2014太倉房地產(chǎn)市場年報68p

2014太倉房地產(chǎn)市場年報目錄第一部分：2014年全國房地產(chǎn)市場概述第四部分：2014年太倉市場典型樓盤分析第三部分：2014年太倉住宅市場情況第二部分：2014年太倉房地產(chǎn)市場概述

2014年全國房地產(chǎn)市場概述PART.1一、2014年全國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境二、2014年全國房地產(chǎn)市場行業(yè)分析三、2015年全國房地產(chǎn)市場預(yù)判一、2014年全國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境

2014年4月地方房地產(chǎn)政策更強調(diào)雙向調(diào)控，依據(jù)市場形勢地方政策導(dǎo)向日趨差別化，上海等熱點城市仍然收緊政策力度，天津等地采取有限度分區(qū)域差別化放松調(diào)整限購政策，廣州等城市加大監(jiān)管力度。此外，政府托底民生，棚戶區(qū)改造、自住房、養(yǎng)老地產(chǎn)再獲推力。事件1：4月中央注重制度建設(shè)確立“雙向調(diào)控”指導(dǎo)思想中天觀點：”雙向調(diào)控“的指導(dǎo)思想，基本保障與抑制投機雙重導(dǎo)向確定了政府未來調(diào)控的總基調(diào)：長效機制和短效機制結(jié)合運用的方式來調(diào)控房產(chǎn)。在全國各城市成交量急遽下滑的背景下，自今年6月份起，住建部對于【一些實行限購的城市現(xiàn)在面臨庫存壓力，是否會取消或者部分取消限購措施】的疑問，回應(yīng)稱，整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據(jù)自己的實際情況作出判斷。中天觀點：

此階段迫于實行限購城市庫存的壓力，住建部開始引導(dǎo)地方政府根據(jù)自己的實際情況靈活設(shè)定政策，原有高壓政策的“松綁”自此開始。事件2：6月地方“救市”政策顯現(xiàn)，取消限購、降低門檻，保護剛需

事件3：7月千方百計去庫存，各地加快放松限購

7月11日，剛剛履任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上提出；各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，其中庫存量較大的地方要千方百計的消化商品房待售面積。截至7月末，執(zhí)行限購的47個城市中已有近半數(shù)對限購進行調(diào)整。其中蘇州在7月24日提出，取消對90M2以上住房的限購政策。

中天觀點：高庫存現(xiàn)狀的延續(xù)，各地方政府根據(jù)本地現(xiàn)狀，靈活調(diào)整限購，力圖改善市場低迷的現(xiàn)狀。但事實證明，地方相關(guān)政策的出臺，并未能對房市產(chǎn)生較大的成交促進，昭示著樓市已由過往的政策性調(diào)節(jié)已逐步轉(zhuǎn)化為市場供需關(guān)系調(diào)節(jié)。

9月30日房貸新政后，部分銀行調(diào)整房貸政策。從中行、建行的房貸新政細(xì)則來看，首套房的貸款利率下限均下調(diào)，二套住房的“認(rèn)貸不認(rèn)房”也較為明確，購房人在擁有1套住房且已經(jīng)結(jié)清相應(yīng)貸款的再次申請貸款時，可以參照執(zhí)行首套房貸款政策。

10月29日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求重點推進住房等六大領(lǐng)域消費，其中關(guān)于住房消費，李克強提到“穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件”?！胺€(wěn)定住房消費”意味著近年來嚴(yán)厲的調(diào)控政策將趨于穩(wěn)定，限購、限貸等措施調(diào)整將以穩(wěn)定住房消費為主，保障房建設(shè)也將成為支撐住房需求的重要一環(huán)。

中天觀點：隨著庫存持續(xù)增加且去化依然緩慢的背景下，房貸新政及細(xì)則開始作用市場，首套房的貸款政策，對市場成交產(chǎn)生一定的促進。但是，并未出現(xiàn)預(yù)期中的大范圍成交回暖的勢頭。事件4：9月

政策緩和，“救市”迫在眉睫事件5：10月貫徹落實三部委(蘇州市）

10月30日，為貫徹落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金〔2014〕148號）精神，經(jīng)研究，決定對我市住房公積金個人住房貸款相關(guān)政策進行調(diào)整?，F(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、借款人在申請之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金的期限，從12個月（含）

以上調(diào)整為6個月（含）以上。二、第二次辦理住房公積金個人住房貸款的，首付款比例從不低于住房總價的

50%調(diào)整為不低于住房總價的30%。三、取消住房公積金個人住房貸款擔(dān)保收費項目。

中天觀點：上述政策是通過對住房公積金以及首付的調(diào)整來進一步刺激低迷的市場，黃金周前夕的政策出臺。昭示著政府部門對于樓市的憂慮及緊迫性，從而進一步降低置業(yè)門檻。

央行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)兼并。事件6：11月銀行降準(zhǔn)，再注“強心劑”中天觀點：本年度首次央行托市，釋放利好信息，雖然短期內(nèi)不能迅速改變庫存過剩的局面，但卻為后續(xù)整體樓市成交的平穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。事件7：11月份發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行

據(jù)了解，全國省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期工作已全面拉開帷幕。截至目前，全國至少已有17個?。▍^(qū)、市）明確由國土資源部門牽頭負(fù)責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作?！耙匀瞬榉俊北M管沒有明確寫進《不動產(chǎn)登記條例》，但第二十八條規(guī)定，“查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料”，這也就意味著，盡管“以人查房”不能隨意查詢，但不動產(chǎn)登記仍然具備“以人查房”的功能，對于整個樓市來講仍然有重要的意義。

中天觀點：不動產(chǎn)登記條例，仍舊基于“雙向”調(diào)控的基調(diào)。但行政調(diào)控的逐步退出，將轉(zhuǎn)換為“制度立法”的長效機制模式，今后以利率、信貸、稅收等經(jīng)濟手段將作為“新常態(tài)”下的主要調(diào)控方式，“硬調(diào)控”退出歷史舞臺。

自2014年12月12日起，蘇州市將恢復(fù)執(zhí)行購買中小套型住房的公積金貸款政策，即購房者首次使用公積金貸款，購買90平方米(含)以內(nèi)的普通住房，且住房總價不超過110萬元的，最高可以貸到住房總價的80%；存量成套住房(二手房）的貸款最高可以貸到住房總價的70%。即首次購房最高可貸88萬元的公積金貸款，首付降至2成。

2014年12月份最新銀行房貸利率各項貸款：一年以內(nèi)（含一年）5.6%

一至五年（含五年）6.0%五年以上6.15%事件8：12月公積金新政執(zhí)行中天觀點：利好剛需購房群體，刺激剛需族釋放購買力，利于房企去化庫存。小結(jié)

縱觀2014年全國的房地產(chǎn)市場政策情況，一語概括為“先抑后揚”；首先，原有的強制性行政干預(yù)手段自年中逐步調(diào)整為以立法、稅收為核心手段的長效調(diào)控機制；其次，利用利率及貨幣的總量等金融杠桿引導(dǎo)樓市走勢，為本年度后半階段緩和下降趨勢起到了明顯的效果；在非政策面調(diào)控下，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，“去庫存”成為本年度樓市的主旋律；在銷售下滑及資金周轉(zhuǎn)的雙重壓力下，各家房企負(fù)債率高企、資金短缺問題凸顯，原有的簡單拿地、快速擴張的傳統(tǒng)模式，在2014年似乎戛然而止；行業(yè)的黃金十年已成過往，在習(xí)總書記的“新常態(tài)”口號引領(lǐng)下，“白銀時代”正式拉開序幕。二、2014年全國房地產(chǎn)市場行業(yè)分析2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），比2013年回落9.3個百分點。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.7%。2014年全國市場房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄2014年全國市場房地產(chǎn)土地購置增速減緩2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，同比下降14.0%，土地成交價款10020億元，增長1.0%。市場銷售面積降幅擴大，待售面積持續(xù)增長2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，其中，住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.6%。從2014年全國市場情況看出，

我國房地產(chǎn)市場自1998年商品化以后，連續(xù)十多年進入快速發(fā)展、價格快速上漲。如今，隨著經(jīng)濟發(fā)展進入減速換擋期，房地產(chǎn)市場預(yù)期也發(fā)生一定變化，那種房地產(chǎn)市場全面繁榮，開發(fā)商拿地就賺錢，房地產(chǎn)投資收益飆升的時代顯然一去不復(fù)返。現(xiàn)在，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地和住房需求者購房都相對成熟和理性，尤其是房地產(chǎn)長效機制建設(shè)將大大增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，有效遏制房地產(chǎn)投機需求。另外，政府加大保障房建設(shè)和棚戶區(qū)的改造等措施，從遏制投資、投機需求和擴大供給雙向發(fā)力，雖然當(dāng)前受“限購”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。但只能說隨著此次樓市調(diào)控政策“見底”，此前持續(xù)“向下”的樓市將進入“緩沖期”，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場完全放開，也難現(xiàn)當(dāng)年火爆行情。

——房地產(chǎn)市場進入成熟和理性的常態(tài)市場特點1——全國市場庫存壓力不斷增大，各線城市差異化凸顯。

近兩年來，我國房地產(chǎn)市場分化趨勢越來越明顯。住房普遍短缺的時代已經(jīng)過去，不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的供大于求。一線城市房價上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產(chǎn)去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。

9月全國新建商品住宅庫存量再創(chuàng)新高，為近五年來最高。截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20167萬和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月增幅有所擴大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環(huán)比減少0.9%，同比增長36.7%。

從整體市場情況來看，繼9月份庫存量創(chuàng)新高后，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調(diào)整的積極影響，成交量從9月下旬開始回升，黃金周期間繼續(xù)出現(xiàn)明顯上升。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關(guān)，政策的利好也更利于一線城市房地產(chǎn)庫存的釋放。而這次房貸政策的放松，很大程度釋放的是一部分改善性需求，同時，通過市場預(yù)期的改變激發(fā)積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望加快商品房去庫存化的進度。市場特點2——政策刺激，改善型市場需求增加。三、2015年全國房地產(chǎn)市場預(yù)估

2015年的經(jīng)濟發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會將房地產(chǎn)“妖魔化”，繼續(xù)過度打壓；也不會繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，采取過度刺激政策以拉動經(jīng)濟。從長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會再現(xiàn)。

前幾年房地產(chǎn)需求購買力透支，影響房地產(chǎn)市場需求進一步釋放。另外，2014年較高的待售面積以及較謹(jǐn)慎的貨幣政策在短期都會難以改變，在政策不會出現(xiàn)大的變動下，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的空間。預(yù)計

2015年全國房價會繼續(xù)合理回歸，

上半年可能會延續(xù)2014年第四季度去庫存化的積極影響，房企也會抓住改善性住房需求釋放機會，以價換量加快去庫存步伐，下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷，開發(fā)企業(yè)為緩解資金壓力，將加快庫存去化的步伐，“以價換量”的趨勢及范圍將進一步擴大。

2014年太倉房地產(chǎn)市場概述PART.2一、2014年土地市場情況二、2014年商品房市場情況一、2014年土地市場情況

2014年（截至2014-12-31）太倉市成交土地111幅，成交總面積約為264.5萬㎡，成交總金額約為34億元。

2014年太倉市共成交土地111幅，其中工業(yè)地塊成交74幅（占總成交地塊的67%），商業(yè)地塊成交6幅（占總成交地塊的5%），住宅地塊19幅（占總成交地塊的17%），商住地塊12幅（占總成交地塊的11%）。全年太倉市土地成交統(tǒng)計2013至2014年太倉土地成交情況對比圖從2013-2014年太倉市土地成交情況對比圖可看出，2014年太倉市土地成交宗數(shù)、成交金額、成交面積均呈下降趨勢。2013年和2014年在成交金額幾乎相同的情況下，土地成交面積相對大幅下降，說明2014年土地價格仍在較大幅度的上漲，據(jù)我司統(tǒng)計，2014年太倉市的平均土地價格較2013年同比增長57.68%。2012至2014年太倉市經(jīng)營性用地成交均價走勢圖從2012-2014年太倉市經(jīng)營性用地成交均價走勢圖可看出，2014年太倉經(jīng)營性用地成交均價呈明顯上漲的特征，漲幅達21.94%。本年度土地出讓以工業(yè)用地為主，住宅用地較少，成交區(qū)域主要集中在新區(qū)與港區(qū)，多以工業(yè)用地為主。整體看2014年土地價格漲幅較大，土地成交均價較去年同比增長57.68%；住宅、商住的出讓比例較2013年有著大幅度的下降，城區(qū)尤為明顯，并呈現(xiàn)2個特征：政府限制土地出讓數(shù)量，有利于現(xiàn)有開發(fā)樓盤的“去庫存化”，緩解因新增及存量過大而產(chǎn)生的供需失衡；歷經(jīng)10年開發(fā)，城區(qū)土地資源日漸匱乏，加之城市公共配套資源（教育類尤其明顯）未能及時與樓市發(fā)展相匹配，存在極大的滯后性，也在一定層面上影響著城區(qū)內(nèi)相應(yīng)土地的供應(yīng)速度；土地市場特征總結(jié)：二、2014年商品房市場情況2014年度太倉整體市場成交情況月份成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交金額（萬元）成交均價（元/㎡）1月78183944.761867.673702月55956924.941168.872323月75974700.364983.486994月55859113.2839650.767085月67583981.1263769.375936月93897133.372484.674627月78689618.0662603.669868月61656068.1443750.478039月1007114801.4391280.8795110月85696026.1283616.3870811月1099135063.3101374.2750612月93996127.885096.48852合計95731043402.45811824.578032014年太倉整體市場共成交9573套，成交面積約104萬㎡，成交金額約81.2億，成交均價7803元/㎡2014年太倉整體市場成交量/成交價格走勢全年度市場主要成交段集中在6-12月份，11月份為全年的成交高峰（住宅市場集中放量如景瑞/中南），4月份為全年成交低谷。從成交價格趨勢看，年度價格走勢穩(wěn)中有升。2014年太倉整體市場與近3年的對比情況根據(jù)走勢圖顯示，截止到2014年12月31日，成交量較過去三年相比有明顯下降趨勢（同比下降26.5%），但是成交均價漲幅比較明顯，約347元/平米，（同比上漲4.65%)。小結(jié)

2014年太倉市全年共銷售商品房104萬平方米，成交套數(shù)9573套，成交均價為7803元/㎡。整體來看，2014年整體銷售量較去年下滑幅度明顯，銷售價格與去年相比上漲約347元/㎡。從2011年至2014年整體趨勢評估看，2014年成交量為4年來最低點，成交均價漲幅是4年來最高點，同比上漲4.65%。

2014年太倉住宅市場情況PART.3一、2014年太倉市住宅整體情況二、2014年太倉市市區(qū)成交情況三、2014年太倉市區(qū)域市場情況一、2014年太倉市整體住宅情況2014年太倉整體住宅市場成交量價走勢全年整體住宅成交量為7550套，成交均價7966元/㎡。全年度看整體市場成較量相對平穩(wěn)，成交均價穩(wěn)中有升，成交量主要集中在6-12月份，9月份成交量最高，主要因為景瑞太府/中南世紀(jì)城/岳陽·尚品花苑等樓盤集中放量。整體看全年度成交價格穩(wěn)中有升，3月份雖然成交量不高，但成交價格為年度最高，主要由于景瑞望府一期3月份成交70套左右聯(lián)排，整體拉升了成交均價。2014年太倉普通住宅成交量/成交均價走勢圖整體市場普通住宅成交量成交均價有微漲趨勢，下半年走勢比較明顯，全年共計成交6579套，成交均價為7218元/㎡。2014年太倉非普通住宅成交量/成交均價走勢圖非普通住宅市場成交波動較大，全年成交量為971套，成交均價9966元/㎡，3月份均價達到峰值，自4月份起成交均價呈明顯下降趨勢；5月份成交套數(shù)為全年最高點，自6月份逐漸下滑，下半年度月度成交量一直在低位運行。2014年太倉整體市場住宅成交量對比情況上圖所示，太倉市整體住宅市場普通住宅占比87%，受價格及客群特征影響，中小面積為需求主力產(chǎn)品。住宅類型成交量占比普通住宅657987%非普通住宅97113%2014年太倉市場銷售樓盤年度排名（TOP20）2014年度太倉住宅銷售排行TOP20（總銷金額排名）序號名稱數(shù)量（套）成交面積（㎡）成交金額（元）成交均價（元/㎡）1景瑞太府71477156.5764872247783602世紀(jì)城42241692.28498023188119203盛世豪郡花園40454140.2244365251381564浙建·太和麗都22732599.88339713667105525雅鹿臻園32240942.7433871803582236太湖世家29637266.730126688480637上海假日花苑40038502.0226611391468308浙建·濱江麗都38833555.9724859744072499景瑞望府一期8111620.062351825292023910向東島花園5418717.462346704141253811知青時代·家園61239320.07221278790558912南洋1號公館19319085.862059625891079113岳陽尚品花苑11614122.921663174231177614上上?；ǔ?6928706.45165745040571515金溪佳苑24224545.8151674333595416麗景嘉園-羅賓森廣場14016283.23144732280872117上海公館8614923.92139361748933818景瑞·翡翠灣9515511.92137801903888419華源上海城12719426.45134088459685320綠地太倉新城6112346.62131198613106262014年住宅市場前三名排名案名面積（㎡）銷售金額（萬元）均價（元/㎡）一景瑞太府77602.33648708360二中南世紀(jì)城41780.224980011920三盛世豪郡花園54398.69443708156

備注：商品房包含住宅、商業(yè)景瑞太府盛世豪郡花園中南世紀(jì)城小結(jié)

2014年太倉市全年共銷售住宅商品房83萬㎡（住宅銷售約占總商品房銷量的80%），住宅成交套數(shù)為7550套，成交均價為7966元/㎡。年度成交量主要集中在下半年（6月份之后），下半年新開樓盤集中放量（景瑞太府/中南世紀(jì)城等），成交價格穩(wěn)中有升，成微漲態(tài)勢。整體住宅市場中，普通住宅全年共計成交6579套，成交均價為7218元/㎡，量價平穩(wěn)。非普通住宅成交波動較大，全年成交量為971套，成交均價9966元/㎡。普通住宅與非普通住宅成交比例約為6.7:1，成交市場仍以中小面積段戶型為主。二、2014太倉市分區(qū)域市場情況住宅分區(qū)域市場情況

上圖所示：新區(qū)的成交量最高（由于景瑞太府，盛世豪郡花園等年度銷量排行第一，第二的樓盤均集中在新區(qū)），成交均價最高的區(qū)域為陸渡（原因為陸渡多為高端物業(yè)，代表性樓盤：向東島(2014年的成交量占陸渡區(qū)總成交量的50%左右，成交均價為18000元/㎡，將均價整體拉升至10000元/㎡左右。）。因城區(qū)板塊包含城西和城北2個價格洼地區(qū)域，所以城區(qū)均價低于新區(qū)與陸渡。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域成交情況太倉市其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交量圖例可看出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交中以瀏河、沙溪、璜涇居多。其中，瀏河以靠近上海的地理位置及低于上海的房價占據(jù)一定的優(yōu)勢，成交得以呈現(xiàn)較好趨勢。太倉市其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交量區(qū)域2014-12014-22014-32014-42014-52014-62014-72014-82014-92014-102014-112014-12合計（套）港區(qū)614940462953442725393736486沙溪405176445368495255518853680瀏河13871553892609075931009376981璜涇661468667076776963504742708陸渡1044620141288141112123雙鳳552441322528293827141554382太倉市其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域成交均價太倉市其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域成交均價一覽。整體成交均價依舊以陸渡鎮(zhèn)居高，其次為瀏河及沙溪，陸渡以距離市區(qū)較近的地理位置為優(yōu)勢，而且多為別墅高端物業(yè)，因此成交價格相比其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)較高。時間1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份整體均價港區(qū)5841582358025508568660815766625657425801563159085820沙溪5422557054595439556557196144747961935690589559425876瀏河6981682967596891706269307323857186059427858985937713璜涇4908503854135165533760675243536851415585629749615377陸渡905077878924963412048116927503106751179683731108789669795

雙鳳5147499451184935544948515585460461624753551159855258單位：元/㎡三、2014年太倉市市區(qū)住宅成交情況2014年太倉市區(qū)住宅成交量價整體情況2014全年太倉市區(qū)住宅總成交套數(shù)為3949套，成交均價為9189元/㎡。全年成交量價波動幅度較大，9月份成交量最高（景瑞/中南等樓盤集中放量），第四季度成交均價呈上漲趨勢。2014年市區(qū)住宅成交量對比情況2014年全年市區(qū)住宅總成交量為3949套（約占全市住宅市場成交總量的54%），其中普通住宅成交3404套，占市區(qū)總量的86%，非普通住宅成交545套，占市區(qū)總量的14%。市區(qū)住宅市場同整體市場一樣，普通住宅仍為市場主力產(chǎn)品。住宅類型成交量占比普通住宅340486%非普通住宅54514%太倉市區(qū)住宅可售未售房源統(tǒng)計（數(shù)據(jù)截止到2014年12月31日）備注：可售未售房源，指的是已經(jīng)取得預(yù)售許可證但未售的房源。序號區(qū)域項目性質(zhì)總數(shù)已售未售1市中心南洋1號公館普住1445967478高住313252882市中心濱河花園普住10751057183城西陽光美地普住10105564544城西金谷府邸普住634577575城西景瑞·翡翠灣高住984863121普住281996市中心里外灘普住314289257市中心怡景南園普住39839448城北華陽星城普住49648979市中心金御灣普住442437510市中心海藝豪庭普住396039611新區(qū)向東島高住28625828向東島三期高住1452811712新區(qū)麗景嘉園普住39914425513市中心洋沙花苑普住108842414科教新城綠地城普住219721889高住1531312215科教新城浙建·太和麗都普住1180114337高住2161902616科教新城上海公館普住356240116高住2031822117市中心新天地廣場普住1584011818城北太湖世家普住27225814高住175779819市中心上?；▓@二期普住412404820市中心中央帝景普住3273252序號區(qū)域項目性質(zhì)總數(shù)已售未售21新區(qū)華源上海城普住24862028458高住86592722新區(qū)景瑞·榮御藍灣普住2042202913高住5825681423城北塞納麗舍普住9319121924新區(qū)盛世豪郡花園普住51445757高住26613413225新區(qū)雅鹿臻園普住934642292高住1201091126新區(qū)盛世豪郡花園二期普住323141182高住10479727新區(qū)望府高住127814628科教新城新城水岸普住2512474高住6662429城北瑞安·麗景苑普住2489315530城北濱河雅苑普住37520916631城西金倉華府普住28020476高住112407232新區(qū)金郡苑普住1501282233市中心岳陽尚品花苑普住20511590高住94534市中心弇州府普住532033高住4754235市中心中南世紀(jì)城普住63143419736新區(qū)海域天境苑普住1840184高住52052

由上表可知，太倉市區(qū)近期住宅市場中，在售商品房可售總套數(shù)共約5207套。市區(qū)住宅可售未售物業(yè)（包括市中心/新區(qū)/科教新城區(qū)/城北/城西共5區(qū)的主要項目）太倉市區(qū)近期各區(qū)住宅市場商品房可售未售物業(yè)匯總備注：以上數(shù)據(jù)來源自太房熱線，截至2014年12月31日。太倉市區(qū)近期住宅市場商品房產(chǎn)品類別可售未售物業(yè)匯總可售未售：指已取得預(yù)售許可證可售但未簽約的房源。區(qū)域項目數(shù)量總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)市中心區(qū)13633346001733新區(qū)10880068131987科教新城區(qū)446224383239城北區(qū)524972038459城西區(qū)430482259789合計3625300200935207區(qū)域總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)普通住宅21254172703984高檔住宅404628231223合計253002009352072014全年太倉市區(qū)住宅，總成交3949套（約占全市住宅市場成交總量的54%），成交均價為9189元/㎡。其中普通住宅成交3404套，占市區(qū)總量的86%，非普通住宅成交545套，占市區(qū)總量的14%。市區(qū)住宅市場同整體住宅市場一樣，普通住宅仍為市場主力產(chǎn)品。截止2014年12月31日，太倉市區(qū)市場主要項目可售未售房源為5207套，其中普通住宅3984套，非普通住宅1223套，整體存量較大；未來3年內(nèi)市場競爭依然明顯，去化庫存仍是各家房企面臨的核心課題。小結(jié)綜合以上數(shù)據(jù)，總結(jié)分析2014太倉房地產(chǎn)市場特征3客群特點█受城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，太倉人口基數(shù)少，增長速度緩慢，老齡化嚴(yán)重，是導(dǎo)致購房市場需求有限的根本因素；█太倉購房者消費感性，習(xí)慣跟風(fēng)，當(dāng)前市場客群置業(yè)目的主要體現(xiàn)為剛需及首次改善。█近年來太倉置業(yè)群體自偏重產(chǎn)品贈送逐步轉(zhuǎn)化為偏重學(xué)區(qū)資源，學(xué)區(qū)概念成為房屋增值保值的新生因素；2商品房市場特點█年度成交量為自2011年以來最低水平，成交價格漲幅降速（同比增長4.65%）；█競爭日趨激烈，整體市場供需失衡，市區(qū)近似飽和，競爭多以價格為主導(dǎo)，以價換量趨勢明顯；█縱觀全市各區(qū)域市場，以市區(qū)為代表整個行市狀態(tài)，三大鄉(xiāng)鎮(zhèn)（瀏河/沙溪/璜涇）表現(xiàn)突出；█從市區(qū)范圍內(nèi)存量特征角度，預(yù)售未售量一直保持在5000套，未來去化不容樂觀；█從住宅市場產(chǎn)品去化角度，主力去化物業(yè)集中在88-126平的中小戶型產(chǎn)品；1土地市場特點█土地價格的增速遠(yuǎn)超房屋價格增速，平均土地價格同比增長57.68%，房企利潤逐年降低；█國內(nèi)大型集團化品牌房企逐年增加，本土開發(fā)企業(yè)逐漸退出舞臺；█整體市場成交土地多為工業(yè)用地，住宅及商住性質(zhì)用地占比較低；2014年市區(qū)住宅市場價格梯度劃分

從整體市場分析普通住宅價格情況，目前太倉市場房價呈現(xiàn)四個層次：第一層次:11000元/㎡以上主要位于老城中心區(qū)或配套成熟區(qū)，而且學(xué)區(qū)優(yōu)勢非常明顯，基本都為3個優(yōu)勢學(xué)區(qū)。例如：中南世紀(jì)城/新舟金郡/岳陽尚品/弇州府/雨潤·星雨華府（未開）等。第二層次：9000-11000元/㎡位于老城區(qū)/新城區(qū)域，例如：浙建·太和麗都、上海公館、南洋1號公館等第三層次：7500-8500元/平以老城區(qū)、新區(qū)為分界的過渡區(qū)域與科教新城區(qū)，學(xué)區(qū)優(yōu)勢多為實驗中學(xué)單學(xué)區(qū)。例如：雅鹿臻園/世家英倫/麗景嘉園/景瑞太府/張江和園等。第四層次：6000-7500元/平樓盤多集中在城西和城北邊緣，其無明顯學(xué)區(qū)優(yōu)勢，價格水平相對較低。例如：金倉華府、濱河雅苑等?；谝陨锨闆r，在住宅層面，對于未來待開發(fā)項目。我司給予營銷操盤的若干建議：2客群特征——首改客群，3房格局為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐增。根據(jù)