二次裝修商業(yè)樓宇課件

商務(wù)樓宇裝修管理主講人：2011年1月19日1精選課件ppt裝修應(yīng)辦理的手續(xù)裝修管理規(guī)定裝修的禁止性規(guī)定裝修程序指引物管公司人員的巡查要點(diǎn)及程序裝修驗(yàn)收它山之石——新加坡的裝修管理2精選課件ppt一、裝修應(yīng)辦理的手續(xù)1、房屋所有人、使用人進(jìn)行裝飾裝修，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，必須按照建設(shè)部《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第八條規(guī)定的程序辦理，即：（1）房屋所有人、使用人必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并由房屋安全鑒定單位對(duì)裝飾裝修方案的使用安全進(jìn)行審定。（2）房屋裝飾裝修申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書向建設(shè)行政主管部門辦理報(bào)建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證。3精選課件ppt2、報(bào)消防局審批（1）300平方米以上的，屬于公共聚集場(chǎng)所的必須辦理建筑內(nèi)部裝修消防設(shè)計(jì)備案、建筑內(nèi)部裝修消防驗(yàn)收備案、消防安全檢查合格證；（2）不公共，不對(duì)外的，例如寫字間、辦公室必須辦理建筑內(nèi)部裝修消防設(shè)計(jì)備案、建筑內(nèi)部裝修消防驗(yàn)收備案，小于300平方米的公共聚集場(chǎng)所必須辦理消防安全檢查合格證。4精選課件ppt3、到物業(yè)管理公司辦理相關(guān)手續(xù)，取得施工許可證（1）租戶聘請(qǐng)的裝修公司須具有二級(jí)以上資質(zhì)、并將其證明資料復(fù)印件報(bào)物業(yè)公司審核備案；（2）向大廈物業(yè)管理公司遞交一式三套A3或A3以上設(shè)計(jì)藍(lán)圖并依照下述要求提供圖紙及技術(shù)資料說明：a、平面設(shè)計(jì)圖b、供電系統(tǒng)圖c、電氣施工圖d、空調(diào)設(shè)計(jì)圖e、消防報(bào)警設(shè)計(jì)圖f、消防噴淋設(shè)計(jì)圖g、天花平面圖5精選課件ppt（3）在接到租戶所遞交的圖紙及資料的五個(gè)工作日內(nèi)，大廈管理公司將會(huì)以書面通知租戶批準(zhǔn)與否或提出修改的要求，如大廈管理公司認(rèn)為所遞交的資料不清楚或不完整或認(rèn)為租戶的方案需要作出修改，租戶必須重新遞交有關(guān)圖紙，并依規(guī)則重新辦理此項(xiàng)申請(qǐng)；（4）租戶應(yīng)負(fù)責(zé)將方案遞交廣州市有關(guān)政府部門審批，以符合政府部門及國(guó)家條例所規(guī)定要求；（5）在未收到大廈管理公司的書面批準(zhǔn)前，租戶不可開始裝修工作。而某些工程必須依法于事先取得有關(guān)政府部門的審批，因大廈管理公司的書面批準(zhǔn)并不代表租戶不需要取得有關(guān)政府部門的法定許可。6精選課件ppt（6）租戶裝修工作開始之前，租戶代表必須出席大廈管理公司安排之會(huì)議，以確保租戶清楚大廈管理公司以下之要求：a、裝修工程保險(xiǎn)由租戶交納（如有任何意外由租戶負(fù)責(zé)）b、承諾遵守《裝修施工安全管理制度》c、臨時(shí)水電使用方法d、運(yùn)輸途徑及限制e、裝修余泥及垃圾清走方法f、大廈管理公司與租戶緊急聯(lián)絡(luò)方法g、了解《裝修手冊(cè)》全部?jī)?nèi)容（7）交付裝修按金7精選課件ppt二、裝修管理規(guī)定所有消防、空調(diào)的施工，必須由具有相關(guān)施工資格的指定承判商進(jìn)行。一切噴淋系統(tǒng)的改動(dòng)，在完工時(shí)整個(gè)系統(tǒng)必須完全符合現(xiàn)行廣州市法定條例和規(guī)定。噴頭與墻壁或隔墻之間的距離不得超過1.5米或超過設(shè)計(jì)噴頭距離的一半，以較短者為準(zhǔn)。在整個(gè)單元內(nèi)的所有噴頭擴(kuò)散水平線以下必須經(jīng)常保留至少0.5米的空間。所有電器的安裝必須遵照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，所有電線一定要穿鍍鋅鐵管保護(hù)，且必須采用阻燃電線。8精選課件ppt9精選課件ppt阻燃電線電纜-有自熄性即不易燃燒，分三個(gè)等級(jí)ZRA（GZR），ZRB，ZRC（ZR）耐火電線電纜-在250℃的環(huán)境中能正常工作，在750℃～800℃的火焰燃燒中維持180分鐘正常運(yùn)行，在800℃～900℃的火焰燃燒中維持120分鐘正常運(yùn)行，在1000℃的火焰燃燒中維持30分鐘正常運(yùn)行，分兩個(gè)等級(jí)NHA（GNH），NHB（NH）礦物絕緣電纜簡(jiǎn)稱MI電纜，國(guó)內(nèi)習(xí)慣稱為氧化鎂電纜或防火電纜,950-1000℃下燃燒90分鐘不擊穿，在250℃的環(huán)境溫度下,至少可以長(zhǎng)期運(yùn)行250年以上10精選課件ppt所有的門不得伸展至公共地方，包括走廊或電梯廳。所有外墻不許裝設(shè)招牌及廣告以免影響建筑物外觀,室內(nèi)裝修不能凸出公共走廊。房間與隔墻，應(yīng)考慮裝設(shè)空調(diào)回風(fēng)。（盤管風(fēng)機(jī)的送風(fēng)空和出風(fēng)口及溫控要在同一空間內(nèi)）除得到大廈管理公司批準(zhǔn)外，所有內(nèi)部隔墻應(yīng)使用重量輕和干式結(jié)構(gòu)的品種,如金屬框石膏板等，所有裝修材料應(yīng)該符合廣州市消防局規(guī)定。不可阻擋消防通道、安全門、緊急出路燈箱、消防栓。不能阻擋空調(diào)機(jī)房的回風(fēng)及進(jìn)出空調(diào)機(jī)房的通道或維修空間。不能改變防火/防煙門和玻璃門的功能及位置。在室內(nèi)裝設(shè)吊頂，應(yīng)在每一個(gè)水管閥門及每一個(gè)電源箱或任何重要設(shè)備下加裝檢查口。11精選課件ppt12精選課件ppt不得在外玻璃上鉆孔或粘貼任何類型的設(shè)施。確實(shí)要與外玻璃接觸部分必須保證有1cm的間隙并打黑色結(jié)構(gòu)膠。單元內(nèi)的間隔亦不得固定在外墻玻璃上。租戶在未獲得大廈管理公司的書面特別批準(zhǔn)下，不得挖槽、切割、砍鑿或雕刻地板、柱和結(jié)構(gòu)墻，以及與相鄰單元共用之隔墻。任何施工程序，包括鑿刻、鉆洞等均不許危及墻壁及地板的結(jié)構(gòu)。如果發(fā)現(xiàn)有任何違例，租戶有責(zé)任自行支付修復(fù)損壞部份的所有費(fèi)用，大廈管理公司人員將馬上停止單元一切裝修工作，直至對(duì)所有損失作出全面評(píng)估為止。租戶應(yīng)對(duì)單元的裝修完工后的情況負(fù)責(zé)，即使按審批方案完工后發(fā)現(xiàn)空調(diào)通風(fēng)或其他系統(tǒng)的情況變壞，大廈管理公司并不負(fù)上任何責(zé)任。如有必要，大廈管理公司始終有權(quán)要求租戶對(duì)已審批及已完成的工程作改動(dòng)，租戶在接到書面通知后一個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成所需的改動(dòng)。在施工前，租戶及施工單位需投保火災(zāi)及水浸，或所雇施工單位及其雇員引致的個(gè)人損傷等保險(xiǎn)類別，而保額則應(yīng)不少于人民幣100萬元。否則,租戶必須書面承諾/承擔(dān),由裝修施工所致的一切損失及責(zé)任。租戶的裝修方案，一經(jīng)付諸實(shí)行，不論其為全部或部份，皆視作租戶同意接受本裝修手冊(cè)所訂條款論。租戶應(yīng)預(yù)先通知大廈管理公司實(shí)際施工日期，而大廈管理公司人員將在施工期內(nèi)作出例行檢查。13精選課件ppt在開始任何施工前，必須把所有參與施工人員的姓名、住址和身份證號(hào)碼及名單交給大廈管理公司，并須隨時(shí)按照實(shí)際情況補(bǔ)充或更改以保證準(zhǔn)確完全。所有施工必須嚴(yán)格按照已審批圖紙及說明完成，直至通過大廈管理公司驗(yàn)收為止。租戶應(yīng)確保承包商不會(huì)對(duì)大廈的設(shè)備，設(shè)施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，無論意外與否，將由大廈管理公司安排修理，而所有修理費(fèi)用將再加上5%的行政費(fèi)，均由租戶負(fù)責(zé)支付。所有因租戶的裝修工程及其后來使用所造成的破壞、損傷及影響等（包括單元以內(nèi)及以外），完全由租戶負(fù)責(zé)賠償。于施工前及期間，租戶必須在單元外張貼由大廈管理公司發(fā)出的施工許可證（原件），以便大廈管理公司人員檢查。在一切施工開始前及整個(gè)施工過程中，閣下必須在貴單元內(nèi)設(shè)置足夠數(shù)量的手提滅火器。（每50平方米范圍內(nèi)配置2個(gè)不少于2公斤的滅火器）施工需要?jiǎng)踊鸹驘盖埃仨毷孪鹊酱髲B管理公司辦理“動(dòng)火證”，并按消防管理制度執(zhí)行，對(duì)電器設(shè)備的使用，也應(yīng)按規(guī)定操作。無論什么時(shí)候，如需在公共地方內(nèi)進(jìn)行施工，必須事前獲得大廈管理公司的書面批準(zhǔn)。租戶應(yīng)提供及安裝良好的，堅(jiān)固的防護(hù)措施，以防引起對(duì)第三者的傷害。14精選課件ppt施工過程中，所有材料、工具及垃圾等在任何時(shí)候都必須放置在所屬單元內(nèi)，不得阻塞公共走廊或任何公共地方。所有發(fā)出噪音、震動(dòng)或可能發(fā)出異味的工程材料、垃圾的運(yùn)送及運(yùn)出必須有條理地進(jìn)行，不得影響其他租戶。所有單元內(nèi)的垃圾必須每天晚上于指定時(shí)間內(nèi)清理，并運(yùn)送至大廈管理公司指定的地點(diǎn)。只有大廈管理公司指定的電梯/樓梯才可用來運(yùn)輸材料或垃圾。無論在任何情況下，工人未經(jīng)大廈管理公司許可不得使用任何客梯。不得使用裝有金屬車輪的運(yùn)貨手推車。于裝修期間，所有回風(fēng)口必須封閉，包好煙霧感應(yīng)頭，大門亦須關(guān)閉。所有裝修單位內(nèi)的家具都應(yīng)在大廈外預(yù)制組合和上漆。一切在單位內(nèi)的油漆工作或其他刺激氣味大施工，如大廈管理公司認(rèn)為這工作可能會(huì)影響其他租戶必須在大廈辦公時(shí)間外或由大廈管理公司指定的時(shí)間或地點(diǎn)完成。在不致?lián)p害單元裝修施工情況下，租戶應(yīng)提供足夠的通道讓一切公共設(shè)施，設(shè)備和裝置等獲得保養(yǎng)及維修。租戶或其裝修承包商所雇的施工人員必須著裝整齊，不得赤足，不得穿背心及拖鞋，不得在非工作區(qū)逗留，不得隨地吐痰不得在公共地方吸煙及扔煙蒂，不得高聲喧嘩，不得打鬧，不得使用任何放聲設(shè)備如收音機(jī)、電視等，絕對(duì)禁止賭博飲酒。租戶所雇的施工人員應(yīng)與大廈管理公司人員密切配合，互相尊重，如發(fā)生矛盾應(yīng)由雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商解決，嚴(yán)禁在大廈內(nèi)發(fā)生打罵行為。15精選課件ppt如果租戶需連接公共設(shè)施，必須負(fù)責(zé)從連接點(diǎn)到公共設(shè)施主干線的一切保養(yǎng)、維修、拆除、翻新和更換。用戶必須保持大廈內(nèi)所有設(shè)備及消防設(shè)施都不得封死，以防不能進(jìn)行維修或檢查，所有活門、渠蓋、門、百葉等都不能安裝或置任何物品，以免影響正常開啟。隱蔽工程必須提前24小時(shí)通知管理處在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收，如未驗(yàn)收，管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由租戶自己負(fù)責(zé)。裝修過程中需提供的裝修材料報(bào)告及相關(guān)文件（視具體情況而定）。阻燃電線合格證鍍鋅線管檢驗(yàn)報(bào)告、合格證地毯檢驗(yàn)報(bào)告、合格證難燃夾板檢驗(yàn)報(bào)告、合格證石膏板合格證木地板檢驗(yàn)報(bào)告、合格證墻紙檢驗(yàn)報(bào)告、合格證其它材料的合格證或檢驗(yàn)報(bào)告提供消防局審核意見書復(fù)印件16精選課件ppt裝修完成后，租戶必須在七個(gè)工作日內(nèi)書面通知大廈管理公司安排竣工檢查，同時(shí)提供：竣工圖紙A3或A3以上一式三份藍(lán)圖給大廈管理公司，并在每張圖紙上加蓋：設(shè)計(jì)單位出圖專用章、施工單位的竣工專用章及建設(shè)單位公章。提供消防局驗(yàn)收意見書復(fù)印件。如發(fā)現(xiàn)裝修未依審批圖紙施工或未能符合大廈管理公司要求，租戶必須限期整改。如租戶的裝修工程獲得有關(guān)政府部門驗(yàn)收合格并通過經(jīng)大廈管理公司驗(yàn)收后，大廈管理公司將以書面通知租戶于十五天后退回裝修押金余額(不計(jì)利息)。而租戶須憑大廈管理公司簽發(fā)裝修工程完滿竣工證明書向大廈管理公司申請(qǐng)發(fā)還裝修押金。所有經(jīng)常用水的地方，必須做好防水處理17精選課件ppt三、裝修的禁止性規(guī)定（1）不得隨意在承重墻、柱上穿洞，拆改外墻玻璃及通風(fēng)窗；（2）不得隨意增加樓面、地面靜荷載。（3）不得破壞或者拆改廁所的地面防水層，以及水、冷、電等配套設(shè)施。（4）不得使用易燃裝飾材料等。18精選課件ppt四、裝修程序指引向大廈管理公司索取《裝修手冊(cè)》。安排租戶的設(shè)計(jì)師或承造商與大廈管理公司人員進(jìn)行協(xié)商。把裝修方案的圖紙及技術(shù)資料，已填寫的申請(qǐng)表格、承諾書及防火責(zé)任書等，交回到大廈管理公司，并繳付裝修按金。等待大廈管理公司對(duì)裝修方案的批復(fù)。租戶將其裝修承包商所雇的施工人員名單、資料、2寸彩照等交到大廈管理公司，領(lǐng)取出入證。領(lǐng)取《裝修許可證》后，安排裝修工程的開始。19精選課件ppt五、物管公司人員的巡查要點(diǎn)及程序

裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)是裝修管理的關(guān)鍵。所有的規(guī)定都要靠現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)來落實(shí)，因此物業(yè)管理公司應(yīng)派人對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定時(shí)的監(jiān)督檢查。物業(yè)管理公司各職能部門每天至少巡查兩次裝修現(xiàn)場(chǎng)情況；檢查門口張貼的裝修許可證、動(dòng)火證、加班申請(qǐng)等是否在有效期內(nèi)查看裝修許可證批準(zhǔn)施工的項(xiàng)目，根據(jù)許可證內(nèi)容檢查正在施工的項(xiàng)目是否相符檢查正在施工的內(nèi)容是否符合裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定檢查是否有違規(guī)用電、抽煙、噪音、刺激性氣味、工牌佩戴等等垃圾情況20精選課件ppt簽到并記錄現(xiàn)場(chǎng)檢查情況對(duì)于在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要書面通知相關(guān)人員整改，并開具《整改通知單》，限期整改，屬多次出現(xiàn)的問題，需分析原因加以完善。特別注意檢查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共設(shè)備設(shè)施，包括配電箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共電路、安全監(jiān)控裝置等，有些需要貼上封條。任何人未經(jīng)同意不得擅自連接公共設(shè)施，如電路、下水道等，也不得導(dǎo)致排水管道系統(tǒng)、化糞池等阻塞或削弱其有效運(yùn)用。遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、滲水、管道堵塞等，要予以處罰并及時(shí)修復(fù)。21精選課件ppt六、裝修管理記錄要求（1）物業(yè)公司各部門應(yīng)做好裝修管理的日常記錄，記錄要如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況，并將記錄歸入租戶檔案中。（2）常用裝修管理記錄：①分戶記載管理日志；②分戶登記整改通知書；③分戶記載施工人員管理記錄；④分戶登記施工人員出入證收發(fā)記錄。22精選課件ppt七、物業(yè)裝修監(jiān)控要點(diǎn)1、建筑物結(jié)構(gòu)各裝修工程可以在其自身單元內(nèi)進(jìn)行非結(jié)構(gòu)變更、但不得開鑿、損壞任務(wù)承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞樓宇的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的行為。2、建筑物立面及景觀對(duì)于建筑是否封閉陽(yáng)臺(tái)及如何封閉、建筑物外墻怎樣安裝空調(diào)及如何排放冷凝水、建筑物外墻能否安裝廣告及無線等都必須統(tǒng)一規(guī)劃，嚴(yán)格監(jiān)管。3、消防二次裝修動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)措施。消防設(shè)備的保護(hù)、阻燃材料的使用及防火處理、消防系統(tǒng)的變動(dòng)及申報(bào)等都是裝修管理中需注意的問題。4、安全管理二次裝修階段，施工單位多且人員復(fù)雜，期間最易發(fā)生竊案。對(duì)于施工人員的進(jìn)出、留宿的管理及24小時(shí)日常巡查將是安全管理重點(diǎn)。23精選課件ppt5、裝修期間對(duì)于可能造成墻面、地面、電梯轎廂等污染應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管；對(duì)于二次裝修垃圾應(yīng)辟專門堆放場(chǎng)地并集中清運(yùn)；對(duì)施工作業(yè)時(shí)間嚴(yán)格控制，以免施工噪音對(duì)他人構(gòu)成滋擾。6、公共設(shè)施特別注意檢查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共設(shè)備設(shè)施，包括配電箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共電路、安全監(jiān)控裝置等，有些需要貼上封條。任何人未經(jīng)同意不得擅自連接公共設(shè)施，如電路、下水道等，也不得導(dǎo)致排水管道系統(tǒng)、化糞池、隔油池等阻塞或削弱其有效運(yùn)用。遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、滲水、管道堵塞等，要予以處罰并及時(shí)修復(fù)。7、檢查、驗(yàn)收對(duì)于裝修單位，管理公司應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理，對(duì)用戶的改動(dòng)、改造尤應(yīng)注意監(jiān)督。24精選課件ppt25精選課件ppt它山之石——新加坡的裝修管理

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新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊(cè)》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時(shí)制定了公共住宅室內(nèi)外裝修、室外