第二十三章居間合同

第二十三章居間合同居間合同概述居間合同的當(dāng)事人及權(quán)利義務(wù)居間合同的訂立與履行居間合同的變更、解除與終止居間合同的違約責(zé)任與爭議解決典型案例分析與實踐指導(dǎo)01居間合同概述居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間合同是一種獨立的合同類型，具有獨特的法律特征。它既不是代理合同，也不是行紀(jì)合同，而是一種獨立的、以提供中介服務(wù)為內(nèi)容的合同。定義與性質(zhì)性質(zhì)定義在古代社會，隨著商品交換的發(fā)展，居間活動逐漸產(chǎn)生。當(dāng)時的居間人多為商人或牙行，他們?yōu)橘I賣雙方提供交易機會，并收取一定的費用。古代居間活動隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居間活動逐漸成為一種專門的職業(yè)。現(xiàn)代居間合同不僅涉及商品交易領(lǐng)域，還擴(kuò)展到金融、證券、房地產(chǎn)等各個領(lǐng)域?，F(xiàn)代居間合同的發(fā)展居間合同的歷史與發(fā)展合同法規(guī)定我國《合同法》對居間合同有明確規(guī)定，確認(rèn)了居間合同的法律地位。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。司法實踐在司法實踐中，法院對居間合同糾紛的審理主要依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。同時，法院也會根據(jù)案件的具體情況，結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋進(jìn)行裁判。居間合同的法律地位02居間合同的當(dāng)事人及權(quán)利義務(wù)委托人是指與居間人簽訂居間合同，委托其為自己提供訂立合同的機會或媒介服務(wù)的一方。定義委托人享有接受居間人提供的服務(wù)、要求居間人履行約定義務(wù)、追究居間人違約責(zé)任等權(quán)利。權(quán)利委托人應(yīng)當(dāng)向居間人支付報酬、提供必要的協(xié)助和配合、如實告知與訂立合同有關(guān)的重要事項等義務(wù)。義務(wù)委托人

居間人定義居間人是指根據(jù)與委托人的約定，為委托人提供訂立合同的機會或媒介服務(wù)，并收取一定報酬的一方。權(quán)利居間人享有請求委托人支付報酬、要求委托人提供必要的協(xié)助和配合等權(quán)利。義務(wù)居間人應(yīng)當(dāng)向委托人如實報告有關(guān)訂立合同的事項、履行約定義務(wù)、不得損害委托人利益等義務(wù)。委托人的主要權(quán)利委托人的主要義務(wù)居間人的主要權(quán)利居間人的主要義務(wù)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)01020304享受居間服務(wù)、追究違約責(zé)任等。支付報酬、提供必要協(xié)助和配合、如實告知重要事項等。請求支付報酬、要求提供必要協(xié)助和配合等。如實報告訂立合同事項、履行約定義務(wù)、不得損害委托人利益等。03居間合同的訂立與履行合同形式居間合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立，明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，以及居間服務(wù)的具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費用等。當(dāng)事人資格要求訂立居間合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事行為能力，能夠明確表達(dá)自己的意愿，并對合同內(nèi)容有充分的理解。訂立過程在訂立居間合同時，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的協(xié)商和溝通，確保合同內(nèi)容真實、合法、有效，并遵守相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)定。訂立程序信息披露居間人應(yīng)當(dāng)向委托人充分披露與交易有關(guān)的重要信息，確保委托人在充分了解情況的基礎(chǔ)上做出決策。保密義務(wù)居間人應(yīng)當(dāng)對在履行合同過程中知悉的商業(yè)秘密和委托人要求保密的信息予以保密，不得泄露或向他人披露。居間服務(wù)提供居間人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式和標(biāo)準(zhǔn)，向委托人提供居間服務(wù)，包括尋找交易對象、協(xié)助談判、促成交易等。履行方式居間合同的履行期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和實際情況進(jìn)行確定，確保雙方當(dāng)事人在合理期限內(nèi)完成各自的義務(wù)。履行期限居間合同的履行地點應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和實際情況進(jìn)行確定，可以是居間人的經(jīng)營場所、委托人的所在地或者其他雙方協(xié)商確定的地點。履行地點如果因不可抗力或者其他原因?qū)е戮娱g合同無法按期履行，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時協(xié)商解決問題，并根據(jù)實際情況決定是否延期履行或者解除合同。延期與解除履行期限與地點04居間合同的變更、解除與終止在居間合同履行過程中，由于客觀情況發(fā)生變化或雙方協(xié)商一致，需要對合同內(nèi)容進(jìn)行變更。變更情形雙方應(yīng)當(dāng)就變更事項進(jìn)行充分協(xié)商，達(dá)成一致意見后簽訂書面補充協(xié)議，明確變更后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。處理方式變更情形及處理方式解除條件在居間合同履行過程中，出現(xiàn)法定或約定解除事由時，雙方均有權(quán)解除合同。后果承擔(dān)解除合同后，尚未履行的部分終止履行；已經(jīng)履行的部分，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。解除條件及后果承擔(dān)終止情形及后續(xù)事宜處理終止情形居間合同因履行完畢、雙方協(xié)商一致、法定或約定終止事由出現(xiàn)等原因而終止。后續(xù)事宜處理合同終止后，雙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行結(jié)算和清理，處理合同終止后的相關(guān)事宜。如存在爭議，可依法申請仲裁或提起訴訟。05居間合同的違約責(zé)任與爭議解決預(yù)期違約01在合同履行期限到來之前，當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由明確表示其在履行期到來后將不可能履行合同，或者其行為表明在履行期到來后將不可能履行合同。實際違約02包括不履行、遲延履行、不適當(dāng)履行和其他不完全履行行為。構(gòu)成要件03違約行為客觀存在；抗辯事由不能成立；違約行為造成損害后果。違約責(zé)任類型及構(gòu)成要件訴訟如果合同中沒有訂立仲裁條款，事后也沒有達(dá)成仲裁協(xié)議，合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。協(xié)商合同當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上，通過相互協(xié)商解決糾紛。調(diào)解合同當(dāng)事人如果不能協(xié)商一致，可以要求有關(guān)機構(gòu)調(diào)解。仲裁合同當(dāng)事入?yún)f(xié)商不成，不愿調(diào)解的，可根據(jù)合同中規(guī)定的仲裁條款或雙方在糾紛發(fā)生后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。爭議解決途徑選擇及適用規(guī)則法律責(zé)任承擔(dān)方式及后果影響繼續(xù)履行違約方根據(jù)對方當(dāng)事人的請求繼續(xù)履行合同規(guī)定的義務(wù)的違約責(zé)任形式。采取補救措施包括修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任形式。賠償損失違約方以支付金錢的方式彌補受害方因違約行為所減少的財產(chǎn)或者所喪失的利益的責(zé)任形式。支付違約金當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。06典型案例分析與實踐指導(dǎo)案例背景甲公司欲出售其名下的一塊土地，通過居間人乙公司尋找買家。經(jīng)過乙公司的努力，最終成功促成甲公司與丙公司達(dá)成土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。居間服務(wù)過程乙公司在接受甲公司委托后，積極尋找潛在買家，向丙公司推介該地塊，并協(xié)助雙方進(jìn)行談判和協(xié)商。在交易過程中，乙公司始終保持中立地位，如實傳達(dá)雙方意愿和要求，最終促成交易的成功。案例分析本案例中，乙公司充分履行了居間人的職責(zé)，通過專業(yè)的服務(wù)和誠信的態(tài)度贏得了交易雙方的信任。同時，乙公司在促成交易的過程中，也獲得了合理的報酬。案例一：成功促成交易的居間服務(wù)案例剖析案例背景丁先生欲通過居間人戊公司購買一套二手房，但在交易過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，遂向戊公司提出索賠要求。居間服務(wù)過程戊公司在接受丁先生委托時，未對房屋質(zhì)量進(jìn)行充分了解，也未向丁先生如實告知房屋存在的質(zhì)量問題。在交易完成后，丁先生發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，要求戊公司承擔(dān)賠償責(zé)任。案例分析本案例中，戊公司作為居間人違反了誠信原則，未對房屋質(zhì)量進(jìn)行充分了解并如實告知丁先生，導(dǎo)致丁先生遭受了經(jīng)濟(jì)損失。因此，戊公司需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。案例二明確居間人的權(quán)利和義務(wù)在簽訂居間合同時，應(yīng)明確約定居間人的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、報酬支付方式等。同時，居間人也應(yīng)充分了解交易雙方的情況和需求，確保能夠提供專業(yè)的服務(wù)。遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范在簽訂和履行居間合同時，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求。例如，對于房地產(chǎn)中介服務(wù)來說，需要遵守《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定。建立完善的內(nèi)部管理制度為了提高服務(wù)質(zhì)