桂林陽(yáng)朔酒店項(xiàng)目可行性方案分析報(bào)告文書

...wd......wd......wd...目錄前言第一局部工程總論1.1工程背景1.2可行性研究結(jié)論第二局部市場(chǎng)分析2.1工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.2市場(chǎng)宏觀背景2.3區(qū)域市場(chǎng)分析第三局部工程分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.2工程分析3.3工程評(píng)價(jià)3.4工程定位第四局部銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1酒店客房局部?jī)r(jià)格定位4.2資金來(lái)源與運(yùn)用分析4.3銷售利潤(rùn) 第五局部成本與收益性分析5.1客房入住率分析 5.2本工程固定經(jīng)營(yíng)成本分析5.3本工程收益測(cè)算分析第六局部可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論6.2工程主要問(wèn)題的解決方法和建議6.3工程風(fēng)險(xiǎn)及防范建議第一局部工程總論1.1工程背景桂林市銘泰投資為適應(yīng)時(shí)代開(kāi)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健開(kāi)展的目標(biāo)，擬在桂林市陽(yáng)朔縣興建成精品式酒店公寓。1.1.2桂林銘泰投資陽(yáng)朔縣精品式酒店1.1.3承當(dāng)可行性研究工作的單位桂林銘泰投資陽(yáng)朔縣精品式酒店工程論證研究組1.1.4研究工作依據(jù)〔1〕國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十二五規(guī)劃綱要；〔2〕《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)》；〔3〕桂林市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展十二五規(guī)劃綱要；〔4〕陽(yáng)朔縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展十二五規(guī)劃綱要；〔5〕陽(yáng)朔縣城市建設(shè)總體規(guī)劃〔2008-2025年〕〔6〕陽(yáng)朔縣旅游開(kāi)展總體規(guī)劃〔2008-2025年〕〔7〕陽(yáng)朔縣及工程周邊市場(chǎng)調(diào)研資料；1.1.5工程的建筑規(guī)模和內(nèi)容桂林銘泰投資陽(yáng)朔縣精品式酒店，屬于精品式酒店，位于陽(yáng)朔縣城北路25及26號(hào)樓，工程屬于雙主體組合構(gòu)造5層，總建筑面積：789㎡，客房面積：21590.56㎡，主體占地面積23000平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)桂林市和陽(yáng)朔縣經(jīng)濟(jì)旅游狀況的研究分析，以及對(duì)未來(lái)十年本地旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■工程確實(shí)立是必要的、可行的、合理的；■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)陽(yáng)朔縣精品式酒店公寓市場(chǎng)是樂(lè)觀的；■精品式酒店公寓更適合工程的整體開(kāi)展與規(guī)劃；■在2013-2014年將該工程投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；■考慮目前我公司的經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)經(jīng)歷、實(shí)力以及資金儲(chǔ)藏、企業(yè)開(kāi)展需求等因素，工程的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二局部市場(chǎng)分析2.1工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1工程投資環(huán)境分析陽(yáng)朔旅游經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展，形成了自身旅游開(kāi)展的特色，具備了一定的規(guī)模和相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)體系，取得了較好的旅游效益，帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。2005年旅游收入5.51億元，與2000年的1.85億元相比，增加3.66億元。財(cái)政收入達(dá)1.33億元，與2000年的0.699億元相比，增加0.631億元。2005年，陽(yáng)朔接待游客353.5萬(wàn)人次，其中入境游客達(dá)63.8萬(wàn)人次，住宿游客達(dá)60.9萬(wàn)人次，其中境外住宿游客14.6萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入達(dá)5.51億元，被譽(yù)為“中國(guó)旅游第一縣〞。旅游產(chǎn)品體系初具規(guī)模，大旅游格局初步形成。陽(yáng)朔充分利用自身資源的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的地理位置，開(kāi)發(fā)了不少質(zhì)量和品味都較高的旅游產(chǎn)品，并在此根基上不斷開(kāi)展其它類型的旅游產(chǎn)品，如遇龍河和漓江沿岸的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品和徒步、單車旅游線路等休閑度假工程，并開(kāi)展了攀巖、漂流等特種旅游產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)辟了陽(yáng)朔—福利，陽(yáng)朔—普益的漓江觀光游覽航線，旅游產(chǎn)品體系日趨完善。同時(shí)，陽(yáng)朔縣旅游根基設(shè)施不斷完善，旅游接待服務(wù)設(shè)施逐步改善；旅游信息豐富，旅游市場(chǎng)秩序較好。本工程抓陽(yáng)朔縣特色旅游業(yè)開(kāi)展的良好機(jī)遇，以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、星級(jí)化、精品化、大手筆、大市場(chǎng)為總的開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想。堅(jiān)持以市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)為導(dǎo)向，以旅游資源為根基，以效益為中心，以客源市場(chǎng)為依托，以主題特色為競(jìng)爭(zhēng)力，以建設(shè)精品為重點(diǎn)，以人性化、文化為核心理念，強(qiáng)調(diào)區(qū)域聯(lián)動(dòng)和空間一體化，重點(diǎn)完善、配套旅游根基設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，逐步把該工程建設(shè)成主題鮮明、個(gè)性突出、文化性強(qiáng)、服務(wù)管理一流、環(huán)境優(yōu)雅的精品式酒店公寓。2.1.2市場(chǎng)研究就地理位置而言，我公司精品式酒店公寓選址位于陽(yáng)朔縣城北路25及26號(hào)樓，該地占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，緊鄰縣政府，該地段的同行業(yè)經(jīng)營(yíng)者均為精品式酒店公寓；通過(guò)他們的先期經(jīng)營(yíng)已經(jīng)為該路段聚集了大量游客、住客資源并形成了良好的價(jià)格聯(lián)盟體系。而該價(jià)格定位與我公司預(yù)期價(jià)格定位相符。2.2市場(chǎng)宏觀背景廣西是華南走向西南的通道，也是中國(guó)走向東盟的門戶。這一突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，決定了廣西在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中，可以充分運(yùn)用區(qū)內(nèi)外、國(guó)外的兩種資源、兩個(gè)市場(chǎng)來(lái)擴(kuò)大廣西在東南亞的市場(chǎng)份額，加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。隨著中國(guó)——東盟博覽會(huì)的成功舉辦，廣西在國(guó)內(nèi)外的知名度將進(jìn)一步提高，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和廉價(jià)勞動(dòng)力，將吸引更多國(guó)內(nèi)企業(yè)直接到廣西投資，更多東部沿海興旺省市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而且，博覽會(huì)的舉辦，也使國(guó)外眾多企業(yè)認(rèn)識(shí)到廣西在中國(guó)——東盟資源貿(mào)易區(qū)的重要性，而桂林是廣西旅游業(yè)的龍頭，對(duì)于開(kāi)展廣西的旅游業(yè)意義重大，為廣西旅游快速開(kāi)展提供了機(jī)遇。2004年，中國(guó)公民到東盟國(guó)家旅游人數(shù)已超過(guò)150萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)30%，中國(guó)與東盟在旅游領(lǐng)域的合作已經(jīng)不斷加深，特別是東盟與中國(guó)旅游部長(zhǎng)《振興旅游業(yè)北京宣言》的聯(lián)合發(fā)表，預(yù)示著中國(guó)與東盟之間的旅游將迎來(lái)更大更快的開(kāi)展。為加快與東盟旅游資源整合，廣西正加快構(gòu)筑廣西——越南——東盟旅游網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)旅游大通道、旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶，使東盟成為廣西最主要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游協(xié)作區(qū)域，將大力推進(jìn)旅游資源和產(chǎn)品的整合和提升。隨著廣西參加“泛珠江三角洲〞經(jīng)濟(jì)區(qū)，可以借助大珠三角這個(gè)火車頭的牽引，在資源、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)等方面與其他省區(qū)合作，開(kāi)拓新領(lǐng)域、新途徑、新空間，加快自身的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。該區(qū)域旅游資源豐富，且各具特色，地理上又彼此毗鄰，大珠三角擁有開(kāi)放區(qū)域旅游資源的資金、技術(shù)和與國(guó)際接軌的運(yùn)作方式。建設(shè)和健全旅游合作機(jī)制，加快制定旅游業(yè)開(kāi)展的整體規(guī)劃，加大旅游市場(chǎng)拓展、工程開(kāi)發(fā)和根基設(shè)施建設(shè)等方面的的合作力度，共同建設(shè)區(qū)域性的旅游網(wǎng)絡(luò)和旅游品牌，推動(dòng)旅游業(yè)合作，培育區(qū)域大旅游。2.2.1陽(yáng)朔縣旅游市場(chǎng)分析在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡開(kāi)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游開(kāi)展的大形勢(shì)下，陽(yáng)朔的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。陽(yáng)朔旅游房地產(chǎn)迅速開(kāi)展。由于旅游業(yè)的強(qiáng)力拉動(dòng)，第三產(chǎn)業(yè)全面開(kāi)展，陽(yáng)朔旅游房地產(chǎn)迅速升溫，土地全面增值。短短幾年，新西街、唐人街、東街迅速崛起，目前，河畔酒店、碧蓮峰大酒店和陽(yáng)光100、城中城、香樟華蘋高級(jí)國(guó)際休閑度假村、劉宇一國(guó)際藝術(shù)中心等一批旅游酒店及房地產(chǎn)工程作為后起之秀，又在西街景區(qū)、遇龍河月亮山景區(qū)大顯身手，開(kāi)辟一片嶄新的天地。陽(yáng)朔房旅游地產(chǎn)慢慢脫離泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)場(chǎng)復(fù)蘇，并朝著良性的方向開(kāi)展，陽(yáng)朔的旅游房地產(chǎn)開(kāi)場(chǎng)了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及陽(yáng)朔旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得陽(yáng)朔作為全國(guó)著名的旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，陽(yáng)朔也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到陽(yáng)朔度假充滿熱情，客觀上造成了陽(yáng)朔近期推出的酒店房產(chǎn)特別是觀景房大受游客的歡送。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的陽(yáng)朔酒店房地產(chǎn)，特別是觀景佳的酒店具有較大的市場(chǎng)需求。因此在遇龍河這一風(fēng)景如畫的景區(qū)內(nèi)建設(shè)休閑度假酒店，其開(kāi)展前景是非常廣闊的?！蛾?yáng)朔縣城總體規(guī)劃〔2008—2025年〕》在規(guī)劃實(shí)施的過(guò)程中，國(guó)務(wù)院于2009年12月發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)》，提出了“建設(shè)桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)〞的重要決策，對(duì)于推動(dòng)廣西旅游業(yè)再上新臺(tái)階、促進(jìn)桂林及陽(yáng)朔旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快開(kāi)展，具有重要意義。2010年12月廣西壯族自治區(qū)人民政府等20個(gè)配套文件，提出“十二五〞末期廣西城鎮(zhèn)化水平到達(dá)50%左右，大力推進(jìn)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣這些指導(dǎo)政策，將使桂林市城鎮(zhèn)體系的迎來(lái)跨越式開(kāi)展，使陽(yáng)朔縣的城鎮(zhèn)化水平及城鎮(zhèn)人口規(guī)模得到快速開(kāi)展。陽(yáng)朔旅游產(chǎn)品體系初具規(guī)模，大旅游格局初步形成。陽(yáng)朔充分利用自身資源的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的地理位置，開(kāi)發(fā)了不少質(zhì)量和品味都較高的旅游產(chǎn)品，并在此根基上不斷開(kāi)展其它類型的旅游產(chǎn)品，如遇龍河和漓江沿岸的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品和徒步、單車旅游線路等休閑度假工程，并開(kāi)展了攀巖、漂流等特種旅游產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)辟了陽(yáng)朔—福利，陽(yáng)朔—普益的漓江觀光游覽航線，旅游產(chǎn)品體系日趨完善。同時(shí)，陽(yáng)朔縣旅游根基設(shè)施不斷完善，旅游接待服務(wù)設(shè)施逐步改善；旅游信息豐富，旅游市場(chǎng)秩序較好。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.2.2工程所在區(qū)域陽(yáng)朔縣城北路現(xiàn)有精品酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析序號(hào)酒店名稱銷售均價(jià)(元)酒店規(guī)模1小清邁酒店400~6001棟6層14間房2708090酒店3001棟6層3寒舍酒店300~5001棟5層不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)800平方米，樓層基本上不高于6層；1、交通狀況：客棧位于陽(yáng)朔縣城北路縣政府后門，緊鄰司法局，鄰近陽(yáng)朔汽車總站，交通便利。2、周邊娛樂(lè)設(shè)施：城北路步行至西街只需數(shù)分鐘；西街是陽(yáng)朔縣城內(nèi)最古老的街道，有1400多年的歷史，位于縣城中心，全長(zhǎng)1180米，寬8米。在隋開(kāi)皇十年〔590年〕設(shè)置陽(yáng)朔縣時(shí)，縣城就已有這條長(zhǎng)約200米、寬約5米的街道。當(dāng)時(shí)街上只有幾家經(jīng)營(yíng)日用品的店鋪，居民大局部是農(nóng)民。1000多年來(lái)，這條小街一直保持著“半是鄉(xiāng)村半是店，可為生意可為耕〞的半商半農(nóng)狀態(tài)。這種歷史狀態(tài)使西街保持了典型的南方村鎮(zhèn)的傳統(tǒng)風(fēng)情和面貌，使西街人形成了城里人和鄉(xiāng)里人的雙重面孔。20世紀(jì)70年代初，陽(yáng)朔正式對(duì)外開(kāi)放，許多西方游人在飽覽了桂林漓江風(fēng)光以后，來(lái)到陽(yáng)朔，才發(fā)現(xiàn)在這奇山秀水之中，有一條這么迷人的小街。這些西方人像當(dāng)年哥倫布發(fā)現(xiàn)了新大陸一樣，把對(duì)西街的新奇、印象寫到西方出版的旅游指南上。到了20世紀(jì)80年代，西方的自助旅游者找到了西街。那些被繁華鬧市的喧囂和快節(jié)奏的工作攪得身心疲憊的西方人，似乎在這里找到了休憩的港灣。之后，西街的景象“不可收拾〞了，很多洋人紛紛來(lái)這里旅游。陽(yáng)朔西街是外國(guó)人在中國(guó)最密集的一條街，每年來(lái)這里居住休閑游的外國(guó)人相當(dāng)于這里常住人口的三倍。西街是全中國(guó)最大的外語(yǔ)角，其涉外婚姻比例之高為全中國(guó)之最。為此，旅游界專家、學(xué)者稱之為“中國(guó)旅游業(yè)中的陽(yáng)朔現(xiàn)象〞，中國(guó)的“地球村〞。這種現(xiàn)象引起中國(guó)人的關(guān)注，世界的關(guān)注。其充滿了異國(guó)情調(diào)的夜景更是風(fēng)情萬(wàn)種。西街上的飯店、餐館、網(wǎng)吧、酒吧等等都是中西合璧的，幾乎所有的招牌都是中英文對(duì)照，從老板到服務(wù)員到街邊的小攤大媽都能說(shuō)一口流利的英語(yǔ)，這里已經(jīng)沒(méi)有地域的差異了，閑散、悠閑的生活，讓很多到這里旅游的游客久久不想離去。“偷得浮生幾日閑〞，也許在這里才能感受到什么是生活。中外游人川流不息，或購(gòu)物，或欣賞。街邊餐館的菜譜既有中式，也有西式。許多外國(guó)人圍坐在此喝啤酒，品佳肴，興致來(lái)時(shí)還要親自下廚掌勺。這使西街成了名副其實(shí)的洋人街，它給陽(yáng)朔小城增添了一道亮麗的風(fēng)景。游人在這里可以盡情享受到小鎮(zhèn)幽靜的環(huán)境和獨(dú)具情韻的休閑時(shí)光，體會(huì)浪漫的情調(diào)和異國(guó)的風(fēng)情。游覽西街完全是一種體驗(yàn)——她濃濃的鄉(xiāng)村氣氛中流淌著純粹的小資情調(diào)，樸素的民風(fēng)里包容著令人驚訝的國(guó)際元素，陽(yáng)朔人愛(ài)吃的糍粑與米粉、正宗的意大利咖啡與西餐、古老的中國(guó)畫、最前衛(wèi)的休閑風(fēng)氣、國(guó)語(yǔ)、英文、法語(yǔ)、意大利語(yǔ)乃至西班牙語(yǔ)……種種看似不可能的，全部柔合在長(zhǎng)度缺乏1000米的嶺南小街里。5、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展成就2007年，全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成33.1億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)9.4億元；第二產(chǎn)業(yè)10.1億元；第三產(chǎn)業(yè)13.6億元。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比例為28.4:30.5:41，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率分別到達(dá)12%、41%和47%。一、二、三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為3.9、13.2和15.2個(gè)百分點(diǎn)。全縣人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10689元。全年財(cái)政收入2.75億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17092元。農(nóng)民人均純收入4353元。2006年和2007年連續(xù)兩年榮獲廣西經(jīng)濟(jì)開(kāi)展“十佳〞縣榮譽(yù)稱號(hào),并位居“十佳〞之首。以山水自然風(fēng)光著稱的美麗小縣已駛?cè)肓私?jīng)濟(jì)開(kāi)展快車道。小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)星級(jí)酒店，較大規(guī)模酒店較少。其他為或具備三星酒店接待標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的精品酒店。從整個(gè)陽(yáng)朔到城北路來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)興旺；2、酒店在規(guī)模上都對(duì)比小，客房數(shù)在20間以上的只有708090酒店一家，其他的均不到20間；3、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房及大床房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。4、各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)根基上并沒(méi)有很大折扣，綜合房?jī)r(jià)格一般在200—400元之間。結(jié)論：城北路的精品酒店業(yè)代表了整個(gè)陽(yáng)朔縣的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、接待能力有限。結(jié)合整個(gè)陽(yáng)朔縣未來(lái)旅游形勢(shì)開(kāi)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本工程選址適宜。有較高的商業(yè)價(jià)值。第三局部工程分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1建筑面積：780㎡層數(shù)共5層1層：酒店大堂2-5層：酒店客房客房總數(shù)：20間標(biāo)準(zhǔn)客房：3套；大床客房：15套復(fù)式套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂(lè)1層：休閑水吧3.11、位于陽(yáng)朔縣城北路酒店區(qū)中心地段，各種配套完善；2、工程方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)及娛樂(lè)區(qū)眾多，集中了陽(yáng)朔縣政府、規(guī)劃國(guó)土局、陽(yáng)朔西街等行業(yè)機(jī)構(gòu)；3.1工程的景觀資源豐富，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周風(fēng)光秀麗。3.2工程分析 3.2.1分析優(yōu)勢(shì)1、工程位于陽(yáng)朔縣縣政府區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰陽(yáng)朔縣政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域有陽(yáng)朔縣最好的精品酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、工程本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群根基。劣勢(shì)1、工程配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐缺乏；2、工程周邊商業(yè)氣氛較弱；時(shí)機(jī)1、陽(yáng)朔縣政府帶來(lái)的政策利好，為投資型旅游產(chǎn)業(yè)的良性開(kāi)展奠定根基；2、精品式酒店工程在區(qū)域市場(chǎng)處轉(zhuǎn)形狀態(tài)，陽(yáng)朔縣處于從廉價(jià)酒店向精品酒店過(guò)渡時(shí)期銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；3、外來(lái)游客多，消費(fèi)能力強(qiáng)；3.2.2應(yīng)對(duì)策略〔強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)策略〕1、強(qiáng)化工程自身的精品酒店的特性，將工程與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)；2、配合工程陽(yáng)朔縣北城路性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；結(jié)論：通過(guò)比照分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本工程的各種因素，我們認(rèn)為：本工程在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素〔市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等〕，在特色化和配套性上取得最正確差異化特征，本工程的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和躲避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3工程評(píng)價(jià)桂林銘泰投資陽(yáng)朔縣精品式酒店工程在陽(yáng)朔縣城北片區(qū)目前仍屬于優(yōu)質(zhì)的酒店產(chǎn)品類型。由于該工程上市時(shí)機(jī)良好，酒店定位明確，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高開(kāi)展商的品牌形象。整體來(lái)看，以精品酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的開(kāi)展手段，本工程運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本工程前景展望非常良好。3.4工程定位桂林銘泰投資陽(yáng)朔縣精品式酒店為桂林銘泰投資全資擁有，是為改善陽(yáng)朔縣精品式酒店環(huán)境而興建起來(lái)的。該酒店樓高5層，總投資預(yù)計(jì)達(dá)200萬(wàn)元。本酒店是一家豪華精品旅游酒店。位于城北路25、26號(hào)。酒店嚴(yán)格按照國(guó)內(nèi)同級(jí)精品酒店的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的根基上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，工程應(yīng)該定位為：陽(yáng)朔縣城北路地區(qū)最有特色的豪華精品旅游酒店。第四局部銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1酒店客房局部?jī)r(jià)格定位定位理論依據(jù)：由于工程周邊有類似的精品式酒店，故采取對(duì)比法定價(jià)；價(jià)格求取1、本工程作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性酒店，經(jīng)營(yíng)年限為20年，故收益年限n＝202、本工程作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均收益：〔根據(jù)工程酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)〕＝210元/套/天入住率〔參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)〕＝50％總套數(shù)〔根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)〕＝20套年收益租金a＝365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率＝365×210×20×50％=766500元結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)價(jià)格的計(jì)算和一般性運(yùn)營(yíng)成本的分析，我們最終得出本工程的可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為年500000元以上。4.2資金來(lái)源和運(yùn)用分析 工程總投資由工程已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來(lái)源包括自籌資金、銀行融資和本工程銷售回款。工程資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：工程資金來(lái)源表項(xiàng)目資金(萬(wàn)元)比例自籌資金200100%總投資200100.0%4.3銷售利潤(rùn) 根據(jù)測(cè)算，工程銷售凈收入至少約為：500000元，5.1.客房經(jīng)營(yíng)情況預(yù)計(jì)表房間類型入住率折實(shí)房?jī)r(jià)戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房50%2