房地產(chǎn)估價(jià)方法及其運(yùn)用-長期趨勢法

第八節(jié)長期趨勢法一、長期趨勢法概述（一）長期趨勢法的含義（熟悉）長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。（二）長期趨勢法的理論依據(jù)（了解）房地產(chǎn)價(jià)格通常波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當(dāng)需要評(píng)估(通常是預(yù)測)某宗(或某類)房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過去較長時(shí)期的價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r(shí)間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間變化而變動(dòng)的過程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格在價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為未來)比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評(píng)估出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格。（三）長期趨勢法適用的估價(jià)對(duì)象（了解）

長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過去長期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。長期趨勢法適用的對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。（四）長期趨勢法估價(jià)需要具備的條件（了解）適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料要真實(shí)、可靠。擁有越長時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信。五、長期趨勢法的操作步驟4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)(如為單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)?；癁橥粯?biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方法相同)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖；③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型)；④以此模式去推測、判斷估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。二、數(shù)學(xué)曲線擬合法（熟悉）數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。這里對(duì)其中最簡單、最常用的直線趨勢法作介紹。運(yùn)用直線趨勢法估價(jià)，估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。在這種條件下，如果以Y表示各期的房地產(chǎn)價(jià)格，X表示時(shí)間，則X為自變量，Y為因變量，Y依X而變。因此，房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的關(guān)系可用下列方程式來描述：Y＝a＋bX在上述公式中，a、b為未知參數(shù)，如果確定了它們的值，直線的位置也就確定了。a、b的值通?？捎米钚《朔ù_定的。根據(jù)最小二乘法求得的a、b值分別如下：三、平均增減量法（熟悉）運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近，否則就不適宜采用這種方法。如果用不同的權(quán)重對(duì)過去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就更能使評(píng)估價(jià)值接近或符合實(shí)際。至于在估價(jià)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程和趨勢以及估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)來判斷確定。四、平均發(fā)展速度法（熟悉）運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。

與平均增減量法類似，由于越接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)的發(fā)展速度對(duì)估價(jià)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就更能使評(píng)估價(jià)值接近或符合實(shí)際。五、移動(dòng)平均法（了解）移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢。在實(shí)際運(yùn)用中，移動(dòng)平均法有簡單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法之分。（一）簡單移動(dòng)平均法某類房地產(chǎn)2006年1~12月的價(jià)格如表8-5中第2列所示。具體的計(jì)算方法是：把1~5月的價(jià)格加起來除以5得684元/㎡，把2~6月的價(jià)格加起來除以5得694元/㎡，把3~7月的價(jià)格加起來除以5得704元/㎡，依此類推，計(jì)算結(jié)果見表8-5第3列。然后根據(jù)每5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)計(jì)算其逐月的上漲額，計(jì)算結(jié)果見表8-5第4列。（二）加權(quán)移動(dòng)平均法加權(quán)移動(dòng)平均法是將價(jià)值時(shí)點(diǎn)之前每若干時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值經(jīng)過加權(quán)之后，再采用類似簡單移動(dòng)平均法的方法進(jìn)行趨勢估計(jì)。需要對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際值進(jìn)行加權(quán)的理由，與在前面平均增減量法和平均發(fā)展速度法中所講的相同。六、指數(shù)修勻法（了解）是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法。Vi+1=aPi+(1-a)Vi七、長期趨勢法的作用（掌握）1、長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。此外還有一些其他作用，例如：①用于收益法預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率等；②用于比較法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整；