房屋拆遷價值評估辦法

2010年7月3日，北京原宣武區(qū)，一條胡同的平房墻上被畫上了大大的拆字，而有的地方已經(jīng)被拆除。陳眉語攝繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。其中規(guī)定，負責房地產(chǎn)價格評估的機構由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。房屋征收評估新流程選定機構被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構。簽訂合同一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。實地評估估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。公示解釋房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。交付報告公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。申請復核被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。申請鑒定被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。變化1評估價格完全依照市場2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！卑凑铡秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結構等影響價值的因素?！窘庾x】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致?！啊稐l例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏變化2評估機構由被征收人選在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部