房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告課程設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

題目：華巢氏工程可行性報(bào)告班級(jí)：工程造價(jià)3、4班姓名：指導(dǎo)教師：李瑩

目錄1.工程概況 51.1工程名稱(chēng) 51.2工程地塊情況 5工程地址 5地塊的現(xiàn)狀 5地塊周邊環(huán)境 71.3工程建設(shè)單位 81.4開(kāi)發(fā)工程主要建設(shè)內(nèi)容 8用地使用性質(zhì)： 8規(guī)劃建設(shè)凈用地面積： 8其它用地面積： 8用地規(guī)劃指標(biāo)： 81.5工程建設(shè)的必要性 9有利于加快中海國(guó)際社區(qū)建設(shè)的步伐 9促進(jìn)中海國(guó)際社區(qū)“兩型社會(huì)”的建設(shè) 9推進(jìn)郊區(qū)城鎮(zhèn)化，提高郊區(qū)人民生活水平 10促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要 10工程對(duì)社會(huì)的影響分析 101.6工程的合作單位 10勘察單位 10監(jiān)理單位 11施工單位 111.7工程建設(shè)的自然條件 12地形 12水文 12氣候 131.8市政根底設(shè)施條件 141.9工程營(yíng)銷(xiāo)籌劃的依據(jù) 14類(lèi)似房地產(chǎn)可研實(shí)例 14國(guó)家及成都市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程取費(fèi)的規(guī)定 16房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料 17成都市投資環(huán)境資料 18潛在消費(fèi)者調(diào)查資料 19成都市規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 19工程可行性研究報(bào)告 20有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn) 242．住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查與分析 262.1成都市中海國(guó)際〔工程地塊所在〕住宅潛在消費(fèi)者根本情況調(diào)查與分析 262.2成都市市金牛區(qū)住宅潛在消費(fèi)者需求特征調(diào)查與分析 27購(gòu)房目的調(diào)查與分析 27套型需求調(diào)查與分析 27面積需求調(diào)查與分析 27總價(jià)承受能力調(diào)查與分析 28交房標(biāo)準(zhǔn)偏好調(diào)查與分析 28廚房設(shè)計(jì)偏好調(diào)查與分析 28主臥室內(nèi)功能室添加功能需求調(diào)查與分析 28房間的平面布局設(shè)計(jì)偏好調(diào)查與分析 28儲(chǔ)藏室/雜物間需求調(diào)查與分析 29其他等 292.3成都市中海國(guó)際區(qū)住宅潛在消費(fèi)者購(gòu)房信息渠道調(diào)查與分析 292.4成都市金牛區(qū)金泉街辦居住市場(chǎng)調(diào)查與分析 29金牛區(qū)概況 30成都市城市總體規(guī)劃 31全區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 313.市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇 333.1市場(chǎng)細(xì)分 33市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)涵 33市場(chǎng)細(xì)分的因素 33細(xì)分市場(chǎng)確實(shí)定 343.2目標(biāo)市場(chǎng)的選擇 36評(píng)估細(xì)分市場(chǎng) 37選擇細(xì)分市場(chǎng) 384.產(chǎn)品定位 404.1產(chǎn)品定位的含義 404.2產(chǎn)品定位的原那么 404.3產(chǎn)品定位的步驟 404.4產(chǎn)品定位 40套型和面積的定位 42裝修標(biāo)準(zhǔn)的定位 47廚房設(shè)計(jì) 514.4.4.車(chē)位設(shè)置 53外立面用材確實(shí)定 545.財(cái)務(wù)分析 555.1.本錢(qián)預(yù)測(cè)表 555.2資產(chǎn)負(fù)債表 575.3現(xiàn)金流量表 586.市場(chǎng)推廣 596.1市場(chǎng)推廣方式的選擇 59廣告推廣 59活動(dòng)推廣 62人員推廣 646.2住宅市場(chǎng)推廣方案 65預(yù)熱期 65開(kāi)盤(pán)期 65強(qiáng)銷(xiāo)期 66持銷(xiāo)期 67尾盤(pán)期 68

華巢氏工程可行性研究報(bào)告1.工程概況1.1工程名稱(chēng)華巢氏1.2工程地塊情況工程地址成都市金牛區(qū)金泉街辦何家堰村2.3.4組，互助村8組。地塊的現(xiàn)狀詳情見(jiàn)界址點(diǎn)成果表：界址點(diǎn)成果表編號(hào)：1-凈用地點(diǎn)名縱坐標(biāo)X橫坐標(biāo)Y至何點(diǎn)水平距離方位角4J325903.57811306.1844J497.051230°32′57″4J425841.9111231.2444J5196.662320°24′09″4J525993.44611105.8944J187.69647°26′47″4J126052.75311170.4954J213.75493°59′53″4J226051.79411184.2164J3191.948140°32′56″面積=19343.53平方米=29.0153畝 編號(hào)：2-凈用地點(diǎn)名縱坐標(biāo)X橫坐標(biāo)Y至何點(diǎn)水平距離方位角3J425911.4411315.2553J3162.82550°32′55″3J326014.90311440.9833J2201.116320°32′56″3J226170.19811313.1903J113.754273°59′53″3J126171.15711299.4693J6143.064227°26′48″3J626074.40611194.0813J514.519184°00′02″3J526059.92211193.0683J4192.293140°32′56″面積=33556.88平方米=50.3353畝編號(hào)：3-凈用地點(diǎn)名縱坐標(biāo)X橫坐標(biāo)Y至何點(diǎn)水平距離方位角2J426065.12611160.3132J587.736227°26′47″2J526005.79211095.6832J6222.779320°24′10″2J626177.45310953.6872J188.16150°32′56″2J126233.47211021.7622J214.14295°33′03″2J226232.10411035.8382J3197.488140°32′56″2J326079.6111161.3262J414.519184°00′02″面積=21446.71平方米=32.1701畝編號(hào)：4-凈用地點(diǎn)名縱坐標(biāo)X橫坐標(biāo)Y至何點(diǎn)水平距離方位角1J526086.77911183.8991J613.754273°59′5:3″1J626087.73811170.1781J7196.837320°32′56″1J726239.72911045.1041J814.1425°33′03″1J826253.80511046.4721J1140.32550°32′56″1J126342.97011154.8261J217.67895°32′52″1J226341.26111172.4211J3185.513140°32′56″1J326198.01411290.31J414.519184°00′02″U426183.53011289.2871J5143.064227°26′48″面積=34360.19平方米=51.5043畝地塊周邊環(huán)境(1)交通情況a、公路：城北客運(yùn)中心和茶店子客運(yùn)站將金牛與2條跨省高速、4條省內(nèi)高速、3條市內(nèi)高速快速連接起來(lái)，使金牛的公路交通四通八達(dá)，即將全線開(kāi)通的成都——上海、成都——西安跨省高速將使金牛對(duì)外聯(lián)系更為快捷。b、地鐵：本建筑工程距離地鐵二號(hào)線出口僅為500米，不行五分鐘即可到達(dá)，交通便利，快捷，出行方便。c、鐵路：西南地區(qū)最大的鐵路編組站和客運(yùn)中心都在成都，年旅客周轉(zhuǎn)量83.1億人公里，貨物周轉(zhuǎn)量399.2億噸公里，其中客運(yùn)特等站——成都火車(chē)北站客運(yùn)中心就在金牛區(qū)和成華區(qū)的交界處。d、民航：成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通直航新加坡、韓國(guó)、法國(guó)、香港、泰國(guó)等國(guó)家的國(guó)際航線8條，國(guó)際包機(jī)航線20多條，國(guó)內(nèi)航線245條，根本覆蓋世界各大洲的主要城市，香港港龍等20多家國(guó)際國(guó)內(nèi)航空公司在此從事客貨運(yùn)輸業(yè)務(wù)，年旅客周轉(zhuǎn)量104.2億人公里，貨物周轉(zhuǎn)量2.2億噸公里。金牛距雙流機(jī)場(chǎng)越20公里，車(chē)程約30分鐘。(2)配套設(shè)施：物業(yè)管理用房的配置滿(mǎn)足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(2014)的有關(guān)要求。商業(yè)區(qū)內(nèi)配置高級(jí)健身房。垃圾用房的配置滿(mǎn)足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》〔2014)的有關(guān)要求。蓄水池的配置滿(mǎn)足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》〔2014)的有關(guān)要求。機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位的設(shè)置滿(mǎn)足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》〔2014)的有關(guān)要求。80000m2建一個(gè)商場(chǎng)，里面包含健身房，余下的1580.48m2建小商鋪1.3工程建設(shè)單位成都萬(wàn)勝1.4開(kāi)發(fā)工程主要建設(shè)內(nèi)容用地使用性質(zhì)：二類(lèi)住宅用地，商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施用地規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：總用地：108707.31平方米。其中：二類(lèi)住宅用地67917.07平方米，商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施用地40790.24平方米。其它用地面積：道路用地面積：39926.96平方米綠化用地面積：26386.10平方米防護(hù)綠地面積：2430.58平方米。用地規(guī)劃指標(biāo)：〔1〕容積率：a、二類(lèi)住宅用地：3b、商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施用地：2(2)建筑密度：a、二類(lèi)住宅用地：地塊②總建筑密度21.5%；地塊④總建筑密度21%b、商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施用地：地塊①總建筑密度筑密度47%(3)綠地率：a、商業(yè)效勞業(yè)設(shè)施用地：30%b、二類(lèi)住宅用地：地塊②綠地率30%；地塊④綠地率30%(4)建筑高度：建筑物〔含所有建、構(gòu)筑物及設(shè)施〕最高建筑高度為36.3m(5)建筑間距及建筑后退紅線、各類(lèi)規(guī)劃控制線距離：建筑間距及后退用地紅線、道路紅線等各類(lèi)規(guī)劃控制線距離均符合《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》〔2014)的有關(guān)要求(6)日照影響要求：本建筑自身及對(duì)周邊的日照影響滿(mǎn)足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》〔2014)的相關(guān)要求。1.5工程建設(shè)的必要性有利于加快中海國(guó)際社區(qū)建設(shè)的步伐

本工程的實(shí)施將有利于提升中海國(guó)際社區(qū)的形象，提高中海國(guó)際社區(qū)的招商引資能力，有利于中海國(guó)際社區(qū)又好又快可持續(xù)開(kāi)展。因此，該工程建設(shè)是十分必要的。

促進(jìn)中海國(guó)際社區(qū)“兩型社會(huì)”的建設(shè)改革開(kāi)發(fā)以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了巨大成就，但過(guò)去依靠資源投入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的粗放式、外延式開(kāi)展模式已經(jīng)難以為繼，四川作為一個(gè)內(nèi)陸大省，必須依靠科技創(chuàng)新，向集約、內(nèi)涵的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方式轉(zhuǎn)變。中海國(guó)際社區(qū)作為“兩型社會(huì)”建設(shè)的實(shí)驗(yàn)區(qū)，在如何開(kāi)展上存在創(chuàng)新的課題。

推進(jìn)郊區(qū)城鎮(zhèn)化，提高郊區(qū)人民生活水平

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征是城市經(jīng)濟(jì)，只有城市開(kāi)展了，才能擴(kuò)大城市經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和輻射效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和集中的格局，進(jìn)而推進(jìn)農(nóng)業(yè)的非農(nóng)化、農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、農(nóng)民的市民化，富裕農(nóng)民，改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，縮小城鄉(xiāng)差異。

促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要2008年11月5日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議布署了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，其中加大根底設(shè)施建設(shè)嫉妒是重要措施之一。

綜上所述，本工程的建設(shè)是必要的，也是必然的。

工程對(duì)社會(huì)的影響分析

本工程的實(shí)施將有利于改善中海國(guó)際社區(qū)市的交通狀況，提升中海國(guó)際社區(qū)的招商引資能力，有利于中海國(guó)際社區(qū)又好又快可持續(xù)開(kāi)展。本工程的建設(shè)對(duì)四川省經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及中海國(guó)際社區(qū)“兩型社會(huì)”的建設(shè)將起到積極推動(dòng)作用，并能為地方增加稅源，帶動(dòng)建材、商業(yè)效勞、交通運(yùn)輸?shù)扔嘘P(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，符合中海國(guó)際社區(qū)總體規(guī)劃的要求，對(duì)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有積極的意義。因此，本工程社會(huì)效益顯著。1.6工程的合作單位勘察單位

由于地質(zhì)勘察成果的質(zhì)量直接關(guān)系到設(shè)計(jì)的質(zhì)量，尤其是地耐力的準(zhǔn)確程度、地下土質(zhì)變化情況的準(zhǔn)確程度都會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)成果產(chǎn)生較大影響，尤其是對(duì)工程造價(jià)和進(jìn)度。所以為了確保勘查行為的標(biāo)準(zhǔn)性，勘察結(jié)果的準(zhǔn)確性，我們將對(duì)合作的勘察單位進(jìn)行嚴(yán)格地選擇，要加強(qiáng)過(guò)程控制，在勘察工作進(jìn)行時(shí)，工程部應(yīng)選派有責(zé)任心的工程技術(shù)人員或監(jiān)理工程師在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的質(zhì)量檢查和監(jiān)控，并要做好真實(shí)檢查記錄，確保勘察結(jié)果真實(shí)可靠，發(fā)現(xiàn)其有違規(guī)行為或弄虛作假行為應(yīng)及時(shí)糾正并進(jìn)行必要的處分。監(jiān)理單位對(duì)于監(jiān)理公司的管理，首先在合同中明確監(jiān)理部人員組成名單，該名單尤其是總監(jiān)要經(jīng)業(yè)主事先考察確認(rèn)，并在合同執(zhí)行過(guò)程中嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行；選定的總監(jiān)和總監(jiān)代表原那么上不允許更換，如果確需更換〔比方總監(jiān)或總監(jiān)代表辭職〕，新任總監(jiān)和總監(jiān)代表必須經(jīng)業(yè)主事先考察同意方可更換，但更換總監(jiān)時(shí)業(yè)主要扣除監(jiān)理公司5萬(wàn)元的違約金，更換總監(jiān)代表時(shí)業(yè)主要扣除監(jiān)理公司2萬(wàn)元的違約金，一般監(jiān)理人員的更換必須事先經(jīng)工程部審查同意前方可更換，更換的人員在技術(shù)水平和工作能力上不得低于原有人員；這樣才能確保監(jiān)理部的整體素質(zhì)，整體素質(zhì)提高了，監(jiān)理質(zhì)量才能夠得到保障。施工單位工程做得好壞其實(shí)最重要的是在施工單位，所以對(duì)施工單位的管理是最重要的，只有把施工單位管好才能真正的把工程搞好。對(duì)于施工單位的管理，我們認(rèn)為主要從以下幾方面著手。

〔1〕在合同中明確工程經(jīng)理，并明確工程經(jīng)理必須真正的常駐現(xiàn)場(chǎng)，每周在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得少于6天，確實(shí)有事必須提前向業(yè)主和總監(jiān)請(qǐng)假，經(jīng)同意前方可離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，未經(jīng)同意擅自離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)或每周駐工地時(shí)間低于6天的在合同中明確處分標(biāo)準(zhǔn)。工程經(jīng)理在工程實(shí)施過(guò)程中不得更換，如確需更換的〔比方工程經(jīng)理辭職〕，必須經(jīng)業(yè)主同意，且新任工程經(jīng)理必須經(jīng)業(yè)主考察認(rèn)可，且在更換工程經(jīng)理時(shí)業(yè)主要扣除施工單位30萬(wàn)元的違約金。

〔2〕在合同中明確工程部主要管理人員，經(jīng)考察同意后原那么上不允許更換，如確需更換，新進(jìn)人員在資格、能力、水平上不得低于原有人員。

〔3〕《施工管理?xiàng)l例》的制定在工程管理中起到的作用在工程中已有明顯表達(dá)，我們?cè)诳偨Y(jié)本工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時(shí)在對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步修改完善，使其在今后的工程中能夠發(fā)揮更大的作用。同時(shí)為了更好地進(jìn)行工程管理，擬將以前每周進(jìn)行評(píng)比獎(jiǎng)罰改為每周考評(píng)，月度統(tǒng)一獎(jiǎng)罰。

〔4〕工程正式開(kāi)工前認(rèn)真審核其施工組織設(shè)計(jì)及各專(zhuān)項(xiàng)施工方案，尤其是工期方案，確保其科學(xué)性、合理性和可行性，并要求對(duì)其方案進(jìn)行細(xì)分，包括進(jìn)度方案、質(zhì)量控制方案、平安控制方案，實(shí)行全方位的方案目標(biāo)管理，將各控制節(jié)點(diǎn)逐步細(xì)化，總體方案控制各大的工程節(jié)點(diǎn)，月方案控制各單項(xiàng)工程節(jié)點(diǎn)，周方案控制每一道施工工序。

〔5〕在工程開(kāi)始后通過(guò)對(duì)監(jiān)理公司的嚴(yán)格要求和控制到達(dá)對(duì)施工單位的有效控制，控制要求就是全方位的方案控制，要求月方案必須建立在總體方案的根底上，且必須滿(mǎn)足總體方案的要求；周方案必須建立在月方案的根底上，且必須滿(mǎn)足月方案的要求；任何方案的偏差必須及時(shí)采取有效的糾偏措施；鼓勵(lì)施工單位超前完成方案。同時(shí)根據(jù)《施工管理?xiàng)l例》進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)罰。

我們認(rèn)為，通過(guò)以上措施的采取，將會(huì)使整個(gè)工程部的管理水平上一個(gè)臺(tái)階，并能更好的管理好工程，把工程的各個(gè)環(huán)節(jié)納入較好的控制之中。1.7工程建設(shè)的自然條件地形金牛區(qū)地處成都平原東部、成都市近郊，環(huán)衛(wèi)市區(qū)一周，與東、西城區(qū)合在一起，宛如以市區(qū)為蝶身的一只展翅蝴蝶。該區(qū)地勢(shì)自東北傾向西南，地面比降為10‰～2‰。最高海拔點(diǎn)在青龍鄉(xiāng)石嶺村，為594米；最低海拔點(diǎn)在琉璃場(chǎng)鄉(xiāng)祝國(guó)寺村，為476.9米。相對(duì)高差117.1米，平地海拔約500米，平原占總面積的74.7%，余為淺丘。金牛區(qū)地勢(shì)比擬平坦，除東部北緣靠龍泉驛區(qū)、新都縣淺丘地帶外，其余為平壩。境內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單，只有三類(lèi)：平地為覆蓋著第四紀(jì)松散堆積物；淺丘階地分布雅安礫石層與黃棕色成都黏土；山丘為第四紀(jì)朱羅紀(jì)和白堊紀(jì)紅色砂巖、泥巖組成。地下水為第四系孔隙潛水和基巖裂隙水。區(qū)境西受龍門(mén)山、東受龍泉山活動(dòng)性斷裂的影響，受地震涉及，根本烈度為7。水文金牛區(qū)過(guò)境主要灌溉河系有清水河、江安河、府河、毗河、東風(fēng)渠等五條主干河。其中清水河在境內(nèi)長(zhǎng)23.5公里，平均寬42米，年過(guò)境水量為68658.35萬(wàn)方〔實(shí)際過(guò)境水〕，可供水31405.23萬(wàn)方，占過(guò)境水的45.71%，引入團(tuán)結(jié)渠、龍池渠、蘇坡渠、金牛渠、梁家堰、雙江堰、欄桿堰、龍爪堰、沱江河等支渠；江安河在境內(nèi)長(zhǎng)14.38公里，平均寬45米，年過(guò)境水量10152.55萬(wàn)方，可供水量為4007.027方，占過(guò)境水量的39.47%，引入三吏堰，金花堰支渠；府河在境內(nèi)長(zhǎng)26.36公里，平均寬55米，年過(guò)境水量為80953.94萬(wàn)方，可供水量為8264.68萬(wàn)方，占過(guò)境水量的10.21%，引入九道堰、友誼堰、茅草堰、楊四堰、磨兒堰、磚頭堰、洗瓦堰等支渠；毗河在境內(nèi)長(zhǎng)5.8公里，平均寬120米，年過(guò)境水量82751.99萬(wàn)方，可供水量為3878.73萬(wàn)方，占過(guò)境水量的4.69%，引入金馬渠、莫龍堰支渠；東風(fēng)渠在境內(nèi)長(zhǎng)21.58公里，平均寬28米，年過(guò)境水量63543.20萬(wàn)方，可供水量為5569.56萬(wàn)方，占過(guò)境水量的8.76%，引入南支一、南支二、南支三、北支右分九、黌門(mén)堰支渠。金牛區(qū)的地下水屬潛水型，儲(chǔ)水條件良好，地下水埋藏淺，變幅小，厚度由西向東減薄，水量豐富。埋藏深度，豐水期1～2米，枯水期2～4米；流向與地形一致，由西北向東南，水力比降2%；物理性質(zhì)良好，水溫16℃～20.5℃；化學(xué)組成以重碳酸鹽鈣型水及重碳酸鈣鎂型水為主，礦化度在1克/升以下，硬度在25℃(德度)左右。因?qū)俚谒南悼紫缎詽撍粍?dòng)態(tài)與水質(zhì)變化均易受地面水的影響，尤以城市環(huán)境條件和農(nóng)業(yè)環(huán)境條件影響較為突出。氣候〔1〕日照金牛區(qū)年日照時(shí)數(shù)平均為1238小時(shí)，最多年為1461小時(shí)，最少年為827小時(shí)。年日照百分率平均為26%，最多年為33%，最少年為19%。日照時(shí)數(shù)和日照百分率季節(jié)變化根本一致，以夏季〔6～8月〕為最多，冬季〔12～2月〕為最少，春季大于秋季。太陽(yáng)總輻射量平均為3718.5兆焦耳/平方米，最多年為4089兆焦耳/平方米，最少年為3031.9兆焦耳/平方米。總輻射量以夏季為最多，約占年總輻射量的40%，最大值發(fā)生在7月，為465.22兆焦耳/平方米；冬季輻射量最少，占年總輻射量的14%；最小值發(fā)生在12月；春季輻射量大于秋季?！?〕溫度金牛區(qū)屬四川盆地亞熱帶溫潤(rùn)氣候區(qū)，常年均溫16.2℃，積溫5937℃。最高氣溫為40.1℃〔1941年7月4日〕，最低氣溫為-6℃〔1955年1月5日〕。日照最高氣溫大于或等于30.0℃的日數(shù)，日最高氣溫大于或等于35.0℃的天氣不多見(jiàn)；日最低氣溫低于或等于0.0℃的日數(shù)，年平均約12天，出現(xiàn)在11月下旬至3月中旬，其中多發(fā)生在12月下旬至2月上旬之間。〔3〕降水金牛區(qū)年平均降水量為940.0～1034.6毫米，由于受地形和城市工業(yè)區(qū)的影響，東部降水量多于西部，保和鄉(xiāng)的沙河堡降水量最多，簇橋鄉(xiāng)最少。1.8市政根底設(shè)施條件本工程已經(jīng)落實(shí)水、電、氣、信等各項(xiàng)市政配套設(shè)施，用地內(nèi)污雨水排放系統(tǒng)按分流制進(jìn)行?；S池設(shè)置在建筑工程內(nèi)部本工程已經(jīng)在建設(shè)工程臨街布置的集中綠地中，設(shè)置用地面積為30平方米的市政設(shè)施點(diǎn)位。并在此根底上用地臨街面寬每增加200米距離增加一處市政設(shè)施點(diǎn)位，落實(shí)水、電、氣、訊等各項(xiàng)市政配套設(shè)施。市政公共設(shè)施已采用國(guó)際一流設(shè)計(jì)師作景觀化處理。建設(shè)用地出入口、場(chǎng)坪標(biāo)高已與相鄰城市道路標(biāo)高相互銜接。市政局部的規(guī)劃設(shè)計(jì)符合《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。交通出入口:已臨規(guī)劃道路布置，開(kāi)口寬度及位置已符合市交管局并聯(lián)審批意見(jiàn)要求及《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求，并在總平面中注明。1.9工程營(yíng)銷(xiāo)籌劃的依據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)可研實(shí)例〔1〕卓錦城

占地：960畝〔凈用地629.65畝〕

位置：三圣鄉(xiāng)新華村。東西南北分別以東洪路、三環(huán)路、成龍路、新華一線為界，與規(guī)劃中的錦江區(qū)政府辦公區(qū)相對(duì)。用地性質(zhì)：居住兼商業(yè)

容積率：不大于2.5

建筑高度：不大于75米

綠地率：大于30%

地價(jià)：4.9億元〔70萬(wàn)/畝〕拿地日期：2003.

9.16開(kāi)發(fā)商：成都盛吉立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〔新加坡盛邦新業(yè)、新加坡吉寶置業(yè)和天立國(guó)際私人共同組成〕

物業(yè)管理：新加坡怡禾行規(guī)劃設(shè)計(jì)：盛邦新業(yè)卓錦城具體信息如下表：工程卓錦城均價(jià)住宅：3300左右占地面積凈用地630余畝總戶(hù)數(shù)約4000戶(hù)建筑形態(tài)高層電梯公寓+花園洋房+別墅建筑風(fēng)格風(fēng)格簡(jiǎn)潔，現(xiàn)代，典型的新加坡風(fēng)格建筑工程配套幼兒園小學(xué)會(huì)所綠化園林購(gòu)物中心超市大型商場(chǎng)體育設(shè)施物業(yè)形態(tài)純居住戶(hù)型區(qū)間未知主要賣(mài)點(diǎn)高容積率高綠化低密度的中高檔住宅小區(qū)主要劣勢(shì)周?chē)袩煆S配套不齊全〔2〕萬(wàn)科.魅力之城

占地：666畝〔凈用地462.7畝〕

位置：保和鄉(xiāng)勝利村五、六組，東西南北分別以東洪路、三環(huán)路、成渝高速、老成渝路為界。

用地性質(zhì)：二類(lèi)住宅用地商業(yè)

容積率：二類(lèi)居住用地≤2.3

商業(yè)、金融、貿(mào)易咨詢(xún)用地≤3.5

建筑高度：多層住宅≤24米，中高層住宅≤40米，商業(yè)、金融、貿(mào)易咨詢(xún)主體建筑＞40米，其余局部≤24米

綠地率：30%

地價(jià)：2.77億元〔60萬(wàn)/畝〕魅力之城具體信息如下表：工程魅力之城均價(jià)住宅3000-5000總戶(hù)數(shù)約4000戶(hù)建筑形態(tài)小高層電梯公寓+花園洋房+多層建筑風(fēng)格未知建筑形態(tài)純居住加商業(yè)戶(hù)型區(qū)間未知主要劣勢(shì)工程周?chē)葦M荒涼且有高速公路環(huán)繞配套不齊全主要優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科引人入勝的產(chǎn)品和都市文化來(lái)吸引客戶(hù)群該工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位是日本山崎實(shí)設(shè)計(jì)，曾是世貿(mào)大廈的設(shè)計(jì)者。從工程整體環(huán)境、配套檔次方面比擬，該工程不會(huì)對(duì)國(guó)際社區(qū)構(gòu)成重大競(jìng)爭(zhēng)，但是該工程在整體規(guī)劃中同樣采用了開(kāi)放社區(qū)的概念，突出工程街區(qū)空間和社區(qū)參與性。

〔3〕麓山國(guó)際社區(qū)

開(kāi)發(fā)商：成都萬(wàn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〔目前達(dá)義實(shí)際操作〕

投資商：成都三九投資管理等

總體規(guī)劃：美國(guó)DAHLIN規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)

詳細(xì)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)DAHLIN規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)\美國(guó)SCHEURER設(shè)計(jì)公司\美國(guó)JbZ公司

高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)：美國(guó)JMP公司

景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)JAMESNICOLAY景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所輕鋼住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：美國(guó)CLA公司

室內(nèi)裝修與陳設(shè)設(shè)計(jì)：美國(guó)RYAN—YOUNG室內(nèi)設(shè)計(jì)公司整合推廣：深圳市閃雋廣告SHANJUAN

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工程占地：4000畝

目標(biāo)客戶(hù)：頂級(jí)富豪、頂級(jí)CEO、金領(lǐng)、政府要員等

工程推廣狀況：該工程主要針對(duì)成都至西南區(qū)的高端用戶(hù)，產(chǎn)品形態(tài)也以豪華精裝別墅為主，產(chǎn)品形態(tài)相對(duì)單一；社區(qū)定位為成都頂級(jí)富人區(qū)，是顯示財(cái)富地位和玩樂(lè)的地方，其定位特點(diǎn)決定了它對(duì)居住生活配套不會(huì)太過(guò)強(qiáng)調(diào)，無(wú)法打造成一個(gè)具有就業(yè)生活系統(tǒng)的新興小鎮(zhèn)、花園小城，在產(chǎn)品配套、居住理念等方面中海國(guó)際社區(qū)也有較大不同。工程主要優(yōu)勢(shì)：

達(dá)4000畝的超大規(guī)模占地面積；擁有高爾夫球場(chǎng)，大大提升環(huán)境和品質(zhì)；純美式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上別具一格，表達(dá)宏大的氣勢(shì)和精雕細(xì)作的建筑細(xì)部處理；全精裝修別墅，性?xún)r(jià)比擬高；輕鋼結(jié)構(gòu)，墻體厚度薄至10cm，建筑立面簡(jiǎn)潔和清爽。工程劣勢(shì)：獨(dú)立別墅的棟間距較小，有點(diǎn)局促和擁擠；園林設(shè)計(jì)無(wú)較大特色；工程周邊配套較差，作為第一居所的條件不具備。

借鑒美國(guó)〔和北京〕“納帕溪谷”別墅社區(qū)，實(shí)際工藝并未到達(dá)真正的水準(zhǔn)。國(guó)家及成都市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程取費(fèi)的規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)宜采用市場(chǎng)法和收益法，可采用本錢(qián)法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

〔1〕以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明?！?〕房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估a、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《商品房屋租賃管理方法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施方法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

b、從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)評(píng)估市場(chǎng)租金。住宅的租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和該類(lèi)住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

c、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、收益法和本錢(qián)法。

d、以營(yíng)利為目的出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明?！?〕房地產(chǎn)抵押估價(jià)a、房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。b、房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值，并應(yīng)進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析，根據(jù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處分等因素作出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。c、房地產(chǎn)抵押價(jià)值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是假定在價(jià)值日期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣(mài)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及其附加等費(fèi)用和稅金。法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料〔1〕房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行1999年到2003年的五年間，成都市商品房竣工面積增加了541067萬(wàn)m2，增長(zhǎng)了114%，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行。〔2〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升年初，受?chē)?guó)土批租萎縮等宏觀因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受到一定影響，下半年開(kāi)始，國(guó)土批租持續(xù)放量，今年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成221.2億元，同比增長(zhǎng)22.7%，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升。〔3〕多種因素持續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)上漲受?chē)?guó)土公拍、主要建輔材料價(jià)格上揚(yáng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給缺乏、房地產(chǎn)工程品質(zhì)提升、市場(chǎng)良好的預(yù)期等多種因素影響，在郊區(qū)等房地產(chǎn)工程持續(xù)投放拉低均價(jià)的情況下，商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，110月市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)到達(dá)3675元、m2，價(jià)格較去年同期上升338元/m2?！?〕空置商品房面積持續(xù)大幅下降10月底，全市商品房空置面積144.97萬(wàn)m2，同比減少3.78萬(wàn)m2，其中住宅空置面積66.7萬(wàn)m2，減少48%，辦公用房空置14.85萬(wàn)M2,減少3.3%，商品營(yíng)業(yè)用房空置43.1萬(wàn)m2，增加12.1%，其他空置20.33萬(wàn)m2，減少10.2%?！?〕城西逐步成為高檔住宅開(kāi)發(fā)核心區(qū)域城南高檔居住區(qū)開(kāi)發(fā)隨著土地供給的日益枯竭逐漸降溫。而地處于成都上風(fēng)上水區(qū)域的城西，政府部門(mén)逐漸改善城西居住環(huán)境、完善城市配套，使之已經(jīng)成為目前高端市場(chǎng)首選區(qū)域。目前該區(qū)域內(nèi)工程云集，成都市頂級(jí)高尚住宅亦出現(xiàn)在該區(qū)域，早期的春天花園等高級(jí)住宅拉動(dòng)了城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品質(zhì)升級(jí)。在二環(huán)以外目前已經(jīng)形成高尚住宅的聚集地，已經(jīng)建成和正在開(kāi)發(fā)的都市花園、金沙西苑等逐步成為該區(qū)域的代表工程。從各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前十分火爆，市場(chǎng)預(yù)期看好，距離國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮期還有一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮還將繼續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)還有較大的開(kāi)展空間。成都市投資環(huán)境資料〔1〕房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行1999年到2003年的五年間，成都市商品房竣工面積增加了541.67萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)114%,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行。〔2〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升年初，受?chē)?guó)土批租萎縮等宏觀因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收到一定影響，下半年開(kāi)始，國(guó)土批租持續(xù)放量，今年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成221.2億元，同比增長(zhǎng)22.7%，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升?！?〕多種因素持續(xù)拉動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲受?chē)?guó)土公拍、主要建輔材料價(jià)格上揚(yáng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給缺乏、房地產(chǎn)工程品質(zhì)提升、市場(chǎng)良好的預(yù)期等多種因素影響，在郊區(qū)〔縣〕等房地產(chǎn)工程持續(xù)投放拉低均價(jià)的情況下，商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，1-10月市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)到達(dá)3675元/㎡，價(jià)格較去年同期上升388元/㎡。〔4〕空置商品房面積持續(xù)大幅下降10月底，全市商品房空置面積144.97萬(wàn)㎡，同比減少3.78萬(wàn)㎡，其中住宅空置面積66.7萬(wàn)㎡，減少48%；辦公用房空置14.85萬(wàn)㎡，減少3.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置43.1萬(wàn)㎡，增加12.1%；其他空置20.33萬(wàn)㎡，減少10.2%。潛在消費(fèi)者調(diào)查資料通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合工程定位方向，本工程目標(biāo)客戶(hù)群將具備以下根本特征：對(duì)生態(tài)環(huán)境、內(nèi)環(huán)境要求的高要求；消費(fèi)能力很強(qiáng)：對(duì)國(guó)外生活區(qū)、生活方式一定程度上的認(rèn)同；高品位的生活；有很深文化背景：身份的認(rèn)同。結(jié)合對(duì)目標(biāo)客戶(hù)按層次需求的細(xì)分以及與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系：第一層次消費(fèi)群體：以工作的便利性〔即就近性〕和居住的舒適性為第一原那么；對(duì)居住環(huán)境和配套個(gè)性化的需求，包括外部環(huán)境的生態(tài)化、內(nèi)部園林景觀生態(tài)化、商業(yè)配套及設(shè)施的生態(tài)化等等；對(duì)自身社會(huì)地位及價(jià)值的社會(huì)認(rèn)同，入住在此是一種身份和地位的象征；對(duì)居住文化的認(rèn)同，這是文化的差異導(dǎo)致的自然聚集效應(yīng)，不同文化背景的人們總是選擇與文化、精神趨同的人群居住在一起；社會(huì)交際的需要和居住的個(gè)性化需要，如商業(yè)信息的獲取、促進(jìn)個(gè)人事業(yè)的信息、商務(wù)往來(lái)的需要等等社會(huì)交往。這給商業(yè)商務(wù)配套、戶(hù)型功能等方面提出了新的要求。第二層次消費(fèi)群體：城西的區(qū)位價(jià)值較高的認(rèn)同，認(rèn)可工程片區(qū)的環(huán)境及未來(lái)的生活遠(yuǎn)景；關(guān)注健康和自然與生態(tài)化，關(guān)注居住的高度舒適性和享受性；關(guān)注生活的品味和居住環(huán)境的人文內(nèi)涵；對(duì)居住文化的認(rèn)同；關(guān)注對(duì)自身價(jià)值和社會(huì)地位的認(rèn)同或提升；關(guān)注社會(huì)交際的需要

第三層次消費(fèi)群體：受朋友介紹或媒體的推廣后對(duì)四川成都情有獨(dú)鐘，或欲來(lái)川投資或安家的外地〔籍〕人士和川籍人士。喜歡四川成都并認(rèn)可城西的區(qū)位價(jià)值，認(rèn)同社區(qū)未來(lái)的生活方式或社區(qū)成熟的生活模式。成都市規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)〔1〕地塊中標(biāo)總平北側(cè)公建由西向東依次為：別墅-停車(chē)樓-小高層-高層-商業(yè)-健身房-商業(yè)-商業(yè)街規(guī)劃方案將地塊明確分為北側(cè)的公建區(qū)域、中部的住區(qū)、南端的公園三大板塊。其中在地塊中部設(shè)置了貫穿南北的一條景觀軸，整個(gè)地塊形成了四橫兩縱的路網(wǎng)系統(tǒng)，構(gòu)成了工程地塊規(guī)劃的框架，成為工程開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的根本要求。中標(biāo)方案整體容積率按照規(guī)劃要求的上限0.945規(guī)劃地塊規(guī)劃住宅占地面積約60萬(wàn)M2,建筑面積約16萬(wàn)m2公建配套占地面積2400m2，建筑面積16萬(wàn)m2.〔2〕主要規(guī)劃限制條件綜合容積率：2，滿(mǎn)足地塊航空限高要求〔地塊自西南到東北限高從米到50米之間增高〕根據(jù)國(guó)土出讓條件需要建設(shè)的主要物業(yè)及面積：住宅面積：100萬(wàn)M2學(xué)校：采取雙語(yǔ)教學(xué)的12年制54班以上學(xué)校，占地27000M2以上靠羊西線商業(yè)：建筑面積42000M2以上，引進(jìn)的運(yùn)營(yíng)商須為世界500強(qiáng)企業(yè)或國(guó)際知名品牌文化活動(dòng)中心：占地面積10000M2以上醫(yī)院：200床涉外醫(yī)院，占地面積不小于15000M2酒店：運(yùn)營(yíng)商須為世界500強(qiáng)或國(guó)際知名品牌，建筑面積不低于18000M2菜市場(chǎng)：總建筑面積不得小于12000m2社會(huì)停車(chē)場(chǎng)：不得少于4個(gè)處，有一處作為公交首末站，并引入公交系統(tǒng)，總占地面積不小于17000M2,住宅建設(shè)停車(chē)位不小于住戶(hù)數(shù)120%其他：須建設(shè)多國(guó)風(fēng)情的酒吧等效勞設(shè)施，社區(qū)效勞中心、派出所等相關(guān)市政設(shè)施工程可行性研究報(bào)告〔1〕該工程建設(shè)有利于改善我市的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)《成都市“九五”及2010年開(kāi)展規(guī)劃》中提出的至2010年實(shí)現(xiàn)人均居住面積不低于13M2的目標(biāo)。工程位于成都市中海國(guó)際區(qū)，作為成都市一流居住板塊的高品質(zhì)住宅，之于區(qū)域、之于社會(huì)所帶來(lái)的品質(zhì)引領(lǐng)，其社會(huì)價(jià)值是非常巨大的。同時(shí)，工程開(kāi)發(fā)商秉承“以人為本”的開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)技術(shù)，與專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位等優(yōu)勢(shì)資源的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，必將打造成都一流的品質(zhì)大盤(pán)，預(yù)計(jì)將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，工程的建設(shè)是十分必要的?！?〕工程具有居住及商業(yè)用途價(jià)值，環(huán)境的建設(shè)是十分必要的〔3〕工程所處地理位置相對(duì)獨(dú)特，交通方便。規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)超前，建設(shè)外部條件具備〔4〕建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及主要建筑指標(biāo)：工程規(guī)劃總占地108707.31平發(fā)米工程數(shù)量居住〔套數(shù)〕1006戶(hù)地上建筑面積108707.31平方米住宅建筑面積67917.07平發(fā)米商業(yè)建筑面積80000.00平發(fā)米住宅平均層數(shù)13層物管用房面積200平方米地下局部面積81580.84平方米容積率2綠地率30%〔5〕物業(yè)管理本工程的物業(yè)管理將由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托物管公司進(jìn)行管理〔6〕售價(jià)估算、投資估算、資金來(lái)源及使用方案a.售價(jià)估算根據(jù)工程所處的地理位置、建筑檔次及本市同類(lèi)高檔住宅小區(qū)商品房的售價(jià)調(diào)查，本工程高層電梯住宅估算為8200元/平方米〔均價(jià)〕，商業(yè)售價(jià)估算為1800元/平方米〔均價(jià)〕。b.投資估算本工程動(dòng)態(tài)總投資94304萬(wàn)元，其中前期工程費(fèi)3040.81萬(wàn)元，建安工程費(fèi)27109.92萬(wàn)元，根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)2499.56萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅加預(yù)征土地增值稅：8562.77萬(wàn)元?！?〕財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工程建成后可累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率%〔未計(jì)入企業(yè)所得稅〕，本工程在財(cái)務(wù)上是可行的。〔8〕結(jié)論與建議華巢氏工程市政配套條件良好，建設(shè)條件完全具備，規(guī)劃方案合理，工程所需啟動(dòng)資金根本到位，測(cè)算財(cái)務(wù)效益較好，工程建設(shè)是可行的。工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)工程計(jì)算單價(jià)〔元/m2〕計(jì)算面〔M2〕總價(jià)〔萬(wàn)元〕一、土地費(fèi)用30000.00108707.3148000土地本錢(qián)〔2000萬(wàn)/畝〕200000002448000二、前期工程費(fèi)249.50121876.003040.811、規(guī)劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi)40.00121876.00487.502、可行性研究費(fèi)0.50121876.00487.503、剪力及審價(jià)費(fèi)15.00121876.00182.814、“三通一平”費(fèi)20.00121876.00243.755、測(cè)繪費(fèi)3.00121876.0036.566、圖紙審查費(fèi)3.00121876.0036.567、招標(biāo)管理費(fèi)2.50121876.0030.478、報(bào)建費(fèi)144.00121876.001755.019、其他21.50121876.00262.03三、建安工程費(fèi)1796.24150926.0027109.921、高層〔標(biāo)準(zhǔn)層〕建安費(fèi)1700.00121876.0020718.922、地下車(chē)庫(kù)建安費(fèi)2200.0029050.006391.00四、根底設(shè)施費(fèi)165.62150926.002499.561、道路〔整體工程〕20.00121876.00243.752、排水管道〔雨水、污水〕5.00121876.0060.943、燃?xì)夤艿馈?750元/戶(hù)〕45.96121876.00510.004、供水費(fèi)〔2800元/戶(hù)〕34.31121876.00380.805、供電〔紅線內(nèi)房屋外〕25.00121876.00304.698、污水處理工程費(fèi)8.00121876.0097.509、通信、tv工程費(fèi)15.00121876.00182.8110、市政路燈土安工程費(fèi)3.00121876.0036.5611、景觀綠化工程費(fèi)50.00121876.00609.3812、其他6.00121876.0073.13五、公建設(shè)施費(fèi)0.000.000.00六、銷(xiāo)售費(fèi)用246.15121876.003000.00七、管理費(fèi)用246.15121876.00415.25八、財(cái)務(wù)管理80.08121876.00975.96九、維修基金38.50121876.00469.22十、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)68.14121876.00830.50十一、開(kāi)發(fā)本錢(qián)總計(jì)7035.10121876.0085740.98〔9〕營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)估算a.營(yíng)銷(xiāo)總收入產(chǎn)品可銷(xiāo)售面積m2售價(jià)預(yù)估〔元〕產(chǎn)值〔萬(wàn)元〕產(chǎn)值〔萬(wàn)元〕電梯住宅67917.07820091000320091000.32商業(yè)80000.001800019620000019620車(chē)位710個(gè)100000/位355000003550總計(jì)1141703200114170.32b.稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅：總產(chǎn)值*6.5%=7421.07萬(wàn)預(yù)收土地增值稅：總產(chǎn)值*1%=1141.07萬(wàn)工程實(shí)際總投入：開(kāi)發(fā)本錢(qián)+稅費(fèi)=94304萬(wàn)c.投資效益總收益：總產(chǎn)值-總收入=19867萬(wàn)投資收益率：總收益/總收入=21.07%d.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率企業(yè)自有資金=土地全款+工程費(fèi)用的30%，約5.5億元IRR=凈收益/企業(yè)自有資金=36.12%我司就市場(chǎng)與本錢(qián)兩個(gè)方面對(duì)工程的可行性進(jìn)行了研究，研究結(jié)果說(shuō)明，工程所處區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)同度高，市場(chǎng)價(jià)值顯著，同時(shí)就工程的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)工程的開(kāi)發(fā)是可行的。有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)央行建議取消房地產(chǎn)信貸優(yōu)惠：2004年4月，央行發(fā)布通知調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)成為信貸調(diào)控的主要對(duì)象之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資工程〔不包括含經(jīng)濟(jì)適用房〕資本金比例從20%提高到35%以上銀行提高房產(chǎn)按揭的首付比例，提高銀行貸款利息；隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的控制，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻，主要是限制個(gè)人購(gòu)置2套〔及2套以上〕的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)。2月26日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引〔征求意見(jiàn)稿〕》。《指引》規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房支出與收入比控制在50%以下〔含50%〕月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下〔含55%〕。房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%。局部銀行提高首付比例，新房首付比例提高到3成。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的通知》，將重點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)的上漲：《通知》明確指出，局部地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定開(kāi)展。《通知》要求地方政府及相關(guān)部門(mén)抑制價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展。意見(jiàn)從房?jī)r(jià)、土地供給、供給結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入隊(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走時(shí)將產(chǎn)生重大影響。宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的影響信貸政策，從主觀上發(fā)出通過(guò)需求調(diào)控，平抑上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)的聲音?？陀^上，銀行提高個(gè)人住房貸款門(mén)檻，從經(jīng)濟(jì)能力上抑制市場(chǎng)需求，緩解當(dāng)前的供需矛盾。政府控制房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房緊迫性降低，需求減少。加息讓房地產(chǎn)投資者負(fù)擔(dān)更高的投資本錢(qián)，房?jī)r(jià)增速趨緩的預(yù)期判斷，讓投資者獲取更少的利益，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為起到一定的抑制作用。這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生消極的影響，但影響程度并不嚴(yán)重。宏觀調(diào)控對(duì)行業(yè)的影響，要看后續(xù)出臺(tái)何種政策措施，以及這些政策措施的執(zhí)行力度。

2．住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查與分析2.1成都市中海國(guó)際〔工程地塊所在〕住宅潛在消費(fèi)者根本情況調(diào)查與分析根據(jù)工程總體規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)建成后將到達(dá)6,000戶(hù)以上，超大的工程規(guī)模直接影響工程的消費(fèi)群的復(fù)雜性與多樣性；隨著高新西區(qū)的迅猛開(kāi)展，在西區(qū)工作、生活的外籍人員、高層次管理人員、高學(xué)歷技術(shù)人員以及效勞于西區(qū)的政府、效勞配套機(jī)構(gòu)人員的成倍增長(zhǎng)，成都市對(duì)外輻射、對(duì)外吸引力的不斷擴(kuò)大，工程開(kāi)發(fā)的逐步深入，消費(fèi)群體將逐步趨向一致。

定位目標(biāo)客戶(hù)群定位：〔1〕國(guó)際性市場(chǎng)職業(yè)類(lèi)型：海歸派精英人士、境外華人購(gòu)房特征：度假型，以創(chuàng)業(yè)根底及商務(wù)接洽為主要購(gòu)置動(dòng)機(jī)〔2〕全國(guó)性市場(chǎng)職業(yè)類(lèi)型：文體界知名人士、國(guó)外及海外投資企業(yè)、各地駐成都辦事機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)及沿海經(jīng)商打工歸來(lái)者購(gòu)房特征：長(zhǎng)住兼度假型，以創(chuàng)業(yè)根底及商務(wù)接洽為主要購(gòu)置動(dòng)機(jī)〔3〕大西南市場(chǎng)職業(yè)類(lèi)型：中高級(jí)公務(wù)員、大中型私營(yíng)企業(yè)、外地在蓉經(jīng)商人士購(gòu)房特征：長(zhǎng)住兼投資型〔4〕成都市場(chǎng)職業(yè)類(lèi)型：大中型私營(yíng)企業(yè)、新興行業(yè)的金領(lǐng)白領(lǐng)、中高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)醫(yī)生、大學(xué)教授老師、高級(jí)律師、證券商、少數(shù)自由職業(yè)者、文體界知名人士、省內(nèi)其他地區(qū)新貴〔經(jīng)商或從政的〕購(gòu)房特征：長(zhǎng)住居家型2.2成都市市金牛區(qū)住宅潛在消費(fèi)者需求特征調(diào)查與分析購(gòu)房目的調(diào)查與分析成都市金牛區(qū)中海國(guó)際片區(qū)位于消費(fèi)者普遍具有以下根本特征：對(duì)于生態(tài)環(huán)境、內(nèi)環(huán)境的要求高；消費(fèi)能力很強(qiáng)；對(duì)于國(guó)外生活區(qū)、生活方式一定程度上認(rèn)可；高品位的生活；有很深的文化背景；身份的認(rèn)同。基于以上特征，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的要求大概可以分為幾個(gè)層次。第一層次消費(fèi)群體主要以工作便利和居住舒適為第一原那么，對(duì)居住環(huán)境和周邊商業(yè)配套設(shè)施較高追求，對(duì)于居住文化的認(rèn)同不同導(dǎo)致自然聚焦效應(yīng)，不同文化背景的人總是選擇與文化、精神趨同的人群居住在一起，社會(huì)交際的需要和居住個(gè)性化需要給商業(yè)商務(wù)配套、戶(hù)型功能等方面提出了新的要求；第二層次的消費(fèi)者群體大多對(duì)城西的區(qū)位價(jià)值有較高的認(rèn)同，比擬關(guān)注健康和自然與生態(tài)化，關(guān)注居住的高度舒適性和享受性；第三層次消費(fèi)群體那么是對(duì)于大環(huán)境的喜愛(ài)，對(duì)成都情有獨(dú)鐘，多是來(lái)自外地，在成都安家或者房產(chǎn)投資。套型需求調(diào)查與分析客戶(hù)在不同年齡段有不同的需求，因?yàn)榧彝コ蓡T不同。大多數(shù)中年人群，一般是夫妻二人加上孩子同住，一般需求三室或者四室，對(duì)于生活質(zhì)量要求的不同有隊(duì)廚衛(wèi)和客廳又有不同的需求，一般家庭需要一廚兩衛(wèi)兩廳〔客廳和飯廳〕；事業(yè)較成功，資產(chǎn)較為豐厚的家庭對(duì)于生活的要求更為高檔一些，除了必要的臥室廚衛(wèi)和客廳外，一般還會(huì)需要固定的書(shū)房、工作間、休閑娛樂(lè)房間等，小型室外小花園、游泳池等，對(duì)于這局部客戶(hù)我們將提供獨(dú)門(mén)獨(dú)棟的別墅；當(dāng)然，也有局部事業(yè)剛剛起步的年輕人，對(duì)于套型的要求一般就是兩室兩廳一衛(wèi)一廚。面積需求調(diào)查與分析不同層次和不同年齡階段的客戶(hù)對(duì)于戶(hù)型的需求各有不同，目標(biāo)客戶(hù)大局部是中年偏下的人群，多為高級(jí)白領(lǐng)，一般需求為138-220平米的戶(hù)型，有局部家庭成員較多，資產(chǎn)豐富的客戶(hù)我們特別設(shè)計(jì)豪華清水別墅，交由戶(hù)主自行裝修，當(dāng)然，針對(duì)一局部事業(yè)剛起步，對(duì)于文化氣氛、周邊環(huán)境有一定要求的年輕人我們也打造90平米的小戶(hù)型?？們r(jià)承受能力調(diào)查與分析對(duì)于生活質(zhì)量和居住環(huán)境要求偏高的人群的價(jià)格承受一般都比擬強(qiáng)，根據(jù)對(duì)不同人群的消費(fèi)水平和收入水平的調(diào)查來(lái)看，一般客戶(hù)群體總價(jià)承受在60萬(wàn)~100萬(wàn)之間，對(duì)于戶(hù)型需求較大的群體的總價(jià)承受能力在200萬(wàn)左右，高質(zhì)量生活的別墅人群根本在300~400萬(wàn)之間。交房標(biāo)準(zhǔn)偏好調(diào)查與分析在消費(fèi)群體頂端和低端的兩個(gè)群體偏好以清水房的形式交房，高端客戶(hù)可以根據(jù)自己的喜好裝修，而剛起步的年輕人那么可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)裝修，然而中端客戶(hù)喜歡交房便入住，省時(shí)省心，所以喜歡成品房。廚房設(shè)計(jì)偏好調(diào)查與分析廚房的設(shè)計(jì)偏好主要看戶(hù)主的生活方式，年輕群體喜歡開(kāi)放式，一是從空間的視覺(jué)效果上看要寬敞一點(diǎn)，二是年輕人使用廚房的頻率不如中老年高，所以開(kāi)放對(duì)室內(nèi)的影響并不大，其余類(lèi)型客戶(hù)對(duì)于廚房的要求不是特別具體。主臥室內(nèi)功能室添加功能需求調(diào)查與分析別墅戶(hù)型的戶(hù)主對(duì)于室內(nèi)功能室沒(méi)有要求，一般會(huì)有單獨(dú)的房間作為各種特殊功能專(zhuān)用；小戶(hù)型的年輕人臥室本就不寬敞所以也沒(méi)有功能室要求，現(xiàn)階段只有夫妻或情侶兩人居住，更衣可以在臥室進(jìn)行，衛(wèi)生間、梳妝等都可以在獨(dú)立衛(wèi)生間進(jìn)行；只有中大戶(hù)型群體因?yàn)榧彝コ蓡T的原因?qū)τ谑覂?nèi)功能室有要求，一家老小住在一起定會(huì)有不方便或者擁擠的現(xiàn)象，所以對(duì)于室內(nèi)衛(wèi)生間、梳妝臺(tái)是有要求的。房間的平面布局設(shè)計(jì)偏好調(diào)查與分析房間的平面布局設(shè)計(jì)偏好根本和其余偏好大同小異，高中端客戶(hù)自然是客臥都希望大，低端客戶(hù)那么希望客大臥小。儲(chǔ)藏室/雜物間需求調(diào)查與分析儲(chǔ)藏室對(duì)于小戶(hù)型客戶(hù)來(lái)說(shuō)不需要，對(duì)于家庭成員復(fù)雜的中大戶(hù)型家庭那么顯得尤為重要。其他等除了別墅群體需要自帶停車(chē)位外，其余的客戶(hù)只需要公用停車(chē)場(chǎng)即可；其他沒(méi)有特別的需求。2.3成都市中海國(guó)際區(qū)住宅潛在消費(fèi)者購(gòu)房信息渠道調(diào)查與分析通過(guò)對(duì)上述客戶(hù)特征的分析，我們預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)工程信息的獲取途徑主要包括以下幾個(gè)方面：

報(bào)媒：其中地區(qū)報(bào)紙以《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》為主；全國(guó)性報(bào)媒主要包括《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《經(jīng)濟(jì)觀察》等財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)業(yè)報(bào)紙；

雜志：以事實(shí)、經(jīng)濟(jì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)雜志為主如《鳳凰周刊》、《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》；另外還包括局部行業(yè)類(lèi)刊物，如《中國(guó)航空》、《西南航空》等

電視媒體：事實(shí)、經(jīng)濟(jì)類(lèi)節(jié)目以及其間的廣告

戶(hù)外媒體：主要在城市商務(wù)集中區(qū)域，車(chē)行要到的可視區(qū)域，如高速公路、市區(qū)主要交通路口位置等

親友間的信息傳遞

專(zhuān)業(yè)人士的推薦2.4成都市金牛區(qū)金泉街辦居住市場(chǎng)調(diào)查與分析金牛區(qū)，行政區(qū)劃面積108平方公里。憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)根底，多年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量一直居全市第一，是成都經(jīng)濟(jì)第一區(qū)。但是隨著成都市城市開(kāi)展的不斷升級(jí)，金牛區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的要求，近幾年來(lái)，我區(qū)經(jīng)濟(jì)增幅連續(xù)下滑，衡量經(jīng)濟(jì)開(kāi)展質(zhì)量的地均生產(chǎn)總值、地均財(cái)稅指標(biāo)等與先進(jìn)城區(qū)比擬，差距越來(lái)越大。隨著“全域成都”概念的提出，標(biāo)志著城市開(kāi)展的思路由過(guò)去行政區(qū)劃為主轉(zhuǎn)變?yōu)楣δ軈^(qū)劃為主，充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)。成都市城市開(kāi)展總體規(guī)劃對(duì)全市各區(qū)(市)縣的產(chǎn)業(yè)布局作了新的調(diào)整，高科技產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代效勞業(yè)是中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重點(diǎn)。要想再創(chuàng)金牛輝煌，金牛區(qū)必須結(jié)合自身實(shí)際，以全域成都的開(kāi)展規(guī)劃為指導(dǎo)，制定經(jīng)濟(jì)開(kāi)展戰(zhàn)略。通過(guò)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展戰(zhàn)略的制定，明確經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的思路、目標(biāo)和任務(wù)，全面指導(dǎo)全區(qū)經(jīng)濟(jì)工作。金牛區(qū)概況〔1〕區(qū)域地理氣候金牛區(qū)位于成都市城區(qū)西北部，東與成華區(qū)相鄰，南與青羊區(qū)接壤，西與鄲縣毗鄰，北與新都交界，區(qū)域兼具平原和丘陵地貌特征，轄天回山和鳳凰山兩處天然生態(tài)屏障;屬都江堰自流灌溉區(qū)，府河、沙河、毗河、摸底河、清水河和東風(fēng)渠流貫境內(nèi)，是成都市生態(tài)、水資源保護(hù)區(qū)。金牛區(qū)屬四川盆地亞熱帶溫潤(rùn)氣候區(qū)，全年溫暖濕潤(rùn)、四季清楚、雨量充分。全區(qū)面積108平方公里，現(xiàn)轄15個(gè)街道辦事處和1個(gè)省級(jí)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，113個(gè)社區(qū)，常住人口108.55萬(wàn)，戶(hù)籍人口69.91萬(wàn)，流動(dòng)人口約60萬(wàn)。〔2〕區(qū)域交通狀況金牛區(qū)交通便捷通暢。隨著北新干道、IT大道、沙西線改擴(kuò)建二期全線通車(chē)，原有“六縱六橫”道路(“六縱”指羊西線、成灌路、沙西線、成彭路、商貿(mào)大道、川陜路;“六橫”指內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、金府路、外環(huán)繞城高速公路)進(jìn)一步完善。擁有連接成渝、寶成、成昆、成達(dá)四條鐵路樞紐的西南最大火車(chē)站—成都火車(chē)北站和通往川西北地區(qū)客運(yùn)線路的城北汽車(chē)客運(yùn)中心和茶店子汽車(chē)客運(yùn)中心?！?〕區(qū)域旅游資源金牛區(qū)歷史文化積淀深厚，旅游景點(diǎn)眾多，區(qū)內(nèi)有商周蜀文化中心金沙遺址(局部區(qū)域)、前蜀皇帝王建墓永陵、三國(guó)老將黃忠墓、安史之亂期間唐玄宗駐地天回鎮(zhèn)、九里堤水文遺址等歷史古跡，以及華僑城歡樂(lè)谷主題公園、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)國(guó)家公園、天回銀杏園等都市旅游新亮點(diǎn)?！?〕區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色金牛區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好，電子信息、生物醫(yī)藥、食品和機(jī)械制造四大產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)108家。高科技產(chǎn)業(yè)園龍頭作用明顯。以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)為契機(jī)，推進(jìn)集中居住工作，加快城市化步伐。完成北新干線金牛段產(chǎn)業(yè)布局、華僑城片區(qū)配套重點(diǎn)區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃?，F(xiàn)代商貿(mào)、餐飲、住宿等面向民生的效勞業(yè)向連鎖化、品牌化等現(xiàn)代流通方式轉(zhuǎn)變。成都市城市總體規(guī)劃金牛區(qū)作為成都市的中心城區(qū)之一，其經(jīng)濟(jì)開(kāi)展離不開(kāi)成都市這個(gè)大環(huán)境。成都市的城市規(guī)劃對(duì)金牛區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展戰(zhàn)略的制定有指導(dǎo)性的意義。要想做好金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的戰(zhàn)略定位，首先要透徹地了解成都市城市開(kāi)展規(guī)劃這個(gè)大背景?！?〕全域成都開(kāi)展規(guī)劃成都，四川省省會(huì)城市，行政區(qū)劃12390平方公里，常駐人口約1100多萬(wàn)，全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)，正在建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市。2007年，成都市明確提出的“全域成都”的概念標(biāo)志著從根本上改變過(guò)去以行政區(qū)劃為主的開(kāi)展思路。新的“全域成都”規(guī)劃開(kāi)展思路以功能區(qū)劃為主，充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)資源配置作用。整合全市各區(qū)(市)縣的資源，綜合全市各區(qū)(市)縣的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展實(shí)際，揚(yáng)長(zhǎng)避短，制定統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)形成“一區(qū)、兩帶、三圈層、四基地”的城市格局。在產(chǎn)業(yè)布局上，將突出四個(gè)基地的規(guī)劃建設(shè)。新規(guī)劃將城市定位成國(guó)際性旅游城市，城市功能劃分為科技、商貿(mào)、文化核心區(qū)，工農(nóng)業(yè)拓展區(qū)和生態(tài)功能區(qū)，將形成"18366”城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)體系。全區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀作為成都市的老城區(qū)，金牛區(qū)以郊區(qū)和農(nóng)村地貌為主。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展主要靠傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)和較低端的工業(yè)。傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)管理粗放，布局分散，沒(méi)有形成集群優(yōu)勢(shì)。工業(yè)方面，雖然近幾年引進(jìn)并開(kāi)展了一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，并形成了以電子信息、現(xiàn)代制造、生物醫(yī)藥、食品加工四大支柱產(chǎn)業(yè)為主的格局，但總體仍處于國(guó)內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的低端，企業(yè)總體上缺乏高新技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力，沒(méi)有形成整體規(guī)模。從產(chǎn)業(yè)布局上來(lái)看，由于金牛區(qū)屬于老城區(qū)，以前的產(chǎn)業(yè)布局早己不能適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的要求，而要形成新的產(chǎn)業(yè)布局，涉及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、舊城改造等諸多工作，壓力巨大?！?〕金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)結(jié)合金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展現(xiàn)狀和成都市開(kāi)展規(guī)劃的要求，不難看出金牛區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展正處在一個(gè)十分關(guān)鍵的時(shí)期，呈現(xiàn)出鮮明的特點(diǎn)，我們所面臨的既有空前的挑戰(zhàn)，也有難得的機(jī)遇。〔2〕加快轉(zhuǎn)變開(kāi)展方式的關(guān)鍵時(shí)期當(dāng)前，受世界經(jīng)濟(jì)一體化和國(guó)際金融危機(jī)的雙重影響，我市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展處在一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，傳統(tǒng)的依靠投資和出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式已難以為繼，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展函需從粗放走向集約、從要素驅(qū)動(dòng)走向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、從外部依賴(lài)走向內(nèi)需為主。作為經(jīng)濟(jì)開(kāi)展起步較早的區(qū)域，傳統(tǒng)效勞業(yè)、低端工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是我區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的主導(dǎo)推動(dòng)力量，依靠投資擴(kuò)地拉動(dòng)增長(zhǎng)的特征十清楚顯，自主創(chuàng)新能力薄弱，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處在國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)鏈條的低端。近幾年，我區(qū)經(jīng)濟(jì)增幅連續(xù)下滑，衡量經(jīng)濟(jì)開(kāi)展質(zhì)量的地均生產(chǎn)總值、地均財(cái)稅指標(biāo)等與先進(jìn)城區(qū)比擬，差距越來(lái)越大。2009年，我區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值436.7億元，居全市各區(qū)(市)縣之首，但地均生產(chǎn)總值僅為40810.9萬(wàn)元/Km2,在五城區(qū)排名末位，明顯低于錦江區(qū)(53848.7萬(wàn)元/Km')和青羊區(qū)(53758.4萬(wàn)元/KmZ)a2006-2009年，全區(qū)二三產(chǎn)業(yè)稅收占二三產(chǎn)業(yè)增加值的比重在五城區(qū)一直靠后，平均比例為12.90l0，比第一的成華區(qū)低5.9個(gè)百分點(diǎn)，比第四的武侯區(qū)低3.1個(gè)百分點(diǎn)。我區(qū)己處在加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展亞須從以外延式拓展為主的粗放式增長(zhǎng)向以結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化實(shí)現(xiàn)的內(nèi)涵式開(kāi)展轉(zhuǎn)變。而中央、省、市先后出臺(tái)的一系列擴(kuò)內(nèi)需、促增長(zhǎng)的政策措施，和國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)入新階段，為我區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方式轉(zhuǎn)變提供了難得的機(jī)遇和條件。

3.市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇3.1市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)涵市場(chǎng)細(xì)分是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分為假設(shè)干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)群，其中，每個(gè)消費(fèi)群即為一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客戶(hù)的前提與根底，其根本功能在于為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效的目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略效勞。市場(chǎng)細(xì)分的因素〔1〕按地理因素劃分市場(chǎng)細(xì)分的地理性變量有：國(guó)界〔國(guó)內(nèi)、國(guó)外〕；地區(qū)〔東部、西部、南部、北部〕；行政區(qū)〔省、市、地、縣〕；城鄉(xiāng)〔城市、鄉(xiāng)村、大城市、中等城市、小城鎮(zhèn)〕；地形〔平原、高原、山地、盆地、丘陵〕；氣候〔熱帶、溫帶、寒帶、亞熱帶〕。例如：深圳萬(wàn)科集團(tuán)在1997年確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為其核心業(yè)務(wù)，通過(guò)認(rèn)真分析研究，該集團(tuán)將國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為北部、東部、南部三大片區(qū)，并制定了通過(guò)深圳、北京、天津、上海這些核心城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以帶動(dòng)周邊大中型城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略?！?〕按人口因素劃分市場(chǎng)細(xì)分的人口變量有：年齡〔嬰兒、兒童、青少年、中年、老年〕；性別〔男、女〕；收入〔高、中、低〕；職業(yè)〔工人、農(nóng)民、教師、學(xué)生、企業(yè)職員、白領(lǐng)、政府官員、企業(yè)家、文藝界人士〕；文化程度〔文盲、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、碩士、博士〕；家庭人口〔新婚、已婚無(wú)子女、子女已成年〕。例如：香港鈞濠集團(tuán)以收入作為細(xì)分變量，將深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為高收入、中等收入和低收入三個(gè)子市場(chǎng)，通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、科學(xué)分析并結(jié)合企業(yè)所擁有的資源優(yōu)勢(shì)，該集團(tuán)選擇了面廣量大的中高收入群體作為自己的目標(biāo)市場(chǎng)，并有針對(duì)性地開(kāi)發(fā)了惠斯勒小鎮(zhèn)工程?！?〕按客戶(hù)心理劃分市場(chǎng)細(xì)分的客戶(hù)心理變量有：生活方式〔時(shí)髦、樸素、隨俗〕；個(gè)人性格〔外向、內(nèi)向、獨(dú)立、依賴(lài)、樂(lè)觀、悲觀、激進(jìn)、孤僻、開(kāi)放、保守〕；價(jià)值觀念〔求實(shí)、求美、求新、求奇〕。例如：深圳的金雨豪園復(fù)式豪宅工程，開(kāi)發(fā)商在對(duì)深圳市高收入群體的需求進(jìn)行摸底時(shí)，發(fā)現(xiàn)局部高收群體有著群居的心理，他們對(duì)樓盤(pán)的位置、地段很講究，他們希望自己的鄰居是和自己處于同一層次、有共同品位、有共同語(yǔ)言的人。為此開(kāi)發(fā)商根據(jù)高收入群體的心理因素，將他們的需求市場(chǎng)劃分為獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅、空中別墅和復(fù)式豪宅，并選擇了其中的復(fù)式豪宅作為目標(biāo)市場(chǎng)?！?〕按客戶(hù)行為因素劃分市場(chǎng)細(xì)分的行為變量有：時(shí)間習(xí)慣〔時(shí)令性、季節(jié)性、節(jié)日、假日〕；地點(diǎn)習(xí)慣〔隨意決定購(gòu)置、沖動(dòng)決定購(gòu)置〕；品牌忠誠(chéng)度〔高、中、低〕；追求利益〔高、中、低〕。例如：南京月牙湖花園是一舉獲得國(guó)家小康住宅評(píng)比全部六項(xiàng)金獎(jiǎng)的示范小區(qū)，開(kāi)發(fā)商—南京棲霞建設(shè)股份公司在工程初期，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析，在掌握了中高收入群體對(duì)品牌的忠誠(chéng)度高并追求高利益的行為特征后，把南京中高收入群體的住房需求市場(chǎng)劃分為別墅式小區(qū)、花園式公寓小區(qū)和高層精品小區(qū)，開(kāi)發(fā)商在綜合分析國(guó)家宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、企業(yè)的資源和地塊的特點(diǎn)后，最終選擇了花園式公寓小區(qū)并在產(chǎn)品定位時(shí)引入國(guó)家小康示范工程的概念和標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套、科技含量、設(shè)施等方面的不懈追求，最大限度地滿(mǎn)足了目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)行為偏好。細(xì)分市場(chǎng)確實(shí)定由于消費(fèi)者構(gòu)成極為復(fù)雜，不便于市場(chǎng)把控。因此，在這里我們以產(chǎn)品為細(xì)分對(duì)象，依據(jù)總價(jià)和單價(jià)指標(biāo)，將市場(chǎng)細(xì)分為低端、中端、中高端及高端市場(chǎng)。表1——產(chǎn)品價(jià)格指標(biāo)比擬表：低端中端中高端端高端商鋪總價(jià)70萬(wàn)以下110~120萬(wàn)240~260萬(wàn)600~630萬(wàn)175~185萬(wàn)單價(jià)7500-80008000-900011000-1200013500-1400035000-37500〔1〕低端市場(chǎng)a.市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品一般為低總價(jià)〔70萬(wàn)以?xún)?nèi)〕，低單價(jià)，或小戶(hù)型；產(chǎn)品品質(zhì)較低，大多為滿(mǎn)足人們最根本的居住需要。開(kāi)發(fā)技術(shù)層面要求不高。b.目標(biāo)客戶(hù)群：年齡：主要集中在30周歲以下的未婚人士和其他年齡段的低收入者收入：年收入大多在20萬(wàn)以下家庭結(jié)構(gòu)：2人及以下，比例為24%〔2001年政府權(quán)威部門(mén)調(diào)查〕受教育程度：他們大多受過(guò)較高的教育置業(yè)情況：大多為第一次置業(yè)，現(xiàn)在主要以租房為主購(gòu)房目的：成家立業(yè)的需要，作為過(guò)渡性住房，解決根本的居住問(wèn)題。購(gòu)置行為：注重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，對(duì)品牌根本沒(méi)有要求。〔2〕中端市場(chǎng)a.市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)大多在110~120萬(wàn)，單價(jià)在8000-9000元，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比擬齊全，環(huán)境較好，因此銷(xiāo)售速度一般較快。該市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的難度較中低端市場(chǎng)大些。b.目標(biāo)客戶(hù)：年齡：30—40歲，這局部人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群。收入：他們的收入在50萬(wàn)—80萬(wàn)之間，有一局部積蓄家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主置業(yè)情況：相當(dāng)大的一局部為二次置業(yè)購(gòu)房目的：改善居住環(huán)境，提高居住水平。購(gòu)房行為：比擬理智，除實(shí)用外，比擬注重產(chǎn)品的舒適性，對(duì)品牌有一定的要求。〔3〕中高端市場(chǎng)a.市場(chǎng)特征：該類(lèi)市場(chǎng)總價(jià)在240~260萬(wàn)，單價(jià)在11000-12000元，產(chǎn)品品質(zhì)較高，建筑結(jié)構(gòu)多為框剪，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，配套設(shè)施齊全，注重小區(qū)環(huán)境，運(yùn)用新型建筑材料或建筑技術(shù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作水平要求較高。b.目標(biāo)客戶(hù)群：年齡：30—40歲，這局部人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群。收入：在100萬(wàn)—120萬(wàn)之間，有一局部積蓄家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主置業(yè)情況：相當(dāng)大的一局部為二次置業(yè)購(gòu)房目的：改善居住環(huán)境，提高居住水平。購(gòu)房行為：比擬理智，注重產(chǎn)品的舒適性，注重產(chǎn)品品質(zhì)、品牌。〔4〕高端市場(chǎng)a.市場(chǎng)特征：該類(lèi)市場(chǎng)總價(jià)大多在600萬(wàn)以上，單價(jià)在14000元以上，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運(yùn)用高新技術(shù)產(chǎn)品，多為低層別墅，環(huán)境優(yōu)美，對(duì)開(kāi)發(fā)商動(dòng)作水平要求高。b.目標(biāo)客戶(hù)群年齡：35--45歲之間收入：高收入階層，年收入120萬(wàn)以上，有相當(dāng)?shù)拇婵罴彝ソY(jié)構(gòu)：3人或3人以上職業(yè)狀況：公司或企業(yè)的管理人員、行政事業(yè)單位的高層干部、私營(yíng)業(yè)主等高收入階層受教育程度：大多受過(guò)較高的教育置業(yè)情況：為二次置業(yè)或?qū)掖沃脴I(yè)購(gòu)房目的：提高生活品質(zhì)，彰顯身份，從一定層面上講，也可以理解為投資行為。購(gòu)房行為：理智，往往要等產(chǎn)品變現(xiàn)后才下單，非?？粗仄焚|(zhì)、品牌?！?〕商鋪a.市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)主要集中在175~185萬(wàn)，單價(jià)多為35000-37500元；產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品變現(xiàn)速度較快，對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作能力要求一般，因此，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手該市場(chǎng)較為容易。b.目標(biāo)客戶(hù)群：年齡：這個(gè)階層的年齡范圍較廣，界定這個(gè)階層主要以收入和購(gòu)置能力為標(biāo)準(zhǔn)，年齡主要集中在40歲以下收入情況：年收入50萬(wàn)—80萬(wàn)家庭結(jié)構(gòu)：這局部人群大多已經(jīng)成家，家庭人口以3人為主，或3人以上職業(yè)狀況：企事業(yè)單位的普通職工、公司員工、自由職業(yè)者受教育程度：受教育程度一般置業(yè)情況：第一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔購(gòu)置目的：主要用以經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)手出售賺取收益或者是作為資金保值并升值的手段購(gòu)置行為：對(duì)價(jià)格比擬敏感，注重產(chǎn)品的實(shí)用性和開(kāi)展性，對(duì)品牌要求一般3.2目標(biāo)市場(chǎng)的選擇華巢氏是集零售、餐飲、娛樂(lè)、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性都市綜合體。商業(yè)地塊包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂(lè)中心和裙房商業(yè)。從目前成都城市開(kāi)展來(lái)看，成都已經(jīng)進(jìn)入多核開(kāi)展城市初期，在未來(lái)的1-2年內(nèi)將進(jìn)入多核開(kāi)展中期——都市綜合體時(shí)代，未來(lái)將有大量的高知、高端客戶(hù)進(jìn)駐城市核心區(qū)；從目前綜合體成功案例上看，這些綜合體內(nèi)住宅客群，均來(lái)自工程內(nèi)部以及工程周邊的寫(xiě)字樓等商務(wù)、商業(yè)配套，以及局部投資人，這些客戶(hù)均看好綜合體交通、購(gòu)物、工作以及居住的便利性，對(duì)城市生活依賴(lài)性強(qiáng)，因此本工程目標(biāo)客群也將在工程內(nèi)部及周邊的商務(wù)、商業(yè)配套中尋找。評(píng)估細(xì)分市場(chǎng)〔1〕各市場(chǎng)的供給情況〔數(shù)據(jù)來(lái)源于上述報(bào)告〕低端中端中高端高端商鋪總體供給8.65%23.88%18.34%8.65%27.68%區(qū)域供給26.92%42.31%11.54%19.23%競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手36.15%33.67%13.71%16．7%潛在競(jìng)爭(zhēng)35.7%42.8%14.3%7.1%分析：從上表可見(jiàn)，現(xiàn)階段，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供給中，商鋪所占比例最大，主要包含有郊區(qū)大盤(pán)，中端市場(chǎng)略低；從城西區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況來(lái)看，主要集中在中端和中高端市場(chǎng)，低端市場(chǎng)幾乎空缺，商鋪市場(chǎng)和高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較??；從潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況看出，商鋪市場(chǎng)供給呈減少趨勢(shì)，中高端和高端市場(chǎng)比例在增加?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)2-3年中高端和中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將最為劇烈，而低端和商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，是個(gè)市場(chǎng)時(shí)機(jī)?！?〕各市場(chǎng)的需求情況〔數(shù)據(jù)來(lái)源于上述報(bào)告〕低端中端中高端高端商鋪2001秋交會(huì)成交10%27%28%17%18%2002春交會(huì)成交6.3%29.5%11.4%14.2%38.6%潛在消費(fèi)者需求16.81%35.05%14.17%1.77%20.35%分析：從兩次房交會(huì)的成交情況可以看出消費(fèi)市場(chǎng)的變化，中端和中高端市場(chǎng)更加集中，中端市場(chǎng)增長(zhǎng)比例較快；從潛在消費(fèi)者需求看，中端市場(chǎng)的需求量最大，其次為商鋪和低端市場(chǎng)，說(shuō)明目前購(gòu)房主力為中低收入人群，可見(jiàn)，中端和中低端市場(chǎng)大有可為?！?〕消費(fèi)者構(gòu)成情況〔按收入狀況〕a.從2011年9月政府職能部門(mén)的調(diào)查中看出，家庭年收入在30萬(wàn)以下的占68.6%，50-100萬(wàn)的占29.8%。b.從2012年5月中成公司的市調(diào)情況看，家庭年收入在30萬(wàn)以下的占41.67%，50-100萬(wàn)的占25%，120萬(wàn)以上的占8.33%。c.從四川在線2012年8月的調(diào)查看，家庭年收入在30萬(wàn)以下的占25%，50-100萬(wàn)的占52%，120萬(wàn)以上的占13%。分析：以上數(shù)據(jù)由于樣本差異，所以調(diào)查結(jié)果差異較大，我們用加權(quán)平均的方法，求得均值，30萬(wàn)以下的占40.39%，50-100萬(wàn)的占38.5%，120萬(wàn)以上的為11.66%。由于在調(diào)查中消費(fèi)者有可能成心隱瞞真實(shí)收入，其實(shí)際購(gòu)置能力應(yīng)該更強(qiáng)，因此可以適當(dāng)放大15%。按收入房?jī)r(jià)比1：3計(jì)算，年收入30萬(wàn)以下的可以承受90萬(wàn)以下的房?jī)r(jià)，屬于低端和商鋪市場(chǎng)，可見(jiàn)該市場(chǎng)的容量十分巨大，年收入在50-100萬(wàn)的可以承受150-300萬(wàn)的房?jī)r(jià)，屬中端市場(chǎng)，其需求規(guī)模與低端根本相當(dāng)；年收入120萬(wàn)以上的，可以承受360萬(wàn)以上的房?jī)r(jià)，屬中高端和高端市場(chǎng)，其需求規(guī)模要小得多。成都2011年GDP的增長(zhǎng)率為13.7%，城鎮(zhèn)居民可支配收入近兩年都保持在6%以上，因此可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)二三年內(nèi)中端和中高端市場(chǎng)的需求規(guī)模將大大提高?！?〕公司自身資源及目標(biāo)a.開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力：公司曾經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了東景麗苑工程，但該工程的開(kāi)發(fā)規(guī)模及時(shí)機(jī)與本工程均有很大的差異。因此，可以說(shuō)公司現(xiàn)階段還缺乏運(yùn)作大工程的經(jīng)驗(yàn)。b.人力資源：從目前公司擁有的人力資源來(lái)看，也比擬缺乏具有大工程成功操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士。c.社會(huì)資源：與政府職能部門(mén)有較好的關(guān)系d.品牌資源：目前尚不具備，社會(huì)知名度差。e.財(cái)務(wù)資源：公司融資能力較強(qiáng)，但自身造血功能較差。f.目標(biāo)：在合理利潤(rùn)的前提下，把風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍；加強(qiáng)資金的周轉(zhuǎn)速度。因此，從我公司的綜合情況看，目前尚不適合開(kāi)發(fā)高端市場(chǎng)。選擇細(xì)分市場(chǎng)從以上四個(gè)方面的分析中可見(jiàn)：〔1〕低端市場(chǎng)和商鋪市場(chǎng)的供給相對(duì)空缺，而需求量較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，但由于開(kāi)發(fā)本錢(qián)不能得到支持，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)難以滿(mǎn)足公司要求，且難以建立公司品牌，因此，不宜選取?！?〕高端市場(chǎng)，雖然供給量不大，但需求相對(duì)較少，且該市場(chǎng)對(duì)品牌、資金、運(yùn)作能力、自然環(huán)境要求較高。而我工程地快被規(guī)劃道路分割成相對(duì)獨(dú)立的兩塊，每快規(guī)模3萬(wàn)平方米左右，因此也不宜選取。〔3〕中端、中高端市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將最為劇烈，但中端市場(chǎng)消費(fèi)者基數(shù)大于中高端市場(chǎng)。而我工程的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要選擇了中高端市場(chǎng)，按照差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，我們應(yīng)該回避短期正面競(jìng)爭(zhēng)，先期選擇中端市場(chǎng)，待金沙片區(qū)開(kāi)發(fā)逐漸成熟，可根據(jù)市場(chǎng)變化情況向中高端市場(chǎng)調(diào)整。〔4〕未來(lái)2-3年內(nèi)成都將對(duì)45個(gè)片區(qū)進(jìn)行舊城改造，本次拆遷主要為貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。因此，補(bǔ)償金額較以前大大提高，使許多拆遷戶(hù)有能力購(gòu)置離市區(qū)不遠(yuǎn)，小區(qū)環(huán)境好，價(jià)格適中的商品房，這無(wú)疑給中端市場(chǎng)帶來(lái)了難得的良機(jī)。結(jié)論：中高端市場(chǎng)是我們的最正確選擇。

4.產(chǎn)品定位4.1產(chǎn)品定位的含義產(chǎn)品定位是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的地位和顧客對(duì)產(chǎn)品某些屬性的重視程度，勾畫(huà)與傳遞本企業(yè)產(chǎn)品、形象的活動(dòng)過(guò)程。4.2產(chǎn)品定位的原那么產(chǎn)品定位必須遵循兩項(xiàng)根本原那么，即適應(yīng)性原那么和競(jìng)爭(zhēng)性原那么。適應(yīng)性原那么包括兩個(gè)方面，一是產(chǎn)品定位要適應(yīng)消費(fèi)者的需求，投其所好，給其所需，以樹(shù)立產(chǎn)品形象，促進(jìn)購(gòu)置行為發(fā)生；二是產(chǎn)品定位要適應(yīng)企業(yè)自身的人、財(cái)、物等資源配置的條件，以保質(zhì)保量、及時(shí)順達(dá)地到達(dá)市場(chǎng)位置。競(jìng)爭(zhēng)性原那么，也可以稱(chēng)之為差異性原那么。產(chǎn)品定位不能一相情愿，還必須結(jié)合市場(chǎng)上同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況〔諸如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量，各自的實(shí)力及其產(chǎn)品的不同市場(chǎng)位置等〕來(lái)確定，防止定位雷同，以減少競(jìng)爭(zhēng)中的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。例如，B企業(yè)的產(chǎn)品是為較高收入的消費(fèi)者效勞的，A企業(yè)產(chǎn)品那么定位于為較低收入者效勞；B企業(yè)的產(chǎn)品某一屬性突出，A企業(yè)的產(chǎn)品那么定位于別的某一屬性上，形成產(chǎn)品差異化的特質(zhì)等?！叭藷o(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我廉，人廉我轉(zhuǎn)”正是這種競(jìng)爭(zhēng)性原那么運(yùn)用的具體表達(dá)?？梢?jiàn)，產(chǎn)品定位根本上取決于四個(gè)方面：產(chǎn)品、企業(yè)、消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者，即產(chǎn)品的特性，企業(yè)的創(chuàng)新意識(shí)，消費(fèi)者的需求偏愛(ài)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的市場(chǎng)位置，四者協(xié)調(diào)得當(dāng)，就能正確地確定產(chǎn)品地位。4.3產(chǎn)品定位的步驟明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)→選擇競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)→顯示競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)4.4產(chǎn)品定位住宅物業(yè)戶(hù)型配比：住宅各戶(hù)型面積比例住宅各戶(hù)型戶(hù)數(shù)比例套型和面積的定位〔1〕一居經(jīng)濟(jì)型客群：社會(huì)新貴——首次置業(yè)年輕人剛參加工作不久的白領(lǐng)階層第一次置業(yè)過(guò)渡型住所商務(wù)臨時(shí)住所一室一廳一衛(wèi)70㎡左右〔2〕三居經(jīng)典型客群：社會(huì)新貴——中堅(jiān)力量參加工作時(shí)間較長(zhǎng)中高級(jí)白領(lǐng)，公司的中堅(jiān)第一次或第二次置業(yè)近上班地點(diǎn)家庭成員獨(dú)立空間工作或?qū)W習(xí)空間功能房可做客房、書(shū)房三室兩廳兩衛(wèi)140㎡左右〔3〕四居舒適型客群：富貴之家第二次或?qū)掖沃脴I(yè)者工作和生活型居所近工作和學(xué)習(xí)地點(diǎn)家庭成員獨(dú)立空間追求一定的居住品質(zhì)四室兩廳兩衛(wèi)200㎡左右〔4〕奢逸型別墅客群：富貴之家屢次置業(yè)者工作型居所家庭成員各自獨(dú)立空間離工作地點(diǎn)較近高的居住品質(zhì)工作或?qū)W習(xí)空間花園別墅450㎡左右〔5〕商業(yè)街商鋪客群：投資客群控制投資本錢(qián)，面積小，總價(jià)低關(guān)注未來(lái)升值潛力商鋪50㎡左右裝修標(biāo)準(zhǔn)的定位根據(jù)最新專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，選擇清水房和菜單式裝修的分別到達(dá)54.76%和26.19%，從中可以看出市場(chǎng)主流需求，也可以看出成都人對(duì)住房室內(nèi)裝修個(gè)性化需求的特征。建議：清水房+菜單式裝修，供購(gòu)房者自由選擇。廳房系統(tǒng)：餐廳、客廳及臥室天地墻廳房系統(tǒng)的主要裝修面在于地坪地板,墻面乳膠漆和頂面,客戶(hù)的主要關(guān)注點(diǎn)在于地板的材質(zhì)和觀感.對(duì)于多數(shù)客戶(hù)而言,并不是非常熟悉地板的品牌.對(duì)于墻面和頂面的乳膠漆一般也不會(huì)有太多的要求.廚房系統(tǒng)：廚房天地墻，廚柜與灶具廚房墻地磚,普通客戶(hù)的主要關(guān)注點(diǎn)在于是否防滑,易清掃以及外在的美觀程度,對(duì)于品牌不是非常敏感.廚柜方面也較為注重外在的美以及內(nèi)部功能是否豐富好用.對(duì)于廚房配置的灶具,脫排這類(lèi)設(shè)備,客戶(hù)會(huì)對(duì)于品牌和品類(lèi)較為敏感.

而對(duì)于TOP級(jí)的客戶(hù)而言,他們除了關(guān)注設(shè)備的品牌和品類(lèi)以外,對(duì)于廚柜的品牌也會(huì)有獨(dú)特的要求,這類(lèi)客戶(hù)更加接受高端品牌的廚柜,至于內(nèi)部功能是否足夠強(qiáng)大,倒是其次的問(wèn)題.衛(wèi)浴系統(tǒng)：衛(wèi)生間天地墻，潔具與小五金衛(wèi)浴系統(tǒng)的墻地磚對(duì)于一般客戶(hù)而言,也是注重外觀和功能為主,品牌上不會(huì)做特別的關(guān)注.而潔具小五金(龍頭為主)的品牌會(huì)成為客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn),不同的品牌在客戶(hù)心目中會(huì)有不同的檔次定位.

對(duì)于TOP級(jí)的客戶(hù),除了須要頂級(jí)配置的潔具以外,更希望衛(wèi)生間里配置至少4件套的功能,而墻面地面如果提供石材,也會(huì)讓這類(lèi)客戶(hù)更有認(rèn)同感.收納系統(tǒng)：玄關(guān)柜，壁柜，儲(chǔ)物柜及衣帽間收納系統(tǒng)是萬(wàn)科全面家居解決的一個(gè)特點(diǎn).除了TOWN