企業(yè)盈利能力提升研究-以恒大集團(tuán)有限公司為例

西南科技大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）一、緒論（一）選題的意義和背景1.選題的背景 房地產(chǎn)行業(yè)開始于上個(gè)世紀(jì)80年代，之后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常地迅速，經(jīng)過三四十年的發(fā)展，儼然已成為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱。例如我國(guó)在2003年的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)迅速飆升，造成我國(guó)市場(chǎng)投機(jī)，通貨膨脹，貧富差距過大等一些問題。因此，2011年12月我國(guó)出臺(tái)了一系列的市場(chǎng)調(diào)控手段以及經(jīng)濟(jì)手段，“限購(gòu)”、“限價(jià)”“限貸”等政策全面升級(jí)，措施更加嚴(yán)厲，致使商品房的成交量趨緩。此后，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，企業(yè)的發(fā)展不能僅僅依靠買賣方這一種營(yíng)業(yè)收入來獲取利潤(rùn)。21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了十年的長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，從目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的房源不斷的增加,但是房源的堆積，價(jià)格的節(jié)節(jié)攀登，國(guó)家的管理控制，居民的消費(fèi)能力以及投資力度的不足，近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不景氣，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)堆積大量的房源。自2014年11月末至2015年10末，我國(guó)央行下調(diào)了我國(guó)銀行貸款的基準(zhǔn)利率以及銀行的存款基準(zhǔn)利率，同時(shí)降低了住房公積金的貸款額度，以此來增加國(guó)民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)能力。我國(guó)之所以如此關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的原因，可以從以下幾點(diǎn)闡述房地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的而促進(jìn)作用。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，是有能夠引導(dǎo)和推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力。我國(guó)政府于2003年指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)”。由以上言論可以得出一個(gè)訊息：我國(guó)首次官方確定將房地產(chǎn)業(yè)定性為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)訊息說明了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒸蒸日上，也從另外一個(gè)方面說明它的發(fā)展舉世矚目。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的GDP的增長(zhǎng)中占據(jù)重要地位，從1996年的2.1%,上升到5.7%，在這五年的期間，房地產(chǎn)行業(yè)占我國(guó)GDP的百分比上升了1.4倍。不僅如此房地產(chǎn)行業(yè)還對(duì)其相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)起到了帶動(dòng)作用，比如說建材，施工，陶瓷，櫥柜，裝修產(chǎn)業(yè)等方面都有促進(jìn)作用。2.研究意義隨著國(guó)家進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的之間的越來越激烈。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)消費(fèi)不足，市場(chǎng)疲軟，房源囤積的現(xiàn)象，但是在我國(guó)通貨膨脹率如此高的情況下，投資房地產(chǎn)行業(yè)無疑是一種資產(chǎn)保值的投資行為。消費(fèi)者作為消費(fèi)主體，同時(shí)也是投資主體，當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展讓居民非常的困惑，要分析房地產(chǎn)行業(yè)的投資現(xiàn)狀，不僅僅要分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r以及這個(gè)行業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)，還要多多關(guān)注國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于“樓市”的政策。因此，如何選擇一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較低，發(fā)展前景較好的企業(yè)就會(huì)變得尤其重要。通過運(yùn)用盈利能力的分析指標(biāo)以及杜邦分析法分析房地產(chǎn)行業(yè)有利于分析企業(yè)的盈利狀況，發(fā)現(xiàn)和了解房地產(chǎn)行業(yè)的不足以及弱勢(shì)，對(duì)其提出建議和對(duì)策，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（二）研究現(xiàn)狀1.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀盈利是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)以及經(jīng)營(yíng)發(fā)展的源泉以及動(dòng)力，是公司賺取利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的手段，因此盈利能力的分析對(duì)于投資者，管理者來說都是非常的重要的。閆華紅學(xué)者在《財(cái)務(wù)報(bào)表分析》中一文指出，盈利能力是指在規(guī)定的期間內(nèi)，企業(yè)單位能夠取得最大利潤(rùn)的能力。而對(duì)于企業(yè)的董事層來說，評(píng)價(jià)企業(yè)管理層作為最有效的數(shù)據(jù)就是盈利數(shù)據(jù)，因?yàn)槠髽I(yè)的盈利能力是跟經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)直接掛鉤。利潤(rùn)最大化作為一個(gè)企業(yè)存在的根本，所以對(duì)于一個(gè)企業(yè)的各個(gè)階層的人員來講企業(yè)的盈利分析就是衡量利潤(rùn)大小的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此運(yùn)用于分析盈利能力的杜邦分析法中的數(shù)據(jù)也顯得尤為重要。除了盈利能力的數(shù)據(jù)以外，利潤(rùn)率及其變動(dòng)趨勢(shì)的分析與預(yù)測(cè)也成為企業(yè)管理者和投資者了解企業(yè)狀況的一種數(shù)據(jù)來源。周碩（2013）指出，盈利能力分析是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要內(nèi)容，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的重點(diǎn)，它的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞最終是由企業(yè)的盈利能力來反映的，投資者要想取得收益，債權(quán)人能夠獲得他們本金和利息，管理者能夠更加能夠管理好公司，都離不開企業(yè)的盈利能力的發(fā)展因?yàn)槠髽I(yè)盈利能力的大小,直接影響著投資收益與本息的高低,工作業(yè)績(jī)好壞,甚至與整個(gè)國(guó)家的財(cái)政收入等都息息相關(guān).2.盈利能力分析的內(nèi)容王靜茹（2013）以一個(gè)動(dòng)態(tài)的視圖，通過分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，尋找影響企業(yè)盈利能力的因素，梳理企業(yè)盈利能力的形成過程，對(duì)釀酒行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并且在評(píng)價(jià)的過程中運(yùn)用spss19.0中的因子分析，多元性回歸模型進(jìn)行實(shí)證的分析，最后，對(duì)釀酒行業(yè)提出合理化建議。段曉熙（2018）對(duì)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行分析，分析2012-2016年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從行業(yè)的整體和子領(lǐng)域兩個(gè)角度，采用了聚類分析、因子分析、方差分析和多重比較等統(tǒng)計(jì)方法對(duì)信息技術(shù)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)以及盈利能力進(jìn)行分析。同時(shí)還采用了財(cái)務(wù)的相關(guān)信息以及非財(cái)務(wù)的相關(guān)信息者兩個(gè)方面，結(jié)合信息技術(shù)公司的特點(diǎn)，分析企業(yè)的盈利能力的影響因素。張夏華（2018）對(duì)盈利能力的評(píng)價(jià)方法以及盈利能力的影響因素進(jìn)行總結(jié)，主要選取了主義的幾大方面：資本結(jié)構(gòu)、總資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)效益、成長(zhǎng)性、股權(quán)集中度這六個(gè)方面，對(duì)水泥行業(yè)盈利方面進(jìn)行研究，分析水泥行業(yè)盈利狀況，并針對(duì)產(chǎn)能過剩提出建議。3.一般性指標(biāo)的弊端林秀香在《財(cái)務(wù)報(bào)表分析-應(yīng)用視覺》中提到評(píng)估一個(gè)企業(yè)的盈利能努力往往是以企業(yè)賺取利潤(rùn)能力來衡量的，這里的利潤(rùn)是按照會(huì)計(jì)方法確認(rèn)的利潤(rùn)。但按會(huì)計(jì)方法確認(rèn)的利潤(rùn)來評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，也有其局限性，主要有兩方面的缺陷：其一，有個(gè)新建的處于成長(zhǎng)期的企業(yè)，其前期投入費(fèi)用會(huì)較高，因此，期初沒有利潤(rùn)或者只有少量的利潤(rùn)，在此狀況下，當(dāng)前企業(yè)的利潤(rùn)就不足以評(píng)價(jià)其盈利能力：其二，兩個(gè)企業(yè)即使其利潤(rùn)相同，但其風(fēng)險(xiǎn)顯著不同，僅僅依據(jù)兩者的利潤(rùn)相同二得出其盈利能力相同的結(jié)論是錯(cuò)誤的。因此，按照會(huì)計(jì)方法確認(rèn)的利潤(rùn)來衡量缺乏可以比較的基礎(chǔ)。騫小麗（2017）認(rèn)為盈利能力在一定程度上能夠反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，但在實(shí)際分析的過程的中仍存在一些局限性，對(duì)于盈利能力的相關(guān)的指標(biāo)提出了一些改進(jìn)的思路以及方法。凈資產(chǎn)收益率方面，認(rèn)為把公式中年末凈資產(chǎn)應(yīng)替換成利潤(rùn)分配之前的年末凈資產(chǎn)才更加的合理?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率方面，認(rèn)為把資產(chǎn)報(bào)酬率計(jì)算公式中的利潤(rùn)總額替換成凈利潤(rùn)更合理。成本費(fèi)用利潤(rùn)率方面，把公式中的利潤(rùn)總額替換成營(yíng)業(yè)利潤(rùn)更加的合理。劉華生（2013）指出，杜邦分析法把企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、償債能力、盈利能力及各個(gè)指標(biāo)結(jié)合起來，全面得分析企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，使得財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)更加的準(zhǔn)確，促使更加有效的實(shí)施財(cái)務(wù)決策。并且從以下的四個(gè)方面闡述杜邦分析法必要性：（1）可以把各項(xiàng)指標(biāo)聯(lián)系起來，綜合分析企業(yè)的盈利狀況。（2）符合解決企業(yè)現(xiàn)存不足的需要（3）符合財(cái)務(wù)理論的發(fā)展。（4）能夠更好地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。鄭美玲（2017）提出盈利能力是公司在營(yíng)業(yè)期間所獲得的收益，因此評(píng)估企業(yè)的盈利能力分析很重要，但是傳統(tǒng)的盈利能力指標(biāo)過于單一，僅僅只是通過某個(gè)單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)就來定義一個(gè)企業(yè)的盈利能力，這種分析方式太過于片面，也太過于簡(jiǎn)單，不能夠很好地很全面地對(duì)公司的盈利能力進(jìn)行一個(gè)整體的分析。因此在文章中她運(yùn)用了杜邦分析法分析遠(yuǎn)東租賃公司2012-2015年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從總體出發(fā)，然后對(duì)影響企業(yè)盈利能力的各個(gè)因素進(jìn)行分析，并進(jìn)行橫向與縱向的對(duì)比分析，最后對(duì)遠(yuǎn)東租賃公司的盈利能力提出合理化的建議。（三）研究方案1.研究目標(biāo)隨著國(guó)家近年來出臺(tái)的關(guān)于樓市的相關(guān)政策，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間在縮小，為了在本就狹小的市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，就要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，把財(cái)務(wù)報(bào)表信息轉(zhuǎn)換成管理者需要的財(cái)務(wù)信息，找出影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力以及經(jīng)營(yíng)狀況的影響因素并進(jìn)行綜合分析，從而使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下不被淘汰。本文的研究對(duì)象是，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。恒大是一個(gè)多樣化發(fā)展的企業(yè)，它不僅涉及房地產(chǎn)行業(yè)，而且涉及很多的行業(yè)，我們經(jīng)?？吹降暮愦篌w育，恒大冰泉，恒大保險(xiǎn)等都是其旗下產(chǎn)品。但是由于對(duì)這些行業(yè)的熟悉，對(duì)這些行業(yè)缺乏相應(yīng)的管理能力，導(dǎo)致大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)都以失敗告終。作為恒大屹立不倒的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，恒大地產(chǎn)被給予了極大的關(guān)注。以此本論文通過杜邦分析法對(duì)恒大的盈利能力和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，對(duì)恒大集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)過程中的存在的問題進(jìn)行分析，為恒大企業(yè)提供真實(shí)，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，并做出評(píng)價(jià)以及建議。2.研究?jī)?nèi)容本文研究的主要內(nèi)容是利用盈利能力的一般性指標(biāo)以及杜邦分析法研究企業(yè)的盈利能力，傳統(tǒng)的杜邦分析法存在弊端，因此本文通過一般性指標(biāo)以及改進(jìn)后的杜邦分析法對(duì)恒大地產(chǎn)的盈利狀況，財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，為恒大企業(yè)提供真實(shí)，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，并做出評(píng)價(jià)以及建議。具體從以下四個(gè)方面進(jìn)行闡述3.研究方法1. 文獻(xiàn)分析法文獻(xiàn)分析法作為常見的一種研究的方法，它的使用方式有很多，通過網(wǎng)絡(luò)的方式，在網(wǎng)上查閱企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等一些上市公司在網(wǎng)上定期披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。在本文的第一章中通過在圖書館查找相關(guān)的房地產(chǎn)方面的書籍，總結(jié)出房地產(chǎn)行業(yè)的背景。通過國(guó)內(nèi)外書籍分析國(guó)內(nèi)外的研究的現(xiàn)狀。第三章通過獲取的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)恒大地產(chǎn)的盈利能力進(jìn)行分析。2.報(bào)表分析法報(bào)表分析法是通過分析企業(yè)在網(wǎng)上披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表，現(xiàn)金流量表等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和總結(jié)，并對(duì)做出的分析提出合理化的建議。財(cái)務(wù)報(bào)表主要是指企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表以及現(xiàn)金流量表。通過對(duì)研究數(shù)據(jù)質(zhì)的分析，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)所反映的盈利能力方面的問題進(jìn)行總結(jié)并提出合理化建議。3.案例分析法以恒大地產(chǎn)為例，對(duì)盈利能力進(jìn)行分析，分析恒大地產(chǎn)盈利能力存在的問題，最后針對(duì)問題提出對(duì)應(yīng)的對(duì)策。二、盈利能力分析概念及杜邦分析法基本理論（一）盈利能力分析概念盈利能力的另一個(gè)稱呼叫資產(chǎn)或者資金升值能力，它可以反映企業(yè)資源在各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中的合理使用，還反映企業(yè)的獲利能力。簡(jiǎn)單點(diǎn)說，它能夠清楚地體現(xiàn)出企業(yè)能夠帶來多少收益。它不單單能夠反映企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，還可以反映現(xiàn)如今企業(yè)的發(fā)展是否符合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展。還可以使企業(yè)在當(dāng)下的盈利模式下能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。企業(yè)的盈利的能力越強(qiáng)，發(fā)展前景越好，就能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。1.盈利能力分析方法企業(yè)的盈利能力分析涉及各個(gè)方面的利益，從不同的方面分析企業(yè)的盈利能力都不盡相同，不管是企業(yè)的投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)的管理層還是其他的利益相關(guān)者，都對(duì)公司的盈利能力分析都有潛在的需求，因此產(chǎn)生了許多種盈利能力分析的而方法，以營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用為基礎(chǔ)的盈利能力分析、以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的盈利能力分析和以權(quán)益資本為基礎(chǔ)的盈利能力分析。但是值得一提的是，不管是哪一種盈利能力的分析方法都有其自身的價(jià)值，企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r選擇適合自己的分析方案。（二）杜邦分析法的理論分析1.杜邦分析法的基本理論杜邦分析法是美國(guó)杜邦公司創(chuàng)辦的一種財(cái)務(wù)分析方法，它通過分析財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。這種方法通過幾個(gè)指標(biāo)反映企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，也就是企業(yè)的盈利能力，它涉及企業(yè)的銷售凈利率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，權(quán)益乘數(shù)等指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。相較于傳統(tǒng)的盈利能力分析方法，這種方法能夠更全面系統(tǒng)地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，使得各個(gè)指標(biāo)之間的聯(lián)系更加的緊密。因此杜邦分析法的公式如下：凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)銷售凈利率=凈資產(chǎn)/營(yíng)業(yè)收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/平均總資產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)=平均總資產(chǎn)/平均股東權(quán)益杜邦分析法是將各個(gè)指標(biāo)結(jié)合成一個(gè)整體，而不僅僅像一般性指標(biāo)一樣，只是分析單個(gè)方面，最終通過權(quán)益凈利率這個(gè)指標(biāo)綜合分析企業(yè)的盈利夢(mèng)里。與單個(gè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)相比，杜邦分析法比一般分析方法更加地具有層次性并且更加地合理，它不僅能夠幫助使用者更加全面地了解經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)信息，而且能夠清晰地分析權(quán)益凈利潤(rùn)的決定性因素，杜邦分析法認(rèn)為權(quán)益凈利率是銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及權(quán)益乘數(shù)相乘，結(jié)構(gòu)圖如下：銷售凈利率銷售凈利率權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)收益率權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)收益率銷售凈利率 銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率稅后凈利率所有者權(quán)益凈利率稅后凈利率所有者權(quán)益凈利率營(yíng)業(yè)收入凈利率資產(chǎn)總額凈利率÷ ÷營(yíng)業(yè)收入凈利率資產(chǎn)總額凈利率圖2-1杜邦分析法結(jié)構(gòu)圖2.傳統(tǒng)杜邦分析法的弊端（1）沒有分析企業(yè)的內(nèi)部管理會(huì)計(jì)，缺少數(shù)據(jù)支持傳統(tǒng)的杜邦分析法僅僅只是采用了財(cái)務(wù)報(bào)表當(dāng)中的數(shù)據(jù)。而企業(yè)要想獲得盈利，最主要的方法是通過降低成本的方法來提高利潤(rùn)，但是降低成本不僅僅只是通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析來降低成本，還需要用到企業(yè)內(nèi)部的管理會(huì)計(jì)，以此降低利潤(rùn)的方法還可以分析企業(yè)內(nèi)部管理，通過分析企業(yè)內(nèi)部的成本，然后進(jìn)行控制。（2）計(jì)算總資產(chǎn)利潤(rùn)率的總資產(chǎn)和凈利率不匹配一家公司的包括公司股東，債權(quán)人以及其他的利益相關(guān)者，傳統(tǒng)的杜邦分析法通過，前者是公司的所有者享受企業(yè)所獲得的利潤(rùn)，而后者不能夠分享利潤(rùn)，因此在進(jìn)行盈利能力分析時(shí)應(yīng)該根據(jù)不同的需求劃分成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及金融活動(dòng)，這樣才能夠更加準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及發(fā)展?fàn)顩r。（3）忽視了現(xiàn)金流量表的重要作用現(xiàn)金流量表的作用不僅僅是和資產(chǎn)負(fù)債表的貨幣資金的勾稽關(guān)系，更重要的是我們可以透過現(xiàn)金流量表的相關(guān)數(shù)據(jù)了解到企業(yè)現(xiàn)金流的組成、支出以及分配結(jié)構(gòu)等信息。從這些信息中我們可以側(cè)面地了解企業(yè)的相關(guān)營(yíng)業(yè)收支，從而對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表以及利潤(rùn)表的真實(shí)性以及現(xiàn)金的創(chuàng)造能力做出一個(gè)較為完整的評(píng)述。而傳統(tǒng)的杜邦分析法卻沒有使用到這個(gè)重要的信息來源，僅僅只是通過分析企業(yè)的利潤(rùn)表以及資產(chǎn)負(fù)債表，導(dǎo)致不能全面地反映企業(yè)的盈利狀況以及發(fā)展戰(zhàn)略。（4）對(duì)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)的分析不夠充分適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)杠桿系數(shù)能夠提高企業(yè)的盈利能力，因此大多數(shù)企業(yè)會(huì)通過融資的方式提高企業(yè)的盈利能力但隨著融資方式的多樣化，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析也變得越來越重要，杜邦分析法通過權(quán)益指數(shù)這個(gè)指標(biāo)，對(duì)企業(yè)債務(wù)狀況進(jìn)行分析，但這僅僅只是分析了企業(yè)債務(wù)方面的數(shù)據(jù)，而沒有分析企業(yè)潛在的一些風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致企業(yè)不能夠?qū)ζ髽I(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。3.改進(jìn)后的杜邦分析法改進(jìn)的杜邦分析法當(dāng)中需要運(yùn)用的數(shù)據(jù)來源于整理后的財(cái)務(wù)報(bào)表，這和傳統(tǒng)的杜邦分析法不同，傳統(tǒng)的杜邦分析法是直接運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。而改進(jìn)后的方法卻是把財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)按照一定的內(nèi)容重新整理歸類，例如通過區(qū)分企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及金融活動(dòng)的方法把企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表以及利潤(rùn)表的各個(gè)科目劃分成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及金融活動(dòng)，即把財(cái)務(wù)表報(bào)進(jìn)行重新調(diào)整，重新分類成改進(jìn)后的杜邦分析法中所需要的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，然后把這些調(diào)整后的數(shù)據(jù)運(yùn)用改進(jìn)后的杜邦分析法來加以分析。資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的重述與調(diào)整一般情況下，企業(yè)的信息使用者一般是通過企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表來獲得自己所需的數(shù)據(jù)。它通過公式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”作為編制的依據(jù)來反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及財(cái)務(wù)狀況。要想對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行調(diào)整，首要任務(wù)就是把財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)和負(fù)債分為可操作資產(chǎn)、金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)和金融資產(chǎn)這四個(gè)部分，再這基礎(chǔ)上按照公式“凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)=經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)-經(jīng)營(yíng)負(fù)債，凈金融負(fù)債=金融負(fù)債-金融資產(chǎn)”得出凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和凈金融負(fù)債，最后根據(jù)“凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)=凈金融負(fù)債+所有者權(quán)益”的關(guān)系完成資產(chǎn)負(fù)債表的調(diào)整。資產(chǎn)負(fù)債表調(diào)整完成后，資產(chǎn)負(fù)債與所有者權(quán)益之間的經(jīng)營(yíng)關(guān)系調(diào)整過程如下圖所示：資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表所有者權(quán)益負(fù)債資產(chǎn)所有者權(quán)益負(fù)債資產(chǎn) = +金融資產(chǎn)金融資產(chǎn)所有者權(quán)益金融負(fù)債經(jīng)營(yíng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)資產(chǎn) + + 所有者權(quán)益金融負(fù)債經(jīng)營(yíng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)管理用資產(chǎn)負(fù)債表管理用資產(chǎn)負(fù)債表所有者權(quán)益凈金融負(fù)債凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)所有者權(quán)益凈金融負(fù)債凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn) = +所有者權(quán)益金融負(fù)債-經(jīng)營(yíng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)-所有者權(quán)益金融負(fù)債-經(jīng)營(yíng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)-經(jīng)營(yíng)負(fù)債 = +圖2-2管理用資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)圖當(dāng)我們拿到財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，首先區(qū)分報(bào)表項(xiàng)目是屬于經(jīng)營(yíng)類還是金融類項(xiàng)目，在金融資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)方面，我們通過辨別這項(xiàng)目是否是企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，例如：存貨，應(yīng)收賬款，庫(kù)存商品等，則被劃分為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，否則就是經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)。除了這種方法之外，還可以通過辨別這項(xiàng)資產(chǎn)是否能夠獲得利息來辨別，如果能夠獲得利息，那么這種資產(chǎn)就被劃分為金融資產(chǎn)，否則就是經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)。利潤(rùn)表項(xiàng)目的重述與調(diào)整利潤(rùn)是整個(gè)利潤(rùn)表的核心，它是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的反映?？偟膩碚f利潤(rùn)表能夠分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及金融活動(dòng)產(chǎn)生的損益。與資產(chǎn)負(fù)債表的調(diào)整過程相似，在調(diào)整利潤(rùn)表時(shí)，先把利潤(rùn)表里面的項(xiàng)目劃分成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的損益還有金融活動(dòng)的損益，通過辨別是否是經(jīng)營(yíng)過程中形成的損益進(jìn)行區(qū)分，其中，毛利潤(rùn)、期間損益、資產(chǎn)減值損失（經(jīng)營(yíng)方面）、公允價(jià)值損失（經(jīng)營(yíng)方面）屬于經(jīng)營(yíng)損益；財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資收益、資產(chǎn)減值損失（金融方面）、公允價(jià)值變動(dòng)損益(金融方面)則屬于金融損益。金融損益和經(jīng)營(yíng)損益的劃分圖如下：利潤(rùn)表 利潤(rùn)表金融損益經(jīng)營(yíng)損益金融損益經(jīng)營(yíng)損益毛利潤(rùn)期間損益毛利潤(rùn)期間損益資產(chǎn)減值損失（經(jīng)營(yíng)）公允價(jià)值變動(dòng)損益（經(jīng)營(yíng)）財(cái)務(wù)費(fèi)用投資收益資產(chǎn)減值損失（金融）公允價(jià)值變動(dòng)損益（金融）圖2-3管理用利潤(rùn)表結(jié)構(gòu)圖三、恒大地產(chǎn)的盈利能力分析房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)，如果沒有政府的干預(yù)，任由行業(yè)自由發(fā)展，毋庸置疑，行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，隨著國(guó)家各種政策的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程變緩。房地產(chǎn)被控制在一定的范圍之中，房地產(chǎn)行業(yè)的而開發(fā)成本在不斷上上，使得房地產(chǎn)行業(yè)的例如空間不斷被壓縮，變成了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)變少的情況。因此，在這種形式當(dāng)中，如何使得企業(yè)的盈利能力得到提升，提高企業(yè)的生存能力變得尤為重要。本文采用恒大地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。表3-1恒大地產(chǎn)2014年-2016年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)銷售凈利率%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%總資產(chǎn)凈利率%權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率%201411.310.232.64.560.7820157.860.181.45.970.8320162.410.160.388.590.88（一）杜邦分析法在恒大地產(chǎn)的運(yùn)用（1）計(jì)算2014-2016年ROE表3-2恒大地產(chǎn)2014年-2016年凈利潤(rùn)表年份總資產(chǎn)凈利率權(quán)益乘數(shù)ROE20160.38%8.59%3.24%20151.4%5.97%8.25%20142.6%4.56%12.12%（2）分解總資產(chǎn)凈利率表3-3恒大地產(chǎn)2014年-2016年凈利潤(rùn)表年份銷售凈利潤(rùn)%權(quán)益乘數(shù)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%ROE%201611.314.560.233.2420157.865.970.188.220142.418.590.1612.12%2014年-2016年企業(yè)的ROE下降，主要原因是銷售凈利率的增加，前者的銷售凈利率的影響大于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及權(quán)益乘數(shù)，這說明恒大地產(chǎn)的發(fā)展著眼點(diǎn)在于自身凈利率的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，而不僅僅只是表面上的企業(yè)的盈利能力的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，只有這樣才能真正地提高企業(yè)的盈利能力，推動(dòng)企業(yè)朝著更大的道路前進(jìn)。（3）分解權(quán)益乘數(shù)：2016權(quán)益乘數(shù)=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)=1/（1-0.88）=8.52015權(quán)益乘數(shù)=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)=1/（1-0.83）=5.972014權(quán)益乘數(shù)=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)=1/（1-0.78）=4.562014-2016年企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)在增加，說明企業(yè)的出現(xiàn)負(fù)債增加的情況。但是企業(yè)的銷售凈利潤(rùn)在下降，說明企業(yè)在融資的過程中，股東通過融資撬動(dòng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的效果不大。（二）恒大地產(chǎn)存在的問題1.企業(yè)的盈利水平不高恒大地產(chǎn)的盈利水平不高,ROE逐年下降，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)水平較低，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因可能是融資費(fèi)用過高，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本過高，影響企業(yè)的盈利能力；另外的原因是隨著消費(fèi)水平的增加，人力資源成本偏高，運(yùn)用成本不斷升高；地價(jià)水平的不斷提高也是恒大地產(chǎn)盈利水平不高的原因之一。2.企業(yè)的負(fù)債率過高從上面的分析中可以看到，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率在逐年上升，負(fù)債總額增加，融資成本就會(huì)斷上升，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本增加從而降低企業(yè)的利潤(rùn)。恒大地產(chǎn)達(dá)到了80%的負(fù)債率，量的負(fù)債能夠獲得杠桿效應(yīng)，但是過多的負(fù)債則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的成本過高，不利于企業(yè)的發(fā)展。3.盲目多元化近幾年，恒大地產(chǎn)在高速發(fā)展的過程中，存在盲目多元化的問題，由于涉及到的不熟悉的業(yè)務(wù)太多，經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致許多的業(yè)務(wù)處于盈虧狀態(tài)，最后導(dǎo)致許多產(chǎn)業(yè)被迫剝離。恒大從2013年開始實(shí)施多元化戰(zhàn)略，在這過程中沒有獲得利潤(rùn)，其產(chǎn)業(yè)涉及體育，糧油、礦泉水等產(chǎn)業(yè)，在三年中，這些產(chǎn)業(yè)處于虧損狀態(tài)，在2016年，恒大地產(chǎn)出售了礦泉水，糧油等產(chǎn)業(yè)。4.融資成本過高，侵蝕利潤(rùn)恒大地產(chǎn)是通過融資來撬動(dòng)企業(yè)增長(zhǎng)的典型企業(yè)，隨著恒大地產(chǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)的負(fù)債率也在節(jié)節(jié)攀升，甚至在近兩年達(dá)到了80%以上的負(fù)債水平，這個(gè)比例在房地產(chǎn)行業(yè)中是處在一個(gè)較為不利的水平，即使恒大地產(chǎn)的發(fā)展前景遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過其他同行業(yè)的公司。2013年恒大地產(chǎn)通過發(fā)行永續(xù)債權(quán)，融資250億元，這主要是為了緩解企業(yè)融資成本過高的問題，當(dāng)然這個(gè)舉措在一定程度上降低了負(fù)債率。在2013年-2016年間，永續(xù)債券在恒大地產(chǎn)的融資方式中占據(jù)重要的位置，永續(xù)債券的規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，但同時(shí)也伴隨著企業(yè)的債務(wù)成本不斷地在擴(kuò)大，導(dǎo)致恒大地產(chǎn)的利潤(rùn)不斷被擴(kuò)大的融資成本所侵蝕，盈利水平相較于同行業(yè)水平較低。四、改善恒大地產(chǎn)的建議運(yùn)用杜邦分析法對(duì)恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了以上的，我們可以得到一個(gè)大致的結(jié)論：該上市房地產(chǎn)公司的整體發(fā)展前景是不錯(cuò)的，但是具體到企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力以及償還債務(wù)的能力等方面還是是需要改進(jìn)的地方。為了能夠更好地發(fā)展，恒大地產(chǎn)可以從以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)。（一）改善企業(yè)的盈利能力，降低成本銷售利潤(rùn)率過低是恒大地產(chǎn)的另外一個(gè)問題，雖然企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入在不斷地上升，但是凈利潤(rùn)并沒有相應(yīng)地得到明顯的增加。這說明企業(yè)的努力都是白費(fèi)的，恒大地產(chǎn)的盈利能力并沒有提高。恒大地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額不斷上升，而凈利潤(rùn)沒有得到明顯上升的主要原因是成本的提高。要想提高企業(yè)的利潤(rùn)，降低企業(yè)的成本無疑是最好的選擇。房地長(zhǎng)行業(yè)最主要的成本是土地，因此可以把這個(gè)作為突破口降低企業(yè)成本，爭(zhēng)取以最低的成本獲得最優(yōu)質(zhì)的土地資源。在運(yùn)營(yíng)過程中，對(duì)于一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可以采用標(biāo)準(zhǔn)的作業(yè)流程，降低企業(yè)的運(yùn)行成本。另一方面可以從人工成本方面入手，為員工提供相關(guān)的激勵(lì)制度，激勵(lì)員工的積極性，是的員工更有效率地完成工作。（二）降低企業(yè)的負(fù)債率很多企業(yè)為了擴(kuò)展自身的規(guī)模，首先要做的就是賺取或者借貸相當(dāng)規(guī)模的資本，然后通過籌資杠桿也就是人們普遍認(rèn)為的財(cái)務(wù)杠桿的這種方式來提升公司的經(jīng)營(yíng)效率。眾所周知，一個(gè)企業(yè)只要是背負(fù)了合理的負(fù)債是利于企業(yè)自身的發(fā)展的，但是過度的負(fù)債也會(huì)增加企業(yè)的還款壓力，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好，資金鏈條斷裂，資不抵債，就會(huì)出現(xiàn)還不上欠款的現(xiàn)象，如此循環(huán)，最終會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。在恒大地產(chǎn)近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，我們可以得知其資產(chǎn)負(fù)債率幾乎都在百分之八十以上，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到最大值的是2016年，那一年的百分比更甚是八十六，這些數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)行業(yè)百分之七十的平均水平。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率在上市房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中是最高的，這無疑反映了恒大地產(chǎn)降低企業(yè)負(fù)債率的迫切要求。負(fù)債率居高不下的這種狀況也進(jìn)一步出現(xiàn)企業(yè)融資成本過高，另一方面企業(yè)的利潤(rùn)總額卻沒有因此提升，所以會(huì)造成償債能力下降，財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化的情形。由于償債能力的降低，外部的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就會(huì)重新評(píng)估恒大地產(chǎn)的資信。2016年4月8日，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)把恒大地產(chǎn)的信用等級(jí)從“B”變成“B-”總的來說，保持一個(gè)合理的財(cái)務(wù)杠桿水平對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說是很重要的，從恒大地產(chǎn)的高負(fù)債水平中可以看到，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不是很好的情況下不建議大量融資，應(yīng)該降低資產(chǎn)負(fù)債率，畢竟并不是融資越多就一定能擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，取得經(jīng)濟(jì)效益，它可能還會(huì)增加企業(yè)的融資成本，增加企業(yè)的償債壓力，從而不利于企業(yè)的發(fā)展。因此在分析企業(yè)的償債能力是，要建立風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)健康穩(wěn)健增長(zhǎng)。（三）避免盲目進(jìn)行多元化，提高資金的使用效率恒大地產(chǎn)熱衷于對(duì)項(xiàng)目的投資，這幾年以來恒大地產(chǎn)就相續(xù)地對(duì)一些企業(yè)進(jìn)行兼并和收購(gòu)，例如渝置地控股、華人置業(yè)集團(tuán)和置業(yè)等大型企業(yè)。雖然恒大地產(chǎn)資金雄厚，但是大額的收購(gòu)價(jià)格對(duì)恒大地產(chǎn)無疑是一個(gè)負(fù)擔(dān)。不僅如此，恒大地產(chǎn)的高層也熱衷于擴(kuò)張新興的，被認(rèn)為有利可圖的行業(yè)，但是這是一把雙刃劍。新興的行業(yè)雖然有可能會(huì)獲得盈利，但同時(shí)也充滿著許多的未知的風(fēng)險(xiǎn)，這是不可估計(jì)的。由于不熟悉擴(kuò)張的領(lǐng)域，缺乏相應(yīng)的管理能力，導(dǎo)致一些企業(yè)出現(xiàn)虧損狀況。例如2015年恒大建立的恒大人壽，當(dāng)年的凈利潤(rùn)就虧損了3.38億元。不僅如此恒大文化以及恒大礦泉水等就處于常年虧損的狀態(tài)。因此恒大地產(chǎn)不應(yīng)該盲目地?cái)U(kuò)張不熟悉的領(lǐng)域，在以后的投資中要保持穩(wěn)健謹(jǐn)慎的態(tài)度去，要做好充分的風(fēng)險(xiǎn)分析，充分的準(zhǔn)備才去投資項(xiàng)目。（四）降低企業(yè)的融資成本一個(gè)公司的盈利能力不僅和管理層的經(jīng)營(yíng)息息相關(guān)，而且和公司的融資成本也會(huì)有關(guān)聯(lián)，如果一個(gè)企業(yè)的融資成本對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響是占一定比例的，那么我