某地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告

富力地產(chǎn)企業(yè)開展戰(zhàn)略研究TOC\o"1-2"\h\z\u1富力地產(chǎn)開展概況 11.1富力地產(chǎn)企業(yè)概況 12富力地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略 12.1富力地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo) 1 12.3富力地產(chǎn)戰(zhàn)略布局規(guī)劃 22.4階段性開展戰(zhàn)略模式 32.5富力地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開展戰(zhàn)略 33富力地產(chǎn)企業(yè)文化 53.1富力企業(yè)文化之雛型—“家文化〞 53.2富力企業(yè)文化之開展—“給能人一個(gè)空間〞 53.3富力企業(yè)文化之補(bǔ)充——“沒有任何借口〞 63.4富力企業(yè)文化之核心——“能人所不能〞 63.5富力企業(yè)文化之創(chuàng)新——“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高〞 64富力地產(chǎn)管控模式與運(yùn)營(yíng)體系 74.1富力地產(chǎn)企業(yè)管控體系 7 7 84.4富力地產(chǎn)總體運(yùn)營(yíng)管理體系 95富力地產(chǎn)人力資源 105.1注重團(tuán)隊(duì)協(xié)助精神 115.2內(nèi)部提拔管理層人才 115.3專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 11 115.5組織多項(xiàng)活動(dòng) 126富力地產(chǎn)本錢控制 126.1富力地產(chǎn)控制本錢策略 126.2城市化開展戰(zhàn)略的本錢優(yōu)勢(shì) 146.3富力地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理 157物業(yè)管理 158企業(yè)品牌建設(shè) 168.1品牌之道 168.2品牌規(guī)劃〔品牌定位、品牌目標(biāo)、品牌系統(tǒng)〕 168.3品牌建設(shè)策略 168.4品牌管理及傳播策略 18

1富力地產(chǎn)開展概況1.1富力地產(chǎn)企業(yè)概況廣州富力地產(chǎn)股份是中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)之一，獲得由國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)證書。2005年7月14日，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板成功上市。從廣州起家的富力地產(chǎn)，經(jīng)過近10年開展再進(jìn)入北京后，迅速以北京富力城翻開了京城房地產(chǎn)市場(chǎng)。富力地產(chǎn)不僅提出做“一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商〞的企業(yè)口號(hào)，還提出“集團(tuán)化、專業(yè)化、品牌化、全國(guó)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化〞的開展道路。富力的產(chǎn)品已經(jīng)涉及到住宅、商業(yè)、寫字樓以及超五星級(jí)酒店等多種業(yè)態(tài)領(lǐng)域。從廣州大本營(yíng)至北京、天津、西安、重慶，富力地產(chǎn)已成功布局五大核心城市，目前擁有約70個(gè)物業(yè)工程,土地儲(chǔ)藏約2000萬平方米，在建面積約400萬平方米。而單項(xiàng)建筑面積超過50萬平方米的全國(guó)旗艦工程更是其中的扛鼎之作。它們是：北京富力城、富力又一城、廣州富力城、富力桃園、富力金港城、天津富力城、西安富力城和重慶富力城。富力地產(chǎn)在繼續(xù)打造理想人居的同時(shí)，開始向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍，全力打造21世紀(jì)優(yōu)尚的商務(wù)環(huán)境。在廣州，富力地產(chǎn)率先拿下CBD中心所在地珠江新城超過十個(gè)地塊，約140多萬平方米建筑面積的商業(yè)樓宇，另外，富力地產(chǎn)還與全球著名連鎖酒店管理集團(tuán)——萬豪國(guó)際集團(tuán)和凱悅酒店集團(tuán)合作，共同打造兩家超五星級(jí)酒店。展望未來，商用物業(yè)的投資、開發(fā)與管理將會(huì)為富力注入一股更值得期待的鮮活的生命力。在北京，富力地產(chǎn)也增加了商業(yè)樓宇的開發(fā)力度，商業(yè)地產(chǎn)的拓展，不僅能滿足了企業(yè)長(zhǎng)期投資收益的需要，更提高了國(guó)內(nèi)現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2富力地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略2.1富力地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)住宅年?duì)I銷總額110億元。定位做一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，“集團(tuán)化、專業(yè)化、品牌化、全國(guó)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化〞的開展道路。集團(tuán)化：地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化與規(guī)?；瘜I(yè)化：專注于地產(chǎn)開發(fā)，做大做精品牌化：品牌傳播的系統(tǒng)化全國(guó)化：南拓北進(jìn)，全國(guó)化布局市場(chǎng)化：強(qiáng)勢(shì)介入商業(yè)地產(chǎn)，商用、住宅、租賃等一體化國(guó)際化：資本國(guó)際化，香港上市2.3富力地產(chǎn)戰(zhàn)略布局規(guī)劃〔1〕.總體布局模式：以廣州為核心的華南區(qū)域及以北京為核心的華北區(qū)域富力地產(chǎn)成長(zhǎng)于廣州，2003年以后積極向全國(guó)其他城市擴(kuò)張。截至2005年12月，其土地儲(chǔ)藏達(dá)700萬平方米。2005年以前，富力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要集中在廣州和北京，除廣州和北京外，富力地產(chǎn)已向天津、西安、重慶等城市擴(kuò)展，2006年其在天津的營(yíng)業(yè)額將占到12%?！?〕.南北富力平分秋色富力地產(chǎn)目前已擁有46個(gè)物業(yè)工程，其中已開發(fā)工程18個(gè)，開發(fā)中及待開發(fā)工程28個(gè)。富力地產(chǎn)現(xiàn)有土地儲(chǔ)藏約1000萬平方米，在建面積約300萬平方米。南富力2005年，南富力管轄的廣州取得的41億元銷售額中，純住宅銷售總套數(shù)4400套，銷售總面積47萬平米，住宅銷售金額32億元，住宅均價(jià)7000元/平米。其中，單盤銷售金額超億元的8大工程為富力桃園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、富力天河華庭、富力廣場(chǎng)、富力科訊大廈、富力千禧、富力尚溢居、廣州富力城，廣州的單盤銷售冠軍富力桃園2005年總銷售金額13億元，住宅套數(shù)為1952套，面積約20萬平方米。在2005年富力推出的珠江新城首個(gè)寫字樓工程——富力科訊大廈，共獲得4億多元的收益。北富力北富力管轄的北京及天津地區(qū)，5大工程分別是北京富力城、富力愛丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城，2005年總銷售金額為41億元，其中純住宅金額為36億元，共2800套，銷售總面積39萬平方米，住宅均價(jià)為9400元/平方米。其中北京富力城2005年總銷售金額28億，住宅套數(shù)為2730套,面積約39萬平方米，成為富力地產(chǎn)的狀元工程。2005年中才開售的天津富力城在半年內(nèi)的銷售金額也超過6億多，實(shí)現(xiàn)首戰(zhàn)告捷?！?〕.土地儲(chǔ)藏富力共擁有總建筑面積約940萬平方米的土地儲(chǔ)藏，其中地上可售建筑面積約為780萬平方米。這些土地儲(chǔ)藏分別位于廣州、北京、天津、西安及重慶，可售建筑面積分別為約350萬平方米、250萬平方米、69.8萬平方米、85.9萬平方米及23萬平方米。此外，集團(tuán)近期正在辦理用地手續(xù)、尚未取得土地使用權(quán)證的土地儲(chǔ)藏的建筑面積共約300萬平方米。目前，總土地儲(chǔ)藏的建筑面積已達(dá)約1,400萬平方米。2.4階段性開展戰(zhàn)略模式富力地產(chǎn)，已經(jīng)完成了從產(chǎn)品主導(dǎo)向品牌主導(dǎo)，從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)到價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)，從普通地產(chǎn)商到一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。為了突破老城區(qū)的住宅地產(chǎn)的限制，富力董事長(zhǎng)李思廉在05年富力地產(chǎn)年度新聞評(píng)選活動(dòng)中發(fā)言；2005年，富力將以住宅建設(shè)為核心，向商業(yè)地產(chǎn)，商貿(mào)工程等多元化，多領(lǐng)域縱深開展，2005年是房產(chǎn)業(yè)"寫字樓年"。〔1〕. 第一階段：舊城改造1993年，富力從舊城改造開始走上一條獨(dú)特的快速成長(zhǎng)之路，主要在市區(qū)中拆遷舊廠，如今在廣州的富力“幅員〞上已有21個(gè)花園小區(qū)，富力也以黑馬的姿態(tài)迅速成為廣州樓市“大鱷〞。〔2〕. 第二階段：全國(guó)擴(kuò)張2002年，富力地產(chǎn)開始進(jìn)行全國(guó)性擴(kuò)張。2002年進(jìn)軍北京建設(shè)北京富力城。2004年，富力正式進(jìn)入天津市場(chǎng)，開發(fā)天津富力城，開辟了該集團(tuán)北伐的又一戰(zhàn)場(chǎng)。2005年10月，富力地產(chǎn)又在西部重慶重點(diǎn)取得近200畝地?！?〕. 第三階段：進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)2004年，富力地產(chǎn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在廣州一舉拿下包括富力中心地塊在內(nèi)的八個(gè)地塊。并在廣州的CBD地區(qū)珠江新城規(guī)劃建設(shè)了兩家超五星級(jí)酒店富力麗思?卡爾頓酒店和富力君悅大酒店。在北京，世界著名投資銀行摩根士丹利整棟購(gòu)置富力“雙子座〞寫字樓Ⅱ，表達(dá)了其對(duì)富力商業(yè)地產(chǎn)的信心?！?〕. 第四階段：國(guó)際化進(jìn)程2006年7月14日，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板成功上市，上市主編號(hào)2777正式登陸國(guó)際資產(chǎn)市場(chǎng)，成為首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，并榮登市值最高的公司之一，富力開始了國(guó)際化的進(jìn)程。開始以突費(fèi)猛進(jìn)的燎原之勢(shì)在中國(guó)擴(kuò)展更大生機(jī)。富力地產(chǎn)已成功布局廣州、北京、天津、西安、重慶五大核心城市，目前富力地產(chǎn)已經(jīng)具備強(qiáng)大的房地產(chǎn)工程的開發(fā)、建造及執(zhí)行能力，形成以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔的大型地產(chǎn)運(yùn)行企業(yè)，2007年，位于廣州CBD中心珠江新城的55層富力中心及兩家國(guó)際頂級(jí)酒店將正式啟用。富力地產(chǎn)將繼續(xù)以“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高〞的企業(yè)精神，向下一個(gè)成長(zhǎng)巔峰進(jìn)發(fā)……2.5富力地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開展戰(zhàn)略〔1〕.商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略定位及戰(zhàn)略目標(biāo)富力地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面定位于“塑造商務(wù)地產(chǎn)新高度〞。在城市CBD核心地段開發(fā)甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和公寓等商業(yè)物業(yè)。在廣州，富力地產(chǎn)的商業(yè)突破集中在珠江新城的13個(gè)地塊上。在北京，富力的重點(diǎn)那么是東三環(huán)商務(wù)綜合體工程，通過這個(gè)工程，和現(xiàn)有的富力城、富力雙子座、富力星光大道等工程形成一個(gè)影響力巨大的“富力城商圈〞。富力上市后，富力地產(chǎn)制定的三年目標(biāo)是：在營(yíng)業(yè)收入中，75%來自樓盤銷售，25%將來自租金收入。加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，并適當(dāng)持有。商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略開展方向〔2〕.商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局及土地儲(chǔ)藏隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的日益繁榮，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求量也與日俱增。富力地產(chǎn)憑籍敏銳的商業(yè)觸角和不斷挑戰(zhàn)自我的開展態(tài)度，分別在華南、華北兩大方陣中布下了商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)旗。有重點(diǎn)地開展商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物流地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。①華南地區(qū)在廣州，富力地產(chǎn)率先拿下CBD中心所在地珠江新城的9個(gè)地塊，近86萬平方米建筑面積的商業(yè)樓宇包括盈隆廣場(chǎng)、富力中心以及科訊大廈等將在這里拔地而起，屆時(shí)富力旗下的商用物業(yè)年租金將到達(dá)10億元。②華北地區(qū)在北京，富力地產(chǎn)也增加了商業(yè)樓宇的開發(fā)力度，其中以商業(yè)為主的大型綜合業(yè)態(tài)建筑群“北京信然廣場(chǎng)〞和集寫字樓，公寓及商業(yè)為一身的“北京愛丁堡公館〞正在建設(shè)當(dāng)中〔3〕.商業(yè)地產(chǎn)階段性開展戰(zhàn)略富力一般都是在城市CBD核心地段開發(fā)甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和公寓等商業(yè)物業(yè)。第一階段：立足廣州主要集中在珠江新城CBD地段大規(guī)模拿地開發(fā)。第二階段：走向全國(guó)在北京、天津以及重慶等城市核心地段開發(fā)商業(yè)物業(yè)?！?〕.商業(yè)地產(chǎn)開展模式在經(jīng)營(yíng)管理上，選擇工程公司管理與專業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式.富力集團(tuán)根據(jù)自身實(shí)力，選擇與一些管理公司合作，以保持工程良好開展或通過自身經(jīng)營(yíng)管理，表達(dá)操縱大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力〔5〕.富力商業(yè)地產(chǎn)開展策略解析作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界的龍頭企業(yè)，富力地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)這塊全新領(lǐng)域的這些大舉動(dòng)，無疑為企業(yè)多元化開展帶來的無限生機(jī)，也為企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定開展帶來了源源不斷的資金后盾。展望未來，商用物業(yè)的投資、開發(fā)與管理將會(huì)為富力注入一股更值得期待的鮮活的生命力。3富力地產(chǎn)企業(yè)文化富力致力打造團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、向上的企業(yè)文化，通過各種培訓(xùn)和內(nèi)部活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)起每一個(gè)員工的積極性和創(chuàng)造性。3.1富力企業(yè)文化之雛型——“家文化〞公司的很多部門都懸掛著這樣一個(gè)金屬牌，上面刻著這樣幾行名言：“多溝通，少埋怨；多自省、少斥人；嚴(yán)律己、寬待人；多綠燈、少紅燈〞。富力的員工進(jìn)入公司開始，就被反復(fù)灌輸著這幾條富力的“家訓(xùn)〞?！凹矣?xùn)〞的精神很簡(jiǎn)單，就是要大家在一個(gè)“大家庭〞里生活，每個(gè)人都是“大家庭〞中的成員，而兩位老板—李思廉和張力不僅是“大家庭〞的成員，更是這個(gè)“大家庭〞的家長(zhǎng)。家長(zhǎng)的職責(zé)是關(guān)心每一個(gè)家庭成員的工作、生活、讓他們感覺到每做一件事情都是正為“大家庭〞做事，為自己的事業(yè)工作，而作為家庭的成員，一是強(qiáng)調(diào)和諧溝通；二是講責(zé)任；三是互相學(xué)習(xí)，四是提倡勤奮。正如張生所說：“公司的機(jī)構(gòu)就像一個(gè)機(jī)器一樣，一環(huán)扣一環(huán)，要求自己嚴(yán)格一些，對(duì)同事要寬容一些。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭〞就是核心，要圍繞這個(gè)核心轉(zhuǎn)，做好事情。這幾句話長(zhǎng)期被富力人奉為“治家格言〞,富力地產(chǎn)員工的低流動(dòng)率與這種“家文化〞有很大關(guān)系。即便是在今天的富力地產(chǎn),一提到企業(yè)文化,很多員工仍然會(huì)把家訓(xùn)視為尚方寶劍。盡管尚顯稚嫩,卻奠定了富力企業(yè)文化的雛形。3.2富力企業(yè)文化之開展——“給能人一個(gè)空間〞“給能人一個(gè)空間〞意味著將能人放在最適合發(fā)揮其才干的位置上去，這是富力又一個(gè)鮮明的企業(yè)文化特點(diǎn)，不僅是富力從成立初期就長(zhǎng)期堅(jiān)持的人事管理的準(zhǔn)那么，也在公司的開展中不斷得到強(qiáng)化。這種企業(yè)氣氛為處理人才問題提供了一個(gè)很好的平臺(tái)，在人與企業(yè)的結(jié)合中起到了黏合劑的作用?！敖o能人一個(gè)空間〞是要讓能人留下來，這需要處理好能人與能人之間的關(guān)系。新人與“舊人〞之間的關(guān)系。外地人與本地人的關(guān)系，公司里面有很多奮斗了十幾年的老員工，如今都已成為公司的骨干，在各個(gè)崗位上發(fā)揮著關(guān)鍵的作用。把公司的成長(zhǎng)和自身的成長(zhǎng)緊密聯(lián)系在一起。同時(shí)也有很多新員工，憑著專業(yè)技能和開闊的視野逐步成為公司開展中的中流砥柱。這是這種企業(yè)文化和富力的高速成長(zhǎng)，為“能人們〞提供了廣闊的空間和舞臺(tái)。反過來，也吸引了更多的能人參加到富力這個(gè)大家庭。然而作為企業(yè)文化的整體概括，“給能人一個(gè)空間〞略顯局促與片面。3.3富力企業(yè)文化之補(bǔ)充——“沒有任何借口〞隨著企業(yè)的開展壯大，對(duì)于企業(yè)文化的要求也進(jìn)一步提高。2002年，富力地產(chǎn)提出了一個(gè)新的口號(hào)：“沒有任何借口〞。雖然是新口號(hào)，卻也是富力堅(jiān)持多年的傳統(tǒng)。很多員工往往受不了張生在視察工地時(shí)的“嚴(yán)厲〞：富力半島花園人行道石縫中間夾了些泥，馬上讓人來洗；北京富力城門檻質(zhì)量不對(duì)，立刻要求更換；北京富力城大量的工地用水無法積蓄浪費(fèi)了，要求工程部門在24小時(shí)內(nèi)必須給出解決方案。所以，讓每個(gè)員工感到開心，舒暢，并不是富力企業(yè)文化的全部。任何一個(gè)有戰(zhàn)斗力的部隊(duì)都需要嚴(yán)明的紀(jì)律和嚴(yán)厲的執(zhí)行。因此，在公司快節(jié)奏工作中，為了實(shí)現(xiàn)外界看似不可能完成的任務(wù)，就不能容忍任何尋找客觀原因的推諉。于是，富力人都只道，“老板不會(huì)聽你講這事的過程經(jīng)歷了多少難關(guān)，他只關(guān)心你是否按要求到達(dá)了預(yù)期目的。〞這就是“沒有任何借口〞的要求！沒有任何借口可以看作是溫情脈脈“大家庭〞文化的補(bǔ)充，但對(duì)于單一的天性也使它在描述富力整體文化方面有余而力缺乏。3.4富力企業(yè)文化之核心——“能人所不能〞“大家庭文化〞是富力企業(yè)的盾，那么“能人所不能〞就是一個(gè)最好的進(jìn)攻利器；“沒有任何借口〞強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)過程，而“能人所不能〞強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)結(jié)果。因此，“能人所不能〞與其說是對(duì)富力企業(yè)文化的描述，不如說是富力人在十多年的企業(yè)開展中所餞行，所驗(yàn)證。雖然業(yè)內(nèi)的人都公認(rèn)富力地產(chǎn)的員工福利好，待遇高，但是只有富力人自己才知道，在富力地產(chǎn)汗水和鮮花都是成正比的，優(yōu)厚的薪酬是建立在積極的工作態(tài)度和高效的業(yè)績(jī)根底上的。在富力，就意味著極大的奉獻(xiàn)精神，在富力，就代表著“每天都有進(jìn)步〞!3.5富力企業(yè)文化之創(chuàng)新——“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高〞企業(yè)文化理論的奠基人勞倫斯.米勒說過：“企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過去，超越自我，展望未來，建立新的價(jià)值觀和企業(yè)文化――堅(jiān)持創(chuàng)新，改造自己，追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉。〞隨著富力地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，企業(yè)文化也與時(shí)俱進(jìn)，不斷開展。有了“能人所不能〞的斗志和萬眾一心的“大家庭〞凝聚力，還需要有創(chuàng)新的精神和與時(shí)俱進(jìn)的姿態(tài)。在現(xiàn)階段，富力的企業(yè)文化又有了全新的詮釋――“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高〞。如果說“家訓(xùn)〞的出臺(tái)是富力企業(yè)文化意識(shí)的覺醒，那么“富而思進(jìn)〞是企業(yè)客觀環(huán)境轉(zhuǎn)化后的思考，“創(chuàng)新〞那么意味著富力地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)意識(shí)到了開展中企業(yè)文化存在的問題，開始探索理性地去構(gòu)筑自身系統(tǒng)的企業(yè)文化體系。從企業(yè)文化的開展角度來看，“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高〞是對(duì)富力精神最高度的概括。永遠(yuǎn)不懈怠，一直最努力。富力文化的表現(xiàn)形式將隨著公司的開展不斷完善，但是富力精神卻不會(huì)消散。用努力成全夢(mèng)想，能將富力帶到一個(gè)連我們自己都不敢相信的高度。4富力地產(chǎn)管控模式與運(yùn)營(yíng)體系4.1富力地產(chǎn)企業(yè)管控體系本集團(tuán)自成立以來，一直完善公司的管治制度。并遵從中華人民共和國(guó)對(duì)公司及其它境內(nèi)外公司的法規(guī)要求，其中以聯(lián)交所上市規(guī)那么附錄十四所載之?企業(yè)管治常規(guī)守那么?的條文及原那么來提高本身的管治水平。本集團(tuán)會(huì)繼續(xù)改善其企業(yè)管治特別著重維持及提高董事會(huì)的管理質(zhì)素，內(nèi)部監(jiān)控，對(duì)股東的透明度和股東對(duì)公司的可信性。公司并深信良好的管治制度會(huì)令公司及其股東帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。本集團(tuán)設(shè)有審核委員會(huì)，專責(zé)有關(guān)準(zhǔn)確報(bào)告和足夠的內(nèi)部監(jiān)控，委員會(huì)成員的大多數(shù)為獨(dú)立非執(zhí)行董事。同時(shí)亦設(shè)立薪酬委員會(huì)。其它有關(guān)保護(hù)股東權(quán)益的措施包括本集團(tuán)的高效率董事會(huì)和及時(shí)向股東披露訊息的機(jī)制。本集團(tuán)向股東于以下訊息發(fā)布作及時(shí)和高透明度披露：年報(bào)和中報(bào)不時(shí)發(fā)放的公告所有以上的訊息均會(huì)于公司的網(wǎng)頁上刊登。本集團(tuán)并會(huì)于業(yè)積公布后舉行記者招待會(huì)和分析師討論會(huì)。在會(huì)中，公司董事及高級(jí)行政人員會(huì)親自答復(fù)各項(xiàng)提出的問題。富力地產(chǎn)集團(tuán)以房地產(chǎn)全線業(yè)務(wù)為龍頭,集房地產(chǎn)開發(fā)的前、中、后期工作為一體,業(yè)務(wù)范圍普及房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域。富力地產(chǎn)經(jīng)過十多年開展，形成了以房地產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)的企業(yè)結(jié)構(gòu)，目前下屬企業(yè)共有40多家，業(yè)務(wù)輻射華南華北兩個(gè)區(qū)域。廣州富力地產(chǎn)股份富力地產(chǎn)集團(tuán)中山富力房地產(chǎn)開發(fā)廣州市住宅建筑設(shè)計(jì)監(jiān)理重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)廣州天富建設(shè)工程監(jiān)理富力地產(chǎn)〔香港〕廣州美好置業(yè)開展西安富力房地產(chǎn)開發(fā)廣州天力物業(yè)開展北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)廣州吉浩源房地產(chǎn)開發(fā)富力地產(chǎn)〔北京〕地產(chǎn)開發(fā)廣州天富房地產(chǎn)開發(fā)北京富力歐美園林綠化工程廣州金鼎房地產(chǎn)開發(fā)北京富力京城市政工程廣州富力恒盛置業(yè)開展北京富力天創(chuàng)廣告廣州富力興盛置業(yè)開展北京恒富物業(yè)管理廣州富力鼎盛置業(yè)開展北京天越門窗制造廣州恒富擔(dān)保北京富力會(huì)康體俱樂部廣州富力億盛置業(yè)開展北京地源達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)廣州嘉盛置業(yè)開展北京華恩房地產(chǎn)開發(fā)廣州中夾房地產(chǎn)開發(fā)北京鴻高置業(yè)開展廣州富力智盛置業(yè)開展北京龍熙順景房地產(chǎn)開發(fā)廣州富力超盛置業(yè)開展天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)深圳市奔望實(shí)業(yè)開展西安濱湖花園房地產(chǎn)開發(fā)深圳市鼎力創(chuàng)業(yè)投資西安保德信房地產(chǎn)開發(fā)〔1〕.商業(yè)地產(chǎn)管理控制模式在工程管理上，采用了“操作管理型〞管控模式。具體操作是集團(tuán)做出決策后，成立工程公司，由工程公司全程運(yùn)作。集團(tuán) 工程公司〔2〕.商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作模式同下富力集團(tuán)“工程運(yùn)作模式〞，具體由工程公司操作?！?〕.商業(yè)地產(chǎn)管理組織架構(gòu)4.4富力地產(chǎn)總體運(yùn)營(yíng)管理體系〔1〕.區(qū)域分布富力地產(chǎn)經(jīng)過12年開展，形成了以房地產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)的企業(yè)結(jié)構(gòu)，目前下屬企業(yè)共有30多家，業(yè)務(wù)輻射華南華北兩個(gè)區(qū)域?！?〕.企業(yè)管理模式富力地產(chǎn)，之所以能夠在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中享譽(yù)盛名，高速穩(wěn)健的開展，得益于一支能為企業(yè)創(chuàng)造顯著效益、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、具有綜合競(jìng)爭(zhēng)力且與時(shí)俱進(jìn)的精英團(tuán)隊(duì)。管理理念：專業(yè)化、透明化、系統(tǒng)化、自動(dòng)化培養(yǎng)高素質(zhì)的人才注重團(tuán)隊(duì)協(xié)助精神團(tuán)隊(duì)建設(shè)內(nèi)部提拔管理層人才專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍學(xué)習(xí)為創(chuàng)新企業(yè)開展的源動(dòng)力組織多項(xiàng)活動(dòng)〔3〕.工程運(yùn)作模式選址購(gòu)地富力在購(gòu)入土地之前均會(huì)做出一系列可行性研究，每年都會(huì)根據(jù)資金情況儲(chǔ)藏足夠3到5年之用的土地，并保證每年有足夠工程運(yùn)作?；I劃設(shè)計(jì)富力擁有甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，其中一級(jí)注冊(cè)建筑師和一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師數(shù)十人，專業(yè)配備齊全，設(shè)備先進(jìn)。工程管理富力在確保質(zhì)量的前提下還注重控制施工進(jìn)度及施工平安。產(chǎn)品質(zhì)量的過硬獲得客戶的認(rèn)同與贊賞。銷售籌劃富力擁有超過100人的訓(xùn)練有素的職業(yè)銷售籌劃隊(duì)伍，自行培訓(xùn)及調(diào)配忠誠(chéng)及專業(yè)的隊(duì)伍為客戶效勞。物業(yè)管理富力在物業(yè)管理方面積極進(jìn)行社區(qū)文化的建設(shè)和培育。擁有一級(jí)管理資質(zhì)的團(tuán)隊(duì)為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的售后效勞?！?〕.資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略走勢(shì)分析富力地產(chǎn)12年的成長(zhǎng)之路，在資本運(yùn)營(yíng)方面成功且獨(dú)到，表達(dá)在以下四個(gè)階段。資本積累：廠房“掘金〞富力地產(chǎn)成功的資本積累，根本原因是，最完美地嫁接了城市化開展的步伐。資本擴(kuò)張：超常規(guī)發(fā)力南派開發(fā)商從上世紀(jì)90年代初期開始，陸續(xù)敲開京城的大門。曾經(jīng)，物質(zhì)的自信可以壓倒一切，精神顯得微缺乏道，但隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇、暴利時(shí)代的結(jié)束，精神的力量漸漸占據(jù)上風(fēng)。2002年，富力地產(chǎn)進(jìn)入北京，帶著的就是這種精神的自信。而這種自信在富力地產(chǎn)的每一次品牌擴(kuò)張、資本擴(kuò)張中都表現(xiàn)無遺?，F(xiàn)代融資:逆勢(shì)上市富力地產(chǎn)股價(jià)之所以被追捧，說到底還是源自其不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：2004年銷售收入42.6億元，2005年增長(zhǎng)至82億元，2006年銷售目標(biāo)是120億元。不僅如此，在地產(chǎn)行業(yè)，贏利預(yù)期很大程度上取決于土地儲(chǔ)藏，上市后，富力地產(chǎn)通過收購(gòu)二級(jí)市場(chǎng)流出土地為主，參加土地拍賣為輔的方式，繼續(xù)猛增了數(shù)百萬平方米的土地儲(chǔ)藏，目前的儲(chǔ)藏土地面積約1200萬平方米，足夠未來三四年開發(fā)之用。資本優(yōu)化:商業(yè)地產(chǎn)與國(guó)內(nèi)許多地產(chǎn)企業(yè)一樣，以前富力地產(chǎn)并不保存自有物業(yè)，根本上是“建完賣光〞。上市后，富力地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)作為公司今后開展的一大重點(diǎn)，并因此調(diào)整了利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，讓25%的利潤(rùn)來自自有物業(yè)的租金收入，75%來自銷售利潤(rùn)。由此到達(dá)資金的進(jìn)一步優(yōu)化，增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5富力地產(chǎn)人力資源富力地產(chǎn)，之所以能夠在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中享譽(yù)盛名，高速穩(wěn)健的開展，得益于一支能為企業(yè)創(chuàng)造顯著效益、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、具有綜合競(jìng)爭(zhēng)力且與時(shí)俱進(jìn)的精英團(tuán)隊(duì)。人才是富力地產(chǎn)不斷向上的動(dòng)力，在董事長(zhǎng)李思廉先生和聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁張力先生的領(lǐng)導(dǎo)下，富力地產(chǎn)堅(jiān)持務(wù)實(shí)、進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)理念。獨(dú)有的人才培養(yǎng)模式，使得每一個(gè)效勞于富力地產(chǎn)的管理人員都具有高度的綜合素質(zhì)：熟練掌握財(cái)務(wù)管理、工程監(jiān)控、銷售營(yíng)運(yùn)、流程標(biāo)準(zhǔn)，從而能更好的適應(yīng)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為富力地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)贏取更大的市場(chǎng)份額做好人才儲(chǔ)藏。富力還非常注重團(tuán)隊(duì)協(xié)助精神，開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、銷售、財(cái)務(wù)、后勤等部門都是創(chuàng)造成功的一份子。其中甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及技術(shù)力量雄厚的工程人員，使公司產(chǎn)品品質(zhì)及本錢控制到達(dá)最正確水平，訓(xùn)練有素的職業(yè)銷售隊(duì)伍更確保了專業(yè)快捷的操盤速度。培養(yǎng)高素質(zhì)的人才獨(dú)有的人才培養(yǎng)模式，使得每一個(gè)效勞于富力地產(chǎn)的管理人員都具有高度的綜合素質(zhì)：熟練掌握財(cái)務(wù)管理、工程監(jiān)控、銷售營(yíng)運(yùn)、流程標(biāo)準(zhǔn)，從而能更好地適應(yīng)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為富力地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)贏取更大的市場(chǎng)份額做好人才儲(chǔ)藏。5.1注重團(tuán)隊(duì)協(xié)助精神富力還非常注重團(tuán)隊(duì)協(xié)助精神，開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、銷售、財(cái)務(wù)、后勤等部門都是創(chuàng)造成功的一份子。其中甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及技術(shù)力量雄厚的工程人員，使公司產(chǎn)品品質(zhì)及本錢控制到達(dá)最正確水平，訓(xùn)練有素的職業(yè)銷售隊(duì)伍更確保了專業(yè)快捷的操盤速度?！?〕.團(tuán)隊(duì)建設(shè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，最終是人才的競(jìng)爭(zhēng)。在富力，人力資源被看作是企業(yè)的第一資源，是企業(yè)開展壯大的決定性因素。公司十分重視人才的培養(yǎng)與選拔，一直把吸引人才、培育人才、最大限度地發(fā)揮人才的作用，作為企業(yè)的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。公司非常注重團(tuán)隊(duì)協(xié)助精神,開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、銷售、財(cái)務(wù)、后勤等部門都是創(chuàng)造成功的一份子。5.2內(nèi)部提拔管理層人才對(duì)管理層人才的選用。公司一直堅(jiān)持以內(nèi)部提拔為主，將更多的時(shí)機(jī)留給公司的優(yōu)秀人才。正因如此，富力人才的流失率一直是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)里最低的。5.3專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍公司員工約900人，其中員工大專及本科學(xué)歷的占到了85%，碩士研究生占9％，博士研究生占3％，在公司良好的工作機(jī)制與開展時(shí)機(jī)吸引下，包括英國(guó)皇家特許建筑師、英國(guó)特許營(yíng)造師、英國(guó)特許估算師、國(guó)際知名設(shè)計(jì)師等一批國(guó)際建筑界專業(yè)人士及清華、北大碩士在內(nèi)的國(guó)內(nèi)精英都紛紛加盟，為企業(yè)高速、穩(wěn)健開展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。不斷加強(qiáng)技能培訓(xùn)和學(xué)歷教育，培養(yǎng)優(yōu)秀人才，努力提高員工隊(duì)伍素質(zhì)，是富力地產(chǎn)開展的重要戰(zhàn)略之一。企業(yè)專門為員工開辟了300平方米的培訓(xùn)中心，針對(duì)員工的實(shí)際需求，舉辦有關(guān)提高管理能力、綜合素質(zhì)、專業(yè)能力等各類培訓(xùn)。富力地產(chǎn)員工培訓(xùn)目標(biāo)是：增強(qiáng)和促進(jìn)企業(yè)持續(xù)開展的整體能力，提高員工的專業(yè)水平，開闊視野，增長(zhǎng)見識(shí)。5.5組織多項(xiàng)活動(dòng)富力除了定期組織開展各種企業(yè)文化活動(dòng)，如一年一度的年終總結(jié)大會(huì)、工程質(zhì)量評(píng)比大會(huì)、春茗晚會(huì)、富力運(yùn)動(dòng)會(huì)等，公司還組織優(yōu)秀員工去國(guó)外旅游考察，以此增強(qiáng)員工的見聞和相互間的溝通交流，加強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。6富力地產(chǎn)本錢控制“管理看萬科，本錢看富力。〞在中國(guó)地產(chǎn)界，富力地產(chǎn)一直以其卓越的本錢控制能力成為行業(yè)的翹楚。富力地產(chǎn)發(fā)布的2005年年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)全年的營(yíng)業(yè)額為58．12億元，其中純利到達(dá)12．66億元，同比上升134％。而同期國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)公司萬科A(000002)發(fā)布的年報(bào)那么顯示，2005年萬科銷售收入到達(dá)139．5億元人民幣，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)13．5億元，同比增長(zhǎng)53．8％。雖然萬科的營(yíng)業(yè)額是富力的兩倍，但其凈利潤(rùn)僅比富力多不到1個(gè)億，贏利能力相距甚遠(yuǎn)。對(duì)于富力良好的贏利能力，富力董事長(zhǎng)李思廉在2005年上海住交會(huì)上曾有過明確表示?！氨惧X控制的好是富力最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)〞。6.1富力地產(chǎn)控制本錢策略〔1〕.一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之道作為一個(gè)集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體的大型企業(yè)集團(tuán)，富力擁有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)開發(fā)資質(zhì)、甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)、甲級(jí)工程監(jiān)理資質(zhì)、一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，及一級(jí)房地產(chǎn)中介資質(zhì)。從選址、購(gòu)地、籌劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售到物業(yè)效勞、中介代理，富力地產(chǎn)集團(tuán)都是通過自己的專業(yè)公司執(zhí)行相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)任務(wù)。在富力，這一獨(dú)具特色的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式被稱為“一體化的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之道〞。選址購(gòu)地富力一向注重企業(yè)的持續(xù)開展，而具備充足的土地儲(chǔ)藏那么是開展的關(guān)鍵。一體化運(yùn)營(yíng)模式中眼光獨(dú)到的開發(fā)隊(duì)伍負(fù)責(zé)選址、購(gòu)地工作。富力在購(gòu)入土地之前均會(huì)做出一系列可行性研究，每年都會(huì)根據(jù)資金情況儲(chǔ)藏足夠3到5年之用的土地，并保證每年有足夠工程運(yùn)作。籌劃設(shè)計(jì)富力擁有甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，其中一級(jí)注冊(cè)建筑師和一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師數(shù)十人，專業(yè)配備齊全，設(shè)備先進(jìn)，在積極拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)不斷提升設(shè)計(jì)水平，創(chuàng)作出包括大型居住區(qū)、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓等綜合型高品質(zhì)的作品，致力創(chuàng)造新時(shí)代一流的建筑與環(huán)境藝術(shù)。透過內(nèi)部進(jìn)行大局部工程設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)工作，富力能夠更有效控制本錢，并確保產(chǎn)品的質(zhì)量。工程管理在富力地產(chǎn)：“質(zhì)量是企業(yè)的生命，沒有質(zhì)量就沒有效益〞的企業(yè)精神指引下，技術(shù)力量雄厚的工程部始終把工程質(zhì)量放在第一位，同時(shí)建立科學(xué)管理架構(gòu)，確保責(zé)任到人，在確保質(zhì)量的前提下還注重控制施工進(jìn)度及施工平安。產(chǎn)品質(zhì)量的過硬獲得客戶的認(rèn)同與贊賞。銷售籌劃富力地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式還包括自行銷售及籌劃。富力擁有超過100人的訓(xùn)練有素的職業(yè)銷售籌劃隊(duì)伍，自行培訓(xùn)及調(diào)配忠誠(chéng)及專業(yè)的隊(duì)伍為客戶效勞，藉此富力能夠有效的控制銷售及市場(chǎng)推廣本錢，專業(yè)快速的操盤速度確保了富力銷售業(yè)績(jī)每年不斷上升。物業(yè)管理為了進(jìn)一步提升樓盤的含金量，富力在物業(yè)管理方面也投入了大量精力,積極進(jìn)行社區(qū)文化的建設(shè)和培育。擁有一級(jí)管理資質(zhì)的團(tuán)隊(duì)為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的售后效勞，確保富力品牌忠誠(chéng)度逐年上升。〔2〕.速度之上的本錢游戲除了獨(dú)具特色的一體化運(yùn)營(yíng)模式外，一直以來，富力地產(chǎn)以快速的工程運(yùn)行速度著稱于業(yè)內(nèi)。其特點(diǎn)表現(xiàn)為動(dòng)作較快，包括政府的手續(xù)，施工的進(jìn)度及小區(qū)環(huán)境的同步建設(shè)，都能夠快速地完成。兵貴神速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就是速度的競(jìng)爭(zhēng)、時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)，如果慢了，就失去了開展空間。由于快速的運(yùn)行速度提高了各產(chǎn)業(yè)鏈之間的效率，提高了資金的周轉(zhuǎn)速度，從而使富力設(shè)備本錢、人力本錢及財(cái)務(wù)本錢，保持在一個(gè)較低的水平，確保了企業(yè)利潤(rùn)率的提升。鏈接：富力以速度取勝戰(zhàn)績(jī)：初試牛刀——富力廣場(chǎng)富力快速反響部隊(duì)的建立首推1996年富力廣場(chǎng)的建設(shè)。這一工程當(dāng)年征地，當(dāng)年建設(shè)，當(dāng)年銷售，在很短的時(shí)間內(nèi)，富力把一個(gè)污染嚴(yán)重的舊廠房變成一個(gè)占地幾十萬平方米的頂級(jí)樓盤。它的成功不僅奠定了富力在廣州地產(chǎn)界的地位，同時(shí)也創(chuàng)造了房地產(chǎn)開發(fā)史上最快的征地、建設(shè)及銷售奇跡。廣州快車道——奠定地位1998年，富力進(jìn)入迅猛開展的快車道，年內(nèi)同時(shí)開工了盈澤苑、富力半島花園、富力環(huán)市西苑三個(gè)樓盤。2000-2001年，富力又一舉開發(fā)了富力天朗明居、富力千禧花園、富力陽光美居、順意花園等多個(gè)樓盤。這些樓盤的快速建設(shè)及銷售，為富力回籠了大量的資金，聚積了雄厚的實(shí)力，使其迅速脫穎而出。異地?cái)U(kuò)張——北京富力城2002年3月，富力以32億元巨資投得中國(guó)有史以來最大的公開招標(biāo)地塊工程一一北京富力城。這一北京大佬們下注“必虧無疑〞的工程，富力以驚人的速度，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年簽合同，當(dāng)年付款，當(dāng)年蓋樓，當(dāng)年賣樓，當(dāng)年收錢。在北京被稱為“廣州人創(chuàng)造的奇跡〞。富力聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁張力在總結(jié)北京富力城的成功時(shí)，曾表示“富力快速的建設(shè)速度和良好的本錢控制能力〞是北京富力城創(chuàng)造奇跡的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)——再創(chuàng)奇跡開展至今天，富力的速度優(yōu)勢(shì)更加突出。2004年富力在廣州CBD中心珠江新城才拿到的地塊，在2006年富力就有3棟甲級(jí)寫字樓、兩棟國(guó)際性酒店建成。其中，在今年6月26日，富力地產(chǎn)旗下珠江新城富力中心、廣州富力麗思·卡爾頓酒店及廣州富力君悅大酒店同時(shí)封頂，再次創(chuàng)造業(yè)界奇跡。6.2城市化開展戰(zhàn)略的本錢優(yōu)勢(shì)除了產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)行速度比擬快之外，使富力一直保持良好本錢控制能力的另一關(guān)鍵因素在于企業(yè)戰(zhàn)略的選擇。〔1〕.舊城改造的動(dòng)力機(jī)制回憶富力早期開展史可清晰發(fā)現(xiàn)，有“拆遷大王〞之稱的富力，其開展歷程總是與“舊城改造〞緊密的聯(lián)系在一起。雖然這一特點(diǎn)并未引起業(yè)界的高度重視，但這是富力的根底動(dòng)力機(jī)制。富力在舊城改造中，解決了舊工業(yè)廠房，舊工業(yè)污染的問題，首次積極響應(yīng)了政府治理城市工業(yè)污染的規(guī)劃安排，同時(shí)，富力在拿地中大量選取城市老城區(qū)中的所謂‘灰色地帶’，并在新樓盤建設(shè)中，有意識(shí)地增添了許多綠色元素，既改造了城市環(huán)境，也獲得了豐厚的利潤(rùn)?！?〕.多贏格局節(jié)約本錢雖然相對(duì)于新城建設(shè)，舊城改造在前期面臨許多拆遷難題，但由于〞舊城改造〞既符合政府的開展思路，又能為市民締造良好的生活環(huán)境，產(chǎn)生一個(gè)多贏的格局，很容易得到政府的支持。而對(duì)富力來講，由于舊城改造相對(duì)地價(jià)廉價(jià)，且無需建設(shè)過多的社區(qū)配套設(shè)施，從而為企業(yè)省下很多的本錢?！?〕.差異化競(jìng)爭(zhēng)取勝在當(dāng)時(shí)各大地產(chǎn)商紛紛熱衷新城大盤開發(fā)，對(duì)舊城改造不屑一顧時(shí)，大智假設(shè)愚的富力有效避開了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得了開展空間和產(chǎn)品價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。到后期，富力又沿城市化開展軌跡，將工程開展的重心移到廣州市正在大力建設(shè)中的珠江新城。富力一直以來堅(jiān)持的企業(yè)開展方向和貫徹的企業(yè)成長(zhǎng)線索，是伴隨城市建設(shè)和城市化同步開展或適度超前。善于把握城市化為企業(yè)所帶來的開展機(jī)遇，是富力的一個(gè)重要戰(zhàn)略。6.3富力地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理〔1〕.IPO上市融資與國(guó)內(nèi)上市相比，海外IPO(首次公開募股)本錢較A股上市高，但再融資本錢低、靈活性強(qiáng)，是吸引很多中資房企到海外上市的重要原因?！?〕.配售已拆細(xì)H股2006年9月22日，富力地產(chǎn)(2777.HK)宣布，透過配售代理摩根大通及摩根士丹利，以全數(shù)包銷方式配售合共1.692億股已拆細(xì)H股，每股9.55元，集資16.1586億元。〔3〕.發(fā)行企業(yè)債券富力在香港成功發(fā)行企業(yè)債券融資。企業(yè)發(fā)行債券在境外是一種非常重要的融資方式，但目前國(guó)內(nèi)開展商以發(fā)行企業(yè)債券融資方式少之又少，主要是符合資格的很少，相關(guān)法律也不健全，加上房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)較大，這就是企業(yè)債券發(fā)行少的重要原因。7物業(yè)管理廣州天力物業(yè)開展成立于1997年，隸屬于廣州富力地產(chǎn)股份，注冊(cè)資金500萬元，是國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。

富力地產(chǎn)公司目前管理商住小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等多種類型的物業(yè)管理效勞工程，管理面積200多萬平方米。

公司設(shè)有人事行政部、核算部、設(shè)備部、保安部、家政部、質(zhì)管部、會(huì)所部7個(gè)部門和20個(gè)管理處，現(xiàn)有員工1800多人。公司自成立以來，奉行“務(wù)實(shí)、求精、效益、創(chuàng)新〞的方針，堅(jiān)持市場(chǎng)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化原那么，走品牌開展之路。2002年11月，通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。2003年一舉奪得“富力廣場(chǎng)〞、“富力·千禧花園〞、“富力·天朗明居〞和“富力商貿(mào)大廈〞四個(gè)工程“廣州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〔大廈〕〞稱號(hào)，其中“富力廣場(chǎng)T區(qū)〞、“富力·千禧花園〞和“富力·天朗明居〞還獲得了“廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〞的稱號(hào)。2004年，“富力·碧濤灣〞獲得“廣州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〞稱號(hào)，“富力商貿(mào)大廈〞和“富力·陽光美居〞兩個(gè)工程分別獲得“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)〔大廈〕〞的稱號(hào)，“富力·千禧花園〞和“富力·天朗明居〞雙雙喜獲中國(guó)物業(yè)管理最高獎(jiǎng)“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〞的榮耀稱號(hào)。8企業(yè)品牌建設(shè)8.1品牌之道回首12年來的開展歷程，從富力早期以實(shí)用率高著稱的產(chǎn)品如富力半島到現(xiàn)今綜合素質(zhì)整體提升的產(chǎn)品如北京富力城﹑廣州富力桃園，我們可以發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)一直深諳“以人為本〞的人居建設(shè)理念，不僅從戶型設(shè)計(jì)、園林綠化、配套設(shè)施等方面表達(dá)了其高性價(jià)比的特質(zhì)，更從大自然環(huán)境的營(yíng)造、社區(qū)交通、教育配套、生活配套等方面提高產(chǎn)品的附加值。而在社區(qū)居住文化和物業(yè)效勞管理上更融合了現(xiàn)代的居住理念與傳統(tǒng)的人文精華，實(shí)現(xiàn)了人性與個(gè)性的統(tǒng)一。因此自1994年成立以來，富力地產(chǎn)連續(xù)獲得了“全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名〞﹑“廣州市房地產(chǎn)類綜合實(shí)力第一名〞、“2003年度廣東百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)前五名、雄踞房地產(chǎn)行業(yè)第一名〞﹑“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)稱號(hào)〞等多項(xiàng)殊榮。富力的成功，很主要的因素在于深切地理解業(yè)主的需求，順應(yīng)了城市開展的需要，通過舊城區(qū)改造所獲得的開展時(shí)機(jī)，迅速成長(zhǎng)。富力人是傾盡心思與心血，從細(xì)節(jié)出績(jī)效，才換來客戶的認(rèn)同與贊賞，從而建立了自己的金質(zhì)品牌。8.2品牌規(guī)劃〔品牌定位、品牌目標(biāo)、品牌系統(tǒng)〕〔1〕.品牌的核心價(jià)值內(nèi)涵——“富而思進(jìn)，力創(chuàng)新篇〞與中國(guó)城市化進(jìn)程齊頭并進(jìn)，富力地產(chǎn)努力為喜歡城市居住生活的群眾消費(fèi)者不斷提供產(chǎn)品性價(jià)比最高，生活本錢最優(yōu)化，生活便利性最大化的樓盤。無論是在廣州，還是在全國(guó)，富力都以獨(dú)到的眼光與經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)出適應(yīng)不同消費(fèi)群體的產(chǎn)品，品牌忠誠(chéng)度逐年上升，將富力地產(chǎn)從年銷售二千萬推向了六十億?！?〕.品牌定位——群眾化富力地產(chǎn)品牌定位為群眾化。富力的房子面向的是群眾化的市場(chǎng)。本錢控制能力加上對(duì)品質(zhì)的精益求精，令富力樓盤的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)極為顯著。更重要的是，富力地產(chǎn)集團(tuán)多年來也比擬重視物業(yè)管理。正因此，富力地產(chǎn)贏得了廣闊消費(fèi)者的認(rèn)可與追捧，讓富力品牌成為了一個(gè)群眾化品牌。8.3品牌建設(shè)策略“規(guī)劃與時(shí)俱進(jìn)，緊扣城市化建設(shè)〞是富力多年來的拓展模式，做“一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商〞是富力品牌建設(shè)策略，極大提升了富力的品牌影響力?！?〕.一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式做“一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商〞是富力2005提出來的企業(yè)口號(hào)，通過中國(guó)十多年地產(chǎn)開發(fā)的深刻體會(huì)，前瞻未來全球地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)，富力不斷整合自身實(shí)力，在高速穩(wěn)健的開展中邁進(jìn)中國(guó)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新紀(jì)元。①集團(tuán)化富力憑借十多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，組建了一支高素質(zhì)、高效率的執(zhí)行隊(duì)伍，從工程的開發(fā)、設(shè)計(jì)建設(shè)到銷售，每個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)化程度和規(guī)?；潭仍跇I(yè)內(nèi)都是佼佼者。隨著企業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，富力還將繼續(xù)完善相關(guān)各個(gè)子公司和部門的協(xié)調(diào)開展，力求最大化地降低經(jīng)營(yíng)本錢，成為具有行業(yè)頂級(jí)素養(yǎng)的專業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。②專業(yè)化與其他地產(chǎn)企業(yè)四面出擊不同，富力走的不是大而全的路子，而是大而精。擯棄華而不實(shí)的所謂多元化開展，將企業(yè)的力量與資金集中起來，專心致志，一心一意做好地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)主業(yè)，并通過不斷提升自己的專業(yè)水平，成為行業(yè)內(nèi)的扛旗者，成為一個(gè)具有國(guó)際視野和專業(yè)優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)代化企業(yè)。③品牌化作為一個(gè)迅速成長(zhǎng)的地產(chǎn)企業(yè)，富力正通過各種渠道樹立自己的品牌。品牌的宣傳需要單一化，需要整合，這樣才能確保品牌信息和品牌形象的有效傳達(dá)。在2005年，富力將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)品牌建設(shè)和推廣的力度，將分散在富力產(chǎn)品中的品牌優(yōu)勢(shì)集中起來，使富力成為一個(gè)個(gè)性鮮明、風(fēng)格統(tǒng)一，