房地產(chǎn)估價(jià)方法及其運(yùn)用-路線價(jià)法

第一節(jié)路線價(jià)法一、路線價(jià)法概述（熟悉）（一）路線價(jià)法的含義是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。（二）理論依據(jù)（1）路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。（2）在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為“可比實(shí)例”；“路線價(jià)”可視為“可比實(shí)例價(jià)格”；其他臨街土地的價(jià)值是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這些調(diào)整實(shí)際是“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。(2)路線價(jià)法與一般的市場法的3個(gè)不同之處：A、不做"交易情況修正"和“交易日期調(diào)整”；B、先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；C、利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”—路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”（該街道其他臨街土地）的價(jià)值，而不是評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)值。（三）適用的對(duì)象和條件：（1）主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)；（2）因可同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃、城市房屋拆遷補(bǔ)償或其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的情形。（3）運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。（四）操作步驟：（1）劃分路線價(jià)區(qū)段；（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；（3）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；（4）調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；（5）制作價(jià)格修正率表；（6）計(jì)算臨街土地的價(jià)值。二、劃分路線價(jià)區(qū)段（熟悉）1、路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段；2、在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。3、兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般從十字路或丁字橋中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。4、在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度（了解）1、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。2、實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)?？梢院喕?jì)算和提高代表性。四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（了解）1、標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。2、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求是：一面臨街；土地形狀為矩形；臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度；臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)；用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率；其他方面（如土地使用年限、土地生熟程度等）也應(yīng)具有代表性。五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)（了解）1、路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。2、通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法（通常是其中的土地剩余技術(shù)）、市場法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)；然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。3、路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià)；可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示。用貨幣表示的路線價(jià)格較容易理解，直觀性強(qiáng)，便于土地交易時(shí)參考。用點(diǎn)數(shù)表示的路線價(jià)格便于測算，可以避免由于幣值發(fā)生變動(dòng)而引起的麻煩。六、編制價(jià)格修正率表（掌握）價(jià)格修正率表有臨街深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。（一）臨街深度價(jià)格修正率表臨街深度價(jià)格修正率表簡稱為深度價(jià)格修正率表，又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于臨街深度價(jià)格遞減率制作出來的。1.臨街深度價(jià)格遞減率（1）臨街深度價(jià)格遞減原理

基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價(jià)值也就越低。細(xì)條面積相同，越接近街道，價(jià)值越高。

深度

n米an

n-1米an-1

n米…

…

2米a2

1米a1

街道單位地價(jià)不同城鎮(zhèn)、同一城鎮(zhèn)的不同路線區(qū)段，土地價(jià)值隨著臨街深度變化的程度是不完全相同的，表現(xiàn)為圖中曲線的位置及彎曲程度不同；彎曲程度越大，表明土地價(jià)值對(duì)臨街深度的變化越敏感；彎曲程度越小，表明土地價(jià)值對(duì)臨街深度的變化越不敏感。深度（2）四三二一法則。該法則是將臨街深度100英尺的街臨土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一個(gè)25英尺等份價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%，第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%，第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%，第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。（2）如果超過100英尺，則以九八七六法則來補(bǔ)充：超過100英尺的第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%，第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的8%，第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的7%，第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的6%。40%value30%value20%value10%value【例1】某臨街深度為30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計(jì)算其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺)，臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)。該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：121.92×(40%＋30%)＝85.34(萬元)上例中如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價(jià)為多少萬元？該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(萬元)2.深度價(jià)格修正率表的制作形式有:

①單獨(dú)深度價(jià)格修正率(深度價(jià)格遞減率)

a1﹥a2﹥a3﹥…﹥an-1﹥an

②累計(jì)深度價(jià)格修正率

a1﹤(a1+a2)﹤(a1+a2+a3)﹤…

﹤(a1+a2+a3+…+an-1+an)

③平均深度價(jià)格修正率

a1﹥(a1+a2)/2﹥(a1+a2+a3)/3﹥…

﹥(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

以四三二一法則為例單獨(dú)深度價(jià)格修正率為：

40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％累計(jì)深度價(jià)格修正率為：

40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％平均深度價(jià)格修正率為：

40％>35％>30％>25％>21.8％>19.5％>17.8％>16.25％將平均深度百分率中標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的深度百分率25％轉(zhuǎn)換成100％保持不變，因此在上述不等式各邊同乘以4，即可得:平均深度百分率：160％>140％>120％>100％>…>70.8％>65.0表1深度價(jià)格修正率的形式

平均深度價(jià)格修正率與累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系還可用如下公式表示：

平均深度價(jià)格修正率＝累計(jì)深度價(jià)格修正率X七、計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格（掌握）

就路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率兩者的對(duì)應(yīng)關(guān)系來說，在單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價(jià)的含義來確定。采用不同的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式有所不同。即我們要注意路線價(jià)與臨街深度的對(duì)應(yīng)對(duì)應(yīng)。以一面臨街矩形土地的情形為例：1、路線價(jià)法的計(jì)算公式：（1）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。當(dāng)估價(jià)對(duì)象的臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度相同時(shí)：V（總價(jià)）＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率V（單價(jià)）＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率／估價(jià)對(duì)象土地面積＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率／（臨街寬度×臨街深度）（2）當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，也應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。

（3）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率。

V（單價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×臨街寬度×臨街深度（4）若土地的形狀和臨街狀況有特殊者，則還要做加價(jià)或減價(jià)修正。以標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價(jià)作為路線價(jià)的情況為例，計(jì)算公式如下：V（單價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率×土地面積或：V（單價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率±單價(jià)修正額V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×土地面積±總價(jià)修正額即特殊情況，進(jìn)行相應(yīng)的修正率調(diào)整。2、路線價(jià)法計(jì)算舉例

一面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算；前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算；

矩形街角地價(jià)值的計(jì)算；

三角形土地價(jià)值的計(jì)算；

其他形狀土地價(jià)值的計(jì)算；1.一面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算計(jì)算一面臨街矩形土地的價(jià)值，是先查出其所在區(qū)段的路線價(jià)，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的深度價(jià)格修正率。其中，單價(jià)是路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率之積，總價(jià)是再乘以土地面積。計(jì)算公式如下：V(單價(jià))＝u×dvV(總價(jià))＝u×dv×(f×d)V—土地價(jià)格；u—路線價(jià)(用土地單價(jià)表示)；dv—臨街深度價(jià)格修正率(采用平均深度價(jià)格修正率)；f—臨街寬度；d—臨街深度。[例4]

下圖中是一幅街深度

15.24m(即50英尺)、

臨街寬度20m的矩形

土地，其所在區(qū)段的

路線價(jià)(土地單價(jià))為

2000元/m2。該宗地

的平均深度價(jià)格修正

率為140%，計(jì)算該宗

土地的單價(jià)和總價(jià)。

20m街道路線價(jià)2000元/m2圖：一面臨街矩形土地15.24m[解]

由于路線價(jià)是土地單價(jià)，應(yīng)采用平均深度

價(jià)格修正率計(jì)算宗地價(jià)格。故：

宗地單價(jià)=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

=2000×140%=2800(元/m2)

宗地總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積

=2800×20×15.24=85.34(萬元)

2.前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價(jià)值，通常是采用“重疊價(jià)值估價(jià)法”，即先確定高價(jià)街(也稱前街)與低價(jià)街(也稱后街)的影響范圍的分界線，再以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價(jià)和臨街深度分別計(jì)算價(jià)值，再將此兩部分的價(jià)值加總。V(總價(jià))＝u0×dv0×f×d0＋u1×dv1×f×(d-d0)V(單價(jià))＝[u0×dv0×d0＋u1×dv1×(d-d0)]/d式中u0—前街路線價(jià)；dv0—前街臨街深度價(jià)格修正率；d0—前街影響深度；u1—后街路線價(jià)；dv1—后街臨街深度價(jià)格修正率；d—總深度。分界線的求取如下：后街影響深度=總深度-前街影響深度[例]右圖中是一

塊前后兩面臨街、

總深度為30m的矩

形土地，其前街路

線價(jià)(土地單價(jià))為

2000元/m2，后街路

線價(jià)(土地單價(jià))為

1000元/m2。試按重

疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算

其前街影響深度。

后街路線價(jià)1000元/m2前街路線價(jià)2000元/m2圖：前后兩面臨街矩形土地30m[解]

前后面臨街矩形土地的前街影響深度計(jì)算：

前街影響深度==

=20(m)3.矩形街角地價(jià)值的計(jì)算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計(jì)算街角地的價(jià)值，通常是采用“正旁兩街分別輕重估價(jià)法”，該方法是先求取高價(jià)街(也稱正街)的價(jià)值，再計(jì)算低價(jià)街(也稱旁街)的影響加價(jià)，然后加總。計(jì)算公式如下：V(單價(jià))＝u0×dv0＋u1×dv1×tV(總價(jià))＝(u0×dv0＋u1×dv1×t)×(f×d)式中u0—正街路線價(jià)；dv0—正街臨街深度價(jià)格修正率；u1—旁街路線價(jià)；dv1—旁街臨街深度價(jià)格修正率；t—旁街影響加價(jià)率。注意：街角地如果有天橋或地下道出入口等而影響其利用價(jià)值的，應(yīng)在上述方法計(jì)算其價(jià)值后再進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)調(diào)整。[例6]

右下圖中是一塊矩形街角地，其正街路線價(jià)(單價(jià),下同)為2000元/m2，旁街路線價(jià)為1000元/m2，臨正街深度為22.86m(75英尺)，旁街深度為12.54m(50英尺)。根據(jù)深度價(jià)格修正率，另設(shè)旁街影響加價(jià)率為20%，求該土地單價(jià)和總價(jià)。該宗土地的單價(jià)＝u0×dv0＋u1×dv1×t

＝2000×120%+1000×140%×20%

＝2680(元/㎡)該宗土地的總價(jià)＝土地單價(jià)×土地面積＝2680×15.24×22.86

＝93.37(萬元)4.三角形土地價(jià)值的計(jì)算計(jì)算一邊臨街直角三角形土地的價(jià)值，如圖9-7所示，通常是先將該直角三角形土地作輔助線，使其成為一面臨街的矩形土地，依照一面臨街矩形土地單價(jià)的計(jì)算方法計(jì)算，然后乘以三角形土地價(jià)格修正率(一邊臨街直角三角形土地價(jià)值占一面臨街矩形土地價(jià)值的百分率)。其他三角形土地價(jià)格的計(jì)算，通常是先將該三角形土地作輔助線，使其成為一邊