制度范文集錦-工程管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)

工程管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)

第一部分

崗位職責(zé)

一、工程部工作職責(zé)、崗位職責(zé)

L0工作職責(zé)

L1負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)和管理。

1.2負(fù)責(zé)公共區(qū)域的水、電及其它配套設(shè)施的維修工作

L3及時(shí)認(rèn)真地對(duì)業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行處理，負(fù)責(zé)業(yè)主有償服

務(wù)工作。

L4負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)性設(shè)備故障處理和搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備

故障，組織調(diào)查分析設(shè)備事故原因，制定預(yù)防措施。確保小區(qū)

的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。

L5根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制定服務(wù)處設(shè)備的檢修保養(yǎng)計(jì)劃。按設(shè)

備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，進(jìn)行維修保養(yǎng)，并作好記錄。

1.6定期對(duì)本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)及安全知識(shí)

培訓(xùn)。

1.7定期檢查電梯運(yùn)行情況，并對(duì)維保情況實(shí)時(shí)監(jiān)督保證電

梯處于良好運(yùn)行狀態(tài).

L8定期對(duì)房屋及公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，并做好

相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即進(jìn)行有效處理.

L9定期對(duì)弱電系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查作好記錄，按維保計(jì)

劃進(jìn)行維修保養(yǎng)。

1.10建立設(shè)施、設(shè)備檔案資料。

1.11配合其他部門開展工作，完成上級(jí)安排的臨時(shí)性工

作。

2.0維修部主管崗位職責(zé)

2.1任職資格

2.1.1具有大專以上文化程度，有一定的工作和管理經(jīng)驗(yàn)。

2.L2具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)施的基

本原理，了解國(guó)家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，能夠?qū)ο聦龠M(jìn)

行技術(shù)指導(dǎo)。

2.L3熟悉小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的名稱、規(guī)格、性能、操作規(guī)

范、技術(shù)原理。

2.2崗位職責(zé)

2.2.1負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)的指導(dǎo)和管理。

2.2.2負(fù)責(zé)組織人員對(duì)突發(fā)性設(shè)備故障處理，并組織調(diào)查分

析設(shè)備事故原因，制定預(yù)防措施。

2.2.3負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)

督及質(zhì)量評(píng)定。

2.2.4根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制定服務(wù)處設(shè)備的年度、季度、月

度、周期預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

2.2.5檢查交接班、巡查情況，并對(duì)工作中存在的問題提出

處理意見。

2.2.6每月定期召開會(huì)議，總結(jié)本月工作情況，對(duì)服務(wù)處維

修工作進(jìn)行季考核。

2.2.7定期對(duì)本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及

安全知識(shí)培訓(xùn)。

2.2.8督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常檢查

表。

2.2.9配合其他部門開展工作，完成上級(jí)安排的臨時(shí)性工

作。

3.0維修班長(zhǎng)崗位職責(zé)

3.1任職資格

3.1.1具有中專以上文化程度，持有《中華人民共和國(guó)特種

技術(shù)操作許可證》，有一定的工作和管理經(jīng)驗(yàn)。熟悉小區(qū)公共

設(shè)施設(shè)備的分布，名稱、規(guī)格、性能。

3.1.2具有維修方面的專業(yè)知識(shí)，了解國(guó)家有關(guān)電工操作規(guī)

程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，能對(duì)維修工的工作進(jìn)行指導(dǎo)。

3.2崗位職責(zé)

3.2.1同維修工一起對(duì)小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)

和管理。

3.2.2組織維修工對(duì)突發(fā)性設(shè)備故障進(jìn)行處理，并組織調(diào)查

分析設(shè)備事故原因，制定預(yù)防措施。

3.2.3檢查交接班、巡查情況，并對(duì)工作中存在的問題提出

處理意見。

3.2.4檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。

3.2.5每月定期召開班務(wù)會(huì)，總結(jié)本月工作情況，對(duì)維修工

的問題提出處理意見，并向主管匯報(bào)。對(duì)維修人員進(jìn)行月考

核。

3.2.6配合其他部門開展工作，完成上級(jí)安排的臨時(shí)性工

作。

4.0水電維修工崗位職責(zé)

4.1任職資格

4.1.1具有初中以上文化水平，持有《中華人民共和國(guó)特種

技術(shù)操作許可證》。

4.L2熟練掌握水、電工基本原理。

4.L3熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及水、電常規(guī)維

修技術(shù)。

4.2工作職責(zé)

4.2.1服從主管和班長(zhǎng)的調(diào)度與工作安排。

4.2.2負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電

及其它維修工作及業(yè)主有償服務(wù)工作。

4.2.3認(rèn)真填寫交接班、巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即向班長(zhǎng)或

主管報(bào)告。

4.2.4及時(shí)認(rèn)真地對(duì)業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行處理。

4.2.5參加設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確保

小區(qū)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。

5.機(jī)電設(shè)備維修工崗位職責(zé)

5.1任職資格

5.1.1初中以上文化水平，初級(jí)以上合格證，具有《中華人

民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。

5.1.2有高度的責(zé)任心，有一定的機(jī)電設(shè)備管理、維修經(jīng)

驗(yàn)。

5.2工作職責(zé)

5.2.1巡查機(jī)電設(shè)備運(yùn)行情況，并做好相關(guān)記錄。發(fā)現(xiàn)問題

立即進(jìn)行有效處理，重大事故或緊急事件時(shí)及時(shí)通知班長(zhǎng)、主

管并作應(yīng)急處理。

5.2.2按設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，進(jìn)行維修保養(yǎng)，并作好記

錄。

5.2.3所有設(shè)備的操作和檢修須按規(guī)定程序進(jìn)行，不能隨意

更改或省略操作步驟。

5.2.4按規(guī)定更換設(shè)備零件部位、冷卻液、潤(rùn)滑液等，嚴(yán)禁

設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。

5.2.5保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房，

專用工具或備件等須造冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。

6.弱電維修工崗位職責(zé)

6.1任職資格

6.1.1具有高中以上文化水平，持《中華人民共和國(guó)特種技

術(shù)操作許可證》

6.1.2有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。

6.2崗位職責(zé)

6.2.1按弱電維保計(jì)劃對(duì)弱電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

6.2.2對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并做好記錄。

6.2.3對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，作好記錄。

6.2.4參加應(yīng)急搶修，配合其他工程、維修人員工作。

6.2.5對(duì)業(yè)主報(bào)修的設(shè)備及時(shí)進(jìn)行處理。

第二部分

服務(wù)規(guī)范

服務(wù)規(guī)范（共用部分）

1.0總體要求

L1物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)保持交付時(shí)的外觀狀態(tài)，應(yīng)符合建筑

設(shè)計(jì)安全要求；

1.2物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)不被占用；

1.3物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)保持交付時(shí)的完整狀態(tài)，并應(yīng)滿

足其設(shè)計(jì)功能要求；

L4工程服務(wù)的所有標(biāo)識(shí)均應(yīng)符合公司的要求；

L5在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，所有物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)執(zhí)行公司《服

務(wù)禮儀規(guī)范》（服務(wù)人員素質(zhì)因素）的要求；

2.0具體要求

2.1.腌面1、應(yīng)沒有滲水現(xiàn)夔求

2.1.2外墻面1,應(yīng)沒有滲水現(xiàn)象；

2、露臺(tái)、陽臺(tái)應(yīng)沒有亂搭建和亂封閉

2.1

現(xiàn)象；

物

3、窗戶應(yīng)沒有亂替換現(xiàn)象；

業(yè)

4、墻面應(yīng)沒有亂懸掛物品（如空調(diào)主

共

機(jī)）、拉線現(xiàn)象；

用

5、大理石或墻面磚，每20m。應(yīng)當(dāng)破

部

損不超過1處。

位

2.1.3內(nèi)墻面1、大理石或墻面磚，每10平米破損應(yīng)

當(dāng)不超過1處；

2、墻面應(yīng)沒有亂懸掛物品（如空調(diào)主

機(jī)）、接線現(xiàn)象；

3、進(jìn)戶門應(yīng)沒有亂替換現(xiàn)象。

2.1.4頂棚1、扣板應(yīng)沒有脫落、缺失現(xiàn)象；

2、參照“內(nèi)墻面”要求。

2.1.5地面1、大理石或地磚地面，同一區(qū)域的破

損磚塊應(yīng)當(dāng)不超過1塊。

2.1.6走廊1、應(yīng)當(dāng)沒有堆放雜物現(xiàn)象；

2、應(yīng)當(dāng)沒有被侵占現(xiàn)象。______________

2.1.7樓梯扶手1、制品應(yīng)當(dāng)不變形，安裝牢固。______

2.1.8樓梯臺(tái)階1、同一樓層的臺(tái)階缺損應(yīng)當(dāng)不超過1

處；

2、參照“地面”要求。

2.1.9門窗1、應(yīng)當(dāng)無明顯破損、變形，銹蝕、脫

漆現(xiàn)象；

2、門扇開關(guān)應(yīng)當(dāng)靈活；

3、防火門閉門器應(yīng)無缺失、損壞，能

JE常關(guān)閉Q|

2.1.10地下室1、排水設(shè)施應(yīng)當(dāng)完好，排水通暢;

2、四周應(yīng)無漏水、滲水現(xiàn)象；___

3、應(yīng)當(dāng)沒有亂堆放、被侵占現(xiàn)象；

4、參照“內(nèi)墻面”、“地面”要求。

2.22.2.1管渠（網(wǎng)）1、末端水壓及流量應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求；

共2、管網(wǎng)應(yīng)沒有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)

用象；

設(shè)3、管道功能應(yīng)當(dāng)區(qū)分（顏色）清晰；

施4、生活水箱（池）入口應(yīng)加蓋加鎖，溢

水管、泄水管、通氣口應(yīng)加金屬網(wǎng)；

5、管井蓋完好率應(yīng)達(dá)100%；

6、溝渠排水應(yīng)當(dāng)暢通；

7、化糞池應(yīng)密封，外圍應(yīng)當(dāng)無異味。

1、道路路面，每10m破損應(yīng)當(dāng)不超過

1處；

2.2.2廣場(chǎng)、道路2、路牙應(yīng)當(dāng)無丟失、松動(dòng)現(xiàn)象；

3、廣場(chǎng)面，每10m。破損應(yīng)當(dāng)不超過1

處；|

1、構(gòu)件銹蝕或油漆脫落，每10m應(yīng)當(dāng)

不超過1處；

2.2.3圍欄、大門

2、構(gòu)件應(yīng)當(dāng)沒有缺失、不變形、牢

鼠|

1、木制品應(yīng)當(dāng)無油漆脫落、蟲害、腐

蝕現(xiàn)象；

2、鐵制品應(yīng)當(dāng)無銹蝕現(xiàn)象；

2.2.4園林小品3、其它制品應(yīng)當(dāng)無掉皮、掉色現(xiàn)象；

4、制品、構(gòu)件應(yīng)當(dāng)沒有缺損，安裝牢

固；

5、防護(hù)、警示設(shè)施應(yīng)完好。|

1、水質(zhì)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；

2.2.5景觀水系2、應(yīng)沒有滲水現(xiàn)象；

3、防護(hù)、警示設(shè)施應(yīng)完好。|

1、應(yīng)當(dāng)外觀整潔，無破損，有門封

2.2.6垃圾站

閉；

2、外圍應(yīng)當(dāng)無明顯異味。

1、構(gòu)件、功能應(yīng)當(dāng)沒有缺失，完好；［

2.2.7健身器材2、應(yīng)當(dāng)沒有銹蝕或油漆脫落現(xiàn)象；

3、使用說明、警示、防護(hù)設(shè)施應(yīng)完

好。

1、水質(zhì)應(yīng)符合要求；

2.2.8游泳池2、應(yīng)沒有滲水現(xiàn)象；

3、救生人員應(yīng)在場(chǎng)；

4、警示、防護(hù)設(shè)施應(yīng)完好。

1、地面應(yīng)當(dāng)沒有起皮現(xiàn)象，線條清

2.2.9運(yùn)動(dòng)場(chǎng)晰；

2、球網(wǎng)應(yīng)當(dāng)完好。

1、停車場(chǎng)設(shè)施應(yīng)當(dāng)齊全完好；

2、車位、車道線應(yīng)當(dāng)清晰；

2.2.10停車場(chǎng)3、沒有車位時(shí)，在入口處應(yīng)當(dāng)有致歉

提示標(biāo)識(shí)；

4、參照“地下室”要求。

2.31、圖形、顏色、安裝位置應(yīng)當(dāng)符合公司《VI

共手冊(cè)》要求；

用2.2.11標(biāo)識(shí)2、維修工作場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)；

設(shè)系統(tǒng)3、應(yīng)當(dāng)沒有銹蝕或油漆脫落現(xiàn)象；

備4、標(biāo)識(shí)物應(yīng)當(dāng)沒有缺損，安裝牢固。

系

E

1、供電、供水指標(biāo)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范

要求；

2、每年故障停電、停水次數(shù)應(yīng)不超

過2次；

2.3.1供電

3、計(jì)劃停電、停水時(shí)應(yīng)提前1天書

供水系統(tǒng)

面公告，故障停電、停水時(shí)應(yīng)在故障

后1小時(shí)內(nèi)書面致歉并說明原因和預(yù)

計(jì)恢復(fù)供電、供水的時(shí)間；

4、需要停電、停水維修的工作，應(yīng)

安排在用電、用水低峰期；_

1、照明燈具、開關(guān)應(yīng)當(dāng)無損壞現(xiàn)

象；

2.3.2公共2、開關(guān)應(yīng)當(dāng)靈活、接觸應(yīng)當(dāng)良好；

照明3、大堂、設(shè)備間、地下停車場(chǎng)、電

梯轎廂、電梯前廳等重要場(chǎng)所的照度

應(yīng)當(dāng)符合設(shè)計(jì)要求。

1、應(yīng)符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)，并在轎廂

內(nèi)張貼有效的安全年檢合格證和乘客

安全需知；

2、平層誤差應(yīng)當(dāng)在±15mm以內(nèi)；

2.3.3電梯

3、電梯機(jī)坑無積水；

4、轎廂內(nèi)外面板、按鈕應(yīng)當(dāng)無破

損，開關(guān)靈活、接觸良好；

5、轎廂內(nèi)對(duì)講電話與監(jiān)控中心通話

應(yīng)清晰；

6、每年故障停梯次數(shù)應(yīng)不超過5

次：

7、應(yīng)當(dāng)無異常震動(dòng)、沖擊現(xiàn)象；

8、電梯困人時(shí)，管理人員應(yīng)在5分

鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，困人時(shí)間應(yīng)不

超過30分鐘；

9、維修工作應(yīng)安排在人流低峰期；

10、計(jì)劃停梯時(shí)應(yīng)提前1天書面公

告，故障停梯時(shí)應(yīng)在故障后1小時(shí)內(nèi)

書面致歉并說明原因和預(yù)計(jì)恢復(fù)運(yùn)行

的時(shí)間。

1、供冷指標(biāo)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；

2、環(huán)境溫度在25七以上時(shí)，應(yīng)啟用

中央空調(diào)系統(tǒng)；

2.3.4中央3、每年故障停冷次數(shù)應(yīng)不超過2

空調(diào)次；

系統(tǒng)4、維修工作應(yīng)安排在人流低峰期；

5、計(jì)劃停冷時(shí)應(yīng)提前3天書面公

告，故障停冷時(shí)應(yīng)在故障后1小時(shí)內(nèi)

書面致歉并說明原因和預(yù)計(jì)恢復(fù)供冷

的^時(shí)間。

1、供暖指標(biāo)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范要求；

2.3.5集中2、政府規(guī)定的供暖時(shí)間應(yīng)啟用集中

供暖供暖系統(tǒng)；

系統(tǒng)3、每年故障停暖次數(shù)應(yīng)不超過2

次；

4、維修工作應(yīng)安排在人流低峰期；

5、計(jì)劃停暖時(shí)應(yīng)提前3天書公告，

故障停暖時(shí)應(yīng)在故障后1小內(nèi)書面致

歉并說明原因和預(yù)計(jì)恢復(fù)供暖的時(shí)

間。

1、系統(tǒng)月1誤損耨應(yīng)君遭通海確；

2.3.72停兼應(yīng)匏統(tǒng)噴施率成速效而映；

場(chǎng)系統(tǒng)、消防用泳捌鼾推標(biāo)鹿狒閽設(shè)計(jì)要求；

4、疏散搐示翅蜉好就度遍時(shí)血蒯痛急措施；

2.3.6iij防

5、消火搜箱即酷佛至次於翼之激蒯器撇據(jù)齊

系統(tǒng)

全完好；1、在異常情況時(shí)，監(jiān)控中心應(yīng)即時(shí)

6、內(nèi)部?；[練，應(yīng)當(dāng)每半年最少1次，綜

合消防演為i棒_盤箭只福應(yīng)達(dá)到loo

2.3.際安幅防背黨音樂播放應(yīng)當(dāng)正常。

系統(tǒng)

3、客戶購(gòu)卡時(shí)，應(yīng)當(dāng)天交付有效門

禁卡；

4、對(duì)講系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)行正常，通話和視

頻的完好率應(yīng)達(dá)到100%;

5、每半月至少備份一次刷卡數(shù)據(jù);

1、視頻、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)行正

常，監(jiān)控范圍應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；

2.3.9監(jiān)控2、應(yīng)能完整提供15天內(nèi)的安防監(jiān)控

系統(tǒng)資料（包括視頻資料）；

3、除法律規(guī)定外，錄像資料應(yīng)沒有

外泄現(xiàn)象；

1、功放、音響、調(diào)音臺(tái)應(yīng)運(yùn)行正

2.3.10背景

常；

音樂

2、音頻覆蓋范圍符合設(shè)計(jì)要求；_

1、探頭應(yīng)能正確響應(yīng)觸發(fā)；

2.3.11周界2、線路完好，無干擾；

系統(tǒng)3、系統(tǒng)報(bào)警、接警功能應(yīng)運(yùn)行正

常；

工程服務(wù)規(guī)范（家居部分）

1.0總體要求

1.1家居特約工程服務(wù)受理后應(yīng)快捷響應(yīng)；

L2工程服務(wù)人員應(yīng)注意客戶的家居清潔衛(wèi)生，應(yīng)尊重客戶

的生活習(xí)慣；

1.3物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)跟蹤客戶報(bào)修事項(xiàng)并及時(shí)回訪；

1.4工程服務(wù)的所有標(biāo)識(shí)均應(yīng)符合公司的要求；

L5在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)執(zhí)行公司《服務(wù)禮

儀規(guī)范》要求；

1.6具體要求

項(xiàng)目要求

1、急修服務(wù)30分鐘內(nèi)應(yīng)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，除另有

約定外；

2.12、應(yīng)當(dāng)與客戶約定上門維修時(shí)間，告知上門

2.1.1響應(yīng)

準(zhǔn)備維修人名稱或

工號(hào)、收費(fèi)等客戶關(guān)心問題；

3、應(yīng)按規(guī)定將維修信息錄入客戶服務(wù)系統(tǒng)。

上門服務(wù)人員應(yīng)穿公司統(tǒng)一工服，佩戴工

2.1.2著裝

牌。

2.1.3用具1、應(yīng)攜帶工具包、鞋套、毛巾、墊布；

2、應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備可能用的工具、備品備件。

1、應(yīng)按公司服務(wù)禮儀要求面對(duì)客戶；|

2.2.1作業(yè)2、入戶后應(yīng)穿上鞋套；

前3、工具包及維修器材應(yīng)放在墊布上；

2.24、應(yīng)當(dāng)了解故障原因，并向客戶解釋；

作5、應(yīng)向客戶說明維修收費(fèi)價(jià)格。

業(yè)

1、應(yīng)當(dāng)按相應(yīng)作業(yè)指導(dǎo)書作業(yè)；

2.2.2作業(yè)

2、移動(dòng)客戶物品時(shí)，應(yīng)征得客戶同意并輕拿

中

輕放。

1、應(yīng)清理干凈作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；'

2、應(yīng)將客戶物品放回原位；

2.2.3作業(yè)3、應(yīng)當(dāng)整理好自身工具、用品，不遺留物

后品；

4、應(yīng)向客戶說明使用注意事項(xiàng)；

5、應(yīng)口頭征求客戶維修意見，并請(qǐng)客戶在

《維修單》上評(píng)

價(jià)簽字

1、管理人員應(yīng)在1星期內(nèi)回訪客戶，回訪率

100%o

2、應(yīng)征求客戶對(duì)維修人員、質(zhì)量、收費(fèi)的意

2.3.1回訪見；

2.3

3、修理失效時(shí)，應(yīng)主動(dòng)與客戶約定重新修理

后續(xù)

時(shí)間；

4、應(yīng)按規(guī)定將回訪信息錄入服務(wù)系統(tǒng)。

關(guān)鍵客戶的報(bào)修事項(xiàng)，應(yīng)在1周內(nèi)再跟蹤回

2.3.2跟蹤訪一次_______________|

第三部分

作業(yè)指導(dǎo)書

專用鑰匙管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

確保鑰匙保管妥善，使用安全。

2.0適用范圍

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1每把鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)識(shí)，并整齊有序的放置在鑰匙專柜

中。專用鑰匙由維修部指定人員統(tǒng)一管理，造冊(cè)登記，不得隨

意發(fā)放，領(lǐng)用者須簽名登記并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

3.2專用鑰匙持有人嚴(yán)禁鑰匙外借，維修主管每月檢查專用

鑰匙的保管及使用情況。

3.3電梯三角鑰匙和電梯檢查口鑰匙在開啟層門時(shí)，務(wù)必先

確定電梯在本層時(shí)才能進(jìn)入。

3.4專用鑰匙至少保持留有一套備用，放于顯著位置并作明

顯標(biāo)識(shí)，鑰匙遺失須追查原因，并補(bǔ)齊。

電梯運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

確保電梯操作安全。

2.0適用范圍

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1在電梯機(jī)房打開電梯電源總開關(guān)，并送上電梯轎廂照明

電源。

3.2用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，按操作說明書打開

開關(guān)。

3.3關(guān)閉控制盒。

3.4幾秒鐘后，自動(dòng)關(guān)門。內(nèi)、外呼叫電梯，電梯即可自動(dòng)

運(yùn)行。

3.5若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對(duì)講器與監(jiān)控中心

聯(lián)系，等待救援。

3.6若需人工駕駛電梯，按操作說明書轉(zhuǎn)換到手動(dòng)控制位

置。

3.7若需停梯，在電梯停層并開門后，打開轎廂控制面板操

作盒，將控制盒內(nèi)按操作說明書操作。

3.8工程部負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)單位

的工作。

3.9每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查。

3.10搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時(shí)，應(yīng)及時(shí)與維保單位聯(lián)

系，確定可行性，避免意外。

3.11故障、緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變措施。

3.12日常清潔升降機(jī)，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清

潔。

3.13年審標(biāo)志張貼在轎廂內(nèi)呼按鈕上方。

電梯故障應(yīng)急處理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范電梯故障應(yīng)急處理工作程序，確保乘客與電梯安全。

2.0適用范圍

適用各服務(wù)處內(nèi)電梯故障應(yīng)急處理工作。

3.0內(nèi)容

3.1電梯困人

3.1.1把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留

轎廂照明。

3.1.2確定電梯轎廂位置。

3.1.3當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60cm范圍時(shí)，維修人員

可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械匙打開廳門，并用

手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。

3.1.4當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎

廂后救人。步驟如下：

1）轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門

手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要

求乘客靜待轎廂門，不要亂動(dòng)。

2）在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置。

3）兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過

快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開

時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。

4）按正確方向使轎廂繼續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±15mm位置

上。

5）使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對(duì)應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎

廂，并協(xié)助乘客撒出轎廂。

3.1.5當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停

止救援并及時(shí)通知大廈電梯維修保養(yǎng)單位作出處理。

3.1.6出現(xiàn)電梯困人，服務(wù)中心依次通知維修班、秩序維護(hù)

隊(duì)、電梯維保公司、服務(wù)處經(jīng)理，由服務(wù)處經(jīng)理跟蹤解救結(jié)

果。

3.2水浸事故

3.2.1工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行

時(shí)應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心，當(dāng)值秩序員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知顧客

從最后的樓層離開受影響的電梯。

3.2.2工程人員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該

電梯。

3.2.3調(diào)集沙包攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯

井。

3.2.4即刻將情況報(bào)告上級(jí)和電梯維保單位。

3.2.5電梯維保單位接報(bào)告后應(yīng)于30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處

理。

3.3巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常

3.3.1工程人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、

斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全

運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。

3.3.2監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的

樓層離開故障電梯。

3.3.3工程人員將故障電梯關(guān)閉。

3.3.4即刻將情況報(bào)告上級(jí)和電梯維保單位。

3.3.5電梯維保單位接報(bào)后應(yīng)于30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。

電動(dòng)扶梯運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

確保電動(dòng)扶梯操作安全。

2.0適用范圍

適用于服務(wù)處轄區(qū)內(nèi)的扶梯運(yùn)行工作。

3.0內(nèi)容

3.1準(zhǔn)備：在梯頭或梯尾的照明開關(guān)處用梯匙開電扶梯照

明。

3.2啟動(dòng)

3.2.1檢查確認(rèn)梯級(jí)上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。

3.2.2在梯頭或梯尾的啟動(dòng)開頭處用梯匙啟動(dòng)電扶梯。

3.2.3在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動(dòng)自如，若有

異常，即按急停按鈕停止。

3.2.4一切正常交付使用。

3.3應(yīng)急停止：緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停

止運(yùn)行。

3.4轉(zhuǎn)變行程方向

3.4.1檢查確認(rèn)扶梯上已無乘客。

3.4.2停止電扶梯運(yùn)行。

3.4.3待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。

電動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范扶梯維保工作，確保扶梯各項(xiàng)性能完好、安全運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于服務(wù)處轄區(qū)內(nèi)的扶梯基本維保工作。

3.0內(nèi)容

3.1每日開啟前，首先查看梯上是否有異物，如沒有將扶梯

上下運(yùn)行幾次，檢查是否有異常聲音。

3.2正常運(yùn)行后，乘上扶梯，檢查是否有較大振動(dòng)或沖擊。

3.3開、關(guān)扶梯，應(yīng)確定扶梯上無乘客時(shí)，方可開關(guān)機(jī)。

3.4打開扶梯的上、下處的蓋子，檢查扶梯各機(jī)械部分連接

是否有松動(dòng)及完好，螺絲、螺母是否緊固。

3.5鏈條上方油瓶是否有潤(rùn)滑油，運(yùn)行板傳動(dòng)是否靈活。

3.6各電氣部分接頭是否松動(dòng)，線路表皮是否有損傷。

3.7機(jī)房?jī)?nèi)是否有水漬，垃圾雜物等。

3.8按鈕是否正常無損壞。

柴油發(fā)電機(jī)操作作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

為確保柴油發(fā)電機(jī)操作安全。

2.0適用范圍

適用于服務(wù)處轄區(qū)內(nèi)的發(fā)電機(jī)操作工作。

3.0內(nèi)容

3.1自動(dòng)狀態(tài)

3.1.1保持啟動(dòng)電動(dòng)機(jī)的蓄電池組達(dá)到啟動(dòng)電壓(24V)o

3.1.2保持散熱器冷卻水位正常，循環(huán)水閥常開。

3.1.3曲軸箱油位保持在量油尺刻線±2cm的范圍內(nèi)。

3.1.4燃油箱油量在一半以上，燃油供油閥常開。

3.1.5發(fā)電機(jī)控制屏的“運(yùn)行一一停止一一自動(dòng)”開關(guān)放在

“自動(dòng)”位置。

3.L6機(jī)組配電屏的模式開關(guān)打在“自動(dòng)”位置。

3.L7散熱器風(fēng)機(jī)開關(guān)打在“自動(dòng)”位置。

3.1.8機(jī)組收到市電失壓的訊號(hào)后啟動(dòng)，確認(rèn)市電失壓，切

開轉(zhuǎn)換柜市電開關(guān)，合上轉(zhuǎn)換柜發(fā)電開關(guān)，啟動(dòng)機(jī)房的進(jìn)風(fēng)和

排風(fēng)機(jī)。

3.2手動(dòng)啟動(dòng)

3.2.1室內(nèi)氣溫低于2(rc時(shí)，開啟電加熱器，對(duì)機(jī)器進(jìn)行預(yù)

熱。

3.2.2檢查機(jī)體及周圍有無妨礙運(yùn)轉(zhuǎn)的雜物，如有應(yīng)及時(shí)清

走。

3.2.3檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位。如油位

水位低于規(guī)定值，應(yīng)補(bǔ)充至正常位置。

3.2.4檢查燃油供油閥和冷卻水截止閥是否處于開通位置。

3.2.5檢查起動(dòng)機(jī)的蓄電池組電壓是否正常。

3.2.6檢驗(yàn)配電屏的試驗(yàn)按鈕，觀察各報(bào)警指示燈是否接通

發(fā)亮。

3.2.7檢查配電屏各開關(guān)是否置于分閘位置，各儀表指示是

否處于零位。

3.2.8啟動(dòng)進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)機(jī)。

3.2.9按動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)的啟動(dòng)按鈕，使其啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)。如第一次啟

動(dòng)失敗，可按下配電屏上相應(yīng)的復(fù)位按鈕，待其警報(bào)消除、機(jī)

組3.3手動(dòng)操作并聯(lián)供電

3.3.1待并車發(fā)電機(jī)的油溫、水溫、油壓達(dá)到正常值，運(yùn)轉(zhuǎn)

正常。

3.3.2等并車發(fā)電機(jī)的輸出電壓和頻率的數(shù)值與母排上的數(shù)

值相一致。

3.3.3把待并車發(fā)電機(jī)的同步器手柄打在“合閘”位置。

3.3.4觀察同步指示器的指示燈及指針。

3.3.5觀察同步指示器的指示燈，完全熄滅時(shí)或指針旋轉(zhuǎn)到

零位，即可打上并電合閘開關(guān)。

3.3.6機(jī)組進(jìn)入并車運(yùn)行，隨后把其同步器手柄旋回''關(guān)

斷”位置。

3.3.7如果同步器合閘后，同步器指轉(zhuǎn)太快或反時(shí)針旋轉(zhuǎn)，

則不允許并車，否則，將導(dǎo)致合閘失效。

3.3.8手動(dòng)并車成功后，應(yīng)立即與低壓配電房聯(lián)系，落實(shí)總

配電民間饋出開關(guān)可否合閘送電后再行操作。

3.4運(yùn)行安全管理。

3.4.1按照規(guī)定時(shí)間檢查各指示儀表，注意潤(rùn)滑油的壓力，

水溫是否有變化，潤(rùn)滑油的壓力不得低于150kpa,冷卻水溫不

得高于95℃O

3.4.2注意檢查曲軸箱油位，燃油箱油位，散熱器水位，低

于正常位置應(yīng)予以補(bǔ)充。

3.4.3勤觀察配電屏各儀表及各報(bào)警指示燈是否正常，凡紅

燈亮表示有故障，綠燈為正常運(yùn)行指示燈。

3.4.4檢查充電器是否正常充電。

3.4.5傾聽機(jī)器的各部分運(yùn)轉(zhuǎn)聲響是否正常。

3.4.6手摸機(jī)體外殼，軸承部位外殼、油管、水管、感覺溫

度是否正常。

3.4.7留意發(fā)動(dòng)機(jī)或電器設(shè)備是否有焦糊等異味。

3.4.8發(fā)現(xiàn)有不良情況，應(yīng)即時(shí)處理解決，嚴(yán)重時(shí)應(yīng)作停機(jī)

處理。

3.4.9凡故障停機(jī)，須把故障消除，然后按動(dòng)機(jī)組上的重復(fù)

手掣，機(jī)組方可再進(jìn)行運(yùn)作。

3.4.10對(duì)各運(yùn)行參數(shù)，每班記錄不少于兩次。

3.5停車

3.5.1總控民間的輸出饋電開關(guān)分閘，脫開電網(wǎng)。

3.5.2發(fā)電機(jī)空載運(yùn)轉(zhuǎn)10分鐘后停車。

3.5.3停止機(jī)房的風(fēng)機(jī)、冷卻水泵等。

柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

為保證發(fā)電機(jī)正常運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于服務(wù)處轄區(qū)內(nèi)的發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理工作。

3.0內(nèi)容

3.1每天定期巡查機(jī)房及機(jī)組設(shè)備。

3.2每月空載試運(yùn)行兩次，每次5分鐘，并檢查電池液位、

接線端子、外圍設(shè)備運(yùn)行情況，填寫試運(yùn)行記錄表。

3.3油箱內(nèi)燃油應(yīng)至少儲(chǔ)備180公斤，發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)備不足立即通

知工程負(fù)責(zé)人訂購(gòu)。

3.4發(fā)電機(jī)置于手動(dòng)狀態(tài)，當(dāng)市電全停，馬上由工程人員手

動(dòng)投入。

3.5發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，每小時(shí)抄錄運(yùn)行數(shù)據(jù)一次。

3.6工程部每半月打掃發(fā)電機(jī)房衛(wèi)生一次，清潔機(jī)組及外圍

設(shè)備表面的灰塵。

3.7保持機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)施良好。

柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的：為保證柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作有效實(shí)施。

2.0適用范圍

適用于服務(wù)處轄區(qū)內(nèi)的發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作

3.0規(guī)定

3.1發(fā)電機(jī)組及控制屏由運(yùn)行工進(jìn)行保養(yǎng)，并按運(yùn)行情況提

出大、中修建議。

3.2運(yùn)行工按發(fā)電機(jī)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)，

并將工作過程和更換零件數(shù)目作詳細(xì)記錄，填寫《柴油發(fā)電機(jī)

保養(yǎng)記錄表》。

3.3保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機(jī)組故障應(yīng)即時(shí)通知維修公司，維修公司

應(yīng)負(fù)責(zé)24小時(shí)內(nèi)排除故障；若在時(shí)限范圍無法排除故障，應(yīng)將

實(shí)際情況報(bào)告上級(jí)，協(xié)調(diào)時(shí)間維修。

3.4工作內(nèi)容如下：

1）潤(rùn)滑系統(tǒng)：檢查液面、漏油；更換機(jī)油、機(jī)油濾清器

（運(yùn)行200小時(shí)需更換）。

2）冷卻系統(tǒng)：檢查散熱器、喉管及連接器；水位，皮帶張

力及水泵等。

3）進(jìn)風(fēng)口系統(tǒng)：檢查空氣過濾器、管位及連接器；更換空

氣過濾器。

4）燃油系統(tǒng)：檢查燃油液位、限速器、油管及連接器、燃

油泵。排液（燃油缸及油水分離器沉淀物或水），更換柴油過濾

器。

5）排氣系統(tǒng)：檢查排氣阻塞、漏氣；排放消聲器積炭積

水。

6）充電系統(tǒng)：檢查電池充電器，電池電解液位、密度（每個(gè)

月檢查一次），儀表，總開關(guān)，線管及指示燈。

7）發(fā)電機(jī)部分：檢查進(jìn)風(fēng)口阻塞情況、接線端子、絕緣、

振動(dòng)及各部件是否正常。

8）自動(dòng)控制裝置：檢查模擬供、停電，起動(dòng)抽油機(jī)自動(dòng)裝

置是否正常。

9）視實(shí)際情況更換機(jī)油、各種油隔及空氣隔。

10）清潔機(jī)組，每月清潔冷卻器外圍。完成上列工作檢查

后，開動(dòng)機(jī)組15分鐘（或帶負(fù)荷運(yùn)行）。

11）控制屏每月一次清潔及檢查和實(shí)施維修保養(yǎng)工作。

12）發(fā)現(xiàn)問題，做出記錄。

CO2氣體滅火系統(tǒng)管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

C02：氣體滅火系統(tǒng)操作規(guī)范。

2.0適用范圍

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1保持氣瓶間內(nèi)干凈通風(fēng)。

3.2氣體滅火系統(tǒng)長(zhǎng)期處于備用狀態(tài)，嚴(yán)禁隨意操作按鈕，

手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換須經(jīng)工程負(fù)責(zé)人同意。

3.3每日值班人員須巡查氣瓶罐，并觀察是否有氣體泄漏，

如發(fā)現(xiàn)氣體不足須及時(shí)補(bǔ)充。

3.4注意相關(guān)系統(tǒng)的防火工作，以防止誤報(bào)造成系統(tǒng)動(dòng)作。

3.5嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，控制箱上各動(dòng)作開關(guān)須有明確

標(biāo)示，并采取保護(hù)措施。

3.6值班人員作好巡查記錄，指定崗位責(zé)任人。

給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

確保給排水系統(tǒng)使用正常。

2.0適用范圍

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由維修工負(fù)責(zé)。

3.2工程負(fù)責(zé)人每年12年份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的

系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。

3.3維修及保養(yǎng)過程如要限壓、停水，須提前通知會(huì)受影響

用戶。

3.4根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。

3.5供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供

水。

3.6污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。

3.7所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫《水泵房維修保

養(yǎng)記錄表》。

3.8給排水設(shè)備的故障應(yīng)于5小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬

上通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。

給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

確保緊急情況下給排水系統(tǒng)能及時(shí)恢復(fù)正常使用。

2.0適用范圍

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1給水系統(tǒng)

3.1.1水泵

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水

泵。

2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動(dòng)操控水泵，根據(jù)

管網(wǎng)壓力控制啟停。

3）及時(shí)報(bào)告工程負(fù)責(zé)人安排維修。

3.1.2氣壓罐

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)氣壓罐內(nèi)氣囊故障，不能有效控制水泵的啟

停，應(yīng)立即關(guān)閉氣壓罐的進(jìn)水閥。

2）由專人負(fù)責(zé)根據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動(dòng)啟停水泵。

3）即刻報(bào)告工程負(fù)責(zé)人安排維修。

3.1.3垂直管網(wǎng)

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)垂直管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵。

2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補(bǔ)破損管道。

3）如一時(shí)無法修復(fù)應(yīng)報(bào)告工程負(fù)責(zé)人。

3.1.4水池出水管

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)水池出水管漏水，應(yīng)立即關(guān)閉水池出水閥和水

泵。

2）即刻通知工程負(fù)責(zé)人，由其安排維修，并在事后作維修報(bào)

告。

3.1.5水池進(jìn)水管

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)水池進(jìn)水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水表房進(jìn)水總閥

和水池進(jìn)水閥。

2）即刻報(bào)告工程負(fù)責(zé)人，由其安排維修并于事后寫維修報(bào)

告。

3.2排水系統(tǒng)

3.2.1污水井

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過高，應(yīng)立即手動(dòng)開啟污水泵抽

水。

2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至室外排污管道。

3）即刻報(bào)告工程負(fù)責(zé)人，由其安排維修水泵或控制電路，并

于事后作維修報(bào)告。

3.2.2排污管道

1）排污管道漏水應(yīng)立刻用合適材料綁緊裂口或更換管道。

2）關(guān)閉破裂管道上的用水設(shè)備。

3）調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口。

4）報(bào)告工程負(fù)責(zé)人，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管

道。

3.3通知用戶。

3.3.1給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由工程負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)修復(fù)

時(shí)間。

3.3.24小時(shí)可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由服務(wù)中心通過消防廣播

通知受影響的用戶。

3.3.3需超過4小時(shí)修復(fù)的故障，服務(wù)處應(yīng)書面通知受影響

的用戶。

給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

確保給排水系統(tǒng)運(yùn)行正常。

2.0適用范圍

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。

3.2每天檢查水池的水位是否正常，水池蓋、檢查門必須鎖

好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。

3.3每天檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)

閉的正常狀態(tài)。

3.4每天將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和

備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。

3.5每天檢測(cè)水位報(bào)警裝置是否運(yùn)行正常。

3.6定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑情

況是否良好等。

3.7進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工

作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。

3.8發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告，并留在現(xiàn)場(chǎng)

觀察。

3.9每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，認(rèn)真填寫巡查表。

停水事故應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

當(dāng)發(fā)生突發(fā)性停水事件時(shí)能及時(shí)采取有效措施保證供電正

常。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)內(nèi)突發(fā)性停水事故處理。

3.0內(nèi)容

3.1工程維修人員必須確保管轄范圍內(nèi)的水正常供應(yīng)。

3.2正常的維修保養(yǎng)應(yīng)盡量避免停水，必須停水時(shí)，應(yīng)盡量

避開水使用高峰期和休息日，且不宜超過半天。并通知業(yè)主服

務(wù)中心和以書面公示方式向業(yè)主解釋停水原因和恢復(fù)供水的大

概時(shí)間等。

3.3接市政通知停水時(shí)，應(yīng)立即通知業(yè)主服務(wù)中心寫停水通

知，注明原因，停水的時(shí)間，恢復(fù)供水的大概時(shí)間等，并在小區(qū)

公告欄上向業(yè)主公告。

3.4未接通知的停水時(shí)，應(yīng)迅與相關(guān)部門聯(lián)系，查詢?cè)颍?/p>

將情況向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并及時(shí)通知業(yè)主服務(wù)中心以書面公示方式

向業(yè)主解釋停水原因，恢復(fù)供水的大概時(shí)間等，以期做好相應(yīng)

準(zhǔn)備。

3.5停水超過8小時(shí)，服務(wù)處要組織人員盡量采取補(bǔ)救措

施，如給業(yè)主聯(lián)系水源，給業(yè)主送水等，維修人員須全部參

加。

3.6停水應(yīng)由值班人員詳細(xì)記錄，記錄停水原因，分清責(zé)

任，若是內(nèi)部原因，將事故處理結(jié)果報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。

純凈水系統(tǒng)運(yùn)行管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

確保純凈水系統(tǒng)運(yùn)行正常。

2.0適用范圍

有純凈水系統(tǒng)服務(wù)處。

3.0內(nèi)容

3.1純凈水的操作規(guī)程

3.1.1動(dòng)水泵前應(yīng)檢查水泵進(jìn)出水閘閥是否打開。水池內(nèi)是

否還有足夠存水。

3.1.2檢查電壓表，信號(hào)燈指示情況。

3.1.3手盤動(dòng)水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。

3.1.4啟動(dòng)水泵，注意觀察啟動(dòng)電流，運(yùn)行3分鐘至5分

鐘，聽有無異常雜音，觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。

3.1.5查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。

3.1.6水泵運(yùn)行中應(yīng)觀察各運(yùn)行參數(shù)是否正常，觸摸馬達(dá)溫

度。

3.2純凈水機(jī)房的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容

3.2.1檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸

承、地腳螺栓等機(jī)械部分連接是否松動(dòng)及完好。

3.2.2水池水位的高低，浮球閥是否完好。

3.2.3起動(dòng)開關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，接觸器，開關(guān)是否完好，

電流、電壓、壓力表是否正常。

3.2.4泵房?jī)?nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。

3.2.5對(duì)于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每一

個(gè)月啟動(dòng)1—2分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)，并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。

3.3純凈水機(jī)房管理

3.3.1保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔，有嚴(yán)格的防護(hù)措

施。

3.3.2水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響業(yè)主生活，保持備

用設(shè)備的良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證純凈

水供應(yīng)不停頓。

3.3.3供水人員應(yīng)具備一定的衛(wèi)生知識(shí)和防范知識(shí)。

3.3.4生產(chǎn)純凈水機(jī)械的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄，平時(shí)應(yīng)有巡查

記錄和維保記錄。

3.4附表：

1）《純凈水房運(yùn)行記錄表》

2）《純凈水機(jī)械故障處理記錄表》

水泵操作作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范給排水設(shè)備操作。

2.0適用范圍.

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1生活水泵操作規(guī)程

3.1.1檢查控制柜電壓表是否指示正常位置。

3.1.2檢查水池水位是否正常。

3.1.3檢查水池液壓進(jìn)水閥是否正常。

3.1.4檢查水泵進(jìn)出口閥門是否處于開合狀態(tài)。

3.1.5仔細(xì)閱讀交班記錄。

3.1.6泵組選擇開關(guān)每日輪換一次。

3.1.7將恒壓泵開關(guān)打向自動(dòng)(AuTO)位置，將主泵開關(guān)打向

自動(dòng)(AuTO)位置。

3.1.8觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。

3.1.9待壓力升至設(shè)定壓力時(shí)，將其余備用泵開關(guān)打向自動(dòng)

(AuTO)位置。

3.1.10每次開啟主泵時(shí)應(yīng)排氣。

3.1.11嚴(yán)禁亂動(dòng)其他開關(guān)和按鈕。

3.2污水泵操作規(guī)程

3.2.1控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。

3.2.2按控制箱上“啟動(dòng)”鈕，開啟水泵排水。

3.2.3按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水。

3.2.4水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動(dòng)”位置，水泵進(jìn)入

自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)。

水池水箱管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范用水管理。

2.0適用范圍

公司管轄項(xiàng)目的生活用水管理。

3.0生活用水管理

3.1生活用水由市政直供和2次加壓兩種形式供給。生活用

水設(shè)管理責(zé)任人一名，該責(zé)任人應(yīng)具備相應(yīng)專業(yè)知識(shí)和衛(wèi)生知

識(shí)。

3.2水電工應(yīng)每月對(duì)加壓水泵及管道系統(tǒng)保養(yǎng)二次，當(dāng)日值

班員每4小時(shí)一次巡查并填寫《設(shè)備房巡查簽到表》，確保水

源供應(yīng)不停頓。市政停水或維修確需停水時(shí)須提前24小時(shí)以公

告形式通知用戶做好準(zhǔn)備。

3.3整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)采取封閉式，以防受到污染，各水池清洗入

口須加蓋加鎖，以確保安全，并防止非管理人員接近水源。各

透氣管口要采取倒口式并加網(wǎng)，整個(gè)系統(tǒng)外圍應(yīng)保持干凈整

潔，機(jī)房每星期清潔一次，水池外部每?jī)尚瞧谝淮巍?/p>

3.4按照二次供水的有關(guān)規(guī)定，對(duì)各水池進(jìn)行每年壹次定期

清洗消毒，并由水質(zhì)檢測(cè)單位對(duì)水質(zhì)采樣化驗(yàn)并出具化驗(yàn)單，

資料應(yīng)齊全并由工程部負(fù)責(zé)人妥善保存。

3.5生活水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)及污水系統(tǒng)隔離。

3.6每年對(duì)管道系統(tǒng)進(jìn)行除銹刷漆一次，生活水系統(tǒng)管內(nèi)的

防銹除銹每年一次。

3.7二次供水由責(zé)任人定期巡查記錄，每月底向上級(jí)匯報(bào)供

水系統(tǒng)和水質(zhì)狀況。

4.0水池水箱管理

4.1水池水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦

二次供水衛(wèi)生合格證。

4.2由專業(yè)公司定期做水池水箱的清潔工作，并提供水質(zhì)化

驗(yàn)報(bào)告，經(jīng)防疫站認(rèn)可。

4.3清洗水池水箱人員須持健康證等有關(guān)證件，并經(jīng)防疫站

認(rèn)可。

4.4水池水箱的入口和溢流口要有防蚊蟲、棄物進(jìn)入池內(nèi)的

裝置。

4.5水池水箱清洗時(shí)如需停水，應(yīng)至少提前24小時(shí)通知受

影響的用戶。

4.6定期檢查水池水箱的狀況，防止溢漏、滲漏。

4.7開啟水池水箱蓋須工程部負(fù)責(zé)人同意。

污水井管理作業(yè)指導(dǎo)書

L0目的

規(guī)范污水井管理。

2.0適用范圍

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1污水井口蓋板應(yīng)蓋好，污水泵放在自動(dòng)位置。

3.2嚴(yán)禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便。

3.3工程部人員每天檢查污水井及其設(shè)施一次，并將情況記

錄在當(dāng)值日記上。

3.4發(fā)現(xiàn)污水井水位異常升高應(yīng)馬上追查原因并采取相應(yīng)措

施降低水位。

3.5污水井每年清潔二次，清除井底沉積物。

3.6污水泵及控制箱每月檢查和保養(yǎng)一次。

供配電運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

確保供配電設(shè)施安全運(yùn)行。

2.0適用范圍

物業(yè)區(qū)域內(nèi)供配電安全操作

3.0內(nèi)容

3.1倒閘操作必須根據(jù)值班負(fù)責(zé)人命令，受令人復(fù)誦無誤后

執(zhí)行。發(fā)布命令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名

稱，即設(shè)備名稱和編號(hào)。發(fā)令全過程和聽令報(bào)告時(shí)都要做記

錄。

3.2停電拉閘操作必須按照開關(guān)一負(fù)荷側(cè)刀閘一母線側(cè)刀閘

順序依次操作，送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電

時(shí)，應(yīng)先停低壓，后停高壓；送電時(shí)先送高壓，后送低壓。嚴(yán)

防帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)（刀閘）。為防止誤操作，高壓電氣設(shè)備

都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。

3.3倒閘操作由操作人填寫操作票，每張操作票只能填寫一

個(gè)操作任務(wù)。下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi)：

3.3.1應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘。

3.3.2檢查開關(guān)和刀閘的位置。

3.3.3檢查接地線是否拆除。

3.3.4檢查負(fù)荷分配。

3.3.5裝拆地線。

3.3.6安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。

3.3.7切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無電壓等。

3.4操作票應(yīng)用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應(yīng)清楚整潔，不得

任意涂改。操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或接線圖核對(duì)所填

寫的操作項(xiàng)目分別簽名，然后經(jīng)值班負(fù)責(zé)人審核簽名。

3.5操作前應(yīng)核對(duì)設(shè)備名稱、編號(hào)和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)

行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。按操作順序操作，每操作完一項(xiàng)，做一個(gè)記號(hào)

“，全部操作完畢后復(fù)查。

3.6倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行，其中對(duì)設(shè)備較為熟悉者為監(jiān)

護(hù)。

3.7操作中發(fā)生疑問時(shí)，不準(zhǔn)擅自更改操作票，不準(zhǔn)隨意解

除閉鎖裝置，應(yīng)立即向值班負(fù)責(zé)人或上級(jí)報(bào)告，查清楚后方可

再操作。

3.8電氣設(shè)備停電后，即使是事故停電，在未拉開有關(guān)刀閘

和做好安全措施以前，不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔，以防突然來

電。

3.9下列各項(xiàng)工作可以不用操作票：

3.9.1事故處理。

3.9.2拉合開關(guān)的單一操作。

3.9.3拉開接地刀閘或拆除配電房?jī)H有的一組接地線。

3.10操作票應(yīng)先編號(hào)，按照編號(hào)順序使用。作廢的操作票

應(yīng)注明“作廢”字樣，已操作的要注明（或蓋章）“已執(zhí)行”字

樣。上述操作票保存3個(gè)月。

3.11雙回路供電供電方式為一主一備，兩路電源的進(jìn)線柜

即受電柜設(shè)電氣聯(lián)鎖。當(dāng)主供電，只有在主電源的受電開關(guān)分

閘后，備用電源的受電開關(guān)方可合閘，并在主供開關(guān)上懸掛。

嚴(yán)禁合閘”警示牌，同時(shí)在一次結(jié)線圖板上正確反映供電運(yùn)用

方式。

3.12電源轉(zhuǎn)換

3.12.1停電應(yīng)按先停低壓后停高壓，送電應(yīng)按空載先高壓

后低壓原則執(zhí)行。當(dāng)主供電源停電投入備用電源前，應(yīng)首先將

主供電源退出運(yùn)行狀態(tài)，掛上“嚴(yán)禁合閘”的警示牌，然后把

備用電源受電開關(guān)合閘受電。

3.12.2避免變壓器并列運(yùn)行，當(dāng)兩路電源的某一路停電，

需另一路電源實(shí)行全供時(shí)，應(yīng)首先將停電回路電源退出運(yùn)行狀

態(tài)，掛上“嚴(yán)禁合閘”的警示牌；然后將聯(lián)絡(luò)柜進(jìn)入運(yùn)行狀

態(tài)，并合閘供電。電源轉(zhuǎn)換的操作，應(yīng)在3分鐘內(nèi)完成。完成

后，應(yīng)在一次結(jié)線圖板上正確反映供電運(yùn)行方式。

3.13發(fā)電機(jī)供電'

3.13.1為防止發(fā)電機(jī)向變壓器倒送電，發(fā)電機(jī)輸出線路的

受電開關(guān)與市電的受電開關(guān)設(shè)有電氣聯(lián)鎖。只有在市電的受電

開關(guān)完全分閘后，發(fā)電機(jī)的受電開關(guān)方能合閘。當(dāng)發(fā)電機(jī)供電

時(shí)，市電主、備供受電開關(guān)應(yīng)退出運(yùn)行狀態(tài)，并分別懸掛“嚴(yán)

禁合閘”的警示片牌。

3.13.2市電恢復(fù)供電，只有在發(fā)電機(jī)輸出線路的受電開關(guān)

分閘后，市電的受電開關(guān)方能合閘。此時(shí)，停止發(fā)電機(jī)后應(yīng)先

將發(fā)電機(jī)受電開關(guān)退出運(yùn)行狀態(tài)，懸掛“嚴(yán)禁合閘，的警示

牌；然后將市電主、備供受電開關(guān)放至準(zhǔn)備運(yùn)行狀態(tài)，并將其

中一路電源的受電開關(guān)合閘送電。

停電事故應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

當(dāng)發(fā)生突發(fā)性停電事件時(shí)能及時(shí)采取有效措施保證供電正

常。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)內(nèi)突發(fā)性停電事故處理。

3.0內(nèi)容

3.1值班人員或第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)停電應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)或其它方

式通知其它工程部人員和前臺(tái)及監(jiān)控中心，工程部全體人員有

義務(wù)在得知停電后立即趕往配電房。

3.2當(dāng)日值班人員應(yīng)迅速判斷停電原因（市政停電或機(jī)房故

障停電），檢查應(yīng)急發(fā)電機(jī)各運(yùn)行參數(shù)是否正常，各油水位等是

否正常，并啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)。

3.3值班人員以外的其他維修人員應(yīng)首先啟動(dòng)電梯應(yīng)急救人

程序放出被困人員，然后協(xié)助值班人員檢查配電房情況。

3.4工程部負(fù)責(zé)人接到停電通知后，應(yīng)立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，檢查

停電和發(fā)電情況。判明停電原因，了解電梯是否困人，通知監(jiān)

控中心向業(yè)主廣播停電情況。如果是市政停電，致電供電部門

了解停電原因和恢復(fù)供電時(shí)間，如果是配電房?jī)?nèi)故障停電，應(yīng)

立即組織人員搶修，同時(shí)將大體情況向服務(wù)處經(jīng)理。

3.5外線故障

3.5.1設(shè)計(jì)要求：主停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致

主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分

閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)

線柜真空開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。

3.5.2備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自

動(dòng)合閘，檢查備供電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處

于準(zhǔn)備合閘位置，合上備供電源進(jìn)線柜開關(guān)。

3.5.3檢查變壓器出線柜是否正常。

3.5.4檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。

3.5.5向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。

3.6內(nèi)部故障一當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)

故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至

會(huì)引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵

守下列程序：

3.6.1將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式

滅火器滅火，1人向消防中心報(bào)告。）

3.6.2將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合

閘”，指示牌。

3.6.3將低壓母聯(lián)合閘，保證區(qū)域設(shè)施用電。

3.6.4向工程部負(fù)責(zé)人報(bào)告故障經(jīng)過和處理情況。

3.6.5工程部召開事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及有關(guān)方

面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)

部門。

3.7做好記錄，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

3.8市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟

動(dòng)。

3.9通知用戶。

監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理。

2.0適用范圍

各服務(wù)處工程部。

3.0內(nèi)容

3.1保證系統(tǒng)不間斷電源的開啟。

3.2系統(tǒng)的不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負(fù)載。

3.3樓層攝像頭的電源插座嚴(yán)禁使用其他負(fù)載。

3.4未經(jīng)工程負(fù)責(zé)人的同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)。

3.5系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上，并即時(shí)通知當(dāng)值

監(jiān)控員。

3.6每天巡查系統(tǒng)運(yùn)行情況一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記

錄在當(dāng)值日志上。

3.7系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應(yīng)記錄在保養(yǎng)表格

上。

3.8攝像頭和紅外報(bào)警器故障應(yīng)于3小時(shí)內(nèi)修復(fù)；矩陣開關(guān)

故障應(yīng)于8