北京望京商業(yè)步行街(商業(yè)廣場(chǎng))項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

北京望京商業(yè)步行街(商業(yè)廣場(chǎng))工程可行性研究報(bào)告XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)部工程市場(chǎng)調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析 31、望京區(qū)域規(guī)劃 42、望京區(qū)域環(huán)境開(kāi)展趨勢(shì) 43、望京產(chǎn)業(yè)開(kāi)展布局 54、望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 65、望京地區(qū)交通狀況總體分析 96.人口狀況分析 15二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 241、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展歷程 242、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 243、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì) 27三、本工程周邊的狀況分析 341、工程區(qū)位及研究范圍 342、本案交通狀況分析 343、本案周邊住宅狀況分析 36工程定位及可行性研究四、市場(chǎng)初步定位 491．業(yè)態(tài)定位 492．租售價(jià)格定位 523．終端客戶定位 58五、工程操作性分析 631．市場(chǎng)面分析 632．技術(shù)面分析 653．經(jīng)濟(jì)面分析 67六、經(jīng)濟(jì)模型局部 691.本錢(qián)局部核算 692.額度比例核算 703.租賃現(xiàn)金流分析〔靜態(tài)〕 714.租賃現(xiàn)金流分析〔動(dòng)態(tài)〕 725.工程租售同步操作現(xiàn)金流狀況 73七、可行性分析結(jié)論 75工程市場(chǎng)調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽(yáng)區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂(lè)等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級(jí)生活效勞設(shè)施和市級(jí)大型公建的綜合性區(qū)域。按照北京市政府對(duì)望京地區(qū)“城市副中心〞的定位，以及2003年北京市政府?dāng)?shù)次對(duì)望京區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個(gè)方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，國(guó)外高新企業(yè)進(jìn)駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過(guò)去單純的生活居住區(qū)朝著國(guó)際化望京的方向開(kāi)展。1、望京區(qū)域規(guī)劃望京地區(qū)總用地規(guī)模為17.8平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為1平方公里)，規(guī)劃總居住人口為33萬(wàn)人，現(xiàn)有常住人口近15萬(wàn)人?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括1個(gè)地區(qū)級(jí)主商業(yè)中心、5個(gè)次商業(yè)中心、8個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和6個(gè)文化娛樂(lè)中心；8個(gè)區(qū)間公園、38個(gè)社區(qū)綠地和3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標(biāo)準(zhǔn)劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城〞，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)〞，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套效勞功能的綜合區(qū)。目前，朝陽(yáng)區(qū)在已經(jīng)形成了建國(guó)門(mén)外、三里屯、亮馬河三個(gè)使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了望京區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力。2、望京區(qū)域環(huán)境開(kāi)展趨勢(shì) 望京在開(kāi)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度開(kāi)展速度相對(duì)緩慢，被稱作“睡城〞。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購(gòu)房者的認(rèn)可，同時(shí)也吸引眾多國(guó)外高新企業(yè)紛紛落戶。近年來(lái)，國(guó)外大商家看好望京地區(qū)蘊(yùn)藏的市場(chǎng)契機(jī)，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂(lè)福等紛紛選址望京。在這種整體環(huán)境利好的趨勢(shì)下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了穩(wěn)步的開(kāi)展，住宅市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)大體量開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。在這種交通、市政、配套逐步完善的過(guò)程中，望京正朝著“城市副中心〞的定位方向穩(wěn)步開(kāi)展，成為真正意義上的生活國(guó)際化，居住都市化的大望京。3、望京產(chǎn)業(yè)開(kāi)展布局望京科技園位于朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋-望京地區(qū)，占地10.5平方公里。園區(qū)以首都機(jī)場(chǎng)高速路為界分為東、西兩局部。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場(chǎng)南側(cè)路和駝房營(yíng)路。2004年5月31日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)推介工程—加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球500強(qiáng)企業(yè)正式落戶望京。隨后

世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以“睡城〞著稱的望京，2004年12月摩托羅拉研發(fā)總部在望京破土開(kāi)工，2004年11月12日寶馬汽車(chē)電子技術(shù)研發(fā)中心在望京奠基，韓國(guó)三星電子、西門(mén)子、松下、LG等跨國(guó)企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化器：望京科技創(chuàng)業(yè)園和中國(guó)北京(望京)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。截止2005年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá)73.45%，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計(jì)算機(jī)、數(shù)字視聽(tīng)為主的產(chǎn)業(yè)支柱。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過(guò)程中，望京地區(qū)的商務(wù)氣氛愈來(lái)愈濃厚。西門(mén)子、摩托羅拉、愛(ài)立信等國(guó)際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計(jì)超過(guò)30萬(wàn)平方米面積。望京地區(qū)跨國(guó)企業(yè)的高速開(kāi)展，同樣預(yù)示著望京地區(qū)未來(lái)開(kāi)展的巨大潛力。望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖單位:平米從望京的產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)展方向來(lái)看，“十一五〞規(guī)劃期間，朝陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展目標(biāo)之一就是把望京打造成一個(gè)電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國(guó)外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過(guò)程中，這種“跨國(guó)企業(yè)研發(fā)總部〞效應(yīng)也極大的促進(jìn)了望京地區(qū)的商務(wù)氣氛的提升。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速開(kāi)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個(gè)具有復(fù)合功能的城市中心地。4、望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布望京開(kāi)展至今，交通體系及商業(yè)配套各方面得到不斷完善，寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)也有著突飛猛進(jìn)的開(kāi)展。在望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，大批國(guó)際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動(dòng)了對(duì)望京地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的需求。望京寫(xiě)字樓物業(yè)工程統(tǒng)計(jì)表工程名稱體量〔m2〕租金(元/日/m2)檔次愛(ài)慕國(guó)際21000乙級(jí)博雅國(guó)際中心27000〔規(guī)劃〕待定甲級(jí)眾運(yùn)大廈19600乙級(jí)葉青大廈500003甲級(jí)中辰大廈17400乙級(jí)洛娃科技大廈15500乙級(jí)鑫佳泓大廈175003甲級(jí)博泰大廈24000甲級(jí)博泰國(guó)際650007000元/m2商住望京科技創(chuàng)業(yè)園700003甲級(jí)星源國(guó)際22000商住娜麗莎大廈5000商務(wù)Loftel170008500元/m2商住望京大廈35800甲級(jí)佳境天成65000商住鹿港寫(xiě)字樓50000規(guī)劃嘉美風(fēng)氣37000規(guī)劃人濟(jì)大廈56000規(guī)劃從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，望京地區(qū)寫(xiě)字樓面積(含未來(lái)規(guī)劃)整體供給量超過(guò)61萬(wàn)平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積)。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來(lái)看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務(wù)區(qū)。也缺乏夠支撐未來(lái)望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對(duì)區(qū)域消費(fèi)支撐有限。從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價(jià)格來(lái)看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于開(kāi)展初級(jí)，局部企業(yè)由歸國(guó)留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對(duì)高檔辦公物業(yè)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點(diǎn)下，望京地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)檔次及租賃價(jià)格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。從望京地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的分布情況來(lái)看，由于望京科技園區(qū)對(duì)高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國(guó)企業(yè)總部多項(xiàng)選擇擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫(xiě)字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。而望京當(dāng)?shù)匾恍㏒OHO族及小公司為節(jié)約辦公本錢(qián)，根本選擇租用或購(gòu)置如星源國(guó)際、LOFTEL等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。望京地區(qū)寫(xiě)字樓及跨國(guó)企業(yè)總局部布圖4.3望京寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)從望京區(qū)域現(xiàn)有寫(xiě)字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫(xiě)字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務(wù)氣候。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，人口密度的逐步提高，以及跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐的過(guò)程中。區(qū)域未來(lái)寫(xiě)字樓物業(yè)供給體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。這些利好因素也將進(jìn)一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進(jìn)望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步開(kāi)展。在這種變化過(guò)程中，未來(lái)望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向生活型與商務(wù)型消費(fèi)互補(bǔ)的方向開(kāi)展。從現(xiàn)有寫(xiě)字樓物業(yè)的分布以及本工程所處位置來(lái)看，本工程臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群?；谝陨峡陀^條件，未來(lái)工程主要消費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，工程定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂(lè)餐飲類型業(yè)態(tài)。5、望京地區(qū)交通狀況總體分析地面公交客運(yùn)系統(tǒng)在人們的日常生活中，公交車(chē)輛是其出行的主要交通工具，同時(shí)其也是商業(yè)工程對(duì)外聯(lián)通的主要工具之一。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是依靠人流來(lái)支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。因此公交線路的數(shù)量及其對(duì)外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如何對(duì)其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。對(duì)望京地面公交客運(yùn)系統(tǒng)作如下分析：望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽線路主要站點(diǎn)區(qū)域站名城鐵臨5路南十里居→酒仙橋商場(chǎng)→電子城小區(qū)→南湖南路→望京西站望京西站城鐵臨6路望京科技園→望京花園東區(qū)→廣順北大街→望京西站廣順北大街小5路望京科技園→炎黃藝術(shù)館→四道口→圓明園→海淀→金莊村望京科技園小6路西馬莊→定福莊→太平莊華堂商場(chǎng)→麗都飯店→望京小區(qū)望京小區(qū)小71路望京小區(qū)→望京西園→望京購(gòu)物中心→芍藥居→上地橋望京小區(qū)小73路望京小區(qū)→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→冠城園→牡丹園→雙安→小南莊望京小區(qū)運(yùn)通101線南湖渠→望京購(gòu)物中心→中國(guó)科技館→體育師范學(xué)院→三義廟望京購(gòu)物中心運(yùn)通104線營(yíng)慧寺→紫竹院→白石橋→動(dòng)物園→北京北站→望京新城望京新城運(yùn)通107線馬家堡小區(qū)→木樨園→燕莎友誼商城→麗都飯店→望京新城望京新城運(yùn)通110線半壁店→昆明湖路→中關(guān)村→大屯→廣順北大街→望京新城望京新城運(yùn)通111線安寧里南站→立水橋→望京花園→朝陽(yáng)公園→定福莊→東柳望京花園運(yùn)通113線吳莊→蔚園→永定路→中關(guān)村→廣順北大街→來(lái)廣營(yíng)廣順北大街運(yùn)通201線南湖渠→南湖東園→望京購(gòu)物中心→人民大學(xué)→六里橋長(zhǎng)途站望京購(gòu)物中心361望京科技園→廣順北大街→中國(guó)科技館→北太平莊→巴溝村廣順北大街402四惠站→大北窯→農(nóng)展館→酒仙橋→望京公園→南皋望京公園404東直門(mén)→花家地南里→花家地街→阜通東大街→來(lái)廣營(yíng)阜通東大街405路聯(lián)大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→三元庵→麗都飯店→廣順北大街廣順北大街409來(lái)廣營(yíng)→廣順北大街→中日醫(yī)院→中國(guó)科技館→阜成門(mén)廣順北大街416來(lái)廣營(yíng)→南湖東園→湖廣中街→農(nóng)展館→廣順北大街→來(lái)廣營(yíng)廣順北大街418金盞→郁金香花園→蟹島度假村→望京公園→酒仙橋→東直門(mén)望京公園420望京科技創(chuàng)業(yè)園→宏昌路→亮馬橋→朝陽(yáng)門(mén)→王府井→北京站望京科技園421大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→麗都飯店→宏昌路→東湖宏昌路422三義廟→中國(guó)科技館→中日醫(yī)院→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→花家地→來(lái)廣營(yíng)花家地606雍和宮→和平里火車(chē)站→展覽中心→阜通西大街→東湖阜通西大街614東直門(mén)→左家莊→三元橋→花家地北里→宏昌路→望京科技園宏昌路623望京科技創(chuàng)業(yè)園→廣順北大街→望京購(gòu)物中心→東直門(mén)外廣順北大街627三營(yíng)門(mén)→木樨園→方莊→潘家園→四元橋→廣順北大街廣順北大街629環(huán)行鐵道→阜通西大街→望京花園→立水→東北旺中路阜通西大街630來(lái)廣營(yíng)→望京花園→北營(yíng)門(mén)→門(mén)頭村→北京植物園→香山東路望京花園701大西洋新城南門(mén)→花家地北里→西釣魚(yú)臺(tái)→岳各莊紅星美凱龍花家地北里707嘉園→天橋→農(nóng)展館→燕莎友誼商城→廣順北大街→農(nóng)藝園廣順北大街710善各莊→廣順北大街→酒仙橋商場(chǎng)→朝陽(yáng)公園→西直河廣順北大街735錦繡大地市場(chǎng)→玉海園→中關(guān)村→四元橋→望京公園→金盞望京公園737孫河?xùn)|站→阜通西大街→亞運(yùn)村→中關(guān)村→頤和園→香山阜通西大街752西北旺村→北苑家園→廣順北大街→珠江帝景→京南交易中心廣順北大街827北京西站→北辰路→望京購(gòu)物中心→廣順北大街→善各莊廣順北大街840外南湖渠→亞運(yùn)村→中關(guān)村→青塔→朝陽(yáng)路→南湖渠南湖渠852老君堂南站→朝陽(yáng)公園→阜通西大街→北苑家園→都市芳園阜通西大街909前葦溝→望京花園→燕莎友誼商城→安定門(mén)→西北旺市場(chǎng)望京花園921大峪→蘋(píng)果園地鐵→定慧寺→國(guó)家圖書(shū)館→廣順北大街→東湖廣順北大街939北京南站→大觀園→兒童醫(yī)院→西直門(mén)→廣順北大街→奶子房廣順北大街944菜戶營(yíng)→盛唐飯店→學(xué)院路→芍藥居→廣順北大街→奶子房廣順北大街951東北旺中路→圓明園→五道口→亞運(yùn)村→花家地→南十里居花家地952東湖→望京花園→朝陽(yáng)公園→小武基→北大地→岳各莊北橋望京花園952支望京路→宏昌路→麗都飯店→朝陽(yáng)路→勁松→十八里店北橋站宏昌路966東直門(mén)長(zhǎng)途站→覽中心→廣順北大街→朝來(lái)家園→平西府廣順北大街975東直門(mén)→阜通東大街→播送學(xué)院→北七家→桃峪山莊→桃峪口阜通東大街976北湖渠→大西洋新城→酒仙橋商場(chǎng)→大望路→潘家園→亦莊大西洋新城976支北湖渠東口→廣順北大街→四惠站→北苑→群芳園→大地站廣順北大街983王佐汽車(chē)站→五棵松→營(yíng)慧寺→廣順北大街→北湖渠廣順北大街望京地區(qū)交通站點(diǎn)分布圖如下圖，望京區(qū)域公交站點(diǎn)呈區(qū)域性集中的特點(diǎn)，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)工程地面公交客運(yùn)系統(tǒng)相對(duì)匱乏，尤其是在城鐵望京西站附近沒(méi)有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車(chē)次少、擁擠不堪，造成地面公交客運(yùn)系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋生了諸多交通及平安隱患問(wèn)題。但其現(xiàn)有公交線路根本能夠承接多個(gè)交通樞紐、密集居住區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)和旅游景點(diǎn)，這些地方聚集著大量的流動(dòng)人口、常住人口、商務(wù)辦公人群和國(guó)內(nèi)外旅游觀光人士，而依靠良好的公交線路組織，可以為本地區(qū)帶來(lái)較為充足的人流支持，使其成為本地區(qū)潛在的投資及消費(fèi)群體。隨著北京城市的進(jìn)一步開(kāi)展和建設(shè)，望京地區(qū)吸引著人們?cè)絹?lái)越多的關(guān)注，川流不息的人流、私家車(chē)和出租車(chē)給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。而公交線路增調(diào)，將給區(qū)域帶來(lái)更多的消費(fèi)人群，同時(shí)也便于其疏散。軌道交通系統(tǒng)由于城市化開(kāi)展速度越來(lái)越快，軌道交通已經(jīng)開(kāi)展成為重要的交通工具之一，不再僅僅是原來(lái)的輔助交通工具的一種。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以很好的擴(kuò)大輻射半徑帶來(lái)有效消費(fèi)群體，同時(shí)也可以彌補(bǔ)常規(guī)交通存在的缺乏，購(gòu)物物品運(yùn)輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問(wèn)題。望京區(qū)域建成并投入運(yùn)營(yíng)的軌道線路有地鐵13號(hào)線，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有L1線、地鐵15號(hào)線，地鐵13號(hào)線途經(jīng)望京西站，地鐵15號(hào)線是連接?xùn)|直門(mén)-望京-順義區(qū)的規(guī)劃線路。L1線那么是自東直門(mén)至機(jī)場(chǎng)線的機(jī)場(chǎng)快速軌道線路，但目前L1規(guī)劃為機(jī)場(chǎng)線，通過(guò)望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點(diǎn)，未來(lái)也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。望京地區(qū)現(xiàn)有軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，局部地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對(duì)望京地區(qū)的影響有待觀察。地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來(lái)越大，其對(duì)人流疏導(dǎo)作用十清楚顯。如未來(lái)規(guī)劃的地鐵線路竣工通車(chē)后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對(duì)望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。望京地區(qū)道路組成狀況.1外部公路系統(tǒng)望京地區(qū)位于北京城區(qū)的東北部，在機(jī)場(chǎng)高速與京順路和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡(luò)比擬完善。主要交通干線有：京承高速公路，東北五環(huán)路，京順路，北四環(huán)東路。興旺的外部公路系統(tǒng)可為本地區(qū)帶來(lái)充足的人流、車(chē)流、物流支持，便于商業(yè)工程后期的經(jīng)營(yíng)及組織運(yùn)輸。北四環(huán)東路：道路狀況良好，其較寬的雙向車(chē)道每天承載著較大車(chē)流，是望京主要交通干線之一。東北五環(huán)路：道路狀況相對(duì)較好，其承載的較大車(chē)流、人流，根本上是連接?xùn)|部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。京承高速公路：與四環(huán)、五環(huán)相交，道路狀況相對(duì)較好，是進(jìn)出昌平區(qū)的主要交通道路，加之連通承德，是本地區(qū)西部重要的交通干線。京順路以及機(jī)場(chǎng)高速路：是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導(dǎo)交通的作用。.2內(nèi)部城市道路系統(tǒng)望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機(jī)場(chǎng)高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非經(jīng)緯向的道路。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯(cuò)綜復(fù)雜?？傮w來(lái)說(shuō)，望京的主要道路大體可歸結(jié)為兩縱一環(huán)線。兩縱指的是廣順大街和南湖北路-花家地大街〔中環(huán)南路〕：廣順大街是整個(gè)望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街：二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個(gè)環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。廣順大街：城市主干道，雙向六車(chē)道，紅線寬度60米。廣順大街〔廣順北大街和廣順南大街〕是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。阜通東大街：與京順路平行，南起三元西橋，北至四元橋北，與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長(zhǎng)約2470米，紅線寬度為45米，為城市主干道。阜通西大街：與阜通東大街、京順路平行，為城市主干道。沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車(chē)道，并與望京西路相交。宏昌路：位于望京新城〔A05區(qū)〕的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個(gè)三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)那么的十字路口。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且根本上沒(méi)有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。合理的交通布局，不但緩解了望京地區(qū)的人流、車(chē)流疏導(dǎo)問(wèn)題，有序的消費(fèi)環(huán)境也便于吸引更多的消費(fèi)人流來(lái)此消費(fèi)。.3立交橋立交橋?yàn)槭鑼?dǎo)緩解交通阻塞問(wèn)題、提高道路通行能力、保障行人平安起到至關(guān)重要的作用。望京地區(qū)現(xiàn)有立交橋11座，分別為：來(lái)廣營(yíng)橋、廣順橋、廣澤橋、五元北橋、五元橋、大山橋、南湖渠橋、四元橋、望京橋、望和橋、北湖渠橋，以及將于今年完工的湖光中街立交橋。上述立交橋分別設(shè)置于望京周邊地區(qū)，絕大局部是進(jìn)出望京地區(qū)的主要出入口，主要承當(dāng)了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達(dá)15個(gè)，但僅4個(gè)可用，所以造成外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，上下班頂峰期間進(jìn)出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問(wèn)題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作用，是望京地區(qū)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。5.2區(qū)域交通未來(lái)規(guī)劃及道路改造分析望京地區(qū)內(nèi)部交通路網(wǎng)較為密集，地區(qū)的道路狀況較好，路幅普遍較寬，根本上是城市次干道，但是道路缺乏復(fù)合化規(guī)劃，隨著入住人口的增多，望京區(qū)域私家車(chē)數(shù)量迅速上漲，私家車(chē)數(shù)量巨大對(duì)道路交通狀況提出了較大考驗(yàn)，以往交通規(guī)劃不完善的方面開(kāi)始顯現(xiàn)，外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，交通擁堵較為嚴(yán)重，特別是上下班頂峰期間進(jìn)出望京的道路易堵。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯缺乏。針對(duì)以上問(wèn)題，政府對(duì)交通規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，并投入較大資金進(jìn)行改造，同時(shí)加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見(jiàn)，望京地區(qū)未來(lái)的交通將更加順暢。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個(gè)主要出入口和五個(gè)次要出入口的建設(shè)，建立一個(gè)以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運(yùn)方式相結(jié)合的綜合交通體系。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進(jìn)出望京地區(qū)出入口的改造，預(yù)計(jì)2021年前全部實(shí)現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。商業(yè)工程開(kāi)發(fā)最重要的因素之一就是人口消費(fèi)支持，人口消費(fèi)特性與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問(wèn)題是直接制約商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對(duì)住宅工程開(kāi)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。望京區(qū)域自1994年規(guī)劃為北京市“城市居住副中心〞至今十多年時(shí)間，其土地開(kāi)發(fā)過(guò)程劃分為四個(gè)階段：階段時(shí)間主要建設(shè)區(qū)域開(kāi)發(fā)工程類型第1階段94-98花家地、南湖渠路區(qū)域以福利分房和最早先購(gòu)置商品房的購(gòu)房人，區(qū)域開(kāi)發(fā)早期以普通板樓為主，95年開(kāi)始有高密度樓盤(pán)工程第2階段98-01以望京新城為中心向外輻射大型住宅工程啟動(dòng)，以高密度純居住工程居多，投資購(gòu)房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士第3階段01至04北部科技園區(qū)、望京整個(gè)地塊都有產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅〔公寓〕工程、商務(wù)辦公樓、底商等第4階段05年至今望京東部新區(qū)、西南區(qū)大型商業(yè)、配套型物業(yè)工程開(kāi)發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓工程；大型企業(yè)或集團(tuán)購(gòu)置從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開(kāi)發(fā)已在處于第四階段，土地開(kāi)發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒(méi)有太多空置地塊，除望京新城B30地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國(guó)際二期、國(guó)風(fēng)北京二期工程還未開(kāi)工外，其他均在建設(shè)過(guò)程中，但從區(qū)域整體狀況來(lái)看，住宅工程開(kāi)發(fā)根本完成，但綜合類商業(yè)工程相對(duì)較少，配套商業(yè)缺乏，整個(gè)區(qū)域商業(yè)開(kāi)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過(guò)程中，未來(lái)將有明顯的改變。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)局部樓盤(pán)工程主要有：序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱1望京花園東區(qū)17融科橄欖城32風(fēng)格雅園47花家地西里2星源國(guó)際18大西洋新城33Cityone48望京雅特住區(qū)3炫彩嘉軒19湖畔雅居34鹿港49動(dòng)感之都寶星園4望京西園20金隅麗港城35星海明珠50世安望京家園5望京花園21夏都盈座36麗港美度51利景名門(mén)6麗景新貴22利澤西園37嘉美風(fēng)氣中心52亞特蘭大廈7慧谷根園23望京悅城38博雅國(guó)際中心53綠蔭芳鄰8慧谷時(shí)空24博泰國(guó)際39都市心海岸54花家地商住樓9慧谷陽(yáng)光25澳洲康都40嘉潤(rùn)花園55嘉悅精英家園10CLASS26望馨園41華陽(yáng)公寓56慧谷金色家園11望京明苑27上京新航線42寶星國(guó)際57望京新城A5區(qū)41012望京西園四區(qū)28圣馨大地43點(diǎn)擊未來(lái)沁居58花家地小區(qū)13望京國(guó)際商業(yè)中心29季景沁園44城市月光59望興園14國(guó)風(fēng)北京30北京香頌45望京新居60信荷城15望京新城31銀領(lǐng)國(guó)際46東湖灣61方舟苑-藝術(shù)城16華鼎世家47花家地西里62望京利澤家園48望京雅特住區(qū)63LOFTEL望京地區(qū)總占地面積860公頃，其中建設(shè)用地510公頃，區(qū)域內(nèi)住宅工程還有一局部沒(méi)有進(jìn)行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近1000萬(wàn)平米，按照千人指標(biāo)計(jì)算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為25-30萬(wàn)人左右，目前望京常住人口約15萬(wàn)人左右。望京區(qū)域住宅工程分布圖從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來(lái)人口增長(zhǎng)比例情況做如下分析。住宅人口數(shù)量根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料統(tǒng)計(jì)，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開(kāi)發(fā)以來(lái)，人口數(shù)量不斷遞增，03年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在10萬(wàn)人左右，04年已超過(guò)15萬(wàn)，其中固定居住戶數(shù)達(dá)7萬(wàn)戶，截止到05年5月，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)已接近20萬(wàn)，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，2021年預(yù)計(jì)望京地區(qū)人口總數(shù)將超過(guò)35萬(wàn)人，而在未來(lái)的10-15年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計(jì)到達(dá)創(chuàng)記錄的60萬(wàn)人。近幾年人口遞增數(shù)量約為3.5-4萬(wàn)人/年。寫(xiě)字樓人口數(shù)量隨著望京區(qū)域在2002年5月被國(guó)家科技部正式批準(zhǔn)為中關(guān)村電子城科技園〔西區(qū)〕后，產(chǎn)業(yè)開(kāi)展速度加快，研發(fā)基地、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時(shí)間里建成并投入使用。在望京的整個(gè)北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積70000平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)基地。從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計(jì)引進(jìn)各型企業(yè)660家，其中高科技企業(yè)438家，注冊(cè)資本金33.9億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機(jī)電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過(guò)1.18萬(wàn)人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來(lái)以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套效勞物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體開(kāi)發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)工程總量將到達(dá)67萬(wàn)平米。按寫(xiě)字樓物業(yè)每百平米12人計(jì)算，望京區(qū)域未來(lái)商務(wù)人士總數(shù)將超過(guò)8萬(wàn)人，大量高等消費(fèi)人群聚集，影響區(qū)域消費(fèi)特性，同時(shí)現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)性也有明顯改變。外來(lái)人口數(shù)量截止2004年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約5萬(wàn)韓籍人口居住在此，占在京韓國(guó)人總數(shù)的90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國(guó)人及朝鮮族人相對(duì)集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已到達(dá)7萬(wàn)人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的30%，支持韓籍居民的消費(fèi)商品種類也相對(duì)完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國(guó)商品最集中、種類最多的區(qū)域。除韓國(guó)之外，望京區(qū)域還有幾千其他國(guó)籍人士在此居住，型成了一個(gè)以高端消費(fèi)和特色消費(fèi)為主的消費(fèi)群體，也是本區(qū)域高消費(fèi)核心力量。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購(gòu)房者、投資型購(gòu)房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號(hào)全部被預(yù)定，外籍購(gòu)房人團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項(xiàng)附助設(shè)施及配套工程建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國(guó)際型大社區(qū)和國(guó)際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士還將有較大幅度的增長(zhǎng)，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強(qiáng)。6.3年齡、職業(yè)狀況望京地區(qū)樓盤(pán)的中高價(jià)位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識(shí)層次和職業(yè)層次相對(duì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。從目前研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域20萬(wàn)常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以30-45歲為主，占60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢(shì)，25歲以下的約占25%，45歲以上的僅占15%左右。望京區(qū)域常住人口年齡比例投資購(gòu)房人的職業(yè)包括：演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、IT行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動(dòng)，還有一些開(kāi)設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一局部外籍人士那么為進(jìn)入望說(shuō)區(qū)域的外企高級(jí)管理層，不同語(yǔ)言、習(xí)俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國(guó)際氣氛。從我們對(duì)區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的70.7%，其中博士9.3%，碩士20.1%。平均教育水平較高，擁有較好的收入和個(gè)人素質(zhì)。6.4外籍人口分布特色自望京區(qū)域開(kāi)發(fā)工程開(kāi)始，就不斷有外籍人士進(jìn)駐，有紀(jì)錄顯示，1998年有200多戶韓國(guó)人組成的購(gòu)房團(tuán)進(jìn)駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。目前區(qū)域內(nèi)近20個(gè)大型社區(qū)，每個(gè)社區(qū)都有韓國(guó)人入住，其中，望京西園3區(qū)和西園4區(qū)內(nèi)的韓國(guó)人最集中，約占該小區(qū)人口的80%左右，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在望京區(qū)外籍購(gòu)房人群已由原來(lái)以韓國(guó)人、日本人逐漸開(kāi)展擴(kuò)大至歐美、新加坡等不同國(guó)家的購(gòu)房人，已有數(shù)萬(wàn)韓僑、歐美人士在此定居，外國(guó)專家也開(kāi)始大規(guī)模的聚集在此，人群多元化開(kāi)展趨勢(shì)顯著。從區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司看好本國(guó)投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的工程，早期就在新加坡進(jìn)行推售，隨之也帶來(lái)了不少新加坡、臺(tái)灣、香港等地區(qū)的投資購(gòu)置，同時(shí)在一定程度吸引日、韓人士對(duì)望京的投資傾向。該工程也是區(qū)域里外籍人士購(gòu)置數(shù)量較多的一個(gè)樓盤(pán)。區(qū)域消費(fèi)能力分析從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，望京常住人口中，25至45歲之間的占到85%，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)置能力比擬強(qiáng)，望京地區(qū)月收入在5000元以上的人群占62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比擬我高，大專以上人群占到70%。從對(duì)望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示，望京地區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了50%，低收入與較低收入的比例僅占到25%，根據(jù)統(tǒng)計(jì)得出的望京地區(qū)人均可支配性收入為19390元/年，高出北京市平均水平近24個(gè)百分點(diǎn)。北京市2004年人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)象低收入較低收入中間收入較高收入高收入平均水平人均可支配收入〔元/人〕7400.9數(shù)據(jù)來(lái)源?2004年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒?望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)象低收入較低收入中間收入較高收入高收入平均水平人均可支配收入〔元/人〕84001200015000200003500019390所占比例10%15%25%30%20%100%區(qū)域人口消費(fèi)特性分析區(qū)域內(nèi)常住人群消費(fèi)主要以日常購(gòu)物、配套型效勞商業(yè)消費(fèi)，同時(shí)對(duì)餐飲類的消費(fèi)有較大需求。望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅工程居多，在這里生活、工作的人群消費(fèi)層次較高，區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來(lái)京的商務(wù)人士，未來(lái)還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消費(fèi)群。這些消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大局部人群具備較高的消費(fèi)能力并具有較新的消費(fèi)理念，注重品質(zhì)消費(fèi)，對(duì)生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受，追求生活品位，消費(fèi)講究高雅有情調(diào)，消費(fèi)以中、高檔產(chǎn)品為主，消費(fèi)金額相對(duì)較大，對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求較高。由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，故區(qū)域早期很少有相對(duì)綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費(fèi)，而本區(qū)域常住人口中存在大量工薪族，作息時(shí)間相對(duì)較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的頂峰時(shí)段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)頂峰時(shí)段與市區(qū)也有較大差異。從對(duì)區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間一般為早11時(shí)，晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間可持續(xù)至晚23時(shí)左右。白天冷清夜晚火爆的營(yíng)業(yè)狀況成為望京消費(fèi)的特色。但由于原來(lái)望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問(wèn)題，直接造成了社區(qū)休閑性購(gòu)物及文化娛樂(lè)需求的商業(yè)存在著很大的市場(chǎng)空白，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)沒(méi)有得到有效釋放。目前對(duì)百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套效勞類工程的檔次也有較大差距。商務(wù)辦公人群對(duì)餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費(fèi)需求較大，對(duì)一定檔次的消費(fèi)購(gòu)物需求也明顯高于普通居民。商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費(fèi)意識(shí)，消費(fèi)觀念較為前衛(wèi)，購(gòu)物、餐飲以及娛樂(lè)、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成局部，對(duì)個(gè)性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)。由于區(qū)域內(nèi)有大量寫(xiě)字樓、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企職員、駐華外籍人士居多，此局部人群工作、生活節(jié)奏較快，工作與生活時(shí)間存在著較多的不固定因素。方便快捷、省時(shí)的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商務(wù)餐飲效勞較少，不能滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)餐飲的消費(fèi)需求，同時(shí)休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費(fèi)群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群外流。外籍人士消費(fèi)特性以原有消費(fèi)習(xí)慣的商品為主，娛樂(lè)類、休閑類消費(fèi)成為其生活必不可少的一局部。餐飲效勞也有一定的國(guó)籍特色。望京從1994年規(guī)劃至今，一直都是住宅先行，缺少產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)居住著很多韓國(guó)人，隨著中韓貿(mào)易額的不增加，經(jīng)濟(jì)往來(lái)的縱深開(kāi)展，會(huì)有越來(lái)越多的韓國(guó)、朝鮮人到北京來(lái)工作居住，而歐美、日本、新加坡等國(guó)家組成的外籍人的消費(fèi)習(xí)性也不同，這些人聚集的特性強(qiáng)，對(duì)文化休閑類消費(fèi)需求明顯，特色的餐飲、酒吧、KTV、娛樂(lè)城等都是此類人群的主要消費(fèi)場(chǎng)所，已經(jīng)在望京區(qū)域構(gòu)成另一類消費(fèi)群體的一個(gè)重要組成局部。此類人群消費(fèi)能力高，有一定的消費(fèi)品味，不同于普通居民類消費(fèi)，對(duì)日常消費(fèi)品的購(gòu)置也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行購(gòu)置消費(fèi)。但在本區(qū)域適合這類消費(fèi)的場(chǎng)所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒(méi)有一家有綜合效勞的，集餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)效勞、日常休閑購(gòu)物為一體中高檔消費(fèi)場(chǎng)所。因此，在未來(lái)，隨著此類人群的不斷增加，對(duì)綜合性、檔次型大中型商業(yè)工程的需求明顯增加。商務(wù)型、外籍人士消費(fèi)潛力將不容無(wú)視。這類消費(fèi)人群也將帶動(dòng)并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來(lái)消費(fèi)。二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展歷程作為北京市規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的“副都市中心〞，地區(qū)規(guī)模已初步成型。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后于居住類物業(yè)的開(kāi)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤(rùn)等生活超市；中福百貨零售以及個(gè)別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至2005年底，望京商業(yè)供給約為30萬(wàn)平方米左右，但無(wú)論從數(shù)量還是檔次上來(lái)看，商用物業(yè)一直存在市場(chǎng)缺口。2005年以后，隨著望京B區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開(kāi)發(fā)，各類型商業(yè)工程陸續(xù)面市。宜家家居望京新店將于今年4月份開(kāi)業(yè)；望京購(gòu)物中心、望京國(guó)際商業(yè)中心、以及旺角廣場(chǎng)等商業(yè)工程也將于5月份左右集中開(kāi)業(yè)；方恒國(guó)際中心、沃爾瑪所在工程、嘉美風(fēng)氣二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)局部也將于2006年至2007年間推向市場(chǎng)。另外，寶星國(guó)際、融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京等工程也有大型商業(yè)配套，預(yù)計(jì)2021年前后推出。屆時(shí)，望京新興商業(yè)供給將不低于70萬(wàn)平方米，甚至超過(guò)目前西單商圈的商業(yè)總量。2、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析分布望京現(xiàn)有商業(yè)面積約30多萬(wàn)平方米，商業(yè)主要集中在三個(gè)區(qū)域：廣順大街沿線：由望京花園、星源國(guó)際、夏都盈座等沿街工程的底商組成，以二層臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及餐飲。由于具有穩(wěn)定消費(fèi)客群的支持，大多商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，出租率到達(dá)95%以上；南湖北路與湖光北街交匯的金十字街：這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場(chǎng)及其周邊店鋪組成。該路段平均日客流量可達(dá)4000人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過(guò)1萬(wàn)；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流水額為24萬(wàn)，年?duì)I業(yè)額9000萬(wàn)元左右；花家地街的臨街商業(yè)：該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以群眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費(fèi)氣氛。另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進(jìn)入調(diào)整和升級(jí)階段。在望京街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場(chǎng)、銀行分支、家政效勞所、健身俱樂(lè)部、娛樂(lè)設(shè)施、寵物效勞隨處可見(jiàn)，但是與望京現(xiàn)有十幾萬(wàn)人口的龐大社區(qū)相比，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不盡如人意。缺乏大型集中式購(gòu)物中心就整個(gè)望京大社區(qū)來(lái)說(shuō)，最缺乏的是可以覆蓋比擬大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場(chǎng)和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和偏南部的望京1號(hào)折扣廣場(chǎng)可以算做百貨零售類，但其檔次不高、輻射范圍相當(dāng)有限。中等超市規(guī)模有限中等規(guī)模的商業(yè)點(diǎn)雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)令望京居民滿意的程度。望京新城中的華潤(rùn)超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模和商品品類仍顯缺乏。便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)沒(méi)有成型，小型、微型的商業(yè)點(diǎn)未到達(dá)飽和，人們消費(fèi)選擇的余地不大，根本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價(jià)都要略高于市內(nèi)居民區(qū)。餐飲及休閑娛樂(lè)市場(chǎng)未充分開(kāi)展餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)藥、運(yùn)動(dòng)休閑等各種效勞業(yè)分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對(duì)缺乏。2.3現(xiàn)有商業(yè)供給結(jié)構(gòu)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供給量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費(fèi)人口的需要。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供給結(jié)構(gòu)〔數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2005年底〕2.4現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格望京區(qū)域普通住宅底商多采取“售后出租〞的形式，業(yè)態(tài)大多沒(méi)有整體規(guī)劃，租金一般在2元-6元/平方米/天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；寫(xiě)字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達(dá)8元，有的達(dá)12元/平方米/天。望京區(qū)域原有普通住宅底商售價(jià)在13000-15000元/平方米左右，較為繁華且商業(yè)氣氛較濃地帶的底商售價(jià)可達(dá)16000-18000元/平方米。隨著后期經(jīng)營(yíng)，這些已售商鋪普遍升值20%以上。從投資回報(bào)來(lái)看：現(xiàn)已經(jīng)營(yíng)的臨街商業(yè)投資回報(bào)率均在9%以上，個(gè)別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報(bào)率8%-12%。一方面是因?yàn)榕R街商鋪面積不大、物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營(yíng)，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供給量相對(duì)較小，且銷(xiāo)售價(jià)格普遍低于1.5萬(wàn)，隨著入住人口對(duì)商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。3、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)隨著望京B區(qū)公建類物業(yè)的逐步開(kāi)發(fā)，未來(lái)家樂(lè)福、沃爾瑪、華堂商場(chǎng)、宜家家居等國(guó)際商業(yè)巨頭將相繼登陸望京。據(jù)預(yù)測(cè)，到2007年底，望京新興商業(yè)物業(yè)供給量將超過(guò)70萬(wàn)平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。3.1區(qū)域未來(lái)商業(yè)格局望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開(kāi)業(yè)的旺角廣場(chǎng)提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、群眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來(lái)提升的空間不大。在此根底上，望京區(qū)域未來(lái)將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂(lè)福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)；由望京國(guó)際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)氣二期商業(yè)、方恒國(guó)際中心組成的望京東南部商業(yè)組團(tuán)；由望京購(gòu)物中心、沃爾瑪工程及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團(tuán)；由本工程、博泰國(guó)際以及麗景新貴商業(yè)局部及組成的望京北部商業(yè)組團(tuán)。東南部商業(yè)組團(tuán)體量最大，不僅包括12萬(wàn)平方米的望京國(guó)際商業(yè)中心，而且規(guī)劃中的25萬(wàn)平方米的方恒國(guó)際中心及在建的嘉美風(fēng)氣中心均為集酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)于一體的綜合物業(yè)。未來(lái)輻射范圍有望擴(kuò)大至酒仙橋地區(qū)。中部商業(yè)組團(tuán)主要由8.9萬(wàn)平方米的望京購(gòu)物中心和10余萬(wàn)平方米的沃爾瑪工程組成。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團(tuán)有能力成為輻射整個(gè)望京區(qū)域的核心商業(yè)組團(tuán)。東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)吸引了包括宜家家居、家樂(lè)福等眾多國(guó)際知名零售商進(jìn)駐。一方面，國(guó)際知名商家的品牌號(hào)召力不容無(wú)視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個(gè)北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車(chē)位提升了該地塊的商業(yè)價(jià)值；再者，由于物業(yè)全部為零售商購(gòu)地自建的獨(dú)立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營(yíng)要求；最后，該商業(yè)組團(tuán)建設(shè)周期短，宜家即將于今年4月份正式營(yíng)業(yè)，如果順利的話，家樂(lè)福及其合作伙伴也將不遲于2007年初開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。因此，未來(lái)該商業(yè)組團(tuán)將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費(fèi)人群的最為重要的商業(yè)組團(tuán)之一。此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國(guó)際、融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京等工程商業(yè)局部的建成，在2021年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來(lái)望京東部的商業(yè)組團(tuán)。3.2新增及規(guī)劃商業(yè)工程新增及規(guī)劃商業(yè)工程列表工程名稱所處位置商業(yè)規(guī)?！博O〕物業(yè)結(jié)構(gòu)租售價(jià)格備注麗景新貴〔家樂(lè)?！硰V順北大街〔麗景新貴商業(yè)〕4萬(wàn)左右獨(dú)立商業(yè)待定規(guī)劃中，進(jìn)駐時(shí)間不確定沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)〔暫用〕廣順南大街與阜通西大街交界路口東南角地上局部8層，地下3層，B1-F7為營(yíng)業(yè)用房待定沃爾瑪約占2萬(wàn)㎡左右，預(yù)計(jì)07年4月開(kāi)業(yè)。宜家家居四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè)3萬(wàn)左右獨(dú)立商業(yè)自建預(yù)計(jì)4月開(kāi)業(yè)家樂(lè)福

〔北四環(huán)〕四元橋以北〔原燕莎望京購(gòu)物〕4萬(wàn)左右獨(dú)立商業(yè)自建——?dú)W尚超市來(lái)廣營(yíng)橋東北角，百安居?xùn)|側(cè)4萬(wàn)左右獨(dú)立商業(yè)自建——方恒國(guó)際

中心廣順南大街〔竹藤大廈對(duì)面〕公建25萬(wàn)獨(dú)立公建群待定——望京國(guó)際商業(yè)中心望京B區(qū)6-10#12萬(wàn)左右獨(dú)立商業(yè)預(yù)計(jì)5月開(kāi)業(yè)旺角廣場(chǎng)南湖北路與湖光中街交界路口東北角5層商業(yè)，單層4300㎡分租，按樓層不同3元-20元不等F1-F3規(guī)劃為8-36㎡左右小面積鋪位，B1、F4單鋪1000㎡以上，預(yù)計(jì)5月開(kāi)業(yè)望京購(gòu)物廣場(chǎng)〔華聯(lián)〕廣順大街與阜通西街交匯處獨(dú)立商業(yè)樓，B1-F4層租金依樓層及業(yè)態(tài)不同6-30元不等，目前已下調(diào)800個(gè)車(chē)位，預(yù)計(jì)5月開(kāi)業(yè)博雅國(guó)際北五環(huán)以南，利澤中一路1號(hào)8000左右2層底商最初1.5萬(wàn)，現(xiàn)停售出租擬做商務(wù)配套等炫彩嘉軒宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè)6000左右2層底商街鋪社區(qū)商業(yè)金隅國(guó)際CityOne望京西路與阜通西大街交界東北側(cè)底商，B1-F2待定——鹿港望京西路與阜通西大街交界東南側(cè)3000左右底商——博泰國(guó)際廣順北大街與湖光北街交界路口底商B1-F3售價(jià)分別為：13000元/㎡；22000元/㎡；17000元/㎡；15000元/㎡華鼎世家阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè)3000左右底商，首層整售給一家韓國(guó)公司，由其分散出租經(jīng)營(yíng)季景沁園湖光中街西延長(zhǎng)線南側(cè)2層底商裙樓待定07年9月交用并投入經(jīng)營(yíng)北京香頌望京西路，季景沁園西南側(cè)街城、商業(yè)街20000以上〔初定〕寶星國(guó)際望京西園東側(cè)，宏泰東街獨(dú)立商業(yè)待定E-Mart易買(mǎi)得購(gòu)物中心入駐融科橄欖城宏泰東街一期4000，二期4萬(wàn)底商裙樓及獨(dú)立商業(yè)樓待定——國(guó)風(fēng)北京宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地獨(dú)立商業(yè)待定——嘉美風(fēng)氣廣順南大街南端，京順路西八間房路口寫(xiě)字樓酒店底商裙樓整售報(bào)價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡左右租售狀況待定，預(yù)計(jì)2007年開(kāi)業(yè)東湖灣來(lái)廣營(yíng)利澤西園約7萬(wàn)左右待定待定——上京新航線東湖路3000底商，另4棟獨(dú)立商業(yè)樓底商、獨(dú)立商業(yè)待定預(yù)計(jì)2007年底交付使用澳洲康都望京外環(huán)路1萬(wàn)左右底商、獨(dú)立商業(yè)/㎡獨(dú)棟綜合樓整售，底商散售上表所列工程大致可以分為幾類：一類是大體量獨(dú)立商業(yè)，如：家樂(lè)福、沃爾瑪、歐尚、望京購(gòu)物廣場(chǎng)、望京國(guó)際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場(chǎng)等。這類商業(yè)的特點(diǎn)是：均為獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，體量至少在2萬(wàn)平方米以上，最大的可達(dá)12萬(wàn)平方米；工程多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè)區(qū)域；工程均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；工程多集中在2006年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，最多不晚于2007年。另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國(guó)際、鹿港、博泰國(guó)際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。這類商業(yè)的特點(diǎn)是：商業(yè)體量萬(wàn)平米以下居多，最多不超過(guò)2.1萬(wàn)平方米；商業(yè)結(jié)構(gòu)均為1-2層底商形式；大多數(shù)為現(xiàn)房銷(xiāo)售型物業(yè)，采取小面積分割銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)方式，銷(xiāo)售價(jià)格多集中在1.5-1.8萬(wàn)之間，銷(xiāo)售情況良好，但租賃情況不一。最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國(guó)風(fēng)北京、寶星國(guó)際、融科橄欖城、北京香頌、東湖灣等工程，這類商業(yè)特點(diǎn)如下：均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨(dú)立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳；商業(yè)體量不小，4-8萬(wàn)不等；除北京香頌外，其余工程均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近；入市時(shí)間多集中在2021年前后。3.3區(qū)域未來(lái)商業(yè)整體放量序號(hào)工程名稱商業(yè)體量〔㎡〕業(yè)態(tài)定位現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施及商業(yè)配套眾運(yùn)大廈4000餐飲、美容美體葉青大廈2000銀行、藥店等愛(ài)暮大廈400展示廳佳境天城5000餐飲、電訊等中辰大廈2000商務(wù)配套利澤西園800社區(qū)配套雅特住區(qū)1114社區(qū)配套望馨園5000社區(qū)配套望京明苑3780餐飲星源國(guó)際3500社區(qū)配套望京體育廣場(chǎng)5400餐飲、娛樂(lè)LOFTEL4000銀行、健身、休閑夏都盈座2200社區(qū)配套都市心海岸3200社區(qū)配套望京花園東區(qū)20000社區(qū)配套望京西園1區(qū)5000社區(qū)配套望京西園2區(qū)2000社區(qū)配套望京西園3區(qū)1500社區(qū)配套望京西園4區(qū)6000社區(qū)配套南湖中園1區(qū)4000綜合樓南湖中園2區(qū)12000京客隆超市南湖東園1區(qū)1000社區(qū)配套南湖東園2區(qū)600社區(qū)配套、電器慧谷陽(yáng)光3500餐飲、社區(qū)配套慧谷根源4000社區(qū)配套〔空置〕圣馨大地3000休閑、配套望興家園300社區(qū)配套湖畔雅居8000社區(qū)配套花家地小區(qū)2200社區(qū)配套、餐飲花家地南里600社區(qū)配套、餐飲金隅麗港城21000折扣店望花西里小區(qū)6000餐飲、社區(qū)配套望花東里小區(qū)8000餐飲、社區(qū)配套風(fēng)格雅園800社區(qū)配套銀領(lǐng)國(guó)際6500社區(qū)配套〔空置〕CLASS6000社區(qū)配套、餐飲藍(lán)色家族4000住皇城〔售樓〕嘉潤(rùn)家園2000銀行、社區(qū)配套中福百貨〔鑫隆市場(chǎng)〕14000百貨零售南湖綜合市場(chǎng)8000綜合市場(chǎng)望京建材大世界12000建材市場(chǎng)百安居15000建材超市愛(ài)家家居13000建材超市在建及規(guī)劃中商業(yè)工程麗景新貴〔家樂(lè)?！?0000超市沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)106000綜合購(gòu)物宜家家居30000家居超市家樂(lè)?！脖彼沫h(huán)〕40000超市歐尚超市40000超市方恒國(guó)際中心50000綜合公建望京國(guó)際商業(yè)中心123000綜合商業(yè)旺角廣場(chǎng)21000百貨零售望京購(gòu)物廣場(chǎng)89000綜合商業(yè)博雅國(guó)際8000商務(wù)配套炫彩嘉軒6000社區(qū)配套金隅國(guó)際CityOne13000社區(qū)配套鹿港5000社區(qū)配套博泰國(guó)際20300餐飲、電器等華鼎世家4000社區(qū)配套季景沁園12000社區(qū)配套、餐飲等北京香頌80000社區(qū)商業(yè)街寶星國(guó)際45000綜合商業(yè)融科橄欖城40000綜合商業(yè)國(guó)風(fēng)北京51800綜合商業(yè)嘉美風(fēng)氣68000綜合商業(yè)上京新航線3000社區(qū)配套、餐飲澳洲康都10000社區(qū)配套鹿港寫(xiě)字樓5800商務(wù)配套東湖灣70000綜合公建以上數(shù)據(jù)是對(duì)望京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)、在建商業(yè)物業(yè)及未來(lái)規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的初步統(tǒng)計(jì)，所列工程難免百密一疏，局部商業(yè)的體量也是基于調(diào)研數(shù)據(jù)的合理估計(jì)，但已大致描繪出望京未來(lái)商業(yè)供給的概貌。按上述統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)單加總，望京地區(qū)未來(lái)商業(yè)總體量超過(guò)了100萬(wàn)平方米，但需要說(shuō)明的是：局部舊有商業(yè)，如綜合市場(chǎng)類物業(yè)、老舊社區(qū)的底商門(mén)面房等，將隨著區(qū)域商業(yè)的開(kāi)展而逐步升級(jí)換代、甚至退出市場(chǎng)。其余新興商業(yè)物業(yè)中約有近30%是以商業(yè)配套的形式出現(xiàn)的。因此未來(lái)望京區(qū)域新興的商業(yè)供給量將在70萬(wàn)平方米以上。望京區(qū)域商業(yè)工程分布圖三、本工程周邊的狀況分析1、工程區(qū)位及研究范圍本工程位于望京地區(qū)的北側(cè)，北鄰?fù)┍甭?，南至北小河，南北向分布于廣順北大街西側(cè)，擁有良好的臨街展示效果。由于本工程所處位置距望京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即南湖北路與湖光北街的交匯口較近〔鑫隆小商品城、大中電器和京客隆等商業(yè)分置于此〕，且北鄰?fù)┑闹饕鋈肟?，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。權(quán)衡本工程周邊的區(qū)域的特點(diǎn)，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至五環(huán)路、南為湖光中街，西至望京西路，東為宏昌路和廣澤路。劃分依據(jù)：由于五環(huán)路為環(huán)線，路面寬闊且車(chē)流量大，有著明顯的阻隔人流的作用，因此北側(cè)劃至五環(huán)路。因望京西路以西為京承高速路，且中間的未來(lái)規(guī)劃多為綠化，缺乏消費(fèi)人群，故西側(cè)范圍劃至望京西路。南側(cè)和東側(cè)的劃分范圍為湖光中街、宏昌路和廣澤路的原因是，在廣順南大街出規(guī)劃有沃爾瑪和經(jīng)營(yíng)較為成熟的望京新城之商業(yè)，它們其影響范圍和影響力較大，較易阻隔北上之消費(fèi)人群，所以將南側(cè)和東側(cè)規(guī)劃范圍劃分于此。2、本案交通狀況分析本工程周邊分布的道路主要有望京北路、廣順北大街、河蔭中路、河蔭西路、利澤中路、利澤西路、南湖北路。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網(wǎng)交通，并銜接了望京的多個(gè)主要居住區(qū)，承當(dāng)起本案在未來(lái)運(yùn)營(yíng)階段的人流、車(chē)流和貨流組織。工程周邊道路交通圖我們可以看出，本工程周邊的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)主要有廣順北大街、利澤西路、利澤中路、望京北路和河蔭西路等5條線路組成，形成了三橫兩縱的道路格局。他們對(duì)本案的后期運(yùn)營(yíng)影響較大，其主要表達(dá)在于：廣順北大街是望京最具影響力的道路之一，依托其良好的通達(dá)狀況，有利于周邊區(qū)域的消費(fèi)者到達(dá)本工程。而其北通北五環(huán)，是望京的主要出入口之一，本案位于其街路西側(cè)〔即由北向南方向〕，恰好是進(jìn)入望京的必經(jīng)之路，對(duì)后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)較為有利。廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設(shè)有交通隔離帶。而本工程位于望京北側(cè)，即由南向北的消費(fèi)群〔人流及車(chē)流〕多需要左行到達(dá)本案，對(duì)消費(fèi)行為而言有著一定的不利因素；望京的產(chǎn)業(yè)區(qū)和麗景新貴〔規(guī)劃中的家樂(lè)福〕工程，均在廣順北大街東側(cè)，交通隔離帶的設(shè)立，對(duì)由東向西的消費(fèi)人流有著較大的阻礙作用，對(duì)本案而言較為不利。望京北路、利澤西街與河蔭西路為本工程的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿望京，是銜接望京東、西部居住區(qū)和望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運(yùn)營(yíng)提供了良好的支撐。利澤西路位于本工程西側(cè)，縱向銜接望京北路、利澤西街和河蔭西路三條道路，在后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可以通過(guò)利澤西路為本案提供良好的物流組織。而利澤西路南側(cè)與南湖北路相連接，目前，南湖北路與湖光北街的交匯處是望京區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過(guò)南湖北路和利澤西路分流其消費(fèi)人群至本工程，對(duì)本案經(jīng)營(yíng)較為有利。3、本案周邊住宅狀況分析通過(guò)對(duì)本工程周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內(nèi)的人口數(shù)量及初步的消費(fèi)力狀況。為本案后期的市場(chǎng)定位提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。工程周邊住宅狀況分析本工程周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費(fèi)群之所在。通過(guò)對(duì)其人口基數(shù)、消費(fèi)能力等因素的研究，可以對(duì)本工程后期市場(chǎng)定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。區(qū)域周邊主要住宅統(tǒng)計(jì)表名稱位置體量〔萬(wàn)㎡〕均價(jià)〔元/㎡〕望京利澤家園利澤西路100板樓4700塔樓4200望馨園望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)13#14#地264850澳洲康都望京廣順北大街葉青大廈西300米北287600望京悅城望京利澤西園194480南湖中園東園南湖渠中路80星源國(guó)際望京廣順北大街、中環(huán)路交匯處東北角107800上京CA公寓望京花園廣順北大街與利澤中路交匯處315500東湖灣廣順北大街，本工程西側(cè)30待價(jià)望京花園東區(qū)廣澤路與利澤中路交匯處6050慧谷時(shí)空望京廣順北大街125800花家地小區(qū)朝陽(yáng)北四環(huán)東路——望京明苑廣順北大街與宏泰西路交匯處5450區(qū)域現(xiàn)有住宅分布從研究區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中我們可以看出，本工程周邊區(qū)域的住宅市場(chǎng)供給量有284.32萬(wàn)㎡左右，人口有10530人〔〕；加上傳統(tǒng)居住區(qū)，如南湖東園、南湖中園、望京西園等工程，預(yù)計(jì)其研究區(qū)域現(xiàn)有人口數(shù)量將在20000人左右。從房屋的銷(xiāo)售均價(jià)中我們可以看出，現(xiàn)有住宅的均價(jià)普遍維持在6000元/㎡左右的范圍之內(nèi)〔其中包括較多舊有住宅〕，并且有逐步上揚(yáng)的趨勢(shì)。而從望京區(qū)范圍內(nèi)的住宅售價(jià)來(lái)看〔目前均價(jià)多在7000元/㎡以上〕，所以初步判定研究區(qū)域內(nèi)的常住人口消費(fèi)力相對(duì)有限。目前，本案研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用地主要有上京CA公寓、住皇城和麗景新貴等工程，未來(lái)，將有超過(guò)70萬(wàn)㎡的面積在市場(chǎng)投放，將會(huì)為本工程所在區(qū)域引入較大數(shù)量的中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案后期的運(yùn)營(yíng)較為有利。3.2工程周邊商業(yè)狀況分析3.2.1大體量商業(yè)狀況由于本工程體量較大，所以我們通過(guò)對(duì)周邊工程大體量商業(yè)的研究，我們可以了解到商業(yè)分布狀況、區(qū)域消費(fèi)人群的消費(fèi)取向、各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)放量及對(duì)本工程的影響。這樣，可以有利于本工程在業(yè)態(tài)選擇上的取舍搭配，提升自身風(fēng)險(xiǎn)抗性。區(qū)域大型商業(yè)統(tǒng)計(jì)表名稱體量〔㎡〕博雅國(guó)際8000順天府超市1500家樂(lè)福〔規(guī)劃〕30000蘇寧電器4000華潤(rùn)超市2000望角廣場(chǎng)21000大中電器3000京客隆12000鑫隆小商品城14000望京建材大世界20000南湖綜合市場(chǎng)8000本案區(qū)域大型商業(yè)分布本案從研究區(qū)域商業(yè)狀況來(lái)看，主要有百貨、綜合超市、購(gòu)物中心和專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)，市場(chǎng)分布較為分散。目前，只有南湖北路與湖光北街的交匯口處商業(yè)開(kāi)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的開(kāi)展較為缺乏，這對(duì)本工程而言較為有利。3.2.2工程周邊餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)開(kāi)展?fàn)顩r分析望京作為北京目前最大的居住組團(tuán)，其所承載的餐飲功能不言而喻，大量居住人口的存在使得望京對(duì)餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)消費(fèi)有著旺盛的需求。本工程位于望京北部新城區(qū)域，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相鄰，通過(guò)對(duì)周邊區(qū)域的餐飲、娛樂(lè)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r調(diào)研分析，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟度，而且還可以為本工程在后期的餐飲、娛樂(lè)商戶的引入提供相應(yīng)數(shù)據(jù)支持。在對(duì)這兩方面進(jìn)行分析時(shí)，我們將著重針對(duì)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)情況、類別、商戶數(shù)量、經(jīng)營(yíng)檔次這四個(gè)方面做詳細(xì)說(shuō)明。工程周邊餐飲業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r從對(duì)區(qū)域調(diào)研情況，區(qū)域內(nèi)已有大大小小300多家餐飲商戶，主要集中在望京新城和最早建設(shè)的花家地區(qū)域，已經(jīng)形成了以望京新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，區(qū)域內(nèi)主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。從區(qū)域內(nèi)餐飲商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，韓式料理商戶數(shù)量居多，整個(gè)區(qū)域韓式料理店不下50家，在望京西園三區(qū)、四區(qū)入駐的韓籍人士居住數(shù)量最多，韓式料理也多在這個(gè)區(qū)域分布，本工程與望京西園三區(qū)、四區(qū)相距不遠(yuǎn)，周邊韓式料理店也有將近20家，從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，周邊川菜約有10家左右，東北菜約3-4家，中、西式快餐已超過(guò)10家。從經(jīng)營(yíng)檔次看，工程周邊不乏中高檔工程，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于工程?hào)|北側(cè)，以產(chǎn)業(yè)開(kāi)展為核心的商務(wù)型消費(fèi)需求較大，對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)檔次也較高要求，受這些因素影響，本工程周邊餐飲類檔次相對(duì)較高，其中有較高檔次和經(jīng)營(yíng)特色的韓式料理商戶有：商戶名稱地理位置人均消費(fèi)〔元〕薩拉伯爾南湖東園中福5層100-150海棠花利澤中二路1號(hào)100-150故土山川望京新城423樓1層50-70全州館韓國(guó)料理望京新城423樓1-2層50瓦房望京新城美食城1層60北昌豆腐西園四區(qū)420樓3層50從對(duì)周邊餐飲商戶調(diào)研得知，目前，在本區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況最好的是餐飲業(yè)態(tài)，餐飲類商業(yè)有消費(fèi)需求仍處于較旺盛的狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)餐飲消費(fèi)存在一定的市場(chǎng)開(kāi)展空間。工程周邊餐飲分布情況工程周邊休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)開(kāi)展?fàn)顩r分析望京作為居住組團(tuán)，其擁有著大量的人口基數(shù)，而他們?cè)诖司幼〉耐瑫r(shí)，對(duì)娛樂(lè)等功能性業(yè)態(tài)有著較大的需求，同時(shí)也反映出了區(qū)域的成熟度。下面，通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)業(yè)態(tài)的分析，為本案商業(yè)的定位提供相應(yīng)的參考資料。工程周邊休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)分布圖區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)工程主要有如酒吧、茶樓、咖啡、健身房、KTV、高爾夫俱樂(lè)部、圍棋會(huì)館等業(yè)態(tài)，知名品牌較多，其中進(jìn)駐國(guó)內(nèi)的健身品牌商戶都已進(jìn)駐望京區(qū)域，如：中體倍力健身、張貝健身、青鳥(niǎo)健身、奇跡健身、浩沙健身等。其他類型的品牌商戶有：星巴克咖啡、上島咖啡、樂(lè)豪思咖啡、張一元茶莊等。但在本區(qū)域的娛樂(lè)業(yè)態(tài)品牌商戶進(jìn)駐較少，大型KTV有：VITAMIN歌廳、盛江桑拿城、七甲山練歌場(chǎng)等，由于區(qū)域以韓、日人士為主流消費(fèi)群，消費(fèi)特性明顯，不少娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)有較強(qiáng)的個(gè)性化、文化特色，位于新城西園三區(qū)的足球酒吧就是主題性較強(qiáng)的酒吧商戶，這些商戶經(jīng)營(yíng)狀況較好，消費(fèi)主流以韓、日籍人士居多，商務(wù)型消費(fèi)也占較大比例。從本工程區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)開(kāi)展?fàn)顩r分析，該類業(yè)態(tài)商戶經(jīng)營(yíng)仍處于開(kāi)展階段，業(yè)態(tài)、業(yè)種相對(duì)單一，缺乏大型、集中型的娛樂(lè)設(shè)施。這也反映出，之前區(qū)域所建設(shè)的樓盤(pán)如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等小區(qū)，主要重視居住功能，娛樂(lè)消費(fèi)有著較大的外流現(xiàn)象，對(duì)本工程而言未來(lái)開(kāi)展此類業(yè)態(tài)十分有利。市場(chǎng)潛力較大。3.2.3工程周邊未來(lái)商業(yè)放量分析本工程正處于地塊階段，區(qū)域內(nèi)潛在的商業(yè)放量，對(duì)本案后期的運(yùn)營(yíng)將有著較大的影響。因此，將就未來(lái)本工程周邊的主要商業(yè)放量加以歸納分析，以便于參考借鑒、提升本案在后期的抗風(fēng)險(xiǎn)性。圖表：工程周邊未來(lái)商業(yè)供給工程名稱商業(yè)規(guī)模物業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)規(guī)劃租售價(jià)格備注麗景新貴40000㎡獨(dú)立商業(yè)主力商戶家樂(lè)福占3萬(wàn)待定旺角廣場(chǎng)21000㎡獨(dú)立商業(yè)時(shí)尚購(gòu)物商品市場(chǎng)小鋪位13-20元；大面積3元只租不售，出租情況較好博雅國(guó)際中心8000㎡寫(xiě)字樓、公寓底商商務(wù)配套等待定租售均可博泰國(guó)際20300㎡公寓底商散售，電器、餐飲等均價(jià)16500上京新航線3000㎡底商，另有4棟2層獨(dú)立餐飲樓住宅底商、獨(dú)立餐飲樓社區(qū)配套、餐飲等，具體規(guī)劃待定待定4棟獨(dú)立商業(yè)樓臨近本工程西側(cè)澳洲康都10000㎡住宅底商、獨(dú)立商業(yè)樓社區(qū)商業(yè)配套均價(jià)13000獨(dú)棟商業(yè)已整售東湖灣公建約60000㎡，商業(yè)待定待定待定待定一期2007年底交用從上表可以看出，本工程周邊未來(lái)商業(yè)放量大致分為兩類，一類是麗景新貴、旺角廣場(chǎng)等獨(dú)立商業(yè)工程，另一類是博泰國(guó)際、博雅國(guó)際中心的公寓底商和上京新航線、澳洲康都、東湖灣等住宅工程底商。麗景新貴工程商業(yè)局部規(guī)劃總建筑面積約4萬(wàn)平方米，其中，擬引進(jìn)的主力商戶家樂(lè)福占3萬(wàn)平方米左右。由于其本身超市賣(mài)場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位與本工程有一定差異，因此未來(lái)與本工程并非直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，盡管兩工程相隔的廣順北大街對(duì)人流有一定阻隔，但仍可考慮利用家樂(lè)福的品牌效應(yīng)吸引人流到達(dá)望京北端，從而提升該地段的商業(yè)氣氛。旺角廣場(chǎng)位于本工程西南側(cè)，與本工程相距兩個(gè)街區(qū)，經(jīng)由湖光北街和廣順北大街可方便到達(dá)。該工程定位為時(shí)尚精品購(gòu)物，但從其鋪位劃分來(lái)看，除大面積的家電和餐飲業(yè)態(tài)外，其余面積仍是市場(chǎng)類商業(yè)物業(yè)。再加上旺角廣場(chǎng)所在區(qū)域?yàn)橥┮殉墒斓娜罕娀虡I(yè)集中區(qū)，周邊物業(yè)的檔次也間接制約了旺角廣場(chǎng)工程檔次的提升。博雅國(guó)際中心和博泰國(guó)際均為商務(wù)公寓的底商物業(yè)。前者位于本工程北側(cè)、臨近北五環(huán)，最初以均價(jià)1.5萬(wàn)元進(jìn)行銷(xiāo)售，后停售待租，擬做商務(wù)配套商業(yè)，但直到現(xiàn)在最終方案仍未確定。該商業(yè)面積較小，對(duì)本工程影響不大。博泰國(guó)際2萬(wàn)余平米商業(yè)位于本工程的南側(cè)，其物業(yè)結(jié)構(gòu)受核心筒的影響略顯零散，因此后期分大塊散租的可能性較大，做大面積零售業(yè)態(tài)的可能性較小。澳洲康都、上京新航線以及東湖灣工程均為未來(lái)住宅工程的商業(yè)配套。其中，澳洲康都和上京新航線的商業(yè)定位為社區(qū)配套，其底商局部散售，獨(dú)棟商業(yè)綜合樓整售，未來(lái)經(jīng)營(yíng)偏重于餐飲方向。東湖灣工程尚在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)將有一定的商業(yè)放量。但與本工程相比，東湖灣工程地理位置稍偏，且入市時(shí)間較晚，故對(duì)本工程的影響減弱。綜合周邊工程特點(diǎn)，本工程應(yīng)以自身商業(yè)為著眼點(diǎn)，參考周邊商業(yè)規(guī)劃，形成區(qū)域商業(yè)的區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，從而打造區(qū)域的商業(yè)中心。工程周邊配套狀況分析學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行等配套設(shè)施可以客觀地反映一個(gè)區(qū)域的狀況，下面，通過(guò)對(duì)本工程區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施的研究，挖掘?qū)Ρ景府a(chǎn)生影響的因素，并加以分析，為本案商業(yè)開(kāi)展提供相應(yīng)的資料。工程周邊配套設(shè)施狀況學(xué)校北京陳經(jīng)綸分校〔東園中學(xué)〕南湖中園小學(xué)南湖東園小學(xué)、幼兒園北京市第八十中學(xué)望京求實(shí)職業(yè)學(xué)校首都師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)望馨園小學(xué)韓國(guó)國(guó)際學(xué)校醫(yī)療北亞醫(yī)院北京惠蘭醫(yī)院南湖東園社區(qū)效勞站金象大藥房望京大藥房銀行中信銀行農(nóng)村信用社工商銀行農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)銀行郵局望京西園郵政所其它北京老年活動(dòng)中心區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施分布本工程周邊的學(xué)校數(shù)量較多，使得區(qū)域的文化氣氛較濃，大量的學(xué)生增加了本區(qū)域的流動(dòng)人群數(shù)量，但是其消費(fèi)取向與周邊居民的差異和整體消費(fèi)能力的低下，有礙于商業(yè)氣氛的打造。本案研究范圍內(nèi)的銀行數(shù)量較少，這說(shuō)明區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)氣氛尚未形成，正處于開(kāi)展初期〔據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)新建樓盤(pán)及商業(yè)內(nèi)大多規(guī)劃有銀行〕，對(duì)本工程開(kāi)展較為有利。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤(pán)多為如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等傳統(tǒng)的居住小區(qū)，周邊醫(yī)院和郵局等配套設(shè)施相對(duì)缺乏，整體的居住環(huán)境不佳，不利于區(qū)域整體檔次的拔高。從而使得區(qū)域內(nèi)的高收入人群數(shù)量不多，對(duì)本工程后期的經(jīng)營(yíng)檔次有一定的影響。3.3總結(jié)通過(guò)對(duì)本工程研究區(qū)域現(xiàn)有及未來(lái)市場(chǎng)狀況的分析了解到：交通流通狀況較好，但是考慮到路幅及交通隔離帶問(wèn)題將對(duì)本工程會(huì)造成一定負(fù)面影響；在本案后期的外部交通組織上將解決。區(qū)域目前缺乏商業(yè)核心，未來(lái)商業(yè)有著一定的市場(chǎng)放量，但商業(yè)的體量均不大，如在商業(yè)功能上形成有效補(bǔ)充，將有助于本工程后期打造商業(yè)中心。區(qū)域內(nèi)餐飲、娛樂(lè)類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)放量相對(duì)較少，對(duì)本工程而言，有著一定的市場(chǎng)開(kāi)展空間。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口基數(shù)大，消費(fèi)力較強(qiáng)。但是工程周邊配套設(shè)施較為匱乏，使得區(qū)域的整體居住檔次難以拔升，現(xiàn)有消費(fèi)人群的消費(fèi)檔次相對(duì)不高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)在一定時(shí)期內(nèi)將會(huì)相對(duì)單一。隨著區(qū)域的建設(shè)和周邊樓盤(pán)的市場(chǎng)投放，此類問(wèn)題將得到良好的解決。工程定位及可行性分析四、市場(chǎng)初步定位1．業(yè)態(tài)定位1.1業(yè)態(tài)選取通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析，本案的業(yè)態(tài)選取將由三局部組成，即主力型業(yè)態(tài)、適配型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。而在操作方式上，將采用先引入主力型業(yè)態(tài)，然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍那么選擇功能性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)來(lái)進(jìn)行搭配。1.2業(yè)態(tài)選取依據(jù)主力型業(yè)態(tài)選取通過(guò)周邊區(qū)域的詳細(xì)調(diào)研，綜合市場(chǎng)狀況和本案的特點(diǎn)綜合考量，本工程將選取電器、賣(mài)場(chǎng)及休閑等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。由于本工程商業(yè)體量較大，為了后期帶來(lái)充足的外來(lái)消費(fèi)人流，增加其銷(xiāo)售可實(shí)施性，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以在本案中將選取主力型業(yè)態(tài)作為核心業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)選取完成后，本案將在其周邊及人流的主要通路兩側(cè)，設(shè)置精品店、服裝和珠寶等業(yè)態(tài)類型作為配套型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)的產(chǎn)品附加值較高，租金的承受能力相對(duì)較強(qiáng)，是商業(yè)工程的主要盈利點(diǎn)，所以將適配型業(yè)態(tài)作為本工程的主要盈利型業(yè)態(tài)，并將其設(shè)置于商業(yè)價(jià)值較高的位置上。功能型業(yè)態(tài)在本工程中，將在主力業(yè)態(tài)和適配業(yè)態(tài)之間，以及剩余的商業(yè)面積放置功能型業(yè)態(tài)，其業(yè)態(tài)類型主要以餐飲、娛樂(lè)及休閑業(yè)態(tài)為主。功能型業(yè)態(tài)在樓層選取方面較為靈活，并且可以提升本工程的商業(yè)價(jià)值及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，故將其作為主要的增值型業(yè)態(tài)，設(shè)置于本案之中。1.3業(yè)態(tài)比例主力業(yè)態(tài)比例本工程雖然所在位置較好，但是周邊在建待建工程較多，區(qū)位的整體商業(yè)氣氛尚未形成。通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研，將本工程的主力型業(yè)態(tài)的比例設(shè)置為30%。工程名稱商業(yè)體量〔㎡〕主力業(yè)態(tài)體量〔㎡〕主力業(yè)態(tài)所占比例望京購(gòu)物廣場(chǎng)89000華聯(lián)百貨：3000033%望京國(guó)際商業(yè)中心123633華堂商場(chǎng)：27838伊力諾依：3850愛(ài)爾瑪兒童娛樂(lè)城2233淘亮女人街：249839%圖表：區(qū)域內(nèi)重要商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)比例從上表中可以看出，望京區(qū)域內(nèi)與本案類似的大型商業(yè)均設(shè)有主力型業(yè)態(tài)，其所占比例多控制在30%—40%之間，說(shuō)明市場(chǎng)中的大型商業(yè)工程，為保證后期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，對(duì)主力型業(yè)態(tài)的比例有著較大的權(quán)重。而本宗地所在的區(qū)域商業(yè)氣氛尚不成熟，為了提供良好的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，增加投資者及經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)本工程信心，降低本案后期的租售難度，故將本工程內(nèi)設(shè)立30%的主力型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力型業(yè)態(tài)的租金承受能力較低，為保證本工程在后期的經(jīng)濟(jì)收益，故將主力業(yè)態(tài)與適配型業(yè)態(tài)的比例設(shè)置在1：1.7的比例范圍內(nèi)，即適配型業(yè)態(tài)占據(jù)本工程業(yè)態(tài)50%的比例分額。本案的主力業(yè)態(tài)占有30%的比例，在后期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段，可以為本工程提供充足的消費(fèi)人流，同時(shí)也提高了其周邊位置的商業(yè)價(jià)值。而適配型業(yè)態(tài)的租金承受能力較高，為保證工程整體的后期收益，權(quán)衡因主力業(yè)態(tài)引入而拉低的租金收益，故將本案中的適配型業(yè)態(tài)比例設(shè)置為50%。功能型業(yè)態(tài)其合理的引入可以進(jìn)一步完善工程的功能性，擴(kuò)大消費(fèi)群，同時(shí)可以拉高期周邊適配型業(yè)態(tài)的租金價(jià)值，所以將剩余的20%設(shè)置為功能型業(yè)態(tài)。功能型業(yè)態(tài)在租金價(jià)格及樓層選取方面較為靈活，同時(shí)也可以吸引了一定的目標(biāo)消費(fèi)群。同時(shí)增加的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、穩(wěn)定后期的整體資金收益，現(xiàn)將剩余20%的面積設(shè)置為功能型業(yè)態(tài)1.4總結(jié)通過(guò)上述的分析，在本宗地的業(yè)態(tài)選取上，著重于后期的可實(shí)施性〔市場(chǎng)生命力〕，將其業(yè)態(tài)設(shè)置為適配型業(yè)態(tài)、主力型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)三類；在業(yè)態(tài)搭配上，采取5：3：2的業(yè)態(tài)比例分配，將三者之間的消費(fèi)人流及經(jīng)濟(jì)價(jià)值相互權(quán)衡，最終到達(dá)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。2．租售價(jià)格定位2.1區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)出租價(jià)格分析由于望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)在近兩年開(kāi)始放量，極大的滿足了望京地區(qū)對(duì)于商業(yè)物業(yè)的需求，新增商業(yè)物業(yè)不斷增加，其租金價(jià)格較原有商業(yè)物業(yè)有所上漲。圖表：新增商業(yè)物業(yè)已確定租金價(jià)格工程狀況工程名稱商業(yè)規(guī)?！博O〕物業(yè)結(jié)構(gòu)租金價(jià)格望京國(guó)際商業(yè)中心12萬(wàn)左右獨(dú)立商業(yè)元/天/平米F1：5-7元/天/平米F2：4元/天/米F3：2.5-3元/天/平米說(shuō)明：以上租金為建筑面積租金旺角廣場(chǎng)獨(dú)立商業(yè)B1：餐飲排檔12萬(wàn)/年/鋪F1：18-20元/天/平米F2：14-15元/天/平米F3：13-14元/天/平米F4：3元/天/平米說(shuō)明：以上租金為使用面積租金望京購(gòu)物廣場(chǎng)獨(dú)立商業(yè)B1：8-18元/天/平米F1：13-38元/天/平米F2：10-30元/天/平米F3：6-30元/天/平米F4：8-23元/天/平米說(shuō)明：以上租金為使用面積租金望京國(guó)際商業(yè)中心望京國(guó)際商業(yè)中心租售模式以及引入業(yè)態(tài)與本宗地非常類似，故可比性較強(qiáng)。該工程大型主力業(yè)態(tài)如電器、百貨類租金范圍在2.2-3元/天/㎡之間，適配型業(yè)態(tài)如精品店等在6-7元/天/㎡之間，功能性業(yè)態(tài)如大型餐飲類其租金范圍在2-3元之間〔中、小型功能業(yè)態(tài)如快餐類租金范圍在5-6元/天/㎡之間〕。旺角廣場(chǎng)該工程采取只租不售的模式，現(xiàn)階段引入主力型業(yè)態(tài)租金范圍在2-3元/天㎡之間，適配業(yè)態(tài)約在9-14元/天/㎡之間，但由于旺角廣場(chǎng)適配業(yè)態(tài)以小商品市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)，其單個(gè)鋪位面積在8-36㎡之間，故租金價(jià)格相對(duì)較高，而大型餐飲類功能性業(yè)態(tài)其租金在3元/天/㎡。望京購(gòu)物廣場(chǎng)該工程與上述兩個(gè)工程不同，其定位于高端，其適配型服裝、精品店等租金價(jià)格相對(duì)走高，而其功能配套型業(yè)態(tài)如大型餐飲、娛樂(lè)、健身等其租金范圍在2-4元/天/㎡之間。以下列圖表為各類型商戶一般承受范圍與其在區(qū)域內(nèi)簽約租金范圍比照表，對(duì)于商戶，一旦有適于自身開(kāi)展的商業(yè)物業(yè)且在合理的租金范圍內(nèi)即可進(jìn)駐。圖表：望京區(qū)域各類商戶租金范圍業(yè)態(tài)類型商戶類型承受一般租金范圍區(qū)域內(nèi)簽約租金范圍主力型電器、綜合賣(mài)場(chǎng)等1.5-3元/天/㎡2-3元/天/㎡適配型服裝、精品類等6-8元/天/㎡6-7元/天/㎡功能性大型餐