房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與估價(jià)方法培訓(xùn)

匯報(bào)人：PPT可修改房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與估價(jià)方法培訓(xùn)2024-01-23目錄房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估概述房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)估價(jià)方法介紹不同類型房地產(chǎn)估價(jià)技巧估價(jià)案例分析與實(shí)戰(zhàn)演練估價(jià)師職業(yè)素養(yǎng)與道德規(guī)范01房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估概述Chapter

評(píng)估目的與意義確定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值通過評(píng)估，可以了解房地產(chǎn)在某一特定時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為買賣雙方提供參考。為投資決策提供依據(jù)評(píng)估結(jié)果可以為投資者提供決策依據(jù)，幫助其判斷是否值得投資。為貸款提供參考銀行或其他金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)，通常需要參考評(píng)估結(jié)果來確定貸款額度。01合法原則評(píng)估必須遵守國家法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，確保評(píng)估結(jié)果的合法性。02公正原則評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持中立，不受任何利益方的影響，確保評(píng)估結(jié)果的公正性。03科學(xué)原則評(píng)估應(yīng)采用科學(xué)的評(píng)估方法和技術(shù)手段，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。04市場(chǎng)比較法通過比較類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格來確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。05收益法通過預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來收益來確定其價(jià)值。06成本法通過計(jì)算重新建造類似房地產(chǎn)所需的成本來確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。評(píng)估原則與方法明確評(píng)估目的和對(duì)象確定評(píng)估的具體目的和需要評(píng)估的房地產(chǎn)對(duì)象。收集相關(guān)資料收集與評(píng)估對(duì)象相關(guān)的資料，如產(chǎn)權(quán)證明、規(guī)劃資料、市場(chǎng)數(shù)據(jù)等?，F(xiàn)場(chǎng)勘查對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解其實(shí)際狀況和環(huán)境因素。評(píng)估流程與步驟123根據(jù)評(píng)估目的和對(duì)象特點(diǎn)，選擇合適的評(píng)估方法。選擇合適的評(píng)估方法運(yùn)用選定的評(píng)估方法進(jìn)行計(jì)算和分析，得出初步評(píng)估結(jié)果。進(jìn)行計(jì)算和分析將初步評(píng)估結(jié)果整理成書面報(bào)告，包括評(píng)估目的、方法、結(jié)果和結(jié)論等。撰寫評(píng)估報(bào)告評(píng)估流程與步驟對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核和修改，確保報(bào)告內(nèi)容的準(zhǔn)確性和完整性。審核和修改將最終評(píng)估報(bào)告提交給委托方，并接受相關(guān)利益方的質(zhì)詢和解釋。提交報(bào)告并接受質(zhì)詢?cè)u(píng)估流程與步驟02房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)Chapter03未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、人口流動(dòng)等因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。01當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)概況包括市場(chǎng)規(guī)模、參與主體、交易活躍度等方面的描述。02歷史發(fā)展趨勢(shì)回顧對(duì)過去一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化進(jìn)行梳理和總結(jié)。市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析土地供應(yīng)、土地轉(zhuǎn)讓、土地使用等方面的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。土地政策房地產(chǎn)稅收政策金融政策房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。貸款利率、首付比例等金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。030201政策法規(guī)影響因素需求情況分析包括剛性需求、改善性需求等方面的分析，以及不同人群、不同區(qū)域的需求情況。供應(yīng)情況分析包括新房供應(yīng)、二手房供應(yīng)等方面的分析，以及不同區(qū)域、不同產(chǎn)品類型的供應(yīng)情況。價(jià)格走勢(shì)分析結(jié)合供需關(guān)系、政策法規(guī)等因素，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。同時(shí)，可以對(duì)不同區(qū)域、不同產(chǎn)品類型的價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行比較和分析。供需關(guān)系與價(jià)格走勢(shì)03房地產(chǎn)估價(jià)方法介紹Chapter進(jìn)行個(gè)別因素修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理，以消除交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的差異。進(jìn)行交易日期修正將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。進(jìn)行區(qū)域因素修正將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。選擇與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較基礎(chǔ)。選取可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正排除交易行為中的特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象自身狀況下的價(jià)格。比較法搜集類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、租金等收益資料，以及有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營、稅收政策等方面的資料。搜集有關(guān)資料和數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的有效毛收入。估算潛在毛收入從潛在毛收入中扣除空置和收租損失等，求得有效毛收入。估算有效毛收入收益法預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的運(yùn)營費(fèi)用。估算運(yùn)營費(fèi)用從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到凈收益。估算凈收益選擇與估價(jià)對(duì)象具有類似收益性房地產(chǎn)的報(bào)酬率作為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將未來各期的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格收益法估算重新購建價(jià)格01重新購建價(jià)格可采用比較法求取，或者是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)、工藝水平以及有關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)等，估算出重新購建全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象的正常價(jià)格。估算折舊02折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。求出積算價(jià)格03將重新購建價(jià)格和折舊相加，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的積算價(jià)格。成本法假設(shè)開發(fā)法調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況包括待開發(fā)房地產(chǎn)的用途、權(quán)屬、面積、所在地塊的條件、周圍環(huán)境等。選擇最佳的開發(fā)利用方式根據(jù)城市規(guī)劃限制條件、最佳土地利用方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及投資者意愿等因素，選擇最佳的開發(fā)利用方式。估計(jì)開發(fā)建設(shè)期預(yù)測(cè)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的周期，以及相應(yīng)的時(shí)間安排。預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用市場(chǎng)比較法或收益法等方法，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。04不同類型房地產(chǎn)估價(jià)技巧Chapter通過比較近期相似住宅的交易價(jià)格，調(diào)整差異因素，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)住宅未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法測(cè)算重新購建類似住宅所需的成本，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。成本法住宅類房地產(chǎn)估價(jià)收益法商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往取決于其未來收益能力，因此收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法。市場(chǎng)比較法通過比較近期相似商業(yè)房地產(chǎn)的交易價(jià)格，調(diào)整差異因素，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法對(duì)于待開發(fā)或正在開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)，可以采用假設(shè)開發(fā)法，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開發(fā)成本和相關(guān)稅費(fèi)，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。商業(yè)類房地產(chǎn)估價(jià)工業(yè)類房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法通過比較近期相似工業(yè)房地產(chǎn)的交易價(jià)格，調(diào)整差異因素，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。成本法工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往與其建造成本密切相關(guān)，因此成本法是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法之一。收益法對(duì)于具有穩(wěn)定收益的工業(yè)房地產(chǎn)，可以采用收益法，預(yù)測(cè)其未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。旅游房地產(chǎn)的價(jià)值往往與其所處的地理位置、旅游資源、配套設(shè)施等因素密切相關(guān)?？梢圆捎檬袌?chǎng)比較法、收益法和成本法等方法進(jìn)行評(píng)估。旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往與其土地面積、土壤質(zhì)量、水資源等因素密切相關(guān)?？梢圆捎檬袌?chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評(píng)估。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)如加油站、高速公路服務(wù)區(qū)等特殊用途的房地產(chǎn)，其價(jià)值往往與其特定的用途和市場(chǎng)需求密切相關(guān)?？梢圆捎檬袌?chǎng)比較法、收益法和成本法等方法進(jìn)行評(píng)估。特殊用途房地產(chǎn)其他類型房地產(chǎn)估價(jià)05估價(jià)案例分析與實(shí)戰(zhàn)演練Chapter選擇具有代表性、涉及不同類型房地產(chǎn)的估價(jià)案例，如住宅、商業(yè)、工業(yè)等。案例選取提供案例的基本信息，如地理位置、用途、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況等。背景信息明確估價(jià)的目的，如買賣、抵押、課稅等，以便選擇合適的估價(jià)方法。估價(jià)目的案例背景介紹根據(jù)估價(jià)目的、房地產(chǎn)類型和市場(chǎng)狀況等因素選擇合適的估價(jià)方法。適用于具有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)類型，通過預(yù)測(cè)未來收益并折現(xiàn)得出估價(jià)結(jié)果。適用于具有充足市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)類型，通過比較類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整得出估價(jià)結(jié)果。適用于新開發(fā)或近期開發(fā)的房地產(chǎn)類型，通過計(jì)算重置成本并扣除折舊得出估價(jià)結(jié)果。收益法市場(chǎng)比較法成本法依據(jù)選擇估價(jià)方法選擇及依據(jù)收集與估價(jià)相關(guān)的數(shù)據(jù)，如市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)、租金收益數(shù)據(jù)、建筑成本數(shù)據(jù)等。數(shù)據(jù)采集對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗、整理和分析，提取有用信息用于估價(jià)計(jì)算。數(shù)據(jù)處理根據(jù)所選估價(jià)方法確定相關(guān)參數(shù)，如比較案例的選擇、收益預(yù)測(cè)模型、折舊率等。參數(shù)確定數(shù)據(jù)采集與處理過程報(bào)告編寫按照規(guī)范格式編寫估價(jià)報(bào)告，包括封面、目錄、正文和附件等部分。審核與溝通對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，確保內(nèi)容準(zhǔn)確、完整，并與委托方進(jìn)行充分溝通，解釋估價(jià)結(jié)果和依據(jù)。估價(jià)結(jié)果計(jì)算得出房地產(chǎn)的估價(jià)值，并進(jìn)行必要的分析和解釋。結(jié)果輸出與報(bào)告編寫06估價(jià)師職業(yè)素養(yǎng)與道德規(guī)范Chapter職責(zé)遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，客觀公正地進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面、深入的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。估價(jià)師職責(zé)與權(quán)利向客戶提供專業(yè)的咨詢意見和合理的價(jià)值建議，維護(hù)客戶利益。估價(jià)師職責(zé)與權(quán)利權(quán)利要求客戶提供必要的評(píng)估資料和協(xié)助進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。對(duì)評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)的問題和不合理要求提出質(zhì)疑和拒絕。獲得合理的報(bào)酬和相應(yīng)的職業(yè)聲譽(yù)。01020304估價(jià)師職責(zé)與權(quán)利01020304遵守誠實(shí)信用原則，不得有虛假陳述、誤導(dǎo)性宣傳等行為。誠信為本保持獨(dú)立立場(chǎng)，不受任何利益方的影響，確保評(píng)估結(jié)果的公正性?？陀^公正對(duì)客戶提供的資料和評(píng)估結(jié)果嚴(yán)格保密，不得泄露給任何第三方。保密義務(wù)認(rèn)真履行估價(jià)師職責(zé)，不斷提高專業(yè)技能和業(yè)務(wù)水平。勤勉盡責(zé)職業(yè)道德規(guī)范及要求政府監(jiān)管政府相關(guān)部門對(duì)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證和監(jiān)督管理，確保評(píng)估市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。社會(huì)監(jiān)督公眾和媒體對(duì)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督，促進(jìn)行業(yè)的透明度和