房地產(chǎn)產(chǎn)品策略-房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程和原則

房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則導(dǎo)入如何讓獲取土地？1如何開發(fā)土地？２如何利用土地獲取最佳收益？３……4定位是指公司設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。對(duì)企業(yè)能帶來利潤(rùn)；對(duì)客戶具有主要價(jià)值；產(chǎn)品與眾不同，不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿；客戶能接受這種差別，并愿意為此多花一定的錢。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則產(chǎn)品定位需要滿足房地產(chǎn)產(chǎn)品定位是站在開發(fā)商或土地使用人的立場(chǎng)，針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)的潛在客戶，決定其所持有的土地應(yīng)在何時(shí)以何種方式提供何種產(chǎn)品及用途，以滿足潛在客戶的需求，開發(fā)商或土地所有人的利益。以開發(fā)商或土地使用人的立場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)以目標(biāo)市場(chǎng)潛在客戶需求為導(dǎo)向以土地特性及環(huán)境條件為基礎(chǔ)以同時(shí)滿足規(guī)劃、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)三者的可行性為原則房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則房地產(chǎn)產(chǎn)品定位就時(shí)機(jī)而言，產(chǎn)品定位的時(shí)期通常取決于房地產(chǎn)開發(fā)的幾個(gè)過程，一般來說有三種定位時(shí)機(jī)：開發(fā)取得或處分土地前，以確定土地的使用方向銷售出租經(jīng)營(yíng)或新建建筑物前，以確定產(chǎn)品的規(guī)劃方向變更或調(diào)整土地及建筑物用途前，以確定房地產(chǎn)變更用途的方向房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則房地產(chǎn)定位的時(shí)機(jī)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則定位步驟與內(nèi)容分為4部分：確定產(chǎn)品定位的動(dòng)機(jī)及目的一一找準(zhǔn)方向；考慮土地的規(guī)模條件，以確定定位的范圍及方法——如住宅用地只能規(guī)劃住宅用房來使用，若是商住用地，則可配套具有規(guī)模商業(yè)體和住宅用房產(chǎn)品；需要對(duì)現(xiàn)狀及趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研后確定以上目標(biāo)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)確定，這個(gè)階段必須注意，包括項(xiàng)目基地特性條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)特性，以及相關(guān)的財(cái)務(wù)、政策法規(guī)等條件。評(píng)估預(yù)選方案，盡可能兼顧市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、規(guī)劃、管理等各個(gè)角度的考慮的當(dāng)選方案后開始做開發(fā)計(jì)劃。如果有一塊土地，你將如何進(jìn)行產(chǎn)品定位？房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則兩階段產(chǎn)品定位程序第一階段的產(chǎn)品定位重點(diǎn)是土地用途與開發(fā)周期的確定第二階段產(chǎn)品定位的重點(diǎn)在于房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)形態(tài)和開發(fā)方式特別注意：1.土地自然條件；2.土地的使用條件總體規(guī)劃情況；3.附近土地使用、現(xiàn)狀；4.土地開發(fā)條件重點(diǎn)考慮：1.相關(guān)城建法規(guī)的限制；2.市場(chǎng)需求特性；3.相對(duì)報(bào)酬率及風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則兩階段產(chǎn)品定位程序房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程一般會(huì)由多個(gè)部門共同參與，如市場(chǎng)部需要對(duì)土地和周邊狀況進(jìn)行調(diào)研，財(cái)務(wù)需要分析盈利的可能性等多項(xiàng)綜合型工作，需要團(tuán)隊(duì)協(xié)作，再不斷的碰撞與協(xié)作中確定最終方案。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則團(tuán)隊(duì)協(xié)作房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則產(chǎn)品定位原則1先內(nèi)后外原則2先弱后強(qiáng)原則4先分后合原則5先專后普原則3先實(shí)后虛原則建筑物的整體外觀，對(duì)物業(yè)價(jià)值起到至關(guān)重要的作用。也是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)需要考慮的重點(diǎn)。所以在產(chǎn)品定位的實(shí)務(wù)上，必須把握“先外后內(nèi)”原則：先決定空間用途，再考慮單元面積計(jì)劃。先確定整體容積率的分配，再考慮棟別或樓別配置。先規(guī)劃整體出入動(dòng)線，再考慮各樓層的聯(lián)系方式。先做完整地塊規(guī)劃，再做畸零地塊利用。1先內(nèi)后外原則房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則產(chǎn)品定位原則要?jiǎng)?chuàng)造邊際利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，也就是要先將主要的努力付諸于最具邊際利潤(rùn)潛力的產(chǎn)品上，才能創(chuàng)造更高的附加價(jià)值。要具備整體價(jià)值的意識(shí)。要善于空間搭配組合的技巧。房地產(chǎn)企業(yè)掌握所謂的附加價(jià)值的途徑可以從以下三個(gè)角度來探討這個(gè)問題：2先弱后強(qiáng)原則房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則產(chǎn)品定位原則產(chǎn)品本身常隨景氣狀況及購買力強(qiáng)弱的變化。期房比現(xiàn)房更具調(diào)整彈性，設(shè)計(jì)時(shí)要保持產(chǎn)品面積調(diào)整彈性。若想更經(jīng)濟(jì)地保持產(chǎn)品規(guī)劃或調(diào)整地彈性，可采納下面3個(gè)先分后合的定位原則：3先分后合原則房地產(chǎn)產(chǎn)品定位流程與原則產(chǎn)品定位原則區(qū)別樓層市場(chǎng)的先分后合原則；調(diào)整平面單元面積大小的先分后合原則；控制造價(jià)合理的先分后合原則。所謂特殊化，是指產(chǎn)品有異于市場(chǎng)的程度。專門化的產(chǎn)品，通常附加價(jià)值較大，也較容易創(chuàng)造較高價(jià)值，相對(duì)地，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)也可能較高，應(yīng)注意下面幾項(xiàng)原則：產(chǎn)品特殊化的程度必須考慮基地所在地的市場(chǎng)特性；不論特殊化