浙江某老年社區(qū)項目建議書b

目錄第一章前言 21.1項目名稱 21.2投資主體及建設(shè)單位 21.3建設(shè)地點及占地情況 31.4項目建設(shè)內(nèi)容 31.5項目建設(shè)的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 31.6年度項目進度使用計劃 41.7編制依據(jù) 5第二章項目建設(shè)的背景和必要性 72.1項目建設(shè)的背景 72.2項目建設(shè)必要性 7第三章市場預(yù)測 93.1老年住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀 93.2國內(nèi)外***發(fā)展經(jīng)驗研究 103.3老年住宅市場競爭狀況分析 123.4老年住宅消費者分析 163.5結(jié)論和建議 21第四章項目選址和建設(shè)條件 254.1項目概況 254.2建設(shè)場地自然條件 254.3地質(zhì)條件 25第五章建設(shè)項目規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 275.1項目建設(shè)總平面布置方案 錯誤！未定義書簽。5.2建設(shè)規(guī)模 275.3建設(shè)內(nèi)容 27第六章節(jié)能、消防和勞動、環(huán)境保護 296.1節(jié)能、節(jié)水措施 296.2消防措施 296.3勞動保護 30第七章項目組織機構(gòu)和管理模式 317.1項目組織機構(gòu) 317.2本項目的管理模式 31第八章項目建設(shè)進度安排 32第九章投資估算 339.1投資估算費用說明 339.2開發(fā)建設(shè)投資估算 34第十章財務(wù)評價 3610.1項目投資與效益評價 3610.2項目社會效益評價 38第一章前言1.1項目名稱***老年社區(qū)1.2投資主體及建設(shè)單位1.2.1投資主體***是一家以資本為紐帶的綜合性企業(yè)。主營業(yè)務(wù)聚焦地產(chǎn)投資、職業(yè)教育和國際教育三個板塊,旗下?lián)碛?個全資子公司、數(shù)家參股公司及多個海外分支機構(gòu)。目前，***總資產(chǎn)規(guī)模約***億人民幣，持有物業(yè)規(guī)模在***萬平方米以上，涵蓋5A級寫字樓、學(xué)校、公寓等，資產(chǎn)規(guī)模價值達***億元。***在***等地投資開發(fā)了多個高檔寫字樓和國際公寓項目，年開復(fù)工面積在30萬平方米，總開發(fā)面積超過200萬平方米。***的未來發(fā)展戰(zhàn)略，將以老年退休事業(yè)為發(fā)展主業(yè)，職業(yè)教育、國際教育、地產(chǎn)投資為三個輔助支撐。通過發(fā)揮投資建設(shè)優(yōu)勢、建立高品質(zhì)設(shè)施，依托***職教平臺、培養(yǎng)專業(yè)人才，引入國外先進服務(wù)理念、整合國外專業(yè)資源，最終打造中國老年事業(yè)第一品牌、亞洲領(lǐng)先老年服務(wù)機構(gòu)、全球最大規(guī)模老年服務(wù)機構(gòu)。1.2.2建設(shè)單位投資商：***老年事業(yè)投資有限公司建設(shè)單位：***老年事業(yè)有限公司1.3建設(shè)地點及占地情況項目位于***。項目用地范圍東至***村，南至***縣道，西至***老年公寓，北至***。用地范圍包括項目西北***，總用地面積約739畝。1.4項目建設(shè)內(nèi)容1.4.1項目建設(shè)規(guī)模本項目計劃總用地約739畝，總建筑面積約49.3萬平方米。1.4.2項目建設(shè)總投資項目建設(shè)總投資約為18.85億元1.4.3建設(shè)資金來源共投入資金約191000萬元，其中自有資金60000萬元，借貸資金約為51600萬元。1.5項目建設(shè)的主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目計劃總用地約739畝，總建筑面積約49.3萬平方米。具體面積分配見下表1-1：表1-1項目建筑類型建筑面積百分比養(yǎng)老居所介護29570㎡6%介助49283㎡10%自助256271㎡52%養(yǎng)老居所34498㎡7%小計369622㎡75%配套設(shè)施醫(yī)護中心24642㎡5%服務(wù)中心14785㎡3%行政中心9856㎡2%休閑中心34498㎡7%組團中心14785㎡3%探親設(shè)施24642㎡5%小計123208㎡25%總計492830㎡100%總用地面積492832㎡（合739畝）容積率1.001.6年度項目進度使用計劃第一期建設(shè)：預(yù)計于2008年10月動工，并計劃于2011年9-10月實現(xiàn)部分竣工并交付使用。完成的建設(shè)內(nèi)容包括:自助型老年住宅166576㎡，約占自住型老年住宅總規(guī)模的65%；養(yǎng)老居所34498㎡全部建成；醫(yī)護中心24642㎡部分建成；服務(wù)中心14785㎡全部建成；休閑中心17249㎡，約占休閑中心總規(guī)模的50%；行政中心4928㎡，約占行政中心總規(guī)模的50%；此時項目總建筑規(guī)模達262678㎡，建成老年住宅共約20萬㎡，約2158套住宅，醫(yī)療、休閑、服務(wù)、行政等公建配套建筑面積6.27萬㎡，居住人口約2500人。共投入資金約102000萬元，其中自有資金60000萬元，借貸資金約為42000萬元。第二期建設(shè)：計劃于2014年9-10月實現(xiàn)全面竣工并交付使用,建設(shè)內(nèi)容包括:自助型老年住宅89695㎡，約占自住型老年住宅總規(guī)模的35%；介助型老年住宅49283㎡全部建成；介護型老年住宅29570㎡全部建成；休閑中心17249㎡，約占休閑中心總規(guī)模的50%；行政中心4928㎡，約占行政中心總規(guī)模的50%；組團中心14785㎡全部建成；探親設(shè)施24642㎡全部建成；至此新建成建筑規(guī)模230152㎡，建成老年住宅共約17萬㎡，約2200套住宅，休閑、服務(wù)、行政等公建配套建筑面積6.01萬㎡，增加居住人口約2900人。本期投入資金約89000萬元，其中借貸資金約為9600萬元，其余部分為營業(yè)收入及押金收取。1.7編制依據(jù)1、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；2、國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系；3、《***市城市總體規(guī)劃》及分區(qū)規(guī)劃；4、項目用地范圍內(nèi)的規(guī)劃要求；5、工業(yè)與民用建筑項目可行性論證報告編制有關(guān)規(guī)定和深度要求；6、國家有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范，地方有關(guān)部門提供的地質(zhì)、地形、市政條件，投資方的資金籌措意向等基礎(chǔ)資料；7、投資單位組織完成的《老年住宅產(chǎn)業(yè)市場分析報告》；8、編制范圍：本次研究對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、環(huán)保分析、投資估算及經(jīng)濟、社會效益等方面進行研究。第二章項目建設(shè)的背景和必要性2.1項目建設(shè)的背景隨著老齡化速度加快，如何保障日益增長的高齡、癡呆、臥床老人的生活照料與護理成為政府關(guān)注的首要問題。養(yǎng)老機構(gòu)供求缺口巨大，政府意識到必須將鼓勵社會投資的政策落到實處。2005年，國家民政部出臺《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見》，隨后各地方政府因地制宜，制定從籌建到運營的多方政策支持，并通過各種方式加強對社會辦養(yǎng)老機構(gòu)的補貼。目前國家老年產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策特點表現(xiàn)為：扶植老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策傾向明顯，多渠道、多種形式的鼓勵社會資本參與老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家層面的指導(dǎo)意見與優(yōu)惠政策，過于籠統(tǒng)、可操作性不強，缺乏具體優(yōu)惠政策，目前正處于具體政策制定的階段。政策落實不到位，多頭管理難以協(xié)調(diào)。水、電、氣、銀行貸款、稅收等，涉及多個政府職能部門管理，難以全面落實。2.2項目建設(shè)必要性2.2.1老年住宅政策發(fā)展趨勢中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要（2006）指出：把老齡產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，制定引導(dǎo)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸、投資等各種政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費用、信貸支持、等特殊政策。同時，國家商業(yè)銀行和政策性銀行要加大對老齡事業(yè)發(fā)展的信貸支持力度。目前全國老齡辦正在起草《關(guān)于發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)的意見》，該意見提出了給予老齡產(chǎn)業(yè)的一些具體優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠措施包括在市場準入、土地使用、信貸、稅收、上市融資等方面，對非公有經(jīng)濟實行與國有經(jīng)濟同等的待遇。未來幾年里，我國養(yǎng)老設(shè)施與服務(wù)將繼續(xù)走向社會化。從國內(nèi)外老年住宅發(fā)展經(jīng)驗來看，一方面，政府將逐漸淡出經(jīng)營者身份，必然會引導(dǎo)民營資本進入老年住宅市場；另一方面，我國老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快與經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后的矛盾難以解決，“十一五”期間政府將繼續(xù)立足于補缺型老年福利事業(yè)，低齡的、自理的、中高收入的老年人養(yǎng)老問題仍要自行解決，投資建設(shè)中高檔養(yǎng)老機構(gòu)、***可以填補市場缺口。2.2.2老年住宅行業(yè)分析中國已經(jīng)進入老齡化國家行列，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，老年人的生活形態(tài)正在發(fā)生著巨大變化。老年產(chǎn)業(yè)在中國剛剛起步，依然處于相當落后的狀態(tài)。從全國現(xiàn)在養(yǎng)老機構(gòu)與老年人口的數(shù)量上，以享天年之樂的養(yǎng)老意愿上來看，已經(jīng)出現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)供求不適的狀況。***籌建***社區(qū)，目的是在中國探索出一條具有中國特色的老年社區(qū)建設(shè)、管理和經(jīng)營模式。

第三章市場預(yù)測3.1老年住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀3.1.1潛在市場規(guī)模大，增長顯著。2006年底，中國老年人口數(shù)達1.49億，老年人口比重從1982年的7.6％增長到11.34％，年均增速2.8％，比總?cè)丝谠鲩L速度高出1.7個百分點。目前80歲以上老年人為1300多萬，并以每年5.4％的比例增長，專業(yè)照料與護理服務(wù)需求增速明顯，而他們正是機構(gòu)養(yǎng)老的主要消費群體，老年市場空間巨大。3.1.2需求增長，供給總量不足。供給量與實際需求差距大。2006年底，全國老年住宅總量為3.81萬個，養(yǎng)老床位總量153.5萬張，平均每百位老人擁有1.03張養(yǎng)老床位，（床位提供量占老人總數(shù)的1％左右），但目前中國僅需要照料的老人就約占8.9％左右，床位供應(yīng)總量凸現(xiàn)不足。供給量與政府規(guī)劃差距大。2004－2006年，養(yǎng)老床位總量年均增幅達15.27％，明顯高于住宅總量增幅，老年住宅規(guī)模開始擴張。但按照十一五期間新增300萬張床位的規(guī)劃，未來幾年內(nèi)養(yǎng)老床位年均增長率要達到29.5％，相當于目前增速的2倍。供給量與發(fā)達國家差距大。2006年底，全國平均每百位老人擁有1.03張養(yǎng)老床位，但與發(fā)達國家每百位老人5～7張的養(yǎng)老床位供養(yǎng)比例差距仍然比較大。3.1.3政策推動，供給亟需提速。2004－2006年，養(yǎng)老床位總量年均增幅達15.27％，明顯高于住宅總量增幅，老年住宅規(guī)模開始擴張。按照國家“十一五”期間新增300萬張床位的規(guī)劃，未來幾年內(nèi)養(yǎng)老床位年均增長率要達到29.5％，相當于目前增速的2倍，床位供給缺口巨大，政府必須借助社會力量才能實現(xiàn)，為民營資本提供了有利的進入時機。(信息來源：中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃）3.1.4老年住宅04年回暖，06年增幅明顯。2004年是老年住宅供給回暖的轉(zhuǎn)折點，06年突增到3.81萬個。主要原因是民營資本的介入，從04年到06年，民辦養(yǎng)老機構(gòu)的比重從3.6%增加到了21％。養(yǎng)老床位數(shù)也在04年出現(xiàn)大幅增長，到06年達到153萬張。3.1.5目前呈現(xiàn)規(guī)模小，床位空置的困境。目前中國老年住宅整體上呈現(xiàn)規(guī)模小的特點，2006年平均每個老年住宅床位數(shù)量在40張左右，難以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。從01年到06年，中國老年住宅入住率基本保持在70％以上，到06年，空置率仍達22％。從行業(yè)水平來看，入住率達在70-75％左右才達到盈虧平衡點。入住率不高的主要原因有：入住費用高，軟硬件配置尚不符合政府標準。受養(yǎng)老保障體系不健全的影響，老年人的費用承擔意識和能力非常有限（大城市普通老人每月承擔養(yǎng)老費用在2000元左右），這也是影響入住率提高的主要因素之一。同時很多養(yǎng)老機構(gòu)的硬件配備標準、內(nèi)部管理以及護理人員等仍存在諸多不足，尚不符合政府標準。另外，目前的養(yǎng)老院存在結(jié)構(gòu)性失衡，以自理老人為主，需要照料和護理的老人占比小。3.2國內(nèi)外老齡化發(fā)展經(jīng)驗研究人口老齡化是老年住宅發(fā)展的主要推動力。法國、英國、瑞典、德國等西歐國家率先進入老齡化，與中國的距離較遠；日本、臺灣屬于老齡化的后發(fā)國，在老年住宅發(fā)展方面基本也處于摸索階段。美國老齡化介于西歐和亞洲國家中間，不僅老年住宅開發(fā)經(jīng)驗相對成熟，而且老齡化進程與中國較為接近。中國老年人口比重1982年為7.6％，2006年底增長到11.34％，2015年預(yù)計達到14％，因此從老齡化程度來看，美國老年住宅的開發(fā)經(jīng)驗對中國的借鑒意義相對更大。項目先發(fā)國中發(fā)國后發(fā)國法國瑞典英國德國意大利美國日本臺灣達此老年人口比率之年份7%1864188719301930193019421970199314%19791972197619721989201319942018所需年數(shù)11585464259712425美國持續(xù)照料退休社區(qū)的基本情況規(guī)模：數(shù)量約2,000家，入住老人約60多萬。地理位置：環(huán)境好、規(guī)模大的持續(xù)照料社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外。單位性質(zhì)構(gòu)成：贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，后者主要由教會興辦。美國普爾特公司開發(fā)的著名退休社區(qū)太陽城，屬于盈利機構(gòu)，自負盈虧。入住率：排名第二的美國老年住宅經(jīng)營者－假日退休社區(qū)開發(fā)公司，其經(jīng)營的退休社區(qū)的入住率為92%，排名第三的Marriott公司經(jīng)營的美國佛羅里達洲的PARKSUMMIT老年居住社區(qū)入住率約93%。月花費：PARKSUMMIT社區(qū)收費標準根據(jù)不同套房價格從每月1800-3955美金不等；教會組織興辦的主要出租給沒有房子的老年人，比社會上的租金便宜將近一半。3.3老年住宅市場競爭狀況分析3.3.1市場總體情況目前國內(nèi)的老年住宅大體上可以分為兩類：第一類，養(yǎng)老機構(gòu)。即供老年人集中養(yǎng)老的服務(wù)機構(gòu)。一般為政府或協(xié)會等舉辦的非營利性機構(gòu)，包括養(yǎng)老院、托老所、護理院、臨終關(guān)懷院等。第二類，老年居住社區(qū)：按照老年人的身體、心理特征設(shè)計的居住社區(qū)，為老年人提供居家、社區(qū)、機構(gòu)三位一體的養(yǎng)老模式。完整的老年居住社區(qū)的住宅形態(tài)應(yīng)包含家庭化養(yǎng)老住宅、自理老人服務(wù)機構(gòu)、護理院、臨終關(guān)懷院。目前市場上以家庭化養(yǎng)老住宅＋自理老人服務(wù)機構(gòu)為主，其他配套產(chǎn)品還不完善。通過對上海、北京、杭州、?？诘葞讉€大城市的市場調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)：1）北京、杭州民營投資者發(fā)展空間較大。上海市的養(yǎng)老床位規(guī)模大，發(fā)展速度快，主要得益于政府扶持引導(dǎo)力度大，但與發(fā)達國家5～7％的機構(gòu)供養(yǎng)比例差距仍然比較大；2004年以后，北京、杭州養(yǎng)老床位發(fā)展停滯，政府投資力量有限，老年人入住需求難以保障，市場空白相對較大。其中，杭州老年住宅總體市場發(fā)展緩慢，目前杭州市養(yǎng)老床位占老齡人口比重1.64％，政府規(guī)劃到2010年比重將達到2％。目前杭州老年住宅平均規(guī)模不足100張，難以實現(xiàn)規(guī)模效益。2）從老年住宅市場行業(yè)經(jīng)驗來看，入住率超過70－75％才有望盈利。2006年，只有上海老年住宅平均入住率接近70％，總體實現(xiàn)保本經(jīng)營狀態(tài)。上海近3年來床位規(guī)模以每年1萬張速度迅猛增加，入住率呈下降趨勢。與入住需求相比，床位數(shù)量不存在過剩問題。而杭州老年住宅入住率至2005年以來，一直徘徊在55－60％之間，與上海相比差距較大，民營養(yǎng)老機構(gòu)入住率僅為43.6％，虧損較為嚴重。3）從工作人員配置來看，北京、上海老年住宅的工作人員配置率較高，平均每位工作人員服務(wù)3.4位老人，按護理人員占工作人員約50％推算，每位護理員平均服務(wù)7位老人，基本符合目前以收住自理老人為主的護理服務(wù)需求。杭州老年住宅市場的工作人員配置率偏低，每位護理人員平均服務(wù)12－13位老人，很難保證老年人的護理需求，未來杭州老年護理人員缺口較大，一定程度上將制約中高檔老年住宅市場的健康發(fā)展。3.3.2高端市場經(jīng)營狀況投資背景從投資者背景角度來看，現(xiàn)有老年住宅的經(jīng)營模式有：民營，公建民營，純政府投資、實行市場化運作，政府建設(shè)、事業(yè)單位投資等幾種方式。政府投資行為多樣化：（a）建設(shè)投資：如上***及***福利中心。（b）土地優(yōu)惠：享受劃撥用地，如杭州***；享受較低出讓金，如上海***。（c）提供貸款：杭州***。從時機的選擇來看，近3年中高檔老年住宅市場開始活躍。目前的中高端老年住宅供給不足，質(zhì)量不高。隨著老齡化趨勢與收入水平增長，中高端收入家庭的老年入住需求不斷增長。市場需求帶動老年住宅市場進入成長時期，同時，政府的支持力度與政策落實的進一步加強，為企業(yè)進入老年事業(yè)提供了良好契機。經(jīng)營狀況養(yǎng)老機構(gòu)一般通過個性化服務(wù)、差異化經(jīng)營等方式來贏得市場。目標定位為平均年齡80－85歲，退休收入中高等水平，老人自己支付養(yǎng)老費用的客戶群體，建筑規(guī)模普遍較小。老年社區(qū)則通過長短期盈利模式互補，市場化運營、利益共享等方式來運營。如上海***老年社區(qū)采用的方式為：與政府以股權(quán)形式合作，同時業(yè)務(wù)模塊引入投資者共同投資經(jīng)營。在建設(shè)規(guī)劃上采用分期投資建設(shè)：前期建家庭化養(yǎng)老住宅、基本生活娛樂設(shè)施；中期建醫(yī)院等設(shè)施；后期建護理院、機構(gòu)養(yǎng)老住宅，補充完善公建設(shè)施。通過分工合作經(jīng)營，即引入合作伙伴投資，專業(yè)分工，共同承擔風(fēng)險。老年住宅的投資呈現(xiàn)投資大，回收期長的特點。目前調(diào)查的中高檔老年住宅，建設(shè)投資額為20-50萬元/床位；70%的入住率是盈虧平衡點，目前調(diào)查的幾個機構(gòu)當中，只有上海***養(yǎng)老院入住率小于70%，多數(shù)機構(gòu)表示老年產(chǎn)業(yè)利潤薄，正處于保本經(jīng)營期。3.3.3典型老年住宅案例分析上海***退休社區(qū)機構(gòu)名稱：上海***退休社區(qū)機構(gòu)地址：上海市***基本背景：經(jīng)營性質(zhì)：股份制民營老年居住社區(qū)發(fā)展歷程：2006年4月建設(shè)，2007年10月基本建筑完成并開始對外銷售，預(yù)計年底裝修完畢入住率與盈虧：目前處于銷售期，預(yù)計總投資***，無空置情況下，盈虧平衡，靠年費賺取利潤收費標準：住宅樓采用會員費＋年費：小套35萬＋1.5萬，中套45萬＋2.5萬，大套60萬＋5萬，以15年為限，過期不返還。護理院：會員退掉住宅樓用房，則免床位費；不退房，則收50%床位費。住宅：規(guī)模：占地105畝，容積率1.1，834套住房，容納1800名老人。房屋：多層住宅樓，有套房、1居、2居管理：組織結(jié)構(gòu)：業(yè)務(wù)中心：配餐中心、護理院、會所，三者并行于公寓，外包合作方操作人員配置：自主經(jīng)營部分，管理人員：老人＝7：20市場定位：鎖定中高端白領(lǐng)階層的老人，建設(shè)上海市一流的養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)客源特征：來源地：上海市為主老人類型：目前收住自理會員，以后可收住介助/介護老人老人社會學(xué)特征：入園年齡女士滿55歲，男士滿60歲，子女為中高端收入群體：

軟硬件配置硬件配置軟件服務(wù)醫(yī)護：社區(qū)有護理院300個床位合作方是三級甲等醫(yī)院娛樂/生活：休閑會所：游泳池、水療SPA、健身中心、多功能會議廳合作方是美國的“***”餐飲：配餐中心合作方是世界500強“***”安全：設(shè)總控中心，社區(qū)內(nèi)安裝800個攝像頭，房間內(nèi)設(shè)監(jiān)控器、呼叫器住宅樓內(nèi)每層設(shè)值班室，每棟樓配一個管家市場推廣方式：教育電視臺付費贊助老年生活節(jié)目；媒體軟文宣傳；組織高退休收入老干部實地體驗；未來發(fā)展規(guī)劃：打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌***中國杭州***退休生活社區(qū)機構(gòu)名稱：***－－中國杭州***退休生活社區(qū)機構(gòu)地址：地址：杭州***基本背景：經(jīng)營性質(zhì)：民營老年居住社區(qū)發(fā)展歷程：2002年籌劃，2003年拿到土地，一期居家養(yǎng)老公寓正在內(nèi)部裝修期入住率與盈虧：目前處于老年人預(yù)約入住階段，已有1000多位老人登記，但收費模式尚未公布；已投資2億元，預(yù)計投資2.5億元；投資方擔心租賃模式的市場吸引力低，資金回籠困難收費標準：一期土地?zé)o產(chǎn)權(quán)，只能以租賃模式經(jīng)營，幾套方案：（1）入園費返還：以房屋總價作為押金額度，以押金的利息替代入住費；（2）入園費不返還：永久居住權(quán)；（3）純月租模式。二期爭取以銷售模式對外發(fā)售住宅：規(guī)模：占地250畝，容積率0.6，預(yù)計規(guī)模2000戶。住宅：度假酒店公寓、居家公寓（4-5層，1-2居室）、護理公寓（單間、多人間）管理：組織結(jié)構(gòu)：業(yè)務(wù)部（經(jīng)營管理部、護理部、酒店管理部、物業(yè)部）市場定位：專為高端退休人士提供優(yōu)生態(tài)人居環(huán)境與充滿活力的全新陽光生活方式客源特征：來源地：全國及海內(nèi)外老年群體老人類型：目前入住自理老人，未來包括介助/介護老人老人社會學(xué)特征：入園要求：女的55，男的60；老人或子女為中高收入群體軟硬件配置硬件配置軟件服務(wù)醫(yī)護：醫(yī)療中心（依靠附近的望江山療養(yǎng)院，歸省人民醫(yī)院管理），每棟公寓均設(shè)護士站建立健康檔案，定期體檢與健康咨詢服務(wù)，與望江山療養(yǎng)院建立醫(yī)療綠色通道，可以使用公費醫(yī)療、醫(yī)?？▕蕵?生活：老年大學(xué)、休閑娛樂中心、度假酒店餐飲：餐飲中心安全：慢速醫(yī)用擔架，無障礙通道，風(fēng)雨連廊，緊急報警按鈕，協(xié)助老人生活設(shè)施市場推廣方式：媒體渠道：網(wǎng)絡(luò)、電視、報紙。主要通過民政局系統(tǒng)進行推廣，軟性宣傳：參加老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)展示會、老齡問題研討會，增強對外宣傳力度與專業(yè)學(xué)術(shù)色彩；對外宣傳政府背景；舉辦樓名征集活動等。未來發(fā)展規(guī)劃：考慮回籠資金、老年人對房屋產(chǎn)權(quán)的需求，爭取將二期土地轉(zhuǎn)為有產(chǎn)權(quán)的，以銷售模式對外開放3.4老年住宅消費者分析3.4.1老年住宅潛力分析上海老年住宅潛量：2006年，上海老齡人口占到總?cè)丝诘?0.15％，高于全國平均水平近9個百分點；目前入住老年住宅的比例約1%，即3.59萬人，略高于全國平均水平（全國為0.8％）。根據(jù)對老年住宅的市場需求調(diào)查結(jié)果，預(yù)計2008年上海市打算入住老年住宅的人口占55歲以上人口的比重為3.8％，總量將達18.3萬人，其中自理入住比例近80％，介助約15％，介護約5.3%。2008年，預(yù)計上海市打算入住收費3000元/月以上老年住宅的人口占55歲以上人口的比重為0.2％，總量將達0.96萬人；打算入住收費3000元/月以上***的人口總量將達0.79萬人。杭州老年住宅潛量：2006年，杭州市老齡人口占總?cè)丝诘?5.1％，高于全國11.34％平均水平；目前入住老年住宅的比例約0.8%，約0.95萬人，接近于全國平均水平。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，預(yù)計2008年杭州市打算入住老年住宅的人口占55歲以上人口的比重為7.8％，總量將達13.6萬人，其中自理老人占7成以上，介助約占20％，介護約占7％。2008年，預(yù)計杭州市打算入住收費3000元/月以上老年住宅的人口占55歲以上人口的比重為0.96％，總量將達1.67萬人；打算入住收費3000元/月以上***的人口總量將達0.98萬人。2010年杭州市每月承擔3000元以上養(yǎng)老費用的老人入住總量約5.54萬。3.4.2人群細分與目標人群定位以生活形態(tài)與價值觀為依據(jù)，通過因子聚類的方式，對潛在老人進行廣義的細分，最終劃分為四類老人：類型1：獨立型老人類型2：家庭傳統(tǒng)型不愿撫養(yǎng)第三代和與子女同住，對時尚態(tài)度淡漠，不愿追趕潮流；對晚年生活的最大期望是健康和快樂；平時喜歡看電視、聽廣播或者是找人聊天；日常保健注重食療，但也會食用一些營養(yǎng)保健品；在購物時主要關(guān)注的是方便性和實用性。不追求時尚，希望與子女同住，樂于撫養(yǎng)第三代；在晚年更希望以一種健康的方式生活，同時對于家庭和睦、快樂和安全也比較關(guān)注；在日常興趣愛好中動靜結(jié)合，既喜歡聊天、下棋，也喜歡運動、逛公園；日常會比較多的食用營養(yǎng)保健品，也會比較注意食療；日常購物中最看重的是實用性和價格；類型3：社交型類型4：時尚進取型文化層次較高，喜歡和子女、朋友溝通，樂于參加公益活動，但對新生事物保持謹慎態(tài)度；對晚年生活最關(guān)注健康，其次是家庭和睦和快樂；興趣愛好廣泛，對于逛公園、運動、看電視、聽廣播、聊天、讀書看報等都比較喜愛；日常會通過吃營養(yǎng)品和食料養(yǎng)生，但基本僅限于此，對于其他養(yǎng)生方式不太關(guān)注；社交型老人對于購物的要求也比較高，既要求實用、方便，有要求健康和價格實惠。關(guān)注和追求時尚、樂于接受新生事物、懂得理財和享受；在晚年生活中，時尚進取型老人同樣最關(guān)注健康，其次是安全、家庭和睦、快樂；日常愛好比較普通，主要喜歡看電視、聊天、逛公園、健身等；在養(yǎng)生之道中主要采取食用營養(yǎng)品和食療的方式；在購物中最看重的是實用性、購物方便和健康。從全國范圍看，時尚進取型老人所占比例較大，表明當前老人在退休之后希望“老有所為，老有所樂”，在享受生活的同時也在關(guān)注時尚、理財?shù)取澳贻p化”元素；而獨立型老人所占比例最小，表明老人中大部分還是希望能夠與子女同住或經(jīng)常溝通，享受“天倫之樂”。以目標項目的接受程度及承受能力為依據(jù)，對潛在老人進行狹義的細分，最終劃分為三類老人，即核心人群、邊緣人群、泛邊緣人群。第1類人群：入住***意愿高，而且價格承受力高，是未來需要重點關(guān)注的核心人群；第2類人群：入住意愿高，但價格承受力低，屬于邊緣人群；第3類人群：入住***的意愿低，屬于泛邊緣人群。3.4.3對老年社區(qū)的心理需求分析總體來看，老人共同期望的老年生活健康第一，其次是快樂與安全。興趣愛好方面，主要選擇聊天、看電視/聽廣播、運動健身。從消費角度來看，實用、購物方便、健康、價格實惠是老年人購物主導(dǎo)觀念，實際老人、子女眼中的老人購物觀趨同。潛在客戶群中，有一半人平時食用營養(yǎng)保健品、注重調(diào)理飲食，介助、介護老人食用營養(yǎng)保健品的比重更高。從入住養(yǎng)老機構(gòu)的原因來看，潛在與實際消費者均認為，入住養(yǎng)老機構(gòu)能得到生活照料和醫(yī)護照料，可以與更多的同齡人交流。在入住養(yǎng)老機構(gòu)的決策權(quán)與費用分擔上，潛在老人與實際老人的綜合分析結(jié)果表明，老人是主要決策者與費用承擔者。3.4.4老年住宅功能需求分析區(qū)位：半數(shù)以上老人和子女傾向于本市近郊車程：與子女的車程距離為半小時～一小時之間老人最關(guān)注的硬件環(huán)境：周邊自然環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施、交通老人對醫(yī)療設(shè)施需求：常見病藥房和治療的設(shè)備儀器合住傾向：近七成希望夫妻一起住房屋類型：低層公寓更受青睞戶型分析結(jié)果表示，對于老年社區(qū)提供的房子的類型，老人最希望居住的房子類型為二居室，其次是一居室潛在老人分城市比較：杭州更關(guān)注一居室，北京更關(guān)注二居室，?？诟P(guān)注三居室潛在子女分城市比較：上海、杭州更關(guān)注一居室，北京、?？诟P(guān)注二居室核心群體分城市比較：北京－核心老人關(guān)注二居，核心子女關(guān)注一居；上海、杭州的核心老人關(guān)注四居，核心子女關(guān)注二居實際老人目前居住的套房、一居室比重接近，少量居住二居室；在選擇***入住時，實際老人最希望居住的房子是一居室、套房功能間需求分析結(jié)果表示，對于老年社區(qū)提供的房子，潛在老人期望房間內(nèi)具有的功能間依次是衛(wèi)生間，對客廳、廚房、陽臺的需求量比較高。潛在消費者的選擇趨于一致，其中潛在子女跟偏好客廳與廚房。95％的實際老人目前居住的房屋帶衛(wèi)生間，34.6％帶陽臺；實際老人在選擇***時與目前居住環(huán)境基本一致，對陽臺的需求度有所提升；各城市相比，杭州更希望房子里面具有陽臺，上海更希望房子里面具有陽臺、客廳和廚房。面積需求分析結(jié)果表示，對于老年社區(qū)提供的房子，潛在老人最可能選擇房子的面積是30-60平方米，其次是61-75平方米、30平方米以下的潛在老人分城市比較：杭州的潛在老人更可能選擇的房子的面積是30-60平方米和30平方米以下的房子，北京的潛在老人更可能選擇61-90平方米的房子，海口潛在老人偏好大房子潛在子女分城市比較：杭州的潛在子女更可能選擇的房子的面積是30-60平方米，海口的潛在子女更可能選擇76-90平方米的房子核心群體比較：上海核心群體對76－90平米的房子更感興趣，北京核心子女、杭州核心老人對61－75平米的房子更感興趣84.5％的實際老人目前居住30平方米以下的房子，在選擇***時，接近一半選擇30平米以下，其次是30-60平方米。實際老人的面積需求小于潛在老人入住養(yǎng)老機構(gòu)模式潛在消費者入住模式：選擇入住***過程中，選擇押金＋月費比重占1/2，會員制與購買各占1/4左右。實際消費者入住模式：實際老人目前93.6％是通過租賃模式入住的；選擇***入住模式時，實際老人表示購買傾向依然比較低（11.4％），押金＋月費模式占63.8％。押金＋月費的模式下：3/4的消費者選擇多交押金，少交月費的模式。心理承受價位購買附圖：潛在老人在***測試前后最高購買價區(qū)變化單位（元/平方米）

總體北京上海杭州?？跍y試前最高價區(qū)4000以下6001-70005001-60004001-50004000以下測試***后最高價區(qū)4000以下7001-80004001-50007001-80004000以下附圖：潛在子女在***測試前后最高購買價區(qū)變化單位（元/平方米）

總體北京上海杭州?？跍y試前最高價區(qū)4000以下6001-70004001-50008001-90004000以下測試***后最高價區(qū)4000以下4001－5000，9001-100009001-100008001-90004000以下押金＋月費對于押金接受程度，總體來看，約1/2的消費者選擇20萬以下的入住押金，其中潛在消費者比實際消費者價格接受度要高一些。杭州潛在子女、實際老人的價格接受度更高一些。杭州核心老人支付20萬元押金的占58.3％。北京、杭州的核心子女愿意支付20萬元押金的分別占52.8％和66.7％，上海核心老人愿意支付30萬以上的占19.1％。對于月費的接受程度：總體來看，潛在消費者對價格接受能力要高于實際消費者，上海潛在老人的接受度較高；杭州實際老人對價格的接受能力更強；上海、杭州核心老人接受3000以上月費的分別占61.5％和33.3％。北京、上海核心子女接受3000以上月費的分別占47.2％和52.4％。3.5結(jié)論和建議3.5.1綜合分析無論是從總體供求在數(shù)量上的缺口來看，還是從政府支持層面以及供給層面的結(jié)構(gòu)型失衡等方面來看，未來中高端老年住宅具有一定的市場空間，但需要解決好如下幾個進入難點：1）準確定位目標人群；2）提供符合目標人群需求的老年住宅產(chǎn)品；3）針對目標人群進行有力的營銷傳播。3.5.2***模式在中國生存的支撐點與難點支撐點：1）未來中國有入住老年住宅的老人數(shù)量規(guī)模相對較大，而且中高端老年住宅目前相對缺乏；2）持續(xù)照料的核心理念深入人心，在各城市均受到較高的認同；3）安心養(yǎng)老、安全健康的經(jīng)營理念符合老人的核心需求。難點：1）中國老齡化超前于現(xiàn)代化，處于未富先老的劣勢，因此***的建設(shè)需要充分考慮中國人群的接受能力和老人的特色，不能完全照搬國外經(jīng)驗；2）近幾年來，中國養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展剛有起色，***就開始出現(xiàn)，使得***可借鑒的經(jīng)驗不足。3.5.3具體的運作模式經(jīng)營模式1）業(yè)務(wù)模塊可引入投資者共同投資經(jīng)營：引入合作伙伴投資，專業(yè)分工，利益共享，共擔風(fēng)險；2）分期投資建設(shè)，分期經(jīng)營，加快資金回籠速度：前期建家庭化養(yǎng)老住宅、基本生活娛樂設(shè)施；中期建醫(yī)院等設(shè)施；后期建護理院、機構(gòu)養(yǎng)老住宅，補充完善公建設(shè)施。盈利模式長短期盈利模式互補：短期內(nèi)以租賃模式實現(xiàn)資金回籠，控制風(fēng)險；中長期以整合老年服務(wù)模式獲取上市資格，打造老年產(chǎn)業(yè)品牌。入住模式1）租賃與購買使用權(quán)相結(jié)合：以“押金＋月費”的租賃方式為主，購買方式為輔；2）“押金＋月費”的租賃模式下：以“多交押金，少交月費”的模式為主。3.5.4***在中國的目標人群兼顧***的入住意愿和費用承擔能力，目標人群主要是每月養(yǎng)老費用承擔能力在3000元以上，***入住意愿較高的人。這部分老人在心理特征主要體現(xiàn)為“時尚進取型”。相對于邊緣與泛邊緣人群，核心老年人群呈現(xiàn)高收入、高學(xué)歷、多子女的特征。3.5.4在住宅、服務(wù)、配套等方面的具體建議住宅：低層公寓更受青睞；長三角地區(qū)的潛在客戶更青睞一居室，60平米以下，具備臥室、衛(wèi)生間基本功能。服務(wù)：首先是醫(yī)療服務(wù)，主要包括定期體檢并建病例檔案、針對不同的健康狀況提供不同的護理服務(wù)、配備專業(yè)的護理人員等；其次是衛(wèi)生條件和社區(qū)服務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)等。配套：地理位置在本市近郊，周邊自然環(huán)境好，交通方便；醫(yī)療設(shè)施齊全，特別是常見病藥房和常見病治療的設(shè)備儀器的配備等。第四章項目選址和建設(shè)條件4.1項目概況本項目位于***，市域介于北緯***、東經(jīng)***。東接***市、南連***市、西鄰***、北與***、***接壤，東北與***毗連。東西長69.7公里，南北寬49.7公里，總面積1831.21平方公里。轄***個街道***個鎮(zhèn)***個鄉(xiāng)，***個行政村，***個社區(qū)（居委會），人口***萬，是一個“八山半水分半田”的丘陵半山區(qū)。4.2建設(shè)場地自然條件***市具有優(yōu)越的自然山水資源，獨特的人文資源以及良好的交通區(qū)位條件。場址地質(zhì)、水文、氣象條件。項目擬選址于***，環(huán)境優(yōu)美宜人，交通便捷順暢。4.3地質(zhì)條件***市地勢自西南向東北傾斜，地貌以“兩山夾江”為特點，天目山余脈綿亙西北，***余脈蜿蜒于境內(nèi)東南和西南部。平均海拔300.5米，全市低山、丘陵面積廣大，地貌類型復(fù)雜。境內(nèi)低山、丘陵面積1385平方公里，占全市總面積75.7%，水面積占5.6%，平原谷地占18.7%，故有“八山半水分半田”之稱。境內(nèi)有低山、高丘、低丘、谷地、盆地、平原等多種多樣地貌。低山為境內(nèi)地勢最高處，山勢挺拔，脈絡(luò)清晰。較集中分布于東南部?？偯娣e309.1平方公里，占市境面積16.9%，占山地面積22.3%，海拔均在500米以上，相對高度大于400米，系東南部***往東北延伸余脈，山體連綿，重巒疊嶂。一脈由***入境，起自向***，向北偏西延伸形成里山、漁山，最高峰安頂山，海拔790米。一脈由***入境，仍向北編西伸展，與漁山、里山相連，構(gòu)成整個東南山區(qū)。主峰有馬鐵山、龍皇山、白洋尖、龍門山、萬春山、***尖，海拔均在800米以上，其中***尖拔達1067.6米，為境內(nèi)最高峰。高丘分布在低山外圍，分布范圍廣，面積631.9平方公里，占市境面積34.5%，占山區(qū)面積45.6%。海拔250～500米，相對高度200～400米，坡度組合20°～30°。低丘分布在低山、高丘外圍，盆地四周，或錯落于沿江平原和盆地之中?？偯娣e444.62平方公里，占市境面積24.3%，占山地面積32.1%。海拔50～250米之間，相對高度50～200米?；?guī)r丘陵在境內(nèi)分布較有規(guī)律，古生界灰?guī)r主要分布在龍羊，面積132.1平方公里，占灰?guī)r總面積93%。中生界灰?guī)r主要分布在***。谷地包括境內(nèi)東南低山、西北高丘、低丘、灰?guī)r各類地貌之間的河流沖積、洪積形成的階地、河谷小平原、河溫灘地和河床。面積80.3平方公里，占市境面積4.4%。境內(nèi)平原，根據(jù)成因和地表形態(tài)，分為沿江平原和新登盆地。沿江平源包括沿***。4.3.1氣象氣候***市屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，年平均氣溫16.27oC，平均相對濕度68%，年平均降雨1452.5毫米，年平均日照1899.9小時，年蒸發(fā)量1235.3毫米，年無霜期248天，常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)。氣候溫和，日照充足，四季分明，雨水充濟沛，無凍害等災(zāi)害性氣候。4.3.2水文條件全市河流均屬錢塘江水系，***橫貫市境中部，流程52公里。

第五章建設(shè)項目規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容5.1建設(shè)規(guī)模項目占地面積約739畝,總建筑面積49.3萬㎡,共建老年住宅約4300套，包括醫(yī)療、職教、護理、文娛休閑及其它配套設(shè)施。5.2建設(shè)內(nèi)容運用自然資源，形成天人合一的莊園老年人生理機能隨年齡增長而降低，如記憶力減退、方向辨別力減弱等，常常導(dǎo)致迷失方向。因此，在總體規(guī)劃布局上，擬采取“社區(qū)——組團”二級構(gòu)成模式，簡化社區(qū)的結(jié)構(gòu)層次。通過對各種樓型和各種戶型的整合，將體量、高度等外型區(qū)別明顯的各種樓型組成“自然組團”。各組團與自然資源充分融合，以水體、綠色山體等的延伸將整個社區(qū)自然地分隔成數(shù)個莊園，使整個社區(qū)融入天然，形成結(jié)構(gòu)嚴謹、布局靈活，方位感強，富有山水景觀表現(xiàn)的總體布局。靈活布局、有機協(xié)調(diào)的服務(wù)設(shè)施根據(jù)老年人的生理特點和精神需求，在規(guī)劃布局上，打破常規(guī)的集中公建模式，采取“由集中轉(zhuǎn)向分散，由封閉轉(zhuǎn)向開放”的布局模式，根據(jù)不同功能，形成多個服務(wù)區(qū)。一是生活服務(wù)區(qū)，包括特色餐飲、老年購物中心等。二是文化娛樂區(qū)，包括老年娛樂中心、老年會議中心、老年大學(xué)和體育中心等。三是醫(yī)療保健區(qū)，包括醫(yī)療中心、保健中心等。公共服務(wù)設(shè)施的布局，基于兩點考慮：一是緊靠主干道，是社區(qū)對外交通聯(lián)系的主方向，使社區(qū)更易產(chǎn)生良好的“初始效應(yīng)”；二是可以服務(wù)周邊地區(qū)，提高公建的使用率，符合“以副養(yǎng)主，以外養(yǎng)內(nèi)”的經(jīng)營策略。開放的公建，與社會共享的設(shè)施，能幫助老年人走出封閉的社交圈，參與社會活動，促進老年人自強自立，體現(xiàn)對老年人的尊重。人車分流、無障礙設(shè)計的步行系統(tǒng)老年社區(qū)的安全性是交通規(guī)劃設(shè)計的首要因素，必須采取人車分流的交通體系。在社區(qū)入口處和醫(yī)療設(shè)施周圍設(shè)計停車位。社區(qū)內(nèi)部的步行交通系統(tǒng)應(yīng)為無障礙系統(tǒng)與山地踏步系統(tǒng)的結(jié)合。步行系統(tǒng)分三個層次：一是連接老年公寓與功能配套設(shè)施的功能性步行交通。為保證老年人就醫(yī)購物的方便，在此線路上應(yīng)設(shè)計電瓶車往返線，供老年人免費搭乘；二是沿景觀設(shè)計的林蔭小路，供老年人進行慢跑散步等休閑活動；三是中心綠地連接各組團的自由步行系統(tǒng)。

第六章節(jié)能、消防和勞動、環(huán)境保護6.1節(jié)能、節(jié)水措施在商業(yè)開發(fā)的過程中，我們將注意對節(jié)能、環(huán)保理念的實際應(yīng)用。第一，在建設(shè)時盡量提高社區(qū)的綠化率，努力保留原生植被和生態(tài)原貌，強調(diào)景觀的自然性和藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。第二，節(jié)約用水，在滿足生活需要的前提下，盡量減小水的用量，同時充分考慮水的二次利用問題。注意對雨、污水的收集、處理，充分利用中水資源，積極探索新型能源如太陽能、風(fēng)能的利用。第三，自設(shè)計伊始就高度重視開發(fā)建設(shè)的環(huán)保問題，并將其貫穿于整個開發(fā)建設(shè)過程之中，建設(shè)中要特別注意積極選用環(huán)保型建筑材料。第四，強調(diào)開發(fā)的“以人為本”，從規(guī)劃、建筑設(shè)計到施工以至銷售各個開發(fā)階段，都要充分了解客戶需求，把滿足客戶需求作為各項工作的中心，要盡可能為客戶提供人性化的產(chǎn)品和服務(wù)。同時注意積極引導(dǎo)社區(qū)文化建設(shè)，倡導(dǎo)健康的居住理念。第五，從設(shè)計到施工、選材的各個階段都要注重高新技術(shù)和智能化系統(tǒng)的應(yīng)用，努力提高建筑產(chǎn)品的科技含量。6.2消防措施進行火災(zāi)危險性分析，在項目區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)計中認真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴格遵守國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和標準，采取各種有效防火措施，防止和減少火災(zāi)危害。室外自用水管道上設(shè)有室外消火栓，各樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，在其它建筑物內(nèi)均設(shè)置干粉滅火器等消防器材。施工時進行火災(zāi)危險性分析，考察現(xiàn)有消防設(shè)施的實施范圍和有效性，火災(zāi)時可利用現(xiàn)有周圍消防設(shè)施，另外施工區(qū)域不得占用消防通道。6.3勞動保護倡導(dǎo)文明施工和安全施工：加強材料有序堆放，要求施工單位盡可能地減少在施工過程中對周圍游人、機構(gòu)的干擾和影響，提倡文明施工，及時協(xié)調(diào)解決施工中對環(huán)境影響問題，搞好衛(wèi)生工作。必須把安全放在首要位置，采取有利措施，倡導(dǎo)文明施工和安全施工，加強材料有序堆放，要求施工單位盡可能地減少在施工過程中對附近居民、機構(gòu)的干擾和影響。

第七章項目組織機構(gòu)和管理模式7.1項目組織機構(gòu)7.1.1領(lǐng)導(dǎo)組織機構(gòu)工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組全面負責(zé)項目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃和組織工作，對重大的技術(shù)、管理、業(yè)務(wù)規(guī)范和部門關(guān)系協(xié)調(diào)等進行決策。其主要職責(zé)包括：確定建設(shè)目標，審查項目建設(shè)方案，按照國家批準的建設(shè)方案組織實施；審查和批準建設(shè)任務(wù)和年度計劃；協(xié)調(diào)與各有關(guān)部委的關(guān)系；負責(zé)項目實施中的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查。7.1.2項目管理機構(gòu)項目公司正在組建中。7.2本項目的管理模式本項目將采用現(xiàn)代企業(yè)組織方式實施項目建設(shè)和運作。

第八章項目建設(shè)進度安排項目預(yù)計將于2008年10月動工，并計劃于2011年9-10月實現(xiàn)部分竣工并交付使用。完成的建設(shè)內(nèi)容包括：自助型老年住宅166576㎡，約占自住型老年住宅總規(guī)模的65%；養(yǎng)老居所34498㎡全部建成；醫(yī)護中心24642㎡部分建成；服務(wù)中心14785㎡全部建成；休閑中心17249㎡，約占休閑中心總規(guī)模的50%；行政中心4928㎡，約占行政中心總規(guī)模的50%；此時項目總建筑規(guī)模達262678㎡，建成老年住宅共約20萬㎡，約2158套住宅，醫(yī)療、休閑、服務(wù)、行政等公建配套建筑面積6.27萬㎡，居住人口約2500人。剩余建設(shè)部分計劃于2014年9-10月實現(xiàn)全面竣工并交付使用,建設(shè)內(nèi)容包括:自助型老年住宅89695㎡，約占自住型老年住宅總規(guī)模的35%；介助型老年住宅49283㎡全部建成；介護型老年住宅29570㎡全部建成；休閑中心17249㎡，約占休閑中心總規(guī)模的50%；行政中心4928㎡，約占行政中心總規(guī)模的50%；組團中心14785㎡全部建成；探親設(shè)施24642㎡全部建成；至此新建成建筑規(guī)模230152㎡，建成老年住宅共約17萬㎡，約2200套住宅，休閑、服務(wù)、行政等公建配套建筑面積6.01萬㎡，增加居住人口約2900人。第九章投資估算9.1投資估算費用說明土地費用包括土地轉(zhuǎn)讓毛地價、契稅、大市政工程費。前期工程費包括市場研究費、勘察設(shè)計費、報批報建費、工程準備費、其他費用建筑安裝工程費包括介護公寓、介助公寓、自助公寓、養(yǎng)老居所、醫(yī)護中心、服務(wù)中心、行政中心、休閑中心、組團中心、探親設(shè)施建安工程費及裝修及器具購置工程費小區(qū)市政建設(shè)費包括室外給排水工程、中水工程、采暖系統(tǒng)及小區(qū)鍋爐、燃氣管道系統(tǒng)及調(diào)壓站、強弱電管道敷設(shè)、智能化系統(tǒng)。園林環(huán)境費包括綠化及建筑小品建設(shè)費、環(huán)境設(shè)計費、社區(qū)水景建設(shè)費、道路及廣場建設(shè)費、室外照明及其他設(shè)施建設(shè)費。配套設(shè)施費包括地下車庫及人防建安工程費。開發(fā)間接費包括物業(yè)完善費、不可預(yù)見費。期間費用包括項目管理費、集團管理費用、項目推廣費用。投資估算編制依據(jù)項目建設(shè)單位提供的本項目設(shè)計方案及相關(guān)說明。浙江省建設(shè)工程概算定額及文件匯編、配套的市場價格信息。浙江省建設(shè)工程預(yù)算定額及文件匯編、配套的市場價格信息。浙江省建設(shè)工程費用；各相關(guān)建設(shè)部門的取費標準。其他類似工程項目的技術(shù)經(jīng)濟指標9.2開發(fā)建設(shè)投資估算項目的開發(fā)建設(shè)投資估算約為18.85億元。詳見下表9-1所示：開發(fā)建設(shè)投資估算表表9-1序號成本項目系數(shù)工作量(畝，㎡，戶)或計費額（萬元）單價(元，元/平米)或取費比例合計(萬元)住宅非住宅住宅非住宅開發(fā)建設(shè)投資188513.45一土地費用354571土地轉(zhuǎn)讓毛地價73940295702契稅295703%8873大市政工程費5000二前期工程費57211市場研究費1500000502勘察設(shè)計費12553報批報建費40103.1必收的行政事業(yè)性收費2,2493.2其他行政事業(yè)性收費213.3政府性基金83.4服務(wù)性收費1732◆建設(shè)項目前期工作咨詢費1130000030◆建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢費1170001◆工程標底編制費11071410.20%214◆施工圖審查費11071410.40%429◆建筑垃圾處理費14928301.259◆工程監(jiān)理費11071410.8%857◆房屋估價費1114000014◆招標代理服務(wù)費1157000057◆招標交易服務(wù)費60%1071410.11%714工程準備費306◆場地平整4928303148◆施工準備費492830299◆臨時設(shè)施費160605其他費用1100100三建筑安裝工程費1071411介護29570200059142介助49283200098573自助2562722300589424養(yǎng)老居所34498230079355醫(yī)護中心24642200049286服務(wù)