建大三期項目

山東建筑大學(xué)課程設(shè)計成果報告題目：建大三期工程融資籌劃課程：房地產(chǎn)工程籌劃與營銷課程設(shè)計院〔部〕：管理工程學(xué)院專業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)與管理班級：房管121學(xué)生姓名：陳朝蓉學(xué)號：20230213016指導(dǎo)教師：王元華、崔曉青完成日期：2023年09月05日建大三期工程融資籌劃報告編制人：陳朝蓉編制人學(xué)號：20230213016編制人班級：房管121完成日期：2023年09月05日目錄TOC\o"1-3"\h\u前言1一、工程概況2〔一〕地塊信息 2〔二〕工程規(guī)劃條件 2〔三〕工程開發(fā)背景 21、宏觀市場分析 22、濟南市房地產(chǎn)市場分析 33、區(qū)域市場分析 4〔四〕工程營銷環(huán)境〔SWOT〕分析 6二、工程的開發(fā)方案7〔一〕目標客戶細分 7〔二〕目標市場選擇 7〔三〕產(chǎn)品定位 7〔四〕工程技術(shù)經(jīng)濟指標表 71、工程用地指標 72、規(guī)劃建設(shè)指標 8〔五〕工程實施方案 8三、工程投資估算9〔一〕分項投資估算表 9〔二〕工程總投資估算表 12〔三〕資金籌措表 13〔四〕借款還本付息表 14四、工程收入估算15〔一〕銷售收入及稅金估算表 15〔二〕利潤表 16〔三〕資本現(xiàn)金流量表 17〔四〕全部投資現(xiàn)金流量表 18五、房地產(chǎn)經(jīng)濟評價19六、心得體會21前言濟南市作為山東省的省會城市和政治、經(jīng)濟、文化的中心，房地產(chǎn)市場一直和全國保持著一致，熱度不減并穩(wěn)步上升。特別是近幾年來，隨著濟南市住房制度改革、舊城改造步伐和城市化進程的加快，居民家庭購房以及商業(yè)購房的熱潮迅速到來并急劇升溫，濟南市的房地產(chǎn)市場在這種情況下也隨之啟動，新開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)和商務(wù)樓盤以及商鋪如雨后春筍般在泉城不斷涌現(xiàn)，不僅改善了濟南人的居住環(huán)境，也讓泉城變得越來越美。房地產(chǎn)開展空間巨大。近幾年，濟南市居民的住房消費正在慢慢的向更高的階段過渡，濟南市房地產(chǎn)市場也在調(diào)整中迅速壯大。而且，隨著濟南市框架的不斷拉大，城市人口的急劇增加及城市輻射力的增強，濟南房地產(chǎn)市場的開展步伐也隨之加快，一個開展空間巨大的房地產(chǎn)市場展現(xiàn)在我們的面前。目前濟南房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題是：1，開發(fā)用地供給偏緊，土地供需矛盾加劇；2，中低價商品住宅供給缺乏，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不均衡；3，市場秩序不夠標準，違規(guī)開發(fā)問題突出，商品房質(zhì)量有待提高；4，住房供給體系尚未形成，低收入家庭住房保障明顯缺乏；5，政府職能轉(zhuǎn)變滯后和市場信息缺乏，不能滿足市場快速開展的要求；6，宏觀調(diào)控引發(fā)市場觀望，雖然市場在逐步回暖，但還需要一定時間。在濟南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)這樣一個大環(huán)境下，為了保證鳳棲第這個工程投資決策的科學(xué)性、投資的優(yōu)化、投資的有序性，進行工程可行性研究。一、工程概況〔一〕地塊信息行政區(qū)域：歷城。工程位置：位于經(jīng)十東路北側(cè)靠山東建筑大學(xué)西臨鳳歧路經(jīng)十東路山東建筑大學(xué)歷城區(qū)土地使用規(guī)劃顯示，工程西側(cè)為集中居住用地，南面沿經(jīng)十路為商業(yè)金融用地。周邊分布雪山，長嶺山，鳳凰山等山景以及建筑大學(xué)，工程地塊內(nèi)規(guī)劃九年制教育學(xué)校，生態(tài)與人文資源豐富。未來將成為集生態(tài)，人文，商貿(mào)，居住等為一體的CLD。〔二〕工程規(guī)劃條件交通狀況：工程處于經(jīng)十路、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，115、116、317、311、308等多路公交直達。周邊配套：交通：從工程到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，工程處于經(jīng)十路、工業(yè)大道、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機場，西至泉城廣場，出行通達度極高，115、116、317、311、308等多路公交直達。醫(yī)療：山東省立醫(yī)院東院、濟南市第三人民醫(yī)院、武警醫(yī)院、濟南協(xié)和醫(yī)院等。教育：工程配置有區(qū)域內(nèi)獨一無二的36班九年義務(wù)教育中小學(xué)，一路之隔即為已建成的建大幼兒園，另一個幼兒園正在建設(shè)中。內(nèi)部配套：中小學(xué)，幼兒園。車位數(shù)：2127。供暖方式：地?zé)峁┡！踩彻こ涕_發(fā)背景1、宏觀市場分析〔1〕宏觀背景狀況在宏觀環(huán)境中，政治法律因素是企業(yè)戰(zhàn)略決策者在進行戰(zhàn)略決策時所要考慮的重要因素，它制約著企業(yè)行為。回憶一段時間以來，“樓市過熱論〞、“樓市泡沫論〞一直充滿著中國的房地產(chǎn)市場，樓市的上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市〞，抑制樓市過熱使資金重回實體成為當(dāng)前調(diào)控的重要目的，也是關(guān)系到國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和改善民生的重大事情。高層頻繁表態(tài)，調(diào)控方向保持不變。2023年中央一直推進調(diào)控的決心很大。從限購令到控制銀行準備金率，調(diào)控一直在穩(wěn)步推進，房價下行壓力進一步加大，房價儼然出現(xiàn)全國普降的局面。盡管2023年上半年中國的房產(chǎn)市場有所上升，但還是處于比擬低迷的態(tài)勢?！?〕經(jīng)濟環(huán)境分析2023年前三季度GDP仍保持6.9%以上的增長速度，但增速呈緩慢回落態(tài)勢。在國內(nèi)外綜合因素的影響下，應(yīng)對通貨膨脹的政策效應(yīng)導(dǎo)致增速回落，經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱的風(fēng)險明顯降低，國民經(jīng)濟運行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向開展，宏觀經(jīng)濟指數(shù)較為穩(wěn)定。經(jīng)濟環(huán)境是指企業(yè)所屬的或可能會參與其中的經(jīng)濟體的經(jīng)濟特征和開展方向。2023年上半年，CPI指數(shù)不斷攀升，6月份上漲8.5%創(chuàng)36個月以來的新高，通脹壓力持續(xù)加大；下半年開始，在政策控制下CPI指數(shù)不斷下滑，11月份創(chuàng)年內(nèi)新低，推高通脹因素逐漸消除。2、濟南市房地產(chǎn)市場分析〔1〕濟南城市開展分析城市總體開展戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏〞。東拓：向東沿“膠濟產(chǎn)業(yè)帶〞形成未來城市的主要產(chǎn)業(yè)開展帶；西進：開發(fā)建設(shè)西部新城，并繼而向西跳過玉符河隔離帶，建設(shè)開展西部片區(qū)；南控：保護城市的綠肺和泉水的命脈，嚴格控制城市向南部開展；北跨：選擇時機跨黃河向北開展；中疏：疏解主城區(qū)職能和壓力，增加開闊空間，恢復(fù)泉城歷史風(fēng)貌。〔2〕濟南房地產(chǎn)市場逐漸走向理智化客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷籌劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏，品牌意識已大大增強。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一局部資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。工程特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新?！?〕限購之后濟南各大地產(chǎn)商的的變化銷售策略轉(zhuǎn)變：銷售額前三名的中海、綠地和恒大均有大幅降價行為，尤其中海特價房及降價活動在大規(guī)模宣傳下，銷售額獲得大幅提升，為全年任務(wù)的完成打下了良好的根底。推廣渠道變化：推廣宣傳由以前報紙等群眾媒體向小眾如樓宇、短信、直投等性價比擬高的渠道轉(zhuǎn)變，局部選擇網(wǎng)絡(luò)團購等方式。融資渠道轉(zhuǎn)變：因銀根緊縮，開發(fā)商融資開始困難，為了維持工程正常運作，開發(fā)商不惜借高利貸或其他方式，局部開發(fā)商通過賣地變現(xiàn)，緩解資金壓力。開發(fā)模式變化：減緩拿地開發(fā)，尋求多方合作，以降低風(fēng)險，化解危機，部分開發(fā)商采用代建模式，如萬科總裁郁亮表示，考慮介入保障房建設(shè)；綠城中國在2005年即組建團隊，研究代建模式的可行性。自身節(jié)流：局部開發(fā)商為節(jié)約開支，選擇裁減員工等方式〔4〕2023年濟南第一季度房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析年后各個開發(fā)商更是紛紛降價促銷以價換量，市場出現(xiàn)比擬明顯好轉(zhuǎn)。價格下降成為市場成交回暖的主要原因，以價換量成為第一季度全市市場的核心主題。2023年3月份，濟南土地成交量迎來井噴。2023年第一季度濟南成交土地面積209.86萬㎡，面積同比增長1289.8%。其中3月份成交量集中爆發(fā)到達152.86萬㎡，是2023年新政發(fā)布之后單月土地面積成交之最。成交地塊大多早已確定歸屬，開發(fā)商按方案拿地顯示出其在市場回暖情況下開發(fā)信心有所恢復(fù)。從土地性質(zhì)的成交結(jié)構(gòu)上看，住宅是主要成交主力，占總量的72%，而商服用地相對較少，占28%。成交價格主要受區(qū)域分布結(jié)構(gòu)影響，價格先降后升。土地成交價格主要受所在區(qū)域價值影響，2023年1月份成交土地單價為2354元/㎡，樓面地價約1081元/㎡。因成交土地全部位于長清區(qū)，土地價格偏低。3月份成交土地位置較佳，貼近市區(qū)中心地段，成交價格走高，土地單價攀升至5404元/㎡，樓面地價也升為2584元/㎡。3、區(qū)域市場分析〔1〕板塊分析濟南高新板塊位于濟南市區(qū)東部——國家級濟南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)最具現(xiàn)代化、最具聚集力的中心商務(wù)地帶。南臨市區(qū)主干道輕騎路，東連與濟青、京福高速公路相通的繞城高速公路，西接中心城區(qū)二環(huán)東路。以輕騎路為分界線，北面為高檔公寓住宅區(qū)，南面為寫字樓、酒店及大型商業(yè)效勞業(yè)的聚集區(qū)。目前的高新板塊南部的建設(shè)已經(jīng)初步成型，以產(chǎn)、學(xué)、研一體化為要求，已經(jīng)進駐了山東大學(xué)信息技術(shù)學(xué)院以及濟南高新技術(shù)園區(qū)等，主要開發(fā)的工程都是圍繞著IT科技產(chǎn)業(yè)效勞的寫字樓產(chǎn)品，大多數(shù)以出租為主，但商業(yè)產(chǎn)品較為匱乏，酒店建設(shè)也較為滯后，嚴重影響了高新區(qū)商務(wù)休閑氣氛的形成以及會展中心業(yè)務(wù)的開展。而高新板塊北部那么是以住宅開發(fā)為主的區(qū)域，目前在會展中心周圍主要的樓盤有萊茵小鎮(zhèn)、盛世花城等大盤，還有以小戶型公寓為主打產(chǎn)品的匯展.香格里拉，由于高新區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)才剛起步，園區(qū)消費力不強，主要的客戶來自市區(qū)，但板塊的交通設(shè)施開展不成熟，因此房價也相對較低，落后于同屬新興區(qū)域的燕山板塊。競爭工程比擬表1-1附近競爭工程比擬比擬因素恒生伴山御園華府本工程總面積17萬12萬容積率產(chǎn)品小高層+高層主力戶型：82-143㎡二、三房別墅+高層+小高層主力戶型：108-180㎡二、三房高層+小高層主力戶型:87-140㎡二、三房園林規(guī)劃大圍合中央水景園林散點式園林分布雙組團半圍合法式皇家園林資源雪山、建大雪山、建大雪山、建大社區(qū)配套會所、六班幼兒園、6000㎡社區(qū)商業(yè)會所、底商幼兒園、14000㎡商業(yè)、菜場工程營銷環(huán)境〔SWOT〕分析表1-2工程營銷環(huán)境分析SW交通便利，工程處于經(jīng)十路、工業(yè)大道、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機場，西至泉城廣場，出行通達度極高，多路公交直達。配套設(shè)施完善，醫(yī)院眾多；且本工程屬于學(xué)區(qū)房范圍，中小學(xué)校區(qū)多；采用集中地?zé)峁┡确绞?。臨近山東建筑大學(xué)與體育學(xué)院，人文氣息比擬濃厚。樓盤形象較好，布局合理且價格廉價。位于東部齊魯軟件園以東位置，難以吸引區(qū)外人士的目光；工程規(guī)模較小，難于大盤抗衡；距離市區(qū)較遠，公交配套有待進一步完善。OT教育設(shè)施配套完善，附近有建大幼兒園、歷城一中九年制義務(wù)教育以及山東建筑大學(xué)等一系列較為完善的教育設(shè)施；包裝完善，利用多種渠道銷售手段激活銷售等。周圍新建樓盤較多，有較為相似的社區(qū)同時銷售，如御園華府、恒生·伴山等相似工程同時開發(fā)。二、工程的開發(fā)方案〔一〕目標客戶細分1、核心客戶：高新、歷城、歷下公司白領(lǐng)、科研人員、老師、普通公務(wù)員、企業(yè)管理人員、個體戶及原居民。2、重要客戶：歷下、市中心公司白領(lǐng)、企事業(yè)單位職工、個體戶等。3、補充客戶：繞城高速以東、章丘及其他周邊縣市生意人，大型企業(yè)職工等?！捕衬繕耸袌鲞x擇基于對客戶的細分，本工程目標客戶群是以白領(lǐng)以及為子女提供更好教育的工薪階層。所以本案的定位、規(guī)劃思路以及表達圍繞上述目標客戶效勞的設(shè)計理念，力求滿足客戶根本住房要求的同時，節(jié)約本錢，綠色建筑，加強配套設(shè)施的完善。以剛性需求為主要需求開拓市場。〔三〕產(chǎn)品定位由本案所處的地理環(huán)境、周圍人文以及客源分析，目標市場選擇，將產(chǎn)品定位為緊湊的多戶型多項選擇擇的住宅。城市未來居住核心區(qū)域的大中型工程；演繹濟南東部新城生態(tài)人居生活新方式，實現(xiàn)新城市主義所提倡的人和自然的和諧相處；精工樣板型社區(qū)，定義未來人居標準。以剛性需求為主要需求開拓市場。具有無可限量的開展前景，內(nèi)在的皇家風(fēng)度的園林景觀，觸手可及的三星級色建筑標準設(shè)計，后續(xù)便利的生活及教育配套，經(jīng)十東路地段標簽，居?xùn)|部高新區(qū)、唐冶片區(qū)龍奧片區(qū)三區(qū)交匯中心地帶。工程技術(shù)經(jīng)濟指標表1、工程用地指標表2-1工程用地指標地塊規(guī)劃用途居住小區(qū)容積率總用地面積建筑密度18%土地使用年限70年綠地率35%小車車位要求建筑高度95m自行車車位要求1:202、規(guī)劃建設(shè)指標表2-2規(guī)劃建設(shè)指標1、總建筑面積其中：住宅15萬配套公建2、地下車庫面積3、小區(qū)內(nèi)園林面積工程實施方案表2-3工程實施方案橫道圖三、工程投資估算〔一〕分項投資估算表表3-1土地費用估算表單位：萬元序號工程名稱金額估算說明土地費用土地出讓金契稅〔3%〕土地契稅3%其他費用合計表3-2前期工程費單位：萬元序號工程名稱金額估算說明前期工程費前期工作咨詢費4366建安工程0.2~0.5%地租勘察、測繪費35673元/平方米建筑規(guī)劃設(shè)計費2567市政設(shè)計費3678合計11467表3-3根底設(shè)施建設(shè)費估算表單位：萬元序號工程名稱金額估算說明根底設(shè)施建設(shè)費住宅供水、排污743單價30道路、綜合網(wǎng)管8953單價40景觀環(huán)境〔含綠化〕247單價100供電工程67智能化工程路燈工程公建道路、綜合網(wǎng)管976單價60下深式廣場345單價2000景觀環(huán)境66單價100照明、路燈612單價50供電工程467單價70供水、排污356單價40綜合布線單價40合計表3-4建筑安裝工程費用估算表單位：萬元序號工程名稱金額估算說明建筑安裝工程費住宅5435全現(xiàn)澆〔高層〕全現(xiàn)澆板式〔多層〕352框剪結(jié)構(gòu)帶底商〔高層〕框剪結(jié)構(gòu)商住樓〔高層〕2566框剪結(jié)構(gòu)〔多層〕非配套公建4332框架結(jié)構(gòu)寫字樓〔高層〕5676框架結(jié)構(gòu)辦公樓〔多層〕地下6642建安費用5331地下停車場合計表3-5公共配套設(shè)施費估算表單位：萬元序號工程名稱金額估算說明公共配套設(shè)施費商業(yè)街1720地下車庫13460幼兒園2400合計17580表3-6開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費675用電權(quán)費907分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費綠化建設(shè)費63初裝費合計表3-7其他費用估算表單位：萬元序號工程名稱金額估算說明臨時用地5臨建費1090元/平方米施工圖預(yù)算或標底編制費125530元/平方米工程合同預(yù)算或標底審查費140招標管理費500.07%總承包管理費45合同公證費施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)督費84工程監(jiān)理費竣工圖編制費15工程保險費95合計1700〔二〕工程總投資估算表表3-8工程總投資估算表單位：萬元序號工程金額所占總投資百分比估算說明1開發(fā)建設(shè)投資98.70%土地費用21.9%前期工程費用20261.16%根底設(shè)施建設(shè)費21621.24%建筑安裝工程費6000034.40%公共配套設(shè)施建設(shè)費1758010%開發(fā)間接費1.89%工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等管理費用2.38%〔土地費用+開發(fā)本錢〕*3%財務(wù)費用11.50%建安本錢的最高65%銷售費用2451.2%銷售費用約占到銷售收入的3%-5%開發(fā)期稅費46664.01%其他費用0.64%占投資額的2%-3%不可預(yù)見費4.68%所有費用之和*3%2經(jīng)營資金22501.30%3工程總投資100%〔三〕資金籌措表表3-9投資方案與資金籌措表單位：萬元序號工程合計第一年第二年第三年123456一工程總投資1開發(fā)建設(shè)投資土地費用00000前期工程費用2026102610000000根底設(shè)施建設(shè)費2162071072672600建筑安裝工程費6000012000120001200012000120000公共配套設(shè)施建設(shè)費175800105507030000開發(fā)間接費6605004370管理費用694688673780438財務(wù)費用33663577236843642468其他費用185185185185185不可預(yù)見費2經(jīng)營資金22501800450二資金籌措174165311781資本金6092132109288120000土地使用權(quán)金4085730165106920000其他資本金投入2006410064000002借貸資金100000120000003預(yù)售及銷售收入132440全部投資將通過資本金〔包括土地費用和貨幣資本金〕、銀行貸款、銷〔預(yù)〕售收入來構(gòu)成。〔四〕借款還本付息表表3-10借款還本付息表單位：萬元序號工程名稱合計第一年第二年第三年1234561年初借款累計0525009765012001580010400052本年借款1000005000038000120000003本年應(yīng)計利息44018250071501036580014本年還本付息640080008001本年還本400050004000500本年付息2400300080015年末借款累計525009765012001580010800100四、工程收入估算〔一〕銷售收入及稅金估算表表4-1銷售收入及稅金估算表單位：萬元序號工程名稱合計第一年第二年第三年1234561銷售收入00622509891058804住宅2249800054000553808160034000可銷售面積〔萬㎡〕004單價32000007200780085008500商業(yè)0034501029016524可銷售面積〔萬㎡〕00單價799800015000196802100024300地下車庫25200004800510070208280數(shù)量〔個〕212700480510585552單價〔萬元〕4700101012152經(jīng)營稅金及附加00營業(yè)稅00城市維護建設(shè)稅00教育費附加00銷售稅金及附加：1〕營業(yè)稅稅率5%2)城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%3〕教育費附加為營業(yè)稅的3%土地增值稅：按規(guī)定已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值額為計稅依據(jù)，實行四級超率累進稅率。實際操作中，稅務(wù)部門按銷售收入的1%預(yù)征。所得稅：按所得額的25%銷售價格：1〕商業(yè)營用房價格為16000元/平方米2〕商務(wù)辦公價格為8500元/平方米〔二〕利潤表表4-2利潤表單位：萬元序號工程名稱合計第一年第二年第三年1234561經(jīng)營收入00622509891058804銷售收入006225098910588042總本錢費用3經(jīng)營稅金及附加004土地增值稅005利潤總額625%稅率應(yīng)交所得稅00007稅后利潤〔三〕資本現(xiàn)金流量表關(guān)于工程的動態(tài)盈利能力指標查看工程的全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。表4-3資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號工程名稱合計第一年第二年第三年1234561現(xiàn)金流入006225098910588042現(xiàn)金流出資本金6092132109288120000經(jīng)營資金225018004500000經(jīng)營稅金及附加00土地增值稅00所得稅0000長期借款本金歸還5250097650120015800108001065808357803凈現(xiàn)金流量〔四〕全部投資現(xiàn)金流量表表4-4全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號工程名稱合計第一年第二年第三年1234561現(xiàn)金流入006225098910588042現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資〔不含利息〕經(jīng)營資金225018004500000經(jīng)營稅金及附加00土地增值稅00所得稅00003凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量-10234-74432-3782256732103864五、房地產(chǎn)經(jīng)濟評價本工程經(jīng)濟評價主要依據(jù)國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》選取的計算指標為財務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕，財務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕,投資回收期及投資利潤率。1、靜態(tài)評價指標及其分析〔1〕投資利潤率從利潤表測算出工程利潤總額為萬元投資利潤率=利潤總額/總投資*100%=〔〕/*100%=38.24%資本金利潤率資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金*100%=/60921*100%=26.9%可將此投資利潤率與同行業(yè)平均利潤率比照，以判別工程單位的投資盈利能力是否到達了本行業(yè)的平均水平。2、動態(tài)評價指標及其分析全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕及財務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕〔1〕凈現(xiàn)值〔NPV〕財務(wù)凈現(xiàn)值是按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準收益率，將房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)