某大型商業(yè)廣場(chǎng)推廣策劃全案

商業(yè)廣場(chǎng)推廣策劃案打造中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新的銷(xiāo)售神話(huà)！本提案分為五大模塊----作業(yè)陣營(yíng)(另附)市場(chǎng)研究規(guī)劃研究經(jīng)營(yíng)研究（營(yíng)銷(xiāo)策劃)整合推廣第一模塊-----

作業(yè)陣營(yíng)中國(guó)地產(chǎn)策劃旗艦級(jí)新陣營(yíng)！

美靈房地產(chǎn)咨詢(xún)成立于2001年，是一個(gè)擁有深圳、上海、北京等城市地產(chǎn)品牌管理、策劃營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)專(zhuān)家的智業(yè)團(tuán)隊(duì)。中國(guó)首家文化旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商—曲江地產(chǎn)中國(guó)第一城市運(yùn)營(yíng)商—紫薇地產(chǎn)公司服務(wù)過(guò)的客戶(hù)龍安地產(chǎn)新興地產(chǎn)中國(guó)第一城市運(yùn)營(yíng)商——紫薇地產(chǎn)西北第一大盤(pán)---紫薇田園都市月銷(xiāo)售3000套,創(chuàng)造中國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售新神話(huà)!西安首家歐式水景園林社區(qū)---紫薇城市花園打造中國(guó)首家康居示范工程紫薇MALL面積達(dá)30萬(wàn)平米的西部第一餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光為一體的SHOPPINGMALL中國(guó)首家文化旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商—曲江地產(chǎn)1000畝大唐不夜城—依托曲江旅游文化打造的中國(guó)第一盛唐商業(yè)都城龍安地產(chǎn)——錦都花園、錦園新世紀(jì)新興地產(chǎn)——駿景園、金馬天地同路整合推廣來(lái)自深圳，是成立于1994年，是處于中國(guó)地產(chǎn)最前沿的實(shí)力派先鋒智業(yè)團(tuán)隊(duì)公司服務(wù)過(guò)的客戶(hù)萬(wàn)科集團(tuán)花樣年集團(tuán)中信地產(chǎn)招商地產(chǎn)四季花城、溫馨家園、萬(wàn)科俊園、花園新城、美樹(shù)麗舍陽(yáng)光假日、東泰花園、招商海月等芳鄰、喜年中心、錦上花、明年廣場(chǎng)武漢奧林匹克花園、南寧山水美地、貴陽(yáng)山水黔城……萬(wàn)科集團(tuán)系列項(xiàng)目：中信地產(chǎn)集團(tuán)系列項(xiàng)目：花樣年集團(tuán)系列項(xiàng)目：很多地產(chǎn)企業(yè)要么側(cè)重產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，要么側(cè)重資源運(yùn)作，但只具備一種優(yōu)勢(shì)無(wú)法長(zhǎng)足發(fā)展，通過(guò)策劃可以使產(chǎn)業(yè)運(yùn)作與資源動(dòng)作互動(dòng)，帶來(lái)新的發(fā)展空間，策劃本身也將創(chuàng)造出更大的新價(jià)值。我們的地產(chǎn)策劃體系地產(chǎn)新價(jià)值驅(qū)動(dòng)體系

同路—美靈的聯(lián)合，是南北強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，重新洗牌中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的策劃模式，引爆幾何裂變能量，產(chǎn)生令人神往的美好愿景。無(wú)窮大的合力！第二模塊----市場(chǎng)研究我們的思路所以盛大時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作要完成三個(gè)方面的工作的研究：市場(chǎng)研究／定位功能研究／定位經(jīng)營(yíng)研究／定位項(xiàng)目整體策劃項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目的基本情況盛大時(shí)代廣場(chǎng)位于科技路與唐延路的交匯十字，項(xiàng)目分為三層，正門(mén)朝西，緊鄰唐延路，項(xiàng)目總占地33502平方米，一期的商業(yè)建筑面積58000平方米。項(xiàng)目的建設(shè)是在原有的工業(yè)廠房上進(jìn)行擴(kuò)建的，原建筑為31080.9平方米，擴(kuò)建的建筑面積為17050平方米。

項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀項(xiàng)目的建設(shè)工程的施工已經(jīng)全面展開(kāi)，一、二層的擴(kuò)建改建初見(jiàn)輪廓，三層的鋼結(jié)構(gòu)工程已經(jīng)開(kāi)始。項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目已經(jīng)成功對(duì)一層進(jìn)行招商，核心主力商家是正大／易初蓮花，目前在世界零售業(yè)排名在前10名。先讓我們比較性的看一看西安商業(yè)市場(chǎng)格局------鐘樓商圈商圈類(lèi)型：大型綜合性商圈輻射范圍：全市商圈狀態(tài)：成熟商圈小寨商圈商圈類(lèi)型：大型綜合性商圈土門(mén)商圈輻射范圍：商圈所在城區(qū)為主要輻射范圍商圈狀態(tài)：成熟商圈易初蓮花商圈商圈類(lèi)型：“孤島式”商業(yè)建筑單體輻射范圍：高新區(qū)及高新區(qū)邊緣區(qū)域，核心區(qū)為以科技路、唐延路交匯處為中心，東以高新路、西以高科新花園以西、北以二環(huán)路為半徑的非規(guī)則圓形區(qū)域商圈狀態(tài)：人氣、商氣有待開(kāi)發(fā)的新“商圈”

西安幾大核心商圈的形態(tài)分析南二環(huán)商圈電子城商圈愛(ài)家商圈糜家橋商圈

洗浴、餐飲、專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)+超市超市+餐飲+金融餐飲、休閑、娛樂(lè)娛樂(lè)為主+餐飲+其它

高檔+中高檔中檔為主中檔+中檔偏低中檔+中高檔

客戶(hù)范圍——西部電子周邊區(qū)域愛(ài)家周?chē)幼^(qū)周邊區(qū)域消費(fèi)群全市及部分從業(yè)人員（主要為產(chǎn)業(yè)人員）

經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)喜參半經(jīng)營(yíng)狀況不是非常好整體經(jīng)營(yíng)良好

西高新商圈結(jié)構(gòu)研究洗浴、餐飲經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好中高檔、高檔服務(wù)性項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)普遍較好綜合性商圈業(yè)態(tài)整體經(jīng)營(yíng)較好結(jié)論1缺乏百貨商場(chǎng)缺乏中高檔、高檔商品（專(zhuān)賣(mài)店、精品店、旗艦店）缺乏家居家私缺乏大型綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所缺乏家電、電信專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)缺乏特色、特殊服務(wù)性項(xiàng)目結(jié)論2

高新路以西：電信大廈+高新國(guó)際商務(wù)中心+海星誠(chéng)品廣場(chǎng)+金花大廈+創(chuàng)業(yè)大廈高新路以東：新科花園+華奧大廈+凱麗大廈+龍騰項(xiàng)目+中天項(xiàng)目+豪盛時(shí)代高新區(qū)以南：高新區(qū)二期——中央CBD項(xiàng)目以北：二環(huán)沿線(xiàn)商業(yè)及新增商業(yè)項(xiàng)目，如均利二環(huán)住宅項(xiàng)目

南二環(huán)商圈電子城紫薇大賣(mài)場(chǎng)糜家橋/愛(ài)家易初蓮花“易初蓮花”商圈格局

—人口屬次級(jí)商圈及邊緣商圈人口人口滲透率存在提高的機(jī)會(huì)人口消費(fèi)水平屬中低收入消費(fèi)集團(tuán)消費(fèi)頻次及消費(fèi)總額相對(duì)較低存在不確定因素客流動(dòng)線(xiàn)研究

丈八東路易初蓮花邊緣商圈消費(fèi)群體人口屬于次級(jí)商圈人口，更遠(yuǎn)區(qū)域人口屬機(jī)會(huì)商圈人口消費(fèi)滲透率存在較大機(jī)會(huì)人口消費(fèi)水平介于中低收入——中等收入之間消費(fèi)頻次及消費(fèi)總額較之前者要強(qiáng)存在商圈人口分流的競(jìng)爭(zhēng)威脅所帶來(lái)的不確定性因素南二環(huán)路唐延路易初蓮花人口滲透率較高消費(fèi)水平屬中等——中等偏上收入階層（總要為產(chǎn)業(yè)人員、居民區(qū)人員）消費(fèi)頻次及消費(fèi)總額較高消費(fèi)存在不確定性因素（產(chǎn)業(yè)人員受上下班時(shí)間的限制）存在來(lái)自紫薇MALL及CBD商圈的競(jìng)爭(zhēng)威脅（存在消費(fèi)者分流的威脅）丈八路以及丈八路以外區(qū)域唐延路項(xiàng)目科技路項(xiàng)目人口結(jié)構(gòu)：主要以產(chǎn)業(yè)人員居多，部分消費(fèi)者為科技路沿線(xiàn)居民區(qū)人員潛在客戶(hù)：楓葉苑別墅、楓葉高層、楓葉多層、高科新花園、楓葉新家園以及一些拆遷居民區(qū)消費(fèi)水平；屬中高收入階層，消費(fèi)頻次及消費(fèi)總額較高，消費(fèi)存在來(lái)自其它商業(yè)物業(yè)分流消費(fèi)者的威脅（如愛(ài)家、電信大廈、糜家橋以及西部電子商圈、大賣(mài)場(chǎng)以及小寨等商圈）

產(chǎn)業(yè)人員受上下班時(shí)間限制，將成為項(xiàng)目的機(jī)會(huì)消費(fèi)群體，但對(duì)于不同的商業(yè)類(lèi)型，產(chǎn)業(yè)人員又可能成為忠實(shí)的消費(fèi)群體，如零售商業(yè)部分可能成為機(jī)會(huì)消費(fèi)群，而餐飲、休閑、娛樂(lè)部分則可能成為忠實(shí)的消費(fèi)群

水晶島、明威項(xiàng)目以及丈八路一帶產(chǎn)業(yè)人員和居民可能存在部分消費(fèi)群分流的紫薇MALL及CBD商圈的可能

居民區(qū)將是本商業(yè)的主體消費(fèi)群體，其中楓葉新都市、高科新花園、杰座、中華世紀(jì)城、錦都花園、群賢莊、均利項(xiàng)目以及靠近二環(huán)路以南的城中村、居住區(qū)等商圈分析的幾點(diǎn)說(shuō)明楓葉苑別墅、楓葉苑多層、楓葉新家園、楓葉新新家園、含光佳苑以及甘家寨、蔣家寨等離“愛(ài)家”較近的區(qū)域?qū)⑹贡景甘ハ喈?dāng)一部分消費(fèi)群體

南二環(huán)路洗浴、餐飲、休閑、健身等業(yè)態(tài)將可能成為本案休閑、娛樂(lè)、餐飲、健身等的最大競(jìng)爭(zhēng)

科技路（高新路什字以東）住宅可能成為本案的邊緣消費(fèi)群，但隨著科技路沿線(xiàn)商業(yè)物業(yè)的增多以及紫薇MALL的開(kāi)業(yè)，其機(jī)會(huì)消費(fèi)群體將呈現(xiàn)遞減之勢(shì)基于以上對(duì)潛在客戶(hù)動(dòng)線(xiàn)的分析，得出本案的核心商圈輻射范圍：向西楓葉新都市、杰座、高科新花園向北錦都花園、群賢莊、均利項(xiàng)目、中華世紀(jì)城以及周邊城中村向南水晶島、明威項(xiàng)目以及就近的一些產(chǎn)業(yè)園（如大唐電信、開(kāi)米、軟件園、西工大科技園等）向東高新區(qū)“老區(qū)”的產(chǎn)業(yè)人員向東南高科花園、楓葉苑別墅、楓葉苑高層、楓葉苑多層、楓葉新家園、楓葉新新家園以及一些“舊”的居民區(qū)

易初蓮花為“孤島式”商圈，這限制了其商業(yè)業(yè)態(tài)的擴(kuò)大，也限制了其消費(fèi)群體的輻射范圍，這主要可能表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

核心商圈存在

擴(kuò)大的可能

占地1000畝的中華世紀(jì)城有望在3—5年內(nèi)全部入住

年中華世紀(jì)城以東及以西存在興建居住區(qū)的可能

高科新花園以西區(qū)域尚有大片住宅用地，因此在未來(lái)3—5年

內(nèi)亦具有修建居住區(qū)的可能

二環(huán)路沿線(xiàn)（靠近本案）一帶城中村存在拆遷的可能，拆遷

后將新增部分商品房，從而增加該商圈的常住人口

本案以南（沿唐延路）各個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園的建成以及新增的部

分居住區(qū)，必然使得該商圈的人口得以增加

易初蓮花未來(lái)商業(yè)態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè)

核心商圈存在

瓶頸的可能

目前在高科新花園以西以及本案以南的核心商圈范圍內(nèi)居住

用地已經(jīng)所剩不多，大多以產(chǎn)業(yè)用地為主，因此居住區(qū)不會(huì)

大量增加

項(xiàng)目核心圈層邊緣以及次級(jí)商圈的新增商業(yè)物業(yè)（甚至存在

建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)的可能）將逐步分流和稀釋核心商圈內(nèi)的

消費(fèi)群體

項(xiàng)目邊緣商圈新增商業(yè)物業(yè)則可能存在次級(jí)商圈和邊緣商圈

消費(fèi)人口縮減的可能

項(xiàng)目至高新路（科技路沿線(xiàn)）主要以寫(xiě)字樓為主，少有商業(yè)

物業(yè)，因此形成不了商業(yè)一條街的規(guī)模，因而整個(gè)這個(gè)區(qū)域

的商業(yè)輻射力和吸引力將大大受到限制，而易初蓮花作為

“孤島式”商業(yè)，其對(duì)外的吸引力也大打折扣（商業(yè)非常重視

規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)）

第三大模塊------功能研究商業(yè)功能研究定位的思考盛大商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)功能規(guī)劃必須解決好四個(gè)方面的問(wèn)題:1、對(duì)于購(gòu)物易初蓮花消費(fèi)人群的未滿(mǎn)足需求補(bǔ)充消費(fèi)2、對(duì)于周邊新興高尚居住區(qū)消費(fèi)群體的需求滿(mǎn)足3、對(duì)于周邊產(chǎn)業(yè)群落消費(fèi)群體的需求滿(mǎn)足4、對(duì)于以高新區(qū)為核心的機(jī)會(huì)消費(fèi)群體的需求滿(mǎn)足盛大時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)客戶(hù)群體消費(fèi)力研究

客戶(hù)群體研究

核心商圈人口特點(diǎn)：以居住區(qū)居民為主，以產(chǎn)業(yè)人員為次

消費(fèi)能力：中、高檔消費(fèi)能力

主流產(chǎn)品需求：家電、服飾、家居、日用百貨、精品

百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑、生鮮食品、

學(xué)習(xí)等

其中

居民區(qū)人口以家電、服飾、家居、日用百貨、精品百貨、生鮮食品、學(xué)習(xí)、休閑等為主力需求

產(chǎn)業(yè)人員以餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身等為主力需求

邊緣及機(jī)會(huì)消費(fèi)群體餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物（特色商品、稀缺商品、折扣名牌商品等）等為主力需求

商圈消費(fèi)人群的交通工具研究

核心圈層----步行、自行車(chē)、公交車(chē)、私家車(chē)

次級(jí)圈層---自行車(chē)、公交車(chē)、私家車(chē)

邊緣圈層---公交車(chē)、私家車(chē)

說(shuō)明

1、二環(huán)路沿線(xiàn)居住區(qū)，可能存在東、西線(xiàn)路分流（原

因：二環(huán)路公交線(xiàn)路較多、交通便利）

2、自行車(chē)購(gòu)物存在限制（大包、大件購(gòu)物存在限制；

受到距離的限制；受到天氣的限制），因此，本案

所處的唐延路南北貫通后其公交線(xiàn)路及車(chē)次的多少

將在很大程度上影響到項(xiàng)目商圈的輻射范圍。

3、科技路沿線(xiàn)居民，可能存在電子城、大賣(mài)場(chǎng)和小寨商

圈的客源分流，因此從公交車(chē)線(xiàn)路、車(chē)次、公交距離

以及是否堵車(chē)等多方面因素考慮，本案以東（沿科技

路），其邊緣商圈輻射范圍可能介于博文路與女子培

華大學(xué)之間。

4、本案對(duì)科技路沿線(xiàn)消費(fèi)群體的吸引力將可能大于愛(ài)家

的吸引力

5、沿二環(huán)路——唐延路——本案的交通線(xiàn)路，將是通往

西高新的所有入口中最為順暢的一條主干道，因此對(duì)

于擁有私家車(chē)的消費(fèi)群體，其對(duì)于二環(huán)路沿線(xiàn)的消費(fèi)

群體的輻射范圍有擴(kuò)大的可能。

各級(jí)商圈屬性

二環(huán)商圈

目的性：存在較強(qiáng)的目的性

輻射范圍：可能輻射到全市

經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：餐飲、洗浴、娛樂(lè)為主

消費(fèi)模式：目的性消費(fèi)

小寨商圈

目的性：消費(fèi)的目的性并不是很強(qiáng)

輻射范圍：城南為主要輻射范圍（以及沿長(zhǎng)安路，

北至城內(nèi)，南至長(zhǎng)安縣）

消費(fèi)模式：休閑式消費(fèi)

商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑、娛樂(lè)、健身、餐飲、購(gòu)物于一

體

易初蓮花

目的性：具有較強(qiáng)的消費(fèi)目的性（孤島式商業(yè)的消費(fèi)

特點(diǎn)）

輻射范圍：主要以西高新為主，邊緣商圈可能輻射到

太白南路周邊和二環(huán)路西南角區(qū)域

經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：超市+百貨+家電+家具家私+餐飲+休閑+

娛樂(lè)+健身

消費(fèi)模式：目的性消費(fèi)

目前高新商圈存在的市場(chǎng)空白點(diǎn)：

中大型家居、家私

家電、電信通訊

大型百貨、精品百貨

主題商場(chǎng)

品牌商品（專(zhuān)賣(mài)店、精品店、旗艦店）

大型綜合性高檔餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身中心

商業(yè)規(guī)劃定位策略研究

——“吸”+“留”的策略，以“留”為主

留住消費(fèi)

對(duì)核心商圈居民區(qū)消費(fèi)人口要留住消費(fèi)

對(duì)核心商圈周邊一定范圍的產(chǎn)業(yè)人員要留住消費(fèi)

吸引消費(fèi)

對(duì)次級(jí)商圈、邊緣商圈消費(fèi)人口要吸引消費(fèi)

對(duì)邊緣商圈以外乃至南郊、西郊和城內(nèi)居民要吸

引消費(fèi)

特色主題及品牌商業(yè)

可以引導(dǎo)特色性消費(fèi)

特色商業(yè)可以細(xì)分市場(chǎng)群體，有效地吸引消費(fèi)群體，如大型娛樂(lè)項(xiàng)目、稀缺項(xiàng)目、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目、高檔消費(fèi)項(xiàng)目

具有影響力的商業(yè)主力店可以吸引消費(fèi)群體，如沃爾瑪、山姆會(huì)員店、麥德龍、易初蓮花等大型國(guó)際連鎖超市

解決核心商圈內(nèi)部居民的日常生活所需，可以鞏固區(qū)域消費(fèi)群，易初蓮花所經(jīng)營(yíng)品類(lèi)完全可以解決核心圈層、次級(jí)圈層乃至邊緣圈層消費(fèi)者的日常生活所需

大型休閑、娛樂(lè)、餐飲及特色性、稀缺性服務(wù)項(xiàng)目可以留住高新區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，同時(shí)亦可以吸引南郊、西郊乃至更遠(yuǎn)區(qū)域的人士前來(lái)消費(fèi)

由于易初蓮花解決了日常衣食住行等基本生活需求，因此二層經(jīng)營(yíng)類(lèi)型必須要另辟蹊徑。從核心圈層的人口構(gòu)成分析，二層經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)該取中檔、中高檔、高檔商品相結(jié)合，而以中高檔為主（60%以上）。

從高新區(qū)周邊的商圈業(yè)態(tài)分析看，目前這個(gè)區(qū)域空白市場(chǎng)主要以家居、家私、家電、電信、百貨、品牌商品（如專(zhuān)賣(mài)店、精品店、旗艦店）等經(jīng)營(yíng)類(lèi)型較為缺乏，而在休閑娛樂(lè)方面，除南二環(huán)及糜家橋等范圍內(nèi)有分布外，包括電子城商業(yè)街在內(nèi)的整個(gè)高新區(qū)內(nèi)尚無(wú)大型綜合性的餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身、購(gòu)物的于一體的休閑式、體驗(yàn)式商業(yè)物業(yè)，因此本案三層可考慮做大型綜合性的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。商業(yè)廣場(chǎng)商品檔次規(guī)劃定位：

中檔30%

中高檔60%

高檔10%

商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)的功能規(guī)劃定位

一層易初蓮花

二層家居、家私、家電、電信、百貨、服裝

等中高檔精品店

三層大型綜合性高檔餐飲、休閑、娛樂(lè)活

動(dòng)場(chǎng)所

第四大模塊-------經(jīng)營(yíng)研究本案的經(jīng)營(yíng)定位主要完成兩個(gè)方面的思考研究依存于“方法論”下的營(yíng)銷(xiāo)的研討—解決項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值開(kāi)發(fā)的問(wèn)題價(jià)格的研討—解決項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)問(wèn)題盛大商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)DNA

商業(yè)環(huán)境，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的研討，具有很重要的價(jià)值，它是一個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的基因平臺(tái)，先看一下向周邊的商業(yè)狀況—

樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售方式租／售價(jià)格租售業(yè)績(jī)

杰作沿街商鋪只售不租5700元/m2銷(xiāo)售較差

楓葉新都市

商業(yè)街只租不售<30元/m2空置50%以上

創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)底商只售不租一層14000元/m2一層銷(xiāo)售3/4

二層9000元/m2二層未售

正信財(cái)富中心

底商只售不租7800元/m2A座賣(mài)出400m2

高科新花園

底商只售不租7200元/m2銷(xiāo)售較差

楓葉廣場(chǎng)底商

經(jīng)營(yíng)商家

愛(ài)家超市只租不售200元/m2尚有余鋪

目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀

1、整體上，這個(gè)區(qū)域商業(yè)租售狀況不是很理想

2、易初蓮花與這幾個(gè)商業(yè)（除愛(ài)家）之間缺乏直接的可

比性

3、愛(ài)家超市與本案可比性較強(qiáng)，但其出租價(jià)格僅供本案

參考，因?yàn)樯虡I(yè)所處的位置以及商業(yè)規(guī)模，超市品牌

知名度和影響力存在較大差異

因此，對(duì)于本案近60000m2（且引進(jìn)易初蓮花）的商業(yè)規(guī)模而言，其售價(jià)顯然會(huì)明顯高于杰作、楓葉新都市、高科新花園等項(xiàng)目的商業(yè)部分，但同時(shí)又由于本案所處的位置目前人氣、尤其是商氣不足，而且一些住宅地塊估計(jì)尚需3—5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)方可建成，因此“人氣和商氣”使得本案的商業(yè)價(jià)值在短期內(nèi)無(wú)法凸顯。

綜合定價(jià)模式

項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格＝

項(xiàng)目周邊市場(chǎng)參考價(jià)＋主力店品牌干擾價(jià)

＋新型主題業(yè)態(tài)吸引提升價(jià)模式

對(duì)于本案，以目前項(xiàng)目所處地段的人氣、商氣以及周邊一定范圍的商業(yè)物業(yè)態(tài)勢(shì)而言，近6萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，其銷(xiāo)售、招商以及后期經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都將影響到項(xiàng)目最終的利潤(rùn)回報(bào)指數(shù).

因此，項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、功能定位以及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位不得有任何大的偏差，作為影響項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)的最直接參數(shù)——銷(xiāo)售價(jià)格，其利潤(rùn)的回報(bào)將在很大程度上決定于項(xiàng)目的整體定位

但由于引進(jìn)了易初蓮花，則銷(xiāo)售及租賃狀況可能又將面臨新的局面：1、易初蓮花的品牌效應(yīng)將使這個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值大大提升2、市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低3、項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低4、對(duì)二期開(kāi)發(fā)將起著巨大的推動(dòng)作用5、銷(xiāo)售價(jià)格可能會(huì)突破常規(guī)價(jià)格，并且可能存在2000——3000元/平方米的提升空間，如果在整體招商、后期的經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)上解決較好，則價(jià)格的提升空間將更大。

基于以上對(duì)項(xiàng)目的整體分析，我公司認(rèn)為本案商業(yè)物業(yè)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和可行性的銷(xiāo)售價(jià)格為：

銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）

不引進(jìn)易初蓮花一層6000元/平方米

引進(jìn)易初蓮花后可以上升2000---3000元／平方米左右

二層4000元/平方米

可以上升2000元/平方米左右

三層<3000元/平方米

可以上升1500元/平方米左右

二層、三層采用產(chǎn)權(quán)式＋大面積獨(dú)立商鋪

雙模式商鋪銷(xiāo)售

其戰(zhàn)略?xún)r(jià)值：所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)有效分離，降低整體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)留樓層主力商家入駐空間?？梢赃M(jìn)行雙向集合式管理，降低市場(chǎng)壓力，有利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。在目前的建筑空間功能規(guī)劃中，我公司經(jīng)過(guò)分析論證，建議在二層規(guī)劃合理的內(nèi)庭商業(yè)步行街，在商業(yè)建筑體內(nèi)打造西安第一家室內(nèi)商業(yè)步行街。室內(nèi)商業(yè)步行街的建議西安第一家室內(nèi)商業(yè)步行街

產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)