XX分局指揮中心大樓物業(yè)管理投標(biāo)書

目錄投標(biāo)函授權(quán)委托書法定代表人授權(quán)書開標(biāo)一覽表投標(biāo)報價表 擬任管理處經(jīng)理簡歷 41物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表表一 辦公管理費(fèi)用預(yù)算表表二 設(shè)備管理費(fèi)用預(yù)算表表三 保安效勞費(fèi)用預(yù)算表表四 保潔效勞費(fèi)用預(yù)算表表五 綠化效勞費(fèi)用預(yù)算表開辦費(fèi)用預(yù)算表1 公司綜合闡述 11.1 企業(yè)理念 11.2 管理模式 41.3 管理框架 61.4 管理規(guī)模 61.5 管理的主要物業(yè) 71.6 工程剪影 82 物業(yè)管理總體設(shè)想 132.1 優(yōu)勢分析 132.2 特征分析及其針對性措施 142.3 效勞理念 162.4 管理效勞目標(biāo) 162.5 管理制度 183 物業(yè)管理方式 253.1 運(yùn)行機(jī)制 253.2管理處工作流程 3.3 管理處組織架構(gòu) 263.4 管理人員及各崗位人員配備 274 物業(yè)管理內(nèi)容 424.1 前期介入 424.2 設(shè)備管理 544.3 保潔效勞 824.4 綠化效勞 924.5 檔案管理 504.6 業(yè)戶接待 504.7 禮儀效勞 505 效勞管理標(biāo)準(zhǔn) 985.1 房屋完好率 985.2 房屋維修、急修及時率 1025.3 設(shè)備、設(shè)施完好率 1046 管理規(guī)章制度 986.1 公共制度 986.2 內(nèi)部崗位制度 1026.3 管理運(yùn)作制度 1046.4考核制度 7 應(yīng)急預(yù)案 987.1 消防應(yīng)急處理 987.2 電梯困人事故的應(yīng)急處理 1027.3 停電事故的應(yīng)急處理 1047.4 觸電事故的應(yīng)急處理 1067.5 突發(fā)性水浸事故處理 1067.6 臺風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理 1077.7 各設(shè)備故障應(yīng)急處理 1077.8大廈外墻或建筑物墜落應(yīng)急預(yù)案 8 合理化建議 1098.1 委托管理年限的建議 1098.2 節(jié)能方案 111資格審查表投標(biāo)意向書法人代表身份證〔復(fù)印件〕營業(yè)執(zhí)照副本〔復(fù)印件〕稅務(wù)登記證〔復(fù)印件〕上海市統(tǒng)計登記證〔復(fù)印件〕企業(yè)代碼證〔復(fù)印件〕資質(zhì)證書〔復(fù)印件〕浦東新區(qū)檢察院委托合同〔復(fù)印件〕浦東新區(qū)辦公中心委托合同〔復(fù)印件〕寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)政府辦公樓委托合同〔復(fù)印件〕寶山區(qū)區(qū)委黨校辦公樓委托合同〔復(fù)印件〕寶山區(qū)政府辦公樓委托合同〔復(fù)印件〕上海市公安局指揮大樓委托合同〔復(fù)印件〕上海市公安局出入境管理大樓委托合同〔復(fù)印件〕上海市檢查司法大樓委托合同〔復(fù)印件〕之俊大廈委托合同〔復(fù)印件〕眾城大廈委托合同〔復(fù)印件〕遠(yuǎn)東大廈委托合同〔復(fù)印件〕新國際博覽中心委托合同〔復(fù)印件〕無錫保利廣場委托合同〔復(fù)印件〕寧波北侖區(qū)行政中心委托合同〔復(fù)印件〕寧波新城國際大廈委托合同〔復(fù)印件〕2003-2005年度企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表〔復(fù)印件〕企業(yè)資信證明書〔復(fù)印件〕公司組織架構(gòu)圖企業(yè)信用評估報告〔復(fù)印件〕投標(biāo)公函及承諾書工程名稱：上海市公安局寶山分局指揮中心大樓物業(yè)管理工程編號：BCZ2007-2致：上海市公安局寶山分局、寶山區(qū)政府采購中心 上海瑞和工程造價咨詢根據(jù)貴方上海市公安局寶山分局指揮中心大樓物業(yè)管理招標(biāo)文件，經(jīng)考察現(xiàn)場并研究上述工程的資料后，現(xiàn)正式授權(quán)的以下簽字人陳曉薇市場拓展部副經(jīng)理代表投標(biāo)人上海陸家嘴物業(yè)管理，提交下述投標(biāo)文件正本1份，副本4份；據(jù)此函，簽字代表茲宣布同意如下：我方愿以人民幣元的總價，并按上述圖紙、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)要求的條件要求承包上述工程物業(yè)管理的實(shí)施。一旦我方中標(biāo)，我方保證在合同中規(guī)定的開始日期開始行使職責(zé)，并在規(guī)定的時間內(nèi)完成和交付下述工作職責(zé)。投標(biāo)方將按照招標(biāo)文件的規(guī)定提供物業(yè)管理效勞。投標(biāo)方將按照招標(biāo)文件的規(guī)定履行合同的責(zé)任和義務(wù)。如在規(guī)定的開標(biāo)時間后，投標(biāo)方在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)，其投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。我們同意本投標(biāo)有效期為投標(biāo)截止期后90天，在此期間對我們有約束力?？稍谟行趦?nèi)予以接納。直至另行簽署正式合同為止，本投標(biāo)一經(jīng)招標(biāo)方在有效期內(nèi)接納后，便構(gòu)成有效合同，對雙方有約束力。我們明白招標(biāo)方不一定要接納最低價的投標(biāo)或收到的任何投標(biāo)，也不會解釋選擇或否決任何投標(biāo)的原因。我們同意在本次投標(biāo)獲得招標(biāo)方接納后30天內(nèi)交納履約保證金壹拾萬元整。我們承諾按照招標(biāo)文件的要求吸納用戶單位分流人員。我們同意一旦我方中標(biāo)，貴方有權(quán)將本工程物業(yè)管理內(nèi)容中的局部效勞工程指定分包給某一具備資質(zhì)的專業(yè)效勞單位承包權(quán)利。假設(shè)出現(xiàn)該指定分包的情況，涉及該專業(yè)效勞的報價將從投標(biāo)總報價中扣除，但該專業(yè)效勞納入我方統(tǒng)一管理，由我方承當(dāng)管理責(zé)任。我方的管理費(fèi)為我方該項(xiàng)效勞內(nèi)容投標(biāo)報價的10％。我們確認(rèn)在本投標(biāo)已考慮招標(biāo)方或其工程參謀已向我們發(fā)出的關(guān)于招標(biāo)文件的修改通知。我方承諾試管期〔三個月〕滿后將邀請業(yè)主、及上級主管部門按后附的考核表所列工程、指標(biāo)進(jìn)行考核；承諾達(dá)標(biāo)分為85分，假設(shè)考核總分達(dá)不到85分，我們將自動退出大樓物業(yè)管理，由業(yè)主方重新聘物業(yè)公司。法定代表人或授權(quán)代理人：〔簽字蓋公章〕陳曉薇投標(biāo)人：上海陸家嘴物業(yè)管理地址：上海市張楊路1458號〔源深體育中心〕東區(qū)5樓日期：2007年2月14日承諾百分制考核表序號承諾總項(xiàng)承諾分項(xiàng)規(guī)定分值評驗(yàn)得分備注一管理達(dá)標(biāo)承諾20分19分20分二制度管理承諾10分9分10分三現(xiàn)代管理手段運(yùn)用手法15分14分15分四房屋及維修管理及承諾15分14分15分五設(shè)備及公共設(shè)施管理承諾20分19分20分六綠化管理承諾10分9分10分七環(huán)境衛(wèi)生管理承諾10分9分10分

法定代表人資格證明書單位名稱：上海陸家嘴物業(yè)管理地址：上海市浦東新區(qū)張楊路1458號〔源深體育中心〕東區(qū)5樓姓名：毛德明 性別：男 年齡：54 職務(wù)：公司董事長系上海陸家嘴物業(yè)管理管理的法定代表人。為上海市公安局寶山分局指揮中心大樓工程的物業(yè)管理，簽署上述工程的投標(biāo)文件、進(jìn)行合同談判、簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。特此證明。投標(biāo)人：〔蓋章〕上海陸家嘴物業(yè)管理日期：2007年2月14日

法定代表人授權(quán)書本授權(quán)委托書聲明：我毛德明系上海陸家嘴物業(yè)管理的法定代表人，先授權(quán)委托上海陸家嘴物業(yè)管理的陳曉薇為我公司代理人，以本公司的名義參加上海市公安局寶山分局寶山區(qū)政府采購中心的上海市公安局寶山分局指揮中心大樓工程的投標(biāo)活動。代理人在開標(biāo)、評標(biāo)、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以成認(rèn)。代理人無轉(zhuǎn)委權(quán)。特此委托。代理人：陳曉薇 性別：女 年齡：29單位：上海陸家嘴物業(yè)管理 部門：市場拓展部 職務(wù)：副經(jīng)理投標(biāo)人：上海陸家嘴物業(yè)管理〔蓋章〕法定代表人：毛德明〔簽章〕 授權(quán)代理人：陳曉薇〔簽字〕 日期：2007年2月14日

投標(biāo)報價匯總表致：上海市公安局寶山分局、寶山區(qū)政府采購中心 上海瑞和工程造價咨詢在查看上述工程現(xiàn)場及仔細(xì)閱讀上述招標(biāo)文件后，我們同意按前述文件以所報的費(fèi)用、費(fèi)率及開辦費(fèi)的價格和計算程序進(jìn)行價款計算目前投標(biāo)總價為：人民幣 元/年，其中開辦費(fèi) 元，僅本次投標(biāo)時收取。各分項(xiàng)報價詳見分項(xiàng)報價表。投標(biāo)方名稱：上海陸家嘴物業(yè)管理地址：上海市浦東新區(qū)張楊路1458號〔源深體育中心〕東區(qū)5樓公章：法人代表或授權(quán)委托代表簽署姓名：陳曉薇〔簽字〕2007年2月14日

保密承諾書致：上海市公安局寶山分局、寶山區(qū)政府采購中心我們了解本工程的重要性及涉及涉密性，我們承諾如果我們未中標(biāo)，我們退還從招標(biāo)方獲得的全部資料及函件〔以下簡稱資料〕，并承諾未經(jīng)招標(biāo)方書面同意不對資料進(jìn)行復(fù)印或向第三方傳播。如果我們中標(biāo)，我們將依據(jù)招標(biāo)方的要求，在簽訂物業(yè)管理委托合同同時與招標(biāo)方簽訂保密協(xié)議。投標(biāo)單位名稱：上海陸家嘴物業(yè)管理〔公章、法人章〕2007年2月14日

開辦費(fèi)計價說明表金額單位：人民幣元投標(biāo)人：上海陸家嘴物業(yè)管理〔蓋章〕授權(quán)代理人：陳曉薇〔簽字〕 日期：2007年2月14日

物業(yè)管理日常消耗材料明細(xì)表單價：人民幣〔元〕

會務(wù)效勞消耗品明細(xì)表單價：人民幣〔元〕

其他特殊消消耗用明細(xì)表單價：人民幣〔元〕

工程主要管理人員簡歷表姓名邱炯性別男年齡42職務(wù)管理處經(jīng)理職稱擬在本合同擔(dān)任職務(wù)管理處經(jīng)理畢業(yè)院校1986年9月畢業(yè)于上海市勞動局第三技工學(xué)校，學(xué)制3年參加工作時間1973年從事本專業(yè)工作時間1973年履歷年－年在何處擔(dān)任何職備注1979年-1983年上海市林蔭中學(xué)1983年-1986年上海市勞動局第三技工學(xué)校1986年-2004年上海市輕工機(jī)械技術(shù)研究所設(shè)備領(lǐng)班2004年-至今上海陸家嘴物業(yè)管理寶山黨校管理處經(jīng)理經(jīng)歷年－年管理過物業(yè)工程名稱工程規(guī)模擔(dān)任何職備注1986年-2004年上海市輕工機(jī)械技術(shù)研究所設(shè)備領(lǐng)班2004年-至今上海陸家嘴物業(yè)管理寶山黨校管理處經(jīng)理

姓名薛亮性別男年齡49職務(wù)設(shè)備領(lǐng)班職稱中級擬在本合同擔(dān)任職務(wù)設(shè)備經(jīng)理畢業(yè)院校2002年6月畢業(yè)于東方職業(yè)技術(shù)學(xué)校專業(yè)，學(xué)制3年參加工作時間1976年從事本專業(yè)工作時間1976年履歷年－年在何處擔(dān)任何職備注1976年-1991年上海浦江化工廠組長1991年-2004年上海吳淞化工總廠鉗工大組長2004-至今上海陸家嘴物業(yè)管理寶山政府辦公樓管理處設(shè)備領(lǐng)班經(jīng)歷年－年管理過物業(yè)工程名稱工程規(guī)模擔(dān)任何職備注1976年-1991年上海浦江化工廠組長1991年-2004年上海吳淞化工總廠鉗工大組長2004-至今上海陸家嘴物業(yè)管理寶山政府辦公樓管理處設(shè)備領(lǐng)班

姓名姜倩倩性別女年齡21職務(wù)禮儀職稱擬在本合同擔(dān)任職務(wù)禮儀領(lǐng)班畢業(yè)院校2002年6月畢業(yè)于東方職業(yè)技術(shù)學(xué)校專業(yè)，學(xué)制3年參加工作時間2002年從事本專業(yè)工作時間2002年履歷年－年在何處擔(dān)任何職備注2002年-2004年外灘觀光隧道管理處禮儀2004年-至今寶山區(qū)委黨校管理處禮儀經(jīng)歷年－年管理過物業(yè)工程名稱工程規(guī)模擔(dān)任何職備注2002年-2004年外灘觀光隧道管理處禮儀2004年-至今寶山區(qū)委黨校管理處禮儀

擬投入本工程主要管理人員一欄表名稱姓名職務(wù)職稱主要履歷主要經(jīng)驗(yàn)及承當(dāng)過的工程一、總部1、工程主管二、現(xiàn)場現(xiàn)場管理總?cè)藬?shù)1、物業(yè)經(jīng)理2、物業(yè)副經(jīng)理3、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人4、設(shè)備管理負(fù)責(zé)人詳見附表105、保潔管理負(fù)責(zé)人本工程擬投入操作人員數(shù)6、會務(wù)管理負(fù)責(zé)人本工程擬投入操作人員數(shù)7、資料檔案管理負(fù)責(zé)人投標(biāo)人：上海陸家嘴物業(yè)管理〔蓋章〕法定代表人或授權(quán)代理人：陳曉薇〔簽字〕

設(shè)備主要管理人員一欄表設(shè)備管理總?cè)藬?shù)名稱姓名年齡專業(yè)及職務(wù)主要履歷主要經(jīng)驗(yàn)及承當(dāng)過的工程投標(biāo)人：上海陸家嘴物業(yè)管理〔蓋章〕法定代表人或授權(quán)代理人：陳曉薇〔簽字〕物業(yè)管理總體設(shè)想優(yōu)勢分析我公司作為首批獲得建設(shè)部評定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)，擁有管理以高檔次、高智能化政府辦公樓為特色之一的物業(yè)公司，對管理、效勞好“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞大樓具有以下管理優(yōu)勢：綜合優(yōu)勢“百強(qiáng)〞企業(yè)第一位；公司是建設(shè)部首批物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)；公司連續(xù)三年〔2003－2005〕榮獲年度全國用戶滿意企業(yè)稱號；公司連續(xù)五年〔2001-2005〕被評為上海市物業(yè)管理“百強(qiáng)〞企業(yè)第一位；公司獲得2005年中國房地產(chǎn)企業(yè)信息化應(yīng)用單項(xiàng)獎；公司2001年榮獲國家檔案管理一級資質(zhì)企業(yè)〔全國唯一物業(yè)公司〕；2004年被IBAC國際品牌認(rèn)定委員會“一星〞標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定；管理規(guī)模優(yōu)勢作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，我公司管理的物業(yè)量已超過2100萬平方米，是目前全國管理面積最大的物業(yè)管理企業(yè)。其類型涉及到智能化寫字樓、政府辦公樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等。我公司具有大規(guī)模經(jīng)營、低本錢運(yùn)作的優(yōu)勢。管理體系標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢我公司為全國第一家通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001健康平安管理體系三項(xiàng)體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)〔目前全國通過三項(xiàng)體系的物業(yè)管理企業(yè)僅為十家〕。我公司率先推出企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化操作，通過制定標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一企業(yè)形象，統(tǒng)一員工培訓(xùn)，統(tǒng)一效勞標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)章制度，統(tǒng)一檢查督導(dǎo)，在經(jīng)營管理效勞中形成了一套行之有效的企業(yè)運(yùn)行體系，實(shí)現(xiàn)了管理效勞標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化。政府大樓管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢我公司在承接的辦公樓中，有許多是政府的辦公大樓。例如：上海市公安局指揮中心、上海市浦東新區(qū)辦公中心、寧波市北侖新區(qū)政府中心、余杭市國家稅務(wù)局大樓、上海市寶山區(qū)政府辦公中心、上海市浦東新區(qū)公安局、上海市浦東新區(qū)檢察院、上海市浦東新區(qū)民防辦武裝部綜合摟、上海市虹口區(qū)政府辦公大樓、上海市寶山區(qū)黨校辦公大樓、上海市楊行鎮(zhèn)政府辦公大樓、高安路19號大樓〔上海市委組織部、宣傳部、人事局〕、怡豐大廈〔上海市審計局、藥檢局大樓〕、巨鹿大廈〔上海市信息委、知識產(chǎn)權(quán)局〕、建國西路75號大樓〔上海市公安局經(jīng)偵總隊(duì)、國家平安局大樓〕、浦東新區(qū)工商局大樓、青浦區(qū)委黨校大樓等。在長期的摸索實(shí)踐中，我公司在對以上高品質(zhì)、高智能化的樓宇的日常管理及同時如何為政府提供完善的后勤保障過程中，形成了一套切實(shí)可行的、針對性的管理效勞標(biāo)準(zhǔn)。我公司假設(shè)承接下“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞大樓后，以上累積的管理效勞經(jīng)驗(yàn)將會在最短的時間內(nèi)使大樓的物業(yè)管理步入正軌；且也將在最短的時間內(nèi)，使在該大樓辦公的政府機(jī)關(guān)人員和重要領(lǐng)導(dǎo)深刻體會到我公司“好保姆、好管家、好朋友〞所提供的優(yōu)質(zhì)效勞。特征分析及其針對性措施工程概況“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞是由上海市公安局寶山分局承當(dāng)建設(shè)的辦公指揮大樓，也將成為寶山區(qū)的標(biāo)志性建筑之一。它位于寶山區(qū)友誼路999號，總建筑面積40074平方米，占地面積27615平方米。政府辦公大樓的運(yùn)行特征針對政府辦公的特點(diǎn)，我們認(rèn)為本工程有不同于普通商務(wù)辦公樓的五大運(yùn)行特征：突發(fā)性的接待、會議、工作多，作息時間不確定。政府辦公的場所，對工作及效勞人員保密要求高。來訪人員構(gòu)成復(fù)雜，人流量大，突發(fā)性應(yīng)急事件突出。重要辦公區(qū)域的各類效勞標(biāo)準(zhǔn)有其特殊性。主要設(shè)備設(shè)施24小時平安運(yùn)行。針對性管理效勞措施據(jù)此，我公司除提供常規(guī)的管理效勞外，還將根據(jù)以上運(yùn)行特征，采取以下針對性的管理效勞措施：我們將根據(jù)業(yè)主的要求，配合做好政府機(jī)關(guān)人員、來賓的后勤效勞工作，并接受業(yè)主的督導(dǎo)。在正式入駐時，我們將配合政府主管部門擬訂的效勞指南分發(fā)到每個機(jī)關(guān)辦公室,使機(jī)關(guān)人員及時了解辦公區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)功能設(shè)施以及我公司提供的各項(xiàng)效勞。其中包括：辦公效勞、其他效勞、辦公中心設(shè)置分布圖、常用等。根據(jù)特定的接待活動，我們擬訂一級、二級、三級VIP接待標(biāo)準(zhǔn)。我們的效勞工作時間做到與政府辦公時間同步，設(shè)備管理〔電梯運(yùn)行、空調(diào)控制等〕、保潔等各類管理效勞人員采用錯時上下班的方法，保證只要有政府人員在中心辦公，整個管理處就處于工作狀態(tài)。辦公中心屬機(jī)要部門，我公司在以下幾個方面從嚴(yán)把關(guān)，嚴(yán)防泄密及職務(wù)犯罪，并制定“八不〞保密原那么，人人遵守。不該說的，絕對不說；不該問的，絕對不問；不該看的，絕對不看；不該聽的，絕對不聽；不該傳的，絕對不傳；不該動的，絕對不動；不該記的，絕對不記；不該帶的，絕對不帶。提供“零干擾〞效勞：日常的維保效勞在非辦公時間進(jìn)行，一般維修工作需得到預(yù)約。效勞理念我公司倡導(dǎo)“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意〞的效勞理念，來管理與效勞“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞大樓，真正做到代表業(yè)主利益、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)主日益增長的需求，成為物業(yè)使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。提倡“讓您更滿意〞的管理效勞理念讓 — 嚴(yán)格管理、標(biāo)準(zhǔn)效勞、心心交流您 — 業(yè)戶〔辦公人員、訪客等〕、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更 — 優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求滿意 — 成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友成為學(xué)院的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友管理效勞目標(biāo)我公司正式接受管理“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞后，將使其到達(dá)以下管理效勞目標(biāo)：總目標(biāo)通過良好的物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值，真正為業(yè)主營造一個平安、方便、快捷、潔凈、溫馨、舒適、親民、平安的辦公環(huán)境，成為執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和效勞標(biāo)準(zhǔn)化的典范，并成為寶山區(qū)標(biāo)志性物業(yè)品牌。營造優(yōu)質(zhì)環(huán)境，提高業(yè)主的滿意度。物業(yè)管理到達(dá)全國示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。具體目標(biāo)管理效勞“以人為本〞，針對本工程的物業(yè)特征，我公司提出“高標(biāo)準(zhǔn)、全方位〞的物業(yè)管理設(shè)想。高標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)戶滿意度為指針，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系及OHAS18001職業(yè)平安健康管理體系，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段及管理方法來管理與效勞。從目標(biāo)管理著手，以質(zhì)量管理為中心，以信息管理為根底，建立各級監(jiān)督約束機(jī)制，實(shí)行24小時的管理效勞。遵循物業(yè)公司專業(yè)管理、業(yè)戶自主管理、主管部門及機(jī)關(guān)各部門監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。全方位針對業(yè)戶的需求，實(shí)行平安、衛(wèi)生、便捷、齊全、低價及24小時全天候、多方位的高標(biāo)準(zhǔn)管理效勞?？傮w目標(biāo)杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件；效勞有效投訴少于1%，處理率100%；業(yè)主滿意率95%。分工程標(biāo)滿意度指數(shù)82以上；檔案歸檔率到達(dá)100％；公司投訴〔021-96916〕24小時受理投訴，投訴相關(guān)職能部門24小時內(nèi)給予回復(fù)；有效投訴處理率到達(dá)100％；管理處專線報修24小時受理報修，報修工程10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，急修工程24小時內(nèi)修復(fù)，其他工程48小時內(nèi)修復(fù)；維修及時率到達(dá)100％；電梯關(guān)人，接報后15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理；維修質(zhì)量合格率達(dá)95％以上，返修率不高于1%；實(shí)行維修效勞回訪制度，回訪率到達(dá)100％；各類效勞人員上崗培訓(xùn)率到達(dá)100％；公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98％以上；房屋建筑完好率達(dá)98％以上；道路停車場完好率達(dá)98％以上；清潔管理無盲點(diǎn)；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；管理效勞范圍內(nèi)固定崗〔門崗〕實(shí)行24小時立崗效勞；實(shí)行24小時值班和巡邏制度。管理制度假設(shè)我公司有幸接管“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞物業(yè)管理工作，將實(shí)行封閉式、專業(yè)化管理，對“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞的前期介入、業(yè)戶效勞、設(shè)備管理、保潔效勞、綠化效勞等實(shí)施系統(tǒng)化統(tǒng)一管理。在管理中，我公司將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(Q/OAKH)〞，同時導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康平安管理體系，到達(dá)貴方對物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)。公司管理制度目錄如下：序號文件名稱1維修效勞根底效勞標(biāo)準(zhǔn)2維修效勞根底作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3管理處物業(yè)管理與效勞的標(biāo)識〔試行〕4員工行為準(zhǔn)那么5物業(yè)管理工程投標(biāo)工作流程6投資企業(yè)管理方法7合同管理方法〔第三次修改〕8工程投標(biāo)書管理方法〔第二次修改〕9別墅、公寓物業(yè)業(yè)戶效勞根底效勞標(biāo)準(zhǔn)〔第一次修改〕10普通住宅小區(qū)業(yè)戶效勞效勞標(biāo)準(zhǔn)11維修效勞根底效勞標(biāo)準(zhǔn)〔第二次修改〕12高檔公寓及別墅保安效勞標(biāo)準(zhǔn)13中檔公寓保安效勞標(biāo)準(zhǔn)序號文件名稱14普通公寓保安效勞標(biāo)準(zhǔn)15普通住宅小區(qū)保安效勞標(biāo)準(zhǔn)16公眾商貿(mào)物業(yè)保安效勞標(biāo)準(zhǔn)17辦公樓保安效勞標(biāo)準(zhǔn)18院校物業(yè)保安效勞標(biāo)準(zhǔn)19展館物業(yè)保安效勞標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕20高檔公寓及別墅保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)21中檔公寓保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)22普通公寓保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)23普通住宅小區(qū)保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)24公眾物業(yè)保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)25辦公樓保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)26院校物業(yè)保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)27商貿(mào)物業(yè)保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)28家政保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕29綠地養(yǎng)護(hù)根底效勞標(biāo)準(zhǔn)〔第二次修改〕30別墅、公寓物業(yè)業(yè)戶效勞根底作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〔第一次修改〕31普通住宅小區(qū)業(yè)戶效勞作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)32維修效勞根底作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〔第二次修改〕33保安效勞根底作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〔第一次修改〕34普通住宅小區(qū)保安效勞作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)35保潔效勞根底作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〔第二次修改〕36綠地養(yǎng)護(hù)根底作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〔第二次修改〕37企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)那么〔第二次修改〕38員工違規(guī)、違紀(jì)、違反企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的處分規(guī)定〔第三次修改〕39現(xiàn)場管理〔效勞〕質(zhì)量督查方法〔第一次修改〕40效勞工程供方管理規(guī)定〔第一次修改〕41業(yè)戶投訴管理方法〔第一次修改〕42公文處理方法〔第一次修改〕43公司印信使用管理方法〔第一次修改〕44公司總經(jīng)理辦公會議制度〔第一次修改〕45公司對外接待管理方法〔第一次修改〕序號文件名稱46公司公務(wù)車輛使用管理方法〔第一次修改〕47公司考勤制度〔第一次修改〕48員工請假與休假制度〔第二次修改〕49公司工資福利制度〔第一次修改〕50員工獎罰管理方法〔第一次修改〕51用工制度〔第一次修改〕52外聘員工用工管理及勞務(wù)費(fèi)發(fā)放規(guī)定〔第一次修改〕53管理處員工調(diào)動〔離職〕工作移交規(guī)定54工程洽談管理方法〔第一次修改〕55物業(yè)管理接待“窗口〞標(biāo)準(zhǔn)用語〔第一次修改〕56空房管理方法〔第一次修改〕57設(shè)備帳、卡、物管理方法〔第一次修改〕58管理處設(shè)備維修間管理方法〔第一次修改〕59管理處中央監(jiān)控室管理方法〔第一次修改〕60高、中檔公寓及別墅小區(qū)公共部位、設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度〔第二次修改〕61普通公寓、普通住宅小區(qū)公共部位、設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度〔第二次修改〕62辦公樓等非居住物業(yè)公共部位、設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度〔第二次修改〕63低壓配電管理規(guī)程〔第一次修改〕64變配電站〔所〕管理規(guī)程〔第一次修改〕65給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度〔第一次修改〕66空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度67弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度〔第一次修改〕68柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度〔第一次修改〕69房屋、設(shè)備、設(shè)施中、大修管理方法〔第一次修改〕70電梯運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度71消防系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度72住宅小區(qū)犬類管理方法73“四防一保〞管理方法〔第一次修改〕74平安生產(chǎn)工作管理方法〔第一次修改〕75避雷裝置檢測管理方法〔試行〕76壓力表檢測管理方法〔試行〕77資金管理制度〔第一次修改〕序號文件名稱78會計電算化操作管理規(guī)定〔第一次修改〕79物業(yè)維修基金管理制度〔第一次修改〕80管理處預(yù)算管理方法〔第一次修改〕81公司投資企業(yè)財務(wù)管理方法〔試行〕82訴訟管理方法〔試行〕83員工培訓(xùn)制度〔第一次修改〕84檔案管理方法〔第一次修改〕85計算機(jī)設(shè)備使用管理方法〔第一次修改〕86計算機(jī)平安操作監(jiān)督管理方法〔第一次修改〕87公司內(nèi)部局域網(wǎng)和外部WEB-SITE的管理方法(第一次修改)88“96916〞效勞信息平臺效勞標(biāo)準(zhǔn)89“96916〞效勞信息平臺座席接待人員操作標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕90“96916〞效勞信息平臺管理制度〔試行〕91固定資產(chǎn)管理方法〔第一次修改〕92物料采購、倉儲、配送、領(lǐng)用管理方法〔第一次修改〕93新建管理處物資配備規(guī)定〔第一次修改〕94物業(yè)參謀管理方法〔試行〕95“一體化〞管理手冊96文件控制程序97記錄控制程序98管理體系審核控制程序99不合格品控制程序100不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序101危險源辨識、風(fēng)險評價和環(huán)境因素控制程序102法律法規(guī)獲取控制程序103信息交流控制程序104固體廢棄物污染防治控制程序105水污染防治控制程序106噪聲污染防治和綠化控制程序107事故、事件處理控制程序108管理方案控制程序109環(huán)境/職業(yè)健康平安應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序序號文件名稱110監(jiān)視與測量管理控制程序111能力、意識和培訓(xùn)控制程序112標(biāo)識和可追溯性管理規(guī)定113管理評審規(guī)定114顧客滿意度測評管理規(guī)定115“一體化〞指標(biāo)統(tǒng)計方法116房屋完好率統(tǒng)計方法117房屋及設(shè)備設(shè)施完好標(biāo)準(zhǔn)118檢測儀表管理方法119物業(yè)管理的監(jiān)視和測量管理規(guī)定120體系評價與持續(xù)改良管理規(guī)定121數(shù)據(jù)分析和統(tǒng)計技術(shù)管理規(guī)定122設(shè)備及平安裝置管理規(guī)定123員工健康平安管理規(guī)定124車輛行駛平安管理規(guī)定125顧客財產(chǎn)管理規(guī)定126過程確認(rèn)管理規(guī)定127效勞工程供方管理規(guī)定128物資采購〔調(diào)撥〕/工程〔效勞〕外包管理規(guī)定129技術(shù)根底標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕130前期物業(yè)管理工程投標(biāo)〔設(shè)計〕技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕131采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕132測量、檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕133包裝、搬運(yùn)、貯存及標(biāo)志技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕134前期物業(yè)管理效勞交付工作規(guī)定〔試行〕135物業(yè)效勞技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕136能源技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕137平安技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕138員工職業(yè)健康平安技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕139環(huán)境技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕140信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕141公司財務(wù)報銷制度〔試行〕序號文件名稱142物資采購及效勞/工程外包合格供方管理方法〔試行〕143物資采購〔調(diào)撥〕及工程退出物資管理方法〔試行〕144出售/轉(zhuǎn)讓、報損/報廢物資管理方法〔試行〕145外包效勞/工程工程審批管理方法〔試行〕146物業(yè)效勞管理標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕147能源管理標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕148決策層工作標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕149管理人員通用工作標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕150中層管理人員工作標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕151一般管理人員工作標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕152操作人員通用工作標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕153特殊工種操作人員工作標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕154一般操作人員工作標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕155公司職能部門員工著裝標(biāo)準(zhǔn)156簽報及合同流轉(zhuǎn)管理方法157干部考核管理方法158公司機(jī)動車輛平安使用管理方法159QC小組活動管理方法160現(xiàn)場連帶責(zé)任管理方法管理處擬訂三級操作文件目錄如下：序號文件名稱1管理處定崗定編管理方法2管理處現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督管理方法3管理處鑰匙管理方法4管理處物料管理方法5管理處倉庫管理方法6管理處報修處理方法7管理處消防、弱電設(shè)備操作規(guī)程8管理處消防、弱電設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程9管理處消防、弱電設(shè)備效勞質(zhì)量監(jiān)管方法10管理處電梯設(shè)備操作規(guī)程序號文件名稱11管理處電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程12管理處電梯設(shè)備供方效勞質(zhì)量監(jiān)管方法13管理處供配電設(shè)備〔設(shè)施〕操作規(guī)程14管理處供配電設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程15管理處高壓配電間送電工作制度16管理處給排水設(shè)備〔設(shè)施〕操作規(guī)程17管理處給排水設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程18管理處空調(diào)設(shè)備〔設(shè)施〕操作規(guī)程19管理處空調(diào)設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程20管理處空調(diào)設(shè)備〔設(shè)施〕監(jiān)管方法21管理處房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理方法22管理處飲用水箱清洗管理方法23管理處電梯機(jī)房平安管理制度24管理處水泵機(jī)房平安管理制度25管理處空調(diào)機(jī)房平安管理制度26管理處上下壓配電房平安管理制度27管理處業(yè)戶效勞人員作業(yè)細(xì)那么28管理處現(xiàn)場效勞管理細(xì)那么29管理處設(shè)備人員作業(yè)細(xì)那么30管理處保潔人員作業(yè)細(xì)那么32管理處消防管理制度36管理處保潔監(jiān)管方法37管理處綠化監(jiān)管方法39管理處應(yīng)急預(yù)案

物業(yè)管理方式運(yùn)行機(jī)制假設(shè)我公司有幸接管“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞大樓物業(yè)管理工作，將成立“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞管理處，在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下和在業(yè)主方的監(jiān)督下，管理處由我公司辦公樓分公司負(fù)責(zé)管理效勞的運(yùn)作操作指導(dǎo)；管理處實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶效勞部、設(shè)備管理部、保潔綠化部三個部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理；管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其領(lǐng)班負(fù)責(zé)，各部門領(lǐng)班直接向主管負(fù)責(zé)，各部門主管向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。管理處工作流程辦公樓分公司業(yè)主核心效勞產(chǎn)品形式效勞產(chǎn)品延伸效勞產(chǎn)品業(yè)戶效勞部部門主管作業(yè)人員管理處經(jīng)理辦公樓分公司業(yè)主核心效勞產(chǎn)品形式效勞產(chǎn)品延伸效勞產(chǎn)品業(yè)戶效勞部部門主管作業(yè)人員管理處經(jīng)理

管理處組織架構(gòu)設(shè)備維修工保安效勞員內(nèi)勤保潔效勞員業(yè)戶效勞部〔1人〕保潔效勞部〔20人〕主管領(lǐng)班設(shè)備維修工保安效勞員內(nèi)勤保潔效勞員業(yè)戶效勞部〔1人〕保潔效勞部〔20人〕主管領(lǐng)班設(shè)備管理部〔8人〕主管陸家嘴物業(yè)公司

管理人員及各崗位人員配備崗位設(shè)置人員配備〔人〕工作時間備注管理處經(jīng)理1工作日8:30-17:30技術(shù)資料員兼內(nèi)勤1工作日8:30-17:30倉庫管理員1工作日8:30-17:30設(shè)備經(jīng)理1工作日8:30-17:30設(shè)備工〔高壓值班電工〕4365天24小時四班三運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備工〔空調(diào)工〕3365天7:30-19:302人做一休一設(shè)備工〔弱電工〕2工作日8:30-17:30設(shè)備工〔管道工〕1工作日8:30-17:30設(shè)備工〔萬能工〕1工作日8:30-17:30禮儀效勞領(lǐng)班1工作日8:30-17:30禮儀效勞員〔東廳會議室〕2工作日8:30-17:30禮儀效勞員〔8F領(lǐng)導(dǎo)層〕1工作日8:30-17:30禮儀效勞員〔9F會議室〕1工作日8:30-17:30禮儀效勞員〔機(jī)動〕1工作日8:30-17:30保潔效勞部主管1工作日8:30-17:30常日班保潔效勞部領(lǐng)班1工作日8:30-17:30常日班保潔工〔外圍〕2工作日7:00-15:00早班保潔工〔B1F〕1工作日7:00-15:00早班保潔工〔1F〕2工作日7:00-15:00早班保潔工〔2F〕2工作日7:00-15:00早班保潔工〔3F〕2工作日7:00-15:00早班保潔工〔4F〕1工作日7:00-15:00早班保潔工〔5F〕1工作日7:00-15:00早班保潔工〔6F〕1工作日7:00-15:00早班保潔工〔7F〕1工作日7:00-15:00早班保潔工〔8F〕2工作日7:00-15:00早班保潔工〔9F〕1工作日7:00-15:00早班保潔工〔階段性工作〕3工作日14:00-22:00晚班保潔工〔機(jī)動〕2雙休日、節(jié)假日輪休頂班=SUM(ABOVE)44合計49人

物業(yè)管理內(nèi)容前期介入正常進(jìn)場接管時間我公司在確?！吧虾Ｊ泄簿謱毶椒志种笓]中心大樓〞正常運(yùn)行的前提下，在“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞有關(guān)人員的配合下，正常接管時間為一周〔可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整〕，各局部交接期限及責(zé)任人員具體如下：交接時間表工程交接時間責(zé)任部門第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天資料合同交接全體人員供配電系統(tǒng)設(shè)備管理部電梯系統(tǒng)VRV空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理部給排水系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防設(shè)備設(shè)備管理部周界報警背景音響有線電視燈效、AV安保設(shè)備門禁設(shè)備車庫管理交接總結(jié)全體人員施工驗(yàn)收時移交的資料竣工工程工程一覽表包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)面積、裝潢標(biāo)準(zhǔn)，開、竣工日期等。設(shè)備清單包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機(jī)工具、備件等。設(shè)備、材料證明材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)作、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄、預(yù)制件的荷載試驗(yàn)記錄，自動控制儀表的調(diào)試記錄。土建施工記錄地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等。設(shè)備安裝調(diào)試記錄管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄、暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電訊、通風(fēng)、供水、供氣、消煙滅火、防暴報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等。建〔構(gòu)〕筑物檢測記錄建〔構(gòu)〕筑物的沉降、變形、防震、絕緣、密封、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄。隱蔽工程驗(yàn)收記錄工程事故發(fā)生及處理記錄圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單。工程工程竣工圖建〔構(gòu)〕筑物使用考前須知工程的重要技術(shù)決定和文件驗(yàn)收應(yīng)提交資料產(chǎn)權(quán)資料工程批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件建筑執(zhí)照拆遷安置資料房地產(chǎn)平面圖技術(shù)資料竣工圖地質(zhì)勘探報告工程合同及開工、竣工報告工程預(yù)決算圖紙會審記錄工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單〔包括質(zhì)量事故處理記錄〕隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀察記錄竣工驗(yàn)收證明書鋼材、水泥等主要材料及質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件簽定合格證書水電、采暖、衛(wèi)生器具、消防、電梯、供水、煤氣、檢驗(yàn)合格證書砂槳、混凝土試塊試壓報告供水、供氣試壓報告園林景觀的圖紙及清樣設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用考前須知說明、質(zhì)保書和保修單有關(guān)工程工程及其它技術(shù)決定和文件交接驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)參照執(zhí)行國家ZBP3001-90?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?接管驗(yàn)收的程序和時限建設(shè)單位在完成竣工驗(yàn)收后，應(yīng)及時提出接管驗(yàn)收申請，并同時提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料，我公司在接到驗(yàn)收申請和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進(jìn)行審查，對資料清楚、符合要求，具備接管驗(yàn)收條件、簽發(fā)驗(yàn)收通知并決定時間進(jìn)行驗(yàn)收。交接雙方共同清點(diǎn)房屋、設(shè)備和附著物，按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)物業(yè)質(zhì)量并做好書面記錄，并由雙方主辦人員會簽。經(jīng)驗(yàn)收符合要求，簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證和接管文件。驗(yàn)收不合格的工程，雙方協(xié)商處理方法，并商定時間復(fù)驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再申請復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)通過，再辦合格憑證和接管文件。專項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收根底與地下室標(biāo)準(zhǔn)：GBJT-89內(nèi)容：上部根底結(jié)構(gòu)、防水層、管道、電纜穿墻管、變形縫止水帶、預(yù)埋件、電梯基坑、地坪、墻面、地下室頂部。混凝土結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)：GB50204-92內(nèi)容：封窗、孔洞、裂縫磚石結(jié)構(gòu)內(nèi)容：軸線位移、頂面、墻面、外表、外墻上下窗口、門窗洞口寬度。屋面工程標(biāo)準(zhǔn)：GB50207-94內(nèi)容：滲漏、防水層、連接轉(zhuǎn)角處、檐口、天溝、雨水管、保護(hù)層、材質(zhì)、屋面隔熱層。樓地面標(biāo)準(zhǔn)：GBJ209-83內(nèi)容：地面、接面、道路、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、外走廊、地漏處泛坡。門窗工程內(nèi)容：木材質(zhì)、外表、油漆、裁口、割角、拼縫、門窗扇、小五金、防水墊、彈簧門窗、窗附件、門窗框與墻體間縫隙填嵌。油漆工程內(nèi)容：透底、消墜皺皮、光亮和光滑、分色裹楞、裝飾線、顏色、刷紋、五金玻璃。電氣工程標(biāo)準(zhǔn)：GBJ232-83 GBJ303-88內(nèi)容：線路敷設(shè)、接線盒、5線盒、插座、開關(guān)、防雷設(shè)施、接地、燈線、專用線路、隱蔽工程。空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)：GBJ242內(nèi)容：空調(diào)機(jī)組、循環(huán)水泵、冷凝水泵、控制箱、交換器、變風(fēng)量機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、溫度控制器、放空氣閥、過濾器、管道閥門、分配器。給排水工程內(nèi)容：管道、水箱內(nèi)坡度、水壓、通氣管、排污管口、色標(biāo)漆、蓄水池、水泵、潔具、水箱、地漏、排污裝置、潛水泵、電氣控制箱。消防系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)：GB50166-92內(nèi)容：水泵、電梯、火災(zāi)探測儀器、消火栓、噴淋設(shè)備、送排風(fēng)、排煙、防火門、總控制室、電氣控制箱、警鈴、應(yīng)急燈。電梯系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)：GB100600-93內(nèi)容：運(yùn)行、選層、平層、轎廂、曳引機(jī)、門機(jī)、照相、報警、通訊、顯示、平安裝備、自動、門鎖、控制屏、機(jī)房、井道、地坑。弱電系統(tǒng)內(nèi)容：監(jiān)視：控制主機(jī)、線路網(wǎng)絡(luò)、攝像機(jī)、圖像處理器、長時期錄像機(jī)、顯示屏、移動云臺、電子可視對講。通訊：光纜機(jī)、程控交換機(jī)、應(yīng)急電源、配線架、線路網(wǎng)絡(luò)。衛(wèi)視：衛(wèi)星天線、解碼器、分配器、放大器、顯示屏、線路網(wǎng)絡(luò)。背景音響：功放器、收音頭、收錄機(jī)、CD機(jī)、話筒、喇叭、線路網(wǎng)絡(luò)、樓層分配器。附屬工程內(nèi)容：窨井、污水處理池、井蓋、井圈。房屋道路連接口、主干道、支干道。明溝、散水、落水溝。單元信報箱、指示標(biāo)志?？照{(diào)機(jī)掛物鉤位置。通風(fēng)道、排風(fēng)道、豎井。綠化設(shè)施場地。臨時設(shè)施用房、建筑垃圾房、生活垃圾房。戶內(nèi)工程設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量驗(yàn)收電氣工程：標(biāo)準(zhǔn)：GBJ232-83 GBJ303-88內(nèi)容：電線管敷設(shè)、接線盒、電源插座、收視插座、插座盒、開關(guān)、開關(guān)控制箱、燈頭。給排水系統(tǒng)：內(nèi)容：管道、水龍頭、閥門、熱水管道〔紫銅〕、室內(nèi)地漏、排污管、陽臺雨水地漏對講系統(tǒng)：內(nèi)容：線路敷設(shè)、對講機(jī)磚石結(jié)構(gòu)：內(nèi)容：地坪、墻面、頂面、陽臺、門窗、洞口寬度、排煙口、空調(diào)內(nèi)外機(jī)隔墻連接口。其它內(nèi)容：門、窗、鎖、煤氣管道全裝修房內(nèi)容：根據(jù)合同進(jìn)行全項(xiàng)接管驗(yàn)收交接驗(yàn)收責(zé)任界定假設(shè)我公司有幸接管“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞物業(yè)管理工作，進(jìn)入現(xiàn)場將在限定時間內(nèi)進(jìn)行物業(yè)交接工作。貴方負(fù)責(zé)把已竣工工程或還在施工工程的全部情況告之我公司，并同時移交相應(yīng)的管理權(quán)力與責(zé)任，具體如下：貴方負(fù)責(zé)在我公司接管前把全部設(shè)備系統(tǒng)的各類合同、合同附件、圖紙、技術(shù)資料、產(chǎn)品說明書等全部移交我公司。如遇種種原因，一時無法移交的局部資料，且不影響整個設(shè)備系統(tǒng)交接的，可適當(dāng)延長時間。經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收且合格的竣工工程移交。貴方負(fù)責(zé)及時把管理權(quán)力與責(zé)任移交我公司，我公司應(yīng)在驗(yàn)收接管后詳細(xì)記錄在案，并經(jīng)貴方及貴方委托人〔政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建部門等〕簽字認(rèn)可，我公司承當(dāng)其管理權(quán)力和義務(wù)。經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收但不合格的竣工工程或者經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期無法驗(yàn)收完畢的竣工工程移交。貴方負(fù)責(zé)及時把管理權(quán)力和責(zé)任移交我公司，但不合格或未驗(yàn)收完畢的工程我公司應(yīng)在驗(yàn)收接管后詳細(xì)記錄在案，并經(jīng)貴方及貴方委托人〔政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建處等〕簽字認(rèn)可，由此影響其提供使用功能的責(zé)任不應(yīng)我公司承當(dāng)，我公司對貴方支付余款或增加費(fèi)用具有參與討論及建議權(quán)，我公司負(fù)責(zé)配合、協(xié)助貴方或貴方委托人，加快整改工程的落實(shí)及再次驗(yàn)收工作的推進(jìn)或者持續(xù)落實(shí)其驗(yàn)收工作。已完工但未經(jīng)政府規(guī)定部門驗(yàn)收的工程、正在施工的工程責(zé)任界定為，貴方負(fù)責(zé)驗(yàn)證責(zé)任，并指定籌建部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理分包方施工責(zé)任；分包方或具體施工方負(fù)責(zé)施工、試運(yùn)行及整改責(zé)任；我公司負(fù)責(zé)配合、協(xié)助、建議、討論的責(zé)任，其提供使用功能的責(zé)任不應(yīng)我公司承當(dāng)。保證措施先期進(jìn)行各類圖紙的熟悉消化；設(shè)備人員與施工方共同對設(shè)備的性能、操作和設(shè)備狀況進(jìn)行熟悉，以保證在接收后能獨(dú)立操作；對各類供貨商、聯(lián)系人、維保期限、維保內(nèi)容及維保期外的維保進(jìn)行詳細(xì)了解；對各類設(shè)備系統(tǒng)的主要設(shè)備建立檔案、詳細(xì)登記；建立接管檔案，對每臺設(shè)備的目前狀態(tài)由貴方、供貨商和我公司三方簽字認(rèn)可；還未完全完工的設(shè)備系統(tǒng)，可以實(shí)施邊施工調(diào)試、邊進(jìn)行監(jiān)督，待完工后再驗(yàn)收交接；貴方的接收人員必須經(jīng)過培訓(xùn)，并符合上崗條件。設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收方法【職責(zé)】我公司管理部和本工程管理處負(fù)責(zé)對所需驗(yàn)收的物業(yè)提出驗(yàn)收工程內(nèi)容和要求,并對工程驗(yàn)收報告進(jìn)行審核。我公司工程部負(fù)責(zé)對設(shè)備驗(yàn)收中或接管使用后發(fā)生的隱蔽性質(zhì)量問題或重大質(zhì)量事故的審核，組織協(xié)調(diào)與各相關(guān)單位的關(guān)系并查明原因，及時處理。管理處設(shè)備維修部負(fù)責(zé)具體實(shí)施工程驗(yàn)收工作，擬定工程驗(yàn)收報告及與移交單位的聯(lián)系工作?！窘庸茯?yàn)收應(yīng)具備的條件】建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。供電、采暖、給水、排水、衛(wèi)生等設(shè)備能正常使用。大廈有關(guān)編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)?！窘庸茯?yàn)收提交的資料】技術(shù)資料【接管驗(yàn)收程序】我公司對物業(yè)接管所具備的條件和資料進(jìn)行審核，并開出?接管驗(yàn)收單?。設(shè)備部負(fù)責(zé)按驗(yàn)收工程內(nèi)容和要求制定驗(yàn)收方案，會同建設(shè)單位對物業(yè)房屋、設(shè)備和設(shè)施的使用功能進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)后，由設(shè)備部擬定工程驗(yàn)收報告并填寫?接管驗(yàn)收單?。由公司管理部對技術(shù)資料及重要工程進(jìn)行抽查，對驗(yàn)收結(jié)果做出評定意見，報公司總經(jīng)理室審批，并向新區(qū)行政中心主管部門呈交工程驗(yàn)收報告。對于工程驗(yàn)收中存在的問題，由移交方整改。整改實(shí)施后，對于整改工程重新驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后進(jìn)行正式接管?！臼褂霉δ艿馁|(zhì)量檢驗(yàn)工程內(nèi)容】電氣系統(tǒng)檢驗(yàn)給排水、衛(wèi)生設(shè)備的檢驗(yàn)消防系統(tǒng)設(shè)備的檢驗(yàn)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的檢驗(yàn)電梯設(shè)備檢驗(yàn)弱電設(shè)備檢驗(yàn)【設(shè)備接管交付使用后】如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由設(shè)備管理部會同移交人和建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料等原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理或可委托本公司處理。對接管后的大廈管理按照?設(shè)備維修保養(yǎng)控制程序?執(zhí)行。設(shè)備管理我公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確?！吧虾Ｊ泄簿謱毶椒志种笓]中心大樓〞設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。我公司的維修中心具有一支精良的維修隊(duì)伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。我公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房平安管理制度，設(shè)備人員平安守那么，特殊工程持證上崗制度實(shí)施平安管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理方法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，確保平安正常運(yùn)行和使用。管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的成效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)?！菊９芾怼控?fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理工作。制定設(shè)備應(yīng)急處理方案，并定期演練，逐步完善。制定各設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，記錄各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，定期分析并加以調(diào)整。工作流程：

監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各運(yùn)行操作工各系統(tǒng)設(shè)備開關(guān)、巡視、抄表、記錄、機(jī)房清潔、小故障排除關(guān)閉、業(yè)主報修處理設(shè)備故障小故障大故障排除填寫工作聯(lián)系單采取應(yīng)急措施監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各系統(tǒng)維修工各系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)、設(shè)備清潔、修理、搶修結(jié)果未完成完成設(shè)備管理部主管監(jiān)督、指導(dǎo)、指揮、協(xié)調(diào)值班工程師各設(shè)備維保責(zé)任人監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各運(yùn)行操作工各系統(tǒng)設(shè)備開關(guān)、巡視、抄表、記錄、機(jī)房清潔、小故障排除關(guān)閉、業(yè)主報修處理設(shè)備故障小故障大故障排除填寫工作聯(lián)系單采取應(yīng)急措施監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各系統(tǒng)維修工各系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)、設(shè)備清潔、修理、搶修結(jié)果未完成完成設(shè)備管理部主管監(jiān)督、指導(dǎo)、指揮、協(xié)調(diào)值班工程師各設(shè)備維保責(zé)任人【重大、特殊活動管理】設(shè)備管理部主管及各系統(tǒng)設(shè)備工必需提前2小時趕到現(xiàn)場。值班工程師需指揮各系統(tǒng)設(shè)備工提前2小時對配電房、機(jī)房的主要設(shè)備及相關(guān)活動場所全面檢查，內(nèi)容包括變配電設(shè)備、空調(diào)、水泵設(shè)備、電梯設(shè)備、相關(guān)樓層的層面空調(diào)機(jī)、煙感、溫感、卷簾門、照明燈光、衛(wèi)生間、茶水間等相關(guān)設(shè)備的各種運(yùn)行參數(shù)的記錄，開啟必要設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障立即報告設(shè)備經(jīng)理并立即修復(fù)，保證重大、特殊活動的正常進(jìn)行。工作流程：提前2小時提前2小時設(shè)備管理部主管各系統(tǒng)設(shè)備工給排水設(shè)備電子會議設(shè)備變配電設(shè)備電梯設(shè)備相關(guān)樓層設(shè)備空調(diào)設(shè)備消防報警設(shè)備現(xiàn)場提前2小時提前2小時設(shè)備管理部主管各系統(tǒng)設(shè)備工給排水設(shè)備電子會議設(shè)備變配電設(shè)備電梯設(shè)備相關(guān)樓層設(shè)備空調(diào)設(shè)備消防報警設(shè)備現(xiàn)場巡視正常不正常報告特殊故障一般故障巡視正常不正常報告特殊故障一般故障設(shè)備管理部主管維保單位各系統(tǒng)設(shè)備工設(shè)備管理部主管維保單位各系統(tǒng)設(shè)備工報告報告報告報告修復(fù)搶修修復(fù)搶修設(shè)備管理工作程序【供配電設(shè)備】電工每日一次按照?設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視配電房設(shè)備，并記錄?配電房巡視記錄表?；配電房每周清掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行〞與“備用〞每月切換檢查一次，并記錄?設(shè)備定期啟動表?；按?設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?供配電設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備部經(jīng)理，記錄?設(shè)備故障記錄表?，并及時排除異常和故障?！倦娞菰O(shè)備】分承包方電梯維保人員每周按?設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；電梯設(shè)備維修工作記錄?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?；設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備經(jīng)理，記錄于?設(shè)備故障記錄表?上,并及時處理。設(shè)備經(jīng)理每日按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視電梯設(shè)備，填寫?電梯房巡視記錄?。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設(shè)備經(jīng)理，催促維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)電源局部的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄?設(shè)備定期啟動表??！窘o排水設(shè)備】管道工每日一次按照?設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視泵房設(shè)備，并記錄?水泵房巡視記錄表?；水泵房每周清掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行〞與“備用〞每二周交替更換一次；按?設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?給排水設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)；給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告給設(shè)備部經(jīng)理，記錄?設(shè)備故障記錄表?，并及時排除異常和故障。【消防系統(tǒng)】日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照?設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄?水泵房巡視記錄表?和?風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表?。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備經(jīng)理，記錄?設(shè)備故障記錄表?，并及時排除異常和故障；平安接待人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。定期檢查由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動測試，記錄?設(shè)備定期啟動記錄表?；由弱電維修操作工組織，并由安保主管、平安接待人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警平安系統(tǒng)的測試。記錄?消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表?，?消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表?。維修保養(yǎng)弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機(jī)房每周清掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行〞與“備用〞每月定期啟動后交替更換一次；按?設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?消防設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)?！救蹼娫O(shè)備】分承包方維保人員按?設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?弱電設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄?設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備部經(jīng)理，記錄?設(shè)備故障記錄表?，及時排除異常和故障。弱電工每日按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄?信號收視設(shè)備巡視記錄表?；信號接收機(jī)房每周清掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備經(jīng)理，催促維修保養(yǎng)。設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)供配電設(shè)備【電力變壓器】檢查電力變壓器是否符合要求。分接開關(guān)檔位是否與電源相符。外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。各接線端子緊固是否良好?！靖邏洪_關(guān)柜】耐壓試驗(yàn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器位置正確、平整和牢固。操作機(jī)構(gòu)動作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏?！镜蛪洪_關(guān)柜】耐壓試驗(yàn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接地線連接應(yīng)緊密牢固。操作局部應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動作應(yīng)正確。閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。雙電源切換箱能自動切換?？刂葡涫謩雍妥詣硬僮骶苓\(yùn)行?！菊彰髟O(shè)備】燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。移動的照明燈具是否用平安電壓24伏?！痉览捉拥匮b置】檢查接地電阻值是否符合要求。接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有上下起伏和彎曲現(xiàn)象。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻?！靖鞣N管理資料齊全】原始資料齊全。日常運(yùn)行記錄資料。操作運(yùn)行管理制度。電梯設(shè)備【曳引機(jī)】主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。減速和潤滑良好，油位正常。制動器完好、可靠?！巨I廂】內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。手動、自動操作運(yùn)行正常。應(yīng)急對講完好可靠。超載報警正確可靠。轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。轎廂長、短行程的平層精度符合要求。【平安系統(tǒng)】平安鉗齊全，性能靈活可靠。限速開關(guān)可靠，動作靈敏。各平安開關(guān)齊全、性能可靠、有效。各廳門及轎門平安連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。急停開關(guān)完好，性能可靠有效。檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常?！緦?dǎo)軌導(dǎo)靴】連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。運(yùn)行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。各導(dǎo)軌外表無重大銹蝕?！竟╇娤到y(tǒng)】每臺梯專用一只控制箱，電氣標(biāo)準(zhǔn)符合要求。應(yīng)急備用電源能自動切換。動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲。轎頂、井道照明齊全良好。電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線。接地保護(hù)符合要求?！镜卓印繜o積水、滲漏、線路受潮。照明、插座齊全完好。急停檢修開關(guān)有效。緩沖器正常、符合規(guī)定要求?！緳C(jī)房設(shè)施】手動松閘扳手、手動輪齊全。機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常。監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常?！举Y料】日常運(yùn)行記錄。原始技術(shù)資料。運(yùn)行管理制度。平安運(yùn)行證、年檢證?？照{(diào)系統(tǒng)【VRV】制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。運(yùn)轉(zhuǎn)平衡，無沖擊、碰撞聲。制冷劑充注量符合出廠要求，管路無泄漏，且枯燥、清潔?？刂泼姘灞O(jiān)測儀表參數(shù)齊全，操作靈敏可靠。電氣控制局部可靠，程序運(yùn)行正常。管道保溫良好?！竟艿馈抗艿郎系拈y門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無振動，潤滑良好。電氣控制箱各元件齊全，正?？煽?。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安可靠，無缺損。管道設(shè)備等無銹蝕。管道保溫完整，無滴水?！举Y料】各運(yùn)行記錄。原始技術(shù)資料。操作運(yùn)行制度。給排水系統(tǒng)【供水泵】各水泵運(yùn)行主要參數(shù)〔流量、揚(yáng)程等〕符合出廠要求。管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運(yùn)行正?？煽?。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等平安可靠，無缺損?！舅浼案郊扛鞲∏蜷y自動啟閉靈活、可靠。各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏。溢水管暢通，箱底排污閥良好。減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效。各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。【水處理設(shè)備】各水過濾器運(yùn)行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)。過濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。消毒裝置齊全有效?！緹崴谩考訜釥t運(yùn)行平?！布訜崃俊⒊鏊康取持饕獏?shù)符合出廠要求。貯水罐及壓力表、強(qiáng)度計、平安閥等齊全完好。各循環(huán)泵、輸送泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要參數(shù)符合要求。電氣控制箱中各器件齊全，運(yùn)行可靠。溫控裝置能在設(shè)定范圍內(nèi)自動調(diào)節(jié)水溫。電氣接地保護(hù)、煤氣防漏裝置、報警、切斷裝置平安可靠。管道保溫良好?！绢孪锤郊款孪词腋骼?、熱水龍頭齊全有效，無滲漏。坐便器水位箱各零件齊全，能自動控制水位，無滲漏。各延時沖洗閥完好，可調(diào)，無滲漏。所配置的各附件齊全?！九潘到y(tǒng)】各排水〔廢水〕管道暢通，無滲漏、堵塞。各排水〔污水〕管道暢通，無滲漏、堵塞。各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。各排水橫管無倒返水，排水暢通?！举Y料】原始竣工資料。日常運(yùn)行記錄。操作運(yùn)行管理制度。攝像監(jiān)控系統(tǒng)【控制臺】各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。操作鍵盤靈活、可靠。電源鎖開關(guān)完好?！撅@示屏】各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。監(jiān)視器安裝牢固、可靠?！倦娫丛O(shè)備】交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)那么行為。二路電源切換正常、可靠。設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等平安、可靠?！緮z像機(jī)】各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求?！句浵駲C(jī)】所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))?！举Y料】日常運(yùn)行記錄資料。原始技術(shù)資料(包括增擴(kuò)設(shè)備)。操作運(yùn)行管理制度。安保防盜系統(tǒng)【電子防盜門】電子密碼鎖好，且密碼能修改。鍵盤無損壞，不滲漏。電源正常。設(shè)備接地保護(hù)符合規(guī)定?！狙哺到y(tǒng)】主機(jī)、序號機(jī)功能完好。電源、充電體充放電正常。配套附件完好。信號傳輸線路良好?！举Y料】原始技術(shù)資料齊全。日常運(yùn)行記錄。操作運(yùn)行制度。消防及報警系統(tǒng)【消火栓泵】消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安可靠，無缺損。管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。【增壓泵】增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)?！鞠鹚芭涮自O(shè)施】各層消火栓箱及附件齊全完好。啟動報警按鈕完好、性能可靠。各層消火栓出水壓力符合要求。消防接合器齊全、有效，無泄漏。樓外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。【噴淋泵】噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安可靠，無缺損。管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。噴淋系統(tǒng)每月做一次末端放水試驗(yàn)?！緡娏茴^及管道】不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符。噴頭、管道無滲漏、銹蝕。管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確?！鞠浪惋L(fēng)排煙設(shè)備】各防火閥門自動、手動開閉靈活有效。各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰。送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動壓等參數(shù))符合出廠要求。送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好。各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩平安、有效?！鞠缊缶肯鹚ū眠\(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動。噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動。報警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報。【煙、溫感監(jiān)視裝置】各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確。探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。備用電源完好，切換迅速有效。各煤氣探頭完好，感應(yīng)報警正確、可靠。【應(yīng)急播送】播送設(shè)備(擴(kuò)大機(jī)、話筒、卡座等)齊全完好。終端各喇叭完好。各樓層與控制中心播音功能切換良好。【其他消防設(shè)施】變配電室電腦機(jī)房自動氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備完好、可靠。機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位。車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位。【資料】原始竣工資料。日常運(yùn)行記錄。定期試驗(yàn)記錄。操作運(yùn)行管理制度。設(shè)備檔案與運(yùn)行報告為標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞設(shè)備的管理模式，使“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓〞的設(shè)備得到有序管理，從而表達(dá)我公司的管理特色，確保設(shè)備平安正常運(yùn)行。【適用范圍】電氣設(shè)備變壓器、上下壓配電柜〔箱〕、計量柜〔箱〕、控制柜〔箱〕、雙電源切換柜〔箱〕等。給排水設(shè)備生活泵、水過濾器、排污泵、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。消防設(shè)備消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報警器、正壓送風(fēng)機(jī)、消防排煙機(jī)、火災(zāi)報警柜〔箱〕、消防聯(lián)動控制柜〔箱〕、消防監(jiān)控設(shè)備等。暖通設(shè)備新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)機(jī)、循環(huán)泵、分體空調(diào)機(jī)、去濕機(jī)等。電梯客梯、消防梯。弱電設(shè)備安保監(jiān)控設(shè)備、車庫管理、門禁設(shè)備、應(yīng)急報警設(shè)備、電子會議、電視收視設(shè)備、樓宇監(jiān)控控制設(shè)備?！竟ぷ鞒绦颉堪?設(shè)備臺帳編號說明?對每臺設(shè)備分別進(jìn)行編號，并編制設(shè)備臺帳、填寫設(shè)備臺卡。設(shè)備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應(yīng)填寫設(shè)備臺卡中的維修記錄。每臺設(shè)備的明顯處設(shè)置設(shè)備標(biāo)識，標(biāo)識按?設(shè)備標(biāo)識內(nèi)容與要求?制作。設(shè)備管理要求設(shè)備臺帳、設(shè)備臺卡、設(shè)備標(biāo)識的內(nèi)容相一致。設(shè)備管理平安制度【設(shè)備人員】登高作業(yè)〔2米以上〕需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠(yuǎn)射燈、對講機(jī)，戴好平安帽。登高作業(yè)時，衣物口袋內(nèi)勿放重物〔如工具等〕，以免墜落傷人。檢查電氣設(shè)備時，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。確保人生和設(shè)備平安。在施工場地作業(yè)時，應(yīng)戴平安帽以防高空墜物傷人。使用電開工具時，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。暗處作業(yè)時，如需照明，須使用24V行燈。使用砂輪機(jī)時，應(yīng)確保有防護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不均。使用鉆床時，須帶防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁帶手套。使用電焊機(jī)時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機(jī)，采取防火措施。在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的平安性能。在作業(yè)時，需有監(jiān)護(hù)人進(jìn)行指導(dǎo)，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場的通風(fēng)和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身平安，如有必要須戴防毒面具。作好應(yīng)急搶救準(zhǔn)備。在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行?！咎厥夤ぷ鳌侩姽て桨彩啬敲慈魏坞姎庠O(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。任何電氣設(shè)備〔包括停用電氣設(shè)備〕未經(jīng)驗(yàn)電前，一律應(yīng)作為有電。在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正?！踩珉姽P先校驗(yàn)完整有效，使用工具絕緣良好〕，有破損及不完整的工具不可使用。嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)平安方可進(jìn)行。在檢修用電線路和設(shè)備時，必須停電進(jìn)行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘〞的指示牌。電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動。變配電室的任何操作〔包括停電、檢修、送電〕一律必須憑工作票。操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。電焊工平安守那么必須持有合格的電焊操作證書。必須嚴(yán)格執(zhí)行“十不燒〞原那么。在工場間之外地區(qū)施工時，必須開具“動火證〞。在工場間以外地區(qū)工作時，必須做到“看〞、“嗅〞、“聽〞并配齊滅火裝置。上班時必須穿好絕緣鞋子及戴好工作帽和帆布手套。登高作業(yè)時，必須有牢固的保險帶并有人監(jiān)護(hù)，做好隔離裝置。嚴(yán)禁拆下焊機(jī)上所有的電氣設(shè)備。電焊機(jī)有良好的保護(hù)接地或接零。在陰暗潮濕、密封的容器工作時，必須有良好通?！驹O(shè)備系統(tǒng)】為確保各設(shè)備系統(tǒng)平安正常運(yùn)行，通過培訓(xùn)并將建立如下平安操作規(guī)程，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備運(yùn)行操作。高、低壓供配電設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程發(fā)電機(jī)設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程給排水設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程電梯設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程消防設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程弱電設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程設(shè)備機(jī)房平安制度【配電房平安管理制度】配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入配電房。假設(shè)要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。進(jìn)出配電房須隨手關(guān)門，通風(fēng)洞、須罩上鐵絲網(wǎng)，以防小動物竄入，發(fā)生電器事故。不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。操作、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品?！究照{(diào)設(shè)備機(jī)房平安管理制度】機(jī)房設(shè)備必須由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房。假設(shè)要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。離開機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)門。不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。機(jī)房內(nèi)設(shè)備由空調(diào)維修工負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。機(jī)房設(shè)備其功能操作標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。主機(jī)和循環(huán)泵“運(yùn)行〞與“備用〞標(biāo)識應(yīng)與控制柜上的開關(guān)位置一致。閥門“開〞與“關(guān)〞標(biāo)識應(yīng)與實(shí)際狀態(tài)一致。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。【電梯機(jī)房平安管理制度】電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。機(jī)房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在5-30℃無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。假設(shè)要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。離開電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。轎廂、機(jī)房及門衛(wèi)的聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)必須完好，發(fā)生緊急狀態(tài)時能及時聯(lián)絡(luò)并疏導(dǎo)乘客。松閘裝置必須掛在醒目位置，并且在松閘裝置邊，表有注明的字樣。維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。【水泵房平安管理制度】泵房設(shè)備必須由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入泵房及水箱房。假設(shè)要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。離開泵房應(yīng)隨手關(guān)門。不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。泵房設(shè)備其功能操作標(biāo)識均應(yīng)簡單明確。水泵“運(yùn)行〞與“備用〞標(biāo)識應(yīng)與控制柜上的開關(guān)位置一致。無特殊情況轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)開至“自動〞位置。閥門“開〞與“關(guān)〞標(biāo)識應(yīng)與實(shí)際狀態(tài)一致。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。地下室蓄水池溢流信號平安、有效。報修管理盡快處理用戶的報修，標(biāo)準(zhǔn)維修效勞工作，確保為用戶提供滿意的效勞。職責(zé)值班工程師負(fù)責(zé)記錄報修內(nèi)容，并通知設(shè)備部相應(yīng)人員。設(shè)備部人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)與維修。設(shè)備部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修工作質(zhì)量的監(jiān)督與評審。工作程序值班工程師接到報修要求時，及時填寫?設(shè)備報修單?。值班工程師將填好的?設(shè)備報修單?及時通知相關(guān)人員。維修人員對用戶報修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)后進(jìn)行維修。維修完成后，維修人員應(yīng)請用戶檢查合格后在?設(shè)備報修單?上簽名確認(rèn)。維修人員將用戶簽名確認(rèn)后的?設(shè)備報修單?送回值班工程師處。值班工程師負(fù)責(zé)每月?設(shè)備報修單?的匯總、統(tǒng)計工作，填寫?月報修單匯總表?及?月報修單統(tǒng)計表?。設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)【大樓底層廳、堂】對大樓底層廳、堂的玻璃落地大門〔或不銹鋼、塑鋼落地門〕進(jìn)行巡視養(yǎng)護(hù)： 每周一次落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬外表平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全安裝牢固。對大樓廳、堂內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每日一次【樓道】對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢,保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次對樓道內(nèi)防火門進(jìn)行平安檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊聲，防火門玻璃無破碎。 每月一次對樓道、扶梯進(jìn)行巡查。 每月一次扶梯扶手無斷裂，外表光滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚〔大理石〕無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補(bǔ)破損地磚〔大理石〕；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。對樓面進(jìn)行巡查： 每季一次內(nèi)墻外表粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚；應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！拘l(wèi)生間】潔具、設(shè)施完好無破損,無滲漏水,功能正常。 每周檢修一次地面墻面瓷磚及吊頂完好無損。 每月檢修一次各扇門啟閉靈活。 每周檢修一次照明燈具及其它用電器具功能正常無漏電現(xiàn)象。 每周檢修一次【雨污水總管、屋面、外墻】對屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落。 每季一次對污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每季一次屋面、外墻對屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次對外墻面勘查，保持外墻面無裂縫，裝飾墻面磚無起殼脫落，凡因修補(bǔ)墻面所使用的材料應(yīng)保持與原墻面相一致。 每年一次【道路、側(cè)石、圍墻】對管理區(qū)域內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次管理區(qū)域內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象；混凝土路面不起砂，無脫皮，斷裂，明溝不斷裂；路邊側(cè)石平直，保持上下一致無缺損。對管理區(qū)域圍墻柵欄進(jìn)行檢修，保持鐵柵欄無斷裂、外表無嚴(yán)重銹蝕。 每年二次油漆鐵柵欄。 每年一次檢查保養(yǎng)圍墻，應(yīng)不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應(yīng)及時進(jìn)行修整。 每年一次【雨污水窨井、下水道】對區(qū)內(nèi)雨、污水窨井進(jìn)行檢查、清撈。 每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆〔油漆顏色為黑色〕。 每年一次疏通管理區(qū)域內(nèi)雨、污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 汛期前一個月【屋頂避雷帶】對屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試，高層在12層以上應(yīng)由防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試。防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報告。 每年一次應(yīng)對多層辦公樓、十二層以下小高層辦公樓屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定。 每年二次【