《物業(yè)管理機(jī)構(gòu)》

第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu).第一節(jié)物業(yè)效勞公司第三節(jié)業(yè)主大會與管委會第二節(jié)物業(yè)效勞公司的設(shè)置第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)第四節(jié)物業(yè)效勞公司與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系第五節(jié)物業(yè)效勞公司的管理制度.第一節(jié)物業(yè)效勞公司一、物業(yè)效勞公司的性質(zhì)與類型〔一〕物業(yè)效勞公司的含義物業(yè)效勞公司是指具有法人資格，根據(jù)合同規(guī)定接受業(yè)主或業(yè)主管委會的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟(jì)實體。組建原那么：企業(yè)化、專業(yè)化、社會化，為用戶提供一個良好的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)中的效勞性企業(yè)，具有很強(qiáng)的效勞性，所以從本質(zhì)上講，物業(yè)效勞公司是為業(yè)主和使用人效勞的。從這一點來看提供優(yōu)質(zhì)效勞就成了物業(yè)效勞公司的首要任務(wù)。.〔二〕物業(yè)效勞公司的性質(zhì)物業(yè)效勞公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。專業(yè)性經(jīng)營性效勞性法人資格.1．專業(yè)性業(yè)務(wù)內(nèi)容的專業(yè)性組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)性人員配備的專業(yè)性工具配備的專業(yè)性.2．經(jīng)營性經(jīng)營性主要表達(dá)在物業(yè)效勞公司的經(jīng)營管理所需資源的取得，所提供的效勞等都必須遵循等價交換的原那么，物業(yè)效勞公司用自己的經(jīng)營和管理活動所創(chuàng)造的收入來補(bǔ)償自己的支出，并取得一定的盈利，而不是無償?shù)娜〉煤透冻觥?．效勞性物業(yè)效勞公司與物業(yè)的業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，是在商品經(jīng)濟(jì)條件下的效勞與被效勞、受托與委托的關(guān)系。從現(xiàn)階段來看，物業(yè)效勞公司的效勞活動又具有特殊的性質(zhì)，即物業(yè)效勞公司在向業(yè)主提供效勞的同時，也承擔(dān)了局部政府對城市管理的職能，是現(xiàn)代化城市建設(shè)和管理的重要組織局部。.4．法人資格物業(yè)效勞公司經(jīng)由政府授權(quán)部門審查、批準(zhǔn)、登記前方可從事經(jīng)營管理活動，它符合中國法律規(guī)定的企業(yè)法人的一般特性，有獨(dú)立的組織、獨(dú)立財產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)，能以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。.〔三〕物業(yè)效勞公司的類型按其存在的形式劃分獨(dú)立的物業(yè)效勞公司附屬于物業(yè)開發(fā)公司的物業(yè)效勞公司按效勞范圍劃分綜合性物業(yè)效勞公司專業(yè)性物業(yè)效勞公司按投資主體分類全民、集體、聯(lián)營、私營、合資等類型按公司規(guī)模的大小劃分小型、中型和大型.按管理層次多少劃分按股東出資形式股份有限責(zé)任公司股份合作公司一個管理層兩個管理層三個管理層按經(jīng)營性質(zhì)劃分純粹的物業(yè)效勞公司準(zhǔn)物業(yè)效勞公司“翻牌〞的物業(yè)效勞公司.二、物業(yè)效勞公司的特征1、獨(dú)立法人2、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實體3、〞一業(yè)為主、多種經(jīng)營〞4、效勞內(nèi)容多樣化、范圍窄5、政企分開6、管理體制法律化7、經(jīng)理負(fù)責(zé)制8、競爭求開展.三、物業(yè)效勞公司的權(quán)利和義務(wù)見?物業(yè)管理條例?、教材中華人民共和國建設(shè)部第33號令發(fā)布?城市新建住宅小區(qū)管理方法?，一九九四年三月十一日經(jīng)第五次部常務(wù)會議通過，自一九九四年四月一日起施行。物業(yè)效勞公司的權(quán)利：1〕根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定物業(yè)管理方法。2〕依照物業(yè)管理合同和管理方法對物業(yè)實施管理。3〕依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。4〕有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。5〕有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。6〕有權(quán)選聘專營公司〔如清潔公司、保安公司等〕承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)。7〕可以實行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。.這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原那么，要依法取得，才能受到法律的保護(hù)。其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來之于合同。.物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)1〕履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。2〕接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。3〕重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)。4〕接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。5〕提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。.6〕發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告。7〕物業(yè)管理合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費(fèi)，公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時，業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進(jìn)行審計。8〕至少每6個月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目。.第二節(jié)物業(yè)效勞公司的設(shè)置一、物業(yè)效勞公司的組建形式〔一〕由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司這類物業(yè)效勞公司主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)工程。這類公司的最大優(yōu)勢就在于工程有保障，并對工程運(yùn)行全過程有了較為全面的了解，便于與開展商〔上級單位〕協(xié)調(diào)關(guān)系。〔二〕由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)效勞公司這類物業(yè)效勞公司主要是管理原先已管理的公房。這類公司轉(zhuǎn)制時間不長，政企不分，行政色彩較濃。.〔三〕由大中型企事業(yè)單位自行組建的這類物業(yè)效勞公司主要是管理單位自有房產(chǎn)。這類公司也有較重的福利色彩?！菜摹嘲凑展痉ǖ囊螅缮鐣系墓?、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得物業(yè)管理權(quán)。這類物業(yè)效勞公司比較有活力，但也必須適應(yīng)市場、提供較好效勞方可生存。〔五〕由街道辦事處組建的這類物業(yè)效勞公司主要是管理所轄區(qū)域范圍內(nèi)的房產(chǎn)。此類物業(yè)效勞公司可以把基層組織對當(dāng)?shù)厍闆r比較熟悉的優(yōu)勢發(fā)揮出來。.二、物業(yè)效勞公司的資質(zhì)管理〔一〕資質(zhì)等級管理的目的物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力的管理。為了加強(qiáng)對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)效勞企業(yè)的管理，促進(jìn)物業(yè)管理有序開展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)等級管理。物業(yè)效勞企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理效勞。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級證書，并進(jìn)行對物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)等級管理的日常工作。.〔二〕資質(zhì)條件與資質(zhì)等級物業(yè)效勞公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標(biāo)志。各地條件不同。一般的資質(zhì)條件主要包括：(1)物業(yè)效勞公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)。(2)一定數(shù)量的注冊資金。(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。(4)有固定的辦公場地和設(shè)施。(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。.2004年2月24日建設(shè)部第29次常務(wù)會議討論通過發(fā)布了?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?，并自2004年5月1日起執(zhí)行，根據(jù)建設(shè)部公布的?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?將物業(yè)效勞企業(yè)分為一級、二級、三級資質(zhì)等級。各等級物業(yè)效勞公司可承攬業(yè)務(wù)范圍不同。.〔三〕資質(zhì)等級審批資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。.新成立的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：1.營業(yè)執(zhí)照。2.企業(yè)章程。3.驗資證明。4.企業(yè)法定代表人的身份證明。5.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書的勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。新設(shè)立的物業(yè)效勞企業(yè)按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。.申請核定資質(zhì)等級，必須提交以下文件和資料：(1)資質(zhì)等級申報表；(2)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；(3)企業(yè)資質(zhì)證書〔正、副本〕；(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書的勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程和財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；(5)物業(yè)效勞合同復(fù)印件；(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。.〔四〕日常資質(zhì)管理1.實行年檢制度。2.取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件。3.不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。4.不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。5.及時辦理變更手續(xù)。.〔五〕資質(zhì)不予審批的情況物業(yè)效勞企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有以下行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)。見教材P32〔六〕違規(guī)處理見教材P32.三、物業(yè)效勞公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置〔一〕組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的根本要求1.具備效勞性功能2.充分發(fā)揮公司職員的潛能3.關(guān)系協(xié)調(diào)4.高效、靈活.〔二〕物業(yè)效勞公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么1.目標(biāo)原那么2.分工協(xié)作原那么3.權(quán)責(zé)對應(yīng)原那么4.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理原那么5.有效管理幅度原那么.〔三〕物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置本著有利于統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、精干高效的原那么按需設(shè)置機(jī)構(gòu)，一般設(shè)六個部門：

1、經(jīng)理室：公司的最高級指揮決策機(jī)構(gòu)

2、辦公室：經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門、公司的窗口

3、財務(wù)部：經(jīng)濟(jì)管理部門

4、工程部：技術(shù)管理部門

5、管理部：業(yè)務(wù)主管部門

6、經(jīng)營效勞〔開展〕部：從事各種經(jīng)營工程有的還有開發(fā)部、品管部等

.例：福州融僑物業(yè)管理福建省大型專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，成立于1997年10月，屬外商獨(dú)資的國家一級物業(yè)管理企業(yè)，公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

公司由“一室五部十八處〞組成管理架構(gòu)，即總經(jīng)室、人力資源部、質(zhì)量保證部、方案財務(wù)部、工程部、平安事務(wù)部，下屬單位有元洪大廈物業(yè)管理中心〔元洪大廈物業(yè)管理處、元洪公寓物業(yè)管理處、規(guī)劃大廈管理處、國土大廈管理處〕、融僑花園Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)物業(yè)管理處、元洪錦江花園物業(yè)管理中心〔元洪花園Ｉ期管理處、商場〕、融僑錦江花園物業(yè)管理中心〔融僑錦江花園A、B、C、D、E區(qū)物業(yè)管理處〕、江南水都物業(yè)管理中心〔水鄉(xiāng)別墅物業(yè)管理處、水都物業(yè)管理處、杰座管理處〕、金域藍(lán)灣物業(yè)管理處、水印長天、福清工程〔福清公館、融僑城〕公司現(xiàn)有員工1164余人，員工經(jīng)崗前培訓(xùn)，專業(yè)技術(shù)人員、業(yè)務(wù)骨干持證上崗率均為100%。

.公司組織結(jié)構(gòu)圖.分公司組織結(jié)構(gòu)圖.物業(yè)管理處組織結(jié)構(gòu)圖.〔四〕物業(yè)效勞公司主要機(jī)構(gòu)的職責(zé)1．辦公室辦公室是總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)下的綜合行政管理部門，負(fù)責(zé)處理日常行政事務(wù)、管理公司的人事檔案的后勤工作。它的工作范圍是：1)貫徹黨的路線、方針、政策和上級指示。2)負(fù)責(zé)公司級會議的籌備和安排，并協(xié)調(diào)會議期間各部門工作的開展以及會議決定的催促和檢查。3)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的布置和要求及時準(zhǔn)確地起草或打印、復(fù)印各類文件資料。.4)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作。5)做好人事管理工作，保管好員工的檔案，根據(jù)需要做好人力資源管理工作。6)做好公司的考勤統(tǒng)計工作及勞開工資的管理工作。根據(jù)政策做好職工的調(diào)資定級、統(tǒng)籌退休工作，并負(fù)責(zé)辦理員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。7〕負(fù)責(zé)公司員工的文化教育、知識更新、思想政治教育的有關(guān)管理工作。8〕負(fù)責(zé)各自有關(guān)辦公用品和勞保用品的購置、保管和發(fā)放工作。.2．財務(wù)部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌整個公司物業(yè)管理費(fèi)用的收入和支出。在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，積極參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好會計核算工作。具體職責(zé)范圍是：1)制定公司年度財務(wù)方案和管理費(fèi)預(yù)算方案。2)監(jiān)督各管理處的管理費(fèi)收繳工作，監(jiān)控管理費(fèi)的使用。3)按照財會制度規(guī)定，切實做好記賬、算賬、報賬工作，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，在規(guī)定時間內(nèi)報送各項會計報表。4)按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，做好結(jié)算工作。對各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況，進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導(dǎo)。5)妥善保存會計檔案資料，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)、上級主管部門和本單位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查，及時提供財務(wù)資料，如實反映情況。.3.工程部工程部是企業(yè)重要的技術(shù)管理部門，其具體職責(zé)范圍包括：1)制定設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行和維修管理總體方案；編制維修方案和年度預(yù)算方案。2)擬定各項工程運(yùn)行維修管理制度、規(guī)定和工作程序3)負(fù)責(zé)能源供給、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理。4)全面負(fù)責(zé)各種動力設(shè)備、機(jī)器設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱水管道、各種用具等設(shè)施、設(shè)備的維修與管理工作，保證各種設(shè)施、設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。5)隨時檢查各種設(shè)施、設(shè)備技術(shù)狀況，及時提出維修解決方法和制定維修方案，并組織貫徹實施。6)每年搞好設(shè)備換季檢查和維修工作，提前制定維修和檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。7〕負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備更新改造組織工作。.4．綜合管理部這是表達(dá)物業(yè)管理職能的核心部門，負(fù)責(zé)對各管理處實施全面的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理。其職責(zé)范圍包括：1)負(fù)責(zé)公司對外聯(lián)系、公司形象宣傳、社區(qū)活動創(chuàng)意等。2)負(fù)責(zé)向各管理處傳達(dá)公司有關(guān)指示和布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況。3)協(xié)調(diào)公司同業(yè)主的關(guān)系，組織召開業(yè)主大會或管委會會議。4)負(fù)責(zé)對業(yè)主的投訴做好解釋工作，并解決各種糾紛。.5)建立和管理業(yè)主檔案。6)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政設(shè)施和綜合環(huán)境的檢查。7〕負(fù)責(zé)住戶裝修方案的審批。8)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)違章建筑的處理。9)對管理處的工作進(jìn)行經(jīng)常性檢查監(jiān)督，及時總結(jié)和匯報情況。10〕協(xié)助、協(xié)調(diào)工程部、保安部、保潔綠化部等部門的工作。.5.保安部負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安保衛(wèi)、車輛和消防平安管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人身和財產(chǎn)平安，保證正常的工作生活秩序。6．保潔綠化部負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境美化。如公共區(qū)域的清掃、水池的清潔、化糞池清理、噴灑藥水、養(yǎng)護(hù)花草樹木、布置園林小品、提供有償清潔、花木租售等效勞7．經(jīng)營開展部負(fù)責(zé)籌劃和從事各種經(jīng)營工程，為業(yè)主〔或使用人〕提供全方位的生活、辦公效勞，包括各種居家效勞和綜合代辦效勞，并可開展中介、租售代理、咨詢、裝修、家電維修等多種經(jīng)營效勞。.作業(yè)：查找福州泰禾物業(yè)管理〔或其他物業(yè)公司〕部門崗位職責(zé)

.〔五〕物業(yè)公司的人員配置及職責(zé)根據(jù)所處的崗位和承擔(dān)的責(zé)任分3個層次：〔1〕高級管理人員：總經(jīng)理、副總經(jīng)理、三總師〔總會計師、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師〕〔2〕中級管理人員：企業(yè)各部門經(jīng)理、各工程的主管負(fù)責(zé)人〔3〕一般員工：從事管理和經(jīng)營效勞活動的具體工作者.上述三個層次人員的根本素質(zhì)：〔1〕要有效勞至上的效勞意識〔2〕要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德〔3〕要有較寬的知識面、層次越高、要求越高〔4〕要有所從事崗位的必備知識和相應(yīng)能力各個不同的崗位還應(yīng)由各自的崗位職責(zé)。.第三節(jié)業(yè)主與業(yè)主大會一、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)〔一〕業(yè)主的權(quán)利根據(jù)?物業(yè)管理條例?第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有以下權(quán)利：1〕按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞。2〕提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。3〕提議制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的建議。.4〕參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。5〕選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。6〕監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。7〕監(jiān)督物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同。8〕對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。9〕監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金〔以下簡稱專項維修資金〕的管理和使用。10〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。.〔二〕業(yè)主的義務(wù)根據(jù)?物業(yè)管理條例?第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中、必須履行以下義務(wù)：1〕遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么。2〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等多方面的規(guī)章制度。3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。4〕按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。5〕按時交納物業(yè)效勞費(fèi)用。6〕法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。.二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會〔一〕業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務(wù)的業(yè)主自治管理組織。如果業(yè)主人數(shù)過多，可由按照一定比例推選出的業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會，非業(yè)主使用人可列席業(yè)主大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上持投票權(quán)的業(yè)主出席方能召開。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代表人出席。業(yè)主大會一般每年至少召開一次，還可根據(jù)需要召開臨時會議。.〔二〕業(yè)主大會的召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的召集人是業(yè)務(wù)行政管理部門和開發(fā)建設(shè)單位，按照法定程序和形式召集。當(dāng)入住率到達(dá)一定比例時〔如50%〕或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交業(yè)主使用已滿兩年時，可召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。以后每年應(yīng)召開一次業(yè)主大會，由業(yè)主大會選舉出的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。根據(jù)需要，還可以召開業(yè)主大會臨時會議。.臨時會議的召開條件是：1〕發(fā)生重大事件有及時處理的必要，經(jīng)物業(yè)管理組織或業(yè)主委員會請求時。2〕經(jīng)過占全體業(yè)主一定比例〔20％以上〕有投票權(quán)的業(yè)主，以書面形式說明召集的目的和理由。業(yè)主大會必須到達(dá)法定人數(shù)才可召開。法定人數(shù)為已入住且有投票權(quán)的業(yè)主的50％以上。?物業(yè)管理條例?第十四條規(guī)定：召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。.〔三〕業(yè)主大會的職責(zé)1〕制定和修改?管理規(guī)約?、?業(yè)主大會議事規(guī)那么?等文件。2〕選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。3〕選聘、解聘物業(yè)效勞企業(yè)。4〕決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。5〕制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。6〕法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。首次業(yè)主大會上，還應(yīng)聽取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所做的物業(yè)管理前期報告，以及物業(yè)效勞企業(yè)關(guān)于物業(yè)驗收的報告。.三、業(yè)主委員會〔一〕業(yè)主委員會概述業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)的代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主合法權(quán)益的社團(tuán)組織。其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。業(yè)主委員會具有重要作用：業(yè)主委員會代表了全體業(yè)主的利益，是全體業(yè)主參與民主管理的組織形式，是溝通政府與業(yè)主、物業(yè)效勞公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的橋梁。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生后，作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，代表業(yè)主或使用人的利益，協(xié)助物業(yè)效勞公司落實各項管理工作。.〔二〕業(yè)主委員會組織的產(chǎn)生與注冊產(chǎn)生：業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。第一屆業(yè)主委員會的產(chǎn)生是由物業(yè)管理行政主管部門〔居民委員會〕會同開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。?物業(yè)管理條例?第十六條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，登記注冊。所提交的材料為：成立業(yè)主委員會的申請書；業(yè)主大會會議紀(jì)錄和會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)那么、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員根本情況。物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進(jìn)行審查，如果都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定，那么應(yīng)在接到申請書之后的15日內(nèi)，批準(zhǔn)設(shè)立業(yè)主委員會。每屆業(yè)主委員會任期為3年，由業(yè)主大會進(jìn)行改選。.〔三〕業(yè)主委員會的組織業(yè)主委員會由業(yè)主大會選出的代表組成。代表人數(shù)的多少主要取決于物業(yè)規(guī)模的大小。實踐中，代表的數(shù)量一般取業(yè)主總數(shù)的20％左右，選舉出的代表要具有代表性，一般是5-13人。業(yè)主委員會設(shè)立主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書1-2名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)，執(zhí)行秘書可以不是委員會委員。業(yè)主委員會主任、副主任、秘書可以是專職的，也可以是兼職的。根據(jù)承擔(dān)的工作情況，可以適當(dāng)領(lǐng)取一定報酬。.〔四〕業(yè)主委員會的職責(zé)?物業(yè)管理條例?第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行以下職責(zé)：1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。.四、業(yè)主委員會委員1．委員的產(chǎn)生由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。任期3年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，由業(yè)主大會確認(rèn)。.2．委員的名額分配原那么：做到科學(xué)、合理，要兼顧大業(yè)主和小業(yè)主的利益。名額的分配方式應(yīng)考慮占有物業(yè)的多少。名額的分配還應(yīng)注意空間的分布，盡量做到一處物業(yè)內(nèi)空間上均勻分布委員的名額。如果物業(yè)是一個住宅區(qū)，那么每棟樓之間分配要平衡，每一棟樓各樓層、朝向、方位也要均衡。名額分配還應(yīng)考慮業(yè)主性質(zhì)、階層等的均衡。.3.擔(dān)任委員的條件擔(dān)任委員的業(yè)主要具備以下條件：1〕本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具有完全民事行為能力的業(yè)主。2〕遵守國家有關(guān)法律法規(guī)。3〕遵守業(yè)主大會議事規(guī)那么、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。4〕熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力。5〕具有一定的組織協(xié)調(diào)能力。6〕具有必要的工作時間。.出現(xiàn)以下情形之一的，其委員資格終止：1〕任期屆滿的。2〕因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。3〕因疾病等原因喪失民事行為能力的。4〕因犯罪被依法限制人身自由的。5〕以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的。6〕不履行業(yè)主法定義務(wù)的。7〕無故缺席委員會會議連續(xù)3次以上。8〕因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任的。有前款第一至第四項所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第五至第八項所列情形之一的，需經(jīng)業(yè)主大會會議決定。.五、管理規(guī)約管理規(guī)約也稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的并對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守那么。這是物業(yè)管理中的一個重要根底性文件，它一般由管委會依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。.管理規(guī)約所應(yīng)包括的主要內(nèi)容1〕物業(yè)名稱、地點、面積及戶數(shù)。2〕公共場所及公用設(shè)施狀況。3〕業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)重大事項的方式。4〕業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所、公用設(shè)施的權(quán)益。5〕業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。6〕業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)效勞公司的監(jiān)督權(quán)。7〕物業(yè)管理中維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各項費(fèi)用的繳納。8〕業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)那么。9〕違反管理規(guī)約的責(zé)任。10〕其他有關(guān)事項。.第四節(jié)物業(yè)效勞公司與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系一、物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主委員會的關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主委員會都是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，它們共同擁有著一定范圍內(nèi)的物業(yè)。業(yè)主委員會管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè)，而物業(yè)效勞企業(yè)是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)，由此形成了它們之間一定的關(guān)系。.1．經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主通過簽訂物業(yè)管理委托合同，雙方分別承擔(dān)各自的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定及要求提供相應(yīng)的效勞，并在日常的工作中接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；同時，業(yè)主和業(yè)主委員會應(yīng)協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)開展工作，并按時繳納物業(yè)管理委托合同中寫明的各項費(fèi)用。雙方在經(jīng)濟(jì)上的關(guān)系是平等的。.特點有：〔1〕聘用與被聘用的關(guān)系聘用者是業(yè)主委員會，被聘用者是物業(yè)效勞企業(yè)。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)效勞公司提供效勞與管理?！?〕委托與被委托關(guān)系業(yè)主委員會愿意以多少錢購置什么樣的效勞，物業(yè)效勞企業(yè)提供何種效勞按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，為誰提供效勞，完全是一種經(jīng)濟(jì)活動中的委托代理關(guān)系。委托代理是基于被代理人的委托而產(chǎn)生的代理關(guān)系，是通過委托合同實現(xiàn)的。〔3〕相對獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主委員會都是獨(dú)立運(yùn)作的組織，都無權(quán)干預(yù)對方的內(nèi)部活動。.2．法律上的平等關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主委員會之間是提供效勞和享受效勞的關(guān)系，受委托人和委托人之間的關(guān)系在法律地位上是平等的，簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；合同簽訂時，對于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)效勞企業(yè)的自由，物業(yè)效勞企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。.3．工作上的合作關(guān)系在物業(yè)管理工作中，由于業(yè)主委員會代表所有業(yè)主，故在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理活動中，不可防止地經(jīng)常同物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，由此產(chǎn)生了雙方之間的合作關(guān)系。雙方應(yīng)根據(jù)委托合同中規(guī)定和要求的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行合作。.二、物業(yè)效勞企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系從是否存在隸屬關(guān)系來看，有兩種情況：1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附設(shè)物業(yè)效勞企業(yè)該種物業(yè)效勞企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是附屬關(guān)系。2．委托專業(yè)物業(yè)效勞公司實施物業(yè)管理一般來說，業(yè)主委員會成立之前，第一次選聘物業(yè)效勞企業(yè)的工作由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成，可以通過公開招投標(biāo)的方式選聘專門從事物業(yè)管理的企業(yè)實施物業(yè)管理，這樣，物業(yè)效勞企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成了聘用的合同關(guān)系，雙方依照合同規(guī)定行使各自的權(quán)利并履行各自的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主委員會成立后，選聘物業(yè)效勞公司那么由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。.三、物業(yè)效勞企業(yè)與政府管理部門的關(guān)系1．物業(yè)效勞企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的歸口管理工作，物業(yè)效勞企業(yè)須在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)下開展工作。但政府管理部門不直接參與物業(yè)效勞企業(yè)管理活動。各級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)城市物業(yè)管理的宏觀管理和調(diào)控制定城市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，并組織實施監(jiān)督和檢查，組織引導(dǎo)物業(yè)管理工作的工作方向等。應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)指出的是，政府在物業(yè)管理中就是立法、指導(dǎo)、推動、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施，把政府自身的各項行政管理工作落到實處。.房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行行政管理的主要工作包括：物業(yè)管理合同備案管理；物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)審批；對物業(yè)效勞企業(yè)的專業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考核與注冊；檢查監(jiān)督物業(yè)維修基金的管理與使用；組織物業(yè)效勞企業(yè)參加物業(yè)管理評比等。.房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)效勞企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作，表達(dá)在以下幾個方面：〔1〕組織物業(yè)效勞企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設(shè)部?全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?，房地產(chǎn)行政主管部門對申報達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行達(dá)標(biāo)考評?？荚u合格的，發(fā)給達(dá)標(biāo)合格證書。〔2〕負(fù)責(zé)對物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批每兩年核定一次〔3〕對物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)為了提高物業(yè)管理人員對物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)管理，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該與勞動管理部門密切配合，組織對物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，要求物業(yè)管理人員做到持證上崗，標(biāo)準(zhǔn)管理。.2．物業(yè)效勞企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可對外經(jīng)營工商行政管理部門每年都會對企業(yè)進(jìn)行年度檢查，物業(yè)效勞企業(yè)也不例外。3．物業(yè)效勞企業(yè)與稅收管理部門的關(guān)系稅收管理部門有權(quán)對物業(yè)效勞企業(yè)的納稅情況進(jìn)行業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。物業(yè)效勞企業(yè)雖可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的利稅優(yōu)惠政策，但仍應(yīng)遵守有關(guān)稅收政策，依法納稅。.4.物業(yè)效勞企業(yè)與物價管理部門的關(guān)系物業(yè)管理的收費(fèi)應(yīng)按有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得隨意增加收費(fèi)工程和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對政府部門尚未制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的效勞工程，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)將涉及廣闊普通群眾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上報物價部門備案。5．物業(yè)效勞企業(yè)與其他行政管理部門的關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)的各項效勞工作均要接受相對應(yīng)的行政管理部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。比方物業(yè)治安管理要接受公安部門的監(jiān)督與指導(dǎo)；治安管理人員由派出所進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)；物業(yè)的消防管理接受消防部門的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)；清潔工作應(yīng)接受環(huán)衛(wèi)部門的指導(dǎo)與監(jiān)督；綠化工作接受園林部門的指導(dǎo)等。政府的其他行政職能管理部門應(yīng)在法律、法規(guī)規(guī)定和其職責(zé)范圍內(nèi)進(jìn)行管理和提供效勞，并對物業(yè)效勞企業(yè)的有關(guān)工作和專業(yè)工作按各自的職責(zé)分工進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。.四、物業(yè)效勞企業(yè)與各專業(yè)效勞公司的關(guān)系專業(yè)效勞工作是物業(yè)管理過程中的重要工作，物業(yè)管理中的全方位效勞，需要通過專業(yè)效勞公司實現(xiàn)。物業(yè)效勞企業(yè)可以通過選聘專業(yè)的效勞公司，與其簽訂合同，建立合同關(guān)系、完成專業(yè)效勞工作，也可以聘用專業(yè)效勞人員，自設(shè)效勞部門完成專業(yè)效勞工作。.五、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系〔一〕物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系1〕物業(yè)管理和社區(qū)管理的指導(dǎo)思想一致物業(yè)管理和社區(qū)管理都以物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)為內(nèi)容，以加強(qiáng)城市管理為重點，以物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)為載體。2〕物業(yè)管理和社區(qū)管理目標(biāo)也是一致的物業(yè)管理和社區(qū)管理都要以人為中心，開展多種多樣活動，為人們的生活、工作、學(xué)習(xí)提供良好的空間。.3〕社區(qū)管理是一個系統(tǒng)，是由互相作用著的假設(shè)干要素，按一定方式組成的統(tǒng)一整體。在這個統(tǒng)一體中包含政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織、居民委員會等，物業(yè)管理作為社區(qū)管理的子系統(tǒng)，二者自然是整體與局部之間的關(guān)系。因此，物業(yè)管理離不開社區(qū)管理，必須服從社區(qū)管理，才能在社區(qū)管理中確定自己的地位。.〔二〕物業(yè)管理和社區(qū)管理的區(qū)別1．管理主體不同物業(yè)管理是以物業(yè)效勞企業(yè)為主的企業(yè)行為，一般都要通過有償效勞的形式實現(xiàn)。而社區(qū)管理的主體是以地方政府街道辦事處出面組織的政府行為，一般不向群眾收取任何費(fèi)用。2．性質(zhì)手段不同物業(yè)管理是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理。主要是對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)及其配套設(shè)備、設(shè)施及環(huán)境進(jìn)行管理，社區(qū)管理是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的根底性社會管理。具體而言，社區(qū)管理是在街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下的行政性管理，是在街道辦事處組織領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)內(nèi)有關(guān)單位和居民共同參與的圍繞“人的社會生活〞而實施的管理。.3．管理功能不同物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)以完善物業(yè)及其配套設(shè)備、設(shè)施的質(zhì)量使人們得到滿足，而社區(qū)建設(shè)側(cè)著眼于調(diào)解人際關(guān)系，塑造社區(qū)文化氣氛，使人們得到滿足。4．管理手段不同物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)業(yè)主至上，效勞第一，突出為業(yè)主和住用人效勞，而社區(qū)管理那么主要以行政手段進(jìn)行協(xié)調(diào)為重點，對社區(qū)實施管理。.〔三〕物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系兩者是互相依賴、互相支持、互相促進(jìn)、共同開展的關(guān)系。具體表達(dá)為：1.社區(qū)建設(shè)依賴于小區(qū)建設(shè)2.物業(yè)管理需要社區(qū)指導(dǎo)3.社區(qū)管理應(yīng)當(dāng)尊重物業(yè)管理的自主權(quán)4.物業(yè)管理要配合社區(qū)管理總之在物業(yè)管理過程中，必須確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個主體間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，其中最主要的主體是物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主及使用人，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系，各級政府主管部門及相關(guān)部門與上述兩個主體之間，是宏觀的、間接的、以政策法規(guī)為主要調(diào)控手段的監(jiān)督指導(dǎo)關(guān)系。.第五節(jié)物業(yè)效勞公司的管理制度一、建立健全物業(yè)效勞公司管理制度的意義物業(yè)效勞公司的管理制度是指物業(yè)管理人員從事物業(yè)管理活動所必須遵循的規(guī)那么或行為準(zhǔn)那么。因此，建立健全物業(yè)效勞公司的管理制度具有重要意義。具體說有：〔一〕建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù)〔二〕健全的管理制度是物業(yè)管理的需要〔三〕健全的管理制度能提高管理效率〔四〕健全的管理制度可以限制不良的行為.二、物業(yè)效勞公司管理制度的根本內(nèi)容〔一〕公司內(nèi)部行政管理方面的管理制度1.勞動人事管理制度2.設(shè)備物質(zhì)管理制度3.組織管理制度4.決策與領(lǐng)導(dǎo)制度5.財務(wù)管理制度6.后勤效勞制度及其他如使用管理制度等。.〔二〕物業(yè)管理方面的管理制度1〕物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理制度。2〕物業(yè)交接驗收制度。這是