房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)思考題

第5頁共10頁《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》復(fù)習(xí)思考題一、單選題選擇題答案（）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。A.土地使用權(quán)的出讓B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C.土地使用權(quán)劃撥D.土地使用權(quán)贈(zèng)與A（）是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。A.土地使用權(quán)的出讓B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C.土地使用權(quán)劃撥D.土地使用權(quán)贈(zèng)與C（）的特點(diǎn)是：打破了傳統(tǒng)的一個(gè)員工只有一個(gè)上司的命令統(tǒng)一原則，使一個(gè)員工屬于兩個(gè)甚至兩個(gè)以上的部門。A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C矩陣型組織結(jié)構(gòu)D事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)C（）是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或合作方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。A土地使用權(quán)的出讓B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C土地使用權(quán)劃撥D土地使用權(quán)贈(zèng)與B（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由各省、直轄市、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主審，報(bào)建設(shè)部審批。A一級(jí)B二級(jí)C三級(jí)D四級(jí)E五級(jí)A《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的（）”。A建設(shè)用地規(guī)劃許可證B選址意見書C建設(shè)工程規(guī)劃許可證D建設(shè)工程實(shí)施許可證B《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為()。A40年B60年C50年D70年C《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為()。A40年B60年C50年D70年C《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地的最高出讓年限為（）。A40年B60年C50年D70年D《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（）。A40年B60年C50年D70年A按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（）。A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B.甲級(jí)寫字樓市場、乙級(jí)寫字樓市場、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等D按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（）。A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B、甲級(jí)寫字樓市場、乙級(jí)寫字樓市場、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等C按房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析包括市場需求、市場供給、市場價(jià)格、（）等方面的分析。A、空置率B、地段限制因素C、房地產(chǎn)信貸條件D、房地產(chǎn)周期階段A對(duì)預(yù)測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（）A.額定需求預(yù)測法B.有效需求預(yù)測法C.線性回歸需求預(yù)測法D.假定需求預(yù)測法A對(duì)預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（）A.額定需求預(yù)測法B.有效需求預(yù)測法C.線性回歸需求預(yù)測法D.假定需求預(yù)測法B房地產(chǎn)已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（）A租金收繳率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳計(jì)劃完成率A《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的（）”。A建設(shè)用地規(guī)劃許可證B選址意見書C建設(shè)工程規(guī)劃許可證D建設(shè)工程實(shí)施許可證Ｂ實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（）A.租金收繳計(jì)劃完成率B.租金收繳率C.欠租戶發(fā)生率D.陳欠租金收繳率A根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號(hào)），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（）A20％B25％C30％D35％C根據(jù)住戶對(duì)住宅的支付能力來預(yù)測住宅市場的需求量的方法是（）。A額定需求預(yù)測法B有效需求預(yù)測法C線性回歸需求預(yù)測法D假定需求預(yù)測法B我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在（）以上。A.500萬元B.1000萬元C.1500萬元D.2000萬元A從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（）A兩者的主體不完全相同B在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同C兩者對(duì)主體的資格要求不一樣D兩者所指向的行為對(duì)象不同E隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化ABCDE房地產(chǎn)間接融資的形式包括（）A房地產(chǎn)抵押貸款B開發(fā)建設(shè)貸款C流動(dòng)資金貸款D融資租賃ABCD房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)是（）A融資規(guī)模大B償還期較長C房地產(chǎn)證券化趨勢D一次性ABC房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（）各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。A安全性B經(jīng)濟(jì)性C適用性D可行性E可靠性ABD房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制的目標(biāo)包括（）A成本B項(xiàng)目工期C質(zhì)量D項(xiàng)目協(xié)調(diào)性E技術(shù)先進(jìn)性ABC房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（）A宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢B市民收入水平C貧富差異程度D利率E貸款條件ABCDE房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為（）A固定成本B變動(dòng)成本C管理費(fèi)用D銷售費(fèi)用E原材料成本AB房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（）A波谷B平淡C蕭條D復(fù)蘇E興旺BCDE房地產(chǎn)市場細(xì)分所要重點(diǎn)考慮的因素一般包括（）A收入狀況B購買動(dòng)機(jī)C需求檔次D房型ABCD房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（）A早期介入B接管驗(yàn)收C樓宇入伙D物業(yè)綜合管理E物業(yè)經(jīng)營ABCD根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（）A國有土地規(guī)劃許可證B國有土地使用證C建設(shè)用地規(guī)劃許可證D建設(shè)工程規(guī)劃許可證E建設(shè)工程施工許可證BCDE土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（）A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓C拍賣出讓D交換出讓ABC產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括()A土地的有限性和稀缺性B投機(jī)需求的膨脹C金融機(jī)構(gòu)的過度放貸D開發(fā)商對(duì)市場預(yù)測的偏差E開發(fā)商之間的非理性行為ABC一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有（）A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型D矩陣型E事業(yè)部制DE以下是與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律、法規(guī)，其中直接管理房地產(chǎn)開發(fā)的包括（）A《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》B《中華人民共和國土地管理法》C《中華人民共和國城市規(guī)劃法》D《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》AB銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型包括（）。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款B房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款C土地開發(fā)抵押貸款D房屋開發(fā)抵押貸款A(yù)BCD影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（）A經(jīng)濟(jì)環(huán)境B政治環(huán)境C法律環(huán)境D社會(huì)環(huán)境E自然環(huán)境ABCDE城市土地可以進(jìn)行多層次分類，如果按照土地開發(fā)程度進(jìn)行分類，可分成（）A生地B毛地C熟地D閑置用地E集約用地ABC影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境主要包括（）A宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢B市民的收入水平C貧富差異程度D資金市場發(fā)展形勢ABCD征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（）A土地補(bǔ)償費(fèi)B青苗補(bǔ)償費(fèi)C地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D安置補(bǔ)助費(fèi)E新菜地開發(fā)建設(shè)基金F耕地占用稅ABCDEF選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案可以采用比較分析法，即對(duì)融資方案的各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較，各指標(biāo)包括（）。A.可靠性B.安全性C.經(jīng)濟(jì)性D.可行性E.適用性BCD三、簡答題簡答題答案常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同；兩者對(duì)主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營既有聯(lián)系也有區(qū)別，如果從狹義的角度看，有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同；兩者對(duì)主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括哪些？房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的宏觀管理者和土地供應(yīng)者、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑承包商、監(jiān)理單位及其監(jiān)理工程師、律師事務(wù)所。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？在國際市場上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些？房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競爭價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。什么是征地，什么是拆遷，征地與拆遷的區(qū)別是什么？征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤２疬w是因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要而對(duì)在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照有關(guān)法律而實(shí)施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。請簡述物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)的關(guān)系？業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是委托－代理關(guān)系。其中核心方是業(yè)主委員會(huì)，它擁有任免物業(yè)公司、參與決策重大物業(yè)管理活動(dòng)、監(jiān)督物業(yè)管理行為、檢查管理費(fèi)用等權(quán)利；也負(fù)有支持物業(yè)公司正常管理、遵守管理公約、及時(shí)支付管理費(fèi)用等義務(wù)。物業(yè)管理公司通過對(duì)物業(yè)維修保養(yǎng)和合理利用，確保物業(yè)安全、形象完美、功能完善，使物業(yè)保值、增值，同時(shí)提供多種服務(wù)。土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。土地征用（也稱征地）的含義是什么？根據(jù)《土地管理法》和其他相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)征地費(fèi)用主要包括哪些？答：征地的含義：是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。在征地過程中需要支付一定的補(bǔ)償費(fèi)，并對(duì)原集體所有土地上的人員進(jìn)行妥善安置。建設(shè)征地費(fèi)用主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有哪些主要的定價(jià)方法？房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競爭價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)的關(guān)系是什么業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是委托－代理關(guān)系。其中核心方是業(yè)主委員會(huì)，它擁有任免物業(yè)公司、參與決策重大物業(yè)管理活動(dòng)、監(jiān)督物業(yè)管理行為、檢查管理費(fèi)用等權(quán)利；也負(fù)有支持物業(yè)公司正常管理、遵守管理公約、及時(shí)支付管理費(fèi)用等義務(wù)。物業(yè)管理公司通過對(duì)物業(yè)維修保養(yǎng)和合理利用，確保物業(yè)安全、形象完美、功能完善，使物業(yè)保值、增值，同時(shí)提供多種服務(wù)。物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。征地與拆遷的區(qū)別是什么？征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。四、名詞解釋名詞解釋答案城市土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。建筑容積率建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤Ｎ飿I(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。五、論述題論述題答案房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個(gè)可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級(jí)評(píng)價(jià)的方式進(jìn)行比較，即將安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級(jí)，選擇出安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人滿意的方案。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)分別是：項(xiàng)目建設(shè)投資（成本）、進(jìn)度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對(duì)立的一面，也有統(tǒng)一的一面。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對(duì)立關(guān)系。例如：如果項(xiàng)目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進(jìn)度，縮短工期，則需要增加成本，同時(shí)也可能會(huì)影響質(zhì)量。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進(jìn)度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點(diǎn)？一般來說，國家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡單談?wù)劺碛桑看穑悍康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。土地使用權(quán)出讓是指