dcjianghu成本管理模式方案匯報

＿＿本錢管理方式方案匯報陸家嘴集團財務系統(tǒng)規(guī)劃工程AMT--企業(yè)資源管理研討中心2/5/2024AMT－企業(yè)資源管理研究中心第1頁本次匯報的目的向高層匯報本錢管理方式根本架構闡明對陸家嘴集團管理提升的價值和能夠面臨的業(yè)務變革和阻力請高層就實施的可操作性和必要性給出相關的指點意見，促使財務系統(tǒng)規(guī)劃工程建立任務的順利推進。2目前工程進度情況1234567891011工程啟動和調研培訓、溝通工程啟動和調研2周本錢管理體系建立4周系統(tǒng)選型需求分析2周本錢管理體系報告體系需求分析報告體系建立1周系統(tǒng)選型2周實施輔導，系統(tǒng)上線第一階段11周第二階段3目錄本錢管理方式設計思緒本錢管理方式概述

目的本錢體系動態(tài)本錢體系責任制度本錢核算原那么本錢分析的運用新的本錢管理方式帶來的變化新的本錢管理方式，必將可以看到的對管理提升的價值點新的本錢管理方式是集團管理創(chuàng)新的一次“革命〞，對管理提出了相應的要求借助信息技術，加快陸家嘴集團建立4房地產(chǎn)業(yè)工程本錢管理普遍存在以下現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)面臨以下管理難題1234核算型本錢不可以及時反映工程情況財務帳與本錢帳對不上

如何更有效的管理、跟蹤大量繁雜的工程合同如何應對如此長建立周期中的各種變卦要素如何隨時動態(tài)反映工程工程的實踐本錢工程建立的各種信息分散各部門反復任務，核對困難工程建立的本錢費用管理不規(guī)范，選集團缺乏一致口徑的本錢費用科目管理層無法及時了解工程進度的整個運轉情況缺乏工程建立歷史參考資料，無法支持管理者決策管理之痛5經(jīng)過分析，我們發(fā)掘出這些難題產(chǎn)生的真正緣由是：短少系統(tǒng)的本錢管理體系控制好工程的質量與進度，合理降低工程造價，最重要的方法和途徑就是要控制好工程建立工程各個階段和各個環(huán)節(jié)—本錢控制是中心！可行性分析前期預備設計施工預備施工峻工峻工決算全程本錢控制事前本錢估算、預算事中本錢監(jiān)控、動態(tài)反映事后本錢核算、分析6基于以上研討分析，并汲取同行業(yè)領先的房地產(chǎn)企業(yè)的先進管理理念，為陸家嘴集團構建了新的本錢管理方式陸家嘴〔集團〕本錢管理方式的整體架構：“目的本錢＋動態(tài)本錢＋責任制度〞有效結合的現(xiàn)代企業(yè)本錢管理方式價值表達：三個系統(tǒng)相輔相成，相互推進，從管理政策到核算方法，組成了集團以本錢控制為中心的管理方式。7目錄本錢管理方式設計思緒本錢管理方式概述

目的本錢體系動態(tài)本錢體系責任制度本錢核算原那么本錢分析的運用新的本錢管理方式帶來的變化新的本錢管理方式，必將可以看到的對管理提升的價值點新的本錢管理方式是集團管理創(chuàng)新的一次“革命〞，對管理提出了相應的要求借助信息技術，加快陸家嘴集團建立8構建目的本錢體系主要有以下三個步驟：構建本錢分類樹，建立規(guī)范的本錢費用科目，一致本錢核算口徑。本錢估算的原那么和程序規(guī)范目的本錢構成的原那么和方法，真正落實目的本錢的可操作性。9本錢分類樹是本錢管理、財務核算的根底本錢科目的建立是非常重要的，經(jīng)過本錢科目的一致，是建立本錢、利潤核算的根底，也是各工程之間進展對比分析的前提，是建立規(guī)范的本錢管理制度的要求。

我們結合陸家嘴集團綜合地產(chǎn)、房產(chǎn)商業(yè)方式的特點，以穩(wěn)定性、靈敏性和可操作性為原那么，提出本錢樹分類方案。

方案內(nèi)容為：兩種本錢樹構造：土地開發(fā)本錢樹構造、工程建立本錢樹構造。本錢科目分為四級：第一、二級堅持穩(wěn)定，第三、四級根據(jù)業(yè)務需求靈活添加。工程本錢核算到最明細一級，財務管理核算到第二級。10序號一級科目二級科目三級科目

土地開發(fā)成本

1

土地出讓金

2

土地征用費

征地補償費等4項3

動拆遷費用

居民、單位動遷補償?shù)?項4

七通一平費

市政配套建設等6項5

契稅

6

城鎮(zhèn)土地使用稅

共23項分類：土地開發(fā)本錢樹構造11工程建立本錢樹構造共101項分類：序號一級科目二級科目三級科目四級科目1項目建設成本土地費用

土地購入價等5項2開發(fā)前期準備費

顧問設計費等4項各類顧問費等42項3建筑工程費

基礎打樁工程等9項4安裝工程費強電系統(tǒng)等9項發(fā)電機及安裝費等21項5配套設施費

給水等7項6景觀環(huán)境工程費綠化、景觀小品等5項7開發(fā)間接費

維修基金等4項12本錢樹的構建，除以上表達規(guī)范管理的原那么外，中心思緒是要表達本錢科目對工程總本錢的價值影響功能本錢分析〔也叫價值工程，VE〕是一種科學的工程管理方法，以功能分析為中心，經(jīng)過分析，保證必要的功能，剔除不用要的過剩功能、反復功能和無用功能，從而去掉不用要的本錢，提高產(chǎn)品的競爭力。建立本錢科目時，在傳統(tǒng)的本錢科目分類根底上，援用了功能本錢分析原理，綜合考量了本錢科目對工程總本錢和產(chǎn)品功能的影響程度，在通常情況下，會對工程總本錢和產(chǎn)品功能有艱苦影響的，原那么上列為本錢科目。敏感性分析是研討各個不確定要素發(fā)生變化時，施工工程本錢發(fā)生的相應變化。根據(jù)此原理，在建立本錢科目時，大都以工程本錢費用支出的敏感性要素列為本錢科目。13建立本錢估算的控制環(huán)節(jié)為了對目的本錢的構成有一個過程的跟蹤和監(jiān)視，建議建立起本錢估算的控制環(huán)節(jié)。根據(jù)對陸家嘴集團主要事業(yè)部業(yè)務現(xiàn)狀的了解，建議：構成原那么：在設計規(guī)劃方案比較階段進展本錢估算，最低要求估算到本錢的第二級。構成程序：有造價咨詢機構參與投資估算編制，事業(yè)部要內(nèi)部分析后，構成<工程估算方案>。工程本錢人員對照設計方案，按本錢分類原那么進展本錢分類，分解到第二級本錢科目，構成事業(yè)部<工程估算報告>。沒有造價咨詢機構參與估算，事業(yè)部要根據(jù)設計部門提供的設計方案，內(nèi)部分析，估算到本錢科目第二級，構成事業(yè)部<工程估算報告>。<工程估算報告>必需報公司最高決策委員會審核經(jīng)過。審核經(jīng)過的工程本錢估算，由工程本錢人員及時錄入本錢系統(tǒng)。確認本錢估算后，如發(fā)生艱苦設計變動，需求更新本錢估算。14目的本錢：是企業(yè)對未來時期工程本錢所規(guī)定的斗爭目的，是衡量企業(yè)

實踐本錢節(jié)約或超支的根據(jù)。

根據(jù)陸家嘴集團本錢管理要求“建立工程擴初設計和總概算，各事業(yè)部要上報公司運營活動艱苦事項決策委員會審核同意，作為該建立工程施工圖設計的根據(jù)和本錢控制的目的。〞

◆目的本錢構成階段：確定擴初概算作為工程目的本錢，將詳細指點招標

階段的標底估價。

◆數(shù)據(jù)主要來源：基于陸家嘴工程管理方式和協(xié)作單位關系，建議目的本錢

參考造價咨詢公司在這一階段的造價概算文件。

◆構成程序和方法：

建議目的本錢由造價咨詢公司和設計顧問、機電顧問等第三方專業(yè)機構參與編制。

☆擴初設計階段，造價顧問根據(jù)不斷修正的擴初設計，反復調整擴初概算。事業(yè)部、采購中心和配套部要全程參與這一階段的概算編制，最終構成事業(yè)部審核確認的擴初概算。這一階段要求：

目的本錢的構成原那么和程序15目的本錢的構成原那么和程序〔續(xù)〕事業(yè)部要明確闡明對工程配套建立要求，以協(xié)助配套部完成配套明細概算。事業(yè)部要明確闡明對甲供資料的規(guī)格、質量等的詳細要求，采購部以此為根據(jù)，提出甲供資料的明細概算?！罟こ瘫惧X人員將擴初概算分類對應到本錢科目，獲得工程完好的本錢分類構成。其中：造價顧問配合工程本錢員完成建筑安裝和裝飾的本錢科目分類；工程本錢員完成前期費用、各類非合同支出以及甲供資料、配套費用的本錢科目分類。構成工程完好的精細到本錢科目的目的本錢，編寫<.工程目的本錢報告>。☆<工程目的本錢報告>報公司最高決策委員會審核。☆審核經(jīng)過的工程目的本錢，由工程本錢人員及時錄入本錢系統(tǒng)?！钊缬龅浇ㄖ?guī)范調整、設計規(guī)范調整、添加功能等，引起需求調整目的本錢的艱苦事項時，事業(yè)部必需報決策委員會同意，同意后方可調整目的本錢。16目錄本錢管理方式設計思緒本錢管理方式概述

目的本錢體系動態(tài)本錢體系責任制度本錢核算原那么本錢分析的運用新的本錢管理方式帶來的變化新的本錢管理方式，必將可以看到的對管理提升的價值點新的本錢管理方式是集團管理創(chuàng)新的一次“革命〞，對管理提出了相應的要求借助信息技術，加快陸家嘴集團建立17構建動態(tài)本錢體系動態(tài)本錢是在房地產(chǎn)行業(yè)表達為跟隨整個工程進展過程不斷實時反映更接近實踐發(fā)生金額的動態(tài)過程。動態(tài)本錢體系中，工程本錢人員的日常業(yè)務處置非常重要，假設不能及時、準確地記錄各本錢科目的變動情況，也就無法實現(xiàn)動態(tài)本錢體系的管理目的。以下對工程建立過程中各種業(yè)務的流程、原那么進展詳細闡明。18合同發(fā)生采集合同條款信息本錢科目分類分類結果確認此時可以獲得：工程實踐本錢更新，可以與目的本錢進展總額和細項的對比。作業(yè)規(guī)范：完成合同簽署后，及時提交事業(yè)部一份，方便工程本錢人員及時錄入合同信息。工程本錢人員及時、準確完成合同所涉及的本錢科目的分類。采集合同條款信息〔工程本錢人員〕合同所屬工程、合同稱號、合同雙方、合同總金額、合同付款結算條件和付款方案等信息，生成合同記錄。合同按本錢科目分類〔工程本錢人員〕參考設計圖、施工圖，將合同總金額按合同清單明細拆分到本錢科目最后一級。合同分類結果確認〔工程主管擔任人〕檢查本錢分類合理性。19合同變卦合同變卦：是指對原來簽署的合同或補充協(xié)議的內(nèi)容進展修正的行為，包括簽署補充協(xié)議、現(xiàn)場簽證和其他情況下的對合同內(nèi)容的修正。提交合同變卦本錢科目分類調整結果確認提交合同變更（項目成本人員）錄入變卦內(nèi)容，填寫調整金額。合同變更額分類（項目成本人員）根據(jù)原始設計圖、施工圖，以及變卦設計圖，將變卦額調整到相應的本錢科目最后一級。成本調整結果確認（項目主管負責人）檢查變卦記錄的準確性，確認該變卦。20合同變卦〔續(xù)〕此時可以獲得：可以查看該工程一切變卦的匯總記錄。作業(yè)規(guī)范：本作業(yè)適用一切引起合同變卦的事項，包括簽署變卦協(xié)議、現(xiàn)場簽證及其他情況下發(fā)生的合同內(nèi)容的變卦，工程本錢人員必需及時進展變卦作業(yè)；發(fā)生任何情況的變卦時，都要求及時將變卦的資料轉交一份給工程本錢人員，以免影響變卦資料的及時記錄，從而呵斥動態(tài)本錢的不真實；規(guī)范現(xiàn)場簽證及特殊情況下發(fā)生的變卦作業(yè)程序：任何緣由引起的變卦，事業(yè)部必需及時轉給造價公司進展核價；事業(yè)部對造價公司的核價必需仔細審核，按照公司制度規(guī)定的審批權限，報公司指點同意；為保證合同變卦的嚴肅性，建議對金額較大的現(xiàn)場簽證及其他變卦建立必需簽署補充協(xié)議的制度，以控制工程建立過程中各種變卦的隨意性，真正落實目的本錢的管理理念。21合同付款提交付款懇求付款確認提交付款懇求〔工程本錢人員〕選擇工程、合同，錄入付款懇求信息。付款確認〔財務本錢人員〕付款懇求經(jīng)審批，財務人員進展付款。此時可以獲得：整個工程實踐本錢的最新數(shù)據(jù)，可以與目的本錢對比?？梢圆榭凑麄€工程曾經(jīng)支付金額，將要付款金額。作業(yè)規(guī)范：每一筆付款都必需以造價公司核定的<付款證書>或社會審價單位核定的價錢為根據(jù)，沒有此根據(jù)財務本錢人員不予付款。22非合同性費用支出：指不經(jīng)過簽定合同而需求支付的費用，多為支付給政府部門的各種規(guī)費。采集非合同付款信息付款對應到本錢科目信息確認采集非合同付款信息〔工程本錢人員〕發(fā)生非合同付款時，工程本錢人員記錄付款金額、內(nèi)容、時間等信息。付款對應到本錢科目〔工程本錢人員〕根據(jù)付款內(nèi)容，把付款關聯(lián)到相關的本錢科目最后一級。信息確認〔工程主管擔任人〕檢查記錄的準確性。作業(yè)規(guī)范：發(fā)生非合同費用支付時，經(jīng)辦人必需及時將付款信息轉給工程本錢人員，以免呵斥動態(tài)本錢數(shù)據(jù)不準確。23工程決算的原那么和程序根據(jù)動態(tài)本錢體系，工程工程開工決算時，根據(jù)曾經(jīng)記錄的合同、合同變卦及付款情況，以及未來待發(fā)生本錢估計情況，對工程進展整體決算。根據(jù)陸家嘴集團現(xiàn)行的工程管理方式，建議工程決算程序作以下規(guī)范：工程正式開工之后，施工單位提交<決算報告>及相關資料；事業(yè)部及時轉交給造價咨詢單位，并對造價咨詢單位的決算意見進展內(nèi)部審核；事業(yè)部審核確認的<決算報告>必需報公司最高決策委員會同意，方可作為財務本錢人員確定工程總造價的根據(jù)，完成財務處置。24目錄本錢管理方式設計思緒本錢管理方式概述

目的本錢體系動態(tài)本錢體系責任制度本錢核算原那么本錢分析的運用新的本錢管理方式帶來的變化新的本錢管理方式，必將可以看到的對管理提升的價值點新的本錢管理方式是集團管理創(chuàng)新的一次“革命〞，對管理提出了相應的要求借助信息技術，加快陸家嘴集團建立25責任制度是實施本錢控制的必不可少的環(huán)節(jié)責任本錢體系經(jīng)過確定責任主體和配合部門，經(jīng)過技術經(jīng)濟目的的目的設定、執(zhí)行和考核，來保證整體本錢的合理性和先進性。根據(jù)陸家嘴〔集團〕現(xiàn)階段的組織架構及本錢控制的要求，建議構成工程本錢員和財務本錢員相結合的本錢控制崗位體系。工程本錢員：全程參與工程建立過程中從工程估算、目的本錢、合同登記、合同變卦、合同結算及付款等各業(yè)務處置，及時動態(tài)地反映工程實踐本錢。財務本錢員：一方面配合工程本錢員進展工程日常業(yè)務處置；另一方面，及時查看工程目的本錢的執(zhí)行情況，并定期組織工程本錢分析會議，協(xié)助各事業(yè)部做好工程管理任務。26確定每一項本錢費用支出的責任歸屬，保證本錢的真實準確。責任范圍責任主體配合部門土地費用土地事業(yè)部

開發(fā)前期準備費各產(chǎn)品事業(yè)部

建筑工程費各產(chǎn)品事業(yè)部采購中心代建單位安裝工程費各產(chǎn)品事業(yè)部采購中心代建單位配套設施費各產(chǎn)品事業(yè)部配套部采購中心景觀環(huán)境工程費各產(chǎn)品事業(yè)部采購中心代建單位開發(fā)間接費各產(chǎn)品事業(yè)部

代建單位

27對每一項日常本錢業(yè)務確定責任人，以保證本錢管理體系的順利實現(xiàn)關鍵作業(yè)功能明細責任人（部門）目標成本估算錄入、估算修訂項目成本員目標成本錄入、修訂合同管理合同錄入、修訂項目成本員合同執(zhí)行合同變更項目成本員合同簽證合同付款付款申請項目成本員付款確認財務成本員動態(tài)成本非合同性成本錄入項目成本員待發(fā)生成本預測基礎資料建立成本管理系統(tǒng)基礎資料設置項目成本員28目錄本錢管理方式設計思緒本錢管理方式概述

目的本錢體系動態(tài)本錢體系責任制度本錢核算原那么本錢分析的運用新的本錢管理方式帶來的變化新的本錢管理方式，必將可以看到的對管理提升的價值點新的本錢管理方式是集團管理創(chuàng)新的一次“革命〞，對管理提出了相應的要求借助信息技術，加快陸家嘴集團建立29合理確定本錢核算對象，是進展本錢核算的關鍵本錢核算對象普通應根據(jù)工程合同的內(nèi)容、施工消費的特點、消費費用發(fā)生情況和管理上的要求來確定。本錢核算對象劃分要合理。核算對象確實定程序：工程本錢員和財務本錢員共同討論確定本錢核算對象。本錢核算對象確實定原那么：單項開發(fā)工程，普通以每一獨立編制設計概算的單項工程為本錢核算對象。在同一開發(fā)地點、構造類型一樣、開開工時間相近、由同一施工單位總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成核算對象。30對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)工程，可以結合工程特點和本錢管理的需求，按開發(fā)工程的一定區(qū)域或部位或階段劃分本錢核算對象。成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，可以以各期〔區(qū)〕為本錢核算對象。同一工程有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期〔區(qū)〕劃分本錢核算對象的根底上，還應按功能劃分本錢核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同構造的，還應按構造劃分本錢核算對象。根據(jù)核算和管理需求，對獨立編制設計概算的配套設備〔附屬設備〕，不論其支出能否攤入開發(fā)工程本錢，均應單獨作為本錢核算對象。對于只為單項開發(fā)工程效力的、且造價較低的配套設備，可以不單獨作為本錢核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單項開發(fā)工程本錢。合理確定本錢核算對象，是進展本錢核算的關鍵(續(xù))會計本錢的核算原那么：資產(chǎn)折舊的處置：工程峻工決算后，財務本錢員在會計核算時按資產(chǎn)性質和運用年限進展分類,如主體、機電設備、幕墻等，按不同的年限分別進展折舊。在本錢系統(tǒng)中，構成工程總造價的各本錢費用，可以根據(jù)需求，在會計核算時列入當期期間費用。31目錄本錢管理方式設計思緒本錢管理方式概述

目的本錢體系動態(tài)本錢體系責任制度本錢核算原那么本錢分析的運用新的本錢管理方式帶來的變化新的本錢管理方式，必將可以看到的對管理提升的價值點新的本錢管理方式是集團管理創(chuàng)新的一次“革命〞，對管理提出了相應的要求借助信息技術，加快陸家嘴集團建立32本錢分析的運用本錢分析是提示工程本錢變化情況及其變化緣由的過程，它貫穿于工程本錢管理的全過程。主要利用各種本錢信息:一方面將實踐本錢與目的本錢進展對比，了解本錢的變動情況，尋覓降低本錢的途徑；另一方面，明確責任，總結閱歷教訓，以便采取更為有效的措施控制本錢。根據(jù)陸家嘴集團和組織構造和現(xiàn)狀，初步想象，分析維度和分析方法：可以進展單維度的分析，也可以進展多維度的交叉分析：組織維度：公司〔集團公司、股份公司、結合公司〕；產(chǎn)品維度：辦公樓、商場、研發(fā)樓、酒店、住宅、土地，并細分至詳細工程工程；時間維度：年度、月度；本錢費用工程維度：各類顧問費、建安費、配套費，實踐本錢/市場本錢等。33分析方法：比較分析法：公司內(nèi)部工程間橫向比，公司內(nèi)部最優(yōu)標桿比，市場標桿比，工程動態(tài)本錢與目的本錢的比較等；構造分析法：各種產(chǎn)品的占比情況，詳細工程內(nèi)部本錢費用的占比情況等；比率分析法：投資報答率等；相關目的：單位㎡造價目的，報答率等。本錢分析的運用〔續(xù)〕34報表例如合同管理一覽表

截止時間：2006年X月X日工程項目：

建筑面積（㎡）：

單位：萬元合同信息合同變更金額合同最終金額付款信息未付款金額合同編號合同名稱簽約方合同金額時間金額支付比例(%)未付款總額其中：欠款金額

35報表例如〔續(xù)〕動態(tài)成本表截止時間：2006年X月X日工程項目：

建筑面積（㎡）：

單位：萬元成本費用項目目標成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本動態(tài)成本與目標成本差異單位成本總成本未結算合同已結算合同非合同性成本已發(fā)生成本小計單位成本總成本占比(%)單位成本總成本簽約金額設計變更現(xiàn)場簽證其它調整小計簽約金額設計變更現(xiàn)場簽證其他調整結算調整小計單位成本總成本

36報表例如〔續(xù)〕動態(tài)成本對比表截止時間：2006年X月X日工程項目1：建筑面積（㎡）：工程項目2：建筑面積（㎡）：單位：萬元成本費用項目動態(tài)總成本（萬元）動態(tài)單位成本（元/㎡）差異說明項目1項目2差異項目1項目2差異

37目錄本錢管理方式設計思緒本錢管理方式概述

目的本錢體系動態(tài)本錢體系責任制度本錢核算原那么本錢分析的運用新的本錢管理方式帶來的變化新的本錢管理方式，必將可以看到的對管理提升的價值點新的本錢管理方式是集團管理創(chuàng)新的一次“革命〞，對管理提出了相應的要求借助信息技術，加快陸家嘴集團建立38新的本錢管理方式的價值預期實時動態(tài)本錢即時反映工程本錢的構成過程，了解目的本錢和動態(tài)本錢的差別。在出現(xiàn)超付或未付差別的時候立刻在其它地方找到彌補和調整的空間。改動了以往本錢管理是一個事后記錄的過程，無法滿足對于動態(tài)本錢的要求。

實時的分析報表