業(yè)主大會如何選聘物業(yè)服務公司

業(yè)主大會如何選聘物業(yè)服務公司二、物業(yè)選聘方案的具體實施主體：物業(yè)選聘工作小組負責具體實施業(yè)主大會通過的《物業(yè)服務企業(yè)選聘方案》,物業(yè)選聘工作小組由6名業(yè)主代表與5名選聘工作小組的6名業(yè)主代表成員由業(yè)主委員會采取公開征集方式通過自薦產(chǎn)生，自薦業(yè)主應該提交本人產(chǎn)權證、身份證，應具備考察樓盤、審核標書等必要時間。如果自薦人數(shù)超過6人，則由業(yè)主代表大會投票選舉產(chǎn)生,得票多的三、擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的標準：合合同約定的服務標準。業(yè)主代表半數(shù)以上認為不合格的,應該提請業(yè)主大會予以解聘。綜合物業(yè)服務費標準：多層元每平米，小高層元每平米，,商鋪元每平米，停車費以及其他收益的收費標準、管理成本和配由物業(yè)公司按照市相關規(guī)定、市場行情和本小區(qū)實際在續(xù)聘服務方案或者競標書中競爭報價確定,并實行獨立核算。其中停車費收費標準按照現(xiàn)行標準,需要調整的應該經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會批準。六、選聘方式：1、前期物業(yè)服務企業(yè)如果滿足擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的標準,且有意續(xù)聘，則要求提交《前期物業(yè)服務合同》履行情況和工作總結、前期服務階段公共收益收支情況、續(xù)聘物業(yè)服務方案、人員配置方案、成本測算方案等，經(jīng)業(yè)主大會表決是否同意續(xù)聘，授權業(yè)主委員會按照本選聘方案簽訂物業(yè)服務合同；前期物業(yè)公司未按要求提供物業(yè)服務方案、人員配置方案、成本測算方案，則前期物業(yè)公司喪失續(xù)聘資格。前期物業(yè)公司是否有資格參與公開招標,由業(yè)主大會2、如業(yè)主大會表決決定采用公開招標方式,則通過網(wǎng)絡發(fā)布通告以公開招標的3、由于其他特殊原因導致公開招標難以開展時,業(yè)主大會授權物業(yè)選聘工作小組按照本選聘方案要求通過邀請招標方式完成物業(yè)選聘工作。七、本小區(qū)物業(yè)管理模式：2、財務獨立核算,實行年度審計。3、物業(yè)公司在簽訂物業(yè)服務合同后一周內(nèi)繳納履約保證金元。4、業(yè)主委員會有權聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務質量進行評估監(jiān)理,或者由全體業(yè)主進行評估。八、評審標準和評審辦法(適用公開招標方式,其它方式可參照)1、評審委員會成員共設七人。其中，業(yè)主大會物業(yè)選聘工作小組選定2名業(yè)主成員，另外5名從評標專家?guī)煅埼飿I(yè)管理評審專家。2、評審招標文件時，商務標采用明標方式，技術標采成員應當按照招標文件設定的評審標準和方法進行獨立評審。評審采用評審委員會綜合評審的方式。評審委員會應當先對技術標進行評定，再對商務標進行評定。評審過程中，評審委員會成員認為投標文件內(nèi)容含義不明確的,可以通過工作文件的范圍或者改變投標文件的實質性內(nèi)容。本小區(qū)業(yè)主大會物業(yè)選聘工作小組應當做好現(xiàn)場答疑記錄,并由評審專家簽字。由評審委員會分別對技術標書商務標書和投標人陳述與答辯進行評審。其中技術標書編制占總分的60%,商務標及業(yè)主委員會現(xiàn)場考察情況占總分的20%(其中業(yè)主委員會現(xiàn)場考察評分10%由業(yè)主委員會提供，商務標評分10%)),投標人陳述與答辯占總分的20%。3、評分表分項分值在投標邀請書中明確規(guī)定。其中技術標評審實行暗標評審打分結束后，再進行商務標評審和陳述答辯。九、中標人的確定(適用公開招標方式,其它方式可參照)1、評審委員會完成評審后,應當出具書面評審報告，闡明評審委員會對各投的要求向本小區(qū)業(yè)主大會物業(yè)選聘工作小組推薦3名有排序的中標候人。2、中標人確定后,業(yè)主大會物業(yè)選聘工作小組應當在小區(qū)將競標結果進行公示，公示期為10日。投標人或者利害關系人在公示期間向業(yè)主大會物業(yè)選聘小組提出異議的，業(yè)主大會物業(yè)選聘小組應當自收到投訴之日起3日內(nèi)決定是否受理投訴,并自受理投訴之日起5日內(nèi)，會同相關管理部門和評審專家作出書面處理決定；需要鑒定、專家評審的,所需時間不計算在內(nèi)。3、競標結果公示期滿無異議或者異議無效的,業(yè)主委員會應當向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其競標保證金。4、業(yè)主大會和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起2日內(nèi)，按照招標文件、中投標文件和現(xiàn)場答辯的內(nèi)容一致。業(yè)主大會和中標人不得再行訂立背離合同實質性內(nèi)容的其他協(xié)議。關規(guī)定,同時滿足以下管理目標(業(yè)委會簡稱甲方,物業(yè)公司簡稱乙方)1、房屋外觀:清潔、整潔，遇外墻滲水情況不得隨意涂刷，力求不破壞外墻整體性。2、設備運行:路燈、草坪燈按照季度定時開關,景觀噴泉遇國家法定節(jié)假日每天上午運行2小時，下午運行1小時。3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：有專人維修、養(yǎng)護，并做好維修養(yǎng)護記錄,接受甲方檢查。電梯應由專業(yè)維保公司按市技術監(jiān)督局要求進行維修、養(yǎng)護，確保運行正常。4、公共環(huán)境：①環(huán)衛(wèi)設備完好,合理設置垃圾桶、垃圾中轉站點。②清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的保潔人員和明確的責任范圍；保持樓道地面、墻面整潔及樓道通行無障礙,公共區(qū)域每天至少清掃一次并實行標準化保潔，保潔人員統(tǒng)一著裝，佩戴有相片胸卡。③垃圾日產(chǎn)日清，無垃圾溢滿現(xiàn)象,垃圾容器及時清潔，無異重睞。⑤雨雪天氣及時對區(qū)內(nèi)主干道積水、積雪進行清掃，門廳口及時鋪設防滑墊。樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。⑥根據(jù)實際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蚊、滅蠅等衛(wèi)生消殺工作。⑦對超環(huán)保標準排放油煙、噪音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜者進行勸告,并報告有關部門進行處理。①花草樹木生長良好,修剪整齊美觀無雜草。②綠地無改變性質和破壞、占用現(xiàn)象，必要時設置禁停車輛障礙和標志。③實時對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖。④園林小品及設施維護良好。①有專門秩序維護人員,實行24小時值班及巡邏制度。②機動車按小區(qū)路牌指示行駛，地下停車庫充分利用，地上停泊管理有序，禁止消防通道停泊車輛。③危及人身安全和隱患處有明顯標識及具體防范措施。①小區(qū)實行封閉式管理，主要出入口有專人值守，外來人員和車輛及大件物品②中控室實施24小時安全監(jiān)控。③消防設施設備完好無損，可隨時啟用、消防通道暢通,制訂消防應急方案。④發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警,并配合公安部門進⑤⑥秩序維護人員統(tǒng)一著裝，儀表整潔,佩戴有相片胸卡，年齡在18-55歲之間，身體健康,身高1.65米以上。⑦嚴格發(fā)放門禁卡制度,杜絕不明身份人員進入發(fā)放宣傳單及名片等。1單項局部維修費用在300元以下的維修在48小時內(nèi)完成。②維修必須是照原樣修繕,不得用低端材料替代，禁止以撤代修。③設置客戶服務中心和服務熱線,有效投訴處理率100%。④對業(yè)主直接報修,乙方應填寫報修單，一份留存，一份給報修人,對報修限期整改，并給予乙方300元罰款。9、高壓供水養(yǎng)護、運行、維修①保證居民正常生活用水，有停水處理預案。②水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質合格。③發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件,要加強對