寶泰幸?；▓@市場調(diào)研總結(jié)課件

可編輯市場調(diào)研總結(jié)

寶泰.幸福花園1可編輯

今日匯報項目研究

市場研究2可編輯第一部分項目研究項目閱讀區(qū)位認知四至分析SWOT分析3可編輯運作項目首先要讀懂項目4可編輯項目概況總用地面積：102735.6㎡總建筑面積：670816㎡計容建筑面積：512527.9㎡其中住宅：465567.6㎡商業(yè)：22523.1㎡百貨超市：4675㎡

經(jīng)濟型酒店：12000㎡

會所：3000㎡12班幼兒園：3562.2㎡公共配套：1200㎡不計容建筑面積：158288.1㎡其中地下一層車庫：79145.3㎡地下二層車庫：79142.8㎡建筑密度：27.76%容積率：4.99綠地率30.77%戶數(shù)：3212停車位：3646輛其中地面：238輛地下室：3408輛5可編輯項目概況項目規(guī)劃閱讀（南區(qū)）1項目采用圍合的布局手法，土地利用率較高。且充分考慮項目的日照及采光度，整個項目設計呈南北走向分布，相對來說項目總規(guī)業(yè)態(tài)比較單一，圍合全高層設計視野度會受到一定影響，品質(zhì)不高。外立面采用簡略式設計風格，整體外形線條比較柔和，鑒于后期打造高品質(zhì)居住區(qū)在配套及物業(yè)、市政設施建設上得下一些功夫6可編輯項目規(guī)劃閱讀二（南區(qū)分析)項目分地面地下兩部分組成,南區(qū)配套會所、及幼兒園，業(yè)態(tài)分布1#樓少量聯(lián)排別墅，2#至11#為31層高層，相對北區(qū)地勢偏低，1#至4#、10#緊鄰市政水上公園，項目園區(qū)內(nèi)中心景點，會所，幼兒園配套完善，四至景觀度較好，地勢規(guī)整，產(chǎn)品值相對很高6、7、8、9、10#產(chǎn)品相對視野開闊度稍差，位于北區(qū)與南區(qū)中間部分，商業(yè)及道路交通分布該區(qū)域較多，形成一定的噪音產(chǎn)品價值相對稍低。建議：從產(chǎn)品開發(fā)推盤上應做全面調(diào)整順應后期產(chǎn)品保留升值空間及產(chǎn)品后期品質(zhì)化提升。12

3411北區(qū)商業(yè)交通干道快速道社區(qū)支路67891057可編輯項目產(chǎn)品閱讀1---戶型分布采光情況好

中

差8可編輯

視線情況

好

中

差9可編輯產(chǎn)品小結(jié)

住宅的采光、朝向、視線、私密性等都是后續(xù)營銷中需要重點考慮的因素，從采光上觀察，項目的均好性較好，從視線上觀察，除內(nèi)部產(chǎn)品外，保證了大部分的均好性，能夠滿足客戶不同方向的取舍，但是從圖上可以看出，項目景觀向均為東西向，產(chǎn)品朝向為南北走向，整體觀景角度不是很理想，南區(qū)7/8/9#視野開闊度稍差，在后續(xù)營銷特別是推盤上和工程施工建設上要做充分考慮，規(guī)避7/8/9#后期建設對比呈現(xiàn)產(chǎn)品的弊端，推盤上更多遵循周邊大環(huán)境推進（如：市政公園建設成熟、森林公園的建設等推進項目）從而得到品質(zhì)價值的提升10可編輯項目產(chǎn)品閱讀2---戶型配比11可編輯項目環(huán)境1----城市坐標老城區(qū)下五屯桔山片區(qū)坪東區(qū)（本案）興義市經(jīng)過了20年的發(fā)展，城市已經(jīng)出現(xiàn)了板塊的分化，大方向有老城區(qū)，新城桔山以及下五屯三個區(qū)域，若在細分下來如平東片、北門、機場方向等，則更多，從整體的區(qū)位上看，項目處于坪東片區(qū)；12可編輯項目環(huán)境2—區(qū)域環(huán)境新建道路西霞大道為主干道，北接汕昆高速入口，西臨政府規(guī)劃大道，往南緊鄰幸福路，東臨市政森林公園。屬坪東二期規(guī)劃建設重點規(guī)劃范圍內(nèi)地塊及區(qū)域知名度目前不高：項目處于市政建設水上公園項目內(nèi)，接幸福河距市中心商業(yè)區(qū)2公里左右周邊500米范圍內(nèi)主要以物流、加油站、汽配商業(yè)為主，主干道為待開發(fā)住宅用地緊南面幸福路有部分商業(yè)，其經(jīng)營以中低檔賓館餐飲、娛樂業(yè)、夜市為主整體環(huán)境對比，周邊人居環(huán)境目前較好，空氣質(zhì)量高，但周邊配套稀缺，無人氣，原成熟道路商業(yè)較雜亂部分商業(yè)13可編輯項目環(huán)境2—四至分析農(nóng)田，待建道路項目周邊目前道路是一個重要問題,僅有西霞大道主干道,道路建設延后的話對項目將產(chǎn)生很大的影響.14可編輯項目SWOT優(yōu)勢（S):項目地處市政建設水上公園、森林公園處，自然環(huán)境優(yōu)越，有利于提升項目聲譽度同區(qū)域內(nèi)競爭不大，開發(fā)產(chǎn)品較少劣勢(w):項目周邊無支持大型社區(qū)的配套設施，公共交通有待完善，項目所處規(guī)劃區(qū)域較單一性，難形成區(qū)域品質(zhì)，至西南面的隧道造成與成熟人氣坪東廣場及兩個大社區(qū)的斷點，幸福路道路商業(yè)小型商鋪較多，后期難形成集中式商圈，東南面屬連接至城區(qū)交通干道，屬區(qū)域斷點。機會（O）:隨著坪東二期宏觀規(guī)劃，逐步完善的道路交通，西大門經(jīng)濟的發(fā)展將迎來更多的外來商家入住坪東區(qū)域，帶動坪東人氣量的增加本案屬目前興義市售家大型市政樂園社區(qū)項目，在今后建設過程中社會關(guān)注度會比較高，創(chuàng)品牌，建水上之城創(chuàng)造了優(yōu)厚的條件威脅（T):西區(qū)道路未明確建設時間，使項目主入口道路受到影響。目前項目狀況缺乏居住氣息，商業(yè)氛圍形成較難，相對3000戶的大盤需要長周期性的市場培養(yǎng)周期性建設規(guī)避長期經(jīng)營管理資金風險及建設的風險政策的變化（未知數(shù)）SWOT15可編輯項目總結(jié)項目處于規(guī)劃新區(qū)，周邊景觀環(huán)境優(yōu)越，規(guī)模宏大，依附市政發(fā)展，開發(fā)前景較好16可編輯宏觀市場淺析政策重點解析歷史資料：2008年，財政部、國家稅務總局出臺首次購房享受契稅優(yōu)惠政策，根據(jù)當時下發(fā)的《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，如果不是首次購房的，契稅稅率則為3%。評論：政策本身對購房成本的影響不大，但傳出的信號將極大影響投資投機者的購房心態(tài)。從“2轉(zhuǎn)5”開始國家的一系列購房優(yōu)惠措施開始取消，表明了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，從心態(tài)上將直接加強購房人的觀望情緒17可編輯政策重點解析政策2：4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。評論：

會議提出要加強對房地產(chǎn)市場控制，而非壓制，并且支持自主和改善性住房消費?？梢钥闯霭l(fā)改委對房地產(chǎn)市場的調(diào)整，更多是在結(jié)構(gòu)調(diào)整和供給調(diào)整上。對市場的政策指引趨于平緩，該部門近期不會有過于嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺18可編輯政策回顧3國十條——堅決抑制不合理住房需求事件：4月14日召開的國務院常務會議要求，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。事件2：國務院17日發(fā)布《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔2010〕4號)，通知中規(guī)定商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應等。19可編輯政策重點解析關(guān)鍵詞：家庭二套房20可編輯政策重點解析國十條政策分析觀點一：該二套房政策只是可能遏制房價過快上漲，但難以改變房價上漲的趨勢。歷史經(jīng)驗表明總體寬松的貨幣政策是房價上漲的根本原因。08年底中國整個人民幣信貸才30多萬億，每年人民幣新增信貸為3-4億。為度過全球性金融危機09年突然增加9.5萬億，2010年依然有7.5萬億，而中國目前城鎮(zhèn)住房的總市值才50-60萬億。老百姓的投資渠道窄，這就逼得大家瘋狂地買房，無論是買得起的，還是買不起的。21可編輯國十條政策分析觀點二：全額付款的比重越來越大，因此該政策的作用有限。中國人民銀行貨幣政策委員會2010年第一季度例會提出要繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。因此只要整個社會流動性寬裕，房價就還會上漲；該政策只會遏制那些依賴銀行信貸的投資者。但從目前購房者來看，全額付款的比重越來越大。因此該政策的作用有限；與07年二套房政策效果會有根本的不同：也許有投資者會認為07年二套房政策就導致了房價的下跌。我們認為這種看法是片面的。07年房價的下跌既有國際的因素，也有房地產(chǎn)自身周期的影響。但就當時情況來看，導致房價下跌的政策是07年最后2個月信貸的零增長。當時二套房政策只是表面原因。所以這次的二套房政策效果與07年效果會有根本性不同。22可編輯國十條政策分析觀點三：對于房地產(chǎn)價格走勢整體利好。

1、該政策在市場的預期之中；

2、該政策的出臺，管理層一定需要一段時間去觀察效果。因此短期內(nèi)類似于房產(chǎn)稅的政策出臺的可能性很小。這點對于房價市場預期走勢是利好的。23可編輯政策回顧4事件：4月19日住房城鄉(xiāng)建設部近日發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》針對開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。通知要求，今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放

VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。并要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。24可編輯政策重點解析評論：早在1月7日國務院發(fā)布的《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中就已經(jīng)要求地產(chǎn)商公布房源嚴禁捂盤，住建部此次是對國務院通知的執(zhí)行。預售許可制度是在商品房發(fā)展初期針對扶持房地產(chǎn)商的一種銷售制度，但是經(jīng)過多年的發(fā)展，從財富的積累速度可以看出房產(chǎn)商已具備相當?shù)囊?guī)模，已無需政府扶持，取消商品房預售許可制度不會影響開發(fā)商正常發(fā)展。同時商品房的空置面積接近2億多平方，現(xiàn)房銷售將成為一種主流銷售方式。預售制度的取消將對控制房價和防止開發(fā)商捂盤惜售有很重要的作用。25可編輯政策出臺的作用——整體市場針對近期政策頻發(fā)，市場反應很大，不少一線城市傳出樓市價格下跌、房市陷入恐慌拋售，更有不少城市有近期要推房產(chǎn)稅的傳聞，好像一夜之間感覺到房地產(chǎn)泡沫破滅。但是我們仔細分析政策之后可以發(fā)現(xiàn)近期政策的集中以下幾點：一、銀行貸款：二套房貸款首付比率的提高，貸款利率的提升以及限制三套以上貸款，實質(zhì)上是在保證降低銀行風險，提高銀行收益。對于投資房市的人，只要支付全款該政策對其基本沒有什么影響。然而經(jīng)過09年全球金融危機后，政府4萬億的貨幣刺激政策使得目前市場資金面寬裕，特別是從一線城市轉(zhuǎn)移到二三線城市的資金。使得二三線城市的樓市現(xiàn)金支付全款比率更高。因此該政策從貸款的影響程度來說一線城市的影響遠遠大于二三線城市。二、增加供給量：預售許可制度是在商品房發(fā)展初期針對扶持房地產(chǎn)商的一種銷售制度，但是經(jīng)過多年的發(fā)展，從財富的積累速度可以看出房產(chǎn)商已具備相當?shù)囊?guī)模，已無需政府扶持，取消商品房預售許可制度不會影響開發(fā)商正常發(fā)展。公開房源明碼標價出售，主要在于限制高價炒樓，對樓市價格有抑制快速上漲的作用，但是政策本身看來，沒有打壓房價下行的作用。三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整：其實從年初國家就已經(jīng)開始想調(diào)整目前房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，期間政策一直在引導，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整不是一兩個政策可以決定的，是一個漸進和緩慢的過程。從大量保障性住房的建設，到國企退出商品房市場，結(jié)構(gòu)調(diào)整一直在繼續(xù)。長期看來結(jié)構(gòu)調(diào)整還會繼續(xù)，短期看來對市場影響不大。從以上幾點看來本輪調(diào)控會有抑制房價的快速上漲的效果，但是要導致房價大面積下跌，或者說產(chǎn)生“樓市拐點”的效果，可能還為時過早。中國市場投資渠道的單一以及市場貨幣的寬裕，決定了樓市投資增值保值的作用。從長期來看通過政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，擠壓市場泡沫不可避免。但是時間點難以確定，地產(chǎn)商間的競爭格局會有改變，但是房地產(chǎn)市場短期內(nèi)還將保持持續(xù)發(fā)展趨勢。并且短期內(nèi)政策的密集出臺，管理層一定需要一段時間去觀察效果。因此短期內(nèi)類似于房產(chǎn)稅的政策出臺的可能性很小。這點對于房價市場短期預期走勢是利好的。26可編輯政策出臺的作用——興義市場結(jié)合興義的一些具體情況，比如經(jīng)濟情況，房地產(chǎn)投資需求及投資客戶特點，以及城中心道路改造實施，市中心道路，立交橋項目實施速度等因素，近期出臺的房地產(chǎn)政策對興義房地產(chǎn)市場還是有著較大程度的影響，主要體現(xiàn)在：一、銀行貸款：二套房及多套房貸款政策，對興義房地產(chǎn)市場有著一定的影響。首先，興義房地產(chǎn)投資群體少于大中城市，可用的投資金額也不足以與大型投資群體相比。而本次房貸政策的實施，對興義投資群體勢必形成一定的影響；其次，城中道路改造下，眾多拆遷戶得到了一定的補償款，這些補償款在購買完一套自身居住外，剩下的資金有投資其他物業(yè)的需求，而本次政策的執(zhí)行，對這類需求有著一定的抑制，拆遷戶有可能轉(zhuǎn)而購買其他投資及消費。在這樣的態(tài)勢下，部分購房群體會采取觀望態(tài)度，以期待市場明晰化。二、預售制度：本次完善房地產(chǎn)交易市場的政策，就政策而言，對房地產(chǎn)市場影響是巨大的，但實際上真正的影響還要看具體執(zhí)行的力度。禁止提前或變相排號、所有房源及價格公開、禁止炒房客戶更名過戶、嚴厲打擊捂盤惜售、對住房交付質(zhì)量的標準監(jiān)督等，這些政策的實施，勢必讓房地產(chǎn)市場公開化、透明化，對房地產(chǎn)目前現(xiàn)有的營銷手段產(chǎn)生較大的影響，其中銷售價格、速度、消化數(shù)量、客戶購房影響等都體現(xiàn)較多。這個政策對于興義房地產(chǎn)市場最大影響在于，興義目前大多項目為體量較大項目，后期開發(fā)周期一拉長，預售證獲得時間拉長，那么預售制度調(diào)整對開發(fā)商而言是致命的打擊。當然，最為重要的問題在于，像此類政策及通知，在之前也曾多次提出，但在具體實施及執(zhí)行上，以及執(zhí)行的時間及周期等，都較為模糊，實際影響要看各個地方政府的實施力度及監(jiān)管力度。27可編輯雖然這兩個政策對興義房地產(chǎn)市場有著不小的影響，單由于興義房地產(chǎn)市場目前供小于求，市場需求旺盛，流動資金量較大，信貸政策對房地產(chǎn)影響較小，部分客戶的觀望態(tài)勢會短時間內(nèi)拉緩項目銷售速度，而預售制度的調(diào)整，在于實施力度及監(jiān)管力度，對開發(fā)商，代理商在項目營銷過程中有一定的影響，對房地產(chǎn)營銷手段意味著新一輪的洗禮。28可編輯興義市樓盤調(diào)查分析29可編輯在售樓盤分析此次樓盤調(diào)查，主要是對興義市區(qū)內(nèi)的所有在售樓盤進行走訪式的調(diào)查，掌握各新盤及老盤的資料及銷售情況，在此，其項目的基本情況不做詳細分析，僅對面市樓盤的操作的營銷方式、推廣方式進行分析和借鑒；30可編輯在售樓盤調(diào)查樓盤調(diào)查之----桔山新區(qū)樓盤由上至下：金地首座：售馨（2009年）鑫吉園（2010年6月開盤），均價：2750元戶型套比：120㎡--147㎡，少量100㎡左右小戶型；體量：400余套，銷售量200余套金鉆豪城：均價：2700一期500套左右

奧城：380套左右，均價：2750元，銷售70%，產(chǎn)品整體設計均好，10年9號開盤31可編輯桔山名都：業(yè)態(tài)公寓酒店、小高層套比：280余套面積區(qū)間：110--147㎡開盤期未定推廣方式：認籌（3萬元抵扣）起價：2090元，市場均價：2700元500余戶面積區(qū)間：110--140㎡已達70%銷售量32可編輯桔山新區(qū)樓盤亮點分析目前桔山新區(qū)樓盤在經(jīng)歷了近十年發(fā)展過程，沿主干道項目基本竣工完成，隨著日益形成新區(qū)勢態(tài)的桔山，人氣逐漸聚集，樓盤品質(zhì)上也形成了初顯對比，相對同區(qū)域樓盤，從外立面，開發(fā)商品牌、產(chǎn)品質(zhì)量對比來看，同等區(qū)域內(nèi)品牌，聲譽較好的開發(fā)樓盤備受矚目品質(zhì)項目：富康國際、御景園、白云商城、奧城在同區(qū)域內(nèi)銷售良好，產(chǎn)品相對設計也比較好33可編輯小結(jié)：◆07-08年樓盤的集中放量，讓整個片區(qū)的居住氛圍達到了歷史的高點，同時隨著整個區(qū)域的不斷成熟，配套不斷豐富，整體的環(huán)境居住也在改善，客戶在選擇居住時，桔山是需要考慮的地段之一；

◆片區(qū)的住宅還是以點式高層為主，規(guī)模并不大，精品小盤；

◆桔山片區(qū)的住宅，無論是產(chǎn)品、營銷、推廣上，都代表了興義目前的最高水平，房地產(chǎn)市場不斷在提升，運作方式也會不斷提高；

◆在這個區(qū)域有一個現(xiàn)象值得關(guān)注，在桔山片區(qū)放量的廣告，約占到了全市房地產(chǎn)廣告放量的60%，同時坐落在下五屯的樓盤都會選址在此，該片區(qū)的影響力已經(jīng)可以與老城區(qū)比擬◆該區(qū)域在售樓盤五個，狀態(tài)處于國慶熱銷過后的調(diào)整期，整體區(qū)域均價在2750元/㎡,產(chǎn)品較好的樓盤項目基本售馨,采取營銷模式為:VIP認籌抵扣方式,購買力主要集中于興仁、安龍、普安等縣份客戶34可編輯在售樓盤調(diào)查樓盤調(diào)查之---下午屯興泰新區(qū)樓盤

萊蒙帝景

南天帝都榮御天下

水木清華

萬峰觀邸35可編輯36可編輯下午屯樓盤亮點點評項目都居中于下午屯市政規(guī)劃發(fā)展新區(qū)，興泰新區(qū)，樓盤整體品質(zhì)規(guī)模相對較大，整體規(guī)劃環(huán)境比較理想，戶型規(guī)劃基本為小面積為主力戶型，項目售樓處包裝設計上都別出心裁，品質(zhì)感很強，基本以景觀、市政規(guī)劃發(fā)展為賣點，沙盤模型相對制作精細，策略：推廣方式基本以VIP卡銷售及預付金抵扣的認籌方式，金額在2萬到3萬之間，以小戶型為一期產(chǎn)品，面積在70平---120平;大盤項目二期均在明年年初、年中面市，均以品質(zhì)化，大戶型面市，面積區(qū)間在：130平到200平不等。37可編輯下午屯推廣特點1、案名體現(xiàn)尊貴感和時代感；2、售樓部均設立在項目處；整體包裝品質(zhì)感強，且大氣3、工地圍墻異形，突出醒目；4、開展大量的活動來宣傳項目；5、廣告的投入量非常大，已經(jīng)在縣份出街；38可編輯下午屯樓盤小結(jié)1、規(guī)模，是下五屯面市樓盤的特點，興義市目前大樓盤都集中在此，在宣傳時都以大盤、品質(zhì)盤、高檔盤宣傳2、由于項目區(qū)域日益成熟的建設，因此每個樓盤都加大的推廣力度，活動營銷、戶外推廣等3、目前面市5個樓盤均在蓄水階段，換句話說是在大力推廣階段，因此隨著樓盤的不斷放量，下五屯的居住性會更上一個臺階；39可編輯坪東在售項目解析心意廣場總建面:16萬平米占地面積:2萬平米業(yè)態(tài):五層商業(yè)、26層觀光會所、高層27層總戶數(shù):368戶均價：2700元/平米面積區(qū)間：110—200平主力戶型140平左右開盤期：10年8月18銷售狀況：尾盤期26套150平米以上大戶型該項目位于坪東廣場旁,相對面市在售樓盤整體品質(zhì)感相對較差,銷售方式整盤托,通過了解項目拆遷戶購買較多,大戶型積壓量也不算大,對該樓盤項目的了解,說明坪東區(qū)域存在很強的購買力40可編輯小結(jié)：區(qū)域在售戶型統(tǒng)計桔山：100平米—180平米左右120—140為主力戶型下午屯：70平米---130平米90----120為主力戶型市區(qū)：100平米---200平米120---140為主力戶型坪東：100平米---