不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)-6成本逼近法綜述

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)-6成本逼近法綜述2024-02-01目錄成本逼近法基本概念與原理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中成本構(gòu)成分析成本逼近法操作步驟與技巧成本逼近法在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用案例目錄成本逼近法優(yōu)缺點(diǎn)分析及改進(jìn)建議法律法規(guī)對(duì)成本逼近法影響解讀01成本逼近法基本概念與原理定義成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。作用能夠較為真實(shí)地反映土地的開(kāi)發(fā)成本和收益情況，為土地交易、抵押、征收等提供價(jià)格參考。成本逼近法定義及作用原理成本逼近法是以土地的開(kāi)發(fā)成本為基礎(chǔ)，通過(guò)計(jì)算各種開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)等，來(lái)推算土地的價(jià)格。依據(jù)主要依據(jù)包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)和土地增值收益等。其中，土地取得費(fèi)是指為獲取土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指對(duì)土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套建設(shè)等所支付的費(fèi)用。原理與依據(jù)適用范圍及限制條件適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，交易實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)采用。適用范圍要求有詳盡、準(zhǔn)確的土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等資料，對(duì)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成及其各費(fèi)率的確定要有充分的依據(jù)，因此成本逼近法在應(yīng)用上受到一定限制。同時(shí)，由于我國(guó)的土地價(jià)格大部分取決于效用，而不是花費(fèi)的成本，所以采用這一方法時(shí)要特別慎重。限制條件02不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中成本構(gòu)成分析征地補(bǔ)償費(fèi)政府依法征收農(nóng)村集體土地時(shí)，支付給被征地單位和個(gè)人的補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等。土地使用權(quán)出讓金政府向土地使用者收取的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，根據(jù)土地所在地區(qū)、用途、容積率等因素確定。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷時(shí)，對(duì)被拆除房屋所有人或使用人給予的補(bǔ)償費(fèi)用，包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)等。土地取得成本開(kāi)發(fā)建設(shè)成本前期工程費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑物、構(gòu)筑物建造及設(shè)備安裝工程費(fèi)用，包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、室內(nèi)裝修工程費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，包括土地使用稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。稅費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中因使用銀行貸款而支付的利息。貸款利息項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的除上述費(fèi)用之外的其他支出，如銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。其他支出稅費(fèi)及其他支按照總投資額的一定比例確定預(yù)期利潤(rùn)額，該比例可根據(jù)行業(yè)平均利潤(rùn)率或企業(yè)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行確定。投資利潤(rùn)率法在預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)售價(jià)的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)。剩余法將未來(lái)各年預(yù)期收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值之和作為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，從中扣除各項(xiàng)費(fèi)用后得到開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)。收益還原法通過(guò)比較類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和銷(xiāo)售情況，來(lái)確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)水平。市場(chǎng)比較法合理利潤(rùn)確定方法03成本逼近法操作步驟與技巧包括不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的市場(chǎng)行情、政策法規(guī)、建筑成本、土地價(jià)格等信息。收集相關(guān)資料對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)了解，包括地理位置、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況等?，F(xiàn)場(chǎng)勘查收集資料與現(xiàn)場(chǎng)勘查管理費(fèi)用估算不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需支付的管理費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)用等。土地取得成本估算取得土地所需支付的費(fèi)用，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。開(kāi)發(fā)成本估算不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的各項(xiàng)費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用估算不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中所需支付的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。稅費(fèi)估算不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程中所需支付的稅費(fèi)，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅等。估算各項(xiàng)成本費(fèi)用0102確定合理利潤(rùn)率水平考慮風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)利潤(rùn)率的影響，如政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。根據(jù)市場(chǎng)行情及不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型確定合理利潤(rùn)率水平，確保估價(jià)結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性。綜合分析并得出結(jié)論對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用及利潤(rùn)率進(jìn)行綜合分析，確定不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果。對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行合理性檢驗(yàn)，確保估價(jià)結(jié)果符合市場(chǎng)行情及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際情況。04成本逼近法在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用案例某城市新建住宅小區(qū)用地估價(jià)。通過(guò)收集該區(qū)域住宅用地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等資料，采用成本逼近法評(píng)估出該住宅用地的價(jià)值，為開(kāi)發(fā)商提供了決策依據(jù)。案例一某老舊住宅小區(qū)改造用地估價(jià)。針對(duì)老舊住宅小區(qū)改造的特點(diǎn)，考慮到拆除、重建等成本因素，采用成本逼近法對(duì)該用地進(jìn)行了估價(jià)，為政府制定改造方案提供了參考。案例二住宅用地估價(jià)案例某商業(yè)中心建設(shè)用地估價(jià)。通過(guò)調(diào)查該商業(yè)中心的地理位置、商業(yè)氛圍、人流量等因素，結(jié)合商業(yè)用地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期收益等資料，采用成本逼近法評(píng)估出該商業(yè)用地的價(jià)值。案例一某沿街商業(yè)店鋪用地估價(jià)。針對(duì)沿街商業(yè)店鋪的特點(diǎn)，考慮到店鋪?zhàn)饨?、人流量等因素?duì)土地價(jià)值的影響，采用成本逼近法對(duì)該用地進(jìn)行了估價(jià)。案例二商業(yè)用地估價(jià)案例案例一某大型工業(yè)園區(qū)用地估價(jià)。通過(guò)收集該工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資料，結(jié)合工業(yè)用地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景等因素，采用成本逼近法評(píng)估出該工業(yè)用地的價(jià)值。案例二某小型加工廠用地估價(jià)。針對(duì)小型加工廠的特點(diǎn)，考慮到其生產(chǎn)規(guī)模、工藝流程等因素對(duì)土地價(jià)值的影響，采用成本逼近法對(duì)該用地進(jìn)行了估價(jià)。工業(yè)用地估價(jià)案例VS某旅游景區(qū)用地估價(jià)。通過(guò)調(diào)查該旅游景區(qū)的自然景觀、人文歷史、游客流量等因素，結(jié)合旅游用地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本和旅游市場(chǎng)發(fā)展前景等資料，采用成本逼近法評(píng)估出該旅游用地的價(jià)值。案例二某倉(cāng)儲(chǔ)物流中心用地估價(jià)。針對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流中心的特點(diǎn)，考慮到其地理位置、交通便利性、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等因素對(duì)土地價(jià)值的影響，采用成本逼近法對(duì)該用地進(jìn)行了估價(jià)。同時(shí)，還考慮了該區(qū)域的物流市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素。案例一其他類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)案例05成本逼近法優(yōu)缺點(diǎn)分析及改進(jìn)建議成本逼近法以不動(dòng)產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)，結(jié)合各項(xiàng)損耗進(jìn)行估價(jià)，使得評(píng)估結(jié)果更加客觀、準(zhǔn)確。評(píng)估結(jié)果客觀適用范圍廣考慮了時(shí)間因素該方法適用于各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，包括土地、房屋、機(jī)器設(shè)備等，具有較廣的適用范圍。在成本逼近法中，通過(guò)引入折舊和折現(xiàn)等概念，充分考慮了時(shí)間因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。030201優(yōu)點(diǎn)總結(jié)在成本逼近法中，損耗的確定是一個(gè)難點(diǎn)，因?yàn)椴煌粍?dòng)產(chǎn)的損耗程度、速度以及方式都有所不同，難以進(jìn)行準(zhǔn)確量化。難以確定損耗該方法主要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的成本和損耗，而忽略了市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值存在偏差。忽略市場(chǎng)供求關(guān)系在成本逼近法的應(yīng)用過(guò)程中，評(píng)估人員的主觀判斷和經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響較大，可能存在人為誤差。主觀因素影響大缺點(diǎn)剖析完善損耗評(píng)估方法01針對(duì)損耗難以確定的問(wèn)題，可以進(jìn)一步完善損耗評(píng)估方法，如引入更科學(xué)的損耗測(cè)量指標(biāo)、建立損耗數(shù)據(jù)庫(kù)等。結(jié)合市場(chǎng)分析法02在成本逼近法的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)分析法，充分考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。加強(qiáng)評(píng)估人員培訓(xùn)03加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的培訓(xùn)和管理，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和技能水平，減少人為誤差對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。同時(shí)，建立評(píng)估人員考核機(jī)制，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督和審核。改進(jìn)建議和方向06法律法規(guī)對(duì)成本逼近法影響解讀03相關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)章各地根據(jù)實(shí)際情況，制定了相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)和規(guī)章，對(duì)成本逼近法的實(shí)施提出了具體要求。01《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和要求，為成本逼近法提供了法律依據(jù)。02《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確了房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作流程，成本逼近法作為其中一種估價(jià)方法，需符合規(guī)范要求。相關(guān)法律法規(guī)概述法律法規(guī)對(duì)成本逼近法具體要求合法原則最高最佳利用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則替代原則估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的必須合法，估價(jià)過(guò)程需遵循相關(guān)法律法規(guī)。估價(jià)結(jié)果應(yīng)反映估價(jià)對(duì)象在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，成本逼近法需考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和成本。在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象相似或具有替代性的實(shí)例作為比較基礎(chǔ)，成本逼近法需考慮重建或重置成本。在法律允許范圍內(nèi)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)反映估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用價(jià)值，成本逼近法需考慮土地的最佳利用方式。遵守法律法規(guī)，提高估價(jià)質(zhì)量嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)加強(qiáng)行業(yè)自律和監(jiān)管不斷提升專(zhuān)業(yè)技能