易居08月武漢鑫龍地產(chǎn)湯遜湖項目營銷定位報告

鑫龍地產(chǎn)湯遜湖工程營銷定位報告2021.08E-HOUSECHINA易居中國本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢易居投資所有，未經(jīng)武漢易居投資書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的局部或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：鑫龍房地產(chǎn)開發(fā)〔武漢〕房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?，QQ：1053527879企業(yè)愿景在對鑫龍地產(chǎn)及本工程的情況進(jìn)行認(rèn)真閱讀后，我們發(fā)現(xiàn)了更深層次的東西，我們認(rèn)為鑫龍地產(chǎn)湯遜湖工程承載了很多的東西：1、讓鑫龍地產(chǎn)成為中國地產(chǎn)創(chuàng)新型產(chǎn)品里程碑式的企業(yè)；2、承載鑫龍地產(chǎn)進(jìn)入武漢的歷史使命；3、為武漢異常同質(zhì)化嚴(yán)重的市場，創(chuàng)造新的標(biāo)桿。PART1工程本體分析工程價值梳理工程SWOT分析工程所在區(qū)域光谷規(guī)劃定位為武漢的城市副中心，區(qū)別于普通的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，光谷是武漢江南片東南部一個具有相對完善功能的城市區(qū)域，后期開展將突出其中心聚集效應(yīng)，多層次產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入多元化人口。由單一功能區(qū)向獨(dú)立新城開展，城市功能逐步完善，人口導(dǎo)入將日趨多元化。工程價值梳理——區(qū)位價值5工程所在區(qū)域區(qū)域高校、科研院所眾多，大型光電子產(chǎn)業(yè)、研發(fā)中心逐步成型，聚集大量高素質(zhì)、高購置力的人群。隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)顯現(xiàn)及東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，區(qū)域高素質(zhì)人才有回流趨勢。智力密集型產(chǎn)業(yè)聚集，且效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，為區(qū)域提供持續(xù)高素質(zhì)人口。城市副中心魯巷廣場華中軟件園大學(xué)科技園關(guān)東光電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)工程價值梳理——區(qū)位價值工程價值梳理——交通價值錦繡龍城中環(huán)線民族大道大學(xué)園路湯遜湖北路本案工程區(qū)位交通優(yōu)勢明顯工程位于光谷核心區(qū)域，湯遜湖北，中環(huán)線以南，緊鄰保利十二橡樹莊園，路網(wǎng)興旺，交通便利，到達(dá)光谷中心只需10分鐘。廟山中路〔規(guī)劃〕保利十二橡樹莊園湯遜湖工程價值梳理——地塊屬性價值本案周邊環(huán)境北側(cè)：綠地，臨近中環(huán)線東側(cè)：臨現(xiàn)有公路〔湯遜湖北路〕西側(cè)：綠地，無建筑南側(cè)：面對保利十二橡樹莊園，臨近自然小湖，高層可遠(yuǎn)眺湯遜湖。有景觀資源，具備一定的打造品質(zhì)社區(qū)的外在條件。地塊現(xiàn)狀現(xiàn)階段地塊內(nèi)根本無建筑附著物;上下約有3-4米落差;有局部水塘；南面局部臨湖，可引入水系。可利用上下落差和水景資源打造特色景觀工程價值梳理——地塊屬性價值工程價值梳理——工程屬性評估〔根本產(chǎn)品參數(shù)〕項目數(shù)值項目總用地面積154468㎡可建設(shè)用地面積123546㎡容積率0.8建筑密度24.8%綠地率49.48%總戶數(shù)1090工程參數(shù)告訴我們：具備打造低密度高端住宅根本素質(zhì)中等規(guī)模，內(nèi)部坡地；低容積率、低密度；地塊大面寬、短進(jìn)深。住宅用地其他用地工程價值梳理——工程規(guī)劃價值純別墅區(qū)小高層區(qū)高層區(qū)全南朝向；引入內(nèi)部水系；低層、高層分區(qū)明確；低密度、高綠化社區(qū)環(huán)境；水系引入增加社區(qū)情趣。工程價值梳理——工程園林景觀價值中央水系景觀帶組團(tuán)式園林景觀世界知名規(guī)劃設(shè)計公司精心打造園林景觀，提升工程舒適性和品質(zhì)；規(guī)劃設(shè)計：澳大利亞柏濤；景觀設(shè)計：美國易道。商業(yè)幼兒園物業(yè)類型比例產(chǎn)品特點(diǎn)90TOWNHOUSE13%91-102㎡，兩房一廳兩衛(wèi)，地上車庫，贈送面積約30㎡，改造后三房兩廳三衛(wèi)120TOWNHOUSE20%123-129㎡，三房兩廳三衛(wèi)或兩房三廳二衛(wèi)，地下集中車庫，贈送面積約36㎡左右，改造后四房三廳三衛(wèi)雙拼別墅（含類獨(dú)棟）9%180-240㎡左右，地下一層地上三層，地下地上雙車庫，前、后、下沉花園，贈送地下室約75-100㎡，贈送率46-50%左右。1T2H多層洋房（9層）7%102-120㎡，兩房兩廳兩衛(wèi)，帶空中花園或入戶花園，贈送率17%，改造后三房兩廳兩衛(wèi)2T2H空中TOWNHOUSE（18層）20%100-131㎡之間，三房兩廳兩衛(wèi)和一房兩廳兩衛(wèi)，贈送率22%左右，改造后五房兩廳兩衛(wèi)或三房兩廳兩衛(wèi)2T4H高層洋房（26層）31%76-113㎡之間，兩房兩廳兩衛(wèi)，帶入戶花園，部分戶型改造后三房兩廳兩衛(wèi)，實(shí)用率83%工程價值梳理——工程產(chǎn)品價值別墅產(chǎn)品雙拼、MINItownhouse高層產(chǎn)品小高、高層特色產(chǎn)品居住享樂型產(chǎn)品舒適型普通住宅型產(chǎn)品大量的贈送面積是工程的賣點(diǎn)之一。工程價值梳理——工程戶型配比分析低層類別墅產(chǎn)品戶型配比分析：90-130㎡的聯(lián)排占比到達(dá)88%190-240㎡的聯(lián)排占比12%對于低層產(chǎn)品看來，本工程的產(chǎn)品面積偏小，屬于別墅里的〞小戶型“產(chǎn)品。武漢首個小戶型別墅產(chǎn)品工程價值梳理——工程戶型配比分析中高層公寓類產(chǎn)品戶型配比分析：80-100㎡占比到達(dá)52%100-120㎡占比28%120-130㎡以上的占比20%公寓類產(chǎn)品針對于剛需、首次改善客群。迎合市場型的常規(guī)產(chǎn)品工程價值梳理——工程戶型配比分析小結(jié)類別墅產(chǎn)品：以MINItownhouse(聯(lián)排〕為主，對于整個聯(lián)排別墅組團(tuán)來說，更準(zhǔn)確的是屬于別墅里的小戶型產(chǎn)品，同時這類產(chǎn)品也是首次出現(xiàn)在武漢地產(chǎn)市場。一種稀缺的創(chuàng)新性產(chǎn)品。公寓類產(chǎn)品：以剛需、改善型產(chǎn)品充分吻合市場的需求性，同時在別墅區(qū)里的公寓類產(chǎn)品可以提升產(chǎn)品的溢價空間。工程整體戶型偏小，較為容易控制產(chǎn)品總價，工程戶型符合市場需求。工程價值梳理——工程產(chǎn)品價值獨(dú)特的MINItownhouse產(chǎn)品：90townhouse100townhouse120townhouse130townhouse190townhouse220townhouse240townhouse三層小聯(lián)排別墅，前院、后院內(nèi)部大量送面積，武漢最為獨(dú)特的類別墅產(chǎn)品，具備面積小、贈送面積多、總價低等特點(diǎn)，搶占市場的空白點(diǎn)。產(chǎn)品的唯一性是工程最獨(dú)特的賣點(diǎn)之一工程價值點(diǎn)小結(jié)光谷核心區(qū)域，緊鄰魯巷商圈、中環(huán)線，交通便利；路網(wǎng)豐富，中環(huán)線、名族大道、湯遜湖北路等主干路就在社區(qū)門口，出入方便。地段價值點(diǎn)高層遠(yuǎn)眺湯遜湖，二線湖景資源；自然坡地+內(nèi)部水系，緊鄰湯遜湖別墅住區(qū)；工程三位一體立體景觀水景綠化體系，舒適、品質(zhì)感強(qiáng)；社區(qū)內(nèi)部安靜舒適〔別墅住區(qū)〕。環(huán)境賣點(diǎn)別墅為主的社區(qū)，配8棟小高、高層產(chǎn)品，社區(qū)低密度、低容積率；內(nèi)部高品質(zhì)會所、幼兒園、社區(qū)商業(yè)，外部享受保利十二橡樹別墅商業(yè)；世界知名規(guī)劃景觀公司打造的高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境。90-130㎡小聯(lián)排產(chǎn)品是工程的最大亮點(diǎn)；190-240㎡聯(lián)排產(chǎn)品贈送面積多，得房率高；高層產(chǎn)品的入戶花園、陽臺的是設(shè)計增加業(yè)主等方率；總體產(chǎn)品線長，充分滿足不同客戶的需求。社區(qū)賣點(diǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)工程價值點(diǎn)小結(jié)工程SWOT分析工程SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢O時機(jī)T威脅交通便捷，別墅區(qū)的居住氣氛與自然環(huán)境；二線湖景、自然坡地、獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)〔小聯(lián)排〕，國際化團(tuán)隊打造景觀環(huán)境；豐富產(chǎn)品線，滿足不同客戶需求。整體盤量不大，周邊配套有待提高；產(chǎn)品類型較多，社區(qū)不夠純粹。發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機(jī)利用時機(jī)，克服劣勢減少劣勢，防止威脅營銷發(fā)力，形象提升放大產(chǎn)品獨(dú)特優(yōu)勢定位細(xì)分差異化營銷關(guān)注對手合理定價策略與營銷手段利用保利形成的別墅住區(qū)氣氛形象拔高，展現(xiàn)高端住區(qū)氣質(zhì)附加值提升、資源全整合提升原理景觀展示性營銷渠道展示先行未來價值引導(dǎo)分期開發(fā)，分段式包裝展示氣氛打造，效勞提升光谷區(qū)域未來的開展前景，獨(dú)特創(chuàng)新性的產(chǎn)品，別墅區(qū)的環(huán)境資源帶來的高品質(zhì)生活享受是本工程的特點(diǎn)。區(qū)域競爭劇烈，放量較大，客戶搶奪劇烈；區(qū)域土地囤積量大，后續(xù)競爭威脅性強(qiáng)。發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅鑫龍地產(chǎn)是一個具有前瞻性、創(chuàng)新精神以及必勝決心的企業(yè)！通過仔細(xì)閱讀本工程的情況，我們發(fā)現(xiàn)：在此，我們謹(jǐn)代表易居中國全體工程組成員對鑫龍地產(chǎn)的這種精神表達(dá)我們最崇高的敬意！疑問本工程是否能承載我們的企業(yè)愿景？PART1市場分析武漢樓市綜述片區(qū)樓市簡析潛在對手分析2021年武漢住宅市場特征市場分析—量價走勢7月成交增長價格小幅上揚(yáng)市場呈現(xiàn)出量價其升的階段市場分析—供給量供給量大幅回落，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面從供過于求到供不應(yīng)求供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)市場分析—成交量09年1-7月，武漢商品住宅成交持續(xù)增長成交量接近07年的水平，持續(xù)在高位震蕩。顯然與07年不同的是本輪成交的大幅回暖來源于成交價格的合理回落和在政策利好下壓抑的購房需求的釋放，使得成交量全面回暖,預(yù)計未來成交量將持續(xù)高位運(yùn)行.淡季不淡7月商品住宅成交增幅穩(wěn)定市場分析—成交價********************************************************+9.2%*************從在2021年7月，市場呈現(xiàn)量價雙穩(wěn)的局面，成交價格小幅上揚(yáng)，但價格還是在正常的波動范圍內(nèi)，呈現(xiàn)出穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢。商品住宅成交均價小幅上揚(yáng)新推案價格大幅上揚(yáng)項目名稱銷售報價

（元/m2）成交均價(元/m2)與上期推案價格比較（％）當(dāng)月銷售率（％）小城故事470045991.00%21%保利心語4800-500048005.00%42%水岸星城G1770007152持平80%復(fù)地·東湖國際8500-230001200060.00%60%萬景國際8350—93008850上期無推案89%萬科魅力之城540052844%30%萬科高爾夫650063008%25%7月，武漢商品住宅成交價格持續(xù)增長，在日益增長的成交量的推動下，不少開發(fā)商提高產(chǎn)品的銷售價格，從本月新推案的工程來看，與上期推案的價格相比較均有不同的增幅，尤其集中表現(xiàn)在表現(xiàn)在武昌區(qū)域，成交價格的增長到達(dá)了6%。存量工程去化周期大幅加速最近幾個月成交量持續(xù)放大，武漢市住宅存量和動態(tài)存量去化期連續(xù)4個月的下降，動態(tài)存量去化期已經(jīng)低于從07年1月至今的平均水平13.132021年武漢住宅市場成交結(jié)構(gòu)分析成交區(qū)域多集中于中心區(qū)域市場成交主要集中在市區(qū)，進(jìn)幾個月以來，遠(yuǎn)郊區(qū)成交呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)成交比較平穩(wěn)，光谷片成交不斷放量。市場分析-片區(qū)成交情況武昌、東湖高新領(lǐng)跑全城在成交面積方面，東湖高新，武昌區(qū)域成交面積領(lǐng)跑全城，占全市成交近30%的成交。武昌區(qū)域由于08年底進(jìn)行了一波幅度較大的打折促銷活動聚集了不少的人氣，加之區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以首次置業(yè)及首次改善類產(chǎn)品為主針對了客戶群體需求使得成交量大幅增長，區(qū)域內(nèi)統(tǒng)建錦繡江南，水岸星城及融僑華府等工程成交位列前茅。而東湖高新區(qū)近六個月來看，成交情況一直比較穩(wěn)定，尤其在今年2-5月份區(qū)域成交量有明顯的上升，成交價格亦在小范圍內(nèi)出現(xiàn)波動，同時成交主力依然是首次置業(yè)產(chǎn)品，切合了購房客戶的主流需求，09年上半年成交良好。首改和再改需求積極釋放，帶動市場整體量價齊步攀升在經(jīng)歷樓市長達(dá)一年多的調(diào)整期后，逐步恢復(fù)開展，改善性需求在調(diào)控政策由抑制到松動的轉(zhuǎn)向后積極釋放，帶動整體市場的量價齊步攀升；首置需求力度不減，但市場占比呈下降趨勢。舒適三房類產(chǎn)品占據(jù)市場大局部成交外地客在漢置業(yè)比例逐步增長外地客在漢置業(yè)的比例逐步增長，其中以湖北省內(nèi)的客戶為主，占據(jù)市場整體成交的30%的份額，隨著1+8城市圈政策及規(guī)劃的日益完善，外地客在漢置業(yè)的比例將大幅增長。各環(huán)線價格進(jìn)入價格上升通道***************************************一環(huán)內(nèi)成交價格在08年11月跌至底部并率先上升，隨后一二環(huán)，二三環(huán)，三環(huán)外分別觸底反彈。與底部價格相比，二三環(huán)件成交均價反彈幅度最大，為24%；一環(huán)內(nèi)中心區(qū)價格上漲幅度最小，為10%。50-69萬的首次改善及50萬以下的首次置業(yè)類產(chǎn)品依舊是市場成交的重點(diǎn)品質(zhì)改善內(nèi)產(chǎn)品穩(wěn)步上升，總價在70萬以上的產(chǎn)品成交穩(wěn)定，09年以來呈現(xiàn)出小幅上揚(yáng)。而總價在50-69萬的首次改善及50萬以下的首次置業(yè)類產(chǎn)品依舊是市場成交的重點(diǎn)。品質(zhì)改善類產(chǎn)品增長穩(wěn)定首次改善產(chǎn)品增長快速首次置業(yè)產(chǎn)品成交穩(wěn)定商品住宅總價成交結(jié)構(gòu)走勢武漢樓市小結(jié):武漢樓市逐步進(jìn)入量價齊升的階段量價雙穩(wěn)成交日益趨向穩(wěn)定首次置業(yè)穩(wěn)定改善需求逐漸發(fā)力盡管市場趨好但隱憂依舊存在光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場概況和競爭格局分析光谷核心片區(qū)（關(guān)山片區(qū)）城市配套相對成熟產(chǎn)品形態(tài)：小高層、高層為主保利十二橡樹萬科魅力之城當(dāng)代國際長島別墅保利華都納帕溪谷錦繡龍城未來發(fā)展片區(qū)（高新片區(qū)）城市配套相對落后產(chǎn)品形態(tài)：小高層為主湯遜湖片區(qū)以生態(tài)資源為主要賣點(diǎn)產(chǎn)品形態(tài)：以低容積率產(chǎn)品為主世界城森林小鎮(zhèn)宜家莊園1896恒大華府葛洲壩世紀(jì)花園清江山水中建康城美加湖濱新城光谷片區(qū)根本劃分本案二級競爭市場光谷核心片區(qū)（關(guān)山片區(qū)）產(chǎn)品形態(tài)：中高端小高層、高層為主均價：5500-6500元/㎡保利十二橡樹萬科魅力之城當(dāng)代國際長島別墅保利華都納帕溪谷錦繡龍城三級競爭市場未來發(fā)展片區(qū)（高新片區(qū)）產(chǎn)品形態(tài)：中低端小高層、高層均價：4200-4800元/㎡一級競爭市場湯遜湖片區(qū)產(chǎn)品形態(tài)：別墅產(chǎn)品為主均價：在8000-15000元/㎡世界城森林小鎮(zhèn)宜家莊園1896恒大華府葛洲壩世紀(jì)花園清江山水中建康城美加湖濱新城光谷片區(qū)根本劃分本案光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供給量光谷未來供給量項目名稱總建面（㎡）容積率未來供應(yīng)面積（㎡）預(yù)計供應(yīng)時間物業(yè)形態(tài)中建康城2693922.471500002010小高層、高層世界城3000004.962200002010-2012高層清江山水7400001.895000002009-2012高層、小高層、洋房保利華都5600002.793500002009-2011高層、小高層錦繡龍城8000001.92500002009-2012高層萬科魅力之城4000001.82000002009-2012高層現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)6000001.95000002009-2012小高層、高層當(dāng)代國際花園5940001.52000002009-2012高層、小高層、商業(yè)恒大華府4700001.452800002010-2011高層葛洲壩世紀(jì)花園4600001.934000002009-2010高層、小高層、聯(lián)排合計51933921.45-4.9630500002009-2012高層、小高層為主物業(yè)形態(tài)：高層、小高層預(yù)計體量：305萬方時間：2021-2021年項目名稱總建面（㎡）容積率未來供應(yīng)面積（㎡）預(yù)計供應(yīng)時間物業(yè)形態(tài)莊園1896440500.43225002009-2010獨(dú)棟、雙拼、疊加納帕溪谷2200000.31848002009-2010獨(dú)棟、聯(lián)排（四合、六合）美加湖濱新城橘郡500400.57500402009-2010聯(lián)排、高層保利十二橡樹莊園2500000.41775002009-2012獨(dú)棟合計5640900.3-0.574348402009-2012

獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加別墅光谷未來供給量物業(yè)形態(tài)：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加別墅預(yù)計體量：44萬方時間：2021-2021年未來供給量預(yù)測小結(jié)光谷片區(qū)在2021-2021年，房地產(chǎn)市場供給量大，主要集中在以高層和小高層為主的中低端房源〔305萬方〕，以及中高端為主的別墅產(chǎn)品〔44萬方〕，競爭壓力大。工程潛在競爭潛在競爭分布〔地塊〕本案當(dāng)代萬科仁文投資陽光100當(dāng)代待定，萬科有意向萬科紫菘長航光谷核心片區(qū)〔關(guān)山片區(qū)〕開發(fā)商占地面積武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司約200畝萬科集團(tuán)約400畝紫菘房地產(chǎn)約70畝中國長航武漢置業(yè)公司約71畝開發(fā)商占地面積陽光100約540畝當(dāng)代約400畝萬科約500畝仁文投資約260畝未來2年此片區(qū)將面世的工程占地面積達(dá)740畝。湯遜湖片區(qū)未來2年內(nèi)此片區(qū)將面世的工程占地面積達(dá)1700畝。工程周邊未來土地供給達(dá)2440畝重點(diǎn)競爭地塊指標(biāo)—當(dāng)代地塊本案當(dāng)代萬科紫菘長航地址主干道中環(huán)線與民族大道交接地帶占地面積133400㎡容積率1.8建筑面積240000㎡總戶數(shù)約2400戶限高100米年限70年中等規(guī)模純居住社區(qū)，產(chǎn)品具有一定的可塑性；與工程毗鄰開發(fā)，產(chǎn)生最直接的競爭。重點(diǎn)競爭地塊指標(biāo)—萬科地塊本案當(dāng)代萬科紫菘長航地址東湖開發(fā)區(qū)鄭橋村占地面積266667㎡土地總價7.275億元建筑面積400000㎡樓面地價2100元/㎡容積率1.5拍地時間2009.7.7總戶數(shù)約4000戶年限70年在武漢城市化進(jìn)程加快、交通日益完善并加上萬科產(chǎn)品品牌溢價，預(yù)計此樓盤均價將達(dá)6300元/㎡。重點(diǎn)競爭地塊指標(biāo)-紫菘地塊本案當(dāng)代萬科紫菘長航地址位于武漢東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路以東，雄楚大道以南

占地面積（凈用地）46557.82土地總價6.505億元建筑面積111968.06樓面地價5047元/㎡容積率2.4拍地時間2007.08.27總戶數(shù)1100年限公共設(shè)施40年住宅70年此地塊樓面地價達(dá)5047元/㎡，與周邊樓盤價格相當(dāng)，基于高樓面地價，工程應(yīng)以高端盤入市。重點(diǎn)競爭地塊指標(biāo)-長航地塊本案當(dāng)代萬科紫菘長航地址位于武漢東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路以東，雄楚大道以南

占地面積（凈用地）47729.63㎡土地總價5.115億建筑面積105005㎡樓面地價4871元/㎡容積率2.2拍地時間2007.08.28總戶數(shù)約1000戶年限住宅70年辦公40年此地塊樓面地價達(dá)4871元/㎡，高價拿地必然帶來此樓盤的高價格。重點(diǎn)競爭地塊指標(biāo)-陽光100仁文投資陽光100當(dāng)代待定，萬科有意向萬科地址藏龍島華中農(nóng)業(yè)大學(xué)楚天學(xué)院以南

占地面積（凈用地）290529㎡土地總價2.3993億建筑面積709533㎡樓面地價376元/㎡容積率2.2拍地時間--總戶數(shù)約5440戶年限70年工程為綜合性物業(yè)，以中高端入市，其建筑形態(tài)有花園洋房、別墅與高層。重點(diǎn)競爭地塊指標(biāo)-仁文投資仁文投資陽光100當(dāng)代待定，萬科有意向萬科地址江夏大道以東，美院coast以南區(qū)域

占地面積約260畝容積率別墅0.4公寓2.0建筑面積210000㎡總戶數(shù)約2000戶工程主要以別墅與小高層入市，與工程距離達(dá)8.5公里，與工程競爭力度較小。小結(jié)開發(fā)商占地面積建筑面積容積率武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司約200畝2400001.8萬科集團(tuán)約400畝4000001.2紫菘房地產(chǎn)約70畝1119692.4中國長航武漢置業(yè)公司約71畝1050052.2陽光100約540畝7095332.2當(dāng)代約400畝---萬科約500畝---仁文投資約260畝2100000.4/2.2未來幾年此片區(qū)將面世的工程總供給量將達(dá)290萬平方米〔建筑面積〕；物業(yè)形態(tài)多樣化，別墅、花園洋房、小高層、中高、高層都有一定的供給量，預(yù)計以花園洋房和小高層物業(yè)供給較多；根據(jù)此幾個樓盤的樓面地價及開發(fā)商品牌，工程一般會以中高端或高端入市，樓盤價格將高于現(xiàn)有樓盤的平均水平。本工程的區(qū)位條件較好、產(chǎn)品設(shè)計具備超常的創(chuàng)新性，在武漢市場上處于前無古人的境地，綜合這些情況：本工程具備達(dá)成我們企業(yè)愿景的條件！在驗(yàn)證了我們的戰(zhàn)略開發(fā)方向切實(shí)可行的前提下，如何實(shí)現(xiàn)執(zhí)行落地將是至關(guān)重要的問題。如何實(shí)現(xiàn)執(zhí)行落地？PART3工程定位市場定位客戶定位價格定位形象定位案名建議工程現(xiàn)狀梳理通過前述對市場的了解及對工程本體較為深度的分析，工程的現(xiàn)狀是：區(qū)位上處于三環(huán)線以外，地段優(yōu)勢不明顯；開發(fā)用地未一線臨湖，不具備湖景優(yōu)勢；工程周邊配套較為匱乏；別墅產(chǎn)品全為聯(lián)排別墅，面積整體偏小具備高度創(chuàng)新性，有效拉升工程品質(zhì)。通過以上的分析，我們發(fā)現(xiàn)：本工程的特點(diǎn)更多的在產(chǎn)品方面產(chǎn)品回憶別墅產(chǎn)品雙拼、MINI-Townhouse高層產(chǎn)品小高、高層特色產(chǎn)品居住享樂型產(chǎn)品普通住宅型產(chǎn)品回憶產(chǎn)品本體分析的情況，本工程的產(chǎn)品組成特點(diǎn)如下：完全不同類型的兩種產(chǎn)品！客戶初判別墅產(chǎn)品雙拼、MINI-Townhouse高層產(chǎn)品小高、高層客戶更多追求的是享樂和居住樂趣主力客群為剛需或首改型更多追求的是實(shí)惠完全不同類型的兩種客戶！可以預(yù)見，也必將是完全不同的兩種產(chǎn)品形象矛盾如何給兩種完全沒有共性的產(chǎn)品賦予同一個的工程定位？沒方法！矛盾的答案針對不同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品給出不同的工程定位！高層物業(yè)工程定位本工程高層物業(yè)產(chǎn)品特性高層公寓類產(chǎn)品特性：產(chǎn)品面積區(qū)間較為集中，主要為80-130㎡，大局部產(chǎn)品通過贈送面積可實(shí)現(xiàn)多一房的功能；大局部為板樓設(shè)計，居住舒適度和實(shí)惠度較高；公寓類產(chǎn)品針對于剛需、首次改善客群。光谷區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品配置本工程高層物業(yè)客戶定位客戶定位——一句話的總結(jié)有理想、有品位、有追求的城市精英我們的產(chǎn)品除開與市場中大局部同類競爭產(chǎn)品中有共性外，我們還具備一個其他工程不具備的特點(diǎn)：別墅區(qū)的房子,我們稱之為：本工程高層物業(yè)產(chǎn)品定位站起來的掌上別墅本工程高層物業(yè)形象定位普通的房子，不普通的家！本工程高層物業(yè)價格定位高層住區(qū)客戶把工程內(nèi)的別墅客戶視為明天的自己，從這里表達(dá)了他們的有思想，有追求，今天的選擇是為了明天更好的選擇，那么對于產(chǎn)品的價格定位上，應(yīng)為：今天的中高端，明天的高端別墅物業(yè)工程定位本工程別墅物業(yè)的特性別墅物業(yè)的產(chǎn)品特性：90-130㎡的聯(lián)排占比到達(dá)88%，占據(jù)整體別墅產(chǎn)品的主流；聯(lián)排產(chǎn)品均為3層結(jié)構(gòu)，主流別墅產(chǎn)品的基底面積在38—57㎡左右；名副其實(shí)的MINI-Townhouse,別墅里的非主流這樣一個富有個性的產(chǎn)品，缺乏普通住宅所訴求的實(shí)用性、實(shí)惠度等因素，一般的別墅客戶決非我們的主流客戶，我們的主要客戶將一定是：本工程別墅物業(yè)客戶定性富有個性的一群人本工程別墅物業(yè)客戶描述他們可能不具備購置傳統(tǒng)別墅的財力，但他們不屑與那些傳統(tǒng)別墅客戶為伍；他們不一定戴勞力士、百達(dá)翡麗，但他們可能有一個LV的鑰匙包；他們可能開著MINI-cooper，但鄙視那些開著豪華寶馬、奔馳的爆發(fā)戶〔他們眼中的〕；……本工程別墅物業(yè)客戶定位富二代、鉆石王老五、企業(yè)小金領(lǐng)本工程別墅物業(yè)客戶年齡層這樣一群人，他們有錢又有閑、他們很潮、他們可能未婚、他們不是小資卻富于小資情調(diào)，他們是：70年代的潮人〔30-40歲〕本工程別墅物業(yè)產(chǎn)品定位別墅中的MINI-Cooper依據(jù)我們對工程的客戶定位，本工程的產(chǎn)品定位呼之欲出，毫無疑問，我們是別墅中的迷你版：本工程別墅物業(yè)形象定位隨著產(chǎn)品特性、產(chǎn)品定位、客戶定位的逐步明晰，別墅物業(yè)的形象定位也非常清晰，形象高端的有別于傳統(tǒng)別墅的別墅：光谷腹地的掌上別墅在對別墅物業(yè)的客戶研析透徹后，面向這樣一群有個性，有購置力，有品位的人群，必然要以高端形象方能吻合這批受眾的心理訴求。在價格的制定上必然要與普通洋房等產(chǎn)品拉開距離，但總價上也要與傳統(tǒng)別墅保持距離；別墅物業(yè)的價格定位應(yīng)當(dāng)是：本工程別墅物業(yè)價格定位徘徊在中高端與高端之間主題形象及案名由于我們在針對同一工程的兩種物業(yè)制定出了不同的工程定位，相應(yīng)的就有一個問題擺在我們的面前：我們?nèi)绾蜗蚴袌鰝鞑ノ覀兊墓こ绦蜗?針對兩種產(chǎn)品，分批推向市場，分批傳播？重復(fù)傳播，增大廣告本錢，降低傳播效率，且容易讓市場覺得是兩個不同的工程。怎么辦？我們需要有一種元素來統(tǒng)一工程的調(diào)性，做到集中、高效傳播，我們認(rèn)為這個元素應(yīng)該是：案名案名推導(dǎo)之前我們對工程的產(chǎn)品特性及客戶特征進(jìn)行了詳細(xì)的分析，我們的工程處處透露出的都是一種潮流的、洋氣的、品位的特質(zhì)，那么在案名的調(diào)性上，我司認(rèn)為中式的、群眾的案名并不適合本工程的調(diào)性，應(yīng)該偏西式且要瑯瑯上口。案名推導(dǎo)尋找一種適宜我們工程調(diào)性的案名，確實(shí)讓人頭疼，再思考了無數(shù)個案名的方向后，赫然驚鴻一瞥，一個最為熟悉的詞現(xiàn)入我們的眼簾：TOWN-House案名湯姆愛郝思在明確了堅決而統(tǒng)一的向外界傳達(dá)本工程的鮮明形象的前提下，針對不同的物業(yè)，我們對案名進(jìn)行解構(gòu)，為別墅、高層分別形成獨(dú)立而又統(tǒng)一的推廣名：湯姆愛郝思Tom的Villa郝思de家物業(yè)推廣名我們的土地并不稀缺，可塑性不強(qiáng)，沒什么了不起；30㎡的占地，90㎡的別墅，很具備想象力；我們的產(chǎn)品前無古人，我們之后才會有來者，很了不起；在缺乏創(chuàng)造性的土壤上，我們能做出富于創(chuàng)造性的東西?？梢宰院赖恼f，我們很了不起！了不起的想象力工程形象推廣語SLOGAN:光谷腹地·最具想象力的·掌上別墅在對本工程從產(chǎn)品、客戶、形象包括案名等各方面的因素分析透徹并整合之后，本工程的市場定位已經(jīng)呼之欲出：工程市場定位PART4工程營銷策略工程整體營銷戰(zhàn)略思考營銷渠道策略工程整體開發(fā)分期建議包裝策略價格策略優(yōu)化及提升建議工程整體營銷戰(zhàn)略思考工程整體營銷戰(zhàn)略思考區(qū)位：光谷核心腹地、屬于湯遜湖別墅住區(qū)體量：5萬方聯(lián)排+7萬方公寓規(guī)劃：國際級規(guī)劃理念打造產(chǎn)品：MINItownhouse〔聯(lián)排〕+舒適型公寓工程特點(diǎn)回憶：一個復(fù)合型社區(qū)獨(dú)特的MINI別墅常規(guī)的住宅產(chǎn)品一個不常規(guī)的工程，整體營銷戰(zhàn)略如何制定讓我們陷入苦惱！工程整體營銷戰(zhàn)略思考問題一：獨(dú)特〔聯(lián)排〕與常規(guī)〔公寓〕，營銷戰(zhàn)略如何統(tǒng)一？問題二：如何劃分不同類型產(chǎn)品的開發(fā)周期？在不同產(chǎn)品類型中尋找共性……工程整體營銷戰(zhàn)略思考產(chǎn)品特點(diǎn)：MINItownhouse：主力面積區(qū)間90-130㎡，贈送面積多。舒適型公寓：主力面積區(qū)間80-120㎡，贈送面積多。創(chuàng)新產(chǎn)品：獨(dú)特的別墅里的小戶型產(chǎn)品工程整體:主力戶型面積偏小，面積段類似，贈送面積多典型的低總價、流量型產(chǎn)品工程整體營銷戰(zhàn)略思考重申：區(qū)位、土地我們的工程位于湯遜湖別墅住區(qū)，別墅的居住氣氛依然形成我們的土地低密度、低容積率、自然坡地、水系引入……我們工程擁有打造高品質(zhì)住區(qū)的先天優(yōu)勢工程整體營銷戰(zhàn)略思考典型的低總價、流量型產(chǎn)品打造高品質(zhì)住區(qū)的先天優(yōu)勢高形象、高流量、低總價整體營銷戰(zhàn)略：工程整體營銷方式的思考高形象、高流量、低總價整體營銷戰(zhàn)略：整體營銷方式：以小戶型的營銷方式用于本工程別墅型里的小戶型，目的做到工程快消和延續(xù)性的銷售整體營銷方式用小戶型的營銷方式去賣別墅“風(fēng)暴營銷〞工程整體營銷方式的思考“風(fēng)暴營銷〞形象為先，廣泛撒網(wǎng)，集中爆發(fā)，快節(jié)奏推售，開盤快速清盤獨(dú)特的小戶型別墅+常規(guī)的公寓類產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略思考點(diǎn)：孰先孰后？工程整體開發(fā)分期建議MINItownhouse〔低層〕：產(chǎn)品獨(dú)創(chuàng)性、面積區(qū)間小、建設(shè)周期短、利于工程形象建立舒適型公寓〔高層〕：常規(guī)型產(chǎn)品、市場同質(zhì)化產(chǎn)品、戶型偏小、建設(shè)周期較長、溢價空間大高形象、高流量、低總價既定營銷戰(zhàn)略：產(chǎn)品特點(diǎn)：工程整體開發(fā)分期建議以小戶型的別墅熱銷帶動后期高層住宅的溢價與熱銷工程整體開發(fā)分期建議一期低層產(chǎn)品〔MINI別墅〕二期高層產(chǎn)品416套別墅產(chǎn)品作為首期整體推售676套住宅產(chǎn)品作為二期工程推售工程整體開發(fā)分期建議一期一組團(tuán)一期二組團(tuán)一期三組團(tuán)二期一組團(tuán)二期二組團(tuán)二期三組團(tuán)按照產(chǎn)品類型、地塊情況滾動開發(fā)，分批次逐步推出，開盤即熱銷！工程整體開發(fā)分期建議工程開發(fā)節(jié)點(diǎn)安排2021.12工程開工2021.08工程一期二組團(tuán)開盤2021.10工程一期三組團(tuán)開盤2021.05工程一期一組團(tuán)開盤2021.10工程一期一組團(tuán)交房2021.12工程二期一組團(tuán)開盤2021.06工程二期一組團(tuán)開盤2021.03工程二期二組團(tuán)開盤2021.04一期樣板組團(tuán)面市營銷節(jié)點(diǎn)2021.07二期開工工程節(jié)點(diǎn)2021.11工程二期樣板房面市整個營銷周期預(yù)計18個月，完成去化85%—90%。營銷渠道策略營銷渠道策略營銷渠道策略核心：全面撒網(wǎng)制造影響定制投放打擊重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)打擊瞬間爆發(fā)媒體組合節(jié)點(diǎn)型媒體以道旗、報紙廣告為代表，其傳播面廣，持續(xù)性差，適于重要節(jié)點(diǎn)、重要事件的信息發(fā)布持續(xù)型媒體以戶外、網(wǎng)絡(luò)廣告為代表，其傳播面廣，信息更換效率高，便于新信息發(fā)布實(shí)效性強(qiáng)，覆蓋廣泛更換效率高，便于新信息公布定向型媒體以短信、DM、分眾廣告為代表，可鎖定目標(biāo)人群，適于促銷信息的發(fā)布跟進(jìn)可進(jìn)行傳遞人群鎖定，定點(diǎn)突破營銷渠道策略——媒介策略營銷渠道策略——媒介策略戶外封殺民族大道跨街戶外二橋戶外中南戶外本工程魯巷戶外輻射范圍工程面市階段，通過大規(guī)模封殺與覆蓋，使本工程的形象等到區(qū)域市場充分認(rèn)識。營銷渠道策略——媒介策略路旗封殺保利十二橡樹莊園本工程路旗布點(diǎn)從民族大道開始到湯遜湖北路〔西〕延伸至工程地塊周圍布置道旗，作出充分的昭示性與引導(dǎo)性。傳統(tǒng)媒體選擇營銷渠道策略——媒介策略報廣——覆蓋面廣、信任度高，傳統(tǒng)媒體是客戶來源的主要獲知渠道；具體媒體：?楚天都市報?、?武漢晚報?、?武漢晨報?，在武漢發(fā)行量大、閱讀者眾；運(yùn)用方式：蓄客期通過軟文、硬廣導(dǎo)入宣傳，后期側(cè)重認(rèn)籌信息和產(chǎn)品優(yōu)勢的發(fā)布。候車亭——能直達(dá)目標(biāo)受眾區(qū)域，建議選擇民族大道、光谷大道、珞瑜路和雄楚大道〔光谷周邊〕沿線候車亭，覆蓋本工程主要客戶來源區(qū)域。營銷渠道策略——媒介策略候車亭區(qū)域工程銷售信息投放——直投——將工程海報直接投放于光谷、武昌中心寫字樓；投放于光谷核心區(qū)域高檔酒店、咖啡廳等娛樂休閑場所。直郵——電子郵件直郵與實(shí)物海報直郵相結(jié)合，到達(dá)政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位各科室；短信——競案監(jiān)控與重點(diǎn)片區(qū)覆蓋相結(jié)合。直郵直投營銷渠道策略——渠道封殺區(qū)域工程銷售信息投放——環(huán)保袋——投放于武昌中心、光谷中心，對顧客免費(fèi)贈送〔印有售樓〕；扇子——投放于洪山、武昌、光谷商超購物車；戶外遮陽傘——贈送予光谷步行街、武昌中心等重點(diǎn)路段。營銷渠道策略——渠道封殺DM：以BOSS、上層、飛機(jī)雜志為主，多以插頁為主，硬廣配以軟文為主。電梯：主要集中在武漢高檔寫字樓、星級酒店、高級會所。機(jī)票夾：投放在天河機(jī)場T2航站樓的VIP候機(jī)廳。短信：重要節(jié)點(diǎn)對目標(biāo)客戶定向發(fā)送。營銷渠道策略——渠道封殺機(jī)票夾例如其他渠道類別目的活動品牌提升類提升發(fā)展商社會形象，提高消費(fèi)者品牌信任度——項目全程階段性采用品牌類活動（如業(yè)主答謝活動）渠道擴(kuò)展類拓寬項目信息傳播途徑，擴(kuò)大項目的市場影響力——項目前期采用較多拓展類活動（如聯(lián)系企業(yè)做活動）社區(qū)文化類營造大型社區(qū)人文氣氛、塑立社區(qū)形象——項目中后期采用形象類活動（如奢侈品展示）賣場渲染類增加銷售現(xiàn)場人氣，烘托銷售氛圍——銷售全程采用暖場類活動（如燒烤類）直接促銷類針對特定人群或特定單元或特別日期加大銷售力——銷售全程階段性采用銷售促進(jìn)類活動（如購房大禮包）情感聯(lián)絡(luò)類增加項目業(yè)主對項目的歸屬感，促進(jìn)老帶新的成交比例——銷售中后期階段采用情感類活動（如業(yè)主生日會）分類別、針對性營銷活動營銷渠道策略——活動營銷易居特色：一、二手房聯(lián)動營銷渠道策略——渠道封殺二手房地毯式銷售導(dǎo)入——社區(qū)覆蓋、投遞覆蓋、周邊生活圈覆蓋、周邊競爭工程覆蓋營銷渠道策略——渠道封殺定向住宅區(qū)域全覆蓋定向商業(yè)區(qū)域覆蓋競案攔截定向住宅區(qū)域全覆蓋：二手房社區(qū)巡展、社區(qū)廣告投遞；定向商業(yè)區(qū)域全覆蓋：區(qū)域重點(diǎn)商超小型外展推介；競案攔截：重點(diǎn)競案客戶攔截。營銷渠道策略——渠道封殺包裝策略包裝策略——地盤包裝高炮圍墻精神堡壘圍墻包裝包裝策略——地盤包裝包裝策略——地盤包裝工程邊高炮樹立，提高昭示性精神堡壘引導(dǎo)工程指引路口、工程門前加高精神堡壘，提高工程昭示性包裝策略——地盤包裝包裝策略——示范區(qū)建議與包裝營銷中心一期景觀示范區(qū)、樣板區(qū)營銷中心：現(xiàn)代感幾何構(gòu)件室外噴繪展板入口紅地毯大門入口兩側(cè)花車、遮陽傘原木茶幾/原木休閑椅一期作為類別墅產(chǎn)品，以小規(guī)模組團(tuán)式的樣板區(qū)的打造有利于工程的特點(diǎn)更全面的展示在客戶面前，同時以樣板組團(tuán)的形式凸顯工程的形象與氣質(zhì)，包裝策略——示范區(qū)建議與包裝園林與和植被的覆蓋、示范園林與布道的包裝、示范區(qū)內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)包裝策略——示看房通道包裝營銷中心看房通道入口圍墻看房動線價格策略整體均價：市場根底價格產(chǎn)品綜合加分市場動態(tài)遞增比附加值加分本案最終均價價格策略基于目前區(qū)域內(nèi)工程銷售價格，我司使用市場比較法來預(yù)估鑫龍灣工程的類比預(yù)期售價；并根據(jù)不同物業(yè)類型在計算方法上做出細(xì)部調(diào)整，以求最切合實(shí)際市場情況。領(lǐng)秀城中建康城清江山水錦繡龍城萬科魅力之城萬科魅力之城現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)葛洲壩世紀(jì)花園當(dāng)代國際花園莊園1896納帕溪谷美加湖濱新城橘郡保利十二橡樹莊園高層局部價格測算數(shù)據(jù)根底別墅局部價格測算數(shù)據(jù)根底地段：地理位置、交通配套、商業(yè)繁華程度；規(guī)模：大小如何、占地面積、建筑面積；品牌：開發(fā)商開發(fā)工程多少、市場口碑、客戶認(rèn)知情況；景觀：景觀資源是否豐富，景觀資源效果如何、景觀數(shù)量多少；人文：周邊人文古跡數(shù)量、距離遠(yuǎn)近、自身人文環(huán)境；交通：道路狀況、公交線路、紅綠燈情況；配套：外部配套〔商業(yè)聚集程度、是否為商業(yè)中心〕、內(nèi)部配套〔各項配套是否齊全〕；戶型：朝向、面積、合理性、舒適性、是否有創(chuàng)新；物業(yè)：物業(yè)公司品牌、市場口碑綠化率：綠化程度、園林綠化、植被林木運(yùn)用容積率：總建筑面積與用地面積的比率、居住舒適度規(guī)劃：合理性、舒適性推廣力度：推廣渠道、面市次數(shù)、市場知名度評分標(biāo)準(zhǔn)說明高層物業(yè)價格測算比較因素修正表項目領(lǐng)秀城中建康城清江山水錦繡龍城萬科魅力之城現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)當(dāng)代國際花園葛洲壩世紀(jì)花園地段101211119101011規(guī)模1011131311121211品牌1011111114101111容積率108999999綠化率108108109118景觀108999998人文1010101010101010交通1011101189910配套101211111091010戶型10998109108物業(yè)10101091410119規(guī)劃1091199111211推廣力度10889119108合計130127132128134126134124對比修正率10.9769231.0153850.9846153851.0307692310.9692307691.0307692310.953846154高層物業(yè)價格測算本工程類比預(yù)估價格為4943元/㎡，此價格為本工程目前面世價格，考慮到上市時間，市場波動等系列因素的影響，本價格僅作為根底價格以供參考。高層類比預(yù)估價格項目中建康城清江山水錦繡龍城萬科魅力之城現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)當(dāng)代國際花園葛洲壩世紀(jì)花園當(dāng)前售價（元）4900500046005000470052005100比重10%13%17%12%14%25%9%對比修正率0.9769230771.0153846150.9846153851.0307692310.9692307691.0307692310.953846154類比修正價（元）478.6923077660769.9692308618.4615385637.75384621340437.8153846合計（元）4942.692308高層物業(yè)整體均價市場根底價格產(chǎn)品綜合加分市場動態(tài)遞增比附加值加分根據(jù)市場比較法得到的工程根底價格：4943元/㎡。高層工程預(yù)計上市時間為2021年年底，按照目前市場年增長率10%計算，到工程上市預(yù)計市場增幅15%—18%。高層面市時，工程一期的別墅產(chǎn)品已經(jīng)成型并且局部已交房，對于別墅里的高層產(chǎn)品將會因?yàn)閯e墅提升工程的整體形象與價值，以及產(chǎn)品本身的板樓、贈送面積等特點(diǎn)，預(yù)計溢價3%左右。高層享受的別墅內(nèi)部水景資源、會所以及物業(yè)效勞，此項將會為本工程帶來1%左右溢價。預(yù)計高層物業(yè)在2021年年底上市價格為：5882元/㎡別墅物業(yè)價格測算項目名稱總建面（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)銷售均價聯(lián)排主力戶型面積以及贈送面積加總贈送面積后的實(shí)際價格莊園1896440500.43獨(dú)棟、雙拼、疊加聯(lián)排：9000199㎡贈送122㎡花園5579納帕溪谷2200000.3獨(dú)棟、聯(lián)排（四合、六合）聯(lián)排：14000275㎡贈送118㎡花園6997美加湖濱新城橘郡500400.57聯(lián)排聯(lián)排：8000170㎡贈送170㎡的花園露臺4000保利十二橡樹莊園2500000.4獨(dú)棟獨(dú)棟：12000280㎡贈送107㎡地下室340㎡贈送179㎡地下室8272當(dāng)代國際花園5940001.5聯(lián)排、獨(dú)棟聯(lián)排：8500209㎡贈送120㎡地下室及花園282㎡贈送116㎡地下室及花園5726由于別墅產(chǎn)品的特殊性，以及武漢人購置別墅的心態(tài)——買房就是買地，別墅的贈送面積對影響客戶的購置影響較大，故本工程在計算價格時把各工程加總贈送面積后的實(shí)際價格作為對本工程別墅價格的計算根底，將更能貼合實(shí)際情況。別墅物業(yè)價格測算別墅類比預(yù)估價格項目莊園1896納帕溪谷美加湖濱新城橘郡保利十二橡樹莊園當(dāng)代國際花園當(dāng)前售價（元）5579.4392526997.45547140008271.7211095726.363176比重23%14%15%18%30%類比修正價（元）1283.271028979.64376596001488.90981717.908953本項目預(yù)估價格6070此價格為加總贈送面積后的每平米均價：6070元/㎡。以本工程91㎡別墅產(chǎn)品為例，贈送面積為30㎡，那么：本工程實(shí)際面市根底售價=6070*〔91+30〕/91=8071元/㎡。市場根底價格產(chǎn)品綜合加分市場動態(tài)遞增比附加值加分根據(jù)市場比較法得到的工程根底價格：8071元/㎡。高層工程預(yù)計上市時間為2021年年中，按照目前市場年增長率7%計算，到工程上市預(yù)計市場增幅5%左右。本工程獨(dú)特的90-130㎡小別墅產(chǎn)品，其大量的贈送面積、前院后院的贈送，產(chǎn)品是武漢市場上的空白點(diǎn)，產(chǎn)品的獨(dú)創(chuàng)性將會給工程帶來15%—18%溢價空間。內(nèi)部水景、會所、物業(yè)效勞以及產(chǎn)品配置的地源熱泵、中央空調(diào)系統(tǒng)將會為工程帶來6%—8%溢價。預(yù)計別墅產(chǎn)品在2021年年中上市價格為：10169元/㎡別墅物業(yè)整體均價優(yōu)化及提升建議戶型優(yōu)化建議9層1T2H多層洋房A、B戶型均為可變的兩方變?nèi)慨a(chǎn)品，均是南北通透型產(chǎn)品，動線清楚。唯一的缺乏的是在于入戶通道過長，建議增參加戶花園面積，防止入戶過道產(chǎn)生的面積浪費(fèi)。26層2T4H高層洋房戶型優(yōu)化建議入戶門電視墻過短增加長度適當(dāng)增加陽臺進(jìn)深陽臺步入門電視墻過短增加長度適當(dāng)增加陽臺進(jìn)深陽臺步入門增參加戶花園面積整體看來四種戶型是比較舒適型的產(chǎn)品，只是在細(xì)節(jié)方面略顯缺乏。A1、A2戶型的過道過長，增加了面積的浪費(fèi)。建議增參加戶花園面積，以及電視墻的加長，增加些許陽臺面積，完善工程與產(chǎn)品展示體系優(yōu)化建議工程品牌展示的完善，增加現(xiàn)場體驗(yàn)的變化與感受，表達(dá)工程展示面的生動性。如：增強(qiáng)示范區(qū)物業(yè)管理的昭示性，小區(qū)音響系統(tǒng)〔后期〕等為工程增添人氣。優(yōu)化建議景觀——注重自然環(huán)境和人文遺產(chǎn)的整合，生態(tài)宜居，細(xì)節(jié)完善，品味高雅，庭院氣氛。利用冠大、生長良好的樹種營造濃厚的庭院氣氛；利用二線湖景引入內(nèi)水系，以內(nèi)部環(huán)繞水系貫穿整個工程組團(tuán)差異化園林主題鮮明，與社區(qū)外圍自然人文景觀有機(jī)結(jié)合；注重生態(tài)景觀處理，營造自然坡地景觀，移步換景；特色散步道路及園徑系統(tǒng)。園林景觀建議園林景觀建議園林景觀建議工程內(nèi)部水系景觀建議親水體驗(yàn)區(qū)的設(shè)計，增加人與水景的互動，生態(tài)居住感油然而生。工程內(nèi)部水系景觀建議工程內(nèi)部水系景觀建議工程社區(qū)商業(yè)風(fēng)格工程細(xì)節(jié)建議工程效勞配套建議中心會所建議自然與水、人與水的融合更接近生態(tài)、自然的會所更能讓人親近。物業(yè)管理建議智能科技超前設(shè)計的HS－5000

〔家居智能網(wǎng)關(guān)〕SUB酒店式尊享效勞國際化星級酒店式效勞24小時全方位保安效勞家庭式公共空間保潔效勞國際化頂級園丁效勞專業(yè)級房屋設(shè)備、設(shè)施的管理全智能物業(yè)管理平臺VIP菜單式定制效勞物業(yè)管理和效勞PART5工程一期執(zhí)行方案執(zhí)行總控圖一期一組團(tuán)面市銷售銷售周期小戶型的風(fēng)暴營銷策略，三次根據(jù)情況適時加推，一期全部面市后去化率到達(dá)85%-90%總回款4.3億元。蓄客期一期二組團(tuán)面市銷售一期二組團(tuán)開盤一期一組團(tuán)開盤工程進(jìn)度銷售房源一期一組團(tuán)260套房源一期二組團(tuán)70套房源戶型一期三組團(tuán)80套房源銷售任務(wù)搭配組合90-130聯(lián)排，局部190-240聯(lián)排2021年12月2021年3月4月5月6月7月