老舊小區(qū)改造的特點(diǎn)及其帶來(lái)的機(jī)遇與問(wèn)題探討

老舊小區(qū)改造的特點(diǎn)及其帶來(lái)的機(jī)遇與問(wèn)題探討摘要：本文從多方面詳細(xì)論述了老舊小區(qū)改造的項(xiàng)目特點(diǎn)，最后提出了老舊小區(qū)改造的潛在機(jī)遇和存在問(wèn)題，認(rèn)為在政策的支撐下，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)規(guī)模大，且服務(wù)鏈條延伸蘊(yùn)藏企業(yè)轉(zhuǎn)型契機(jī)，有較好的發(fā)展前景，但同時(shí)，在配套的政策機(jī)制建設(shè)、企業(yè)綜合咨詢(xún)服務(wù)能力培育、標(biāo)準(zhǔn)體系完善等方面還需進(jìn)一步加強(qiáng)。關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造；城市更新；完整社區(qū)；改造提升1.老舊小區(qū)規(guī)劃改造原則老舊住宅改造要堅(jiān)持“科學(xué)發(fā)展、以人為本、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”的原則，在改造中要切實(shí)保障居民群眾的合法利益，借助改造一次性解決貧困人群的居住困難。同時(shí)，采用新技術(shù)、新材料、新工藝，進(jìn)行利舊改。堅(jiān)持市、區(qū)二級(jí)政府為主導(dǎo)，各負(fù)其責(zé)的原則。市政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、宏觀調(diào)控、指導(dǎo)監(jiān)督[1]。各區(qū)政府為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃，測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)盈虧，制訂具體實(shí)施方案，并在市政府的協(xié)調(diào)支持下組織項(xiàng)目招商引資，籌措改造資金，組織舊住宅區(qū)居民安置等。堅(jiān)持舊住宅區(qū)改造和市政道路、城市綠化、美化亮化工程相結(jié)合的原則。做到改造一片小區(qū)，打通一批道路，美化周邊環(huán)境，提升城市品位。堅(jiān)持依法運(yùn)作、確保社會(huì)穩(wěn)定的原則。實(shí)施面貌改觀、房屋修繕、快捷迅速的基礎(chǔ)設(shè)施改造等均要依照國(guó)家制定的法律、法規(guī)進(jìn)行，保證社會(huì)的穩(wěn)定。2.老舊小區(qū)改造特點(diǎn)2.1項(xiàng)目整體規(guī)模不大，但涉及內(nèi)容繁多根據(jù)當(dāng)前老舊小區(qū)改造提升項(xiàng)目的基本情況，目前老舊小區(qū)改造項(xiàng)目總投資在幾百萬(wàn)到幾千萬(wàn)元的比較多，項(xiàng)目整體規(guī)模不大。地區(qū)老舊小區(qū)改造工程采取改造和提升一起抓，因此所涉及的改造內(nèi)容與程度都更加豐富。不同項(xiàng)目改造內(nèi)容有所差異，涉及專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域非常廣泛，目前常見(jiàn)的改造內(nèi)容有房屋立面改造、架空管線規(guī)整、地下管網(wǎng)改造、路面改造、環(huán)境整治、公共空間改造、增設(shè)停車(chē)位、化糞池更換、增設(shè)安防設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施配建設(shè)管理提升等，有的項(xiàng)目會(huì)涉及房屋安全鑒定、屋面滲漏處理、電力增容、“一戶(hù)一表”改造、消防設(shè)施改造等，其他如建筑節(jié)能改造、抗震改造加固等目前還不多見(jiàn)。就老舊小區(qū)而言，日益加劇的人口老齡化決定了加裝電梯是地區(qū)老舊小區(qū)普遍需要考慮的問(wèn)題。2.2項(xiàng)目限制條件多，需要合理規(guī)劃與平衡雖然國(guó)家積極推動(dòng)建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制，但目前老舊小區(qū)改造項(xiàng)目主要還是依賴(lài)中央財(cái)政資金支持，能否順利申請(qǐng)到（足額）財(cái)政資金對(duì)項(xiàng)目能否推進(jìn)有直接的影響，而即使申請(qǐng)到中央資金支持，也不可能一次性解決老舊小區(qū)的所有問(wèn)題。除了資金條件，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造策劃與實(shí)施還要受到現(xiàn)狀空間條件的限制，根據(jù)全市老舊小區(qū)改造重點(diǎn)示范項(xiàng)目社區(qū)建設(shè)情況，當(dāng)前小區(qū)普遍都急需增加停車(chē)位、綠化面積、公共活動(dòng)空間、體育健身設(shè)施，配建社區(qū)服務(wù)設(shè)施等，但實(shí)際現(xiàn)狀是超過(guò)一半的小區(qū)無(wú)閑置空間。同時(shí)不同群體訴求又不同，需要綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、居民意愿等因素進(jìn)行合理規(guī)劃與合理平衡。2.3項(xiàng)目不確定因素多，對(duì)協(xié)調(diào)工作要求高老舊小區(qū)改造直接面對(duì)小區(qū)居民，因?yàn)榫用褚蛩貛?lái)的施工設(shè)計(jì)變更非常普遍。改造能否達(dá)到預(yù)期的效果，甚至項(xiàng)目能否順利實(shí)施，很大程度上取決于居民參與的熱情高不高、居民的意見(jiàn)能不能統(tǒng)一。據(jù)了解，改造實(shí)施效果好的項(xiàng)目前期征求居民意見(jiàn)的時(shí)間通常需要6～8個(gè)月甚至更長(zhǎng)。隨著項(xiàng)目包裝更加強(qiáng)調(diào)區(qū)域聯(lián)動(dòng)、資源共享，社區(qū)甚至街道之間互動(dòng)合作會(huì)越來(lái)越多。項(xiàng)目審批過(guò)程涉及住建、發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃、城市管理、行政審批服務(wù)等部門(mén)，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中還可能涉及水、電、氣、訊等不同的專(zhuān)營(yíng)單位，加上老舊小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)情況相對(duì)復(fù)雜，基礎(chǔ)資料缺失情況普遍，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的不確定因素很多，對(duì)協(xié)調(diào)工作要求非常高[2]。3.潛在機(jī)遇與問(wèn)題探討3.1潛在機(jī)遇（1）老舊小區(qū)改造有政策支撐且市場(chǎng)規(guī)模大。2020年11月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管網(wǎng)全文轉(zhuǎn)載王蒙徽部長(zhǎng)撰寫(xiě)的《實(shí)施城市更新行動(dòng)》，“城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期”。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容，早在2015年的中央城市工作會(huì)議上，就要求加快老舊小區(qū)改造，不斷完善城市管理和服務(wù)。2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，標(biāo)志著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作正式上升到國(guó)家政策層面。老舊小區(qū)改造市場(chǎng)規(guī)模和潛力巨大。隨著國(guó)家著力推進(jìn)“完整社區(qū)”和“綠色社區(qū)”建設(shè)[3]，結(jié)合社區(qū)建設(shè)，老舊小區(qū)改造拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大有效投資的潛力更大。（2）服務(wù)鏈條延伸蘊(yùn)藏企業(yè)轉(zhuǎn)型契機(jī)。與新建項(xiàng)目不同，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目目前仍主要依賴(lài)中央資金支持，項(xiàng)目前期策劃的水平和質(zhì)量直接影響到項(xiàng)目能夠順利獲得資金支持以及資金支持的額度，也很大程度上決定了能否順利立項(xiàng)真正成為項(xiàng)目。要吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，需要科學(xué)界定改造范圍和邊界，深入挖掘區(qū)域資源的同時(shí)，適當(dāng)轉(zhuǎn)讓運(yùn)營(yíng)權(quán)益，通過(guò)時(shí)間效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本的合理回報(bào)，也非常必要。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，從前期策劃到具體實(shí)施再到后期運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系更加緊密，工程咨詢(xún)服務(wù)的范圍從單純的工程建設(shè)階段向前后延伸，對(duì)企業(yè)整體策劃及綜合管理和協(xié)調(diào)能力要求更加突出，而從前述老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)看，無(wú)論在適用技術(shù)還是工程組織方式方面都需要?jiǎng)?chuàng)新，而這也給傳統(tǒng)建筑行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來(lái)很好的契機(jī)。3.2問(wèn)題探討（1）配套的政策機(jī)制需要進(jìn)一步健全完善。要吸引社會(huì)資本積極參與老舊小區(qū)改造，土地支持、存量資源利用等配套政策需要在科學(xué)深入研究的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善，必要時(shí)對(duì)現(xiàn)有政策機(jī)制進(jìn)行相應(yīng)突破。要結(jié)合“放管服”改革，精簡(jiǎn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，讓項(xiàng)目實(shí)施流程清晰、明確。通過(guò)營(yíng)造良好的政策環(huán)境，培育區(qū)域改造的內(nèi)生動(dòng)力，促進(jìn)老舊小區(qū)改造可持續(xù)和健康發(fā)展。（2）企業(yè)綜合咨詢(xún)服務(wù)能力需要著力培育。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目對(duì)企業(yè)整體策劃及綜合管理和協(xié)調(diào)能力要求更加突出，服務(wù)鏈條的延伸為企業(yè)帶來(lái)轉(zhuǎn)型發(fā)展契機(jī)的同時(shí)，也給傳統(tǒng)建筑行業(yè)企業(yè)提出了新的要求和挑戰(zhàn)。企業(yè)要從自己的行業(yè)定位出發(fā)，將重點(diǎn)放在培養(yǎng)并提高自己的咨詢(xún)服務(wù)能力上，并積極地對(duì)服務(wù)模式進(jìn)行創(chuàng)新。同時(shí)，主管部門(mén)也要把目光放在地區(qū)的整體產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)上，為企業(yè)提供必要的產(chǎn)業(yè)支持政策，為其創(chuàng)造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，從而指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行自主創(chuàng)新。（3）適應(yīng)改造需要的標(biāo)準(zhǔn)體系需要建立完善。新舊標(biāo)準(zhǔn)沖突、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不明是更新改造項(xiàng)目無(wú)法回避的普遍問(wèn)題，要客觀認(rèn)識(shí)更新改造項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，在確保安全和質(zhì)量的前提下，理性分析改造項(xiàng)目的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)要求，逐步建立完善適應(yīng)改造需要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要勇于創(chuàng)新，針對(duì)具體問(wèn)題開(kāi)展新型適用技術(shù)研發(fā)和集成應(yīng)用，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新培育自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，推動(dòng)老舊小區(qū)改造工作蓬勃發(fā)展。4.結(jié)語(yǔ)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目是國(guó)家保障性安居工程重點(diǎn)項(xiàng)目，也是重要的民生工程。通過(guò)技術(shù)集成，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有利于節(jié)約老舊小區(qū)改造造價(jià)，并補(bǔ)齊城市配套設(shè)施和人居環(huán)境短板，提升居民居住環(huán)境和生活質(zhì)量。打造獨(dú)特的既有城市老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造模式，以人民為中心，滿(mǎn)足新需求、改出新活力、實(shí)現(xiàn)新突破。通過(guò)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造與更新，小區(qū)居民享受到更加安全、舒適、優(yōu)美的生活居住空間。5.參考文獻(xiàn)[1]鄔櫻，李?lèi)?ài)群.北京老舊小區(qū)更新改造政策梳理與柔性化策略研究——雙重老齡化視角[J].城市發(fā)展研究，2022,29(05):73-79.[2]王一丹,梁浩,劉楊.城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)踐與探索—以湛江市老舊小區(qū)改造為例[J].建設(shè)科技,2022(09