房地產(chǎn)風(fēng)險分析(鄭康瑞)

房地產(chǎn)工程全程管理與風(fēng)險控制上海交通大學(xué)中國房地產(chǎn)總裁、董事長〔職業(yè)經(jīng)理人〕高級研修班2003年6月20日——鄭康瑞首批國家注冊監(jiān)理工程師上海分社房地產(chǎn)研討中心思事會理事主講：1企業(yè)關(guān)注的問題最關(guān)懷投資與收益；機遇與報答；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。最怕風(fēng)險〔不確定性〕：政策、市場、技術(shù)、進度、本錢、人????最大的風(fēng)險失控，企業(yè)-“三控〞；工程-“三控〞“二管〞“一協(xié)調(diào)〞最有效的方法全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的風(fēng)險管理〔泛風(fēng)險管理〕2風(fēng)險定義1、風(fēng)險是一種不確定性(說、算、看／人、事〕2、風(fēng)險是損失或損傷〔贏與虧，多與少，部分與總體〕3、風(fēng)險是預(yù)期與結(jié)果之間的差別勝利〔稱心〕=X=結(jié)果-預(yù)期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風(fēng)險是人才干與價值觀矩陣〔四種人〕3方向比如法重要方向－做什么做正確的事；應(yīng)該做什么，可以做什么，必需做什么。企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊沿房產(chǎn)開展。部門：投資〔趨勢、時空、時點〕，產(chǎn)品〔順應(yīng)市場，引領(lǐng)消費，區(qū)位、價位、檔次一致，產(chǎn)品—極品〕，市場〔客戶系統(tǒng)—類別、需求、途經(jīng)〕效力〔滿足需求，發(fā)明需求〕

4效果比效率重要怎樣做〔方法〕—正確地做效果＝做對事+高效誰來做〔用對人〕能做的人〔才干+人品〕想做的人〔自動，獨立承包商的思想〕個人勝利四條件信任、平臺、才干、熱情。

5鼓勵與績效開展與才干衡量規(guī)范部分績效，系統(tǒng)績效，單干、協(xié)作。做了如何期望，鼓勵，價值與價錢一致，奉獻與報酬一致；開展與才干：能者上，平者讓，庸者下做得如何考核〔數(shù)聽說話〕，獎懲〔物質(zhì)與崗位〕，申報獎項〔例如：本錢節(jié)約獎，創(chuàng)新獎，協(xié)作獎〕。制度管事，文化管人〔價值認同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌〕，

6風(fēng)險來源政策風(fēng)險土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場風(fēng)險“玉佛城〞價風(fēng)格整〔黃金/圈套〕技術(shù)風(fēng)險“瑞南新苑〞“御景圓〞進度風(fēng)險“金鐘廣場〞—金融風(fēng)暴合約風(fēng)險本錢風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險人的才干及信譽風(fēng)險7做大的前提做強的根底規(guī)范化市場化專業(yè)化集成化數(shù)字化國際化人才、方式、認證、協(xié)作、開發(fā)決策科學(xué)化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目的數(shù)據(jù)化責(zé)權(quán)益一體化。8工程投資決策與風(fēng)險管理

工程選擇及洽談工程投資時機分析〔案例：楊浦工程〕工程投資論證會〔案例：沈陽工程-工程與投資的區(qū)別〕工程投資決策工程可行性研討

9工程動態(tài)評價及決策調(diào)整

案例1：御景圓定位調(diào)整

〔房型、面積、規(guī)范、本錢〕10工程動態(tài)評價及決策調(diào)整

案例2：玉佛城價風(fēng)格整〔黃金/圈套〕11決策與時空規(guī)劃與時空地塊時空一維：地段二維：外形三維：空間四維：時間+空間=“時空〞n維:生態(tài)文化歷史選擇時機整合資源謀劃與規(guī)劃環(huán)境與規(guī)劃

建筑時空一維：方位二維：房型三維：內(nèi)外空間〔錯層、復(fù)式、低窗??〕四維：時間+空間=“時空〞n維:風(fēng)格文化生態(tài)智能建筑設(shè)計與裝修設(shè)計同步12工程規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理規(guī)劃設(shè)計的目的1.在功能與方式一致的根底上,發(fā)明亮點和賣點;2.物有所值;3.比較價錢價錢類型:總價、單價、得房率。價錢單位：價錢/套、價錢/建筑面積價錢/運用面積4.規(guī)劃設(shè)計運用定量化的手段來研討.13工程規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理規(guī)劃容積率性能價錢比1.容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關(guān)鍵目的0.2~0.4獨立式別墅0.4~0.6雙聯(lián)式別墅0.8連排別墅1.2~1.5多層2.容積率與利潤的關(guān)系非線性關(guān)系，多要素〔地價是關(guān)鍵〕3.規(guī)劃規(guī)劃與產(chǎn)品價值最好資源用于價值最高處。14工程規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理道路的規(guī)劃規(guī)劃與價錢性能比1．道路的覆蓋率及有效覆蓋率２．定量分析道路的經(jīng)濟目的3．道路的類型15工程規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理空間設(shè)計與性能價錢比１．戶型設(shè)計的三維化大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的運用系數(shù)．２．室外空間設(shè)計宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力．規(guī)劃設(shè)計中的一體化處理方案規(guī)劃決策：市場－規(guī)劃－效益分析－建立管理－市場

16工程規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理

御景圓工程〔+演示〕“時空〞定位；彈性設(shè)計；動態(tài)調(diào)整；“園中樓〞；需求層次。瑞南工程〔+〕

17產(chǎn)品的“時空〞定位

產(chǎn)品商品作品精品極品(附加值超額利潤)區(qū)位、價位、品味勝利的最高境界綜合效益高度一致經(jīng)濟效益社會效益環(huán)境效益品牌效益

18房地產(chǎn)運作的境界掙錢------消費運營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本19以人為本超越自我準(zhǔn)確制導(dǎo)錯位競爭縱深開展個性效力科學(xué)管理創(chuàng)新制勝繼續(xù)贏利才干20工程開發(fā)建立與風(fēng)險管理

“三控〞“二管〞“一協(xié)調(diào)〞“新里城〞進度〔演示PJ〕；“亞都工程〞“御景圓籠統(tǒng)進度〞目的-過程〔活動〕-程序-監(jiān)控-調(diào)整進度與政策風(fēng)險管進度與本錢風(fēng)險進度與時機〔快與慢〕21工程開發(fā)建立本錢與風(fēng)險管理

利潤增長的途徑本錢+利潤=價錢

價錢-本錢=利潤價錢：市場供需區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品質(zhì)量企業(yè)品牌本錢:設(shè)計規(guī)范價值工程充分競爭躲避風(fēng)險銷控表：黃紅白22本錢目的管理

本錢動態(tài)測估及動態(tài)規(guī)劃

本錢目的的細化和優(yōu)化本錢目的的設(shè)置是動態(tài)

目的的管理是本錢控制的根底23本錢控制本錢控制的目的確保運用的資源發(fā)揚其最大效果設(shè)計決