房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究-房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

基本概念房地產(chǎn)市場研究的概念及其必要性在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥?！?2)

經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。市場研究的必要性房地產(chǎn)市場研究是房地產(chǎn)市場主體為確定進(jìn)入市場的目標(biāo)及其實現(xiàn)所做的先行工作。房地產(chǎn)市場研究是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場連接起來的一種活動，即在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過信息的收集、分析和加工處理，揭示市場信息的內(nèi)在聯(lián)系，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，掌握市場動態(tài)，以指導(dǎo)人們的市場行為。(1)房地產(chǎn)經(jīng)營者的決策依賴于房地產(chǎn)市場研究。房地產(chǎn)經(jīng)營者的投資方向、投資內(nèi)容和組合以及有效地管理存量資產(chǎn)都以市場信息為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，離不開獲取和分析市場信息。(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售要求進(jìn)行房地產(chǎn)市場研究。(3)市場研究與經(jīng)營管理。通過市場研究可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中的問題，及時得到糾正或改進(jìn)。(4)市場研究與制定價格策略。房地產(chǎn)市場研究方法

市場研究方法有定量分析法和定性分析法兩種。1．定量分析法定量分析是在掌握部分?jǐn)?shù)據(jù)的情況下，對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和綜合，對事物的總體運行規(guī)律作出合理的推測。定量分析的具體方法有多種。1)簡單平均法如果隨著時間的延續(xù)，房地產(chǎn)銷量基本穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，就可以用房地產(chǎn)開發(fā)公司過去幾年或幾個月的售房資料計算出平均年銷量或月銷量，并以此為依據(jù)預(yù)測下一年或下個月的銷量，這種方法稱為簡單平均法。計算公式為

式中——t期的預(yù)測值；，，，…，——1至n期的銷售量；n

——資料期數(shù)。房地產(chǎn)市場研究方法

2)一元線性回歸法當(dāng)兩種數(shù)量存在某種相關(guān)關(guān)系，一種數(shù)量隨另一種數(shù)量變化而變化時，可以使用一元線性回歸法進(jìn)行預(yù)測。常用的一元線性回歸方程式為 y

＝

a＋bx 式中x——自變量，代表時間(影響因素)；y——因變量，代表不同時間對應(yīng)的價格(預(yù)測目標(biāo))；a、b——未知常數(shù)，通常采用歷史數(shù)據(jù)通過計算求出，但不能用簡單平均法求值，只能根據(jù)最小二乘法原理求a、b。

式中n——時間數(shù)列的項數(shù)。房地產(chǎn)市場研究方法

2)一元線性回歸法當(dāng)兩種數(shù)量存在某種相關(guān)關(guān)系，一種數(shù)量隨另一種數(shù)量變化而變化時，可以使用一元線性回歸法進(jìn)行預(yù)測。常用的一元線性回歸方程式為 y

＝

a＋bx 式中x——自變量，代表時間(影響因素)；y——因變量，代表不同時間對應(yīng)的價格(預(yù)測目標(biāo))；a、b——未知常數(shù)，通常采用歷史數(shù)據(jù)通過計算求出，但不能用簡單平均法求值，只能根據(jù)最小二乘法原理求a、b。

式中n——時間數(shù)列的項數(shù)。房地產(chǎn)市場研究方法

3)需求價格彈性和收入彈性需求價格彈性是指商品價格每變動1%引起需求量變動的百分比，它等于需求量變動的百分比除以價格變動的百分比。需求價格彈性反映了有支付能力的需求對價格變動的反映的靈敏程度，其計算公式為式中Ep——需求價格彈性；

QD——變動前的有支付能力的需求；

ΔQD——增加的有支付能力的需求；P——原價格；

ΔPP——價格的增加量。房地產(chǎn)市場研究方法

4)供給價格彈性供給價格彈性是指商品價格每變動1%所引起的供給量變動的百分比。它反映了商品供給量對市場價格變動的敏感程度。供給價格彈性公式為式中

QS——原供給量；

ΔQS——該種商品供給量的變動；P——原價格；

ΔP——該種商品的價格變動。一般情況下，如果供給價格彈性大于l，說明該商品的供給對價格反應(yīng)靈敏，或者說富于彈性；供給價格彈性小于1，說明該商品供給對價格反應(yīng)不靈敏，缺乏彈性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格供給彈性在不同情況下表現(xiàn)不同：土地使用權(quán)的供給的一級市場由國家壟斷，供給量的多少受到多種因素的影響；由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)期相當(dāng)長，不會因價格的上升而在短期內(nèi)增加供給。以上兩種情況表明價格供給彈性低，但從長期來看，價格上升物業(yè)供給會隨著上升，富有彈性。

房地產(chǎn)市場研究方法

2．定性分析法定性分析是指依據(jù)有限的資料、相關(guān)的知識、豐富的經(jīng)驗和綜合分析的能力，運用相應(yīng)的工具和手段，對事物進(jìn)行分析，判斷開發(fā)和經(jīng)營的市場前景并加以描述，和揭示不確定因素。進(jìn)行定性分析，首先要確定研究的內(nèi)容和目標(biāo)，然后明確資料的來源和獲取資料的途徑，獲取所需資料后，可以采用數(shù)據(jù)交叉分析和時間序列分析方法及其他方法進(jìn)行定性分析。數(shù)據(jù)交叉分析是根據(jù)事物構(gòu)成要素在某一時間點上的狀況及其相互關(guān)系進(jìn)行分析，揭示在特定時間點上事物的客觀性質(zhì)的一種分析方法。時間序列分析也稱縱向分析。隨著時間的延續(xù)，影響事物的外在因素和內(nèi)在因素發(fā)生變化，致使事物本身出現(xiàn)新特點或新變化，時間序列分析就是分析事物在不同時間點上的變化和引起出現(xiàn)這些變化的因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告正文的寫作要點7．項目資金籌措計劃資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售(租)收入3個部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售(租)收入時，還要和后面的銷售(出租)收入計劃相互配合。3．市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定(1)市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。(2)市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。(3)市場交易的數(shù)量與價格。(4)服務(wù)對象的分析，銷售計劃的制訂。(5)擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定8．項目經(jīng)濟(jì)效益評價對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，只需要進(jìn)行財務(wù)評價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項目等，還應(yīng)進(jìn)行綜合評