地產(chǎn)與物業(yè)工作界面規(guī)范

地產(chǎn)公司與物業(yè)公司工作界面編號(hào):版號(hào)：A/0頁碼：第5頁共9頁地產(chǎn)公司與物業(yè)公司工作界面規(guī)范編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的通過明確地產(chǎn)公司和物業(yè)公司之間的工作界面，促使雙方保持良好的業(yè)務(wù)協(xié)作，提高工作效率，共同提升客戶滿意度和忠誠度。適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司之間主要業(yè)務(wù)往來的操作。特別說明本文件涉及的物業(yè)人員人工標(biāo)準(zhǔn)以福州區(qū)域（見附件一）的標(biāo)準(zhǔn)為參照物，各區(qū)域以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)消費(fèi)水平指數(shù)與福州區(qū)域消費(fèi)指數(shù)比較，并作出相應(yīng)的福利項(xiàng)目構(gòu)成調(diào)整及工資水準(zhǔn)調(diào)幅，經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后，作為雙方人工費(fèi)用結(jié)算的依據(jù)。本問津規(guī)定以外ideas其他費(fèi)用，物業(yè)另行提報(bào)后雙方另行協(xié)商。物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)人員培訓(xùn)，加強(qiáng)員工的企業(yè)主人翁精神，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，在工作中不分地產(chǎn)與物業(yè)，勇于承當(dāng)責(zé)任，更好地為業(yè)主服務(wù)。3.2.3項(xiàng)目開辦費(fèi)通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙三個(gè)月前由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)；開辦費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)=總建筑面積*區(qū)間系數(shù)10萬㎡以下，系數(shù)為1.3；10—20萬㎡，系數(shù)為1.2；21—30萬㎡，系數(shù)為1.1；31—50萬㎡，系數(shù)為1.0；51萬㎡以上，系數(shù)為0.9；（京、津、滬、深、川另加0.2系數(shù)）項(xiàng)目前期介入工作開展前一個(gè)月內(nèi)，可先向地產(chǎn)申請(qǐng)預(yù)付總額的30%；若是介入新的地區(qū)區(qū)域的，可先預(yù)付總額的50%。開辦費(fèi)的報(bào)銷管理實(shí)行總量控制原則。實(shí)務(wù)發(fā)票抵消或物業(yè)發(fā)票。3.2.4保潔開荒費(fèi)保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，需監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。如需要，可將保潔開荒工作委托物業(yè)公司進(jìn)行，并承擔(dān)期間產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。批準(zhǔn)物業(yè)公司或保潔公司開環(huán)費(fèi)用計(jì)劃及合同。物業(yè)自行開荒或外包的，均需以合同形式報(bào)地產(chǎn)審核批準(zhǔn)后，雙方簽訂委托協(xié)議，作為結(jié)算依據(jù)。物業(yè)自行開荒的，協(xié)議中費(fèi)用應(yīng)包括①人工費(fèi)（含15%管理酬金）+②物料費(fèi)物業(yè)再分包保潔公司開荒并監(jiān)督其執(zhí)行的，向地產(chǎn)結(jié)算費(fèi)用包括：①保潔分包合同價(jià)+②管理酬金（合同價(jià)的15%）3.2.5維修/返修代理費(fèi)可將保修期內(nèi)的維修、返修工作(包括房屋及公共設(shè)施設(shè)備的返修)委托物業(yè)公司落實(shí)；批準(zhǔn)物業(yè)公司“維修/維保服務(wù)價(jià)格表”向物業(yè)公司支付維修返修費(fèi)用。各項(xiàng)維保、維修項(xiàng)目，物業(yè)公司事前制定相關(guān)服務(wù)價(jià)格表“即服務(wù)可選菜單”，明確服務(wù)類別、項(xiàng)目、價(jià)格，報(bào)經(jīng)區(qū)域地產(chǎn)或相關(guān)造價(jià)部門初審、區(qū)域總經(jīng)理審批后報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)，作為地產(chǎn)與物業(yè)公司之間委托維修/返修的結(jié)算依據(jù)。客戶維修后，超過規(guī)定期限施工方未維修的，地產(chǎn)客戶部可通知物業(yè)自行維修或發(fā)包他方維修，維修結(jié)果由地產(chǎn)客服部簽字確認(rèn)并作為雙方結(jié)算依據(jù)，費(fèi)用從施工保證金中扣除。3.2.6空置房管理費(fèi)確認(rèn)未售空置房：因地產(chǎn)公司銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的；向地產(chǎn)結(jié)算空置房管理費(fèi)，可季結(jié)或年結(jié)。結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)：從法定入伙日七計(jì)按第一年70%、第二年85%、第三年100%標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。3.2.7贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)贈(zèng)送管理費(fèi)因銷售或其他需要，向業(yè)主贈(zèng)送管理費(fèi)的。向地產(chǎn)結(jié)算贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)，可按季度結(jié)算或年度結(jié)算。結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)：從法定入伙之日起，按100%的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。3.2.8其他如客戶以房屋質(zhì)量或地產(chǎn)遺留問題拖欠管理費(fèi)，而地產(chǎn)公司又要求物業(yè)暫緩起訴的，該費(fèi)用由地產(chǎn)公司每季度統(tǒng)計(jì)一次并結(jié)算給物業(yè)公司。需起訴業(yè)主的各項(xiàng)問題與內(nèi)容，必須及時(shí)通報(bào)所在區(qū)域/城市地產(chǎn)公司并經(jīng)批準(zhǔn)，確認(rèn)可奇書后再執(zhí)行。因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項(xiàng)目用水、點(diǎn)、氣、暖等費(fèi)用形成的繳費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用活工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差，一級(jí)前期施工售后返修等造成水電開支過大等，即實(shí)際存在的收支差價(jià)和量差，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計(jì)一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門。委托業(yè)務(wù)管理3.3.1委托資產(chǎn)管理將非經(jīng)營性資產(chǎn)（如：賣場(chǎng)、樣板間、辦公區(qū)、食堂、公司車輛、住戶巴士等）委托物業(yè)公司管理并簽訂委托協(xié)議。審批物業(yè)公司提議的各項(xiàng)經(jīng)營收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格。收費(fèi)價(jià)格表需地產(chǎn)與集團(tuán)審批，要區(qū)分小區(qū)業(yè)主所配套服務(wù)項(xiàng)目與純盈利的服務(wù)項(xiàng)目，不同類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主與非業(yè)主區(qū)別對(duì)待的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。人工費(fèi)用結(jié)算：參照“3.2.1”款樣板房方式，另崗位固定物耗盡量含在人工費(fèi)用測(cè)算內(nèi)。其他費(fèi)用按實(shí)結(jié)算（如水電等）。3.3.2委托資產(chǎn)經(jīng)營將擁有產(chǎn)權(quán)的一些可經(jīng)營性資產(chǎn)委托物業(yè)公司經(jīng)營,雙方設(shè)定經(jīng)營目標(biāo)，委托經(jīng)營的資產(chǎn)包括地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及其他商業(yè)資產(chǎn)等。對(duì)于有可能會(huì)虧損的資產(chǎn)(如會(huì)所等)，由物業(yè)公司事前對(duì)成本支出情況進(jìn)行測(cè)算并報(bào)地產(chǎn)公司批準(zhǔn)。簽訂委托協(xié)議，明確雙方權(quán)責(zé)、經(jīng)營成本測(cè)算、服務(wù)價(jià)格與經(jīng)營目標(biāo)設(shè)定。對(duì)于收支不平衡經(jīng)營項(xiàng)目，人工費(fèi)用按人工成本+15%酬金結(jié)算，其他費(fèi)用按實(shí)結(jié)算；對(duì)于盈利性的資產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，人工費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用等按協(xié)議約定方式進(jìn)行。3.3.3委托代理業(yè)務(wù)雙方通過簽訂代理協(xié)議進(jìn)行責(zé)權(quán)利的約定，物業(yè)按照約定賦予的代理權(quán)提供代理服務(wù)，并按經(jīng)營績效實(shí)際發(fā)生額提取酬金。結(jié)算方式可單次結(jié)算也可月、季結(jié)算或酬金包干。尾盤銷售：住宅按出售單元合同成交額的1%計(jì)提酬金；車位按成交額的2%計(jì)提酬金。物業(yè)出租：住宅出租按一年以上租期計(jì)提一個(gè)月酬金，一年以內(nèi)計(jì)提半個(gè)月酬金；車位出租按一個(gè)月租金計(jì)提酬金。（不含只出租一個(gè)月情況）3.4.1水電超耗補(bǔ)貼費(fèi)提出要求并審定小區(qū)水電（景觀/噴泉/水系/河道等非常規(guī)耗能）需補(bǔ)貼的費(fèi)用總額。制定專人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)公司執(zhí)行情況，書面出具檢查、整改、罰款等。按地產(chǎn)要求效果，提供費(fèi)用（物料及人工費(fèi)用等）測(cè)算報(bào)告，按雙方確定費(fèi)用金額結(jié)算，可季結(jié)或年結(jié)。不能合理說明情況的停開、不開、減開的，視情況決定每次罰款當(dāng)事小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理50—100元，并在雙方結(jié)算款中扣除。設(shè)備損壞及維修等客觀原因出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)數(shù)據(jù)面或手機(jī)短信形式提前通報(bào)地產(chǎn)法定審核督察人員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。3.4.2項(xiàng)目前期管理綜合補(bǔ)貼費(fèi)（品牌建設(shè)費(fèi)）支持項(xiàng)目前期管理（如裝修違章的管控、清潔、保安、工程整改、服務(wù)優(yōu)化等）的高要求導(dǎo)致人員配置及資源投入超出正常編制的成本投入；基于品牌建設(shè)的考慮，對(duì)器件的超編管理及服務(wù)產(chǎn)生的超耗成本（主要是人員配編等）進(jìn)行綜合性補(bǔ)貼。有權(quán)對(duì)物業(yè)公司設(shè)定服務(wù)目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查與考核，不達(dá)標(biāo)的將取消相關(guān)項(xiàng)目的補(bǔ)貼。就項(xiàng)目補(bǔ)貼原則：（各項(xiàng)數(shù)據(jù)需經(jīng)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門與審計(jì)部門核實(shí)確認(rèn)），每平方米物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)30%補(bǔ)貼5年；新項(xiàng)目補(bǔ)貼原則：按五年期為基數(shù)，測(cè)算實(shí)際補(bǔ)貼費(fèi)用后換算成百分比方式報(bào)批。物業(yè)公司補(bǔ)貼報(bào)批文件中需設(shè)定服務(wù)達(dá)成的目標(biāo)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司需做好預(yù)算與計(jì)劃，并接受董事會(huì)或集團(tuán)定期、不定期及事后審計(jì)。3.4.3品牌建設(shè)費(fèi)年度（年終）視具體情況，由各區(qū)域地產(chǎn)公司根據(jù)本地區(qū)物業(yè)分公司工作配合情況（或銷售貢獻(xiàn)程度、參考行業(yè)評(píng)價(jià)及業(yè)主滿意度等情況），而各自確定給對(duì)應(yīng)本地區(qū)物業(yè)分公司一定數(shù)額的品牌建設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)。那副本地區(qū)物業(yè)分公司的年終獎(jiǎng)勵(lì)基金。側(cè)重滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目及城市3.4.4新區(qū)域公司開辦費(fèi)為物業(yè)公司新區(qū)域公司的前期進(jìn)入與建立資源支持，如公司注冊(cè)、辦公場(chǎng)所提供、前期組建人員費(fèi)用及開辦經(jīng)費(fèi)劃撥等。由物業(yè)公司根據(jù)區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模、人員配置到位情況，向集團(tuán)總裁申請(qǐng)劃