萊坊-房地產(chǎn)行業(yè)：廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)季度報(bào)告

DDKnight萊Frank坊季度報(bào)告2023年第四季度/research第四季度，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)迎年吸納量達(dá)313,094平方米。全市租金延續(xù)下行趨勢(shì)，過(guò)去兩年均在持續(xù)下跌，但跌幅已逐步收窄。本季度全市整體市場(chǎng)平均租金為140.8元/平方米/月，兩年間下跌17%。盡管琶洲有近10萬(wàn)平方米新增供應(yīng)整體空置率下跌1.5%至12.4%。投資市場(chǎng)方面，大宗交易活躍度回升。本季度廣州全市錄得一宗大宗交易，成交金額約人民幣11億元，為本年度全市成交金額最高的大宗交易，全年大宗交易總額約為人民幣75億元。縱觀(guān)全年，廣州全市整體市場(chǎng)租金持續(xù)應(yīng)側(cè)預(yù)估有超130萬(wàn)平方米放量，預(yù)估整體市場(chǎng)的租金會(huì)持續(xù)受壓，空置率將震蕩圖一：廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)圖一：廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)[1]2023年第四季度凈吸納量197,804平方米資料來(lái)源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金2023年第四季度新增供應(yīng)95,000平方米2023年第四季度租金140.8元/平方米/月2023年第四季度空置率12.4%2.3%圖二：圖二：2023-2026各區(qū)域新增甲級(jí)寫(xiě)字樓面積千平方米800600400200資料來(lái)源:萊坊研究部注：2023年的預(yù)計(jì)供應(yīng)包括已入市的項(xiàng)目廣州南站珠江新城金融城琶洲Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4QQ1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4圖三：廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)人民幣/平方米/月1901801601501401301202014201520162017201820192020202120222023資料來(lái)源:萊坊研究部↓1.4%↓3.3%4.6↓3.3%↓0.8%↓4.2%↑2.2%3.8↓1.8%8.2%↓1.8%周期性回暖，凈吸納量達(dá)到197,804平方313,094平方米，已恢復(fù)至2021年全年凈吸納量的70%。盡管本季度有新增供應(yīng)入個(gè)季度積壓的企業(yè)租賃需求終在年末得到釋放,除琶洲外，剩余3個(gè)子市場(chǎng)空置率均達(dá)3.3%。從企業(yè)需求來(lái)看，雖然本季度租賃的主辦公室的需求迎來(lái)顯著的增長(zhǎng)，占比超本第四季度，廣州全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下探，跌至140.8元/平方米/月，環(huán)比下降2.3%。其中，琶洲子市場(chǎng)因本季度有新增添供應(yīng)入市，持續(xù)增大的供需剪刀差進(jìn)一步激化區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)烈度，成為本季度租寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金同比下降10.9%,除珠江字樓租金均錄得超10%跌幅，整體仍處于筑底階段。預(yù)估2024年第一季度，廣州全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)端放量加快，但需求端復(fù)蘇動(dòng)租金將延續(xù)下滑趨勢(shì)。表表一：廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓各細(xì)分市場(chǎng)參考指標(biāo)，2023年第四季度圖四：圖四：甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)70025%60020%50015%40030010%2005%1000201320142015201620172018201920202021202220230%資料來(lái)源:萊坊研究部注：2023Q1-Q3的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量及凈吸納量為累計(jì)值2023Q1-Q3的空置率為第四季度的空置率季度租賃需求的20%。從行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，金融業(yè)延續(xù)為全市租賃需求的首位，占比超25%,成交面積超4萬(wàn)平方米，細(xì)分子類(lèi)保險(xiǎn)、私募基金相關(guān)企業(yè)租賃活動(dòng)最為活積最大的交易也來(lái)源于金融業(yè)。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)在律所、公關(guān)等相關(guān)企業(yè)需求的帶動(dòng)下提升至第二位，其中律所貢獻(xiàn)了專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)超40%的需求份額，且多為新設(shè)立或擴(kuò)江新城的同時(shí)，科技企業(yè)表現(xiàn)出更多對(duì)成金更具性?xún)r(jià)比的區(qū)域。2023年全年總新增供應(yīng)達(dá)383,000平方米，另有超24萬(wàn)平方米供應(yīng)延期至2024表二：甲級(jí)寫(xiě)字樓主要租賃成交，表二：甲級(jí)寫(xiě)字樓主要租賃成交，2023年第四季度21,329新設(shè)立保利中悅廣場(chǎng)10,000新租4,300搬遷廣州周大福金融中心3,800搬遷22,00續(xù)租資料來(lái)源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實(shí)年。考慮到第四季度的需求回暖存在周期性、預(yù)期性的因素，且預(yù)估2024年廣州整體市場(chǎng)將有超130萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，而過(guò)往10年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的年均吸納量?jī)H約30萬(wàn)平方米，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力依然不強(qiáng)的背景下，供過(guò)于求的矛盾仍將是懸停在廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的達(dá)摩克利斯之劍，全市整體市場(chǎng)的去化將持續(xù)2023年第四季度，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅易額合共約人民幣75億元，市場(chǎng)呈現(xiàn)溫和預(yù)估2024年，央行降準(zhǔn)降息的預(yù)期持有一宗大宗交易，為深圳某公司收購(gòu)廣州粵海云港城的A2、A4棟，合計(jì)220套商辦宗交易投資客仍然以觀(guān)望態(tài)度為主，全年氣度未能有效提振的情況下，大宗交易標(biāo)資產(chǎn)交易熱度、交易金額及交易宗數(shù)均出的物業(yè)價(jià)格將繼續(xù)下行，投資回報(bào)率要求年度廣州市場(chǎng)成交金額最高的大宗交易?，F(xiàn)下跌，大宗交易買(mǎi)家對(duì)整體市場(chǎng)的投資信心仍待進(jìn)一步修復(fù)。將有所上升，存在穩(wěn)定收益的標(biāo)的物業(yè)將在降息潮下成為大宗交易買(mǎi)家持續(xù)關(guān)注的縱觀(guān)全年，2023年廣州寫(xiě)字樓大宗交2023年第四季度各主要區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓存量、租金和空置率各主要區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓存量、租金和空置率越秀存量:73空置率:8.2%資料來(lái)源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬(wàn)平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率部分?jǐn)?shù)據(jù)或因數(shù)據(jù)庫(kù)調(diào)整而存在差異，具體數(shù)值以本季度為準(zhǔn)797租金:157.0空置率:10.1%存量:105租金:140.9空置率:6.1%租金:123.2空置率:23.1%存量:188存量:431珠江新城天河北琶洲如果您對(duì)我們的研究報(bào)告有任何疑問(wèn)，或需要咨詢(xún)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢(xún)部廣州商業(yè)物業(yè)服務(wù)部研究及咨詢(xún)部朱磊高級(jí)董事，中國(guó)區(qū)研究及咨詢(xún)部主管+862160321769laurence.zhu@楊?lèi)偝慷?，上海及北京研究及咨?xún)部主管+862160321728regina.yang@簡(jiǎn)家宏深圳董事總經(jīng)理及華南區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管+8675566613141ken.kan@王兆麒董事，大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管+8522846