惠灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

珠三角東部中心下的惠灣區(qū)域物業(yè)發(fā)展建議一期開發(fā)建議項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析開發(fā)模式本報(bào)告總體思路市場(chǎng)分析深圳對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域房地產(chǎn)概況區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠州從上圖表中，我們可以清楚地看出，惠州城鎮(zhèn)人口不僅少而且增長(zhǎng)較緩慢。作為城市房地產(chǎn)商品的消費(fèi)主力，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)緩慢意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)未來需求增長(zhǎng)將主要依賴存量消費(fèi)者，而新增消費(fèi)者貢獻(xiàn)將十分有限。廣州4115.81億元深圳3422.8億元東莞1161億元）目前惠州GDP總量絕對(duì)值離周邊其它發(fā)達(dá)城市還有不小距離,但惠州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率連續(xù)兩年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)水平，高于全國平均增長(zhǎng)水平（9.5%）和廣東省平均增長(zhǎng)率（14.2%），可見惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠州惠州人均GDP逐年增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率一直保持在10％左右，近兩年增長(zhǎng)勢(shì)頭更見迅猛，到2004年已經(jīng)達(dá)到23642元，增長(zhǎng)率達(dá)到13％。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠州從上圖表可看出，第二產(chǎn)業(yè)在惠州經(jīng)濟(jì)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，第一、三產(chǎn)業(yè)比重較低，表明惠州是一個(gè)工業(yè)城市。隨著工業(yè)巨艦——中海殼牌石化在2005年10月份正式投產(chǎn)，工業(yè)比重將進(jìn)一步提升，惠州工業(yè)化將進(jìn)一步提升。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠州從上圖表中，我們可以看出，惠州城鎮(zhèn)人比較富裕，且財(cái)富增長(zhǎng)速度較快，表明惠州城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力較強(qiáng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠州從圖表中可以看到，惠陽城鎮(zhèn)居民人口總量較小，但城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度較快，近五年平均增長(zhǎng)率為9.25個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)從上表可看出惠陽自1991年以來城市化率一直呈上升趨勢(shì)，由1991年20%到2004年的35%，共增加了15%，平均每年增加1.15個(gè)百分點(diǎn)，速度高于全國城市化增加速度。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)發(fā)展進(jìn)程初級(jí)階段中級(jí)階段高級(jí)階段城市化階段啟動(dòng)加速發(fā)展減緩發(fā)展城市化率30%以下30%—70%70%以上發(fā)展特征城市人口增長(zhǎng)緩慢，發(fā)展時(shí)期較長(zhǎng)。人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)迅速向城鎮(zhèn)集聚，城市數(shù)量迅速增加，城市地域大幅度拓展，并出現(xiàn)城市密集地區(qū)和大城市的連綿區(qū)。城鎮(zhèn)人口的比重增長(zhǎng)緩慢甚至停滯，城鄉(xiāng)差別近于消除，城鄉(xiāng)區(qū)域空間一體化，這時(shí)，出現(xiàn)郊區(qū)化和逆城市化。中國城市化率40.53%廣東省城市化率55%珠三角城市化率72.65%深圳城市化率92.46%惠州城市化率51.6%惠陽城市化率35%按照以上的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)城市化率上升到30%以上，該地區(qū)將處于現(xiàn)代化快速發(fā)展的臨界期。目前惠陽區(qū)的城市化率為35%，超過30%的臨界點(diǎn)，已進(jìn)入城市化發(fā)展的中期階段，城市化將加速發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)惠陽GDP約占惠州總量的十分之一，絕對(duì)值較小，但增長(zhǎng)速度較快。按2004年未總?cè)丝谟?jì)算，惠陽人均GDP達(dá)到2400美元。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)GDP增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)業(yè)狀況小于4％萎縮4％——5％停止甚至倒退5％——8％穩(wěn)定發(fā)展8％——10％高速發(fā)展10％以上超速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型。快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型。GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系人均DGP與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系小結(jié)：項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度支持房地產(chǎn)業(yè)高速甚至超速發(fā)展；項(xiàng)目所處區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)下，房地產(chǎn)消費(fèi)需求正在由“生存需求”型向“改善需求”型過渡，由“單純數(shù)量型”特征向“以數(shù)量為主、數(shù)量與質(zhì)量并重”的特征過渡。因此，項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)正處于房地產(chǎn)消費(fèi)升級(jí)啟動(dòng)時(shí)期。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)從上圖可以看出，惠陽第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)主力位置，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率最高。第一產(chǎn)業(yè)逐年萎縮，第三產(chǎn)業(yè)在殼牌石化落戶惠州后發(fā)展較快。第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有利于推進(jìn)城市化，擴(kuò)大內(nèi)需。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)從上表可看出惠陽城鎮(zhèn)居民比較富裕，具有一定的消費(fèi)潛力。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)小結(jié)本項(xiàng)目所在的惠陽、惠州區(qū)域目前人口規(guī)模較小、國民經(jīng)濟(jì)總值低。惠陽、惠州區(qū)域在中國仍屬于小型城市，這就注定惠州、惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說屬于“小市場(chǎng)”（這里“小市場(chǎng)”是指市場(chǎng)容量絕對(duì)值小），市場(chǎng)購買力較弱。項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨著兩大機(jī)遇：城市化帶來的擴(kuò)大內(nèi)需機(jī)遇，和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來的消費(fèi)升級(jí)機(jī)遇。市場(chǎng)分析深圳對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域房地產(chǎn)概況區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)惠州市城市發(fā)展整體戰(zhàn)略廣州東莞深圳惠州珠三角重心土地日益稀缺，發(fā)展空間受限制造業(yè)基地高新技術(shù)、服務(wù)業(yè)重化工業(yè)基地承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移電子、石化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作提供物流、研發(fā)、金融管理服務(wù)珠三角東翼“小三角”惠州市城市發(fā)展整體戰(zhàn)略主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——石化、信息電子產(chǎn)業(yè)城市定位——石化數(shù)碼新城、濱海生態(tài)麗城、文化旅游名城發(fā)展戰(zhàn)略——“兩城、三軸、一帶”發(fā)展目標(biāo)——世界級(jí)的石油化工基地、中國重要的電子信息產(chǎn)業(yè)制造基地、珠江三角洲重要的出口貿(mào)易加工基地、粵港澳地區(qū)旅游度假基地、粵東地區(qū)現(xiàn)代物流中心區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——“兩城、三軸、一帶”發(fā)展戰(zhàn)略布局兩城：惠城區(qū)以行政、文化、商貿(mào)旅游、生活服務(wù)、電子等輕工工業(yè)為主要職能惠陽區(qū)以工業(yè)發(fā)展為主要職能三軸：是指沿惠澳大道、惠淡公路、S358省道和G205國道（陳江—鎮(zhèn)隆—新墟—淡水）三條南北交通性干道發(fā)展軸，其中惠澳大道為數(shù)碼信息產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)V發(fā)展軸、惠淡大道為文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，惠（淡）澳經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸是重點(diǎn)發(fā)展軸。一帶：是指沿海重化工業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶?；葜莩鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略對(duì)惠陽的影響新規(guī)劃孕育新前景——加快惠陽城市化進(jìn)程

根據(jù)惠州城市整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃——“兩城、三軸、一帶”，惠陽被確定為“兩城”中的“一城”，與惠城區(qū)在功能上有分工，又互相補(bǔ)充，共同成為惠州惠（淡）澳經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的兩個(gè)中心。新戰(zhàn)略帶來新定位——成為深圳、東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移首選地

深圳、東莞等城市的發(fā)展用地不足，加快了這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐，惠州尤其是惠陽充裕的土地資源和優(yōu)良的投資環(huán)境將有可能成為其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地。新交通促進(jìn)新發(fā)展——加快惠陽與珠三角的融合

未來的2-3年內(nèi)，惠州將形成由深惠、深汕、廣惠、惠河、莞惠（東莞至惠州）等組成的高速公路網(wǎng)和由廣梅汕、京九、花惠（花都至惠州）、惠澳等組成的鐵路網(wǎng)絡(luò)?？s短惠州與廣州、深圳、香港等區(qū)域核心城市的時(shí)空距離，促進(jìn)惠州與深圳、東莞、廣州、香港等珠三角發(fā)達(dá)城市之間的融合，在這場(chǎng)城市之間融合的進(jìn)程中，惠陽率先受益。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)大亞灣石化產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)惠陽的影響中海殼牌項(xiàng)目落戶大亞灣，將改變惠陽在珠三角的地位，使惠陽成為珠三角乃至華南地區(qū)的重化工業(yè)基地。以石化發(fā)展為契機(jī)，惠陽將建成為：石化、數(shù)碼新城/濱海、生態(tài)麗城/文化、旅游名城。預(yù)計(jì)未來的5-8年，投入到大亞灣的建設(shè)資金將達(dá)1100億元，其中包括了中海殼牌43億美元（約360億元），1200萬噸煉油廠項(xiàng)目165億元等。至2010年石化區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)1000億元，GDP500億元，相當(dāng)于再造一個(gè)新惠州。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié)

惠陽作為惠州市兩大城區(qū)之一、世界級(jí)石化工業(yè)區(qū)的后勤基地、以及深圳、東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移首選地之一，擔(dān)當(dāng)著實(shí)現(xiàn)珠三角東翼城市群強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的紐帶、實(shí)現(xiàn)惠州“深港穗惠”小三角戰(zhàn)略規(guī)劃的橋頭堡的作用，這種地域價(jià)值正是推動(dòng)其工業(yè)化、城市化快速發(fā)展的核心動(dòng)力。隨著其地域價(jià)值的日益彰顯，也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來空前的發(fā)展機(jī)遇。因此，本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)具有良好的發(fā)展前景。市場(chǎng)分析深圳對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域房地產(chǎn)概況區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況惠陽區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

新城熱點(diǎn)片區(qū)核心商業(yè)區(qū)成熟片區(qū)老城片區(qū)從上圖表中我們可以看到，惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較早，但大起大落，走勢(shì)不穩(wěn)。波動(dòng)性很大的主要原因有兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，又不成熟，容易波動(dòng)。二是惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)性較強(qiáng)的市場(chǎng)。隨著中海殼牌石化項(xiàng)目的投產(chǎn)，惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)再次風(fēng)生水起；盡管市場(chǎng)環(huán)境已與當(dāng)年不可同日而語；但我們?nèi)匀徽J(rèn)為惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的市場(chǎng)、其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。惠陽區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

2005年惠陽在售樓盤匯總樓盤名稱建筑面積均價(jià)開發(fā)類型中區(qū)華府72907.9㎡2600社區(qū)住宅/街鋪中銘豪園16000㎡2300社區(qū)住宅錦江國際11000㎡2500社區(qū)住宅/商場(chǎng)瑞景居（三期）22000㎡2300社區(qū)住宅裕華廣場(chǎng)50438㎡2200住宅/商場(chǎng)名苑星河灣32800㎡2100社區(qū)住宅名苑山莊12880㎡2100社區(qū)住宅錦秀東方56800㎡1900社區(qū)住宅博雅苑45000㎡2100住宅/商場(chǎng)/公寓開城豪庭8500㎡2000住宅/商場(chǎng)本因坊100000㎡1600社區(qū)住宅錦惠大廈-蘭軒閣19800㎡1800住宅/商場(chǎng)逾進(jìn)花園15000㎡1700住宅/商場(chǎng)惠陽區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

2005年惠陽房地產(chǎn)以中小住宅樓盤開發(fā)為主，最近幾年市場(chǎng)價(jià)量齊升，走勢(shì)良好。但存在一個(gè)問題：成交量總量較小且價(jià)格較低?；蓐枀^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

2006年惠陽在售/在建樓盤匯總樓盤名稱建筑面積均價(jià)開發(fā)類型半島一號(hào)（一期）125525㎡別墅4500/洋房2800聯(lián)排、疊加別墅/洋房中豪華廈27491㎡未定小戶型住宅尚城世家480000㎡2800社區(qū)住宅廣場(chǎng)明珠45924㎡未定小戶型住宅/商場(chǎng)麗江花園156000㎡未定社區(qū)住宅都市廣場(chǎng)76868㎡未定公寓/小戶型東方新城(一期)180000㎡未定社區(qū)住宅世貿(mào)廣場(chǎng)110620㎡未定寫字樓/商場(chǎng)/公寓東方國際10000㎡2600酒店式公寓隆基天地廣場(chǎng)108314㎡未定社區(qū)住宅/公寓樓惠陽區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

總建筑面積：110620M2

其中商業(yè)面積：42264M2

寫字樓面積：49712M2

公寓面積：7560M2建筑高度：<70米層數(shù)：23層停車位：472個(gè)寫字樓/商業(yè)均價(jià)：未定銷售率：寫字樓在6月發(fā)售，商業(yè)在10月發(fā)售，目前在內(nèi)部登記。區(qū)域市場(chǎng)寫字樓/公寓掃描

——世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目占地：5427.34M2總建筑面積：43687.6M2

其中商業(yè)面積：5680M2

寫字樓面積：26749.6M2

公寓面積：7560M2建筑高度：50.15米層數(shù)：14層停車位：60個(gè)公寓均價(jià)：3800元/㎡

寫字樓均價(jià)：3900元/㎡銷售率：公寓：95％寫字樓：92％區(qū)域市場(chǎng)寫字樓/公寓掃描

——南山國際項(xiàng)目占地：1980M2總建筑面積：24000M2建筑高度：50米層數(shù)：12層停車位：約300個(gè)寫字樓均價(jià)：3500元/㎡銷售率：90％區(qū)域市場(chǎng)寫字樓/公寓掃描

——豐華商務(wù)大廈項(xiàng)目占地：1980M2總建筑面積：10000M2

其中商業(yè)面積：2900M2

公寓面積：8729.98M2公寓套數(shù)：78套面積區(qū)間：

36～58M2停車位：沒有配置停車位銷售均價(jià)：2600元/㎡銷售現(xiàn)狀：目前處于吸籌階段，預(yù)計(jì)6月開盤，區(qū)域市場(chǎng)酒店式公寓掃描

——東方國際項(xiàng)目占地：35004M2總建筑面積：45000M2其中商業(yè)面積：10000M2住宅面積：35000M2公寓套數(shù)：240套面積區(qū)間：44～54M2停車位：約110個(gè)公寓均價(jià)：2480/㎡公寓銷售率：100％區(qū)域市場(chǎng)公寓掃描

——博雅苑項(xiàng)目占地：約6000M2總建筑面積：76868M2

其中商業(yè)面積：28000M2

住宅面積：48868M2公寓套數(shù)：約600套面積區(qū)間：39.5～51M2停車位：225個(gè)銷售均價(jià)：未定銷售率：預(yù)計(jì)6月份吸籌區(qū)域市場(chǎng)小戶型住宅掃描

——都市廣場(chǎng)項(xiàng)目占地：28787.27M2總建筑面積：108314M2

其中商業(yè)面積：11570M2

住宅面積：75537M2公寓套數(shù)：160套面積區(qū)間：43～58.1M2停車位：451個(gè)銷售均價(jià)：2300元/M2銷售率：目前項(xiàng)目處于籌建階段區(qū)域市場(chǎng)小戶型住宅掃描

——隆基天地廣場(chǎng)

項(xiàng)目占地：4384M2總建筑面積：45924M2

其中商業(yè)面積：約6000M2

住宅面積：37924M2公寓套數(shù)：約60套面積區(qū)間：45～56M2停車位：138個(gè)銷售均價(jià)：未定銷售率：9月開盤區(qū)域市場(chǎng)小戶型住宅掃描

——中雄廣場(chǎng)明珠酒店星級(jí)：四星客房套數(shù)：180間娛樂設(shè)施：浴足、健身房、閱讀室、游泳池。酒店入住率：約95%入住客戶分析：主要是涉外商務(wù)人士為主，外國人士居多。區(qū)域市場(chǎng)高檔酒店掃描

——新麗景花園酒店酒店星級(jí)：五星客房套數(shù)：300間娛樂設(shè)施：桑拿中心、棋牌中心、游泳池。酒店入住率：90%以上（包含鐘點(diǎn)房）入住客戶分析：主要是深圳人以及周邊企業(yè)團(tuán)體包房為主。區(qū)域市場(chǎng)高檔酒店掃描

——世紀(jì)華圓大飯店酒店星級(jí)：三星客房套數(shù)：100間娛樂設(shè)施：桑拿中心酒店入住率：約70%入住客戶分析：主要是以港臺(tái)人士為主，區(qū)域市場(chǎng)高檔酒店掃描

——新麗景花園酒店小結(jié)：惠陽區(qū)房地產(chǎn)一個(gè)經(jīng)過慘痛災(zāi)難的非理性的房地產(chǎn)“后起步”階段既非起步階段，又非正常增長(zhǎng)階段。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊?；蓐枀^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊時(shí)期、特殊市場(chǎng)狀況下的畸形市場(chǎng)。需求呈現(xiàn)為特定層次的需求，而非成熟市場(chǎng)的多層次較為平均的需求。建筑以小高層為主，均價(jià)在2100——2900元/平方米之間。“2006年惠陽區(qū)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)“內(nèi)需”（本地消化量）不足，市場(chǎng)表現(xiàn)嚴(yán)重“供大于求”。外銷”將逐漸成為必須，“外銷”市場(chǎng)以深圳、東莞為主。投資類地產(chǎn)產(chǎn)品較被市場(chǎng)看好,樓盤品質(zhì)對(duì)樓盤價(jià)位和銷售的影響將逐步放大?；蓐枀^(qū)高檔酒店不多，酒店入住率達(dá)70％以上，主要針對(duì)外籍、港臺(tái)、深圳及周邊客戶，其中不乏長(zhǎng)包客，這對(duì)發(fā)展高檔公寓具有市場(chǎng)基礎(chǔ)。市場(chǎng)分析深圳對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域房地產(chǎn)概況區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響距廣州190公里距香港水路47海里距惠州35公里距深圳機(jī)場(chǎng)74公里距惠州港12公里惠陽深圳東莞惠州香港如果說深圳的東擴(kuò)對(duì)龍崗的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響，那么惠陽作為離深圳最近的城市之一，深圳的擴(kuò)張不可避免的影響到惠陽的發(fā)展，從而影響惠陽房地產(chǎn)的發(fā)展。惠陽位于深圳的東北方，與龍崗區(qū)交界?；萆罡咚傧褚桓髣?dòng)脈把兩地緊密聯(lián)系起來，隨著中海石化項(xiàng)目落戶大亞灣，石化后勤基地的城市定位，近幾年來，惠陽經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到調(diào)整，城市白領(lǐng)的出現(xiàn)并迅速壯大，深圳一些中高級(jí)層白領(lǐng)受聘來惠陽工作，人才流向由單向流動(dòng)變?yōu)殡p向流動(dòng)。其次是在惠陽開公司的深圳人也越來越多；再是近幾年惠陽的酒店業(yè)、服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展，越來越多的人周末到惠陽消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)與人才的雙向流動(dòng)使兩地人對(duì)雙方城市的發(fā)展了解進(jìn)一步加深，隨著深圳的東擴(kuò)將兩地的關(guān)系提升到更高的層次：1、由現(xiàn)在鹽壩高速向東延伸的（濱海高速）（現(xiàn)已動(dòng)工）將直達(dá)惠陽。2、杭廈深高速鐵路將?？炕蓐枴?、深圳在壩光規(guī)劃的精細(xì)化化工城將依托惠陽。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)惠陽越來越呈現(xiàn)出成為深圳另一個(gè)龍崗的趨勢(shì)，這一不自覺的轉(zhuǎn)變，使惠陽房地產(chǎn)發(fā)展的越來越受深圳人的關(guān)注。2005年圍繞大工業(yè)區(qū)的深圳坪地、坪山、坑梓三鎮(zhèn)的住宅用地僅為5.5萬平方米，遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需要。因此潛在購房者在深圳龍崗中心城和惠陽之間選擇時(shí)?；蓐柲壳暗姆?jī)r(jià)在在2500元/平米左右，遠(yuǎn)低于深圳龍崗中心城的6500元/平米，吸引力非常大?；蓐栙徺I一套100多平米的商品房花25-30萬元，而在龍崗中心城卻只能購買50平米左右的小單位。這一現(xiàn)象在揭示惠陽未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況——惠陽區(qū)深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

為了解深圳人對(duì)目前惠陽房地產(chǎn)發(fā)展的看法，以及深圳人的消費(fèi)心理，我司在對(duì)元旦深圳惠陽看樓團(tuán)進(jìn)行問卷調(diào)查，統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)如下：從上表中看出：元旦看樓成員主要來自深圳羅湖、福田和南山三個(gè)區(qū)深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表中看出：元旦看樓團(tuán)成員較多在三年內(nèi)考慮到惠陽購買物業(yè)深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表可以看出:元旦深圳看樓團(tuán)大多數(shù)成員已經(jīng)是第二次置業(yè)。

深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表可以看出，深圳客到惠陽購買物業(yè)主要目的是投資。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表看出，深圳客能接受的惠陽房?jī)r(jià)在1500-2000元之間。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表看出，深圳客到惠陽購買物業(yè)選擇的付款方式主要是分期付款。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表看出：深圳客到惠陽購買物業(yè)接受的首期款主要集中在3-7萬元之間。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表可以看出：深圳客到惠陽購買物業(yè)接受的月供主要在1500-2000之間。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表看出：深圳客到惠陽購買物業(yè)主要會(huì)選擇規(guī)模在5-10萬平方米大社區(qū)。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表看出：深圳客在惠陽投資物業(yè)主要選擇成熟繁華或自然環(huán)境好的區(qū)域。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表看出：深圳客購買惠陽物業(yè)主要選擇帶電梯的多層。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表看出：深圳客主要會(huì)購買朝南的物業(yè)，其次朝東南方的。深圳地區(qū)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2006年1月1日深圳－惠陽看樓團(tuán)調(diào)研

從上表得出：開發(fā)商的信譽(yù)度、項(xiàng)目的位置，配套設(shè)施，有升值潛力是深圳客購買物業(yè)最為關(guān)注的。深