配合物業(yè)管理完成相應(yīng)的日常工作。6、綠化人員1名，具體負責(zé)小區(qū)日常綠化養(yǎng)護、除蟲、除草、除物等。7、保潔人員6名，具體負責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)生保潔等。注：員工招聘后即由公司物業(yè)管理顧問進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門再加強培訓(xùn)。四、前期物業(yè)接管（一）、驗收期派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收（無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。物業(yè)接管驗收1、既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。2、是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收。3、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。4、房屋幢、戶號已經(jīng)有關(guān)部門確認。（二）進駐期

1、準(zhǔn)備工作

（1）、治安方面：小區(qū)四周綠籬或安裝防護攔；增設(shè)報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁合窗。

（2）、車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出；增設(shè)自行車、摩托車棚；加固架空層停車位。(如圖)（3）、垃圾清運：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運中轉(zhuǎn)站等。

（4）、樓道燈：改用節(jié)能燈（如觸摸、聲控或感溫等）。

（5）、分步購置辦公、護公、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工制服等。（6）、制定交房驗收流程。

（7）、印刷業(yè)主入住手冊。2、協(xié)調(diào)工作

（1）、與供電、供水單位及郵政局搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、

電等的供應(yīng)；

（2）、代業(yè)主與公司聯(lián)系安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主；

（3）、與廣播電視臺聯(lián)系，以便業(yè)主更好的申請數(shù)字電視的機頂盒；

（4）、與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦

理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系，入住時公告；3、交房現(xiàn)場布置進入準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，將對交房現(xiàn)場進行部署，提升氛圍:彩旗。橫幅?；ɑ?。背景音樂。安全護衛(wèi)立崗。巡更。迎接新業(yè)主入伙。4、建立業(yè)主、使用權(quán)人入住程序

由開發(fā)商發(fā)函

↓

辦理交房手續(xù)

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簽約

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交房5、辦理交房手續(xù)程序出示房款發(fā)票、交房通知書、產(chǎn)權(quán)人身份證、購房合同↓確認業(yè)主身份、繳清代墊代繳費用、半年的物業(yè)管理費↓物業(yè)公司同業(yè)主簽定業(yè)主合約↓由物業(yè)管理的人員帶業(yè)主去驗房

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。

現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備以及埋入地下和建筑內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。

物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。物業(yè)檔案的建立：（四）、日常服務(wù)管理1、房屋管理運作工作內(nèi)容：核對業(yè)主、裝修審核巡視、跟蹤監(jiān)督走訪回訪、熟悉、收費、財務(wù)工作要求：辦理裝修手續(xù)一天內(nèi)辦完，每天巡視、跟蹤監(jiān)督二遍，入伙裝修時間：8個小時/天，消滅裝修違章于未然，90%準(zhǔn)確符號規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變、無亂堆亂放、亂挖亂接、無違章裝修，做到房屋完好率95%，降低投訴率。無違章裝修、及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理的要求，提高業(yè)主滿意率。熟悉掌握小區(qū)的棟號、套數(shù)、面積、房號、業(yè)主姓名及家庭成員；熟悉辨認業(yè)主的車輛；提高收費率。3、房屋及公共設(shè)施維修、養(yǎng)護運作工作內(nèi)容：裝修審查、監(jiān)督。巡視、登記。維修公共部分及樓道的燈。養(yǎng)護道路停車場及供水、供電設(shè)備。工作要求：每天必須巡視小區(qū)內(nèi)公共部分設(shè)施設(shè)備用房并一一登記。每半年清洗一次二次供水水箱及化糞池、污水管。對于業(yè)主反映的事要24小時內(nèi)急時處理完畢并回訪業(yè)主。每二年粉刷一次公共部分的墻面。做到急修不過夜、小修補在24H內(nèi)、中修兩天、大修二天內(nèi)有回音。5、保潔管理工作項目：地面清潔二遍/天。（如圖四）樓道二遍/周。垃圾清運二遍/天。消殺滅鼠二次/周。公共部分清洗一遍/周。圖四工作標(biāo)準(zhǔn)：地面無雜物、垃圾、道路上無泥沙，無雜草、積水，單棚、樓道口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張?zhí)y堆，扶手無塵。生活垃圾日產(chǎn)日清，整潔無異味無污積，保潔率達到95%以上。五、經(jīng)營預(yù)測

為減輕業(yè)主的負擔(dān)，我公司將多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多

項措施，增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主

管申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為：棟號房屋類型市場指導(dǎo)價6#樓（1-2層）店面1.00元/㎡/月1-4#樓多層（住宅）0.45元/㎡/月5#-7#樓小高層（住宅）1.00元/㎡/月（一）、經(jīng)營收入

1、物業(yè)管理費：

應(yīng)收：356656.2元

預(yù)計收入：303157.8元（收費率85%）棟號房屋類型市場指導(dǎo)價平方數(shù)年總額1-3#樓多層0.45元/㎡18094.797711.44#樓多層0.45元/㎡3249.0417544.85-7#樓小高層/店面1.00元/㎡20116.68241400合計：///356656.2（二）、經(jīng)營支出

1、員工工資、獎金：138600元；

2、辦公費用：6000元（辦公、安保、綠化、保潔、消殺等）

3、維修保養(yǎng)費：2400元；（電梯、停車場）

序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計1主任11200元/月1200元2管理人員2800元/月1600元3水電維保人員2800元/月1600元4安保隊長11000元/月1000元/月5安保人員8750元/月6000元6綠化維護工1550元/月550元/月7保潔人員6550元/月3300元六、附錄（一）、基本籌備工作

基本籌備工作主要指管理處開辦計劃，通過購買、調(diào)配管理處日常運作

所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。具

體包括以下內(nèi)容：

1、辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機、復(fù)印機、機、文件柜

等）。

2、日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購、公章雕刻等）。

3、管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）。

4、護衛(wèi)、清潔等臨時工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有

需要，還應(yīng)考慮以上人員的伙食，如煤氣灶、煤氣罐等）。

5、維修保養(yǎng)工具的配置。

說明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實際情況，對以上計劃進行合理調(diào)整。

（二）、制度建立工作

健全的制度是管理處規(guī)范運作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各

項制度的健全工作，以公司管理部制定的《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本》為

指導(dǎo)，盡快完善管理處的各項規(guī)章制度。在制度未出臺之前，管理處可采取

召開專題會議、形成會議紀(jì)要的方法來臨時規(guī)范各項工作，一旦時機成熟，

就應(yīng)形成制度。具體實施包括以下幾個方面：

1、管理處各崗位的崗位職責(zé)。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部

門負責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。

2、管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、

財務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費管理、投訴管理、人事管理、維修

管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、

員工宿舍管理等。

6、管理處綠化管理工作手冊。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺帳、

各植物的習(xí)性及養(yǎng)護方法、各植物的養(yǎng)護計劃、各植物的養(yǎng)護記錄等。

7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括：常用號碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程

序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程

序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、新風(fēng)機防毒應(yīng)

急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、臺風(fēng)應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)

急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。

說明：管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對各綜合服務(wù)的工作手冊

進行相應(yīng)調(diào)整。

（三）、員工崗前培訓(xùn)

管理處要針對各崗位的特點，對管理處員工（包括正式工、外聘工、臨時工）的工作能力進行評估，有針對性的開展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個方面：

1、管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、

小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運載、弱電等）情況、甲方基本情

況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語等。

2、清潔工：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔工作程序。

3、保安員：各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及

消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等。

4、綠化工：綠化養(yǎng)護方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等。

說明：崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

3、綠化準(zhǔn)備工作：

（1）建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺帳。

（2）綠化崗位設(shè)置、排班等。

（3）按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化

工作任務(wù)。

（4）崗前培訓(xùn)。

4、設(shè)備準(zhǔn)備工作：

（1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員

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