房地產(chǎn)估價習題及答案

第一章一、單項選擇1、有關(guān)專業(yè)估價，以下說法正確的選項是(ABC

)。A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成

B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力

D、不用承當法律責任2、有關(guān)專業(yè)估價以下說法不正確的選項是

(B

)。A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成

B、任何人都可以做出C、具有社會公信力

D、是一種專業(yè)意見3、房地產(chǎn)估價專指

(

A)。A、對房地產(chǎn)價值進行評估

B、對房屋工程質(zhì)量進行評估C、對房屋使用功能進行評估

D、房屋完損等級進行評估4、某宗房地產(chǎn)初次抵押評估價值為100萬元，并為80萬元貸款擔保。問：最多還可以為(

D

)萬元的貸款提供抵押擔保。A、100B、80C、30D、20二、多項選擇題1、專業(yè)估價的特點為(

ABCE)。A、由專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力D、不具有社會公信力E、承當法律責任2、房地產(chǎn)估價中的“分析”包括對(

ABCD)的分析。A、估價對象本身B、人口、制度政策C、經(jīng)濟、社會D、國際因素E、僅僅對估價對象本身3、以下

“完全市場”必須同時具備的條件正確的選項是(ACD

)。A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購置B、買者和賣者的人有限C、買者和賣者都有進出市場的自由D、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格E、銷售者要求總效用最大化，消費者要求總利潤最大化4、委托人的義務(wù)包括(

ABCDE)。A、向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料B、對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責C、協(xié)助估價人員搜集估價所必要的情況和資料D、協(xié)助估價人員對估價對象進行的實地查看等工作E、不得干預(yù)估價人員和估價機構(gòu)的估價行為和估價結(jié)果5、估價報告使用者可能是(

ABCDE)。A、估價對象權(quán)利人B、債權(quán)人C、投資者D、受讓人E、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等6、以下可以作為估價對象有(ABCDE

)。A、在建房地產(chǎn)B、正在開發(fā)建設(shè)或者方案開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)D、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異局部E、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)7、不同的估價目的將影響估價結(jié)果是因為(

CDE)。A、估價對象的范圍可能不同B、估價時點可能不同C、評估的價值類型可能不同D、估價依據(jù)可能不同E、估價應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同三、判斷題1、非專業(yè)估價要承當法律責任，而專業(yè)估價不必須承當法律責任?！病痢?、專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員完成的?！病獭?、專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負責，承當相應(yīng)的法律責任?！病獭?、委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者?！病獭?、企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶根底、員工隊伍等不能作為估價對象?！病痢?、同一宗房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值?！病獭乘?、簡答1、簡述房地產(chǎn)估價的一般程序第二章房地產(chǎn)單項選擇1、關(guān)于房地產(chǎn)的壽命長久特性，以下說法正確的選項是(B

)。A.土地的生產(chǎn)力或利用價值有可能喪失B.土地作為空間是永存的C.土地上的建筑物會消滅D.土地上的建筑物永存的2、某出讓的居住用地使用了30年后，決定轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，那么該土地受讓人的使用期限不得超過(C

)年。A.70B.30C.40D.503、根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動續(xù)期的是(D

)用地。A.工業(yè)用地B.教育、科技、文化C.衛(wèi)生、體育用地D.居住用地4、政府對房地產(chǎn)的限制中，以下屬于管制權(quán)的是(A

)。A.限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施B.因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產(chǎn)C.對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D.在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)二、多項選擇1、房地產(chǎn)流動性差與房地產(chǎn)的(ABCD

)特性有關(guān)。A、價值量大B、獨一無二C、易受限制等特性D、交易手續(xù)較復(fù)雜E、交易稅費較多2、影響房地產(chǎn)流動性的因素有(

ABCDE)。A、房地產(chǎn)的通用性B、房地產(chǎn)的獨立使用性C、房地產(chǎn)的價值大小D、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性E、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況3、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過(

ABCD)的權(quán)力來實現(xiàn)。A、管制權(quán)B、征收權(quán)C、征稅權(quán)D、充公權(quán)E、行政事業(yè)收費權(quán)4、引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有(

ACDE)。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改進B、外部不經(jīng)濟C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D、通貨膨脹E、房地產(chǎn)使用管制放松5、以下真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是(

CDE)。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改進所引起的房地產(chǎn)價格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升C、外部經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)價格上升D、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升D、房地產(chǎn)使用管制改變引起的房地產(chǎn)價格上升第三章房地產(chǎn)的價格與價值一、單項選擇1、某房地產(chǎn)土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，那么該房地產(chǎn)的樓面地價為〔D〕。A.2000B.1000C.750D.5002、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為140m2，套內(nèi)使用面積為128m2，應(yīng)分攤的公共局部建筑面積為20m2，按套內(nèi)使用面積計算的價格為3500元/m2，那么該套住宅按建筑面積計算的價格為〔C〕A.3500B.3200C.2800D.25003、某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地價值為400萬元，容積率為2，建筑物價值為800萬元，那么該房地產(chǎn)的房地單價為〔C〕。A.6000B.4000C.3000D.2000二、多項選擇1、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格正確的描述是(BCD

)A、房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準確B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定三、計算思考：期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險。所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是：期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房到達現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償例1、某期房尚有3年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為

3300元/m2時，出租的年末凈收益為

330元/m2

。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房目前的價格為多少？例2、某套房屋合同總價為80萬元，在實際交易中合同約定的付款方式可能有以下幾種情況：1.成交日期一次性付清；2.先支付5%的保證金，一年后一次性付清房價款；3.分期付款，其中成交日首付40萬元，一年后支付24萬元，兩年后再付20萬元；4.成交日期首付24萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月歸還6500元；5.約定局部分期付款，局部以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付15萬元，一年后支付10萬元，余款在20年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月歸還4250元。假設(shè)年利率為6％，那么對于買方來說，上述各種情況下的實際本錢分別為多少？解：〔1〕p1=80萬元〔2〕p2=80×5%+80÷(1+6%)=79.47萬元〔3〕p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44萬元〔4〕p4=24+6500×(P/A,0.5%,120)=82.55萬元〔5〕p5=15+10÷(1+6%)+4250×(P/A,0.5%,240)=83.75萬元第四章房地產(chǎn)價格影響因素一、判斷題1、各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的，同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響也可能是不同的?！病獭?、當房地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。〔√〕3、一般來說，但凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，單位價格較低。〔√〕4、一般來說，平坦的土地，價格較高；上下不平的土地，價格較低。〔√〕二、選擇題第五章市場比擬法1、比擬法的理論依據(jù)是〔B〕。A．預(yù)期原理B．替代原理C．生產(chǎn)費用價值論D．最高最正確使用原那么2、市場比擬法中的交易情況修正是對(D)價格本身是否正常的修正。A.交易實例B.估價對象C.標準化實例D.可比實例3、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%，假設(shè)買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔，那么該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為〔C〕元/m2。A.2650B.2500C.2427D.23504、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的6.5％和4.5％。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方5000元/m2，應(yīng)交納的稅費均由買方負擔，那么該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為(A)元/m2。A.5325B.5225C.4775D.46755、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于〔A〕。A、乙土地上的建筑物的價值低于拆遷費用B、該估價結(jié)果肯定有誤C、甲土地的價值高于乙土地的價值D、不可能出現(xiàn)這種情況6、某估價事務(wù)所在2008年6月20日至A、2008年6C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期7、為評估某宗房地產(chǎn)2012年10月13日的價格，選取了可比實例A，其成交價格為8000元/m2，成交日期為2011年11月15日。經(jīng)調(diào)查獲知2011年7月至A.9280B.8925C.8880D.80008、比擬法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的〔A〕。A、類似房地產(chǎn)的交易C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易B、相同房地產(chǎn)的交易D、房地產(chǎn)的市場交易9、如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，那么對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用〔C〕的市場匯價進行換算。A、估價作業(yè)日期C、估價時點B、成交日期D、交易日期修正后10、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為〔B〕。A、固定價格指數(shù)C、長期價格指數(shù)B、定基價格指數(shù)D、環(huán)比價格指數(shù)11、在比擬法中，土地使用權(quán)年限修正屬于〔D〕修正。A、交易情況C、區(qū)域因素B、交易日期D、個別因素12、在用比擬法評估某宗房地產(chǎn)的價值時，選擇了五個可比案例，經(jīng)過修正得到的五個比準價格之間存在較大的差異，最終估價結(jié)果應(yīng)〔D〕。A、取五個比準價格的算術(shù)平均值C、任選其中之一B、取五個比準價格的中位數(shù)D、綜合分析后決定13、某宗房地產(chǎn)采用比擬法、本錢法、收益法估價的結(jié)果有較大的差異，其最終估價結(jié)果應(yīng)〔D〕。A、取三者的平均值C、任選其中之一B、取三者的中間值D、在三者的根底上綜合分析決定14、比擬法中，采用間接比擬對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，那么個別因素修正系數(shù)為〔D〕。A、1.05B、1.02C、0.97D、0.9515、某可比實例價格為2000元/平方米，區(qū)域因素直接比擬得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，那么區(qū)域因素修正后的價格應(yīng)為〔C〕元/平方米。區(qū)域因素1區(qū)域因素2區(qū)域因素3估價對象100100100可比案例90100125權(quán)重0.50.30.2A、2500B、2222C、2031D、200016、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為〔C〕時點的狀態(tài)。A、現(xiàn)在B、過去C、未來D、B和C17、有A、B、C三個影響房地產(chǎn)價格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1、f2、f3，此三者的大小關(guān)系應(yīng)為〔B〕。A、f1<f2<f3C、f1=f2=f3B、f1>f2>f3D、不確定18、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1〔以2008年1月1日為100A、2263B、1962C、1768D、173419、市場法評估房地產(chǎn)價格的主要難點是〔A〕。A、市場行情變化不定B、供需變化引起價格變化C、影響房地產(chǎn)價格的因素極其復(fù)雜且難以把握D、影響房地產(chǎn)價格的因素影響程度不同20、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的〔D〕這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、供需與價格C、供應(yīng)與價格B、需求與價格D、供應(yīng)與需求21、按直接比擬判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，那么其依據(jù)為(D)。A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％22、按直接比擬判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，那么其依據(jù)為(A)。A.估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為5％B.估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為5％C.估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為4.76％D.估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為4.76％第六章收益法一、單項選擇1、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示〔A〕A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減2、某宗房地產(chǎn)的凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，那么該宗房地產(chǎn)的總價值最接近〔B〕。A、500萬元B、460萬元C、417萬元D、250萬元3、某商品住宅總價為100萬元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為6%。那么其綜合資本化率為(B)。A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%4、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。工程建設(shè)期為2年，建成后一年內(nèi)可全部出租〔第一年的收益暫且不計〕，按可出租面積計算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的20%。假設(shè)報酬率為8%，那么該在建工程續(xù)建完成時的總價值為(D)萬元。A、1607萬元B、1486萬元C、473萬元D、438萬元二、計算某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得土地使用權(quán)證日起開工。預(yù)計該工程建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該工程已建設(shè)2年，預(yù)計該工程建成并正式投入使用還需2年。市場上同類房地產(chǎn)的報酬率為8%，那么該工程續(xù)建完成時的總價值為多少萬元？解：V=350×(P/A,8%,46)=4248萬元某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%時的價格為4000元/m2；如果該房地產(chǎn)的剩余收益期限為40年，報酬率為6%，那么其價格為多少元/m2？解：〔1〕年純收益A=4000÷(P/A,8%,50)=326.97元〔2〕評估價格=326.97×(P/A,6%,40)=4920元/m23、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，那么該寫字樓目前的收益價格為多少萬元？解：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200萬元4、某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、88萬元、92萬元；預(yù)計2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。解：P=94÷(1+9%)+95÷(1+9%)2+96÷(1+9%)3+95×(P/A,9%,44)×(P/F,9%,3)=86.24+79.96+74.13+796.70=1037萬元4、某宗房地產(chǎn)是于4年前以競拍方式取得，當時獲得的土地使用期限為40年并約定不可續(xù)期。經(jīng)過分析其實際收益比擬接近市場平均水平，而且其在過去4年里的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元。預(yù)計其未來每年的凈收益根本穩(wěn)定，報酬率為8%。計算該宗房地產(chǎn)當前的收益價格為多少萬元？解：〔1〕年純收益A=〔31+29+30.5+29.5〕÷4=30萬元〔2〕評估價格=30×(P/A,8%,36)=351.5萬元5、某公司購置一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。那么該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為多少萬元？解：P=6×(F/P,2%,7)×(P/A,7%,32)=87萬元第七章本錢法一、單項選擇1、從賣房的角度看，本錢法的理論依據(jù)是(

C

)。A.銷售狀況價值論

B.市場供求價值論C.生產(chǎn)費用價值論

D.經(jīng)濟花費價值論2、在本錢法中，估價應(yīng)采用(

A

)。A.客觀本錢

B.實際本錢

C.個別本錢

D.A或B3、本錢法中的利潤是(

A

)。A.正常條件下的平均利潤

B.個別開發(fā)商的利潤C.開發(fā)商的平均實際利潤

D.開發(fā)商預(yù)期的平均利潤4、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年〔自補辦之日算起〕。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，那么在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為〔C〕。A.55年

B.50年

C.48年

D.45年5、某商業(yè)大樓始建于10年前，建造期為2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年〔自補辦土地出讓手續(xù)之日算起〕，建筑物的設(shè)計經(jīng)濟壽命為50年，當前建筑物的剩余經(jīng)濟年限為〔C〕。A.50年

B.40年

C.32年

D.30年6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于〔C〕。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊7、在本錢法求取折舊中，采用〔A〕更符合實際情況A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)8、有特殊保護價值的建筑物運用本錢法估價時，采用(B)為好。A.更新重置本錢B.復(fù)原重置本錢C.完全本錢D.重新購建價格9、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間關(guān)系為(D).A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù)10、某建筑物經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限為50年，那么該建筑物的成新率為〔C〕。A．40%B.50%C.60%D.67%11、以下不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是(B)。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)進步C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化12、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需撤除重建。估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，那么該宗土地的減價修正額為〔C〕元/m2。A．350B.300C.250D.5013、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于2001年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年〔從補辦之日算起〕。2006A.5000萬元

B.4500萬元

C.4455萬元

D.4400萬元14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為800元/㎡，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，那么該建筑物的現(xiàn)值為(B)元。A.76880B.79104C.77952D.8156215、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為(C)。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%16、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為(B)年。A.40B.43C.47D.5017、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為45年，那么在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為(C)年。A.45B.50C.52D.5518、李某于2008年花70萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2012年底將該住房以60萬元低價轉(zhuǎn)售，那么引起減價的折舊因素有〔

B

〕。A、物質(zhì)折舊

B、經(jīng)濟折舊

C、功能折舊

D、區(qū)位折舊19、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察和產(chǎn)權(quán)核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的年折舊率為〔B〕。A．2％B．1.98％C．2.5％D．2.45％20、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，那么計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為〔B〕。A．35年B．45年C．48年D．50年21、某房地產(chǎn)的土地取得本錢為1000萬元，開發(fā)建造本錢為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，那么該房地產(chǎn)的投資利潤率為〔B〕。A．10.0％B．11.l％C．11.9％D．12.5％22、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，那么運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為〔C〕。A．10.2萬元B．11.0萬元C．11.3萬元D．11.5萬元23、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，本錢法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，那么該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(

)元/m2。A、200B、300C、700D、100024、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得本錢為1000元/m2，正常開發(fā)本錢為1500元/m2，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接本錢的5％，銷售費用為100元/m2，直接本錢利潤率為6％，那么開發(fā)后的地價為(

)元/m2。A、1840B、2840C、2966D、3000二、多項選擇1、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有〔CD〕。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損2、以下關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有〔ABCDE〕。A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建價格是在估價時點的價格C.重新購建價格是客觀的價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格3、在運用本錢法時最主要的有〔BE〕。A.區(qū)分方案本錢和實際本錢B.區(qū)分實際本錢和客觀本錢C.結(jié)合實際本錢來確定評估價值D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值三、判斷1、重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出加上合理的利潤。〔√〕2、在本錢法中