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小議商業(yè)地產(chǎn)法律風(fēng)險及預(yù)防商業(yè)地產(chǎn)中的法律問題既有地產(chǎn)開發(fā)法律問題,也有商業(yè)經(jīng)營法律問題,因其涉及面廣、類型新穎,因而隱含的法律風(fēng)險也較多。下面結(jié)合律師在商業(yè)地產(chǎn)法律服務(wù)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),簡要介紹幾種法律風(fēng)險。本文主要側(cè)重于商鋪的租賃行為。1、決策風(fēng)險任何一項(xiàng)商業(yè)決策的作出,均為當(dāng)事人主體設(shè)定了不同的權(quán)利及義務(wù),從而產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。商業(yè)決策風(fēng)險貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程,因其形成于糾紛發(fā)生前,具屬于商業(yè)性決策,因而往往忽視對其法律風(fēng)險進(jìn)行分析,而待決策引起的糾紛形成后,再考慮法律救濟(jì),作用相對有限,不如事先預(yù)防效果明顯。徐軍律師建議:業(yè)主在作出重大商業(yè)決策前,能夠讓律師提前介入,并從法律上對該決策可能出現(xiàn)的風(fēng)險提出專業(yè)意見。2、招租風(fēng)險對于一個新的商業(yè)項(xiàng)目而言,在前期招租過程中不建議一味追求高出租率,而應(yīng)對市場定位、物業(yè)招租條件等加以分析研究后,再著手開始對外招租,以預(yù)防招租后可能出現(xiàn)的項(xiàng)目風(fēng)險。例如:a商場開業(yè)期限實(shí)踐中,商場開業(yè)日的確定是較為困難的,因其需要同時要兼顧各方面利益,也因此受到各種因素的限制。從出租人(以下簡稱業(yè)主)角度需要考慮的問題包括:預(yù)定出租率是否能夠完成,工程能否順利竣工并通過驗(yàn)收,租戶對商鋪的接收入駐是否完成,如何確保租戶在開業(yè)日統(tǒng)一對外營業(yè),等等。從租戶角度需要考慮的問題包括:二次裝修能否完成并通過驗(yàn)收,租戶屆時能否取得經(jīng)營資質(zhì),其他營業(yè)條件是否已具備,等等。上述情況的存在,導(dǎo)致開業(yè)日能否順利開業(yè)成為商場的重大風(fēng)險。實(shí)踐中,徐軍律師建議業(yè)主充分考慮影響開業(yè)日的各方面因素,并預(yù)留處理意外情況的期限,慎重決定開業(yè)日的暫定期限。同時,通過合同約定的方式,將商場開業(yè)日設(shè)定為業(yè)主根據(jù)商場對外營業(yè)條件自主決定并以合理方式宣布的日期,并設(shè)定租戶在開業(yè)日負(fù)有對外營業(yè)的義務(wù),如租戶違反則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。b商鋪交付條件根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定,建筑工程通過竣工驗(yàn)收即可交付使用,而上海市地方條例規(guī)定預(yù)租房屋在取得大產(chǎn)證后方可交付。對此不同規(guī)定,徐軍律師認(rèn)為上海市的地方條例多從居住用途角度考慮,而未考慮商業(yè)用途的特殊性,條例規(guī)定已經(jīng)滯后。且實(shí)踐中,多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的交付為采納國家法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。但由于此沖突規(guī)定的存在,必需由雙方在合同中預(yù)先約定雙方選擇適用的交付條件。c商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)滿足商業(yè)用途需要的交付標(biāo)準(zhǔn)與住宅交付標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別,體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上,尤其是對于對餐飲或健身等業(yè)態(tài)而言,水電負(fù)荷、空調(diào)功率、隔油池、排風(fēng)/排水設(shè)施以及租戶的特別需求等均需在事先有明確的準(zhǔn)備。配套設(shè)施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,也要事先考慮??紤]業(yè)主交付標(biāo)準(zhǔn)的同時,應(yīng)同時對租戶的二次裝修做出考慮,以便于租戶順利裝修,盡早對外營業(yè)。實(shí)踐中,業(yè)主交付商鋪的標(biāo)準(zhǔn)通常也是租期結(jié)束后租戶返還商鋪的標(biāo)準(zhǔn),對此也需提前加以考慮。d商鋪交付期限交付期限與租金及物業(yè)費(fèi)計算、租賃期限、免租期限(裝修期限)、開業(yè)日等密切相關(guān),因而具有非常重要的法律意義。設(shè)定該日期既要考慮工程進(jìn)度也要考慮上述期限的關(guān)聯(lián)性,同時兼顧可能發(fā)生的意外因素,而設(shè)定靈活的可操作性。實(shí)踐中,針對租戶惡意履約而故意逾期接收商鋪的情況,需約定“視為交付完成”的概念,以明確交付期限,保證合同其他權(quán)益得以執(zhí)行。d商鋪單元面積測繪單元面積決定租金、物業(yè)管理費(fèi)等的計算。同時,單元面積是否能夠分開測繪,還會影響租賃合同的登記等其他方面。實(shí)踐中,根據(jù)各地區(qū)房管局的不同操作方式,對商場分割測繪采取了不同的做法,對此需要在招租前予以了解。以建筑面積概念作為商鋪的租賃面積,往往會因建筑面積構(gòu)成以及測繪變化而出現(xiàn)歧異并導(dǎo)致糾紛,為此建議通過雙方約定的形式明確租賃面積的定義,同時,對發(fā)生交付租賃面積變化時,如何指定重新測繪機(jī)構(gòu),以及針對面積變化采取的相應(yīng)費(fèi)用的調(diào)整方式,也應(yīng)予以提前約定。e不動產(chǎn)抵押商業(yè)地產(chǎn)具有融資功能,如決定進(jìn)行不動產(chǎn)抵押的話,則如何處理抵押與租賃的關(guān)系,抵押與租賃的先后順序?qū)Φ盅喝耍I(yè)主)、抵押權(quán)人(銀行)、租戶(商家)三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系帶來什么影響,以及業(yè)主因此需要承擔(dān)哪些法律義務(wù),均需要在招租前做出考慮,并在租賃合同中作出事先約定。F其他招租中存在的風(fēng)險例如政策風(fēng)險、規(guī)劃風(fēng)險、周邊商圈變化等等,因篇幅所限,無法逐一列舉。徐軍律師建議:為預(yù)防上述招租風(fēng)險,建議業(yè)主在正式對外招租前,召集工程部、租賃部、市場部、物業(yè)公司、代理公司、律師等共同分析可能出現(xiàn)的問題并研究解決對策、形成統(tǒng)一認(rèn)識,然后再著手招商事項(xiàng),以預(yù)防招租后出現(xiàn)的項(xiàng)目風(fēng)險。租賃合同的登記首先面對的是技術(shù)問題,即商業(yè)項(xiàng)目中的每個商鋪是否具備登記的前提條件。實(shí)踐中,不同地區(qū)的房管局對商場內(nèi)部分割的單元測繪存在不同做法,如獨(dú)立單元無法測繪并分列室號,則在技術(shù)上無法做到每個商鋪分別登記。租賃合同登記因其影響到租戶能否取得物權(quán)效力并以對抗第三人,因而往往被租戶所關(guān)注,但對位于出租人地位的業(yè)主,實(shí)際意義不明顯。業(yè)主可以根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的具體情況,選擇是否登記,并在租賃合同中提前加以約定。d優(yōu)先承租權(quán)從業(yè)主角度看,一個新的商業(yè)項(xiàng)目在租賃期限到期后,出于調(diào)整業(yè)態(tài)或增加租金的需要,業(yè)主不希望與租戶續(xù)租而由其他商家承租。從租戶角度看,如商業(yè)項(xiàng)目生意興旺,則希望憑借優(yōu)先承租權(quán)與業(yè)主進(jìn)行續(xù)租。兩者截然相反的角度導(dǎo)致了糾紛發(fā)生。實(shí)踐中,類似糾紛日趨增加。且相對于優(yōu)先購買權(quán)而言,由于優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定更少,導(dǎo)致租賃雙方的糾紛處理會很復(fù)雜,往往出現(xiàn)兩敗俱傷的局面。因此,需要律師結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)在租賃合同中提前加以約定,采取雙方約定的形式彌補(bǔ)法定不足的缺陷,并進(jìn)而設(shè)定有利于業(yè)主的、具有操作性的條款。e解約主要指由于租戶違約而被業(yè)主單方解除合同的情況。面對解約糾紛時,業(yè)主如何能夠依照合同或法律的規(guī)定全面保障自身的權(quán)益,是實(shí)踐中較難解決的問題。由解約引發(fā)的糾紛還包括房屋添附物的處理、租戶遺留物品的處理、強(qiáng)制撤離場地、公證機(jī)關(guān)的介入、商家注冊地的注銷等等。類似糾紛,在律師以往執(zhí)業(yè)中擁有較多的處理經(jīng)驗(yàn),業(yè)主應(yīng)多聽取律師的意見。f其他履約中存在的風(fēng)險例如優(yōu)先購買權(quán)、廣告牌設(shè)置、物業(yè)管理、相鄰權(quán)、公共部位占用(租賃)等等,因篇幅所限,無法逐一列舉。徐軍律師建議:針對租賃合同履約中的糾紛,首先應(yīng)提高業(yè)主自身的法律意識,并及時保留證據(jù)材料。業(yè)主一經(jīng)發(fā)現(xiàn)履約問題,應(yīng)盡快與律師進(jìn)行溝通,及時聽取律師的意見,防止風(fēng)險及損失的擴(kuò)大。5、其他風(fēng)險根據(jù)不同的商業(yè)定位,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營涉及的主體眾多,包括了業(yè)主、代理公司、經(jīng)營公司、出租人、小業(yè)主、承租人、次承租人、消費(fèi)者等等主體。因而,在實(shí)踐中還存在委托經(jīng)營合同

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