湖南長(zhǎng)沙市梅溪湖二期項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告-2021城市進(jìn)入、產(chǎn)品定位

湖南省長(zhǎng)沙市梅溪湖二期項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告目錄1 市場(chǎng)環(huán)境2 項(xiàng)目概況3 售價(jià)建議4 結(jié)論建議第一部分：市場(chǎng)環(huán)境城市概況——長(zhǎng)沙城市榮譽(yù)：·中國(guó)十佳外商投資最滿意城市全國(guó)第九·2020年中國(guó)城市營(yíng)商環(huán)境排名中部第一·湖南廣播電視臺(tái)穩(wěn)居省級(jí)廣電第一·“中國(guó)十大夜經(jīng)濟(jì)“影響力城市全國(guó)第三··

國(guó)家智能制造企業(yè)及項(xiàng)目數(shù)量全國(guó)省會(huì)城市第一可支配收入5.8萬(wàn)居中西部第一城市人口與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、2020年，長(zhǎng)沙GDP預(yù)計(jì)為1.2萬(wàn)億；深受疫情影響的上半年，長(zhǎng)沙GDP由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且同比增長(zhǎng)2.2%，位列萬(wàn)億城市第一名。2、全市戶籍人口破千萬(wàn)人（湖南省第1位），10年來(lái)增量300萬(wàn)人，并且近兩年都以每年30萬(wàn)人的速度遞增。城市房地產(chǎn)情況樓市特點(diǎn)1.土地供銷(xiāo)規(guī)模遠(yuǎn)超往年，支撐未來(lái)新房市場(chǎng)有效供給2.土地成交結(jié)構(gòu)中雙限為核心，純商地價(jià)下探吸引房企摘地3.地價(jià)結(jié)構(gòu)性微跌，溢價(jià)受制政策控在低位4.外圍多板塊限價(jià)上漲，支撐未來(lái)房?jī)r(jià)5.商品住宅:整體供需平衡，兩極分化，需求自上半年火熱逆轉(zhuǎn)“速凍”6.大戶型住宅:交投活躍，供銷(xiāo)量?jī)r(jià)均創(chuàng)峰值城市板塊分析2022年六區(qū)一縣商品住宅預(yù)計(jì)新增供應(yīng)1749萬(wàn)方，主力外擴(kuò)，核心集中在長(zhǎng)沙縣和望城區(qū)；由于近六個(gè)月流速減慢，預(yù)計(jì)去化周期有12.8個(gè)月，僅岳麓區(qū)短中長(zhǎng)期去化壓力相對(duì)較小。岳麓區(qū)仍為明年主力，梅溪湖一二期等低量無(wú)壓、洋湖麓谷等板塊高量無(wú)壓，明年將蟬聯(lián)熱門(mén)板塊2012年-2021年內(nèi)六區(qū)年度商品住宅供銷(xiāo)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖城市板塊存量2022年商品住宅預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量集中在麓谷谷山、濱水新城、高鐵新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸與麓谷谷山去化壓力偏小，而受市場(chǎng)活躍度影響，中心、泉塘、隆平高科等片區(qū)去化相對(duì)緩慢。國(guó)家戰(zhàn)略——湖南湘江新區(qū)區(qū)域定位：湖南湘江新區(qū)于2015年4月8日由國(guó)務(wù)院正式批復(fù)成立，是全國(guó)第12家、中部地區(qū)首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。是中國(guó)打造“一帶一部”核心增長(zhǎng)極的重大舉措，也是推動(dòng)長(zhǎng)沙在更高起點(diǎn)上融入“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等國(guó)家戰(zhàn)略的重要平臺(tái)區(qū)域范圍：湖南湘江新區(qū)位于長(zhǎng)沙市湘江西岸，規(guī)劃面積1200平方公里，（核心區(qū)面積490平方公里），涵蓋長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)全境、望城區(qū)9個(gè)街鎮(zhèn)、寧鄉(xiāng)市5個(gè)街鎮(zhèn)3個(gè)行政區(qū)、擁有長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、望城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，寧鄉(xiāng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和岳麓區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)2個(gè)省級(jí)園區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)配套情況?高鐵西站交通?繞城高速?西二環(huán)?岳麓大道?地鐵2、3、4、6號(hào)線?中南大學(xué)教育?湖南大學(xué)?湖南師范大學(xué)?湖南中醫(yī)藥大學(xué)?萬(wàn)象城（在建）商業(yè)?薈聚、宜家?龍湖天街醫(yī)療?湘雅大學(xué)附屬三醫(yī)院?湖南省腫瘤醫(yī)院?湖南省婦女兒童醫(yī)院?岳麓山國(guó)家級(jí)5A風(fēng)景區(qū)休閑?大王山國(guó)際旅游度假區(qū)?梅溪湖濕地公園?洋湖濕地公園濕地公園區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展近日，湖南湘江新區(qū)官微公布了重點(diǎn)發(fā)展的十大片區(qū)，分別是：1、梅溪湖二期(岳麓區(qū)+高新區(qū))2、市府觀沙嶺和新湘雅城片區(qū)(岳麓區(qū))3、濱江金融中心(岳麓區(qū))4、大王山片區(qū)(岳麓區(qū))5、湘江融城科技片區(qū)(岳麓區(qū))6、大澤湖片區(qū)(望城區(qū))7、高鐵西城(望城區(qū))8、金洲新城片區(qū)(寧鄉(xiāng)市)9、湘陰金龍片區(qū)(岳陽(yáng)市湘陰縣)10、九華興隆湖及高鐵北片區(qū)(湘潭市)梅溪湖國(guó)際新城（二期）片區(qū)位于湘江新區(qū)核心地帶，重點(diǎn)打造健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，建設(shè)湘江數(shù)字健康產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)總規(guī)劃面積約13.2平方公里，園內(nèi)包含湘江數(shù)字健康產(chǎn)業(yè)示范基地、泰康之家·湘園、當(dāng)代生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、億達(dá)中建智慧科技中心、愛(ài)爾國(guó)際眼健康科技產(chǎn)業(yè)園、綠地梅溪湖國(guó)際醫(yī)養(yǎng)城、長(zhǎng)沙市婦幼保健院河西新院等項(xiàng)目，總投資額約200億元城市概況小結(jié)：區(qū)位交通：全國(guó)42個(gè)全國(guó)性綜合交通樞紐之一，擁有千萬(wàn)級(jí)客流量的國(guó)際空港，京廣、滬昆、渝廈三大高鐵大動(dòng)脈在此匯聚產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：長(zhǎng)沙主攻“三智一芯”產(chǎn)業(yè)，深入實(shí)施先進(jìn)制造業(yè)“八大工程”;壯大新一代信息技術(shù)、新材料、生物技術(shù)、新能源及節(jié)能環(huán)保的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè);布局新一代半導(dǎo)體、信息創(chuàng)新的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè);培育新一代人工智能、尖端生命科技的未來(lái)產(chǎn)業(yè);發(fā)展智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)、北斗衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)融合應(yīng)用的特色產(chǎn)業(yè)。人才環(huán)境：長(zhǎng)沙連續(xù)7年城市人口凈流入，勞動(dòng)力人口穩(wěn)定在人口總量60%以上，擁有中南大學(xué)、湖南大學(xué)、國(guó)防科技大學(xué)在內(nèi)的高等院校共52所、兩院院士73名，國(guó)家工程(技術(shù))研究中心14家，國(guó)家重點(diǎn)(工程)實(shí)驗(yàn)室15個(gè)，國(guó)家企業(yè)技術(shù)中心家。城市公共服務(wù)水平：長(zhǎng)沙交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，共6條線路(含磁浮)，114個(gè)站點(diǎn)，軌道交通運(yùn)營(yíng)里程達(dá)161公里。醫(yī)療配套設(shè)施充足，擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)4633個(gè)，其中中南大學(xué)湘雅醫(yī)院是我國(guó)最早的西醫(yī)醫(yī)院之一，享有“北協(xié)和、南湘雅”的美稱(chēng)?；A(chǔ)教育實(shí)力強(qiáng)勁，其中雅禮中學(xué)、長(zhǎng)郡中學(xué)、湖南師大附中、長(zhǎng)沙市第一中學(xué)作為“四大名?！痹谌珖?guó)有較高知名度。第二部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目湖南省長(zhǎng)沙市梅溪湖二期129畝項(xiàng)目項(xiàng)目所在區(qū)域長(zhǎng)沙市梅溪湖二期位置/地段東至松柏路，西至白鷺塘路，北至雪松路，南至龍港河當(dāng)前土地性質(zhì)商住用地可建設(shè)用地面積130畝（1號(hào)地塊31畝；2號(hào)地塊24畝；3號(hào)地塊33畝；4號(hào)地塊42畝）凈地容積率1號(hào)地塊7.1：2號(hào)地塊4.5；3號(hào)地塊4.8；4號(hào)地塊2.3地塊指標(biāo)計(jì)容總建筑面積388926㎡建筑密度-綠地率-項(xiàng)目區(qū)位本地塊位于湖南省長(zhǎng)沙市梅溪湖二期板塊，距離長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅1小時(shí)車(chē)程，距離長(zhǎng)沙南站約20公里，距離長(zhǎng)沙西站9公里。周邊有梅溪湖公園、桃花嶺森林公園、岳麓山等風(fēng)景名勝區(qū)。長(zhǎng)沙西站9KM

35KM20KM長(zhǎng)沙南站

長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)

項(xiàng)目位于梅溪湖二期，毗鄰二號(hào)線、六號(hào)線中轉(zhuǎn)中塘站，緊鄰規(guī)劃省圖書(shū)館學(xué)校配套有麓山梅溪湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校、岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西雅博才小學(xué)等名校，是整個(gè)長(zhǎng)沙教育資源配套最為豐富的區(qū)域一期為城市標(biāo)志性城建區(qū)域，擁有梅溪湖公園、梅溪湖戲劇院；周邊有象鼻窩森林公園城市氧吧湘江谷山森林公園長(zhǎng)沙市政府西湖公園岳麓山梅溪湖梅溪湖中央商務(wù)區(qū)

桃花嶺公園麓谷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目所在地

象鼻窩森林公園國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)城地塊四至地塊北側(cè)地塊南側(cè)

地塊整體為凈地，目前北側(cè)及1號(hào)地表面有少量堆土，高出路面約2-3米地塊東側(cè)白鷺塘路雪松路231梧桐路41號(hào)地南側(cè)松柏路地塊四至 地塊四至已通車(chē)，且通達(dá)性好，僅剩松柏路在建，預(yù)計(jì)通車(chē)時(shí)間為2022年底北至：雪松路（雙向八車(chē)道）西至：白鷺塘路（雙向四車(chē)道）

白鷺塘路34松柏路

中間：梧桐路（雙向八車(chē)道）雪松路1 梧桐路南至：龍港河周邊配套地塊所處板塊為梅溪湖二期，緊鄰二號(hào)線、六號(hào)線換乘中塘站；周邊自然景觀、人文配套、交通、教育設(shè)施完善，屬于長(zhǎng)沙市場(chǎng)熱門(mén)板塊麓山梅溪湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)（在建）梅溪湖公園中海麓山境 二、六號(hào)線中塘站象鼻窩森林公園省圖書(shū)館新館城市投資建議土地市場(chǎng)梅溪湖二期2021年共出讓兩宗地塊均有溢價(jià)，主力競(jìng)品均為2020之前拿的地，樓面價(jià)較低。地塊名稱(chēng)：[2021]長(zhǎng)岳麓區(qū)紅楓路與紫荊路交會(huì)處東北角已成交沙市044號(hào)拍地時(shí)間：2021/6/9指標(biāo)：用地面積32087㎡，容積率4.47計(jì)容樓面價(jià)：5500.36元/㎡毛坯限價(jià)：11300元/㎡溢價(jià)率：10%競(jìng)得開(kāi)發(fā)商：碧桂園

地塊名稱(chēng)：[2021]長(zhǎng)沙市043號(hào)岳麓區(qū)青梅路與梧桐路交會(huì)處東北角拍地時(shí)間：2021/6/1指標(biāo)：用地面積86249㎡，容積率4.47計(jì)容樓面價(jià)：7759.36元/㎡毛坯限價(jià)：不限價(jià)溢價(jià)率：25%競(jìng)得開(kāi)發(fā)商：綠城中國(guó)地塊名稱(chēng)：[2019]長(zhǎng)沙市061號(hào)岳麓區(qū)梅溪湖國(guó)際新城二期映日路以東、油松路以南、沙棘路以西南(梅溪湖L06-D28地塊)拍地時(shí)間：2019/7/26指標(biāo)：用地面積89787.13㎡，容積率1.1計(jì)容樓面價(jià)：5499。97元/㎡毛坯限價(jià)：不限價(jià)溢價(jià)率：0%競(jìng)得開(kāi)發(fā)商：祥源控股競(jìng)品地圖招商華發(fā)依云曦城（精裝高層）103-147㎡精裝高層均價(jià)12798元/㎡ 中海麓山境（精裝高層）104-178㎡精裝高層均價(jià)13823元/㎡祥源森林之光（精裝洋房、疊墅）精裝洋房均價(jià)18290元/㎡競(jìng)品地圖招商華發(fā)依云曦城項(xiàng)目——距本案1KM基本信息 項(xiàng)目整體規(guī)劃33萬(wàn)方，容積率2.7，1933套產(chǎn)品 34層精裝高層住宅，戶型100、113、141、149平米首開(kāi)時(shí)間 2020年6月首開(kāi)推售情況 推出901套高層，銷(xiāo)售1099套（近1年）當(dāng)前售價(jià) 高層精裝均價(jià)12853元/㎡余貨 高層剩余約207套未推售

中海麓山境項(xiàng)目——距本案0.5KM基本信息 項(xiàng)目整體規(guī)劃33.5萬(wàn)方，容積率2.27，1802套產(chǎn)品 30層精裝高層住宅，戶型102、119、142、178平米首開(kāi)時(shí)間 2021年1月首開(kāi)推售情況 推出1802套高層，銷(xiāo)售1628套（近1年）當(dāng)前售價(jià) 高層精裝均價(jià)13823元/㎡余貨 僅剩余174套房源祥源森林之光項(xiàng)目——距本案2KM基本信息 項(xiàng)目整體規(guī)劃9.8萬(wàn)方，容積率1.1，350套產(chǎn)品 8層精裝洋房5層疊墅，戶型147、148、166、178、202平米首開(kāi)時(shí)間 2020年8月首開(kāi)推售情況 推出350套高層，銷(xiāo)售318套（近1年）當(dāng)前售價(jià) 洋房精裝均價(jià)18127元/㎡余貨 僅剩余32套房源競(jìng)品：祥源森林之光競(jìng)品：中海麓山境競(jìng)品：招商華發(fā)依云曦城項(xiàng)目概況小結(jié)：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于梅溪湖二期核心區(qū)域，中軸線旁，交通、教育、自然景觀等優(yōu)勢(shì)明顯，適宜打造高端項(xiàng)目項(xiàng)目房地產(chǎn)環(huán)境：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展較為健康，梅溪湖板塊主力在售競(jìng)品較少，多為尾盤(pán)項(xiàng)目；梅溪湖為是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)值高地，發(fā)展?jié)摿薮?，目前?kù)存較少，較為稀缺，持續(xù)熱銷(xiāo)可期；項(xiàng)目房地產(chǎn)利好：政府招商引資主打區(qū)域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)各大高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)落地，持續(xù)供給購(gòu)房投資客戶群體第三部分：售價(jià)建議項(xiàng)目售價(jià)建議考慮到片區(qū)內(nèi)高端客戶群體較多，周邊自然景觀等資源豐富，建議產(chǎn)品以大戶型為主：配置140平、160左右三房、220左右四房；考慮到項(xiàng)目現(xiàn)金流及去化速度，建議采取平開(kāi)高走的價(jià)格策略。售價(jià)建議：住宅均價(jià)：12000元/㎡（毛坯）公寓均價(jià)：9600元/㎡（精裝）商鋪均價(jià)：28000元/平車(chē)位均價(jià)：8萬(wàn)/個(gè)第四部分：結(jié)論建議項(xiàng)目定位—SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strengths)劣勢(shì)(Weaknesses)!"#$%&'(?凈地出讓?zhuān)瑹o(wú)拆遷區(qū)，地塊平整，無(wú)大量的土方量，便于快速開(kāi)工；?目前周邊生活配套欠成熟?地塊已三通一平，周邊有配套優(yōu)勢(shì)；?地塊周邊配套齊全，距離梅溪湖一期核心區(qū)僅5分鐘車(chē)程機(jī)會(huì)(Opprtunities)S-O:發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O:利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)?項(xiàng)目所處梅溪湖二期目前在?市場(chǎng)受長(zhǎng)沙市場(chǎng)限價(jià)因素影響，在售主售項(xiàng)目較少，且去化速度快，市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)逐步下降，機(jī)要已精裝為主，考慮毛坯出售，快速去?在銷(xiāo)售推廣上，加大宣傳推廣力度，會(huì)顯現(xiàn)；化熟悉周邊規(guī)劃，利用規(guī)劃及現(xiàn)有配套?項(xiàng)目地塊素質(zhì)優(yōu)秀可抓住優(yōu)勢(shì)快速開(kāi)工，?隨著梅溪湖二期中央金融商條件快速成交務(wù)區(qū)落地，有大量高素質(zhì)人快速去化，避免后期政府出讓地塊帶來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)才導(dǎo)入威脅(Threats)S-T:發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T:減小劣勢(shì)，避免威脅?后期梅溪湖二期仍有土地供?針對(duì)項(xiàng)目地塊區(qū)域進(jìn)行價(jià)值灌輸?暫無(wú)?快速入市，搶節(jié)點(diǎn)，搶假期，控穩(wěn)整盤(pán)應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏結(jié)論1、城市機(jī)會(huì)：長(zhǎng)沙屬于湖南省會(huì)城市，配套齊全，近年城市人口流入不