對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

資金是企業(yè)在激烈的市場環(huán)境中謀求生存和發(fā)展的血液，對(duì)資金的管理涉及生產(chǎn)、銷售、研發(fā)等企業(yè)經(jīng)營的所有流程當(dāng)中，其重要性可見一斑。然而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目需要較長的周期，在土地購買、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程建造、銷售宣傳等環(huán)節(jié)中都需要大量的資金投入，都資金的需求數(shù)額較大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資、資金使用管理等各環(huán)節(jié)工作都提出了較高要求。加上近年來，國家為了限制房價(jià)的增長，避免過度開發(fā)問題，出臺(tái)了一系列的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來了很大的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)內(nèi)部管理進(jìn)行調(diào)整，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的市場環(huán)境，為企業(yè)健康發(fā)展提供保障。一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的概念和意義資金是企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的基礎(chǔ)資源，各項(xiàng)工作的開展都離不開資金的支持。對(duì)于企業(yè)而言，其經(jīng)營的主要目標(biāo)在于通過一定的資金成本來獲得更多的增值價(jià)值。資金管理是指企業(yè)為保證自身資金的安全完整，以及提高資金投入產(chǎn)出比而實(shí)施的一系列手段、方法，包括資金規(guī)劃、資金監(jiān)管以及核算等管理活動(dòng)。實(shí)踐來看，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施資金管理的意義主要有：第一，加強(qiáng)資金使用控制，提高資源利用率。房地產(chǎn)企業(yè)借助資金管理可以提前配置各活動(dòng)資金使用額，制定資金使用計(jì)劃，減少資源的浪費(fèi)。第二，緩解資金壓力，防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金管理可以將根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)情況對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，及時(shí)進(jìn)行融資，緩解資金使用壓力，而且也能及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金鏈斷鏈風(fēng)險(xiǎn)、償債風(fēng)險(xiǎn)等，提前防控，避免企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。第三，激活閑置資金，提升企業(yè)盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資金占比以及剩余價(jià)值比對(duì)分析，及時(shí)審查是否存在閑置資產(chǎn)，并查看各項(xiàng)目資金是否全部投入經(jīng)營中，適當(dāng)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資金在企業(yè)各項(xiàng)目、各部門的有效流轉(zhuǎn)，從而將資金充分投入經(jīng)營中，提高企業(yè)核心競爭力。另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的管理工作主要包括資金流管理和物資流管理。物資流管理也是為了及時(shí)供應(yīng)企業(yè)工程建設(shè)所需要的各項(xiàng)物資材料，防止資金流失與資源浪費(fèi)?？梢哉f，資金管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán)，加強(qiáng)資金管理有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)資源使用效率，提升企業(yè)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等能力，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題（一）缺乏完善的資金使用計(jì)劃和預(yù)算體系部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程中，沒有對(duì)資金的使用進(jìn)行規(guī)劃，未開展科學(xué)的預(yù)算管理。比如前期在獲取土地時(shí)，土地整理結(jié)束以后就開展招標(biāo)和拍賣，摘牌以后進(jìn)行土地費(fèi)用的支付，然后政府返還土地整理款。在這個(gè)過程中資金使用量較大，資金會(huì)快速周轉(zhuǎn)，如果企業(yè)不能對(duì)資金進(jìn)行有效籌劃就會(huì)影響土地款的支付，就會(huì)直接影響到土地使用證的審核進(jìn)程，影響項(xiàng)目開展。同時(shí)，企業(yè)通常都將關(guān)注點(diǎn)放在會(huì)計(jì)核算上，對(duì)于管理會(huì)計(jì)的職能缺乏準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，造成財(cái)務(wù)管理沒有明確的目標(biāo)，預(yù)算管理功能無法充分發(fā)揮，影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行缺乏力度，編制的預(yù)算無法跟企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。（二）對(duì)資金使用缺乏有效的管理和控制在進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，涉及大量資金的投入，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能對(duì)資金需求進(jìn)行有效的預(yù)算并將資金投入到關(guān)鍵環(huán)節(jié)當(dāng)中，就會(huì)使得項(xiàng)目無法按照預(yù)定進(jìn)度開展。然而許多企業(yè)缺乏科學(xué)的資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，管理者將工作重心放在工程質(zhì)量、拿地、銷售宣傳等環(huán)節(jié)當(dāng)中，對(duì)資金管理缺乏重視，使得企業(yè)在經(jīng)營中存在大量的風(fēng)險(xiǎn)隱患問題，工作中常出現(xiàn)盲目投資、融資成本偏高、融資期限不適配、借款長期占用不還、資金實(shí)際用途和申報(bào)內(nèi)容不一致等現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金風(fēng)險(xiǎn)突出，資金使用效率不高。（三）資金賬戶管理較為混亂通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，如果一個(gè)法人同時(shí)進(jìn)行幾個(gè)工程項(xiàng)目，或者各個(gè)項(xiàng)目列入不同的法人公司名下，就會(huì)造成企業(yè)為了保證業(yè)務(wù)的有序進(jìn)行，需要在一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行中在多個(gè)銀行開設(shè)項(xiàng)目，使得項(xiàng)目公司的銀行賬戶變多，給企業(yè)資金賬戶的管理帶來挑戰(zhàn)，同時(shí)也都會(huì)影響企業(yè)資金使用的效率。同時(shí)，許多企業(yè)為了融資需求，會(huì)同時(shí)開設(shè)多個(gè)賬戶，這也為銀行資金管理帶來不便，使企業(yè)無法對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，無法保證資金的合理使用。（四）融資渠道不規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于高風(fēng)險(xiǎn)、搞高回報(bào)、高投入的項(xiàng)目，前期本身需要投入大量的資金，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很難滿足需求，常常需要進(jìn)行融資。然而，近年來，房地產(chǎn)市場遇冷，政策調(diào)控力度較大，且金融渠道緊縮，企業(yè)貸款難度和成本也隨之增加。高額貸款帶給企業(yè)的是更加沉重的資金成本，同時(shí)，而且企業(yè)通過銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)過程中需要進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的提交，如果企業(yè)存在資金管理不科學(xué)、成本預(yù)算落實(shí)缺乏力度、工程款項(xiàng)回收不及時(shí)等問題，會(huì)增加企業(yè)貸款的難度，使得企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化策略（一）制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃和預(yù)算管理制度科學(xué)有效的資金使用規(guī)劃和完善的預(yù)算管理制度是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平提升的重要路徑，在進(jìn)行資金預(yù)算管理體系建設(shè)的過程中，企業(yè)要設(shè)立專門的預(yù)算管理部門對(duì)預(yù)算進(jìn)行編制、落實(shí)、考核和反饋。房地產(chǎn)企業(yè)為了保證戰(zhàn)略規(guī)劃的完成，在對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行科學(xué)預(yù)測的前提下進(jìn)行工程預(yù)算的編制和落實(shí)，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行全面的規(guī)劃，依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模對(duì)所需時(shí)間、工程進(jìn)度等明確，但是在開發(fā)過程中會(huì)遇到各種突發(fā)問題，工程所需資金會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)。在預(yù)算執(zhí)行中會(huì)受到市場環(huán)境的影響，需要及時(shí)的對(duì)策略進(jìn)行過調(diào)整，這些都會(huì)造成收入和支出產(chǎn)生改變，預(yù)算目標(biāo)也會(huì)出現(xiàn)變化。在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，如果預(yù)算目標(biāo)跟實(shí)際數(shù)據(jù)存在很大的差別，需要對(duì)具體原因進(jìn)行分析，對(duì)預(yù)算值進(jìn)行修訂，避免預(yù)算失去控制。對(duì)于項(xiàng)目整體預(yù)算進(jìn)行管理和控制過程中，業(yè)務(wù)流程都要以預(yù)算目標(biāo)作為基礎(chǔ)，需要建立一系列的預(yù)警控制指標(biāo)，保證管理者能夠有效地對(duì)預(yù)算開展偏差的糾正，通過全面有效的分析，保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際的管理和控制當(dāng)中，各個(gè)部門要進(jìn)行有效的信息交流，利用規(guī)范化的制度和流程文件實(shí)現(xiàn)管理和約束，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目流程進(jìn)行業(yè)績的考核，從而促進(jìn)工作效率的提升。除此之外，預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)需交由各個(gè)部門的負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)，在執(zhí)行過程中以預(yù)算安排為控制依據(jù)，對(duì)具體業(yè)務(wù)資金支出進(jìn)度進(jìn)行管控，如果部分業(yè)務(wù)出現(xiàn)超預(yù)算問題或是預(yù)算外支出，則相關(guān)負(fù)責(zé)人需要立即反饋具體問題，接受預(yù)算管理部門的整改建議，控制預(yù)算差異。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算考核，以實(shí)際情況為考核依據(jù)，對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行過程中偏差較大的情況進(jìn)行分析，深究偏差形成原因，給出合理的整改意見，要求相關(guān)部門立即落實(shí)。（二）提高資金管理意識(shí)，保證資金使用質(zhì)量房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理的過程中，所有資金使用可以分為兩類，分別是剛性支出和非剛性支出，涉及土地工程款、承包費(fèi)用、分包費(fèi)用、工程支出、管理費(fèi)用、稅款、銷售宣傳等，各個(gè)部門要及時(shí)地制定資金使用計(jì)劃并提交給管理部門，財(cái)務(wù)管理部門依據(jù)各部門提供的信息進(jìn)行整理和分析，制成報(bào)表提交給領(lǐng)導(dǎo)層審核。財(cái)務(wù)管理人員要對(duì)款項(xiàng)額度較大的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)督和管理，保證資金使用的安全性。各種保證金比如拆遷保證金、用電保證金、質(zhì)量保證金等都需要企業(yè)進(jìn)行提前支付，返款款項(xiàng)等也會(huì)占據(jù)企業(yè)大量的資金，財(cái)務(wù)部門要對(duì)資金開展詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)，列出到期時(shí)間、負(fù)責(zé)人員等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要積極開展對(duì)全體人員的思想教育工作，提高全體人員對(duì)資金管理的重視，培養(yǎng)節(jié)約意識(shí)，在日常工作中，嚴(yán)格遵守資金管理制度，不浪費(fèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立投資績效評(píng)價(jià)體系，對(duì)資金使用效益進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)所有投資項(xiàng)目的收益和成本展開深入分析，掌握各個(gè)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比例，評(píng)價(jià)投資績效，同時(shí)建立績效責(zé)任機(jī)制，將員工的薪酬與績效掛鉤，輔以獎(jiǎng)懲制度，對(duì)投資項(xiàng)目效益好的管理者和團(tuán)隊(duì)成員給予獎(jiǎng)勵(lì)，反之則要進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幜P，避免出現(xiàn)因急于占據(jù)市場而盲目投資的情況，減少投資資金浪費(fèi)。（三）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的管理企業(yè)如果要在多個(gè)銀行開設(shè)賬戶，為了保證資金的統(tǒng)一管理可以設(shè)立資金管理中心部門，這一部門主要的責(zé)任是對(duì)集團(tuán)公司的資金賬戶進(jìn)行有關(guān)的管理，做好資金統(tǒng)一的分配和使用。分公司或者子公司項(xiàng)目開發(fā)過程中需要將收款單或者付款單提交給資金管理中心，通過有效的審核向銀行進(jìn)行款項(xiàng)的支付和收取。每個(gè)階段進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的編制時(shí)，資金中心需要跟銀行進(jìn)行存款收據(jù)的核對(duì)，并對(duì)所有的單據(jù)進(jìn)行賬目處理，從而保證資金使用的效率和安全。獨(dú)立核算的項(xiàng)目可以將首付款作為整體進(jìn)行單據(jù)的提交，資金管理中心受理后進(jìn)行款項(xiàng)的收付，并協(xié)助其進(jìn)行核算，從而加強(qiáng)對(duì)資金賬戶的管理，提高企業(yè)資金管理的水平。同時(shí)，企業(yè)在開展資金管理過程中，要重視信息化系統(tǒng)的應(yīng)用，通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息化技術(shù)，以企業(yè)信息為對(duì)象，加強(qiáng)各部門之間數(shù)據(jù)的溝通和交流，搭建覆蓋企業(yè)各個(gè)部門的信息管理平臺(tái)，保證企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確及時(shí)地進(jìn)行傳遞，避免信息孤島情況的發(fā)生。（四）對(duì)企業(yè)融資渠道進(jìn)行規(guī)范和拓寬，降低資產(chǎn)負(fù)債率并控制融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中的資金通常來源于銀行貸款或者工程項(xiàng)目的收入，為了保障企業(yè)融資渠道的多樣化，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)跟各個(gè)銀行的交流與合作，提高企業(yè)在銀行內(nèi)的信用額度，利用資產(chǎn)變債券、應(yīng)收賬款債券融資等多種形式將企業(yè)的沉淀資金充分激活。另一方面，企業(yè)可以利用項(xiàng)目融資，加大對(duì)金融工具的利用。針對(duì)資金需求較大的項(xiàng)目，企業(yè)如果在短時(shí)間內(nèi)無法籌集到所需資金，可以利用項(xiàng)目融資形式，成立項(xiàng)目公司，把公司將來的收益當(dāng)作債務(wù)承擔(dān)的責(zé)任，從而實(shí)現(xiàn)融資渠道的拓展。同時(shí)，合理利用債券、資產(chǎn)證券化、股票等金融工具，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際狀況選擇合理的貸款方式，從而保證企業(yè)所需資金的充足。降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過金融手段控制資產(chǎn)負(fù)債率，在籌資期間，可對(duì)負(fù)債比率進(jìn)行規(guī)劃，構(gòu)建最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，或是房地產(chǎn)企業(yè)直接采用債轉(zhuǎn)股方式，將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大融資規(guī)模的同時(shí)，需嚴(yán)防融資風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)造成的損失。首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)保障率、外部融資比率等基本融資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行檢測，在基本風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)基礎(chǔ)上，建議房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)將宏觀經(jīng)濟(jì)變量考慮到融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制內(nèi)，準(zhǔn)確識(shí)別融資風(fēng)險(xiǎn)，精準(zhǔn)分析風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)可以及時(shí)償還債務(wù)。其次，加大對(duì)現(xiàn)金流量的監(jiān)管力度，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)所有資產(chǎn)中流動(dòng)性最強(qiáng)的一個(gè)，在經(jīng)營過程中，政府監(jiān)管、宏觀經(jīng)濟(jì)變化、行業(yè)不確定性因素等都對(duì)現(xiàn)金流量造成較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依托于內(nèi)部控制手段，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行監(jiān)管，結(jié)合風(fēng)控部門對(duì)不確定影響因素的調(diào)查分析結(jié)果，優(yōu)化現(xiàn)金流管理措施，減少出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范融資行為，保證資金來源穩(wěn)定。最后，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，企業(yè)自有資金難以支持項(xiàng)目運(yùn)行，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過融資方式獲得資金支持，無論企業(yè)采用何種融資方式，在融資期間都會(huì)