銀行房產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)度量與規(guī)避

附一：成績(jī)?cè)u(píng)卷人華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院研究生征文比賽論文論文題目銀行房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)度量與規(guī)避銀行房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)

度量與規(guī)避摘要：近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也隨之大幅展開。銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和個(gè)人住房抵押貸款申請(qǐng)辦理過(guò)程中發(fā)揮了巨大作用，但隨之而來(lái)的大量房地產(chǎn)信貸的信用違約現(xiàn)象卻加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，危害了銀行的資金安全和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因和管理等方面存在的問(wèn)題地闡述，在引入古典和現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方法的基礎(chǔ)上，提出了通過(guò)加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理、政府行政立法、引進(jìn)先進(jìn)的管理技術(shù)和理念、構(gòu)建信用文化體制等手段來(lái)規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)和銀行信貸的長(zhǎng)期健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸信用風(fēng)險(xiǎn)銀行管理行政立法信用文化一、前言近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的重要作用日益顯現(xiàn)。無(wú)論是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資，亦或是個(gè)人住房貸款的操作中，銀行房地產(chǎn)信貸都扮演了極其重要的角色。通過(guò)房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲得大量開發(fā)建設(shè)資金，個(gè)人則可以借用貸款實(shí)行按揭購(gòu)房。但是與此同時(shí)，日益增多的信用違約現(xiàn)象，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)銷售出現(xiàn)困難導(dǎo)致的資金緊張或個(gè)人收入不穩(wěn)定導(dǎo)致的還貸壓力，擴(kuò)大了銀行房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行的健康發(fā)展。2011年11月17日，銀監(jiān)會(huì)在2011年第三季度《中國(guó)銀行業(yè)運(yùn)行報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）中透露，將繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控；加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)貸款的規(guī)范清理；嚴(yán)防民間借貸風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系蔓延等。隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進(jìn)，目前部分城市房屋銷售量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)有所回落，土地流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象明顯增多，開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍趨緊。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)變化，在嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策的前提下，應(yīng)首先滿足首套、小戶型、自住購(gòu)房的貸款需求。在地方政府融資平臺(tái)貸款的清理上，銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)采取措施，推動(dòng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步化解平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)?！秷?bào)告》顯示，截至2011年三季度末，商業(yè)銀行總資產(chǎn)余額達(dá)83.3萬(wàn)億元，比上季度末增加9087億元，同比增長(zhǎng)16.7%；資產(chǎn)組合中，各項(xiàng)貸款余額為43萬(wàn)億元，比上季末增加1.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%，占資產(chǎn)總額的51.6%；債券投資余額為14.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.1%，占資產(chǎn)總額的17.7%；住房按揭貸款整體不良貸款率為0.32%，比年初下降0.05個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)銀行期末存貸款比例為65.3%，較上季末上升1.28個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。二、相關(guān)問(wèn)題及理論闡述（一）、房地產(chǎn)信貸房地產(chǎn)信貸是指銀行對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)放貸款以及對(duì)居民購(gòu)房、建房的消費(fèi)性貸款。房地產(chǎn)信貸資金的主要來(lái)源是住宅基金存款和儲(chǔ)蓄存款。目前我國(guó)開展的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)容主要包括：開辦住宅建設(shè)基金專項(xiàng)存款業(yè)務(wù)，推廣個(gè)人住宅儲(chǔ)蓄存貸款業(yè)務(wù)；支持和促進(jìn)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化；把住宅信貸納入國(guó)家宏觀信貸計(jì)劃等。（二）、信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是指由于債務(wù)人未能按照與銀行所簽訂的合同條款履約或按約定行事，而對(duì)銀行信貸資產(chǎn)收益造成的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)代意義上的信用風(fēng)險(xiǎn)還包括由交易對(duì)手直接違約和交易對(duì)手違約可能性變化而給投資組合造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)存在于依靠合約對(duì)方、簽發(fā)人或借款人行為才能完成的所有活動(dòng)中，其基本特征是①收益與損失不對(duì)稱性，即信用風(fēng)險(xiǎn)給投資者雙方帶來(lái)的收益和損失分布是不對(duì)稱的；②非線性特征，即信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的影響不僅僅只作用于兩個(gè)交易對(duì)手之間，還會(huì)產(chǎn)生滾雪球似的蔓延效應(yīng)，在很廣泛的層面上產(chǎn)生影響；③系統(tǒng)性，即信用風(fēng)險(xiǎn)是受宏觀經(jīng)濟(jì)因素驅(qū)動(dòng)的，它與利率風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素是密不可分的；④管理困難，數(shù)據(jù)獲取難度較大，包含明顯的行為因素；⑤周期性，即信用風(fēng)險(xiǎn)的變化會(huì)導(dǎo)致信用擴(kuò)張和信用收縮交替出現(xiàn)?！?】（三）房產(chǎn)信貸信用風(fēng)險(xiǎn)的成因2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)明顯，使得房地產(chǎn)公司的管理難以長(zhǎng)久保持穩(wěn)定體系，增加了管理難度?？焖偕蠞q的房?jī)r(jià)促使消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房產(chǎn)預(yù)期大多抱著持幣觀望的態(tài)度，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度上的需求不足，大量中小型房產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)資金回籠，現(xiàn)金收入的不足必然導(dǎo)致企業(yè)還款能力的下降，信用前景不容樂(lè)觀。2.3.2隨著我國(guó)加入WTO的過(guò)渡期終結(jié)，大量外資銀行進(jìn)入我國(guó)金融市場(chǎng)。由于外資銀行普遍具有充足的資金和先進(jìn)的進(jìn)金融技術(shù)、服務(wù)效率以及卓越的商業(yè)信譽(yù)，因此在房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)勢(shì)。面對(duì)國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力，我國(guó)銀行體系可能放寬房產(chǎn)信貸的審核條件，對(duì)于貸款對(duì)象諸多指標(biāo)的評(píng)價(jià)降低要求，盲目擴(kuò)大信貸比例，也可能導(dǎo)致房產(chǎn)信貸信用危機(jī)的擴(kuò)大。從目前看，中國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展還是具有一定程度的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，尚未成為優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)企業(yè)的融資樂(lè)土，證券市場(chǎng)為國(guó)有企業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)比較明顯，一些非國(guó)有企業(yè)的房地產(chǎn)上市公司通過(guò)股票融資相對(duì)于國(guó)有企業(yè)較為困難，從而轉(zhuǎn)向于選擇銀行進(jìn)行房產(chǎn)信貸，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能轉(zhuǎn)化為信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)隨著證券市場(chǎng)的規(guī)范化，高品質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)將轉(zhuǎn)向證券市場(chǎng)，銀行面對(duì)的則是信用等級(jí)較差的企業(yè)，也在一定程度上加劇了銀行的房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，政府對(duì)銀行體系具有高度的控制力，因而由國(guó)家控制并積累了大量資金的銀行體系有時(shí)便會(huì)發(fā)揮重要的財(cái)政替代效應(yīng)，結(jié)果本來(lái)由財(cái)政部門負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)，其中也包括保障房開發(fā)的各種財(cái)政支出就轉(zhuǎn)移到了銀行體系，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之轉(zhuǎn)移。更為重要的是，為了迎合某些政策的實(shí)施，政府會(huì)強(qiáng)制性地要求銀行增加對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)信貸的支持力度，同樣也加劇了銀行房產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)?！?】目前我國(guó)普遍存在的信用缺失也是重要原因。長(zhǎng)期以來(lái)，由于體制的因素，我國(guó)尚未建立有效的社會(huì)信用服務(wù)制度，相應(yīng)的社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)也存在缺失，沒(méi)有一個(gè)完善的信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，信息不對(duì)稱使得銀行很難判斷房產(chǎn)信貸借款人的真實(shí)盈利率。同時(shí)，社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的落后導(dǎo)致商業(yè)缺乏有效的信用風(fēng)險(xiǎn)度量和評(píng)價(jià)系統(tǒng)，使得銀行不能積極有效的評(píng)估房產(chǎn)信貸借款人的信用指數(shù)，潛在地增加了銀行房產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)?！?】房地產(chǎn)是土地及地上附著物，一旦發(fā)生來(lái)自自然的、不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，基本上是不能回避的。如果沒(méi)有政府擔(dān)?；蚴沁M(jìn)行商業(yè)投保，房地產(chǎn)信貸的借款人將損失前期投資，從而不能通過(guò)房產(chǎn)銷售來(lái)償還銀行欠款，銀行就將面臨巨大的損失?！?】三、房產(chǎn)信貸信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和度量[2]、古典信用風(fēng)險(xiǎn)分析方法——Z評(píng)分模型和ZETA評(píng)分模型1968年美國(guó)紐約大學(xué)斯特商學(xué)院加收愛德華?可爾特曼提出了著名的Z評(píng)分模型，1977年他又對(duì)該模型進(jìn)行了修正和擴(kuò)展，建立了第二代模型ZETA模型。該模型一經(jīng)推出就引起了各界關(guān)注，目前成為了西方國(guó)家信用風(fēng)險(xiǎn)度量的重要模型之一。Z評(píng)分模型是一種多變量的分辨模型，這種多變量技術(shù)通過(guò)分析一組變量，在組內(nèi)差異最小化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)組間差異最大化。信用分析人員在運(yùn)用該模型時(shí)，只要將貸款申請(qǐng)人的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)填入便可計(jì)算出Z得分。若該得分大于等于某一預(yù)先確定的Z值區(qū)域，就可以判定這家公司的財(cái)務(wù)狀況良好或是風(fēng)險(xiǎn)水平處于銀行可以接受的范圍之內(nèi)；若得分小于預(yù)訂的Z值區(qū)域，則意味著該公司可能無(wú)法按時(shí)還本付息，甚至破產(chǎn)。Z值越大，資信就越好；Z值越小，風(fēng)險(xiǎn)就越大。阿爾特曼確立的分辨函數(shù)為：Z=0.012(X1)+0.014(X2)+0.033(X3)+0.006(X4)+0.999(X5)阿爾特曼經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算確定了借款人違約的臨界值Z0=2.675,如果ZV2.675,借款人被劃入違約組；如果Z三2.675，則借款人被劃入非違約組；當(dāng)1.81VZV2.99時(shí)，此時(shí)容易出現(xiàn)判斷失誤，稱之為灰色區(qū)域。其中，X1為流動(dòng)資金/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息前、稅前收益/總資產(chǎn)；X4為股權(quán)市值/總負(fù)債賬面值；X5為銷售收入/總資產(chǎn)。1977年更新的ZETA模型則沒(méi)有公布具體形式，但評(píng)價(jià)指標(biāo)具體分為：X1資產(chǎn)回報(bào)=利稅前收益/總資產(chǎn)；X2收益穩(wěn)定性，對(duì)X15~10年估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)差；X3償債能力=息稅前收益/總應(yīng)付利息；X4累積盈利能力=留存收益/總資產(chǎn)；X5流動(dòng)性=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債；X6資本化率=普通股/總資產(chǎn)；X7規(guī)模，總資產(chǎn)的對(duì)數(shù)。Z評(píng)分模型和ZETA評(píng)分模型的缺點(diǎn)：①兩個(gè)模型都依賴于財(cái)務(wù)報(bào)表的賬面數(shù)據(jù)而忽視日益重要的各項(xiàng)資本市場(chǎng)指標(biāo)，這就必然削弱模型預(yù)測(cè)結(jié)果的可靠性和及時(shí)性；②由于模型缺乏對(duì)違約和違約風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，理論基礎(chǔ)比較薄弱，從而難以令人信服；③兩個(gè)模型都假設(shè)在解釋變量中存在著線性關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是非線性的，因而也削弱了預(yù)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確性；④兩個(gè)模型都無(wú)法計(jì)量企業(yè)的表外風(fēng)險(xiǎn)，使用范圍受到較大限制。、現(xiàn)代信用風(fēng)險(xiǎn)分析方法——期權(quán)推理分析法:KMV模型該模型是著名的風(fēng)險(xiǎn)管理公司KMV公司研究出的金融風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法。該方法假設(shè)公司負(fù)債主要是借入的銀行貸款，記為K；公司資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為A。在貸款期限內(nèi)，當(dāng)A發(fā)生貶值，并且使A<K時(shí)，即公司的資產(chǎn)市值低于貸款金額，則企業(yè)不能如期歸還貸款，就會(huì)發(fā)生違約。KMV模型認(rèn)為，公司的所有者權(quán)益或股權(quán)可以看作是持有該公司資產(chǎn)的買入期權(quán)或看漲期權(quán)該理論認(rèn)為，所有者權(quán)益E可以由下列函數(shù)式表示：E=f(A,GA,K,r,t)其中，A代表資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；oA代表資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差；K代表銀行貸款金額，即違約點(diǎn)；r代表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率；t代表貸款到期的期限。期權(quán)推理分析法KMV模型的局限性：①它是在借款人未來(lái)資產(chǎn)的變化服從正態(tài)分布的假設(shè)下進(jìn)行計(jì)算和分析的，如果該假設(shè)不成立了，就很難構(gòu)造期望違約頻率模型了。②它沒(méi)有對(duì)貸款資產(chǎn)區(qū)分等級(jí)，比如沒(méi)有像大多數(shù)資產(chǎn)那樣，區(qū)分出信用等級(jí)等。這忽視了不同貸款的不同個(gè)性，使計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性受到影響。③對(duì)于新成立的公司或者小公司，由于缺少足夠的研究資料和數(shù)據(jù)，所以會(huì)使違約頻率的計(jì)算難以進(jìn)行。四、房產(chǎn)信貸信用管理存在的問(wèn)題（一）、地方政府重視企業(yè)發(fā)展，輕視房產(chǎn)信貸管理一個(gè)地區(qū)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)的規(guī)模與政府的業(yè)績(jī)密不可分，由于我國(guó)的銀行實(shí)行垂直管理模式，地方政府對(duì)銀行的信貸資金有著一定的左右能力，影響了銀行獨(dú)立制定信貸決策。當(dāng)前唯“政績(jī)”的官員績(jī)效考核模式?jīng)Q定了官員對(duì)房地產(chǎn)信貸始終報(bào)以支持態(tài)度，不愿承認(rèn)房地產(chǎn)“過(guò)熱”的態(tài)勢(shì)，不僅自身從銀行貸款進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，而且在沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審核的情況下要求銀行擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)信貸的支持力度，一旦政府財(cái)政出現(xiàn)問(wèn)題或是貸款企業(yè)不能及時(shí)還款，就轉(zhuǎn)化成了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。【7】（二） 、管理體制不夠完善，尚未形成正確的信用風(fēng)險(xiǎn)管理理念我國(guó)銀行實(shí)行的以分行為經(jīng)營(yíng)單位的體制形成了信用風(fēng)險(xiǎn)的橫向管理體制，造成了金融低效率。銀行的大多數(shù)工作人員對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)不夠充分，信用管理觀念陳舊，已不再適應(yīng)現(xiàn)代金融的發(fā)展要求。目前銀行以發(fā)展業(yè)務(wù)為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)理念使得銀行不注重資產(chǎn)的質(zhì)量安全和盈利水平，而房地產(chǎn)的高速發(fā)展促進(jìn)了房產(chǎn)信貸的擴(kuò)大，每個(gè)銀行都想在房產(chǎn)市場(chǎng)中分得一杯羹，直接導(dǎo)致銀行對(duì)房產(chǎn)信貸的對(duì)象不仔細(xì)加以評(píng)價(jià)和審核，違規(guī)對(duì)“四證”（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）不齊的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，或以流動(dòng)資金貸款沖淡房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或?qū)ψ杂匈Y金不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等。在個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放中，銀行爭(zhēng)相降低首付比例，或以個(gè)人住房貸款名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，或違規(guī)對(duì)未封頂?shù)钠诜堪l(fā)放購(gòu)房貸款。凡此種種，都增加了銀行房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)?！?】【6】同時(shí)，對(duì)銀行發(fā)展的眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益協(xié)調(diào)不清也是房產(chǎn)信貸信用風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題之一。由于銀行經(jīng)理任職期限既定，迫于同行業(yè)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，為了擴(kuò)大任期內(nèi)的業(yè)績(jī)，銀行經(jīng)理會(huì)從自身利益最大化的角度低估房地產(chǎn)信貸的信用違約風(fēng)險(xiǎn)，使得銀行經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)信貸的看跌期權(quán)進(jìn)行偏低定價(jià)。在眼前利益得到保障的情況下，卻有可能為未來(lái)埋下了巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。【5】（三） 信用系統(tǒng)建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)落后近年來(lái)，我國(guó)銀行的體制改革不斷深化，取得了階段性的進(jìn)展。但是與國(guó)際上先進(jìn)的銀行相比，在管理技術(shù)上還是沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)的變化，信貸信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)模型仍然較為落后。同時(shí)，由于信貸信息系統(tǒng)建設(shè)較為緩慢，使得信息的傳遞和共享難度較大，不利于信貸信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和防范。（四） 、現(xiàn)行的法律制度尚不完善，立法欠缺，執(zhí)法不嚴(yán)當(dāng)前，我國(guó)金融法律制度還存在很多問(wèn)題，金融法制的思想觀念尚未真正形成，金融立法不健全，執(zhí)法過(guò)程中存在諸如執(zhí)法不公、徇私舞弊之類的漏洞，已經(jīng)制定和頒布的金融法律被擱置一邊，難以發(fā)揮其調(diào)節(jié)和控制金融秩序的功能和作用。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)存在很多的工程拖欠款現(xiàn)象，據(jù)對(duì)2001年度拖欠款數(shù)據(jù)的分析，我國(guó)國(guó)有建筑企業(yè)被拖欠款約為1131億元，占建設(shè)領(lǐng)域全部欠款的40.6%，拖欠款影響深度達(dá)22.6%，明顯高于全國(guó)18.1%的平均水平。全國(guó)一級(jí)大型建筑企業(yè)被拖欠工程款1621億元，占全部被拖欠數(shù)額的58.2%，拖欠款影響深度為25.7%，高于所有企業(yè)平均水平個(gè)百分點(diǎn)。由于建筑企業(yè)資金被大量拖欠，只好選擇增加貸款組織生產(chǎn)，形成房地產(chǎn)信貸資金新的信用風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要還是對(duì)于拖欠工程款或是信用違約的處罰力度不夠，由于立法不完善、執(zhí)法軟弱等原因，造成了法律手段也軟弱無(wú)力，最終導(dǎo)致信用意識(shí)和信用道德下降，危害社會(huì)信用體系的構(gòu)建?！?】五、房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及改進(jìn)措施（一）強(qiáng)化銀行一級(jí)法人治理體制，減弱國(guó)家對(duì)銀行體系的控制力政府要弱化對(duì)各個(gè)銀行總行的干預(yù)，更不能干預(yù)各銀行分支機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和人事管理，不要干預(yù)總行對(duì)分行的管理活動(dòng)、監(jiān)督活動(dòng)和人事任免。其次，總行對(duì)分支機(jī)構(gòu)實(shí)施制度管理和指標(biāo)管理，而不是通過(guò)任人唯親的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)分支機(jī)構(gòu)的控制。最后，上級(jí)在插手下級(jí)分支機(jī)構(gòu)事務(wù)的時(shí)候要謹(jǐn)慎，必須堅(jiān)持按制度辦事，實(shí)行真正的逐級(jí)管理。（二）強(qiáng)化銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制首先，各銀行要加快商業(yè)化進(jìn)程，徹底改革信貸管理體制，進(jìn)一步完善逐級(jí)的授信授權(quán)制度，科學(xué)制定房地產(chǎn)信貸貸款政策。在各個(gè)銀行分支機(jī)構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)部門實(shí)行房地產(chǎn)信貸授權(quán)審批，采用量化風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度、額度等指標(biāo)確定相關(guān)房地產(chǎn)信貸是否需要呈請(qǐng)上級(jí)部門審批。對(duì)于地方銀行要給予適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸經(jīng)營(yíng)權(quán)，做到信息與信貸決策權(quán)對(duì)稱，權(quán)力與責(zé)任對(duì)等，實(shí)現(xiàn)激勵(lì)與約束同步?！?】其次，完善對(duì)客戶的統(tǒng)一授信制度，具體分為“有限額度授信”和“分項(xiàng)授信”相結(jié)合。對(duì)房地產(chǎn)信貸發(fā)放對(duì)象要嚴(yán)格考察和審核，根據(jù)客戶的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、還款能力和信用等因素的權(quán)重確定客戶的授信額度；不同類型的客戶應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，針對(duì)以前出現(xiàn)過(guò)重大信用違約的要果斷停止放貸。再次，要進(jìn)一步完善審貸分離制度。運(yùn)用“三權(quán)分立”的貸款審查組織構(gòu)架去實(shí)現(xiàn)銀行內(nèi)部的互相監(jiān)管與監(jiān)控。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力必須要按照內(nèi)部控制的“不相容職務(wù)分離”原則，建立“信貸制度制定權(quán)”、“貸款發(fā)放執(zhí)行權(quán)”和“風(fēng)險(xiǎn)貸款處置權(quán)”三權(quán)分立的貸款審查組織構(gòu)架，建立相對(duì)獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查制約系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)審查制約系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)審批制約系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)檢查制約系統(tǒng)。房地產(chǎn)信貸的貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)制與貸款的審批決策機(jī)制要分離，把房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后督察、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、貸款回收與催收等環(huán)節(jié)設(shè)為不同部門進(jìn)行，每個(gè)部門安排兩個(gè)人進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)操作，避免徇私舞弊或疏漏現(xiàn)象的出現(xiàn)，在房地產(chǎn)信貸的審批過(guò)程中就削減未來(lái)可能發(fā)生的信用風(fēng)險(xiǎn)。最后，建立和完善授信風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制，明確規(guī)定各個(gè)部門的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和相應(yīng)的違規(guī)處罰措施，以提高房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)相關(guān)工作人員的危機(jī)和責(zé)任意識(shí)。【1】【2】（三）采用先進(jìn)技術(shù)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和信用管理信息系統(tǒng)首先，銀行應(yīng)當(dāng)建立完善的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)電子計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)全過(guò)程進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控，對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和收益情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。同時(shí)強(qiáng)化信息管理并實(shí)現(xiàn)信息共享機(jī)制，保證管理的全面、適時(shí)、安全、可靠，通過(guò)建立暢通的信息傳遞機(jī)制來(lái)保證信息傳遞過(guò)程的準(zhǔn)確性。其次，銀行應(yīng)該不斷引進(jìn)量化的風(fēng)險(xiǎn)管理模型，實(shí)現(xiàn)全額的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量和控制。如引入風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整資本回報(bào)率方法（RORAC）,度量房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在占用經(jīng)濟(jì)資本基礎(chǔ)上所取得的經(jīng)濟(jì)收益，從而更好地配置銀行資源。最后，對(duì)于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開展，銀行應(yīng)針對(duì)個(gè)人和公司的房地產(chǎn)信貸數(shù)額設(shè)置最高限額，超過(guò)這個(gè)額度便不能發(fā)放貸款，以此來(lái)避免日后可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于個(gè)人客戶信貸限額（CMCQ）的計(jì)算方法為：CMCQ=MBC（最高債務(wù)承受額）X本行對(duì)該客戶的市場(chǎng)目標(biāo)占有率【4】單個(gè)貸款比例=對(duì)同一借款客戶的貸款余額寧資本凈額X100%W50%,對(duì)最大10家客戶貸款比例=對(duì)10家最大客戶發(fā)放的貸款總額寧資本凈額X100%W50%【H。（四） 完善銀行監(jiān)管的法律法規(guī),構(gòu)建信貸信用文化當(dāng)前,我們必須大力加強(qiáng)銀行監(jiān)管法律框架建設(shè),強(qiáng)化對(duì)監(jiān)管的執(zhí)法監(jiān)督,提高依法監(jiān)督的水平和效率。首先,對(duì)于那些兩者在內(nèi)容上相互沖突或是不一致的,應(yīng)該廢止低層次的法律,已經(jīng)不再適用的法律應(yīng)該及時(shí)廢止；其次,通過(guò)對(duì)當(dāng)前監(jiān)管強(qiáng)制措施的分析,按照審慎監(jiān)管的原則和要求,設(shè)計(jì)適合與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的措施,并體現(xiàn)于相應(yīng)的各層次的法律規(guī)定中,進(jìn)一步完善監(jiān)管法律層次結(jié)構(gòu)；最后,根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的發(fā)展,需要加緊補(bǔ)充急需的法律法規(guī),如銀行機(jī)構(gòu)信息披露立法、存款保險(xiǎn)制度立法等?！?】在加強(qiáng)立法的同時(shí),我們也必須加強(qiáng)信貸信用文化的建設(shè),積極營(yíng)造“誠(chéng)信為本、操守為重”的良好信貸信用氛圍。要使信貸信用意識(shí)滲透到每一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體當(dāng)中,使他們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行過(guò)程中雙方都是信用鏈條上彼此關(guān)聯(lián)的的鏈環(huán),一損俱損,一榮俱榮,必須構(gòu)建相互信任、互相合作、互贏共榮的融洽關(guān)系。與此同時(shí),還要重視信貸文化中的價(jià)值觀構(gòu)建,使信貸員在群體價(jià)值觀的作用下,彼此接近并趨同,從而對(duì)良好行為產(chǎn)生從眾作用,發(fā)揮信貸員的潛力,提高房產(chǎn)信貸資產(chǎn)的質(zhì)量、效率,降低信用風(fēng)險(xiǎn)?！?】（五） 運(yùn)用先進(jìn)管理方法,減小信用風(fēng)險(xiǎn)損失首先,建立信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,前移風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)口,突出以貸前風(fēng)險(xiǎn)防范和規(guī)避為主的風(fēng)險(xiǎn)管理模式。銀行要從加強(qiáng)自身建設(shè)做起,建立一套嚴(yán)密、先進(jìn)、適用的信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,努力改變傳統(tǒng)管理模式下風(fēng)險(xiǎn)判斷表面化和風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)滯后的狀況,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)搜索的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性,并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)趨勢(shì)做前瞻性的,而不是事后的判斷,爭(zhēng)取風(fēng)險(xiǎn)管理工作的主動(dòng)性。在此基礎(chǔ)上,建立健全信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度,提高信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的科技含量,從而提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于那些已經(jīng)違約的并且無(wú)力償債的房地產(chǎn)信貸獲取人而言,可以實(shí)行企業(yè)破產(chǎn)來(lái)償還銀行債務(wù)。一方面可以幫助銀行收回部分不良貸款,減少銀行所面臨的損失；另一方面也可以在強(qiáng)化企業(yè)債務(wù)約束的基礎(chǔ)上建立“末位淘汰制”,優(yōu)化整個(gè)市場(chǎng)的信用體系。對(duì)于那些違約的但是又有發(fā)展前景的房地產(chǎn)信貸獲得者而言,銀行可以采取將債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)來(lái)轉(zhuǎn)移部分信貸風(fēng)險(xiǎn),化解部分不良貸款。其次，銀行可以利用信用衍生品套期保值，盡量減小信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)。①信用遠(yuǎn)期合約，它為借款人發(fā)行的貸款明確一個(gè)信用風(fēng)險(xiǎn)差價(jià)（即在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率之上的一點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià),用來(lái)補(bǔ)償違約風(fēng)險(xiǎn)），在貸款利率被確定以及貸款發(fā)放以后，它可以對(duì)沖貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的增加（借款人信用質(zhì)量的下降）。②信用互換，具體分為總收益互換和純粹的信用或違約互換?？偸找婊Q是指按照特定的固定或浮動(dòng)利率支付利息的義務(wù)，銀行可以用這個(gè)方法尋求對(duì)沖信用風(fēng)險(xiǎn)。純粹的信用或違約互換具體來(lái)說(shuō)，就是銀行放款人在每一互換時(shí)期向作為交易對(duì)手的銀行或金融機(jī)構(gòu)支付一筆固定的費(fèi)用或報(bào)酬。如果銀行放款人的該筆貸款并未違約，那么從互換合約交易對(duì)手那里什么也得不到。如果違約了，交易對(duì)手就會(huì)彌補(bǔ)損失，所作出的違約支付等于初始貸款的面值減去違約貸款在二級(jí)市場(chǎng)上的價(jià)值。【1】最后，實(shí)行個(gè)人住房抵押貸款的證券化。它不僅可以改善銀行貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性，促進(jìn)金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化，擴(kuò)大銀行的經(jīng)營(yíng)范圍，提高其經(jīng)營(yíng)效益，也可以提高資本利用率，降低融資成本，促進(jìn)資金的流動(dòng)，是利率區(qū)域平均化，更可以有效地改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，將房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移乃至最小化?！?】參考文獻(xiàn)：⑴李揚(yáng)、劉華、余維彬?銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理：理論、技術(shù)和實(shí)踐[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社,2003(8).56-63、124-131、193-214、329-334馬海英?商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)分析與管理[M]?上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2007(6).16-40、175-180江其務(wù)、周好文.銀行信貸管理[M].北京：高等教育出版社,2004(3).234、291-293柳永明、李宏?商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理[M].上海：上海人民出版社,2007(1).⑸張中華、朱新蓉、唐文進(jìn)?房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)[M].北京：中國(guó)金融出版社,2009(5)李霞?房地產(chǎn)信貸資金配置效率研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社,2009(1).41-49何巧利?淺談商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范[J].福建：福建商業(yè)高等?？茖W(xué)校校報(bào),2005(12).39-41TheCreditRiskofMeasurementandAvoidBankRealEstateAbstract:Inrecentyears,withChina'scontinuousdevelopmentoftherealestateindustry,bankrealestatecreditbusinessisalsosubstantiallyunfolded.Bank