產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)

●掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式；●學(xué)會成功進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)。1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起2023年，聯(lián)東集團率先提出“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的概念。2023年金融危機和2023年房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)控之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資展現(xiàn)火熱局面，約有12%的老式房地產(chǎn)了廣州花都空港經(jīng)濟圈內(nèi)的富力空港物流園，計劃投資額高達30億元；2023年初，遠洋地產(chǎn)正式推出金石IT產(chǎn)業(yè)園，占地面積達66萬平方米；復(fù)地集團更是早已波及該領(lǐng)域，其投20世紀(jì)80年代前，義烏因資源匱乏、人口眾多、商品交易蕭條，其經(jīng)濟在浙江省縣市級中排名靠后。20世紀(jì)80年代初，義烏小商品城形成。2023年金融危機，義烏交易額仍到達492.3億元。2023年，義烏專業(yè)市場交易額到達了515億元，全國排名第6位。1.企業(yè)加速孵化功能2.產(chǎn)業(yè)集聚功能口10萬，石材企業(yè)1000多家，石材行業(yè)從業(yè)人員3萬多人，在外地產(chǎn)經(jīng)營石材的人員有8萬多人。材安裝輔料等一系列產(chǎn)品，年交易額達50多億元。20世紀(jì)80年代中后期，永康開始生產(chǎn)保溫杯，之后又開始生產(chǎn)家用產(chǎn)品，如3.輻射滲透功能4.融合和整合功能5.互為客戶和減少成本功能6.自動升級、轉(zhuǎn)型與優(yōu)化功能1.總部綜合體概念特點概念【案例】北京798藝術(shù)園北京798藝術(shù)園是一種經(jīng)典的產(chǎn)業(yè)綜合體。798藝術(shù)區(qū)位于北京朝陽區(qū)酒仙橋街道大山子地區(qū)，故又稱為大山子藝術(shù)區(qū)，原為國營798電子廠的老廠房。2023年，北京朝陽區(qū)政府開始對該區(qū)域有國際化色彩的SOHO式的藝術(shù)匯集和LOF上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)是20世紀(jì)90年代初伴隨上海浦東大開發(fā)由上海市政府浦東區(qū)政府推進而形成的一種高科技園區(qū)。高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)重要包括生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)重要包括孵化樓、辦公樓、原則廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施，重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目，引入了諸多世界500強高科科研教育區(qū)重要包括區(qū)域研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地(二期)、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家試驗室等，重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)重要包括一種面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。北京豐臺總部基地北京豐臺總部基地是中關(guān)村豐臺園與英國道豐國際集團合作開發(fā)的項目.占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59,平均綠化率50%左右，總投資約45億元人民幣.重要為1000～5000平方米獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名的豐臺歷來是“北京金角”,是北京重要的陸路碼頭，進出北京的若干水、陸、空干線都可順利直驅(qū)這里。近鄰京石、京開、京津塘高速公路，亞洲最大的北京西客站和全國最大的豐臺貨運編組站。毗鄰西南四環(huán)迅速路和都市地鐵9號線；距首都第二航空港——南苑機場僅4公里。豐臺總部基地配套有約40000平方米的五星級酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓、幾十個200至500平方米不等的多種風(fēng)味餐廳、全宿制雙語幼稚園、總部基地將建設(shè)700棟獨立辦公樓，每棟面積1000～5000平方米，主導(dǎo)樓每棟面積3000～5000平方米，12層高。其中500棟供單個企業(yè)作為總部所在地，其他200棟可分層發(fā)售。樓體間靈活連接，在群體構(gòu)造上巧豐臺總部基地目前入駐各類企業(yè)比例：50%中央級京辦事處(多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等老式制造業(yè)企業(yè)),10%外企，產(chǎn)業(yè)基杭州傳化物流園區(qū)于2023年開建，2023年投入使用。雖然做得相對很好，但在近23年的時間里，除了某些業(yè)內(nèi)人士，傳化物流園區(qū)并不被人們理解。3.政府主導(dǎo)型開發(fā)模式(產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)開發(fā)模式)產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)開發(fā)模式是目前我國各級政府最常使用的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的重要載體?！景咐刻K州的新加坡工業(yè)園區(qū)蘇州市東部是中國和新加坡兩國政府間重要的國際合作項目。1994年4月，時任中國國務(wù)院副總理李嵐清和新加坡內(nèi)閣資政李光耀分別代表中新兩國政府合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)實行啟動。蘇州工業(yè)園區(qū)占地面積288平方公里，該區(qū)成功吸引一批名列全球五百強的跨國企業(yè)進入園區(qū)投資，成為中國工業(yè)園區(qū)中一種經(jīng)典的成功項目。綜合運作模式，是指對上述的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長達幾十年，需要十幾種環(huán)節(jié)，如圖1所示。城市產(chǎn)業(yè)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究建設(shè)項目全部建成運營性認證項目啟動運營總體規(guī)劃政府立項行業(yè)研究期招商期項目1.行業(yè)研究2.都市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造研究40分鐘車程，距杭州1個小時車程，離寧波1個小時車程。3.項目可行性認證、政府立項、總體規(guī)劃4.一期招商、一期項目建設(shè)、啟動項目運行5.二期招商、二期項目建設(shè)、項目所有建成運行2.項目整體規(guī)劃建筑規(guī)劃考慮各業(yè)態(tài)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的占比及每一業(yè)