房地產(chǎn)估價方法-比較法及其運用

學習要求：

1.了解比較法的含義、理論依據(jù)和操作步驟；

2.熟悉交易實例的收集方式和選擇可比實例的要求；

3.掌握價格可比基礎(chǔ)的建立；

4.掌握交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)涵；

5.掌握綜合修正計算和綜合結(jié)果的確立。

能力目標：

1.根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的特征辨別能否選用比較法進行估價；

2.學會如何到市場上收集房地產(chǎn)交易實例；

3.能根據(jù)待估房地產(chǎn)的特征選擇合適的可比實例；

4.綜合運用比較法對估價對象進行估價。第一節(jié)比較法概述

一、比較法的含義（熟悉）比較法，也稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法。簡單定義：是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值貨價格的方法；具體地說，是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例的成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。——比較價值

收集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎(chǔ)進行交易情況修正進行交易日期修正進行房地產(chǎn)狀況修正計算比較價值所謂可比實例，也稱為可比房地產(chǎn),是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與價值時點接近、成交價格為正常市場價格或者能夠修正為正常市場價格的類似房地產(chǎn)。二、比較法的理論依據(jù)（了解）市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的——替代原理?！巴环N商品在同一個市場上具有相同的市場價格”,掌握較多的交易實例，對其成交價格進行適當?shù)奶幚砗蟮玫降慕Y(jié)果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。三、比較法適用的估價對象（掌握）

比較法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅。②寫字樓③商鋪④標準廠房⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地

四、比較法估價需要具備的條件（熟悉）

市場法估價需要具備的條件：是在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。即使在總體上房地產(chǎn)市場較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。

即運用市場法估價需要消除以下三個方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象客觀合理價值之間的差異：成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同；特殊交易情況與正常交易情況不同；成交日期與價值時點不同(實質(zhì)上是這兩個時間的房地產(chǎn)市場狀況不同)；可比實例狀況與估價對象狀況不同。

對可比實例成交價格進行的修正和調(diào)整，分別簡稱為:交易情況修正市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)位、權(quán)益、實物）五、比較法估價的操作步驟（熟悉）

運用比較法估價一般分為以下4大步驟進行：①搜集交易實例，即從現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中搜集大量的實際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價格、付款方式等情況。②選取可比實例，即從搜集到的大量交易實例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實例。③對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?。④計算比較價值，即把對多個可比實例的成交價格進行處理所得到的多個價格綜合成一個價格。

選擇可比實例實例1實例2實例3建立價格比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（區(qū)位、權(quán)益、實物）調(diào)整比較價值2比較價值3比較價值1均值V=∑Vi/n評估價格收集交易實例例土地：交易情況修正交易日期修正個別因素修正區(qū)域因素修正土地使用年限修正容積率修正一、搜集大量交易實例的必要性（了解）把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，保障根據(jù)這些可比實例評估出的估價對象價值更加精準而不會出現(xiàn)較大誤差。

二、搜集交易實例的途徑（熟悉）

搜集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有:(1)走訪房地產(chǎn)交易當事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。(2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人等了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。(3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。(4)向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料。(5)查閱網(wǎng)站、報刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息。(6)同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價師之間可以相互提供其搜集的交易實例和所經(jīng)手的估價案例資料。2.收集的內(nèi)容

表6-1交易實例調(diào)查表名稱坐落賣方買方

成交價格

貨幣種類成交日期付款方式區(qū)域因素

地段位置

商業(yè)繁華度

配套設(shè)施

交通條件

環(huán)境景觀··············實物因素

土地用途

土地面積

房屋結(jié)構(gòu)

房屋成新

臨街情況·············權(quán)益因素

土地性質(zhì)、使用期限

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況交易情況說明名稱坐落賣方買方成交價格

貨幣種類成交日期付款方式

坐落位置圖建筑平面圖

資料來源

調(diào)查日期調(diào)查人員續(xù)表三、搜集交易實例的要求（掌握）

搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例,一般包括：

①交易實例房地產(chǎn)的基本狀況，例如名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境景觀等；

②交易雙方，例如賣方和買方的名稱，賣方和買方之間的關(guān)系；

③成交日期；

④成交價格，包括總價、單價計價方式(如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等)；

⑤付款方式，例如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限)；

⑥交易情況，例如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等)，交易稅費負擔方式(如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T各自繳納自己應繳納的，還是全部由賣方負擔，或者全部由買方負擔等)，有無利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或急于購買等特殊交易情況。四、建立交易實例庫（了解）以交易實例卡或檔案袋的形式分門別類保存將交易實例信息輸入電腦第三節(jié)選取可比實例一、選取可比實例的必要性（了解）

從交易實例中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。

——將這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實例稱為可比實例。二、選取可比實例的要求（掌握）(一)選取可比實例的數(shù)量要求

從理論上講，選取的可比實例越多越好。從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3-5個，但不得少于3個。(二)選取可比實例的質(zhì)量要求

可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準確性，應符合以下4個要求；①可比實例房地產(chǎn)應是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；②可比實例的交易方式應適合估價目的；③可比實例的成交日期應接近價值時點；④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。

（1）可比實例房地產(chǎn)應是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)！

類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)具體要求選取的房地產(chǎn)符合下列6個條件：具體內(nèi)容：

①與估價對象的區(qū)位相近?？杀葘嵗c估價對象應在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

②與估價對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。

③與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。國有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。

④

與估價對象的檔次相當。檔次是指按照一定標準，如裝飾裝修、設(shè)備(如電梯、空調(diào)、智能化)、環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度分成的不同等級，賓館劃分的五星級、四星級、三星級，寫字樓劃分的甲級、乙級。住宅：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、一般公寓、普通住宅

⑤

與估價對象的規(guī)模相當。即：

⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。大類建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。（2）可比實例的交易方式應與估價目的吻合

房地產(chǎn)交易有方式：買賣：其中又可分為協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式。抵押、折價、變賣、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例。而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。租賃：其中可能分為協(xié)議、招標、拍賣等方式。選取土地使用權(quán)出讓實例為可比實例時，一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。（價格低且不符合法定方式）

（3）可比實例的成交日期應盡量接近價值時點（一年內(nèi)）如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可選為可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力?！肽旰蟾獭?/p>

(4)可比實例的成交價格應盡量為正常價格要求可比實例的成交價格是正常價格，或者能夠修正為正常價格。例:有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)為7層，地區(qū)級別為8級，現(xiàn)空置。要求用市場比較法評估其出售價格，可從下所給的資料中選取合適的可比實例

房屋性質(zhì)是否空置估價時間、目的地區(qū)級別市場價格（元∕平方米）A鋼混結(jié)構(gòu)七層綜合大樓空置近期∕出售8級15000B磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置2年前出售8級8000C磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期∕出售8級12000D磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期∕出售5級16000E磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置1年前抵押8級抵押價值10000實例A：不適合作為比較實例。因其為鋼混結(jié)構(gòu)綜合大樓，房屋結(jié)構(gòu)和使用性

與待估房地產(chǎn)不同。

實例B：不適合做比較實例。因其出售時間為2年前，距今相差較長，不符合與待

估對象時間相近的要求。

實例C：適合作為比較實例。其各種條件和待估房地產(chǎn)的條件基本相符，是較為

理想的評估實例。

實例D：不適合作為比較實例。因其地區(qū)級別為5級，與待估房地產(chǎn)的地區(qū)級別

相差太大。

實例E：不適合作為比較實例。因其評估的目的為抵押而不是出售，抵押價值不

能作為買賣價格來做評估的比較依據(jù)。

▲對于實例B，如2年中房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，也可以作為可比實例。當以上7點

原則選取不到3——10可比實例時，則要放寬限度。分析(三)選取可比實例應注意的其他問題

選取可比實例時，一般是指估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例。

選取可比實例還有所謂“分配法”，內(nèi)容：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，而缺少相應的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解(進行價值分配),提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將此作為可比實例。

土地價格=房地價格-建筑物價格建筑物價格=房地價格-土地價格第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)（掌握）

建立比較基礎(chǔ)一般包括：（1）統(tǒng)一財產(chǎn)范圍（2）統(tǒng)一付款方式（3）統(tǒng)一稅費負擔（4）統(tǒng)一計價單位①統(tǒng)一價格表示單位②統(tǒng)一幣種和貨幣單位③統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別。

范圍相同下的不同，彼此之間只有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。進行有無對比，并消除由此導致的價格差異。

房地產(chǎn)范圍不同，在實際估價中主要有以下3類：估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，而交易實例則是：

①含有非房地產(chǎn)成分。如附贈家具、家用電器、汽車等處理：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍：

房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價格②帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)如設(shè)立了抵押權(quán)有拖欠建設(shè)工程價款或者由買方代付欠繳的水費電費等處理：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“干凈”的房地產(chǎn)范圍：

房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務

③房地產(chǎn)實物范圍不同：估價對象為土地，選取的是含有類似土地的房地實例估價對象是一套封陽臺的住房，可比實例是未封陽臺的住房估價對象是一套不帶車位的公寓，可比實例是帶車位的公寓處理：統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍二、統(tǒng)一付款方式

估價中為便于比較，價格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準，因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。

具體方法是通過折現(xiàn)計算。

【例1】某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%,余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%,請計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格。

【解】該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格計算如下：

三、統(tǒng)一稅費負擔

統(tǒng)一稅費負擔是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。調(diào)整公式為：正常成交價格－應由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的金額正常成交價格=賣方實際得到的金額+應由賣方繳納的稅費應由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實際付出的金額正常成交價格=買方實際付出的金額

－應由買方繳納的稅費

應由買方繳納的稅費=正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率

買方實際付出的價格－賣方實際得到的價格=應由買賣雙方繳納的稅費【例2】某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%,買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%。請計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。

【解】賣方實際得到的價格計算如下：

賣方實際得到的金額=正常成交價格-應由賣方繳納的稅費

=2500-2500×7%

=2325(元/m2)

買方實際付出的價格計算如下：

買方實際付出的價格=正常成交價格+應由買方繳納的稅費

=2500+2500×5%

=2625(元/m2)

【例3】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。

【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價格計算如下：買方負擔全部稅費賣方得錢后不再付出賣方實得金額為固定的

賣方負擔全部稅費買方得錢后不再付出買方實付金額是固定的

四、統(tǒng)一價格單位

（一）統(tǒng)一價格表示單位（含有統(tǒng)一單價）

土地單價:元/平方米；土地樓面地價:元/平方米

建筑物：建筑物單價:元/平方米；房地：房地產(chǎn)單價:元/平方米；

倉庫：元/立方米車位：元/個

醫(yī)院：元/床保齡球管：元/球道（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。通常，采用成交日期時的匯率。匯率的取值：一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。貨幣單位：元美元交易交易日期價值時點交易日期價值時點給出原幣種（美元）的價格變動率或指數(shù)，進行市場狀況調(diào)整換算時點給出人民幣的價格變動率或指數(shù)，進行市場狀況調(diào)整換算時點采用成交日期或是價值時點時的匯率？（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位

在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價、有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。在面積單位方面：中國內(nèi)地——平方米(土地面積單位：平方米、公頃、畝)

中國香港地區(qū)和美國、英國——平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國——坪。

現(xiàn)實中，交易的計價方式有建筑面積計價、套內(nèi)建筑面積計價、使用面積計價等。建筑面積=使用面積+結(jié)構(gòu)面積銷售建筑面積=套內(nèi)建筑面積+均攤面積；均攤面積（走道、電梯、設(shè)備層、部分結(jié)構(gòu)面積）一般多層建筑：建筑面積:使用面積=1:0.75—0.8高層建筑：建筑面積:使用面積=1:0.70—0.731公頃=10000平方米=15畝

1畝=666.67平方米

1平方英尺=0.09290304平方米

1坪=3.30579平方米

將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格關(guān)系如下：

平方米下的價格=公頃下的價格÷10000

平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0.09290304

平方米下的價格=坪下的價格÷3.30579

【例5】搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對其成交價格進行有關(guān)比較、修正和調(diào)整之前進行“建立比較基礎(chǔ)”處理。

(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準，假設(shè)當時人民幣的年利率為8%,則：乙總價=15萬美元

(2)統(tǒng)一價格單位

①統(tǒng)一價格表示單位

甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積

乙單價=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面積

②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。

如果以人民幣元為基準，假設(shè)乙交易實例成交當時人民幣與美元的市場匯率為1美元=7.7395元人民幣，則：甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積

乙單價=60×7.7395=464.37元人民幣/平方英尺使用面積

③統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準，另通過調(diào)查得知乙交易實例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則：

甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積

乙單價=464.37×0.75=348.28元人民幣/平方英尺建筑面積

④統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方英尺=0.09290304平方米，則：

甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積

乙單價=348.28/=元人民幣/0.09290304=3748.85平方米建筑面積第五節(jié)

交易情況修正

一、交易情況修正的含義（熟悉）如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將它修正為正常的。非正?？杀葘嵗山粌r格正常可比實例成交價格修正二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素（熟悉）房地產(chǎn)具有不可移動獨一無二價值量大等特性房地產(chǎn)市場是一個不完全市場房地產(chǎn)成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場價格。

交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列方面：(1)利害關(guān)系人之間的交易(2)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易(3)被迫出售或被迫購買的交易(4)人為哄抬價格的交易(5)對所交易對象有特殊偏好的交易；(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易(7)受迷信影響的交易。

30萬30萬100萬40萬屬于？三、交易情況修正的方法（掌握）交易情況修正的方法主要有總價修正（單價修正）和金額修正（百分比修正）。交易情況修正中要以正常價格為基準采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：

可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格可比實例成交價格>正常市場價格：S%為+，如+5%，則100/（100+5）<1，價格向下修正可比實例成交價格<正常市場價格：S%為-，如-5%，則100/（100-5）>1，價格向上修正

采用金額額法進行交易情況修正的一般公式為：

可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常市場價格

某可比實例，成交價格為6000元／平方米，在估價調(diào)查中得知是屬于親友之間的交易，根據(jù)當?shù)貐^(qū)市場行情，此交易比正常市場價格低6%左右，則將此交易實例修正為正常價格是多少？

解：根據(jù)題目意思，得：

正常價格=可比實例的成交價格×100／（100±s）

=6000×100／（100-6）

=6383（元／平方米）

答：則此交易實例修正為正常價格為6383元／平方米。例題為什么交易情況修正中要以正常價格為基準，而不以可比實例的價格為準？？想一想郁悶第六節(jié)

市場狀況調(diào)整一、市場狀況調(diào)整的含義（熟悉）可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。估價對象的價值應當是價值時點時的價值，是應當在價值時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在價值時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。可比實例在交易日期的成交價格可比實例在價值時點的成交價格調(diào)整二、市場狀況調(diào)整的方法（掌握）在可比實例的成交日期至價值時點期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)市場價格可能發(fā)生的變化有3種情況:①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。

價格上漲價格下跌價格平穩(wěn)增價調(diào)整減價調(diào)整不調(diào)整市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應以成交日期時的價格為基準來確定。市場狀況調(diào)整主要采用百分率法，一般公式為：

可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在價值時點的價格

其中，假設(shè)從成交日期到價值時點，可比實例的市場價格漲、跌的百分率為±T%(從成交日期到價值時點）當可比實例的市場價格上漲時，為+T%；下跌時，為-T%，則：可比實例在其成交日期的價格×(1±T%)=可比實例在價值時點的價格

或者：可比實例在其成交日期的價格×=可比實例在價值時點的價格(一)市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法定基價格指數(shù)——在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果是以某個固定時期作為基期的，則為定基價格指數(shù)。采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：

=×可比實例在價值時點時的價格可比實例在成交日期的價格環(huán)比價格指數(shù)。如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)。采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在價值時點時的價格＝可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×價值時點時的價格指數(shù)

【例6】某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的價格為3800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3(以2009年1月1日為100)。請計算該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價格。

【解】該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價格計算如下：

(1)交易日的價格指數(shù)為：109.7,價值時點的價格指數(shù)為：108.3，從以2009年1月1日為100一句話可以判斷為定基價格指數(shù)。

(2)價值時點的價格=3800×(108.3/109.7)=3751.50元/m2例7某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的價格為2500元／平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月日。己知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6，98.7，97.5，98.0，99.2，101.5，101.8（均以上個月為100）。試計算該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價格。

解：該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價格計算如下：2500×(98.0/100)×(99.2/100)×(101.5/100)×(101.8/100)＝2511.26元／平方米特別提示：

判斷做此類題的關(guān)鍵是：(1)確定價格指數(shù)類型，如果有“以某年某月某日為100”一句話，必為定基價格指數(shù)；如果有“均以上個月為100”的字眼，必為環(huán)比價格指數(shù)；(2)如果為定基價格指數(shù)，要會正確選擇交易日和價值時點對應的價格指數(shù)；(3)如果為環(huán)比價格指數(shù)，要選交易日下一個月的價格指數(shù)到價值時點時價格指數(shù)“段”，剩下的工作就是數(shù)字游戲。房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：（1）全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（2）某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（3）全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（4）某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。結(jié)論：最適用的是比較實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。(二)市場狀況調(diào)整的價格變動率法房地產(chǎn)價格變動率法包括：逐期遞增或遞減的價格變動率期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：

可比實例在其成交日期的價格×(1±價格變動率)期數(shù)=可比實例在價值時點的價格

【例8】為評估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的價格，選取了下列可比實例:成交價格3500元/m2，成交日期2010年10月1日。另調(diào)查獲知2010年6月1日至2011年3月1日該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%,2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實例的價格進行市場狀況調(diào)整。

【解】對該可比實例的價格進行市場狀況調(diào)整，是將該價格調(diào)整到2011年7月1日，即：

3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/m2)采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：

可比實例在其成交日期的價格可比實例在價值時點的價格×(1±價格變動率×期數(shù))=特別提示：

判斷此類題的關(guān)鍵是：(1)確定價格變動類型；(2)確定期數(shù)，計算期數(shù)時一定要“掰著手指頭一個一個地數(shù)”，剩下的工作就是數(shù)字游戲。特別提示：

如果匯率給出兩個，如何選取匯率要看：基準價格變動是以人民幣為準，還是以外幣為準。如果基準價格變動是以人民幣為準，要選交易日對應的匯率；如果基準價格變動是以外幣為準，要選價值時點對應的匯率。

【例9】某宗可比實例房地產(chǎn)2011年1月30日的價格為2000美元/m2,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2011年1月30日為1美元=6.8450元人民幣,2011年9月30日為1美元=6.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào)整到2011年9月30日。

【解】該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%，根據(jù)此句話要用交易日時的匯率，而不能用價值時點時的匯率。如果是“該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%”，則選價值時點時的匯率。將該可比實例的價格調(diào)整到2011年9月30日為：

2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元人民幣/m2)【例10】某宗可比實例房地產(chǎn)2011年1月30日的價格為2000美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.3%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2011年1月30日為1美元=6.8450元人民幣,2011年9月30日為1美元=6.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào)整到2011年9月30日。

【解】將該可比實例的價格調(diào)整到2011年9月30日為:

2000×(l+0.3%)8×6.7050=13735.24(元人民幣/m2)

第七節(jié)

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義（熟悉）

進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。可比實例房地產(chǎn)狀況應是其成交日期所對應或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是它在價值時點或其他時候的狀況?？杀葘嵗谄渥陨頎顩r下的成交價格可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（掌握）土地狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整權(quán)益狀況調(diào)整實物狀況調(diào)整位置、交通條件外部配套設(shè)施周圍環(huán)境土地使用年限城市規(guī)劃限制條件（容積率）

面積大小、形狀、土地平整

(一)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置(包括所處的方位、距離、朝向、樓層等)、交通(包括進、出的方便程度)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施)、周圍環(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀)等影響房地產(chǎn)價格的因素。(二)實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多(三)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。

在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟（掌握）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總思路是：以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較或者設(shè)定一種“標準房地產(chǎn)”,以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。估價對象可比實例

以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較；如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好，則應對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整；反之，如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則應對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。

（1）確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。

（2）判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。

(3)將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。(4)根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。根據(jù)各影響因素對價格影響程度的不同賦予不同的權(quán)重。

同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素對價格的影響程度不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即使某些價格影響因素相同，但這些因素對價格的影響方向和程度不一定相同。因此，對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應有所不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應有所不同四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法（掌握）（一）直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整1.直接比較調(diào)整①確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素，例如分為10種因素。②根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定其權(quán)重。③以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準,將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況逐個因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的房地產(chǎn)狀況比估價對象的房地產(chǎn)狀況差，則所得的分數(shù)就低于100分，反之就高于100分。④將累計所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。⑤利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例ABC可比實例B可比實例C因素1f1100因素2f2100…100因素nfn100綜合1100房地產(chǎn)狀況直接比較表采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100/（）=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

上式括號內(nèi)填寫可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。2.間接比較調(diào)整是設(shè)定某種標準房地產(chǎn)，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與其進行比較，根據(jù)兩者的差異對可比實例的成交價格進行調(diào)整房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C維護養(yǎng)護程度0.1100115通風、采光日照0.1100105建筑外觀0.1100120設(shè)施設(shè)備0.1100110裝飾裝修0.2100110層高與室內(nèi)凈高0.210090空間布局0.0510098防水、0.0510090保溫隔熱0.05100100隔聲0.05100100綜合1100104.4110.898.3假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分率為±R%當可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時，為+R%；低時，為-R%

（二）總價調(diào)整和單價調(diào)整

（三）金額調(diào)整和百分比調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格±=（1）金額調(diào)整（2）百分比調(diào)整（四）加法調(diào)整和乘法調(diào)整x=可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

與

為房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)，而不±R%?？杀葘嵗诠纼r對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在自身狀況下的價格×=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格=可比實例在自身狀況下的價格×第八節(jié)

計算比較價值一、計算單個可比實例的比較價值

經(jīng)過上述三大方面的修正和調(diào)整之后，將可比實例的成交價格調(diào)整成了估價對象在價值時點時的價值。估算調(diào)整系數(shù)1、2、市場狀況調(diào)整系數(shù)