廣州商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告

廣州商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告-研究報(bào)告-調(diào)查報(bào)告天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)開展是廣州市潮流開展的領(lǐng)航者。自地鐵一號(hào)線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了根底。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。(一)分布特征天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的開展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的開展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)腎T業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書中心，黃埔大道沿線的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說是依托著“天河〞這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國(guó)、世界各地充足的消費(fèi)購(gòu)置力，實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開花。(二)供求特征天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)“興奮期〞。天河商鋪的出貨量大，消化量也十清楚顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽光都會(huì)廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費(fèi)都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場(chǎng)占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲，動(dòng)那么上千元每平方米，但其仍處在一個(gè)有價(jià)無市的熾熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度?？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳?，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。天河商鋪交投活潑，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量根本是一個(gè)供過于求的態(tài)勢(shì)。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性開展，2001年天河商鋪批出量萬㎡，成交量萬㎡；2002年批出萬㎡，成交萬㎡。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003年天河區(qū)商鋪以萬㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬㎡少約3萬㎡，穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的萬㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。(三)價(jià)格特征天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以表達(dá)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡；維多利廣場(chǎng)首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100~200元/㎡左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大，價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)?？v觀天河幾年來的商鋪均價(jià)情況，天河商鋪從1998年到2003年價(jià)格走勢(shì)比擬平穩(wěn)，偶有升降，根本保持一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。而在2003年，與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明比照的是，天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng)，雖然步伐緩慢，但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈〞概念的出現(xiàn)，哄抬起了2003年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.

(四)經(jīng)營(yíng)特色天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn)，周邊專業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購(gòu)物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場(chǎng)包括：珠江新城的專營(yíng)家居、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng)；石牌崗頂?shù)腎T、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場(chǎng)；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場(chǎng)；還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補(bǔ)商業(yè)中心缺乏的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的缺乏，這種開展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的開展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比擬完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場(chǎng)、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外，還有就是其“數(shù)字天河〞的科技道路和“特色天河〞的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個(gè)角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。(五)天河北群樓商鋪天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的“晴雨表〞，其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場(chǎng)購(gòu)物、辦公大廈到娛樂、康體運(yùn)動(dòng)中心，配套齊全、高檔。天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的“商場(chǎng)大街〞。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標(biāo)廣場(chǎng)群樓，以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營(yíng)主題，承租者是“金鉆潮庭〞；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng)；還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購(gòu)書中心〞為經(jīng)營(yíng)主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類十清楚確，防止了相互的競(jìng)爭(zhēng)，走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。這里的群樓商鋪根本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可以去到400~500元/㎡的高價(jià)位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中，808㎡的一線街鋪總賣價(jià)2700萬元，單價(jià)33416元/㎡。之所以采取這樣的形式是因?yàn)槠溟_展趨勢(shì)也朝著一個(gè)主題式群樓經(jīng)營(yíng)的方向開展。東山區(qū)商鋪市場(chǎng)分析一直以來，東山區(qū)憑借本身獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢(shì)，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿(mào)效勞興旺的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活潑、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)鮮明的城區(qū)之一。在高級(jí)商務(wù)、信息效勞、商貿(mào)旅游、專業(yè)購(gòu)物等方面形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。(一)分布特征經(jīng)過多年的開展，目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)根本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場(chǎng)及農(nóng)林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的開展格局：海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的開展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)開展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，以“海印〞品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國(guó)際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場(chǎng)等18家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、高檔購(gòu)物區(qū)之一，被譽(yù)為廣州的“尖東〞，也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè)，年?duì)I業(yè)額2000萬元以上的批發(fā)企業(yè)，無論是數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。而上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強(qiáng)，年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。英雄廣場(chǎng)商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場(chǎng)地段，主要由中華廣場(chǎng)、流行前線地下商城、東川名店運(yùn)動(dòng)城、陵園西通訊專業(yè)市場(chǎng)、東較場(chǎng)摩托車配件專業(yè)市場(chǎng)等組成，已初現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形，吸引力逐漸增強(qiáng)，該地區(qū)2003年商品銷售額已超過5億元，保持兩位數(shù)的良好增長(zhǎng)勢(shì)頭。農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過近年的悉心培育，商業(yè)氣氛、經(jīng)營(yíng)檔次、購(gòu)物環(huán)境等都有了很大的改善，其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確認(rèn)為繼上下九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現(xiàn)已開展成為以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在“三年一中變〞中，地段內(nèi)的特色樓宇經(jīng)修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多，年?duì)I業(yè)額已超過7億元。(二)供求特征東山區(qū)商鋪市場(chǎng)1998年至2004年上半年的批出量為萬平方米，占全市(原八區(qū))批出量的7.510%。與其他各區(qū)相比，東山區(qū)的商鋪供給量明顯偏低，這與東山區(qū)的行政面積較小、商業(yè)土地供給量有限有著直接的關(guān)系。同時(shí)，90年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路段更為缺乏。2003年，東山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織(布藝)城，供給量的減少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點(diǎn)，迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標(biāo)。04年上半年東山區(qū)更鮮有新商鋪上市。東山區(qū)商鋪市場(chǎng)1998年至2004年上半年的成交量為萬平方米，占全市(原八區(qū))成交量的11.33%。商鋪市場(chǎng)的供給量與成交量根本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氣氛濃厚，成交活潑，帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為9.01萬平方米，占同期一手商鋪成交量的35.84%。(三)價(jià)格特征東山區(qū)作為廣州市的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價(jià)格一直高于全市的平均價(jià)格。1998-2004年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價(jià)為18439元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平方米500多元。2003年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致商鋪成交均價(jià)降至8281元/平方米，低于全市平均售價(jià)，如位于水蔭路的雅景花園1-4層商鋪共10000平方米以首層12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超筍〞價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪3700平方米以250萬整體轉(zhuǎn)讓給東華實(shí)業(yè)，均價(jià)僅為元/平方米。但其商業(yè)中心的地位并未受到影響，新建大型商場(chǎng)仍然熱銷。據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪?zhàn)饨饏⒋屋^大。根據(jù)東山區(qū)開展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。各板塊雖然經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當(dāng)平衡。大型綜合商場(chǎng)首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300元/平方米?月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場(chǎng)、淘金路的麗柏廣場(chǎng)等。而地理位置居于二線的商鋪?zhàn)饨鹚脚c一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50元/平方米?月；同處于東山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場(chǎng)有著天壤之別，僅150元/平方米?月。(四)綜合商場(chǎng)——漩渦效應(yīng)作為商業(yè)開展的“領(lǐng)頭羊〞，綜合商場(chǎng)的興起，除了對(duì)原有商業(yè)格局造成沖擊外，更重要的是帶來了新的經(jīng)營(yíng)理念和特色，與傳統(tǒng)方式進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)。綜合商場(chǎng)憑其地段優(yōu)勢(shì)與超大規(guī)模制造出明顯的“漩渦效應(yīng)〞，在帶來洶涌人流的同時(shí)，也帶來巨大的商業(yè)空間，拉動(dòng)商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪?zhàn)饨鹨宦缝饨鸹貓?bào)十分喜人。中山三路經(jīng)過路段擴(kuò)闊后遺失了一大批年代已久的老字號(hào)店鋪，中華廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)肩負(fù)起維系該路段商業(yè)氣氛的重?fù)?dān)，租金水平也一路上升。目前，中華廣場(chǎng)首層一般鋪位的租金為700元／平方米?月；二層為550元／平方米?月；三層為400元／平方米?月；四層為200元／平方米?月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達(dá)600元／平方米?月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)屢次轉(zhuǎn)手，目前三層的鋪?zhàn)庖喔哌_(dá)650元／平方米?月。以上三個(gè)大場(chǎng)，在地理位置上組成了一個(gè)“(五)專業(yè)市場(chǎng)東山區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)開展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)：海印電器市場(chǎng)位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的開展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)開展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，以“海印〞品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。陵園西電信通訊市場(chǎng)開發(fā)于90年代初，位于陵園西路、中山三路、較場(chǎng)西路北端三個(gè)主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖等幾家大型商城為龍頭，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶1000多戶，主要經(jīng)營(yíng)、BP機(jī)及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場(chǎng)。較場(chǎng)西摩托車零配件市場(chǎng)地處較場(chǎng)西、東華西和體育場(chǎng)四周等路段，由街道協(xié)同35l8工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營(yíng)開展至今，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶約1000戶，是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場(chǎng)。仰忠街精品市場(chǎng)開發(fā)于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。擁有檔位360多個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)女士飾物和化裝品。因治理整頓火災(zāi)隱患，于2000年搬遷至珠光街萬?；▓@空置工地。文德路文化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營(yíng)裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。市場(chǎng)既有廣州“三多軒〞、粵雅齋等老字號(hào)，也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價(jià)值。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口185間，文明路段檔口20間。越秀區(qū)商鋪市場(chǎng)分析作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有2000多年的文化積淀，同時(shí)也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽(yù)為“璀璨明珠，黃金寶地〞。從越秀山的中山紀(jì)念碑到海珠廣場(chǎng)珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。(一)分布特征越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個(gè)區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴(kuò)散，形成高級(jí)綜合商場(chǎng)、步行街商鋪和專業(yè)市場(chǎng)臨街商鋪并存的局面。北京路步行街，這條全國(guó)最早的步行街位于越秀區(qū)，全長(zhǎng)1200米。據(jù)有關(guān)資料顯示，北京路共有298家臨街商鋪，其中步行街上有183家，商業(yè)利用率高達(dá)100%。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的“至愛〞，如耐克、阿迪達(dá)斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、G2000、麥當(dāng)勞、肯德基等各種國(guó)際品牌專賣店、連鎖店多達(dá)108家。越秀區(qū)的北京路步行街遠(yuǎn)近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場(chǎng)，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百(廣百新翼)一南一北“鎮(zhèn)守〞北京路，即將交會(huì)使用的北京大廈裙樓商場(chǎng)、光明廣場(chǎng)和在建中的明盛廣場(chǎng)亦緊挨北京路，而億安廣場(chǎng)和北京華聯(lián)購(gòu)物中心(中旅商業(yè)城)所在地段亦形成購(gòu)物熱點(diǎn)場(chǎng)所。除步行街和綜合商場(chǎng)以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)亦經(jīng)營(yíng)得有聲有色，一德路干果海味市場(chǎng)、食品、文具玩具精品市場(chǎng)，主營(yíng)古董、字畫、工藝美術(shù)品的文德北路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場(chǎng)都是歷史悠久的專業(yè)市場(chǎng)。(二)供求特征越秀區(qū)商鋪市場(chǎng)1998年至2002年的批出量為萬平方米，占全市(原八區(qū))批出量的6.82%，僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開發(fā)的商業(yè)用地有限；同時(shí)，越秀區(qū)的行政面積僅有8.9萬平方米公里，這也導(dǎo)致了近年越秀區(qū)的商鋪供給量較少、可開展面積空間缺乏的狀況。2003年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場(chǎng)、廣百新翼玩具城、光明廣場(chǎng)等。越秀區(qū)商鋪市場(chǎng)1998年至2003年的成交量為萬平方米，占全市(原八區(qū))成交量的9.81%。商鋪市場(chǎng)的供給量與成交量根本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氣氛濃厚，成交活潑，同時(shí)帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為萬平方米，占同期一手商鋪成交量的92.4%，與一手交易根本持平。(三)價(jià)格特征從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示(見下表)，1998-2004年上半年，越秀區(qū)商鋪成交均價(jià)為21163元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平方米將近1000元，位居全市成交價(jià)格榜首，越秀區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)地位凸顯無疑。據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在1000元/平方米以上，位置較好的每平方米在2000-3000元之間，目前正在經(jīng)營(yíng)的廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層的租金為200-300元/平方米?月。一德路——沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為萬元/平方米(以建筑面積計(jì)算)，租賃價(jià)為800-900元/m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別是8萬元/m2和530元/m2。流花地區(qū)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有20多萬平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，會(huì)聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá)20萬人次以上，貨流量達(dá)40多噸，年成交額愈100億元以上。(四)商業(yè)步行街作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。這里有近千家商店，不僅聚集了廣州百貨大廈、新大新商場(chǎng)等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪?zhàn)蠲芗?、人流最集中的商業(yè)街，素有廣州的“黃金商圈〞之稱。據(jù)了解，北京路日均人流量達(dá)30萬人次，節(jié)假日更達(dá)50萬人次以上，人旺財(cái)旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪?zhàn)饨鹌尜F，而且頂手費(fèi)相當(dāng)驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在1000元以上，位置較好的每平方米在2000-3000元之間，而地點(diǎn)最好的一些商鋪更超過5000元／平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積120平方米，共四層，業(yè)主開價(jià)1800萬，帶租約，月收租22萬元，年回報(bào)率高達(dá)15%。巨額的回報(bào)，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。為防止在規(guī)劃和定位上與其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國(guó)際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場(chǎng)的同時(shí)，力爭(zhēng)珠三角、香港和澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)和五月花廣場(chǎng)；加上北京南路籌建中的“韓大門〞綜合購(gòu)物中心，和以國(guó)外零售業(yè)為賣點(diǎn)的商廈，北京路將成為大型購(gòu)物商廈的集聚地。北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)，與繁華的中山路形成五條橫街。結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開展連體構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢(shì)與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來，進(jìn)而構(gòu)成廣州第一大商圈。(五)專業(yè)市場(chǎng)越秀區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)開展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)：一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)一條街，從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場(chǎng)開展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場(chǎng)，后來的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場(chǎng)也相繼進(jìn)駐，如今已擁有國(guó)際玩具城、中港城、億安廣場(chǎng)、德寶交易廣場(chǎng)等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)三足鼎立的局面。在政府打造一德路，實(shí)現(xiàn)一德路商業(yè)的升級(jí)換代，從而以“入室經(jīng)營(yíng)〞代替以往的室外零散經(jīng)營(yíng)的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場(chǎng)形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)三足鼎立的局面。由于這三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)具備規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、配套及效勞優(yōu)勢(shì)，因此，其租售價(jià)在一德路也是最高的。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為萬元/平方米(以建筑面積計(jì)算)，租賃價(jià)為800-900元/m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別是8萬元/m2和530元/m2。而在文具精品專業(yè)市場(chǎng)當(dāng)中，租售價(jià)最高的國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為6萬元/平方米和330元/平方米，其次為德寶交易廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為4萬元/平方米(現(xiàn)二手價(jià)，約99年出售時(shí)一手價(jià)達(dá)7萬元/平方米)和100元/平方米。長(zhǎng)堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道,而且長(zhǎng)堤一帶聚集了眾多的老字號(hào)，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨(dú)有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此根底上規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時(shí)的觀光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在500平方米以上，清吧經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的酒吧面積較小，一般為80~400平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長(zhǎng)堤一帶的酒吧經(jīng)營(yíng)范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉OK的酒廊占整體酒吧數(shù)量的50%，帶卡拉OK功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場(chǎng)1-3整層裙樓約3000平方米、ET太空城1-3層中空約1萬平方米。流花地區(qū)服裝市場(chǎng)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有20多萬平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，會(huì)聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá)20萬人次以上，貨流量達(dá)40荔灣區(qū)商鋪市場(chǎng)分析(一)分布特征：南北并駕齊驅(qū)荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場(chǎng)，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)、十甫名都、華寶廣場(chǎng)等綜合性購(gòu)物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。從區(qū)域商業(yè)分布來看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購(gòu)物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著“大廣州〞及“廣佛都市圈〞概念的形成，北面依托原有的專業(yè)市場(chǎng)，便利的交通，隨著新大新的進(jìn)入及大型娛樂休閑綜合場(chǎng)動(dòng)感小西關(guān)的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氣氛正在逐步上升。(二)供求特征：“供〞大于“求〞荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無可動(dòng)搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對(duì)減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為萬平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為13.27%。；荔灣區(qū)商鋪成交量為萬平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為9.85%。另外，數(shù)據(jù)顯示，1998-2003年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為萬平方米，而1998-2004年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達(dá)萬平方米，商鋪市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出“供大于球〞的態(tài)勢(shì)。(三)價(jià)格特征：租售價(jià)格差距大荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氣氛不同，租售價(jià)格呈現(xiàn)出“天壤之別〞的特點(diǎn)：以步行街及專業(yè)市場(chǎng)最貴，如下九路步行街，其首層租賃價(jià)格在500-1500元/平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價(jià)高達(dá)10多萬元/平方米；專業(yè)市場(chǎng)如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，其首層的租賃價(jià)格亦在600元/平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)，首層的租價(jià)在200-350元/平方米之間。另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價(jià)為21715元/平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)12556元/平方米高。綜觀荔灣區(qū)1998-2004年上半年的價(jià)格走勢(shì)，1998-2001年一走呈下跌趨勢(shì)；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自2002年開始，商鋪成交價(jià)格止跌反彈，但受供給影響，2004年上半年又呈直升趨勢(shì)，同比上升幅度達(dá)57.93%。(四)經(jīng)營(yíng)特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點(diǎn)。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色?！笆吃趶V州、食在荔灣〞，西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌，同時(shí)荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。因此，綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場(chǎng)的二、三、四、五樓及名匯廣場(chǎng)的六樓均設(shè)有美食城，同時(shí)在兩個(gè)綜合商場(chǎng)的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營(yíng)珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、火車站一帶的服裝批發(fā)市場(chǎng)，亦都秉承其由來已久的經(jīng)營(yíng)歷史，且不斷的“升級(jí)換代〞。海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)分析(一)分布格局：由西向東海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷“由西向東〞的開展趨勢(shì)，并已形成時(shí)尚購(gòu)物街和專業(yè)市場(chǎng)“齊頭并進(jìn)〞的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會(huì)展中心為核心的東部商業(yè)板塊。海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。江南西路一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，開展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得“全國(guó)購(gòu)物放心一條街〞的美譽(yù)；江南大道北的“婚紗一條街〞更是成行成市，遠(yuǎn)近聞名。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進(jìn)路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動(dòng)起來，如宏宇廣場(chǎng)裙樓商場(chǎng)招來“新一佳〞入住，成為寶崗大道最高檔的購(gòu)物中心，前進(jìn)路的的萬國(guó)廣場(chǎng)亦有“家樂福〞撐腰。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū)“酒吧一條街〞。由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的開展，隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。在海珠區(qū)中部，地鐵二號(hào)線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙樓商場(chǎng)全部消化，中大布匹市場(chǎng)也升級(jí)換代；濱江中路一帶那么由于連片開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氣氛；廣州大道南那么是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場(chǎng)，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。東部板塊，那么由于“琶洲國(guó)際會(huì)展〞的落成并投入運(yùn)營(yíng)而帶動(dòng)了整個(gè)海珠區(qū)東部的商業(yè)開展。麗影華庭商業(yè)廣場(chǎng)那么是目前海珠區(qū)東部最大的購(gòu)物場(chǎng)。除此之外，會(huì)展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。(二)供求態(tài)勢(shì)：供大于求歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔(dān)任著“工業(yè)區(qū)〞的角色，區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來，隨著“大廣州〞概念確實(shí)定及“城市化〞進(jìn)城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，商鋪市場(chǎng)的供給量和成交量也一直居于較前列(見“比照分析〞局部)。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為萬平方米和萬平方米，占全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為22.41%和21.52%。1998至2004年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出萬平方米，形成“供大于求〞的局面。

2003年，海珠區(qū)的商鋪成交量為萬平方米，占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積萬平方米的比例為26.34%，比去年同期的28.73%下降了個(gè)百分點(diǎn)。(三)價(jià)格特征：波動(dòng)較大據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價(jià)格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價(jià)格為350-650元/平方米之間，首層商鋪售價(jià)如江南西路潤(rùn)匯大廈為27000-33000元/平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪?zhàn)赓U價(jià)格在150-250元/平方米之間，售價(jià)在20000-30000元/平方米之間?？傮w銷售價(jià)格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年,海珠區(qū)的商鋪成交均價(jià)為10141元/平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價(jià)的12556元/平方米，并且波幅較大。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來商鋪成交均價(jià)較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大的特點(diǎn)：如99年比98年上長(zhǎng)了18.96%，但比2000年下降了12.30%；2001年比2000年上升了9.39%，2002年又比2001年下降了2.04%；而2003年卻比02年下降了30.50%，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價(jià)格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進(jìn)，從而拉低了商鋪的成交均價(jià)。而2004年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氣氛的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價(jià)格迅速攀升，為10141元/平方注，增幅達(dá)63.07%，明顯快速原八區(qū)17.92%的增幅。(四)經(jīng)營(yíng)特色：專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街“齊頭并進(jìn)〞海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費(fèi)極為不便，導(dǎo)致坊間流傳著“寧要河北一張床，不要河南一間房〞的說法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場(chǎng)亦蓬勃開展，形成專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街“齊頭并進(jìn)〞的開展態(tài)勢(shì)：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道南布匹、汽配市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氣氛；江南西路、信和廣場(chǎng)、萬國(guó)廣場(chǎng)、新港城、麗影華庭等時(shí)尚購(gòu)物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡“河北〞的法碼。如今的河南市民，購(gòu)物再也不用到“河北〞了。白云區(qū)商鋪市場(chǎng)分析白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠(yuǎn)。其大局部的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠(yuǎn)之地，商業(yè)氣氛還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費(fèi)重心，其商鋪市場(chǎng)呈一個(gè)點(diǎn)狀的分布。以大型的專業(yè)市場(chǎng)為主要商業(yè)點(diǎn)，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補(bǔ)充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。(一)分布特征白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場(chǎng)為主，主要集中在以下幾個(gè)區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路在廣園路段的汽配、月歷、化裝品、音像組合而成的專業(yè)市場(chǎng)群；黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的汽配、汽車用品特色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場(chǎng)；白云大道飲食長(zhǎng)廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會(huì)是未來白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比擬分散，缺乏相對(duì)集中的地帶。不管是機(jī)場(chǎng)路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但根本沒有像北京路、天河城等相對(duì)集中的商業(yè)旺地。可見，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比擬緩慢，但也可以說明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動(dòng)的白云區(qū)遠(yuǎn)景路商業(yè)街工程，白云新城商業(yè)中心將會(huì)是白云區(qū)商業(yè)的一個(gè)凝聚點(diǎn)。(二)價(jià)格特征白云區(qū)商鋪的租金遠(yuǎn)比市區(qū)商鋪?zhàn)鈨r(jià)低，呈一個(gè)不規(guī)那么的分布，每一個(gè)區(qū)域的租金價(jià)格根據(jù)每個(gè)區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會(huì)有很大的差異。并且市場(chǎng)的整體素質(zhì)都是無法跟市區(qū)商場(chǎng)相比的，根本上是沒有一個(gè)管理機(jī)制，所以這里很多市場(chǎng)的管理費(fèi)都明顯的低，或者并不用收繳管理費(fèi)，與市區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)相比顯得比擬雜亂。機(jī)場(chǎng)路廣園路段的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)集散地，根據(jù)市場(chǎng)的興旺程度，其價(jià)格有很大的分別。汽配市場(chǎng)月租金在50元/㎡左右；做化裝品市場(chǎng)100元/㎡左右；文化精品城在60~100元/㎡左右；而音像城的內(nèi)鋪也要90元/㎡，臨街的超過100元/㎡。同和路臨街商鋪?zhàn)饨鹪?0~50元/㎡左右，機(jī)場(chǎng)生活小區(qū)群樓商鋪100~120元/㎡，天平架專業(yè)市場(chǎng)租金80~100元/㎡。租金、管理費(fèi)價(jià)格的低廉也從側(cè)面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的要低很多。從1998年到2004年上半年,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)比照表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價(jià)正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中。從1998年與全市相差7428元每平方米(成交均價(jià)不到全市成交均價(jià)的一半)縮短到2004年上半年的的561元每平方米，大大拉近了與全市成交的平均水平。(三)供求特征白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主，規(guī)模雖然比擬大，但有些地方卻顯得人氣缺乏，空鋪位比擬多，特別是位置差、人流少的地方。無論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場(chǎng)，都有很多的空鋪位。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比擬小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無論是專業(yè)市場(chǎng)還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在90%以上。白云區(qū)的商鋪市場(chǎng)雖然檔次比擬低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。在2003年全年，商鋪成交面積萬平方米，排在東山區(qū)之后，全市十區(qū)排名第五。但在全市所占比例僅為11.31%，分量還是比擬少。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出，2003年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢(shì)，成交面積止跌上揚(yáng)，比02年增長(zhǎng)了16.3%，緊緊跟隨著全市的開展步伐。從“白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)比照表〞中可以看出，白云區(qū)的商鋪批出與成交合理，批出與成交根本保持一致。從1998年到2004上半年年，白云區(qū)商鋪總批出量萬㎡,僅比成交量的萬㎡多出2600㎡，呈現(xiàn)出一個(gè)供求平衡的態(tài)勢(shì)白云區(qū)商業(yè)增長(zhǎng)步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與全市的平均開展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。隨著舊機(jī)場(chǎng)的搬遷，百信廣場(chǎng)的暫露頭角，白云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個(gè)龐大的商業(yè)輻射正處于一個(gè)醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會(huì)展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。(四)經(jīng)營(yíng)特色白云區(qū)商鋪市場(chǎng)主要是比擬低檔次的點(diǎn)狀經(jīng)營(yíng)，以專業(yè)市場(chǎng)為主要的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的"汽車銷售一條街"；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的市場(chǎng)批發(fā)園區(qū)；還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營(yíng)。白云區(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購(gòu)物場(chǎng)所依然沒有，因此也就很難在某一地點(diǎn)凝聚出一股比擬強(qiáng)烈的商業(yè)氣息。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層次較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場(chǎng)群的進(jìn)一步開展。社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費(fèi)中心，以日用、效勞業(yè)為只要傾向點(diǎn)，滿足局部的消費(fèi)群。這些社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)可以說是遍地開花，但其規(guī)模、檔次的局限性很大，所以這些商業(yè)的開展影響力有限，缺乏以承托起整個(gè)白云區(qū)的商業(yè)興旺。白云商業(yè)市場(chǎng)概括起來是：步行街千呼萬喚、獨(dú)立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。(五)專業(yè)市場(chǎng)主導(dǎo)白云商場(chǎng)

“中國(guó)皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云〞，這是廣東省皮革工業(yè)協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)王建新在中國(guó)(廣東)皮具開展論壇上說的一句話。白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化裝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列的專業(yè)市場(chǎng)群是白云區(qū)商業(yè)開展的主導(dǎo)者。白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)具有規(guī)模龐大、影響力大的特點(diǎn)。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國(guó)際鞋業(yè)皮具廣場(chǎng)、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國(guó)際型的專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路段的興發(fā)廣場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最大的化裝品批發(fā)市場(chǎng)；沙太路的廣東天健國(guó)際家居裝飾材料商貿(mào)廣場(chǎng)是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場(chǎng)；黃石路、機(jī)場(chǎng)路的汽配市場(chǎng)也享負(fù)盛名。專業(yè)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)，但與其相去甚遠(yuǎn)的是，白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)普遍是一個(gè)產(chǎn)品多，品牌少，名牌更少的為難局面。加上城鄉(xiāng)開展不均衡、人均GDP較低、開展空間受到一定限制等方面的劣勢(shì)，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的檔次開展。隨著市政“北優(yōu)〞的出臺(tái)，白云區(qū)立足根本，把專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行檔次的全面提升，白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場(chǎng)，并逐漸淘汰目前低檔次、規(guī)模小的批發(fā)市場(chǎng)，美博城、湛隆汽配市場(chǎng)、翔龍佳國(guó)際數(shù)碼鞋業(yè)城、樂佳商業(yè)廣場(chǎng)和汽車商貿(mào)一條街等5個(gè)不同專業(yè)市場(chǎng)的模式，逐步形成白云專業(yè)市場(chǎng)一種強(qiáng)強(qiáng)之勢(shì)。(六)小區(qū)商鋪初顯崢嶸機(jī)場(chǎng)路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有開展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場(chǎng)，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。近幾年，小區(qū)商鋪開展倪端初顯。白云區(qū)黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資效勞功能比擬強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)工程是相當(dāng)有前景的。據(jù)調(diào)查，黃石路上一些成熟樓盤的商鋪收益率相當(dāng)不錯(cuò)，現(xiàn)在一手商鋪已經(jīng)買不到了，要通過二手中介才能購(gòu)入商鋪投資。祥景花園A區(qū)商鋪平均月租大約為70元／㎡。而靠近菜場(chǎng)附近的商鋪價(jià)格那么更為理想，平均月租為160元／㎡，一間53平方米的商鋪被一家連鎖藥店租下，月租高達(dá)8000元，而5年前這里的月租僅為80~100元／平方米；白云高爾夫花園小區(qū)內(nèi)的商鋪也已根本售罄，投資收益情況也比擬好；富力陽光美居小區(qū)商鋪月租金由最初的45元／㎡上升到現(xiàn)在的60元／㎡，而一手商鋪的售價(jià)那么已經(jīng)到達(dá)7000元／㎡；元邦?航空家園的臨街商鋪也已經(jīng)銷售一空。目前在黃石路段經(jīng)營(yíng)的小區(qū)商鋪主要是以效勞性行業(yè)為主，比方干洗店、美容美發(fā)店、士多、沖印店或者藥店。這些效勞性強(qiáng)的商鋪不但會(huì)有比擬好的回報(bào)，而且也會(huì)因?yàn)榉奖銟I(yè)主購(gòu)物而吸引更多的買家。也在很大程度上填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)缺乏，抓住了業(yè)主“就近消費(fèi)〞的心理，其開展空間十分巨大。芳村區(qū)商鋪市場(chǎng)分析芳村區(qū)位于廣州市西南，臨近南海、順德，是廣州市西南出口，長(zhǎng)期以來，芳村作為居住區(qū)的概念非常模糊，在人們的心目中，芳村一直是工業(yè)及農(nóng)業(yè)區(qū)，而且由于城鄉(xiāng)結(jié)合的特點(diǎn)使芳村區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套上不了檔次。近年芳村區(qū)政府對(duì)區(qū)域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城區(qū)〞是芳村區(qū)未來的開展藍(lán)圖，芳村將充份利用“千年花鄉(xiāng)〞的特點(diǎn)大力開展花卉業(yè)，與此同時(shí)，根據(jù)其文化底蘊(yùn)促進(jìn)家居精品、花鳥魚蟲市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)建設(shè)，由于地鐵一號(hào)線、五號(hào)線、廣佛地鐵貫穿全區(qū)，西南出口的有利條件極利于開展物流配送業(yè)、汽車專業(yè)市場(chǎng)。芳村區(qū)的商業(yè)將展現(xiàn)獨(dú)特的魅力。(一)分布特征芳村區(qū)區(qū)域面積較小，因而商業(yè)設(shè)施配套都圍繞著住宅區(qū)，經(jīng)過近十多年的開發(fā)建設(shè)，芳村形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長(zhǎng)堤板塊，其中以花地灣區(qū)域?yàn)榉即鍏^(qū)的商業(yè)中心，專業(yè)市場(chǎng)一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽車銷售專業(yè)市場(chǎng)那么分布在廣佛、廣中等內(nèi)、外環(huán)出入口。`

花地灣板塊花地灣板塊位于芳村區(qū)中心地帶，芳村大道、花地大道、龍溪大道、東教北路在板塊內(nèi)縱橫交錯(cuò)，是芳村區(qū)重點(diǎn)開展的區(qū)域，地鐵一號(hào)線、廣佛地鐵橫穿其中，交通條件十分優(yōu)越，而且按照芳村區(qū)城市規(guī)劃方案，沿龍溪大道將開展成為觀光休閑、花卉業(yè)及物流業(yè)區(qū)域。花地灣板塊內(nèi)已建成有幾大住宅小區(qū)，如花地城廣場(chǎng)、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民消費(fèi)處于中、高檔層次，板塊內(nèi)成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業(yè)街、芳村食街等大型商業(yè)設(shè)施及幾個(gè)較大型的專業(yè)市場(chǎng)就座落其中，隨著整體營(yíng)商環(huán)境的提高，原本較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷。長(zhǎng)堤板塊長(zhǎng)堤板塊的陸居路是芳村區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，前芳村區(qū)唯一的“燈光夜市〞就設(shè)在此，白鵝潭酒吧風(fēng)情街是板塊內(nèi)興旺的專業(yè)風(fēng)情飲食街，現(xiàn)時(shí)，陸居路以經(jīng)營(yíng)通訊及服裝為主。近期，芳村區(qū)方案在該區(qū)域建一個(gè)國(guó)際美食城，使芳村區(qū)的〞美食街〞聲名進(jìn)一步遠(yuǎn)揚(yáng)。板塊內(nèi)的芳村大道沿街商鋪經(jīng)過三年一中變的整治后亦煥然一新，中市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更以“物美價(jià)廉〞吸引眾多的廣州人從“河北〞到芳村消費(fèi)。由于該區(qū)是芳村的老城區(qū)，商業(yè)設(shè)施較居民消費(fèi)力處于中等層次。同時(shí)該區(qū)有江景資源優(yōu)勢(shì)，適宜開展有特色的休閑旅游商業(yè)工程，極具開展?jié)摿ΑI(yè)市場(chǎng)芳村區(qū)位于廣州市西南出口，經(jīng)過近幾年政府大力改造區(qū)內(nèi)交通后，芳村區(qū)與市區(qū)及珠三角周邊城市的聯(lián)系更加緊密，同時(shí)，芳村區(qū)有得天獨(dú)厚的“千年花鄉(xiāng)〞的優(yōu)勢(shì)，芳村區(qū)近年大力開展花卉業(yè)、家居精品業(yè)、物流業(yè)、汽車業(yè)等專業(yè)市場(chǎng)，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場(chǎng)已成三足鼎立的局面。南方茶葉市場(chǎng)是全國(guó)最大的茶葉專業(yè)市場(chǎng)，2001年年銷售額近15億元；位于龍溪大道的廣州市花卉博覽園是廣州市重點(diǎn)開展工程，年交易額更達(dá)二十多億元，同時(shí)也是全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的示范工程。(二)供求特征：租賃活潑，專業(yè)市場(chǎng)熱手從近三年成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)商業(yè)鋪供求表現(xiàn)為一、二手成交量激增，二手租賃業(yè)務(wù)活潑。一直以來，芳村區(qū)的商用地產(chǎn)工程開展并不出色，商鋪供給占全市份額亦非常之小，以2001~2004年上半年，一手總成交量?jī)H占全市成交的5.14%。供求的一大特點(diǎn)是其租賃業(yè)務(wù)大大高于銷售交易。一方面是芳村區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積少而導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)總體供給量偏少，另一方面是由歷史原因造成：由于芳村區(qū)以前是農(nóng)業(yè)區(qū)，農(nóng)村集體用地比例較多，隨著城市化地進(jìn)程，一些村鎮(zhèn)漸漸變?yōu)槌菂^(qū)中心地帶，如茶教村、花地村、白鶴洞村，這些村鎮(zhèn)集體用地占了該區(qū)商業(yè)用地的很大局部，如越和花鳥魚蟲市場(chǎng)、朝陽文批市場(chǎng)、嶺南花卉市場(chǎng)等，此類物業(yè)往往由村委會(huì)自建或以出租地進(jìn)行市場(chǎng)建設(shè)，業(yè)主不能擁有永久產(chǎn)權(quán)，因此芳村區(qū)內(nèi)雖然專業(yè)市場(chǎng)眾多，但其一、二手產(chǎn)權(quán)交易卻不能反映在市場(chǎng)份額上。

2002年~2003年，芳村區(qū)商鋪建設(shè)有了巨大的飛躍，2002年與2003年一手交易分別為萬和萬平方米，比照2001年增幅近10倍。交易量的增加主要由新增裙樓商鋪及消化以前積壓的小區(qū)裙樓商鋪交易帶動(dòng)，如汾水小區(qū)金蘭苑、坑口金道花苑、花地城廣場(chǎng)、怡芳苑等，一些政府機(jī)構(gòu)如國(guó)、地稅分局在浣花路購(gòu)入大面積的裙樓用作辦公場(chǎng)所。隨著芳村區(qū)商鋪建設(shè)的不斷開展，其一、二手成交將會(huì)更加活潑。(三)價(jià)格特征:一手降溫，二手飚升根據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)一、二手商鋪價(jià)格表現(xiàn)迥然不同：芳村區(qū)一手商鋪價(jià)格降幅較大，但二手價(jià)格保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，一手成交均價(jià)從2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米，降幅到達(dá)49.74%，而2004年有所反彈,上升至7067元/平方米。一手價(jià)格的下降主要是由市場(chǎng)消化前期積壓?jiǎn)挝凰隆Ａ硗?，由于各專業(yè)市場(chǎng)多數(shù)是村委出地建設(shè)，經(jīng)營(yíng)者不能取得商鋪的永久產(chǎn)權(quán)，造成專業(yè)市場(chǎng)商鋪銷售比例偏低，市場(chǎng)數(shù)據(jù)并不能完全反映商鋪交投活潑程度。租金方面，專業(yè)市場(chǎng)租金表現(xiàn)理想，但裙樓商鋪?zhàn)饨鹚狡毡椴桓?，小區(qū)內(nèi)非臨街商業(yè)裙樓空置率較高；一層裙樓商鋪?zhàn)饨鹨话阍?0-200元/平方米幅度，二層租金在10-25元/平方米水平，市場(chǎng)總體表現(xiàn)為商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)遠(yuǎn)比銷售活潑。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)商用物業(yè)成交最為活潑的是花地灣板塊，一般街鋪?zhàn)饨鹪?0-150元/平方米，長(zhǎng)堤板塊商業(yè)旺地陸居路段租金為100-250元/平方米，芳村大道沿線裙樓租金保持在40-100元/平方米幅度，且轉(zhuǎn)手個(gè)案較少，但租金仍處于較低水平。

(四)經(jīng)營(yíng)特色傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)當(dāng)?shù)溃袌?chǎng)檔次上臺(tái)階。隨著近年交通、市政大環(huán)境的巨大變化及區(qū)域戰(zhàn)略開展，芳村區(qū)專業(yè)市場(chǎng)打出了“文化牌〞，重點(diǎn)開展人文背景及歷史傳承的商業(yè)工程，“花〞、“茶〞、“精品〞等富含文化品位的專業(yè)市場(chǎng)已是芳村區(qū)的主打工程，在原來市場(chǎng)的根底上，將經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大及提升檔次。如南方茶葉市場(chǎng)正在建設(shè)的芳村茶葉城，經(jīng)營(yíng)面積可達(dá)3.2萬平方米，投資近2億元，同時(shí)一改業(yè)主無產(chǎn)權(quán)的局面，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產(chǎn)業(yè)，形成科研及產(chǎn)經(jīng)銷一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈，極具芳村“千年花鄉(xiāng)“特色。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場(chǎng)、南方茶葉市場(chǎng)及花博會(huì)均執(zhí)市內(nèi)同類市場(chǎng)的牛耳，吸引四方八面的人流。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊(yùn)較強(qiáng)的市場(chǎng)也進(jìn)駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場(chǎng)綜合“文體品位〞提升。物流業(yè)、汽車銷售產(chǎn)業(yè)成新興產(chǎn)業(yè)按政府規(guī)劃，龍溪大道以北的6000畝地將建設(shè)成為芳村大型物流園區(qū)，沿芳村大道、花地大道那么開設(shè)汽車銷售專門店，如廣本、日產(chǎn)、東風(fēng)等。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場(chǎng)、汽車銷售業(yè)結(jié)成了相互促進(jìn)的紐帶，在各專業(yè)市場(chǎng)之間構(gòu)筑批發(fā)和零售的“大市場(chǎng)流通〞平臺(tái)，促成專業(yè)市場(chǎng)資源優(yōu)勢(shì)的最好發(fā)揮，但由于是新興的產(chǎn)業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時(shí)間。社區(qū)商鋪開展遲滯，冷熱不均，欠缺購(gòu)物商圈相比蓬勃開展的專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)內(nèi)各社區(qū)商業(yè)配套那么顯遜色，亮點(diǎn)較少，且冷熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)那么處于零散狀態(tài)。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)層次較低，內(nèi)需缺乏，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣。因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次偏低，如在居住區(qū)開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)的橋東小區(qū)內(nèi)，只有一間島內(nèi)價(jià)超市，配套明顯缺乏。近期，芳村區(qū)開始對(duì)原有商業(yè)配套進(jìn)行改造升級(jí)，在原有商業(yè)圈上著重開展有潛力的商業(yè)工程。2003年，芳村取消經(jīng)營(yíng)近10多年的陸居路“燈光夜市〞，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長(zhǎng)堤路的白鵝潭酒吧風(fēng)情街構(gòu)筑長(zhǎng)堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū)---花地灣板塊內(nèi)，通過住宅工程的帶動(dòng)商業(yè)工程的開展，確立該區(qū)成為購(gòu)物中心區(qū)，區(qū)內(nèi)的花地城廣場(chǎng)將成為芳村區(qū)首個(gè)地鐵上蓋的購(gòu)物中心，2004番禺區(qū)商鋪市場(chǎng)分析番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20個(gè)鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū)263平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石5個(gè)鎮(zhèn)的行政區(qū)域。番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市已確定番禺為“南拓〞的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學(xué)城落戶新造……番禺區(qū)的商業(yè)前景非?？春?，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟(jì)開展亦促使其商貿(mào)活動(dòng)持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場(chǎng)至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬博中心，再到未來方案興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團(tuán)不斷擴(kuò)張及完善、華南板塊居住人口急劇增加，對(duì)小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級(jí)，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點(diǎn)狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。(一)分布特征縱觀目前番禺區(qū)內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強(qiáng)的地域性，根據(jù)其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場(chǎng)，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊那么以商業(yè)街及購(gòu)物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。市橋板塊市橋是番禺區(qū)府所在，亦是區(qū)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)最活潑的區(qū)域，其商業(yè)設(shè)施的開展經(jīng)歷了較長(zhǎng)的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購(gòu)物商場(chǎng)。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購(gòu)物中心及特色商場(chǎng)，如友誼中心、名店城、禺山商場(chǎng)、流行大本營(yíng)等，大北路類似廣州市的“北京路〞，清河路、光明路、禺山大道、長(zhǎng)堤路、平康路、環(huán)城路縱橫交錯(cuò)，相互編織成交通“黃金網(wǎng)絡(luò)〞及商業(yè)黃金圈。而隨著地鐵三號(hào)線建設(shè)步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。洛溪大石板塊洛溪板塊的商業(yè)設(shè)施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善，“洛溪第一盤〞洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時(shí)間。洛溪板塊內(nèi)的大盤為數(shù)不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內(nèi)常住人口亦以幾何級(jí)數(shù)擴(kuò)張，現(xiàn)時(shí)洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當(dāng)勞、各式飲食店成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經(jīng)過近十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設(shè)施也有了根本性的變化。麗江花園“漁人碼頭〞商業(yè)工程已全面啟動(dòng)，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場(chǎng)有沙溪商業(yè)城及大石家私城。華南板塊華南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的奇跡，在短短的幾