第六章收益法課件

第6章收益法收益法是房地產(chǎn)價格評估的基本方法之一，又稱收益還原法、投資法、收益現(xiàn)值法。在土地經(jīng)濟理論和土地價格評估中稱為地租資本化或地租資本化法。收益法具有充分的理論依據(jù)，而且在國內外被廣泛使用，受到了眾多房地產(chǎn)估價專家及學者的推崇。1精選課件ppt學習要求：1)了解收益法的概念、理論依據(jù)、適用對象、條件、和操作步驟。2)熟悉收益法計算公式。掌握凈收益的計算公式和不同類型的房地產(chǎn)凈收益的求取方法。3)實際收益和客觀收益的概念。4)資本化率的實質，資本化率的求取的方法。2精選課件ppt6．1收益法的基本原理

1.收益法的概念收益法：是將估價對象房地產(chǎn)未來各期的純收益通過適當?shù)馁Y本化率折算到估價時點，求其之和作為估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。采用收益法求得的價格稱為收益價格。r1r2r3rna1a2a3ana10a20a30an0估價時點第1期第2期第3期第n期a1,a2,a3……an——未來各期的純收益r1,r2,r3……...rn——未來各期的資本化率（折現(xiàn)率）3精選課件ppt2.收益法的理論依據(jù)：是經(jīng)濟學中的預期原理。

收益法的預期原理可以表述為:購買一宗一定使用年限(或只有一定年限的收益)的房地產(chǎn)的價格等同于在這個年限期內可以在將來源源不斷取得的純收益，按適當?shù)馁Y本化率(或折現(xiàn)率)折算為現(xiàn)在價值的總和(收益價值)。e.g.把一宗房地產(chǎn)的價格（評估時點）比作一筆存款，把房地產(chǎn)的純收益比作利息

利息=存款額×利率純收益=房地產(chǎn)價格×利率（資本化率、還原率，折現(xiàn)率）

注意：因為房地產(chǎn)純收益是按期產(chǎn)生的（每年或每期），每期的資本化率及純收益可能不同。應按下面的公式計算。4精選課件ppt推導過程（略）第1年純收益折現(xiàn)：第2年純收益折現(xiàn)：先折現(xiàn)到第一年，再從第一年折現(xiàn)到估價時點。r1r2r3rna2a3ana20估價時點第1年第2年第3年第n年a1a105精選課件ppt收益法的一般計算公式其中：P——房地產(chǎn)價格；

a1,a2,a3……an

——未來各期的純收益r1,r2,r3……...rn

——未來各期的資本化率（折現(xiàn)率）n——房地產(chǎn)的使用年期6精選課件ppt2.收益法的應用情況收益法常見計算公式①設每年純收益a一定，資本化率r每期均相同（ai=a,ri=r）情況1使用年期n→∞∵∴情況2使用年期n≠∞情況3資本化率r=07精選課件ppt[例1]某房地產(chǎn)每年可得到30萬元總收益，同時每年要支出15萬元的總費用，如果該類房地產(chǎn)資本化率為12%。求其收益價格?！呒兪找鎍=總收益-總費用=30-15=15萬元∴萬元[例2]條件同例1。如果n=50年，求收益價格。說明：資本化率越高，接近于無限年期價格速度越快。通過反知：12%，n=50時，已基本接近125萬元的無限年期價格；8%8精選課件ppt該公式還有一些其他用途，如可以利用該公式制作一個年期n與資本化率r對照表，說明在不同資本化率下土地使用權年限長到何時，土地使用權價格接近于無限期時的土地價格，如表6-1所示。9精選課件ppt[例3]某一房地產(chǎn)在資本化率為4%時，使用年期40年的單價為120元/m2。另一宗使用年期100年的單價為130元/m2。如果要比較兩宗房地產(chǎn)單價的高低，直接用單價去比較是不合理的，因為年期不同不可比。為使可比可引人表中的數(shù)字進行修正。第一宗房地產(chǎn)：第二宗房地產(chǎn)：通過比較我們可以看出，名義上第一宗房地產(chǎn)價格低于第二宗房地產(chǎn)的價格，而實際上加上時間因素修正以后，第一宗房地產(chǎn)的價格要高于第二宗房地產(chǎn)的價格。當資本化率也不相同時，同樣可以采用此方法進行比較。這里所說的將年期、資本化率不可比時化為可比。對于運用市場比較法估價時進行年限修正特別有用。用途：測定在不同還原利率下，要全部收回土地價格所要求的土地使用年限10精選課件ppt②預測未來t年后房地產(chǎn)價格r1r2rna1a2at+1ana10a20a30an0現(xiàn)在第1年第2年第t年第n期第t+1年at+2Pt=？第t+2年一般公式：已知n有限ai=a,ri=r：同時可知如果已知未來房地產(chǎn)價格Pt,則可求出現(xiàn)在的價格P11精選課件ppt3.純收益計算純收益=總收益-總費用1）房地產(chǎn)收益（1）實際收益：經(jīng)營方法能力不同產(chǎn)生的收益，用它來進行資本還原是片面的。（2）客觀收益：排除土地實際收益中屬于個性的偶然因素能得到的一般可能的正常收益。（也是收益法中的收益）12精選課件ppt2）房地產(chǎn)費用①稅金②行政事業(yè)性收費③折舊費④管理費⑤維修費⑥保險費⑦貸款利息⑧空置房損失13精選課件ppt3）純收益估算①獨立房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益-總費用②單純土地租賃土地純收益=土地租金-（管理費+維修費+稅金）③分離房地純收益計算土地純收益土地純收益=房地純收益-房屋純收益=房地純收益-房屋現(xiàn)值×房屋還原率=房地純收益-(房屋重置價×成新度)×房屋還原率成新度=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）14精選課件ppt4.資本化率的確定1）還原率（資本化率）的概念將期望純收益轉化為現(xiàn)值的一個利率因子，即收益法計算公式中的r。相當于房地產(chǎn)投資風險的投資收益率。投資收益率銀行存款利率投資風險高冒險投資收益率15精選課件ppt2）還原利率（資本化率）的種類利用收益法評估房地產(chǎn)價格時，聘雇對象不同，所采用的還原利率亦不同。三種應用廣泛的還原利率：①綜合還原利率：r用土地和房屋的總的純收益計算整總房地產(chǎn)價格時的資本化率。②建筑物還原利率:r1求取單純建筑物價格V1時所用的還原利率。③土地還原利率r2求取單純土地價格V2時所用的還原利率。關系：r(V1+V2)=r1V1+r2V216精選課件ppt5）收益法運用舉例（綜合練習）（1）估價對象概況新建出租寫字樓。土地面積3000m2,建筑面積1500m2,鋼混結構15層，土地使用年限為50年（1998年5月起）。（2）估價要求：評估該寫字樓2003年的購買價格。（3）估價過程

①估價方法：選用收益法（有限年期）公式：

②收集有關資料（見后頁）

17精選課件ppt②收集有關資料

a.可供出租使用面積為9000m2（占建筑面積60%）；b.租金每月75元/m2；c.空置率年均10%（出租率90%）；d.建筑物原值為2700萬元；e.家具設備原值為200萬元；f.經(jīng)常費用月均5萬元（管理人員工資、水電、供暖、維修、保安）g.房稅按建筑物原值減扣30%后余值的1.2%繳納（每年）h.其他稅費約為月總費用6%。③年總收益=9000×75×12×90%=729（萬元）

18精選課件ppt④年總費用計算

a.折舊費（用直線法計算）鋼混結構耐用年限50年，殘值率R=0;使用年限N=50年家具使用年限N=10年;R=4%

年折舊費=2700/50+200(1-4%)/10=73.2萬元b.經(jīng)常費(每年)=5×12=60萬元c.房產(chǎn)稅(每年)=2700×(1-30%)×1.2%=22.68萬元d.其他稅費(每年)=9000×75%×90%×6%×12=43.74萬元e.年總費用=a+b+c+d=199.62萬元⑤計算年純收益

年純收益a=年總收益-年總費用=729-199.62=529.38萬元19精選課件ppt⑥確定資本化率（還原利率）:r=8%⑦計算房地產(chǎn)價格P(4)確定評估結果萬元20精選課件pp