墊付首付款合同效力

墊付首付款合同效力近期，筆者在多地遇到一些開(kāi)發(fā)商打出了“一成首付”、“分期首付”、“首付3萬(wàn)”等等概念。細(xì)問(wèn)得知，具體操作為：開(kāi)發(fā)商承諾為購(gòu)房者“墊付”大部分首付款，購(gòu)房者只需交納極小一部分首付，先由開(kāi)發(fā)商出具足額首付的發(fā)票，辦理銀行貸款，由購(gòu)房者在一定時(shí)期內(nèi)分期向開(kāi)發(fā)商或第三方交足墊付的首付。面對(duì)國(guó)家對(duì)限購(gòu)、限貸政策的一步步收緊，這種促銷(xiāo)手段極大的緩解了部分購(gòu)房者的壓力，也讓開(kāi)發(fā)商先下手為強(qiáng)，在打破持續(xù)低迷的樓市上，可謂獨(dú)具匠心。但這種由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊付首付的做法在法律上又有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由開(kāi)發(fā)商墊付部分首付款的方式主要有以下兩種方式：一是開(kāi)發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者墊付部分房款（在業(yè)內(nèi)稱(chēng)為分期首付）；二是通過(guò)第三方（個(gè)人或擔(dān)保公司）對(duì)購(gòu)房者借款。筆者將結(jié)合相關(guān)法律和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，對(duì)兩種不同的墊付方式做逐一分析。

一、開(kāi)發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者墊付部分首付款的法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)2010年頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》規(guī)定“（三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；”即國(guó)務(wù)院明確規(guī)定了購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)需交付一定比例的首付款，此為國(guó)家對(duì)于購(gòu)房首付款、限貸的政策性規(guī)定。而在法律實(shí)務(wù)中，由開(kāi)發(fā)商墊付首付款是否有一定的依據(jù)呢？實(shí)際上，墊付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或債務(wù)承擔(dān)等概念。墊付，根據(jù)文義解釋?zhuān)话闶菫樗讼虻谌綁|付，沒(méi)有債權(quán)人為債務(wù)人向自己墊付之說(shuō)。而開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者的墊付可能涉及三種類(lèi)型的法律關(guān)系：①借款合同，即開(kāi)發(fā)商借款給購(gòu)房者、購(gòu)房者再將借款交給開(kāi)發(fā)商；②第三人代為履行，即開(kāi)發(fā)商作為第三人根據(jù)購(gòu)房者的指示將款項(xiàng)交付給自己，代購(gòu)房者履行債務(wù)；③債務(wù)承擔(dān)，即開(kāi)發(fā)商作為第三方為購(gòu)房者承擔(dān)購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)。首先，對(duì)于借款合同，因開(kāi)發(fā)商即是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中的債權(quán)人，同時(shí)又向購(gòu)房者借出部分首付，借出的款項(xiàng)又需要給開(kāi)發(fā)商自己，因此，開(kāi)發(fā)商名義上墊付首付，但實(shí)際上并未墊付。因借款法律行為系實(shí)踐性法律行為，需要實(shí)際交付借款才會(huì)產(chǎn)生借款合同生效的法律后果，因此，為實(shí)際交付借款的，借款行為并未生效。開(kāi)發(fā)商所享有的債權(quán)，本質(zhì)上還是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所確立的債權(quán)。并不存在一個(gè)真實(shí)、有效的借款法律關(guān)系，也不存在所謂的墊付。其次，開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)房者的指示將款項(xiàng)交付給自己，開(kāi)發(fā)商不屬于第三方，很明顯不屬于第三人代為履行的情形，不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際履行的法律效力。換句話(huà)說(shuō)，即實(shí)際上此時(shí)也不存在墊付，購(gòu)房者沒(méi)有付足首付。再次，債務(wù)承擔(dān)，是指在不改變合同的前提下，債權(quán)人、債務(wù)人通過(guò)與第三人訂立轉(zhuǎn)讓債務(wù)的協(xié)議，將債務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人承擔(dān)的法律現(xiàn)象。即必須存在一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)人、債務(wù)人之外的第三人，而開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者承擔(dān)購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)時(shí)，并沒(méi)有一個(gè)獨(dú)立的第三人存在，因此也不構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)，不產(chǎn)生債務(wù)承擔(dān)的法律效力。此時(shí)，不成立所謂的墊付，購(gòu)房者仍然沒(méi)有付足首付。因此，開(kāi)發(fā)商所謂的“墊付”僅僅是開(kāi)發(fā)商以“墊付”之名義，讓購(gòu)房者先達(dá)到辦理銀行按揭貸款的條件，出具一份虛假的首付款足額交納證明，進(jìn)一步辦妥銀行貸款，以達(dá)到資金回籠的目的。而首付實(shí)際上并未依照國(guó)務(wù)院對(duì)于首付比例和限貸的規(guī)定付足。換句話(huà)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是以一種在法律上并不成立的“墊付”托辭，先與購(gòu)房者簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而實(shí)際上卻規(guī)避了國(guó)務(wù)院規(guī)定的首付比例和限貸政策。這種行為極有可能被司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為“以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效行為”，而一旦認(rèn)定為無(wú)效的，則合同自始無(wú)效，法律后果是開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款、購(gòu)房者退房。從銀行的角度來(lái)看，這種行為還可能被認(rèn)定為“惡意串通損害第三人利益的無(wú)效行為”。在購(gòu)房者辦理按揭貸款的過(guò)程中，因需要開(kāi)發(fā)商出具購(gòu)房者已付清全部首付款的證明，但由于開(kāi)發(fā)商“墊付”的因素，購(gòu)房者的首付款實(shí)際并未付清。如后期購(gòu)房者未能按期償付按揭貸款，銀行除按照一般的程序拍賣(mài)抵押物外，還可以起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商因開(kāi)具虛假證明而承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

二、通過(guò)第三方（個(gè)人或擔(dān)保公司）對(duì)購(gòu)房者借款

此時(shí)會(huì)存在兩種情形，一是確實(shí)由第三方對(duì)購(gòu)房者借款，借款實(shí)際交付給購(gòu)房者，購(gòu)房者也將借款交付給開(kāi)發(fā)商，此時(shí)第三人與購(gòu)房者成立真實(shí)的借款合同，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出具虛假首付款證明，從而不存在“以合法形式掩蓋非法目的”或“惡意串通損害第三人利益”的行為，不需要對(duì)按揭貸款的償還承擔(dān)連帶清償責(zé)任。但這種情況因?yàn)樾枰抗P借款先交付購(gòu)房者、再由購(gòu)房者交給開(kāi)發(fā)商，操作相對(duì)復(fù)雜，一般開(kāi)發(fā)商不會(huì)這么操作。另一種情形是第三方實(shí)際上也并未向購(gòu)房者交付借款，而是在借款協(xié)議中約定以第三人代為履行的方式，按照購(gòu)房者的指示將借款交付給開(kāi)發(fā)商，代購(gòu)房者履行對(duì)開(kāi)發(fā)商的付款義務(wù)。在這種情況下，如果并沒(méi)有實(shí)際交付借款，根據(jù)法律對(duì)于借款合同的規(guī)定，第三方與購(gòu)房者之間的借款合同并未生效。如果購(gòu)房者后期無(wú)法償還第三方借款的，因第三人與購(gòu)房者之間因沒(méi)有生效的借款合同，依據(jù)借款合同追索借款就會(huì)面臨司法上的實(shí)際困難。而如無(wú)特別約定，則此時(shí)開(kāi)發(fā)商還需要按時(shí)交付房屋、按時(shí)辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。這種情況下，開(kāi)發(fā)商就陷入被動(dòng)。第三方追索借款時(shí)，購(gòu)房者以實(shí)際并未交付借款從而借款合同并未生效進(jìn)行抗辯；開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者付清首付的，購(gòu)房者又以借款合同中的第三方代為履行進(jìn)行抗辯；尤其開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交付、過(guò)戶(hù)時(shí)，一旦房?jī)r(jià)下跌或購(gòu)房者喪失履行能力，購(gòu)房者必然一方面要求開(kāi)發(fā)商退房，另一方面拒付第三方的借款。總而言之，要理清這三方錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系，而需要將三方放在一起時(shí)，又容易被司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為三方“以合法形式掩蓋非法目的”或“惡意串通損害第三人利益的行為”的無(wú)效行為。為了規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)，筆者曾見(jiàn)有第三方預(yù)先向開(kāi)發(fā)商通過(guò)匯款的方式匯入多筆數(shù)額不等的款項(xiàng)，作為對(duì)購(gòu)房者借款的代為履行，同時(shí)第三方與購(gòu)房者雙方為開(kāi)發(fā)商設(shè)定一項(xiàng)權(quán)利，即在購(gòu)房者未付清第三方的借款前，開(kāi)發(fā)商有權(quán)延遲交付、過(guò)戶(hù)。對(duì)此，筆者認(rèn)為是迄今為止解決開(kāi)發(fā)商墊付首付款而規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的比較高明的做法。

三、小結(jié)

綜合本文，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊付部分首付的做法，盡管從商業(yè)規(guī)則上屬于一種大膽的突