房地產(chǎn) -萬達(dá)集團(tuán)城市商業(yè)綜合體研究報告

第一章城市/商業(yè)/建筑綜合體基本概念重慶財(cái)富中心北京熙旺中心重慶財(cái)富中心社區(qū)等組成(大型城市綜合體一般包括五星級酒店、一、城市/商業(yè)/建筑綜合體定義一二、城市/商業(yè)/建筑綜合體定義二三、城市/商業(yè)/建筑綜合體定義三城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他第二章城市/商業(yè)/建筑綜合體產(chǎn)生背景第三章城市/商業(yè)/建筑綜合體的發(fā)展史一、建筑綜合體的歷史起源——古希臘的阿索斯廣場最早的體現(xiàn)城市功能混合的例子可上溯到古希臘城市的市俗中心——阿索斯廣場（ASSOS），這個廣場平面為梯形，在較寬的一底邊建有神廟，兩側(cè)有大二、現(xiàn)代建筑綜合體的雛形——馬賽公寓這種綜合體在空間上一個重要的引人注目的發(fā)展是公寓街區(qū)水平向的匯集三、現(xiàn)代建筑綜合體的發(fā)展均達(dá)60％以上。城市化使城市人口已達(dá)到了失控的程度并產(chǎn)生了一系列嚴(yán)重的集并達(dá)到一定規(guī)模，形成與城市其它地段不同的特征時，中心商業(yè)區(qū)（CBD）才 一、商業(yè)綜合體的外部特征二、商業(yè)綜合體的內(nèi)在特征大空間尺度通道樹型交通體系?將內(nèi)部交通和公同時又與城市交?將內(nèi)部交通和公同時又與城市交組成一套完善的?通過標(biāo)志物、小手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)?是高科技和高智的設(shè)施充分反映步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因一方面與城市規(guī)面則與建筑功能為多功能的聚集三、建筑綜合體基本特征一、基本分類二、新開發(fā)區(qū)中的商業(yè)綜合體【案例：蘇州新天翔商業(yè)廣場】但根本無法滿足現(xiàn)代市民日益增長的物質(zhì)和精神消費(fèi)需0111011113341431三、核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)綜合體【案例：北京·華業(yè)國際中心】四、城市副中心的商業(yè)綜合體【案例：財(cái)富國際廣場】從小戶型公寓式辦公到獨(dú)棟式空中別墅辦公，——“一期智尊銀座”五、按照建筑物內(nèi)部功能的主次分類六、城市/商業(yè)/建筑綜合體分類的進(jìn)一步說明……HotelShoppingComplex=office(主)+……HotelShoppingComplex=office(主)+apartment(次)+Complex=hotel(主)+apartment(次)+OfficeShopping……Complex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping第六章城市/商業(yè)/建筑綜合體發(fā)展的模式ComplexComplex=hotel+office+shopping+apartment+……模式3以酒店為核心功能的發(fā)展模式b位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)b太古廣場總占地三十二萬平方呎，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。太古廣場太古廣場b頂級購物中心：b國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。b五星級酒店部分b港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店b頂級公寓部分b2棟共約400套單位太古購物廣場匯集國際名流會議展覽中心使Tri—Me成為香港時尚發(fā)布場金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。多家五星級商務(wù)酒店+高級酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享提供24小時房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）b位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾利用超高層寫字樓的頂級形象，擴(kuò)大第一高樓知名度IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群實(shí)用率約80%6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全b上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。PortmanRitz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享共472間豪華服務(wù)式公寓公寓只租不賣，租金較辦公樓略高面積從47到267平方米，以中大面積為主酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%國際水準(zhǔn)的辦公大樓25000平方米世界知名品牌的購物商場?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會展經(jīng)濟(jì)的氛圍?定位準(zhǔn)確，五星級酒店帶動其它功能?酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意?娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心?波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚b深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心總建筑面積達(dá)23萬平方米1000個車位華潤大廈：4.2萬平方米的甲級寫字樓高度為139米1-3層為高檔國際時裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓頂層為多功能廳萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場二期規(guī)劃各類餐飲占地4.1萬平方米，總建筑面積達(dá)25萬平方米，提供約2000個車位一座超五星級商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級寫字樓三座酒店式服務(wù)公寓一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力?集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符?一流的精英團(tuán)隊(duì)模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式樓為核心功能的發(fā)展模式核心功能的發(fā)展模式為核心功能的發(fā)展模式外因戶/主干道沿線內(nèi)因,并定位其他功能場b綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例來確定，功能比例大的部分成為主要發(fā)展模式。模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場2：1：2：2（O：H：S：A）模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+……案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場5：2：1：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=HOTEL（主）+APARTMENT（次）+OFFICE&SHOPPING+……案例：上海商城上海商城各功能規(guī)模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+……案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城2：1：4：3（O：H：S：A）第七章城市/商業(yè)/建筑綜合體多專業(yè)協(xié)調(diào)工作方法第八章城市/商業(yè)/建筑綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)一、綜合體開發(fā)定位總體思路3、霍金斯“消費(fèi)者決策過程模型”二、綜合體商業(yè)形態(tài)定位三、綜合體商業(yè)形態(tài)構(gòu)成四、綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)五、綜合體商業(yè)街東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為六、綜合體商務(wù)）；七、綜合體酒店E=N*P*L/（T*K）八、高水平做好城市綜合體經(jīng)營分析和建筑策劃工作以福岡博多運(yùn)河城和國內(nèi)商業(yè)綜合體案例說明商業(yè)綜合體的經(jīng)營分析和建筑策美國JERDE建筑事務(wù)所在日本完成的第一個項(xiàng)目是位于福岡的博多運(yùn)河博多運(yùn)河城的成功與教訓(xùn)指導(dǎo)了他們在東京六本木山莊項(xiàng)目的工作。在很多方業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是政府要求提前竣工，就是發(fā)展商忙于回收資金而提前盲目開九、案例：北京南極星商業(yè)綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃本區(qū)域目前較缺乏以運(yùn)動康樂為主的娛樂場所,其中上文劃分的四個業(yè)態(tài)也十、城市綜合體前期規(guī)劃設(shè)計(jì)淺議情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀讀分為：1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)不同功能、時間段的城市功能組織在一起，樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)檔次街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò)和城市或原有活動廣場設(shè)置供市民活動的城市廣場等。如在濟(jì)一縱道路系統(tǒng)，將項(xiàng)目分成四大功能分區(qū)：沿連接商埠區(qū)綜合體設(shè)計(jì)是以較高密度和高容積率的設(shè)計(jì)手法將多場，大空間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍(lán)天、白云太原萬達(dá)廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍?zhí)豆珗@第九章城市/商業(yè)/建筑綜合體資本進(jìn)入與退出一、綜合體融資的特點(diǎn)二、綜合體的融資渠道引進(jìn)海外收租型房地產(chǎn)投資基金(REITs)或國內(nèi)外資金，專門對有穩(wěn)定租戶引進(jìn)海外投資開發(fā)型房地產(chǎn)投資基金(REITs)或國內(nèi)外資金，結(jié)合開發(fā)商對3、綜合體的REITsStructure一、招商策略1、租金定位根據(jù)目前項(xiàng)目區(qū)域及同類物業(yè)的銷售價格進(jìn)行比較得出本項(xiàng)目通過對周邊商戶的走訪調(diào)查，客戶對本案接受的租金價格在1-3元/平方米之間。根據(jù)上述兩種定價方法得出本項(xiàng)目的整體均價區(qū)間為1-4元/平方米?？紤]整層出租的價格會相對低一些，因此最終確定的整體均價為2.5元/平方米。2、招商策略1-1-項(xiàng)目整體營銷策略2-2-引進(jìn)主力店引進(jìn)核心主力經(jīng)營店起“領(lǐng)頭羊”做用，增強(qiáng)租戶對未來商業(yè)成功經(jīng)營的信心，達(dá)到吸引市場關(guān)注的目的，規(guī)避市場接受風(fēng)險。3-3-商業(yè)氛圍營造>精裝接待中心，樹立起一個全新的形象。引發(fā)客戶的興趣，增強(qiáng)客戶的進(jìn)駐信心。>制作看板、羅馬旗、宣傳條等招商工具，烘托現(xiàn)場火熱氣氛。>將各商家的店名統(tǒng)一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。4-4-優(yōu)先入住在招商活動開始階段對前3名規(guī)?；蚱放迫胱∩碳医o予特別的優(yōu)惠（在給予租金價格優(yōu)惠的同時再贈送開業(yè)支持費(fèi)1000元）。5-5-大戶政策租用面積在300㎡以上，帶動市場人流作用顯著且對散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，可一次性免租三個月。6-6-品牌戶策略租用面積在1000--3000㎡之間，對散戶進(jìn)駐在一次性簽訂十年租賃合同時免租一年。7-7-散戶政策3、招商推廣方案1-1-召開招商大會邀請具有較強(qiáng)感召力和影響力的各業(yè)態(tài)商家參加經(jīng)營研討會。2-2-廣告媒體宣傳目與眾不同的形象，讓他們對本項(xiàng)目有一個印象。海報以《即將閃亮登場——因你更精彩》廣告則重點(diǎn)訴求招商的新聞式的廣告。以《愛你=愛自己——將愛進(jìn)行到底》將“愛”進(jìn)行了全新的詮子里開發(fā)商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大的發(fā)展。向大家表示節(jié)日的問候，一邊向目標(biāo)客戶亮出與眾不同的一招——凡在開盤這天來參加現(xiàn)場活動的都可領(lǐng)取一份另人意想不到的驚喜。酒當(dāng)歌須盡歡——金豬財(cái)年我們同舉杯》來答謝各商家對本項(xiàng)目的支4、招商計(jì)劃二、招商保障1、三高團(tuán)隊(duì)2、招商團(tuán)隊(duì)組織框架三、招商管理1、執(zhí)行化的團(tuán)隊(duì)和市場經(jīng)驗(yàn)。2、團(tuán)隊(duì)構(gòu)成3、招商業(yè)務(wù)流程一、推廣思路二、推廣層次和傳播通路解析圖三、銷售與出租首創(chuàng)。有名的福岡凱悅大飯店和華盛頓酒店、四季劇團(tuán)的