2016年北京成交為金額前十名別墅項目分析

北京2012年成交金額前十名別墅項目分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.典型項目分析1.1北京市2012年別墅市場銷售金額前十名項目分析傳統(tǒng)的別墅置業(yè)區(qū)域奧北別墅區(qū)和中央別墅區(qū)仍然是別墅置業(yè)的熱點區(qū)域；2012年北京市共有122個別墅項目有成交，成交金額254億元，其中成交金額排名前十的項目成交金額為125億元，占總金額的49%；本案潤西山遠(yuǎn)洋天著西山別墅板塊中央別墅板塊奧北別墅板塊中海尚湖世家萬通天竺新新家園譽(yù)皇殿御湯山遠(yuǎn)洋傲北遠(yuǎn)洋lavie本項目溫哥華森林碧海方舟Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.

典型項目分析1.1北京市2012年別墅市場銷售金額前十名項目分析2012年北京別墅成交前十的項目中有八個位于別墅銷售的傳統(tǒng)熱點區(qū)域：奧北別墅區(qū)和中央別墅區(qū)內(nèi)。排名區(qū)域板塊特點項目銷售套數(shù)銷售總面積銷售額(萬元)均價主力成交產(chǎn)品1奧北別墅區(qū)傳統(tǒng)別墅置業(yè)區(qū)域中海尚湖世家38013574923380017226聯(lián)排、獨棟、疊拼2中央別墅區(qū)區(qū)域成熟、配套完善遠(yuǎn)洋·LAVIE3938740.821150054604獨棟3中央別墅區(qū)區(qū)域成熟、配套完善譽(yù)天下13954919.913180024006聯(lián)排4奧北別墅區(qū)傳統(tǒng)別墅置業(yè)區(qū)域御湯山12650016.312880025761獨棟5奧北別墅區(qū)傳統(tǒng)別墅置業(yè)區(qū)域遠(yuǎn)洋傲北13651897.510040019348聯(lián)排6亦莊別墅區(qū)新開發(fā)區(qū)域遠(yuǎn)洋·天著8832513.29310028637聯(lián)排、平墅7奧北別墅區(qū)傳統(tǒng)別墅置業(yè)區(qū)域溫哥華森林北郡12336074.79180025437聯(lián)排、獨棟8西山別墅區(qū)資源佳、環(huán)境好華潤置地·潤西山7031617排、疊拼9中央別墅區(qū)區(qū)域成熟、配套完善碧海方舟138781.428560097424獨棟10中央別墅區(qū)區(qū)域成熟、配套完善萬通天竺新新家園9940604.58430020764聯(lián)排Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.成交金額前10名案例——中海尚湖世家占地面積：280000平方米建筑面積:280000平方米建筑類別：別墅（獨棟、聯(lián)排、疊拼）裝修狀況：毛坯交通狀況：中海尚湖世家位于昌平區(qū)八達(dá)嶺高速22出口向東1000米路南主力戶型：獨棟：530-680平方米聯(lián)排：350平方米疊拼：160-180平方米綠化率：45%容積率：0.6建筑密度：45%開盤時間：2011年10月15日入住時間：2012年10月折扣優(yōu)惠：一次性付款享98折，按揭99折成交均價：17317元/㎡車位配比：1:1（每戶私家地上車庫）物業(yè)管理：中海物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費：4.88元/㎡.月項目信息價值地段：坐擁大亞奧生態(tài)園區(qū)、中關(guān)村商圈、上地信息產(chǎn)業(yè)園、書香成章高等學(xué)府、頂級高爾夫球場，中海尚湖世家，承襲優(yōu)良的區(qū)域大環(huán)境，詮釋至高領(lǐng)袖之地；3.7萬平方米中央公園，打造“中央公園水系城”的氣度格局；建筑風(fēng)格：四國歐風(fēng)系列建筑引入北京，以英式、法式、意式、佛羅里達(dá)式四種別墅風(fēng)格建筑成群。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.中海尚湖世家——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：44套2012年新增供應(yīng)量：368套2012年度成交量：380套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量=380/（44+368）=92.3%，項目基本去化完畢。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生3次新增供應(yīng)，分別為3月份兩次、6月份一次；上半年集中在年頭供應(yīng)保證上半年的貨量充足，且項目預(yù)計12年完成清盤因此推貨時間集中在上半年，下半年重點是集中去化剩余房源。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.中海尚湖世家——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化380套別墅，項目基本實現(xiàn)清盤；去化時間集中在上半年及7月份，下半年隨著貨量的減少，成交量也逐漸下降；成交價格較為穩(wěn)步，6月和7月份為保全年任務(wù)實現(xiàn)清盤，采取以價換量的態(tài)勢，價格有所下挫。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.中海尚湖世家——年度營銷策略總結(jié)高性價比熱銷大盤制勝點1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售2431奧北別墅區(qū)，別墅置業(yè)熱點區(qū)域低價策略，高性價比產(chǎn)品產(chǎn)品類型較多，建筑風(fēng)格多樣,可供客戶選擇的產(chǎn)品多三月入市，搶占先機(jī)，多批次推售，推售時機(jī)把握較好聯(lián)排（275-393㎡）+550-560㎡獨棟，聯(lián)排460-670萬，獨棟1000-1100萬疊拼（上疊170平米，下疊280平米）250-450萬總價680-690㎡獨棟，總價區(qū)間1100-1200萬剩余產(chǎn)品的集中去化，目前項目已經(jīng)清盤，項目整個銷售期間月均去化35套。入市時機(jī)3月11日，兩會前就入市，600㎡低總價獨棟產(chǎn)品及275-393㎡聯(lián)排產(chǎn)品進(jìn)入市場，5月加推疊拼產(chǎn)品，最后推出總價較高的獨棟產(chǎn)品！對比項目遠(yuǎn)洋傲北中海尚湖溫哥華森林區(qū)域位置昌平小湯山鎮(zhèn)（六環(huán)外）昌平沙河鎮(zhèn)（六環(huán)南側(cè)）昌平北五環(huán)外緊鄰立湯路自然資源無沙河水庫無容積率0.660.50.38首次開盤時間2011年6月2011年10月2004年4月社區(qū)產(chǎn)品類型聯(lián)排社區(qū)獨棟、聯(lián)排、疊拼獨棟（90%）、聯(lián)排聯(lián)排產(chǎn)品面積330-410㎡275-393㎡227-253㎡總價620-770萬460-670萬530-620萬單價19000元/㎡17000元/㎡23000元/㎡Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積：1310000平方米建筑面積:320000平方米建筑類別：獨棟別墅裝修狀況：毛坯規(guī)劃戶數(shù)：190戶交通狀況：朝陽首都機(jī)場高速路東葦路(葦溝)出口，距首都國際機(jī)場僅6.5公里，距離三元橋僅10公里主力戶型：800-1000平米綠化率：70%容積率：0.6開盤時間：2011年10月入住時間：首批2011年底項目信息效果圖效果圖建筑190棟純獨棟別墅，是中央別墅區(qū)內(nèi)最后一座占地百萬平米以上的純獨棟別墅社區(qū)成交金額前10名案例——遠(yuǎn)洋LAVIEEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.遠(yuǎn)洋lavie——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：29套2012年新增供應(yīng)量：59套2012年度成交量：39套去化率=2012年度成交量/（2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量）=39/（29+59）=44.3%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生1次新增供應(yīng)，6月份新增供59套獨棟產(chǎn)品；由于項目總價較高，單套總價為4500萬-6000萬，整年去化較為平穩(wěn)，其中6-9月份去化最好。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.遠(yuǎn)洋lavie——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化39套別墅，整年成交較為平穩(wěn)，6-9月成交較為突出，月均成交在5套及以上；成交單價集中在4.8-5.5萬/平米之間為最多。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.布萊姆宮首層1F布萊姆宮花園層地下1F布萊姆宮2F核心賣點解析：首層高達(dá)13米的中庭與起居室雙挑空設(shè)計，以富于震撼力的高度，營造極具儀式感和威儀感的空間體驗；馬蹄形樓梯，專設(shè)的私人電梯，早餐室與中西廚餐廳的一體化，細(xì)節(jié)融合了世界名流起居需求；二層雙主臥設(shè)計，豪華衛(wèi)浴系統(tǒng)，步入式衣帽間，配以大面積落地窗，媲美總統(tǒng)套房的奢華體驗；全采光花園層里，12米室內(nèi)恒溫泳池、收藏室、游戲室影音室于一體，比肩私人會所。E1：布萊姆宮建筑面積：999.62㎡地上建面：635.69㎡花園層建筑面積為：364.03㎡遠(yuǎn)洋lavie——產(chǎn)品力之戶型Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.D1美第奇宮建筑面積：899.01㎡，地上建面：580.66㎡，花園層建筑面積：318.35㎡核心賣點解析：首層雙挑空設(shè)計，令門廳到中庭再到餐廳的過度，制造令人驚喜與愉悅的空間體驗；二層特設(shè)雙親臥室，豪華衛(wèi)浴和步入式更衣室，配以寬景露臺，功能齊全同時亦可觀景，人性化起居需求，媲美總統(tǒng)套房的奢華體驗；全采光花園層，酒窖、游戲室、影音室等功能性配置一體，比肩頂級私人會所禮遇；外立面以細(xì)膩且低調(diào)的天然石材，營造莊重大氣的層次感，煥發(fā)出古典與厚重的傳世氣息。D1美第奇宮花園層D1美第奇宮二層D1美第奇宮首層遠(yuǎn)洋lavie——產(chǎn)品力之戶型Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.前二后三坡地設(shè)計，990度環(huán)墅采光陽光、湖泊、密林，將190棟別墅環(huán)繞，前二后三步出式庭院，立顯空間錯落景致；三面環(huán)繞庭院，真正實現(xiàn)990度采光。

20米超寬棟距，友鄰間距離之美一期樓體組團(tuán)內(nèi)間距約7-14米，組團(tuán)間距可達(dá)17-21米。鄰棟之間的大尺度美景隔離，可獨享私家庭院生活。首層9米挑高，別墅也有黃金分割點首層9米挑高，7米面寬客廳設(shè)計，讓室內(nèi)具有空間感、高貴、宏闊、氣派與華麗.遠(yuǎn)洋lavie——核心產(chǎn)品價值Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.

戶戶鄰水、棟棟樓王、1000-5000㎡闊尺私家庭院，臨湖環(huán)島，陽光花園臨湖組團(tuán)設(shè)計，棟棟獨立成景；主力戶型1000平米以上庭院，更有樓王占地萬平以上，多面環(huán)水，視線范圍30余萬平米綠地！宅前屋后5重綠化，呵護(hù)生活隱私4-5米景觀坡帶，宅前屋后的五大綠化景觀，高大喬木為第一重，小喬木、灌木為第二重，第三重為小灌木，第四層為層次豐富的花卉，第五層草坪、草皮，錯落有致，四季常青，三季節(jié)有花。遠(yuǎn)洋lavie——核心產(chǎn)品價值Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.現(xiàn)場體驗：園林動線及景觀視野處處體現(xiàn)項目的高端調(diào)性！項目區(qū)位：朝陽首都機(jī)場高速路東葦路(葦溝)出口，距首都國際機(jī)場僅6.5公里，距離三元橋僅10公里推廣渠道：項目推廣渠道前期基本無推廣，主要依靠業(yè)內(nèi)口碑！后期開始使用戶外，戶外分布在東三環(huán)北路及南三環(huán)中路。項目大門遠(yuǎn)洋lavie——年度營銷策略總結(jié)稀缺地段最后純獨棟大盤制勝點231中央別墅區(qū)，稀缺地段最后的純獨棟高端高端品質(zhì)，產(chǎn)品力強(qiáng)，戶戶臨水配備私家泳池，9米層高，盡顯豪宅品質(zhì)，在目前北京在售別墅中首屈一指現(xiàn)場包裝高端接待規(guī)格高，看房動線穿越項目大范圍水系園林，動線長，賓利接待客戶參觀樣板間等。園林動線1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出59套800-1200㎡獨棟產(chǎn)品，總價區(qū)間4500萬-6000萬Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積80萬平米建筑面積78萬平米位置順義中央別墅區(qū)溫榆河畔容積率0.6綠化率47%建筑形式聯(lián)排獨棟電梯無電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米對外報價1200萬/套二期戶數(shù)254交房時間2014年6月物業(yè)公司北京信偉物業(yè)管理有限公司物業(yè)費7.9元/平米·月首次開盤時間2008年8月首次開盤價格18000元/平米園林設(shè)計北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計有限公司建筑設(shè)計北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計有限公司成交金額前10名案例——譽(yù)天下Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.譽(yù)天下——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：6套2012年新增供應(yīng)量：254套2012年度成交量：139套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量=139/（254+6）=53.5%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生1次新增供應(yīng)，供應(yīng)時間為10月份底，譽(yù)皇殿10月推盤原因一方面據(jù)項目操盤經(jīng)驗習(xí)慣于在10月份開盤，另一方面由于工程原因項目耗資600萬元打造的豪華裝修配家具樣板間在十一期間才對客戶開放；10月推出254套產(chǎn)品，主要為聯(lián)排。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.譽(yù)天下——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化139套別墅，簽約金額13.2億元；項目12年10月份前無貨量，經(jīng)過長達(dá)一年的蓄客時間，10月底開盤銷售取得非常好的銷售業(yè)績；隨著項目銷售的火爆，成交價格較前期有所上浮。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2011年10月推廣訴求推廣渠道京華網(wǎng)軟文+三大網(wǎng)站+短信+北京東方廣場路演等三場大型路演項目節(jié)點項目開盤項目開盤開盤信息10月27日8月9月長江實業(yè)+項目即將開盤的信息持續(xù)新品信息釋放推廣情況一年蓄客時間，5000萬推廣費用，開盤前三場大型路演10月19日樣板間開放息譽(yù)天下——年度營銷策略總結(jié)11年熱銷，中央別墅區(qū)制勝點231中央別墅區(qū)，熱點置業(yè)區(qū)域內(nèi)，熱銷的項目項目品質(zhì)佳，前期積累老客戶非常認(rèn)可長江實業(yè)開發(fā)項目的品質(zhì)，老客戶再購占80%。一年蓄客時間，蓄客周期長，開盤前三個月啟動大型推廣動作，集中引爆，快速開盤。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.成交金額前10名案例——御湯山項目類型：千棟體量純獨棟成品別墅用地面積：113萬平米（東區(qū)37萬平米）容積率：0.38總套數(shù)：1044套（東區(qū)381套）建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)情（濃情托斯卡納、西班牙、典雅法式）戶型設(shè)計：A-Q17種戶型綠化率：55%面積區(qū)間：主力戶型集中在460－610平米；極致稀缺型800-900平米左右的樓王交通情況：奧北別墅區(qū)核心（小湯山鎮(zhèn)），通過三橫（北六環(huán)、定泗路、北五環(huán)）三縱（京承高速、立湯路、八達(dá)嶺高速）實現(xiàn)快速通達(dá)。御湯山價值：1、地脈稀缺：地處湯泉行宮原址之上，未來科技城和國際健康城再次整體提升區(qū)域升值潛力；2、產(chǎn)品稀缺：北京當(dāng)前僅存的稀缺純粹獨棟別墅社區(qū)，3種風(fēng)格17種戶型，戶戶不同，充分體現(xiàn)獨特個性；3、景觀稀缺：15萬平米成品園林，萬余株珍稀成樹密植，盡享百年濃蔭，果嶺高爾夫坡地綠化，豐富別墅生活；4、溫泉稀缺：戶戶溫泉入戶，足不出戶享受昔日皇家御制規(guī)格溫泉；5、現(xiàn)房稀缺：全部準(zhǔn)現(xiàn)房，不用預(yù)期未來，生活畫面實景呈現(xiàn)，即買即??；6、配套稀缺：720畝生態(tài)農(nóng)莊配備，私享健康有機(jī)生活；三大殿堂級會所，20000平米配備，彰顯尊貴身份。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.御湯山——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：98套2012年新增供應(yīng)量：53套2012年度成交量：126套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量=126/（53+98）=83.4%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生1次新增供應(yīng)，供應(yīng)時間為6月份；供應(yīng)集中在上半年，保證全年銷售貨量充足。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.御湯山——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化126套別獨棟墅，簽約金額12.88億元；項目從3月份開始有量的突破，5月開始項目率先在奧北區(qū)域內(nèi)實行特價房策略，實現(xiàn)項目熱銷；成交價格方面5月份開始由于項目采取特價房策略，價格下挫。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.特價房：針對市場新客戶采取75折優(yōu)惠，通過原價1100萬折后820萬獨棟特價房吸引客戶，820萬相當(dāng)于區(qū)域內(nèi)聯(lián)排總價，奧北別墅區(qū)內(nèi)首個打折銷售獨棟項目。活動：資源嫁接活動（黑龍江商會、北京商會）+現(xiàn)場生活體驗活動（有機(jī)生態(tài)采摘、自有有機(jī)池塘垂釣、燒烤等）御湯山——年度營銷策略總結(jié)奧北，純獨棟、現(xiàn)房、大庭院制勝點231奧北別墅區(qū)，熱點置業(yè)區(qū)域內(nèi)，熱銷的項目特價房策略成功啟動熱銷的典范，5月率先在區(qū)域內(nèi)啟動特價房，突破市場，帶動整年熱銷。項目本身兼具純獨棟的別墅大盤、現(xiàn)房、6月加推房源贈送400-600㎡大庭院，性價比高。1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出53套350-500㎡獨棟產(chǎn)品，總價區(qū)間為950-1400萬元。4項目入市時間較長，現(xiàn)場打造震撼成熟，客戶體驗充分。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積：20萬平米建筑面積:23萬平方米建筑類別：聯(lián)排別墅、雙拼別墅項目位置：昌平區(qū)北七家立湯路39號(麥卡倫地北)裝修狀況：毛坯交通狀況：距奧運商圈7公里，距地鐵5號線天通苑北站4公里別墅主力戶型：聯(lián)排360-410平米綠化率：66%容積率：0.66首次開盤時間：2011年6月12日成交均價：20626元/㎡入住時間：一期2012年底，二期2013年7月物業(yè)管理公司:中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：7.5元/平方米/月成交均價：20000元/平米景觀設(shè)計單位:北京源樹景觀規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所

建筑設(shè)計單位:北京冠亞偉業(yè)設(shè)計有限公司奧北別墅區(qū)，成熟的別墅居住氛圍，高于市場平臺水平的樣板示范區(qū)展示、戶型面積合理、總價優(yōu)勢明顯成交金額前10名案例——遠(yuǎn)洋傲北Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.遠(yuǎn)洋傲北——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：83套2012年新增供應(yīng)量：60套2012年度成交量：136套去化率=2012年度成交量/（2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量）=136/（83+60）=95.1%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生1次新增供應(yīng)，5月份新增供應(yīng)60套聯(lián)排產(chǎn)品；供應(yīng)時間為上半年，保證12年的銷售貨量。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.遠(yuǎn)洋傲北——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化136套別墅，項目前期推出產(chǎn)品基本去化完畢，項目預(yù)計13年3月推出后期地塊產(chǎn)品；去化時間集中在上半年及7月份，下半年成交量逐漸下降；成交價格波動較大，5月開始項目價格有所下挫，同時成交量提升，10月達(dá)到最低值18688元/平米，11月由于簽約房源位置較好價格有上漲態(tài)勢，12月重新回歸。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.營銷策略：線上推廣及線下活動均以打動女性客戶為主：高頻次的適合全家人參與性的活動；女性知識講座，包括女士養(yǎng)生、女士禮儀等；及重視現(xiàn)場打造，現(xiàn)場布置注重細(xì)節(jié)修飾，以打動女性為目的的生活氛圍的營造；物料設(shè)置一一貫穿，資料袋為適合女性單肩背的多次性購物袋，物料除常規(guī)資料外還包括一張介紹巴摩梭羅生活方式的光盤。遠(yuǎn)洋傲北——年度營銷策略總結(jié)奧北，大面積贈送，高性價比21奧北別墅區(qū)，熱點置業(yè)區(qū)域內(nèi)，熱銷的項目產(chǎn)品面積大小適合客戶需求，且贈送面積較大，贈送包括地下一層，花園、下層庭院在內(nèi)250-300㎡。3營銷方面以打動女性客戶為主訴求點，進(jìn)行線上線下的全面包裝。制勝點1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出60套360-410平米聯(lián)排產(chǎn)品，總價區(qū)間655-850萬。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積24.5萬平米（二期6.8萬平米）建筑面積26.8萬平米（二期7.5萬平米）位置亦莊開發(fā)區(qū)東五環(huán)和京津塘交匯處東南角容積率1.1綠化率33%建筑形式聯(lián)排、平墅電梯帶電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯對外報價聯(lián)排1000萬/套起總戶數(shù)152套聯(lián)排別墅，114套平墅交房時間二期2014年底物業(yè)公司中遠(yuǎn)酒店物業(yè)公司物業(yè)費聯(lián)排7.5元/平米·月平墅6.8元/平米·月拿地時間2009-12-04拿地價格18000元/平方米首次開盤時間2011年9月主城區(qū)三環(huán)四環(huán)六環(huán)京沈高速本案京津高速五環(huán)京津唐高速亦莊新城大羊坊橋成交金額前10名案例——遠(yuǎn)洋天著Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.遠(yuǎn)洋天著——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：77套2012年新增供應(yīng)量：160套2012年度成交量：88套去化率=2012年度成交量/（2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量）=88/（160+77）=37.1%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生1次新增供應(yīng)，11月份新增供應(yīng)106套聯(lián)排產(chǎn)品和54套平墅產(chǎn)品；推盤時間在11月的原因主要有：1、示范區(qū)開放節(jié)點較晚，北京就進(jìn)入冬季推盤時間緊；2、遠(yuǎn)洋天著月度去化不佳，需要尋求突破。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.遠(yuǎn)洋天著——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化88套別墅，成交突破主要集中的11月新品加推階段，前期去化情況較差，月均去化5套；成交價格較平穩(wěn)，成交價格集中在2.7-2.9萬之間，年底隨著項目去化較好價格有小幅上漲。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.270平米超大贈送面積、陽光挑空頂、贈40㎡露臺建筑面積：312平米聯(lián)排產(chǎn)品；超大贈送面積：圖中紅色部分為贈送面積，黃色為陽光內(nèi)庭院，總贈送面積為270平米左右；內(nèi)庭院設(shè)計，獨棟質(zhì)感：在前庭后院基礎(chǔ)上增設(shè)獨立內(nèi)庭院設(shè)計，私密性強(qiáng)，同時很好解決了進(jìn)深過長帶來的采光問題；過道等空間均為自然采光，樓上樓下不同空間均可享受內(nèi)庭院景觀，形成三重庭院、立體庭院雙重景觀效果；前后天井，解決地下室采光，提升地下室舒適度。庭院露臺露臺挑空采光頂陽光內(nèi)庭院贈送空間贈送空間一層二層三層三層露臺三層贈送空間挑空部分聯(lián)排一層的視角遠(yuǎn)洋天著——產(chǎn)品力之戶型Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.270平米超大贈送面積、陽光挑空頂、贈40㎡露臺遠(yuǎn)洋天著——產(chǎn)品力之戶型地下格局：整體地下為一層，但層高較高為7米，有產(chǎn)權(quán)，因為層高較高，因此客戶在使用的時候可以自行分隔出一層，這樣地下就變成了兩層，分隔出來的這層為贈送層。地下一層：可以打造成多功能室或者客戶的其他生活空間，樣板間布局成兒童及女主人房；地下二層：車庫層+家庭廳，車庫有兩個車位，車位價格為20萬/個。地下一層地下二層采光窗井雙車位采光窗井采光窗井本層全部贈送地下二層樣板間地下一層樣板間里側(cè)為車庫位置Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.平墅創(chuàng)新產(chǎn)品平層尺度+別墅體驗（庭院+地下室）遠(yuǎn)洋天著——產(chǎn)品力之戶型1單元戶型分布示意圖（樓座正面視角）-1F1F2F3F4F分布格局：每棟樓排布4層4戶，每戶獨立私家電梯入戶，其中一層、二層和三層分享地下室面積及庭院面積，四層無庭院和地下室贈送，贈送閣樓；庭院贈送：1層贈送門前南側(cè)庭院，面積為150平米左右，2層和3層?xùn)|西兩側(cè)分別贈送各自一側(cè)庭院，三層贈送庭院在二層庭院基礎(chǔ)上進(jìn)行延展，面積為50-150平米不等；四層無庭院贈送。產(chǎn)品面積：二、三、四層為258平米大平層產(chǎn)品，四層層高為6.5米，可分隔出閣樓。212433221123一層西側(cè)房源一層?xùn)|側(cè)房源二層西側(cè)庭院二層?xùn)|側(cè)庭院一層西側(cè)庭院一層?xùn)|側(cè)庭院三層西側(cè)庭院三層?xùn)|側(cè)庭院庭院贈送分布示意圖（樓座俯瞰視角）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.熱銷因素二：總價大幅減少，性價比突出單價不變，總價從1200萬降至主流首置別墅800萬級，下降幅度30%實際使用面積更大，折合單價不足17000元/平米產(chǎn)品建筑面積（平米）贈送面積（平米）單價總價（萬）折合單價一期聯(lián)排3808030000114024783二期聯(lián)排2782203000083416747熱銷因素三：推廣形象重新定位二期推廣打準(zhǔn)了區(qū)域和客戶，建立了價值區(qū)隔，凸顯了稀缺性一期推廣訴求：城市別墅承啟奢適生活二期推廣訴求遠(yuǎn)洋天著——年度營銷策略總結(jié)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.遠(yuǎn)洋天著——年度營銷策略總結(jié)1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出106套聯(lián)排產(chǎn)品和54套平墅產(chǎn)品，總價區(qū)間750-1400萬。21項目二期產(chǎn)品大幅創(chuàng)新，超大贈送空間，產(chǎn)品舒適度領(lǐng)先于市場新產(chǎn)品總價大幅減少，性價比突出3營銷聚焦，推廣訴求重新定位為城市別墅概念，聚焦CBD客戶，推廣渠道瞄準(zhǔn)區(qū)域客戶深化渠道推廣渠道深入CBD和亦莊內(nèi)，精準(zhǔn)打擊客戶。制勝點創(chuàng)新產(chǎn)品，高贈送面積，營銷聚焦CBD客戶遠(yuǎn)洋.天著亦莊本地客戶熱銷因素四：瞄準(zhǔn)區(qū)域客戶深化渠道推廣渠道深入CBD和亦莊內(nèi)，精準(zhǔn)打擊客戶巡展戶外Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積71.07萬㎡建筑面積22.8萬㎡位置昌平北五環(huán)外緊鄰立湯路，北七家建材城北容積率0.38綠化率60%

建筑形式獨棟、聯(lián)排電梯不帶電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯對外報價27000元/㎡成交均價23733元/㎡當(dāng)期戶數(shù)82套聯(lián)排，59套獨棟交房時間2013年10月30日物業(yè)公司北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費獨棟4.9元/平米·月；聯(lián)排4.25元/平米·月開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)首次開盤時間2004年4月京基鷺府金科王府御湯山遠(yuǎn)洋傲北天通苑站成交金額前10名案例——溫哥華森林Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.溫哥華森林——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：49套2012年新增供應(yīng)量：192套2012年度成交量：123套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量=123/（192+49）=51.0%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生2次新增供應(yīng)，供應(yīng)時間為3月份和9月份；項目首次推盤由于產(chǎn)品為高總價獨棟產(chǎn)品，去化情況較差，10月項目對產(chǎn)品類型進(jìn)行了調(diào)整，推出低總價聯(lián)排產(chǎn)品，取得市場客戶的認(rèn)可，開盤熱銷。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.溫哥華森林——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化123套別墅，簽約金額9.18億元；項目從10月份改變推售產(chǎn)品開始有量的突破；成交價格方面10月份開始由于項目推售房源變化，價格下挫。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.營銷情況一年兩次開盤，小步快走4月10月18日推廣訴求500萬北五環(huán)城市別墅項目節(jié)點北郡推新品項目開盤城市別墅，開盤優(yōu)惠信息8月南郡信息釋放溫哥華森林——年度營銷策略總結(jié)21性價比突出，奧北核心區(qū)總價最低的聯(lián)排別墅產(chǎn)品71萬㎡老牌成熟別墅社區(qū)，0.38容積率等別墅產(chǎn)品要素突出3及時的營銷調(diào)整：推售方面：在高總價產(chǎn)品滯銷的情況下順應(yīng)市場需求及時調(diào)整推售產(chǎn)品，用小面積產(chǎn)品撬動市場；推廣方面：配合推售產(chǎn)品變化及時變更推廣信息，“500萬，奧北別墅”直效轟炸！制勝點奧北，11年熱銷，最低價聯(lián)排Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積：20.15萬平米建筑面積:28.63萬平方米建筑類別：別墅（獨棟、聯(lián)排、疊拼）裝修狀況：精裝（8000元/㎡）交通狀況：北京正西方位，西六環(huán)外約7公里，交通通達(dá)性較好。主力戶型：雙拼：670平方米

聯(lián)排：521平方米

疊拼：245-350平方米綠化率：30%容積率：1.42開盤時間：2011年11月9日成交均價：25595元/㎡入住時間：2013年9月物業(yè)公司：未定物業(yè)費：7.88元/平米/月車位信息：全地下私家停車位

建筑設(shè)計單位:北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計有限公司效果圖實景圖成交金額前10名案例——華潤置地潤西山Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.華潤置地潤西山——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：30套2012年新增供應(yīng)量：53套2012年度成交量：70套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量=70/（30+53）=84.3%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生1次新增供應(yīng)，供應(yīng)時間為6月份；6月推出53套別墅產(chǎn)品，其中24套疊拼開盤當(dāng)天去化完畢，6套雙拼及23套聯(lián)排產(chǎn)品。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.華潤置地潤西山——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化70套別墅，簽約金額8.90億元；項目上半年主要是11年開盤認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約，12年6月份開盤推出新品銷售情況好轉(zhuǎn)；成交價格方面呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品形態(tài)稀缺熱銷因素一：站位西山、長安街長安街西沿線2公里，阜石路、蓮石路兩大快速干道，S1號線地鐵熱銷因素二：北京唯一的半山別墅熱銷因素三：精裝修華潤獨創(chuàng)增值服務(wù)體系，8000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品類型面積(㎡)金額(萬元)價格(元/㎡)總套數(shù)套數(shù)贈送面積折算全面積均價折算毛坯全面積均價疊拼上疊245-253800-9273550022221002540017400疊拼下疊350-367760-98024400222202440016400聯(lián)排別墅530-6601100-20002700047381002250014500雙拼別墅638-6761900-2300330001041002750019500實際性價比突出疊拼去化為主，總價段與燕西聯(lián)排相近華潤置地潤西山——年度營銷策略總結(jié)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.指示牌指示牌時間為2011年8-10月；巡展地點為石景山沃爾瑪山姆會員店燕西華府西山壹號院熱銷因素四：渠道精準(zhǔn)覆蓋客戶和競品指示牌阜石路和蓮石路兩個主干道分布在五環(huán)和四環(huán)內(nèi)設(shè)立戶外大牌戶外交通指示牌針對西山壹號院、燕西華府等重點競品針對性攔截二期與新浪樂居電商合作，交10萬最高減200萬。巡展電商華潤置地潤西山——年度營銷策略總結(jié)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2011年11月項目節(jié)點第一次開盤A西1:48套6月華潤置地潤西山——年度營銷策略總結(jié)21區(qū)位優(yōu)勢明顯：站位西山、長安街產(chǎn)品形態(tài)稀缺：北京唯一的半山別墅3精裝別墅：8000元精裝標(biāo)準(zhǔn)制勝點北京西部唯一半山別墅、精裝修4渠道精準(zhǔn)覆蓋客戶和競品5控制推售量，制造稀缺首次第一階段

首次第二階段

雙拼別墅補(bǔ)充推售

熱銷因素五：確保第一次開盤引爆：優(yōu)勢產(chǎn)品+少量遞進(jìn)首批選擇優(yōu)勢產(chǎn)品推出，保證首次推盤產(chǎn)品形象：雙拼+山體資源更為優(yōu)勢的疊拼產(chǎn)品。二批推出剩余聯(lián)排產(chǎn)品，雙拼產(chǎn)品視消化量推出。批次貨量謹(jǐn)慎控制，確保熱銷狀態(tài)。第二次開盤A西2:53套Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.物業(yè)類別：獨棟別墅花園洋房占地面積：119000平方米

建筑面積：18700平方米物業(yè)地址：朝陽區(qū)姜莊88號開發(fā)商：北京姜莊湖園林別墅開發(fā)有限公司首次開盤時間：2003-09-08容積率：0.47綠化率：43%車位：私家車庫，2：1開盤初期單價：15000元/㎡目前成交價：99233元/平米樓層狀況：一期別墅55棟，二期花園洋房共10棟52套物業(yè)管理費：12元/平方米·月碧海方舟位于62萬平方米、１８洞國際標(biāo)準(zhǔn)的的姜莊湖高爾夫球場之中，與鴻華、馨葉高爾夫球場相連！成交金額前10名案例——碧海方舟Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.碧海方舟——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：0套2012年新增供應(yīng)量：22套2012年度成交量：13套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量=13/（22+0）=59.1%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生1次新增供應(yīng)，供應(yīng)時間為4月份；項目因為總價高，單套總價在6000-8000萬元，銷售速度較慢。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.碧海方舟——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化13套別墅，簽約金額8.56億元；成交價格有下降趨勢，成交單價在8.5-10.0萬/㎡之間。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域及資源優(yōu)勢：四環(huán)邊，高爾夫球場旁：場碧海方舟位于62萬平方米、１８洞國際標(biāo)準(zhǔn)的的姜莊湖高爾夫球場之中，與鴻華、馨葉高爾夫球場相連。產(chǎn)品優(yōu)勢：純獨棟別墅：產(chǎn)品為地上兩層，地下一層600-1500㎡，緊鄰高爾夫球場，景觀資源最佳。碧海方舟——年度營銷策略總結(jié)21四環(huán)邊別墅，北京唯一距離城中央最近的在售別墅，高爾夫球場內(nèi)的別墅產(chǎn)品優(yōu)勢，頂級產(chǎn)品制勝點高爾夫球場中的頂級別墅奧運村高爾夫球場四環(huán)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.地址：順義天竺鎮(zhèn)薛大人莊占地面積：249828平方米建筑面積：333553平方米容積率：1.05建筑形式：別墅產(chǎn)品形式：聯(lián)排開盤時間：首次開盤2010年8月10日入住時間：已入住價格：800-960萬/套交通狀況：公交：順義27、955路，天竺花園站到達(dá)；機(jī)場高速，機(jī)場第二高速，京承高速物業(yè)公司：北京萬通鼎安國際物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費：8.00元/平方米·月

景觀設(shè)計單位:加拿大奧雅園境師事務(wù)所（深圳奧雅園林設(shè)計有限公司）

建筑設(shè)計單位:北京墨臣建筑設(shè)計事務(wù)所成交金額前10名案例——萬通天竺新新家園Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.萬通天竺新新家園——供求比、去化率去化率分析：項目2011年年底存量：80套2012年新增供應(yīng)量：44套2012年度成交量：99套去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供應(yīng)量=99/（80+44）=79.8%。供求比分析：2012年此項目共產(chǎn)生1次新增供應(yīng)，供應(yīng)時間為4月份；4月推出44套聯(lián)排產(chǎn)品，開盤去化80%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.萬通天竺新新家園——量價走勢關(guān)系量價走勢分析：2012年全年共消化99套別墅，簽約金額8.43億元；項目5月份開盤熱銷，在整體市場銷售回暖的帶動下項目持續(xù)熱銷；成交價格方面比較平穩(wěn)，集中在2.0-2.2萬/㎡之間。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)位優(yōu)勢：成熟區(qū)域：項目所處京承高速與機(jī)場高速之間，用地東接北京首都國際機(jī)場和規(guī)劃中的國門商務(wù)區(qū)，與京順路距離約1公里，距首都國際機(jī)場約2公里。北京傳統(tǒng)別墅區(qū)：用地南臨溫榆河及中央別墅區(qū)，這是北京建設(shè)最成熟的涉外高檔低密別墅區(qū)，大量有國際背景的商務(wù)科技人士在此居住產(chǎn)品優(yōu)勢：托斯卡納園林風(fēng)格，五重植被覆蓋全區(qū)；建筑采用非純粹聯(lián)排別墅的“薩丁堡”，其開發(fā)理念是蒙塔奇諾別墅式樣的原版再現(xiàn)，也源自對獨棟與聯(lián)排別墅特色的精準(zhǔn)把握，既融匯了聯(lián)排別墅的精要，又因其頂樓區(qū)隔而具有獨棟別墅的部分特征，故美其名曰“獨聯(lián)體”。目前類似的別