《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第二章講義課件

第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)1《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》內(nèi)容結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理承接查驗(yàn)物業(yè)入伙裝修管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理檔案管理風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用文書物業(yè)招投標(biāo)客戶管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同2一大綱要求1、考試目的測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。32、基本要求掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫。熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序，投標(biāo)的策略和技巧。了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。一大綱要求4二內(nèi)容結(jié)構(gòu)章節(jié)主要知識(shí)點(diǎn)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式概念、類型、特點(diǎn)、方式、內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施要求與原則、招標(biāo)的條件與程序、投標(biāo)的條件、程序與技巧第三節(jié)物業(yè)管理方案的制訂一般程序、要求、要點(diǎn)與方法5三知識(shí)學(xué)習(xí)1、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式<1>概念：招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂招標(biāo)文件，由多家物業(yè)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)標(biāo)，從中選擇最符合條件的競(jìng)標(biāo)者，并與之簽訂合同的一種交易行為。<2>主體：物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)所有權(quán)人。6三知識(shí)學(xué)習(xí)<3>類型：分類方法類型物業(yè)類型住宅項(xiàng)目、非住宅項(xiàng)目項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容整體招標(biāo)、單項(xiàng)招標(biāo)、分階段項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)主體建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)所有權(quán)人項(xiàng)目服務(wù)方式全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)7三知識(shí)學(xué)習(xí)<4>招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)綜合性：服務(wù)內(nèi)容覆蓋范圍和領(lǐng)域較廣；差異性：人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)等存在差異；投標(biāo)人所采取的方式策略有差異；特殊性：招標(biāo)主體的特殊性；服務(wù)內(nèi)容的特殊性。8三知識(shí)學(xué)習(xí)<5>招標(biāo)的方式公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合條件的企業(yè)參加投標(biāo)的方式。邀請(qǐng)招標(biāo)：招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。9【典型考題?單選題】物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)，按物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)方式可劃分為（）。A．整體項(xiàng)目招標(biāo)、專項(xiàng)服務(wù)招標(biāo)B.全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)C.專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)D.單項(xiàng)招標(biāo)、多項(xiàng)招標(biāo)【正確答案】B10物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)有（）。A.物業(yè)管理?xiàng)l例B.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法C.中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法D.招標(biāo)方得有關(guān)規(guī)定E.物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法【正確答案】ABC【典型考題?單選題】11物業(yè)管理招標(biāo)的主體有（）。A.建設(shè)單位B.業(yè)主大會(huì)C.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人D.物業(yè)使用人E.業(yè)主委員會(huì)【正確答案】ABC【典型考題?單選題】12物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)主要有（）。A.綜合性B.公正、合理性C.公開、公平性D.特殊性E.差異性【正確答案】ADE【典型考題?單選題】13三知識(shí)學(xué)習(xí)<6>招標(biāo)的內(nèi)容早期介入和前期物業(yè)管理階段：早期介入：物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收；前期物業(yè)管理：入住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)管理；常規(guī)物業(yè)管理階段物業(yè)服務(wù)招標(biāo)中管理方式的確定14三知識(shí)學(xué)習(xí)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；對(duì)設(shè)施配備的合理性及建筑材料的選用提供專業(yè)意見；對(duì)建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；15三知識(shí)學(xué)習(xí)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出整改意見；設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃；對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂物業(yè)管理方案；辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入伙、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。16三知識(shí)學(xué)習(xí)常規(guī)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立；房屋及公共設(shè)備設(shè)施的管理；環(huán)境與公共秩序的管理；客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；精神文明建設(shè)；物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)；財(cái)務(wù)管理。17三知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)中管理方式的確定全方位服務(wù)型：物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)進(jìn)行全方位的物業(yè)管理服務(wù)，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量和效果進(jìn)行測(cè)評(píng)顧問(wèn)服務(wù)型：顧問(wèn)指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作由招標(biāo)人自行負(fù)責(zé)；合資合作（投標(biāo)聯(lián)合體）：招標(biāo)投標(biāo)雙方就物業(yè)的的常規(guī)管理投標(biāo)內(nèi)容采取合資合作的方式。18下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的有（）。A.客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施B.精神文明建設(shè)C.物業(yè)的租賃管理D.參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收E.財(cái)務(wù)管理【正確答案】ABCE【典型考題?單選題】19三知識(shí)學(xué)習(xí)2、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施<1>基本要求：合法性：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。適應(yīng)性：雙方應(yīng)考慮市場(chǎng)因素，對(duì)過(guò)程和各種因素綜合評(píng)估，確保投標(biāo)成功。響應(yīng)性：投標(biāo)方應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目特色與企業(yè)自身?xiàng)l件組織投標(biāo)活動(dòng)。程序性：應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排。20三知識(shí)學(xué)習(xí)<2>基本原則：招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程應(yīng)公開、公平、公正。嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。21三知識(shí)學(xué)習(xí)<3>招標(biāo)的條件：主體條件：招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，同時(shí)將招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程與結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開.招標(biāo)人為建設(shè)單位的，須符合法規(guī)規(guī)定的其他條件.招標(biāo)項(xiàng)目為政府物業(yè)的，招標(biāo)人須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)、授權(quán).22三知識(shí)學(xué)習(xí)項(xiàng)目條件：住宅及同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅面積較小時(shí)，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新開發(fā)的非住宅項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。23三知識(shí)學(xué)習(xí)<4>招標(biāo)的程序：成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組編制招標(biāo)文件：項(xiàng)目簡(jiǎn)介、服務(wù)內(nèi)容及要求、對(duì)投標(biāo)人的要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等。公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書；發(fā)放招標(biāo)文件：招標(biāo)文件發(fā)出之日—提交投標(biāo)文件截止之日，不得少于20日；對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行澄清或修改，應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前。24三知識(shí)學(xué)習(xí)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審：合格申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可有招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格審核合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。接受投標(biāo)文件成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)：評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)：25在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人()。A.可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人B.應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人C.應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人D.應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人【正確答案】D【典型考題?單選題】26三知識(shí)學(xué)習(xí)<5>參加投標(biāo)的條件：法律法規(guī)的要求：對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的要求和限制，在管理項(xiàng)目區(qū)域和面積上，一級(jí)資質(zhì)不受限制，二級(jí)限于30萬(wàn)平方米以下住宅和8萬(wàn)平方米以下的非住宅，三級(jí)限于20萬(wàn)平方米以下住宅和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目。招標(biāo)方規(guī)定的要求：經(jīng)驗(yàn)、資金、管理和技術(shù)實(shí)力、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等27三知識(shí)學(xué)習(xí)<6>參加投標(biāo)的程序：獲取招標(biāo)信息：項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)的基本情況；物業(yè)項(xiàng)目的定位；業(yè)主的需求；建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況；招標(biāo)條件和過(guò)程；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；企業(yè)自身?xiàng)l件。來(lái)自招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；來(lái)自投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)；來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)。登記并取得招標(biāo)文件：28三知識(shí)學(xué)習(xí)<6>參加投標(biāo)的程序：準(zhǔn)備投標(biāo)文件：商務(wù)文件（公司簡(jiǎn)介、相關(guān)證明材料、投標(biāo)報(bào)價(jià)以及招標(biāo)文件中要求的其他資料）和技術(shù)文件（物業(yè)管理方案和招標(biāo)文件要求提供的其他技術(shù)性資料）送交投標(biāo)文件：接收招標(biāo)方的資格審查：參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)：簽約并執(zhí)行合同：29投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，其組成部分一般包括（）。A.物業(yè)管理方案B.投標(biāo)報(bào)價(jià)表C.資格證明文件D.資格預(yù)審申請(qǐng)書E.招標(biāo)文件要求提供的其他材料【正確答案】ABCE【典型考題?多選題】30物業(yè)管理投標(biāo)的商務(wù)標(biāo)的內(nèi)容主要包括（）。A.物業(yè)管理方案B.公司簡(jiǎn)介C.公司法人地位及法定代表人證明D.投標(biāo)報(bào)價(jià)單E.招標(biāo)文件要求提供的其他技術(shù)性材料【正確答案】BCD【典型考題?多選題】31【典型考題?單選題】在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，雙方都應(yīng)充分考慮市場(chǎng)要素，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的（）A.合法性B.適應(yīng)性C.響應(yīng)性D.合理性【正確答案】B32三知識(shí)學(xué)習(xí)<7>投標(biāo)的策略及技巧：投標(biāo)的組織策劃：項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘：以書面形式提出問(wèn)題并由招標(biāo)方作出書面答復(fù)。投標(biāo)文件的編寫：最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。33三知識(shí)學(xué)習(xí)<7>投標(biāo)的策略及技巧：投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧：精確測(cè)算成本，確定項(xiàng)目運(yùn)用的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍；分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)；補(bǔ)充一些有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為附加?，F(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧：答辯前準(zhǔn)備（選擇合適的人員、進(jìn)行模擬演練、準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)）；答辯過(guò)程中（重點(diǎn)突出、難點(diǎn)講透、特色鮮明；現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮果斷、明確）34三知識(shí)學(xué)習(xí)<7>投標(biāo)的策略及技巧：簽約談判的技巧：準(zhǔn)備把握對(duì)方的真實(shí)意圖和判斷對(duì)方履行合同的誠(chéng)意和能力，明確約定進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件。慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)懲條件等方面的承諾。預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。35三知識(shí)學(xué)習(xí)3、物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂<1>一般程序：組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析、收集相關(guān)信息及資料；根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需要內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作；確定組織框架和人員配置；36三知識(shí)學(xué)習(xí)<1>一般程序：詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本；根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案；測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）；對(duì)擬定的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整；排版、印刷、裝幀。37三知識(shí)學(xué)習(xí)3、物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂<2>要求：響應(yīng)性：響應(yīng)并符合招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定；合法性：方案的內(nèi)容必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評(píng)估基礎(chǔ)上制訂。38三知識(shí)學(xué)習(xí)3、物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂<2>要求：客觀性：方案中的招標(biāo)文件要求做出的實(shí)質(zhì)性相應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的。合理性：制訂物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該滿足招標(biāo)方需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。39三知識(shí)學(xué)習(xí)3、物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂<3>物業(yè)服務(wù)方案的基本內(nèi)容：關(guān)鍵性內(nèi)容：項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思；組織架構(gòu)和人員配置；費(fèi)用測(cè)算與成本控制；管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：管理制度的制訂；檔案的建立與管理；人員培訓(xùn)及管理；早期介入和前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；管理指標(biāo)；物資裝備；工作計(jì)劃。40三知識(shí)學(xué)習(xí)3、物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂<4>制訂物業(yè)服務(wù)方案的要點(diǎn)及方法：招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思：項(xiàng)目簡(jiǎn)介、服務(wù)需求分析、項(xiàng)目的可行性研究與定位、項(xiàng)目服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)模式。管理方式與運(yùn)作程序：組織架構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、管理機(jī)制的確定。人員的配備、培訓(xùn)與管理：41三知識(shí)學(xué)習(xí)3、物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂<4>制訂物業(yè)服務(wù)方案的要點(diǎn)及方法：管理指標(biāo)與措施：物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)管理制度的制訂：公眾制度和