成都市二手房市場(chǎng)分析報(bào)告

成都市二手房市場(chǎng)分析報(bào)告在不同尋常的2004年里，成都人對(duì)于房?jī)r(jià)的關(guān)注已經(jīng)到了無(wú)法比擬的地步；舉個(gè)例子，一周前去一個(gè)蒼蠅館子吃飯，我以前是這里的?？?，與老板之間自然有些熟識(shí)，得之我仍然從事房地產(chǎn)行業(yè)，便耐心的向我詢(xún)問(wèn)起最近的市場(chǎng)情況以及他房子的價(jià)格，原來(lái)他是想置換一套新房；當(dāng)然這樣的談話(huà)在公交車(chē)上或者其他公眾場(chǎng)合也隨時(shí)可以聽(tīng)到。2004年11月，初來(lái)的寒意并沒(méi)有讓這個(gè)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“政策年”的房屋價(jià)格降溫，僅在4月底，國(guó)務(wù)院及國(guó)務(wù)院辦公廳連續(xù)發(fā)布了三道命令：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金提高至35%及以上；全國(guó)暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；全面清理固定投資項(xiàng)目。5月建設(shè)部又出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，進(jìn)一步遏止購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房投資行為。10月13日，成都市房管局公布《成都市經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售管理暫行規(guī)定》，明確指出成都近兩月房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，政府將投放適量的經(jīng)濟(jì)適用房平抑偏高的商品房市場(chǎng)價(jià)格，使房?jī)r(jià)回到正常的軌道。10月28日，溫家寶在深化改革嚴(yán)管土地工作電視電話(huà)會(huì)議上指出：不得低價(jià)出讓土地，成都市立即作出反應(yīng)。10月29日，中國(guó)人民銀行決定調(diào)整人民幣存貸款利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。成都市的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了一次次政策洗禮之后，仿佛即將迎來(lái)新的春天,開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者在面對(duì)一系列的政策時(shí)，卻有不同的看法，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：由于能購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房有眾多的條款限制，加之在市場(chǎng)條件下，決定商品價(jià)格因素有兩個(gè)，一個(gè)是生產(chǎn)成本，一個(gè)是供求關(guān)系。諸多方面原因決定了經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)市場(chǎng)的沖擊很小；消費(fèi)者認(rèn)為：這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是件好事，但大多數(shù)人又不符合購(gòu)買(mǎi)的要求，這樣就依然有很大一部分客戶(hù)會(huì)繼續(xù)選擇商品房，經(jīng)濟(jì)用房對(duì)市場(chǎng)的影響依然不會(huì)很大。這一切似乎讓人們變的撲朔迷離，如果明年初的經(jīng)濟(jì)適用房出來(lái)后，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的平衡市場(chǎng)的效果，勢(shì)必成都市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一個(gè)大的動(dòng)蕩。都市二手房成交情況分析1、2003年成交情況分析從有關(guān)方面獲悉，去年成都市五城區(qū)和高新區(qū)的二手住房成交25211套，二手房對(duì)房地產(chǎn)交易增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了52.4%，首次超過(guò)商品房。成都二手房市場(chǎng)在進(jìn)入2004年后魅力不減，年后平均每天的過(guò)戶(hù)量達(dá)到120套左右。從成都市房管部門(mén)去年全年的交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，成都市二手房有三大變化：（1）交易增長(zhǎng)快去年，五城區(qū)和高新區(qū)二手房買(mǎi)賣(mài)成交面積244.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62％。其中住房成交25211套，成交面積201.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)71.8％、77.5％。與以前不同的是，自1998年開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)以來(lái)，二手住房中一般私房成交量增幅，首次超過(guò)已購(gòu)政策性住房成交量增長(zhǎng)幅度，意味著未享受福利分房待遇的人，其住房升級(jí)換代的步伐也在加快，住房買(mǎi)賣(mài)的動(dòng)機(jī)呈現(xiàn)多樣性特點(diǎn)，保證了二手房市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。難找到大塊的土地開(kāi)發(fā)，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)逐步向外滲透，比如南面，眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在南延線(xiàn)購(gòu)買(mǎi)大量土地（據(jù)了解，可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)沒(méi)有），華陽(yáng)這個(gè)被稱(chēng)之為“城南副中心”的地帶已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。同樣?xùn)|、西兩面也有著同樣的命運(yùn)。城區(qū)內(nèi)新建商品房的縮水，導(dǎo)致的大量的客戶(hù)流向了二手房市場(chǎng)。2、價(jià)格因素以及相關(guān)配套的影響。土地資源緊缺直接導(dǎo)致了地價(jià)的上漲，也就直接影響新建商品房的價(jià)格。房地產(chǎn)交易作為實(shí)物交易，人們購(gòu)買(mǎi)時(shí)主要還是考慮相關(guān)配套和價(jià)格，二手房所占據(jù)的雙重優(yōu)勢(shì)，決定了人們對(duì)他的青睞。相比較而言，二手房在可選擇性上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新商品房，一般其居住環(huán)境已經(jīng)成型，價(jià)格上面往往會(huì)低于新建商品房。3、購(gòu)買(mǎi)者意識(shí)的改變。如今，人們對(duì)二手房的認(rèn)識(shí)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的停留在90年代的老房上，很多2000年左右的房屋逐漸成為二手房交易的主力軍，很多客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)，一般在新房和二手房之間都是有流動(dòng)性選擇的。4、二手房交易市場(chǎng)的不斷規(guī)范03、04年應(yīng)該是成都市中介大變臉的兩年，外來(lái)軍團(tuán)的又一次沖擊，本地中介的異軍突起，小中介舉步維艱；超做更加透明，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，個(gè)大公司紛紛出著獲取資源。不斷的競(jìng)爭(zhēng)促使市場(chǎng)不斷的規(guī)范，增強(qiáng)了客戶(hù)對(duì)二手房中介公司的信任度。二手房占房屋交易比例圖：二手房占房屋交易的比例%二、區(qū)域分析據(jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，近3年來(lái)，成都市政府在經(jīng)營(yíng)城市方面的財(cái)政總投入為123.2億元，六城區(qū)市民不動(dòng)產(chǎn)增值達(dá)到584.7億元，投入產(chǎn)出比達(dá)1：4.75。對(duì)于許多市民而言，不僅僅是因?yàn)檫x擇了成都作為居住的城市。據(jù)調(diào)查，近3年內(nèi)，六城區(qū)市民住宅增值531.8億元，商鋪增值52.9億元。市民平均居住面積已達(dá)26平方米。其中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭比例達(dá)80%，六城區(qū)擁有產(chǎn)權(quán)住宅的市民家庭中平均每戶(hù)擁有1.1套產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)住宅平均每套增值4.13萬(wàn)元，平均每平方米增值523.5元，平均每人享有增值額達(dá)1.4萬(wàn)元。近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達(dá)54%。3年前，春熙路商鋪?zhàn)饨鹪?00元-800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長(zhǎng)到600元-1500元/平方米·月。資料顯示，成都市六城區(qū)目前有146.6萬(wàn)戶(hù)家庭，調(diào)查顯示80%家庭有產(chǎn)權(quán)房屋，即共有117.3萬(wàn)戶(hù)家庭擁有產(chǎn)權(quán)房屋，而成都市均擁有產(chǎn)權(quán)房屋1.106套，即成都市六城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房屋129.7萬(wàn)套。根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果推算得出，成都市六城區(qū)住宅平均增值為1089.8億元。在過(guò)去3年中，產(chǎn)權(quán)商品房的平均增值比例為36.1%，產(chǎn)權(quán)拆遷房的平均增值比例為47.5%，而房改房和集資房的平均增值比例更是創(chuàng)下了最高紀(jì)錄，增長(zhǎng)幅度達(dá)到112%。區(qū)域分析城區(qū)正西—該區(qū)域平均每套房增值5.7萬(wàn)元該區(qū)域平均每套住房面積為83.9平方米，單位面積平均增值創(chuàng)造了樓市冠軍———679.4元/平方米。其中，自購(gòu)商品房平均每套增值4.4萬(wàn)元，增量為446.3元/平方米；單位房改房和集資建房平均每套增值6.5萬(wàn)元，增值達(dá)到了818.6元/平方米；拆遷安置房3年來(lái)平均每套增值8.7萬(wàn)元，該區(qū)域拆遷安置房平均面積為59.3平方米，增值竟然達(dá)到了1467.1元/平方米。城區(qū)正南—該區(qū)域平均每套房增值5.2萬(wàn)元城區(qū)正南區(qū)域平均每套房增值5.2萬(wàn)元，該區(qū)域平均每套住房面積為81.5平方米，增值也達(dá)到了638元/平方米。其中，自購(gòu)商品房平均每套增值8.0萬(wàn)元，平均每套面積為112.7平方米；單位房改房、集資建房平均每套增值4.2萬(wàn)元，增值597.4元/平方米；拆遷安置房平均每套增值2.5萬(wàn)元，增值321.0元/平方米。城區(qū)西南—該區(qū)域平均每套房增值3.9萬(wàn)元城區(qū)西南區(qū)域平均每套房增值3.9萬(wàn)元。該區(qū)域平均每套住房面積為91平方米，平均增值428.6元/平方米。自購(gòu)商品房平均每套增值5.1萬(wàn)元，平均面積為112.6平方米，增量為452.9元/平方米；單位房改房和集資建房平均每套增值2.3萬(wàn)元，拆遷安置房平均每套增值2.1萬(wàn)元，其平均增值為280.0元/平方米。城區(qū)正北—該區(qū)域平均每套房增值3.2萬(wàn)元正北區(qū)域平均每套房增值3.2萬(wàn)元，該區(qū)域平均每套住房面積為80.6平方米，增值397元/平方米。自購(gòu)商品房平均每套增值8.1萬(wàn)元，但由于每套住宅面積近百平方米，平均面積增量?jī)H為187.7元/平方米；房改房平均每套增值5.2萬(wàn)元，城北拆遷安置房的表現(xiàn)并不理想，3年來(lái)平均每套增值僅1.1萬(wàn)元，單位面積平均增值僅173.8元。城區(qū)東南—近3年該區(qū)域平均每套房增值3.4萬(wàn)元近3年城區(qū)東南區(qū)域平均每套房增值3.4萬(wàn)元，該區(qū)域平均每套住房面積為71.5平方米，即平均增值475元/平方米。其中，自購(gòu)商品房平均每套增值5.4萬(wàn)元，平均面積為84平方米，即增量為642.9元/平方米；單位房改房、集資建房近3年每平方米平均增值500元；拆遷安置房平均每套增值1萬(wàn)元，二三環(huán)路之間安置房單位面積平均增值147元/平方米。城區(qū)正東—該區(qū)域平均每套房增值2.4萬(wàn)元城區(qū)正東區(qū)域平均每套房增值2.4萬(wàn)元，該區(qū)域平均每套住房面積為65.4平方米，即平均增值367元/平方米。其中，自購(gòu)商品房平均每套增值2.3萬(wàn)元，單位房改房、集資建房平均每套增值2.7萬(wàn)元。拆遷安置房增幅僅為0.9萬(wàn)元/套，平均增值為163.3元/平方米。城東住宅增幅不如其他區(qū)域理想，其價(jià)值預(yù)計(jì)將在工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整完成后的未來(lái)才能充分體現(xiàn)出來(lái)。城區(qū)西北—該區(qū)域平均每套房增值2.7萬(wàn)元城區(qū)西北區(qū)域平均每套房增值2.7萬(wàn)元，該區(qū)域平均每套住房面積為80.9平方米，單位面積平均增值333.8元/平方米。自購(gòu)商品房平均每套增值2.4萬(wàn)元，平均面積為108.0平方米，增量222.2元/平方米；單位房改房和集資建房平均每套增值3.1萬(wàn)元，拆遷安置房平均每套增值3.0萬(wàn)元。城區(qū)東北—該區(qū)域平均每套房增值3.7萬(wàn)元據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域平均每套房增值3.7萬(wàn)元，平均每套住房面積為72.7平方米，即平均增值508.9元/平方米。自購(gòu)商品房平均每套增值4.0萬(wàn)元，由于該區(qū)域商品房平均面積相對(duì)較大，達(dá)到了92.4平方米，近3年平均增量為432.9元/平方米；單位房改房和集資建房平均每套增值3.8萬(wàn)元；拆遷安置房單位面積平均增值500元/平方米。三、成都市中介公司分析近年來(lái)，外地中介公司大舉進(jìn)入成都加快了二手房市場(chǎng)的發(fā)展，2002年金豐易居打響了進(jìn)軍成都中介市場(chǎng)的第一槍?zhuān)破鹆瞬恍〉牟?，去?月至今，順馳、二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、瑪雅入駐成都以后，成都三級(jí)市場(chǎng)逐漸經(jīng)歷了一場(chǎng)大的變革；從此也拉開(kāi)了新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。更多的二手房經(jīng)紀(jì)公司的成立以及一些商品房代理公司向三級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)拓展，使得成都三級(jí)市場(chǎng)異常的火熱。同時(shí)，外來(lái)公司不斷的擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)份額，成都本地中介品牌特別是中小公司面臨著生存危機(jī)，在外來(lái)中介的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)攻之下，目前已經(jīng)有5%的小中介被遭淘汰。成都市主要中介公司列表：中介公司名稱(chēng)連鎖店數(shù)量操作模式公司模式金豐易居35經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)加盟成都商報(bào)為您服務(wù)16經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)加盟富房置換40經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)加盟安琪居13經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)加盟安易居5（直營(yíng)）經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)加盟成都順馳52團(tuán)隊(duì)模式直營(yíng)上井置業(yè)5經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)木仁房產(chǎn)8經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)22（簽約有50多家）經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)加盟東方人家20團(tuán)隊(duì)模式直營(yíng)伊甸城6經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)方圓置業(yè)8經(jīng)紀(jì)人模式直營(yíng)（一）中介公司發(fā)展分析1、外來(lái)中介公司外來(lái)公司在成都市場(chǎng)上主要采取的是規(guī)模化的發(fā)展方式，和其他沿海城市相比較而言，成都中介的連鎖店數(shù)量還處于初級(jí)階段，所以不斷新開(kāi)連鎖店，搶占房源和市場(chǎng)份額，逐步擴(kuò)大自己的規(guī)模。順馳自去年7月進(jìn)入成都后，現(xiàn)已有連鎖店52加，已經(jīng)是成都市擁有連鎖店最多的公司，預(yù)計(jì)年底會(huì)發(fā)展到70家。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)簽約的將近60家，其中直營(yíng)店5家，預(yù)計(jì)今年年底直營(yíng)店將達(dá)到10家，其他公司比如東方人家，今年5月正式投入運(yùn)營(yíng)，至今已經(jīng)20家連鎖店。據(jù)了解，成都市名列前5位的中介公司僅剩富房一家是本地品牌，順馳、二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，金豐易居在斷斷的一兩年時(shí)間內(nèi)，個(gè)強(qiáng)占了2%以上的市場(chǎng)份額，可以說(shuō)在盡相逐鹿的二手房市場(chǎng)上，中介公司的連鎖店數(shù)量正在發(fā)生巨大的變化，也將有更多的外來(lái)公司進(jìn)入成都。2、本地中介公司和外來(lái)中介公司相比較，本地中介公司有著對(duì)發(fā)展的不同看法。拿二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為例，一些加盟店則是由本地品牌中介加盟進(jìn)去的。在發(fā)展方面，由于受困于資金，進(jìn)程略顯緩慢，主張打好基礎(chǔ)，再求擴(kuò)大規(guī)模。富房作為本地中介公司的領(lǐng)頭人，其連鎖店數(shù)量?jī)H次于順馳，仍然對(duì)整個(gè)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心。2、中介公司操作模式現(xiàn)今成都市場(chǎng)主體模式都是以開(kāi)連鎖店的方式，通過(guò)連鎖店自身和媒介等其他渠道，吸引客戶(hù)，開(kāi)展業(yè)務(wù)。在具體的管理上又有所不同。介紹如下：（1）順馳稱(chēng)之為直營(yíng)團(tuán)隊(duì)模式，既是由公司投入資金，在成都市各片區(qū)開(kāi)下屬連鎖店，連鎖店歸公司統(tǒng)一管理，所有費(fèi)用由公司承擔(dān)。在管理上，由業(yè)務(wù)副總統(tǒng)管業(yè)務(wù)，下設(shè)交易中心，交易中心經(jīng)理負(fù)責(zé)管理連鎖店業(yè)務(wù)并負(fù)責(zé)相關(guān)業(yè)務(wù)的推廣，財(cái)務(wù)指標(biāo)的達(dá)成等等，連鎖店有店長(zhǎng)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)，并且承擔(dān)任務(wù)指標(biāo)，但其店長(zhǎng)本身沒(méi)有業(yè)務(wù)指標(biāo)。在薪資標(biāo)準(zhǔn)上，普通員工1200元/月，店長(zhǎng)1700元/月，屬于高底薪制度；在績(jī)效分配上，根據(jù)公司考核團(tuán)隊(duì)的原則，不采取提成，而是公司根據(jù)連鎖店的財(cái)務(wù)完成情況（不計(jì)個(gè)人情況）進(jìn)行下分，店長(zhǎng)在把其績(jī)效下分給店員。在人員上，由公司統(tǒng)一招聘。（2）富房稱(chēng)之為直營(yíng)經(jīng)紀(jì)人模式，同樣是由公司投入資金，在成都市各片區(qū)開(kāi)下屬連鎖店，連鎖店歸公司統(tǒng)一管理，所有費(fèi)用由公司承擔(dān)。在管理上，由業(yè)務(wù)副總統(tǒng)管業(yè)務(wù)，下設(shè)交易中心，交易中心經(jīng)理負(fù)責(zé)管理連鎖店業(yè)務(wù)并負(fù)責(zé)相關(guān)業(yè)務(wù)的推廣，連鎖店有店長(zhǎng)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)，但其店長(zhǎng)仍然可以兼做業(yè)務(wù)（成交后，店長(zhǎng)仍按提成標(biāo)準(zhǔn)記提）。在薪資標(biāo)準(zhǔn)上，普通員工600元/月，屬于低底薪制度；在績(jī)效分配上，根據(jù)公司考核個(gè)人的原則，根據(jù)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人完成情況采取提成，個(gè)人業(yè)績(jī)完成的好壞，直接影響到薪水的多少。在人員上，由公司統(tǒng)一招聘。但富房也有少量加盟店，現(xiàn)已經(jīng)停止加盟。（3）二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)之為加盟經(jīng)紀(jì)人模式，既是由加盟商投入資金，在成都市各片區(qū)開(kāi)下屬連鎖店，每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)，所有費(fèi)用由加盟商自行承擔(dān)。二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)成都區(qū)域分布，為加盟店提供相關(guān)的培訓(xùn)以及二手房操作的相關(guān)資料。在管理上，原則上是有公司統(tǒng)一對(duì)加盟店進(jìn)行管理，但在實(shí)際的操作中，主要由加盟商在加盟店所設(shè)立的店長(zhǎng)和銷(xiāo)售經(jīng)理進(jìn)行管理。店長(zhǎng)個(gè)人沒(méi)有任務(wù)進(jìn)行考核，銷(xiāo)售經(jīng)理及以下人員都有一定的任務(wù)指標(biāo)。在薪資標(biāo)準(zhǔn)上，普通員工500元/月，店長(zhǎng)2000元/月左右，屬于低底薪制度；根據(jù)公司考核經(jīng)紀(jì)人的原則，根據(jù)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人完成情況采取提成，個(gè)人業(yè)績(jī)完成的好壞，直接影響到薪水的多少。由于各個(gè)加盟店所給出的薪資待遇不盡相同，以上數(shù)字只是平均工資。在人員上，加盟店可自行招聘。（4）伊甸城稱(chēng)之為直營(yíng)高底薪經(jīng)紀(jì)人模式，既是由公司投入資金，在成都市各片區(qū)開(kāi)下屬連鎖店，所有費(fèi)用由公司承擔(dān)。在管理上，原則上是有公司業(yè)務(wù)副總統(tǒng)一對(duì)連下屬鎖店進(jìn)行管理，但在實(shí)際的操作中，主要由設(shè)立的店長(zhǎng)和銷(xiāo)售經(jīng)理進(jìn)行管理。店長(zhǎng)、銷(xiāo)售經(jīng)理個(gè)人沒(méi)有任務(wù)進(jìn)行考核，以下人員都有一定的任務(wù)指標(biāo)。在薪資標(biāo)準(zhǔn)上，普通員工1000元/月，店長(zhǎng)2000元/月左右，屬于高底薪制度；根據(jù)公司考核經(jīng)紀(jì)人的原則，根據(jù)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人完成情況采取提成，個(gè)人業(yè)績(jī)完成的好壞，也直接影響到薪水的多少。在人員上，由公司統(tǒng)一招聘。3、中介公司的業(yè)務(wù)品種外來(lái)中介對(duì)成都市場(chǎng)的影響，不僅僅體現(xiàn)在瘋狂的開(kāi)店，也體現(xiàn)在新業(yè)務(wù)品種的開(kāi)發(fā)上。主要有以下業(yè)務(wù)品種：（1）傳統(tǒng)居間業(yè)務(wù)—中介公司發(fā)展的基石既是通過(guò)中介公司正常的匹配，達(dá)成買(mǎi)賣(mài)雙方的成交，并且按照一定比例收取買(mǎi)方客戶(hù)中介費(fèi)。此業(yè)務(wù)為任何一家公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，這不但能帶來(lái)部分中介費(fèi)，還能聚斂客戶(hù)資金，造成現(xiàn)金流，利用這一部分資金從事其他業(yè)務(wù)，為公司的發(fā)展打好基礎(chǔ)。（2）限時(shí)代賣(mài)業(yè)務(wù)—擴(kuò)大資源入口鎖定公司資源該項(xiàng)措施主要指“賣(mài)方與該公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議，并將房產(chǎn)證原件押在該公司，代理公司承諾在三個(gè)月周期內(nèi)按該市場(chǎng)價(jià)售出物業(yè)，并在雙方同意并簽訂協(xié)議后先向賣(mài)方交納2000元保證金，如果物業(yè)沒(méi)有按期售出，賣(mài)方收回房產(chǎn)證，并有權(quán)沒(méi)收2000元保證金”。（3）限時(shí)包銷(xiāo)業(yè)務(wù)—盡顯中介公司實(shí)力既是付給賣(mài)房者部分房款，不管賣(mài)出與否，余款也將在約定時(shí)間內(nèi)付清。對(duì)出售的二手房，中介公司會(huì)派出房屋評(píng)估師根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并通過(guò)雙方協(xié)商，最后定出房?jī)r(jià)?？蛻?hù)在與中介公司簽訂合同后，到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行委托公證。簽約后客戶(hù)即可拿到20%%的現(xiàn)金房款，并且不管房屋賣(mài)出與否，剩下80%%的房款在雙方約定的包銷(xiāo)時(shí)間到期后支付。目前，順馳推出包銷(xiāo)的標(biāo)準(zhǔn)期限為40天，但如果客戶(hù)愿意以略低于市場(chǎng)價(jià)格出售的話(huà)，包銷(xiāo)時(shí)間還可縮短，甚至可馬上拿到全款。（4）行紀(jì)業(yè)務(wù)—中介公司利潤(rùn)的巨大增長(zhǎng)點(diǎn)即使通常所講的收購(gòu)，現(xiàn)在中介公司收購(gòu)的房源只要就來(lái)自限時(shí)的房源和包銷(xiāo)的房源。收購(gòu)一般有兩中情況：一是客戶(hù)確實(shí)急需用錢(qián)，把房屋以低于市場(chǎng)價(jià)委托或出售給中介公司。另一種是中介公司通過(guò)業(yè)務(wù)操作，在客戶(hù)不知情的情況下以低于市場(chǎng)價(jià)格買(mǎi)進(jìn)房屋，在重新售出，從而創(chuàng)造高額的利潤(rùn)。（5）衍生業(yè)務(wù)—中介公司完善的售后服務(wù)比如搬家、保潔、保險(xiǎn)、機(jī)票等（6）其他業(yè)務(wù)比如：現(xiàn)金贖樓、二手房拍賣(mài)等4、中介公司利潤(rùn)對(duì)比舉例以下例舉三家中介公司近三月的成交情況，我們可以看出中介公司從中獲取了豐厚的利潤(rùn)（其中順馳9月份包含了大宗項(xiàng)目）：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)四、成都市二手房市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)（一）其他城市情況南京8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)以商品房占主導(dǎo)地位，各種優(yōu)惠活動(dòng)對(duì)價(jià)格接近新房的二手房沖擊較大，導(dǎo)致8月二手房市場(chǎng)出現(xiàn)下滑。在政策和貸款條件寬松情況下和在“金九銀十”傳統(tǒng)觀念影響下，9月份“觀望漸消”，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了20％的明顯反彈，成交量突破3000套，相比8月份交易套數(shù)增加了500多套。今年以來(lái)二手房市場(chǎng)成交均價(jià)逐漸上升，特別是在3-5月份價(jià)格增幅最大，隨著二手房市場(chǎng)走向放量減少階段，市場(chǎng)成交均價(jià)增幅隨之放緩，曾在七八月份出現(xiàn)回升，但是到了9月份成交均價(jià)相比8月基本沒(méi)有變化。北京二手房交易存在的主要問(wèn)題體現(xiàn)在供需矛盾上，房源少是制約二手房市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素，這一點(diǎn)在熱點(diǎn)地區(qū)的房源上就表現(xiàn)得