寧波金田置業(yè)有限公司企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃初步方案

寧波金田置業(yè)有限公司2011年企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃初步方案導讀序言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產市場分析

一、宏觀經濟分析二、房地產調控政策分析（土地，金融，稅收）三、房地產市場分析四、全國房地產市場預測第二部分：寧波房地產市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（2011）

戰(zhàn)略問題是關系到全局的問題，即需要照顧到各個方面和各個階段的問題。一場戰(zhàn)爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。

——毛澤東，《中國革命的戰(zhàn)略策略問題》

公司為之活動的終點，實質是將一個公司與其環(huán)境建立聯系。

——“競爭戰(zhàn)略之父”邁克爾·波特蘭德觀點：

戰(zhàn)略是為實現企業(yè)的經營目標，通過對外部環(huán)境和內部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時期的總體性的謀劃和活動綱領。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的各項工作提供積極的促進和導向作用。什么是戰(zhàn)略？對宏觀調控政策的敏感性強資本密集型產業(yè)，決策失誤將導致致命損失核心能力是對各種資源的占有和合理調配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下對短期利益的過分追逐決定了房產企業(yè)的“短平快”的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在“地方諸侯”的層次。制定戰(zhàn)略有利于抵制機會的“誘惑”房地產企業(yè)由關系導向、機會導向轉為市場導向、戰(zhàn)略導向是發(fā)展的必然趨勢

房產企業(yè)為什么更要重視戰(zhàn)略管理？

成本/價格競爭

性價比競爭

模式競爭品牌、戰(zhàn)略競爭房地產開發(fā)企業(yè)競爭的四個階段：中國房地產發(fā)展歷程的簡要回顧自1987年深圳的中國土地“第一拍”至今，中國房地產市場已經走過了20年的歷程。1991年1月，萬科以“0002”的股票代碼在深圳掛牌交易，標志著中國住宅產業(yè)化的正式啟航；1993年6月啟動的第一輪政策調控，以及隨后以1993年到1995年間海南地產泡沫的破滅為標志，中國老一代房產人第一次從政策角度上重新思考剛剛過去的那段波瀾壯闊卻讓人心有余悸的掘金歲月；2002年5月，國土資源部簽發(fā)11號令，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，被業(yè)界稱為新一輪“土地革命”的開始；始于2005年的房價狂飚，引起中國高層領導的深切關注，自2006年至今，國家在土地，金融，稅收等方面先后出臺多個政策，矛頭直指強勢上揚的城市房價……

在百度搜索中，“房產新政”可搜到相關網頁約1,290,000篇；“谷歌”可搜到約1,080,000項。這還不包括以“房地產政策”，“房產調控”等其他關鍵詞搜索的網頁。由此可見這個詞組在媒體上出現的頻次之高和民眾對此的關注之切。支付部分土地出讓金申請減免配套費要求施工企業(yè)先行墊資施工提前預售，收取房款

不注重產品設計、工程質量、和客戶服務

成本低、利潤高

土地實行“招拍掛”限制前期流動資金貸款嚴禁墊資和拖欠農民工工資嚴格預售許可證制度細分市場、細分客戶，促銷費用越來越高成本越來越高而利潤率越來越低舊開發(fā)模式新開發(fā)模式新投資模式新開發(fā)模式職權分配變化組織結構變化管理制度變化工作流程變化新管理模式房產新政下，我們需要面對……有限資源收縮戰(zhàn)略？穩(wěn)定戰(zhàn)略？固守一隅還是主動出擊？激進還是穩(wěn)??？產品如何定位？企業(yè)如何變革和提升？3－5年戰(zhàn)略規(guī)劃目標？……一體化？多元化發(fā)展戰(zhàn)略？導讀序言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產市場分析

一、宏觀經濟分析二、房地產調控政策分析（土地，金融，稅收）三、房地產市場分析四、全國房地產市場預測第二部分：寧波房地產市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（2008－2011）中國經濟保持持續(xù)快速的發(fā)展2007年，國內生產總值持續(xù)穩(wěn)定增長。為房地產和相關行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產及相關行業(yè)的發(fā)展又對拉動內需起到了很大的促進作用。以人均指標衡量，2000年中國人均GDP為7078元，按當年匯率折算約為856美元。2006年人均GDP達到2042美元。根據“十一五”規(guī)劃綱要，十一五年均增長7.5%，2011年GDP達到26.1萬億元。按目前的增長趨勢，2008年突破規(guī)劃數字已成定局專家視角：人均GDP達到2000美元意味著什么？GDP反映的是國家經濟實力和市場規(guī)模，人均GDP反映的則是國民的富裕程度和生活水平。從國際經驗來看，當一個社會的人均GDP處于1000—3000美元的時候，正是這個社會的經濟變化最劇烈的時期：民眾對經濟前景將普遍看好，對經濟發(fā)展的信心增加，投資將會保持良好的態(tài)勢。經濟將從人均GDP2000美元以下的經濟起飛階段邁入2000-10000美元的加速發(fā)展階段。世界許多國家和地區(qū)在人均ＧＤＰ達到２０００美元后，其經濟往往都能繼續(xù)保持較高的增長速度，而且持續(xù)時間較長；從國際經驗來看，人均ＧＤＰ從１０００美元到２０００美元，再從２０００美元到３０００美元的跨越，所用的時間逐漸縮短。如，實現前一個階段德國用了９年，而后一個階段只用了６年，日本則分別用了6年和3年。而中國人均GDP從1000美元增長到2000美元僅僅用了3年時間（2003年到2006年）。居民的消費能力大大提高，消費結構發(fā)生變化。消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求快速增長。人均GDP800-8000美元時期，也是房地產起飛和快速發(fā)展時期，并將延續(xù)到人均GDP13000美元的水平才會出現下降。居民對服務業(yè)的需求將大幅增加，例如，舒適型旅游經濟將有很大的發(fā)展空間。此外，富裕起來的居民投資需求也會加大，金融資產迅速膨脹，帶動銀行投資業(yè)的快速發(fā)展。固定資產投資和房地產開發(fā)投資高速增長2007年，我國固定資產投資快速增長，房地產開發(fā)投資明顯加快：全年全社會固定資產投資達到137239億元，比上年增長24.8%，加快0.9個百分點；其中，城鎮(zhèn)固定資產投資117414億元，增長25.8%，加快1.5個百分點。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資1466億元，比上年增長31.1%；第二產業(yè)51020億元，增長29.0%；第三產業(yè)64928億元，增長23.2%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長21.0%，中部地區(qū)增長34.0%，西部地區(qū)增長28.2%。全年房地產開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，加快8.4個百分點?！笆晃濉逼陂g，我國城鎮(zhèn)化仍將快速推進：從國際經驗來看，當城市化率達到３０％以前，城市化進程比較緩慢；當城市化率超過３０％而未達到６０％的時期，城市化進程出現持續(xù)加速趨勢；而城市化率一旦超過６０％，城市化進程又會相對慢下來，進入平穩(wěn)推進階段。我國城鎮(zhèn)化率１９９５年以前在３０％以下，城鎮(zhèn)化率平均每年提升大約０．６５個百分點；１９９６年達到３０％以后，城鎮(zhèn)化率平均每年提升１．２５個百分點左右。綜合考慮各方面的影響因素，我國城鎮(zhèn)化率達到６０％左右的時間可能會在２０２５年前后，２０１２年前后將達到５０％。（城鄉(xiāng)人口變化的“交點”。城市人口規(guī)模越來越大于農村人口規(guī)模，出現“剪刀”效應。）住宅產業(yè)化”的進程大大加快。據研究，中國的城市化率每增長一個百分點，將拉動GDP增長兩個點以上，同時增加約1500萬城鎮(zhèn)人口。如果按每人住房27平方米計算（2006年末水平），將新增住宅需求4億平方米。這還不包括家庭結構小型化、住房升級換代等因素的增量。2007年下半年，CPI連創(chuàng)新高；2008年1月份，更是創(chuàng)造了11年來的新高（此前，CPI曾在1996年9月創(chuàng)下7.4%的最高位）。其中，城市上漲6.8%，農村上漲7.7%；食品價格上漲18.2%，非食品價格上漲1.5%；消費品價格上漲8.5%，服務項目價格上漲2.6%。從月環(huán)比看，居民消費價格總水平比2007年12月上漲1.2%。CPI的持續(xù)增長，在一定程度上引發(fā)公眾對物價上漲的深切關注和心理恐慌，同時也對房價高企產生了推動作用。

自1995年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長。據國家統(tǒng)計局最新公布的數字，2007年達到13786元。

根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在59%以上為貧困，50%－59%為溫飽，40%－50%為小康，30%－40%為富裕，低于30%為最富裕。從1985－1999年這15年間，我國農村居民一直處在溫飽水平；2000年以后我國城鎮(zhèn)、農村居民家庭恩格爾系數分別降到50％、40%以下，分別達到富裕和小康。居民收入的持續(xù)增加，恩格爾系數的穩(wěn)步降低，會帶動消費結構的升級和變化：消費內容不斷更新。進入21世紀初的前5年，我國居民在經歷了家電產品全面進入家庭的萬元級消費后，已進入到一個以教育、購房、購車為主要內容的新“三大件”消費時期。生活消費由溫飽型向休閑娛樂享受型發(fā)展。消費、投資更加理性和多樣化。2007年末，我國居民儲蓄存款余額為172534億元，比上年末增加10967億元。除了銀行儲蓄外，越來越多的居民進入股票、證券、基金、國債、期貨、黃金、收藏甚至房地產等投資領域。我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至2006年底已經達到27平方米根據世界銀行研究表明，當一國人均居住面積在達到30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離30平方米還差3平方米，說明我國房地產仍將保持持續(xù)的發(fā)展。按照現有增速，此趨勢還將持續(xù)3－5年。導讀序言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產市場分析

一、宏觀經濟分析

二、房地產調控政策分析（土地，金融，稅收）三、房地產市場分析四、全國房地產市場預測第二部分：寧波房地產市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（2008－2011）解決房地產問題，溫家寶談了四點考慮：首先，政府的職責最重要的是要搞好廉租房…為此，中國政府今年將安排４９億元用于廉租房建設，再加上地方財政，投入將達到幾百億。其次，是建設經濟適用房。在中國，經濟適用房戶均面積９０平方米是比較適當的，因為中國人多地少，“對廉租房和經濟適用房，政府應提供和保障土地的需要，當然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用”。對于高檔住房，主要靠市場調節(jié)，“但是也必須有國家的宏觀調控，防止利用房地產進行炒作造成市場混亂”。中國是有１３億人口的國家，要守?。保竷|畝耕地的“紅線”才能養(yǎng)活中國人。中國每年新生人口要超過１０００萬，每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到１８００萬，還有２１００萬流動農民工，也需要居住條件。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。

溫家寶：如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。2007年11月19日，溫家寶出席新加坡中華總商會舉行的工商界人士晚餐會并致辭。他說：“如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題?！?/p>

他在新加坡國立大學發(fā)表演講后回答提問時說，應該說，中國改革開放３０年來居民住房的條件有很大的改善，現在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見。十一月十九日，國務院總理溫家寶在新加坡國立大學發(fā)表演講。地方換屆：主政官員的“地產親民”傾向2008年初，我國省、直轄市和自治區(qū)兩會陸續(xù)召開，地方政府的換屆選舉同期舉行。被溫家寶總理稱為“人民有很大的意見”的房價上漲較快問題，成為各地兩會的討論焦點之一?！澳壳昂贾菔邪吹捅藴蕛杀队嬎悖瑑H杭州主城區(qū)的保障對象還有25000戶，共產黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會底層群眾住房沒保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責任到哪里去了？”

——杭州市市長蔡奇“我們到場的省長、副省長、市長、副市長在這個問題上，究竟能為社會做點什么？絕對不能把房價問題向市場一推了之！”

——江西省省長吳新雄

“一個普通市民不吃不喝，買一套90平方米的商品房至少需要15年的收入?！?/p>

——1月16日，民盟甘肅省委向甘肅省政協(xié)十屆一次會議提交的一份題為《關于規(guī)范甘肅省房地產開發(fā)建設問題的調研報告》顯示，甘肅省蘭州市的房價與居民收入嚴重不匹配。

十七大提出的“住有所居”的社會目標和科學發(fā)展觀所提倡的“改善民生”的思想，成為地方官員頻頻打出地產親民牌的重要原因。

GDP高增長、城市建設高歌猛進，已經不是考核政府官員政績的惟一指標，“高地價+高房價”也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經被視為棘手的政治問題。2003.8.12《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展非得通知》（18號令）將房地產業(yè)定位于支柱產業(yè)20043.20國土資源部、監(jiān)察部《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知》（71號令）8月31日前將歷史遺留問題處理完畢（831大限）4國務院通知，商業(yè)銀行將房地產開發(fā)投資項目的資本金比例由20%提高到35%以上。6國務院辦公廳《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷規(guī)定的通知》9銀監(jiān)會出臺《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指導》支收比控制在50%以下，四證不全不發(fā)放任何貸款10.29央行加息12.2國土資源部《關于開展全國城鎮(zhèn)建設存量用地情況專項調查工作的通知》對存量、閑置土地進行調查20053.17央行加息3.26國辦明電「2005」8號《關于切實文檔住房價格的通知》（舊國八條）主旨是穩(wěn)定房價4.27溫家寶主持常務會議，研究進一步加強宏觀調控問題，總結為“新國八條”主旨與舊八條一致5.11建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（6月1日實施）被稱為“61大限”和“新政”，被視為最嚴厲的調控措施5.31國家稅務總局、財政部、建設部《關于加強房地產稅收的通知》2年內轉讓征收營業(yè)稅10.18國家稅務總局《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》156號文征收20％所得稅回顧：2003年以來國家主要調控政策一覽回顧：2003年以來國家主要調控政策一覽（續(xù)）20064.28央行升息0.27%,5年以上房貸基準利率上調至6.39%抑制需求5.17國務院常務會議提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國六條”）包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租及經適房5.29國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的通知》（9部委“15條”）是對“國六條”的細化，其中包括90/70政策。首付款7.6建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》聯合發(fā)改委、工商總局《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易只需的通知》進一步明確90/70政策取得預售證后10日內開售7.11建設部聯合5部委《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》“外資限炒令”7.24國辦《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》設立9個土地督察局7.26國稅總局《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》統(tǒng)一征收二手房轉讓所得稅

綜觀2003年以來中央和地方政府出臺的一系列調控措施和市場政策，盡管存在“患得患失”的顧慮，但顯而易見的是各項措施和政策更具有針對性、可操作性――既強化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了“一刀切”，同時也充分考慮了各項政策的對沖作用――這意味著各項措施和政策將產生積極、良好的調控效果。我國的“房地產法律體系”必將越來越完善，房地產市場政策越來越嚴密：回顧近5年來的宏觀調控政策，2003～2004年主要從加強信貸業(yè)務管理、規(guī)范土地市場交易等宏觀層面切入；自2005年起，宏觀調控目標明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強化土地及金融政策外，更是深入到了房地產交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅；2006年更進一步推進和完善了細化的調控政策，從調整樓市供應結構的“90·70”政策，到房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅并進”的稅費政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產的供應、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面。近年來國家對房地產的調控措施和政策越來越科學、有效2007：調控政策的強力延續(xù)2007年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，政策再次完善，在堅定不移的保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔起政府在房地產領域所應起到的社會公共職責。8月份國務院出臺的24號文使得建立及完善住房保障體系成為2007年調控的中心。此外，2007年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進一步的細化和補充，特別是央行加息、提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了2007年調控的一大特色。

最能概括市場全局、最能反應民生心態(tài)的，自然是那些在2007年的媒體上曝光率高、大眾關注度高的“流行語”或“關鍵詞”。它們有的道出了普通民眾的心聲，有的刻畫了開發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應了一個大國政府運用“看得見的手”進行有形調控過程中的探索和實踐……公布日期

公布機關文件名稱

1月25日國稅總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》

3月16日全國人民代表大會第五次會議表決通過《中華人民共和國物權法》

3月29日商務部《關于2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》

3月29日建設部、國家發(fā)改委、工商總局等八部委《房地產市場秩序專項整治工作方案》

5月23日商務部、國家外匯管理局《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》

8月7日國務院《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》

9月21日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》

9月27日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》

9月30日國土資源部《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調控通知》

11月7日國家發(fā)改委、商務部《外商投資產業(yè)指導目錄（2007年修訂）》

11月14日財政部《廉租住房保障資金管理辦法》

11月27日建設部、發(fā)改委等七部門《廉租住房保障辦法》

11月19日國土部、財政部、央行《土地儲備管理辦法》

11月30日建設部、發(fā)改委等七部門《經濟適用房管理辦法》

12月11日央行、銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》盤點：2007年國家出臺的房地產政策10次上調存款準備金率，6次上調存款基準利率：關鍵詞一：金融緊縮2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日、9月14日和12月21日，央行實施了6次加息。5年期以上的商業(yè)貸款基準利率由6．84％上漲到7．83％，共計上漲了0．99％，加息的幅度依次為0．27％、0．09％、0．18％、0．18％、0．27％。公積金利率也同時上調，由4．59％上調至5．22％，共計上漲0．63％；上調的幅度依次為0．18％、0．09％、0．09％、0．09％、0．18％。

——政策評點：自2004年10月29日至今3年多時間，央行已加息10次，其中，2007年是加息最為頻繁的一年，年內加息6次。這明確表明政府正在積極運用利率杠桿來調控和引導房地產市場，旨在抑制通貨膨脹預期，抑制投資需求，促進房地產價格平穩(wěn)發(fā)展。另外，加息對購房者影響最大的是心理，但歷次加息的累積效應不容小視，貸款購房者壓力在不斷加大，實質影響到貸款購房者的入市速度。加息是2007年金融政策最突出的手段和特點。促成央行頻繁加息的深層次原因是市場流動性過剩，其中主要表現在貨幣供應量過多以及銀行信貸增長過快，特別是年初美國次級貸危機集中爆發(fā)，形成了對全球金融市場的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開始有意識的控制信貸的增長，回收流動性。從頻繁加息的直接原因來看，則是股市及樓市這兩大國內投資市場的火爆，2007年資本市場經歷了前所未有的牛市，雖然其間經歷了年中以及年末的調整，但整體來說股市呈現過熱的勢頭，加息成為給資本市場降溫的必備貨幣政策；另外，房地產市場依然保持活躍態(tài)勢，房價快速上漲刺激了房貸需求量持續(xù)增長，通過加息來抑制房貸需求成為必然。因此，可以說，2007年頻繁加息是整體經濟運行下的必然結果，而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導火索。2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日、12月25日，央行10次上調存款準備金率，從9．5％上調至14．5％。僅一個月后的2008年伊始，又調至15％。

——政策評點：上調存款準備金率可以直接回收流動性資金，降低流動性過剩帶來的投資壓力膨脹。同時，存款準備金率的上調，對于降低信貸乘數，降低貸款增速起到了積極的作用。通過不斷上調存款準備金率，銀行體系的放貸量得到了明顯的控制，這也為2007年年末房貸緊縮提供了條件。

在信貸調控收緊的大背景下，開發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途：4月20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資130億元，造就了中國首艘地產“千億航母”，并誕生了內地最年輕的首富。8月8日，易居中國正式在美國紐約證券交易所掛牌交易，成為中國第一只登陸紐交所的房地產經濟概念股。8月22日，金地集團首發(fā)公告擬發(fā)行總計12億元的公司債券，并于10月18日獲得證監(jiān)會發(fā)審會有條件通過。金地拔得頭籌成為第一家發(fā)行公司債的地產上市公司。萬科、保利紛紛提交申請。9月28日，華遠地產重組SST幸福遭證監(jiān)會否決，任志強遭遇坎坷。但隨后10月30日方案修改后獲批，任志強終結束了一波三折的上市長跑路。9月28日，遠洋地產在港交所掛牌上市，從此開始了在土地儲備上的擴張和在資本市場的奔跑。10月8日，SOHO中國登陸香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。隨后，潘石屹和任志強即在北京上演了一出“土地換糧票”事件——前者以24億元的總代價購入任原北京民源大廈項目和“燕莎圈”高檔住宅項目。10月，21世紀不動產與美國艾威基金完成5200萬美元的融資，誕生地產經濟行業(yè)最大一筆私募。12月，河南鑫苑置業(yè)赴美國紐約上市，成為第一家在美國上市的內地房地產企業(yè)。上市：房企融資突圍的“舞蹈”關鍵詞二：第二套房2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯合頒布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(359號文)，政策要求：對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的1．1倍；不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸；嚴格房地產開發(fā)貸款，項目資本金不達35％，不得發(fā)放貸款等。

12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》：明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數；規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”；已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也按照前述規(guī)定執(zhí)行。

——政策評點：從穩(wěn)定房價角度來說，359號文具有積極的意義：對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購房對房價的推動力。補充通知的出臺在滿足居民改善住房條件的合理需求的同時，在抑制以貸炒房、投資需求增長上起到重要作用。關鍵詞三：住房保障關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(24號文)（2007年8月）

——政策評點：24號文標志著政府開始把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應結構作為目前房地產宏觀調控的首要目標。對廉租房和經濟適用房制度做出了提綱挈領性的指示：要求重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應。并再次提出了“雙70％”的指標，強調要加大住房需求調節(jié)力度，引導合理的住房消費，建立符合國情的住房建設和消費模式。廉租住房保障辦法（2007年11月）

——政策評點：是對24號文進一步細化和落實。明確了廉租住房的保障對象為城市低收入住房困難家庭。據建設部測算，目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數的5.5%。辦法提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內等規(guī)定。經濟適用住房管理辦法（2007年11月）

——政策評點：此舉意味著既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的“夾心層”將被納入住房保障體系。辦法明確規(guī)定，經濟適用房建設用地以劃撥方式供應，單套的建筑面積控制在60平方米左右；銷售價格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于3%，銷售中將實行明碼標價，不得變相收費。購房人擁有有限產權的規(guī)定，則旨在從產權歸屬上遏制和杜絕利用經濟適用房牟利的行為?！敖洕庥梅俊钡奶剿饔址Q“經濟性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設定。與“限價房”的區(qū)別：“限價房”以售為主，強調購買人群具有本市戶口。而“經濟租用房”則有可能突破“戶籍限制”，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助，成為其購買商品房之前的一種過渡性住房安排。與“經濟適用房”的區(qū)別：前者是一種住房消費方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產品分配形式。另外，“經濟適用房”強調“建房”，以新建設的房屋為主，而“經濟租用房”房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。如果“經濟租用房”得到大規(guī)模推行，其將與“限價房”一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具?！敖洕庥梅俊笔菍崿F“居者有其屋”的有效途徑，但其實現還面臨著財政支持力度、稅收等相關優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。目前福建等地開展的“經濟租用房”試點還局限于地區(qū)性“自發(fā)行為”。北京市建委有關人士透露，目前北京市已在開展一些研究工作，針對“經濟租用房”在北京推行的可行性及方式進行研究，有望選取部分區(qū)縣進行試點。但目前該工作仍在北京市建委與有關部門的會同協(xié)商過程中，還未形成文件上政府辦公會。建設部門強調，房地產市場的主流仍是堅持市場化改革方向?！敖洕庥梅俊边@一對民生有利的新事物，對于房地產市場的改革發(fā)展來說，或許將被正名為“有益補充”。

3月16日，全國人大第五次會議表決通過《中華人民共和國物權法》。

《物權法》作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對于法律體系的完善、經濟的發(fā)展都具有重要的意義。除規(guī)定住宅建設用地使用權70年后自動續(xù)期外，在國家諸多政策的實施對房地產價格依然不能起到良好效果的情況下，物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調控手段的一個必施“殺手锏”，并且《物權法》的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐。

——政策評點：物業(yè)稅在我國首次提出是在2003年10月的十六屆三中全會上，《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費?！蹦壳?，物業(yè)稅已經在北京、江蘇、深圳在內的十個地區(qū)試點空轉，有消息稱2008年物業(yè)稅有望在國內部分城市正式實施。物業(yè)稅的開征，將會增加房地產消費者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會更大，從而會讓消費者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無疑對房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。我們判斷，物業(yè)稅的征收將是逐步、漸進的，對于抑制投機、投資需求，平抑房價的作用是長期和深遠的。政府實行該政策時也將充分考慮到保護個人普通住房的基本需求。從短期看，物業(yè)稅出臺對于房地產市場的心理影響重于實質影響。關鍵詞四：物權法關鍵詞五：中介規(guī)范1月22日，建設部與央行聯合發(fā)布《關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。其政策要點是：全面推行房地產經紀機構備案公示制度、嚴格實施房地產經紀人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結算資金管理制度、規(guī)范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉等。

——政策評點：有利于提高房地產經紀行業(yè)的整體從業(yè)素質、有利于房源信息的真實性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產交易的透明化、公開化。該文件是各地建立及完善經紀行業(yè)規(guī)范性操作標準的綱領性文件。2007年年末到2008年年初房產中介”危機“系列事件：2007年11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜2600萬元巨款神秘失蹤，旗下140余家門店全線停業(yè)；2007年12月，長河地產旗下23家門店停止營業(yè)，僅有7、8家門店被保留；2008年1月，創(chuàng)輝租售許多網點一夜之間人去樓空，包括廣州300多家門店、上海200多家門店、重慶40多家門店等紛紛關門，甚至引發(fā)了擠兌款項的恐慌；同月，原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關閉50家門店……關鍵詞六：限外

5月23日，商務部、國家外匯管理局《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。政策要點：申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商／房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房地產權的預約出讓／購買協(xié)議。地方審批部門批準設立外商投資房地產企業(yè)，應即時依法向商務部備案等。

11月7日，國家發(fā)改委、商務部《外商投資產業(yè)指導目錄》。政策要點：房地產業(yè)位列限制目錄當中，包括土地成片開發(fā)(限于合資、合作)、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓或國際會展中心的建設、經營、房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。其中限制外資進入房地產中介或經紀公司是首次提出。

——政策評點：從整體來看，限外政策有利于房地產市場的規(guī)范發(fā)展，對境外熱錢進入房地產炒房領域起到限制作用，對于房地產價格來說，勢必會起到一定平抑作用。但房地產經紀行業(yè)正是處于一個快速發(fā)展的階段，行業(yè)需要競爭和整合，需要向更加規(guī)范化的方向發(fā)展，需要引入海外的優(yōu)秀管理經驗和創(chuàng)新理念，而此次政策的實施，在某種程度上亦在限制外資資本進入的同時也可能限制了一定的“管理資本”輸入和“人才資本”輸入，從而或會放緩整體的行業(yè)發(fā)展速度。2007年各地“地王”一覽表日期地塊名稱占地面積（㎡）競額（元）樓板價（元/㎡）競得企業(yè)1月31日武漢市武昌區(qū)武重地塊50萬35.02億3290上海豫園3月12日重慶市南岸區(qū)楊家山地塊166.7萬24.5億7004和記黃埔6月21日上海市新江灣城D1地塊5.93萬12.6億12500綠城集團7月9日杭州市西湖區(qū)地塊3.48萬14.76億15712雅戈爾集團7月12日東莞市塘廈大坪村地塊35萬26.8億19243萬科地產7月24日長沙市新河三角洲地塊78.52萬92億3500北辰實業(yè)北京城開7月30日重慶市江北區(qū)07090號地塊20.5萬41.8億4100香港信和8月24日上海黃埔區(qū)163#街坊地塊1.37萬44億66930蘇寧環(huán)球關鍵詞七：面粉比面包2007年以來，在房價高企、土地供應不足等多種因素的綜合影響下，各地“地王”頻出，許多地區(qū)甚至出現了“面粉比面包貴”的怪現象……2007年以來，國土部門主要在三方面繼續(xù)深化細化土地供應調控措施：一是下發(fā)貫徹落實文件，要求各地加大土地供應結構調整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應、重點保障廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地；二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強土地供應管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實行“凈地”出讓，加快開發(fā)建設速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設時間原則上不超過3年；三是加強批后監(jiān)管，加大以房地產開發(fā)為重點的閑置土地清理工作，防范閑置土地。此外，土地相關政策還包含提高稅收以及未來在土地節(jié)約集約方面的措施。招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定(39號令)（2007年9月）——政策評點：禁止分期取證，實際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動資金撬動多個開發(fā)項目、通過銀行抵押貸款和預售回款進行循環(huán)開發(fā)的“擦邊球”做法。今后開發(fā)商只有在付清全部宗地土地出讓金后，才能獲得銀行貸款和進行開發(fā)預售，由此對開發(fā)商的資金門檻要求將大大提高。國土資源部表示要采取四項措施防止部分開發(fā)商囤地（2007年11月）——政策評點：國土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點打擊開發(fā)商囤積土地的行為。在該政策影響下，未來土地管理部門會根據競標房地產企業(yè)的實際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_發(fā)能力范圍內，同時受讓土地的開發(fā)商也必須接受和承諾三年必須開發(fā)完畢的條件。土地儲備管理辦法（2007年12月）——政策評點：對嚴格土地管理，加強土地調控，促進節(jié)約集約用地，具有重大意義。辦法明確了政府取得土地產權的程序，產權明晰客觀上提高了政府供應“凈地”的能力和速度，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產有效供應的建設周期，有效防止閑置、囤積土地等行為發(fā)生。辦法中對土地儲備資金的嚴格管理和貸款擔保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風險。其他相關的土地政策和會議精神：上海、深圳開征城鎮(zhèn)土地使用稅。（2007年12月）——政策評點：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。持有成本的提高將迫使開發(fā)商減少空置土地的時間，捂盤的情況也有望得到緩解。新耕地占用稅提高四倍（2007年12月）——政策評點：通過提高耕地占用稅稅額標準，使其充分反映物價和地價的上漲，保持耕地占用稅占用地成本20％左右的水平。節(jié)約集約用地方面的政策：國務院常務會議研究促進節(jié)約集約用地（2007年12月）——政策評點：此次會議強調，我國耕地資源緊缺，守住18億畝耕地的紅線，解決發(fā)展用地和保護耕地的矛盾，要實行最嚴格的土地管理制度。體現了國家領導高度重視用地浪費問題，未來將大力促進節(jié)約用地和集約用地，保障經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

在地產市場景氣下降，土地和貨幣調控政策接連出臺的重壓下，北京、上海、成都、南京和廈門等地出現了土地出讓遭遇寒流情形。開發(fā)商出于謹慎或是資金壓力，開始放棄了對部分地區(qū)土地的爭奪，政策的累積效應正在逐步顯現：2007年12月6日，廣州12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報價而流拍，5宗地塊只有一家開發(fā)商報價僅以底價成交，剩余5宗也以較低價格成交。2007年12月7日，成都西郊郫縣總面積約258畝的三幅地塊，以每畝200余萬元的價格起拍，卻因開發(fā)商反應冷淡而全部流拍；

2007年12月8日，南京流拍的是一塊地鐵沿線、距當地最繁華的商圈之一新街口僅5分鐘車程的黃金地塊。同月21日，在廈門2007年的最后一場土地拍賣會上，6宗地塊中有4宗流拍，另外兩宗無人競拍，以底價成交。同月25日，福州市區(qū)與閩侯區(qū)4宗地塊因競買人數不足而流拍，總面積近600畝。2008年1月16日，北京廣渠路15號地由于投標企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標收場；2008年1月24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價成交。盡管如此，拿地開發(fā)商仍謹慎表示：“就算是起始價格拿地，以現在的形勢來說，也算是很高了?！?/p>

新一輪土地政策下的市場反應關鍵詞八：拐點“拐點”：高等數學術語。是二階導數從正到負或從負到正的轉折點，這一點上二階導數為零。（即：凸曲線與凹曲線的連接點）從平面曲線上看，“拐點”的出現僅僅意味著曲線上升或下降的形勢發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結束，更不是由上升“拐彎”成下降或由下降轉為上升。

如果從“嚴謹的數理概念”這個意義上看所謂“樓市拐點”，只能理解為房價上漲的形式發(fā)生了變化，但上漲的趨勢并沒有變。歸根結底，“拐點”是否會出現，是市場對調控政策綜合反應的結果，是前七個關鍵詞綜合作用下的加權結果。

連續(xù)曲（ABC）上凹凸的分界點（B）稱為曲線的拐點

凹曲線凸曲線曲線凸凹的判斷和拐點的定義王石“拐點論”的拋出和萬科的動作2007年12月13日,中英解決低收入人群住房問題比較研究新聞發(fā)布會在北京舉行，會上，王石被記者問及“進入10月以來，珠三角地區(qū)住房交易量出現不同程度的縮水，其中，廣州進入10月來交易額下降18%，樓市拐點是否真的出現了？房價真的要降了？”王石對此表示：“我承認樓市拐點確實已經出現了?！?/p>

稍后在《萬科周刊》網站的論壇“王石在線”上，王石本人這樣解釋，他“同意出現拐點的說法”，深圳、廣州的樓市出現了拐點，他當時還補充說：“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期，不能一概而論?！辈贿^，“回答的第一句話被媒體大量引用，而第二句話卻沒人提了?！?/p>

12月16日晚，上海。在與新聞界朋友的“年夜飯”上，一位媒體老總就問王石是否說過“樓市拐點已經到來”。王石回答：“是，但當時我的回答也是有一些界定的?！?/p>

晚些時間，王石在其博客上承認，內地房價走勢正處在一個拐點上。但他同時表示，自己所稱的拐點不是指房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。

萬科的行動：2007年11月17日，廣州。萬科金域藍灣開賣，均價1萬元/平方米左右，推出當日即售罄，而“十一”預報價為1.2萬元/平方米。幾天前，萬科金色康苑以1.3萬元/平方米的價格開盤，引來市民連夜排隊搶購，當天推出的156套單位也在不到2小時內售罄。另一個廣州樓盤，萬科云山開盤價1.2萬元/平方米，之前出現了部分單位7000元/平方米起的價格。還有萬科金色家園等，均有不同程度的調價。潘石屹對《中國產經新聞》記者表示“對市場的分析要定性和定量相結合，如果只是在個別數據基礎上進行分析，得到的將會是‘只見樹木，不見森林’的錯誤結論，目前，我看不出房地產要出現拐點的趨勢?！?/p>

針對在廣州地產高峰論壇上不少業(yè)內專家關于“中國房價調整期最長會達到15個月，復蘇后會出現報復性上漲”的預測，潘石屹認為：我不知道這些行業(yè)內的專家是誰，也不知道他們的根據是什么，為什么會得出15個月調整期的結論，而不是14個月，或者16個月。但我們看到的情況是，市場真實的需求并沒有改變，以北京為例，2007年北京所有銷售出去的房子總共才14.4萬套，但2007年北京新增城市人口就高達52萬人。SOHO中國每年大約花費兩個星期的時間制作“北京市房地產分析報告”，就是依據北京市政府房地產交易網上成交的每一套房子的具體數據。從這些數據中我們看不出來房地產要出現拐點的趨勢。當然，這只是北京的數據，并不能代表全國的情況。當記者問及2008年房地產市場的走勢以及房價方面他和王石誰更理性，誰更感性時，潘石屹說，在市場面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。王總領導的萬科在全國20多個城市做開發(fā)，對全國的情況，尤其是中低檔住宅的情況更了解，更有發(fā)言權，而我們SOHO中國主要集中在北京開發(fā)，對北京的市場更有體會，判斷得也可能更準確一些。潘石屹和任志強反駁“拐點論”潘石屹和任志強反駁“拐點論”如何看待萬科這一系列的舉動，潘石屹認為：第一，國際經濟步入蕭條，到底會不會對中國，對中國的房地產造成影響，顯然萬科的判斷是肯定會影響，所以他們做出了一系列的調整。第二，過去兩年時間，土地的價格、房子的價格，尤其是土地價格暴漲，土地市場中出現了泡沫，所以王總批評萬科各分公司的經理們不能再拿地了，這是兩個大背景。再從萬科的心態(tài)上來看，2007年他們的銷售額突破了500億元，他們認為已經有了足夠強大的力量，可以在市場上有足夠的影響力，可以到了清理門戶的地步了。這一兩個月房地產交易的清淡應該與季節(jié)有關系，以其對北京過去幾年的統(tǒng)計數據來看，每到天氣寒冷的時候，購買房子的量都會下跌。另外就是與大的環(huán)境不明朗，大家的觀望氣氛有關系。再有就是政府出臺的金融政策，限制給房地產開發(fā)商貸款，也限制了按揭貸款，在對房地產行業(yè)造成影響之前，首先受到影響的是房地產中介行業(yè)。王石反復勸告大家三四年之內不要購買房子，40歲之前不要購買房子，潘石屹認為，這可能與萬科發(fā)展的大戰(zhàn)略有關系。任志強在《財經》年會上表示，“房價下跌只是暫時的、局部的，長遠來看，房價不會跌，目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產市場出現拐點?！痹诔鱿疭OHO北京公館開盤儀式時他也做了類似明確表態(tài)。在其博客上，任志強表示，雖然其認為樓市開始有“寒流”，但絕不是認為樓市已出現了拐點。因“年底回籠資金”等原因在經歷了元旦至春節(jié)期間的促銷期后，京城部分樓盤節(jié)后仍繼續(xù)降價促銷。萬科四季花城和萬科紫臺進行打折促銷。四季花城在春節(jié)前推出20套特價房，戶型面積為95平方米和120平方米。一次性付款，最低優(yōu)惠至7400元/平方米；銀行按揭，則最低優(yōu)惠至7600元/平方米。富力又一城的促銷動作更大:3%契稅，10年物業(yè)費，0.05%印花稅，2%公共維修基金全由開發(fā)商買單。如此一來，二居戶型總價最高可節(jié)省20萬元。在各樓盤節(jié)日期間的促銷“感召”下，購房者似乎并不為所動。特別是在進入2月份以后，北京的住宅銷售幾乎進入冰點。據北京市房地產交易管理網2月17日的資料顯示，除去除夕至初六交易系統(tǒng)歇業(yè)的7天，半個月來，期房住宅日均簽約85套，僅為1月份日均成交量的1/3。尤其是在節(jié)后13日至15日這三天，期房日均簽約套數分別為55套、45套和75套?！艾F在很多潛在購房者都在等奧運后看清房價走勢再出手，如今還剩下不到7個月了，我們等得起?！边@一觀點在在網上得到了很多購房者的支持。北京市建委最新發(fā)布的2008年北京住房供應計劃則顯示，將有800萬平方米的保障性住房開建，比去年增加了270萬平方米。北京市發(fā)改委一位官員表示，大規(guī)模建設保障性住房，對北京房價上升會起到一定抑制作用。據稱溫州和山西炒房團開始拋售北京囤房。北京日報報道：前幾年在京城風風火火買房的溫州和山西大款現在開始“出貨”了——拋售手中囤積的北京商品房，其中最多的一位準備出手400多套。據七彩尾房超市負責人昨天（2月20日）透露，最近他們接了不少炒房客的“單子”，希望委托超市幫著賣房，其中大戶就是溫州人和山西人?！吧賱t七八套，多則幾十套，這些溫州人和山西人很少帶著一套房子過來的。”七彩尾房超市的這位負責人介紹，“最多的一位手上有400多套房子，他不得不專門成立了一家公司雇人專門打理這些房產?！惫?jié)后促銷，北京房市表現是否是對“拐點論”的印證？導讀序言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產市場分析

一、宏觀經濟分析二、房地產調控政策分析（土地，金融，稅收）

三、房地產市場分析四、全國房地產市場預測第二部分：寧波房地產市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（2008－2011）回顧：近年國內房地產價格持續(xù)增長

據國家統(tǒng)計局2008年1月24日發(fā)布的數據，經初步核算，2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提了2.1個百分點；其中2007年12月單月漲幅為10.5%。2007房價強力上揚

2007年1、2、3月份新建商品住房銷售價格漲幅尚在6.0%上下波動；4月、5月、6月、7月和8月,70個大中城市新建商品住房銷售價格同比分別上漲5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%；9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲8.9%，其中新建商品住房銷售價格同比上漲10%；10月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%；11月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個百分點。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%。12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。2007年12月部分城市房屋銷售價格指數地區(qū)房屋銷售價格指數新建商品住房價格指數二手房價格指數同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全國110.5100.2111.4100.3111.4100.0北京115.0100.9117.5101.1112.0100.5天津107.6100.7108.1100.3107.2101.8上海109.3100.4109.3100.2110.8100.4南京107.2100.4109.0100.2105.2100.6杭州113.7100.8115.0100.6110.3100.6廣州105.798.6106.197.1107.4100.5深圳116.499.9114.399.8113.999.7重慶113.5100.2115.9100.2110.9100.3成都109.3100.3110.9100.1105.9100.4注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為1002007年單月各城市房屋銷售價格指數北京上海深圳廣州南京北海烏魯木齊重慶寧波19.9%-0.1%10.2%8.9%6.1%15.5%3.0%3.6%4.8%29.7%0.1%9.9%9.6%4.7%16.2%2.3%3.6%4.3%39.9%0.2%10.7%8.6%6.8%13.7%1.1%2.3%5.7%410.7%0.3%11.3%7.2%8.8%23.6%3.5%3.0%4.8%510.3%12.3%9.2%15.1%610%0.9%13.9%7.3511.3%15.5%6.4%15.5%1.7%711.6%2.0%16.1%7.8%9.2%18.6%12.0%6.7%9.2%813.5%3.7%17.6%7.4%7.5%18.2%15.5%9.5%10.5%915.3%6.2%16.5%7.9%8.7%19.4%21.1%13.9%14.6%1017.8%8.3%16.8%7.8%8.4%17.7%18.5%12.0%19.1%1117.4%9.0%17.0%7.7%9.4%18.3%21.1%14.9%18.8%1217.5%9.3%13.9%19.3%25.3%15.9%17.3%2007年1－12月份部分城市房價漲幅2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月降低0.6個百分點。其中，新房指數環(huán)比上漲0.3%，二手房指數與上月持平，漲幅均為兩年來單月最低值。在70個城市中，51個城市的新房月環(huán)比漲幅出現下降，其中有19個城市的新房指數環(huán)比下跌；38個城市的二手房月環(huán)比漲幅下降，其中有20個城市的二手房指數環(huán)比下跌。新建商品住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月低0.8個百分點；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月低0.7個百分點。分類別看，經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.9%、12.1%和11.8%，環(huán)比分別上漲0.0%、0.3%和0.2%。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南寧17.4%、寧波17.3%、蘭州16.7%、重慶15.9%和長沙15.1%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：?？?.4%、合肥1.8%、九江1.7%、南充1.6%和桂林1.5%等。二手住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月高2.1個百分點；與上月比，二手住房銷售價格與上月持平。同比漲幅較高的主要城市包括:烏魯木齊24.2%、寧波16.5%、無錫15.2%、深圳13.9%和長春13.1%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：宜昌6.4%、大理4.2%、洛陽2.4%、桂林2.2%和天津1.8%等。非住宅商品房銷售價格同比上漲7.0%，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月低0.3個百分點。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格同比分別上漲8.3%、8.0%和5.2%。2007年12月份房價漲幅分析第四季度除工業(yè)用地價格漲幅增加外，其余均出現漲幅下降；同期地價漲幅遠遠低于房價漲幅；從數據看，地價上漲引發(fā)房價上漲缺乏足夠的說服力。2007年全國各地“地王”頻現，其重要原因在于開發(fā)商過分看好后市，過度依賴土地儲備來彰顯實力與持續(xù)發(fā)展。2007年地價漲幅遠遠低于房價漲幅名次股票名稱凈利潤每股收益分配預案主營業(yè)務增長率1保利地產1,489,088,024.65元1.3元10轉增10股派0.7元（含稅）101.5094%2S*ST昌源378,330,536.87元1.285元不分配不轉增-98.1428%3華發(fā)股份362,828,235.28元1.22元10轉增10股派1元（含稅）158.0988%4萬業(yè)企業(yè)480,043,126.76元1.0718元10派5元（含稅）-11.2241%5中華企業(yè)605,306,635.81元0.668元10送2股21.2742%6福星股份15.08億元0.6045元10派1元（含稅）36.1355%7蘇寧環(huán)球212,950,763.13元0.44元不分配不轉增19.6220%8ST臥龍120,109,464.07元0.44元不分配不轉增328.6903%9陽光股份183,32687,089元0.39元不分配不轉增31.2907%10萬通地產164,939,688.02元0.3659元10派1.5元（含稅）768.0074%11世茂股份66,375,365.61元0.14元10派0.5元（含稅）-41.3789%12上海新梅5,135,649.56元0.0207元不分配不轉增153.0898%已公布2007年年報的12家房地產公司業(yè)績表截至2008年2月12日，75家地產類上市公司中，已有12家公司公布了2007年年報。4家公司每股收益在1元以上，2家公司推出10轉增10股的高送配方案。首批地產公司的“年報頭陣”可以用“業(yè)績斐然”來描述。其中保利地產全年營業(yè)收入81.15億元，同比增長101.3%；歸屬于母公司的凈利潤為14.89億元，增幅同比增長121.8%；凈利潤的增長速度快于營業(yè)收入的增長速度，反映出公司盈利能力不斷增強。從上述公司的分配預案看，地產公司現金并不充足已經成為普遍現象。12家公司中，有5家公司選擇了“一毛不拔”。其中，ST臥龍和S*ST昌源由于是經過資產重組、剛剛轉型過來的地產公司，雖然業(yè)績不錯，但不分配也可以理解。蘇寧環(huán)球、上海新梅和陽光股份三家公司的每股收益分別為0.44元、0.021元和0.39元，但均不分配不轉增。福星股份、萬通地產、世茂股份三家公司雖然推出了分紅方案，但較之0.6元、0.366元和0.14元的每股收益率，現金分紅少得可憐，令投資者失望。上市房產公司對現金流普遍持謹慎態(tài)度2007年已經有萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂等十家房地產企業(yè)銷售額突破一百億大關（初步數據）。其中，萬科2007年的銷售額已經突破500億大關；中海地產在200億左右；富力地產在160億左右；保利地產約在160億左右（公布的準確數字為170.4億元比去年同期增104%；銷售面積199.6萬平方米，比去年同期分別增長62%）；碧桂園在150億左右，此外，綠地、合生創(chuàng)展的房地產業(yè)務全年銷售額也已經確定突破百億。相比往年，2007年銷售額突破百億的企業(yè)家數明顯增多，2004年有順馳、合生、綠地三家突破百億大關；2005年為萬科、合生；2006年突破百億大關的房企為萬科、中海、富力、合生。2008年，大華(集團)有限公司、復地(集團)股份有限公司、金地(集團)股份有限公司等都有望躋身“百億俱樂部”。行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯萬科行業(yè)平均值比較開發(fā)業(yè)績－－銷售面積300多萬㎡主營業(yè)務收入－－銷售額212億元，實現凈利潤13.5億元，其中珠三角29％，長三角32％，環(huán)渤海24％，其他8％行業(yè)總銷售額10739億元，平均1820萬元/家萬科份額：1.97%萬科與行業(yè)平均值相差1164倍土地儲備－－2006年，萬科獲取的規(guī)劃中項目面積合計1851萬㎡，按持股比例折算約為1536萬。土地儲備集中在第一梯隊企業(yè)中，絕大多數企業(yè)僅能維持1、2年。項目數量－－共96個，其中珠三角區(qū)域32個，長三角區(qū)域31個，環(huán)渤海區(qū)域24個，成都、武漢等其他城市9個。75％的企業(yè)沒有項目，有項目的企業(yè)項目數量平均2.43個相差39.5倍萬科經營情況與行業(yè)平均值之比較（2006年數據）與行業(yè)領先者的懸殊差異

雖然萬科國內老大的地位短時間內無人撼動，但其市場份額卻不到2％，同時，房地產的行業(yè)集中度也遠不如競爭充分的家電、IT、快速消費品等行業(yè)。可以想見，在未來幾年，房產行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。全國房地產業(yè)企業(yè)法人單位和就業(yè)人員小、散、亂的格局沒有實質性改變同時，企業(yè)梯次分化越來越明顯，第一梯隊企業(yè)與中小企業(yè)的距離持續(xù)拉大，市場集中度越來越高項目資本金比例越來越高，市場競爭越來越激烈法人單位（萬個）比重（％）就業(yè)人員（萬人）比重（％）合計12.9100396.3100房地產開發(fā)經營5.945.7158.540.0物業(yè)管理3.224.8143.436.2房地產中介服務2.015.523.55.9其他房地產活動1.814.070.917.9全國房產行業(yè)競爭格局房地產投資開發(fā)模式已發(fā)生重大轉變對比房地產市場宏觀調控前、后各項政策的變化可以發(fā)現：房地產投資開發(fā)模式已經發(fā)生了重大變化。項目2003年2007年相差備注土地費用100畝×100萬元/畝＝1億元，首付20％（2000萬元），余款在一年后支付（用銷售收入支付）100畝×150萬元/畝＝1.5億元，首付40％（2000萬元），余款在半年內付清（還沒有銷售收入）成本增加0.5億元，自有資金支付相差1.3億元土地費用按年遞增15%計算配套費用300元/㎡×20萬㎡＝6000萬元可以“減免緩”500元/㎡×20萬㎡＝1億元不可以成本增加0.4億元，自有資金支付相差0.7億元①容積率3.0②“減免緩”比例50％設計、推廣費用等前期費用500萬元1000萬元相差500萬元隨著競爭加劇，費用已成倍增加建安費用20萬㎡×1500元/㎡＝3億元20萬㎡×1800元/㎡＝3.6億元增加0.6億元，自有資金支付不變人工/材料價格、產品質量均在提高間接費用1000萬元1300萬元增加300萬元開發(fā)期三年成本總成本4.75億元其中自有資金1.3億元,占27%總成本6.33億元其中自有資金3.84億元,占60%成本增加33%,自有資金增加1.95倍※未考慮利率增加因素利潤率30%20%10%行業(yè)平均利潤2億元1.58億元0.42億元自有資金利潤率154%41%相差3.75倍隨著房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，人工成本不斷上升房地產行業(yè)薪酬水平增長的年度對比行業(yè)發(fā)展趨勢與薪酬的關系房地產開發(fā)成本越來越高，利潤率空間被壓縮隨著土地資源越來越緊缺，土地成本增長迅速；隨著自有資金比例的增加，貸款利息率增長，財務費用成本大幅增加；為了應對激烈的市場競爭，同時培植公司品牌，房地產企業(yè)將不得不提高項目的綜合品質，導致投入增加；建材等相關產品價格的提高，建安成本也得到了一定的增長；隨著市場競爭激烈程度的提升，營銷費用也得到大幅度的增長；隨著房地產開發(fā)企業(yè)人員工資的不斷上漲，人工成本日益增加；國家宏觀調控效果的集中釋放……

以上因素綜合作用，使得房地產的行業(yè)利潤逐漸被壓縮到合理的范圍內。對那些“機會主義導向”的房地產商而言，過去那種瘋狂的“掘金時代”或許一去不復返了。要想在競爭中立于不敗之地，企業(yè)必須重新審視和定位自己，突出優(yōu)勢，補強短板，以期把握機會，做強做大。公眾持幣待購氣氛濃厚

據中國青年報社會調查中心的年初的調查統(tǒng)計數據，相信本人所在城市2008年的房價會“繼續(xù)瘋漲”的公眾占16.2%，認為“略有上漲”的占38.5%，認為“有所下降”的占34.0%，認為“維持不變”的占8.5%。

從數字上看，雖然預期房價將上漲的公眾占據多數，但是與去年年初相比，人數已經明顯減少。去年這一比例為77.5%，而今年卻滑落到54.7%，下跌了23個百分點。同時，預期房價會降的公眾卻大幅增多，去年為13.1%，而今年已快速上升到34.0%，上漲了21個百分點。本次調查發(fā)現，在有購房需求的人中間，多達63.8%的受訪人持幣待購，表示“觀望一兩年再說”。有意在今年買房的公眾只有14.3%，而打算買房用于投資的只有9.3%。導讀序言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產市場分析

一、宏觀經濟分析二、房地產調控政策分析（土地，金融，稅收）三、房地產市場分析

四、全國房地產市場預測第二部分：寧波房地產市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（2008－2011）

綜觀2007年中國樓市，一個最為顯著的特征是房地產價格在國家系列組合政策的調控下依然走出了一個比較強勁的上升態(tài)勢。面對欲抑反揚的房價上升，政府除了需要保持房地產價格的穩(wěn)定之外，還需要更多的承擔起解決