網絡技術對傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)的影響

網絡技術對傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)的影響【摘要】針對網絡技術和房地產經紀業(yè)各自的特點,闡述網絡技術的應用改變了經紀機構處理信息的方式、有助于經紀機構連鎖化和規(guī)模化發(fā)展,從而對傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)的發(fā)展起到積極的推動作用;列舉并分析網絡技術的應用給傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)帶來的沖擊——競爭加劇、供求隔膜被打破、信息無償性和透明化。分析我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,提出傳統(tǒng)經紀業(yè)應當采取積極利用網絡技術、加速建立信息共享機制、強化專業(yè)優(yōu)勢、加強契約管理、變革收費方式等應對措施。

InfluenceofNetworkTechnologyonConventionalRealEstateBrokerageAbstract:Bothnetworktechnologyandrealestatebrokeragehaveowncharacteristics.Thedevelopmentandapplicationofnetworktechnologywillpromotethedevelopmentofconventionalrealestatebrokerage.Ontheotherhand，applicationofnewtechnologybecomesapowerfulchallengetothisprofession.Basedonthisbackground，thispaperanalyzesthecurrentsituationofconventionalrealestatebrokerageinChinaandputsforwardsomemeasurestopromoteitsdevelopmentmoreeffectively.Keywords:networktechnology;conventionalrealestatebrokerage;promoting;challenge

房地產經紀業(yè)是為委托人提供房地產信息和居間代理服務的行業(yè),它的產生和發(fā)展是由房地產本身的特性和市場的發(fā)展決定的。房地產的固定性和區(qū)域性決定了房地產市場的非物流性,形成了人流和信息流代替物流的現(xiàn)象,這使交易雙方都受到時間、空間等因素的制約。房地產信息和房地產交易的多樣性、復雜性、專業(yè)性及相關信息的分散性和不對稱性使房地產經紀業(yè)在房地產市場發(fā)展的過程中,通過專業(yè)分工逐步獨立出來,成為房地產流通過程中不可或缺的一環(huán)。

20世紀80年代網絡技術的發(fā)展和九十年代互聯(lián)網的廣泛應用使信息的處理和傳遞突破了時間和地域的局限,任何人都能通過網絡與他人直接對話。網絡不再單純以技術形態(tài)存在,更主要的是它已經成為一種新的經濟力量,它使信息傳遞與交流的方式、商品供給與消費的方式、生產組織與企業(yè)形態(tài)發(fā)生了前所未有的變革。網絡技術的應用在推動傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)向前發(fā)展的同時,也給這個以信息為生存基礎、以中介服務為產品的行業(yè)帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)。1網絡技術對傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)的推動1.1改變了信息搜集和發(fā)布的方式

傳統(tǒng)的房地產經紀機構收集和發(fā)布信息的渠道主要有報刊等媒體的廣告、房地產交易市場、開發(fā)企業(yè)內部、上門的顧客等等。在這樣的方式下,經紀機構的信息來源、信息發(fā)布和客戶分布都受到較強的區(qū)域限制。為了擴大信息來源、拓展客戶群,傳統(tǒng)的房地產經紀機構通常會采取增設分店的方式;而這樣的方式又帶來經營成本提高、管理難度提升、信息共享困難。網絡技術的使用給經紀機構搜集和發(fā)布信息帶來了積極地變革。網絡的跨時空性打破了傳統(tǒng)經紀業(yè)經營的地域限制和“八小時”工作時間限制;網絡的即時性又大大提高了信息收集和發(fā)布的效率。

目前國內外已經有許多經紀人和經紀機構在互聯(lián)網上建起了網站,利用成本相對低廉的互聯(lián)網作為搜集信息、發(fā)布廣告和房產營銷的渠道。這些網站通常都提供買賣雙方自行錄入房源信息和需求信息的友好界面,以此收集買賣雙方的信息。同時也能提供信息“配對”,即:買方可以在網上按自己的需要設定條件,迅速查找到符合條件、現(xiàn)正求售的房屋資料(有些會包括照片和環(huán)繞攝影功能拍到的室內室外景觀)。瀏覽者可以先在網站上篩選到中意的房屋,再與經紀人聯(lián)系,最后親臨現(xiàn)場參觀,大大減少了看房次數(shù);對經紀人而言,不再需要帶領客戶逐一拜訪每一戶待售房屋,既節(jié)省了成本、又提高了效率。

網絡提供的新型服務方式不僅在房地產經紀業(yè)內得到越來越廣泛地采用,同時也被越來越多的售房人和買房人所接受。據(jù)互聯(lián)網周刊2000年5月報道,ＮＡＲ(美國房地產經紀人協(xié)會)的名為“對2000位房屋購房人和售房人的調查”表明,有37%的購房人使用因特網尋找新家,這一數(shù)據(jù)在四年內增長了18倍。調查人員說,“因特網使人們能獲得大量的信息。許多購房人正上網找房,以求迅捷和便利。”

傳統(tǒng)的房地產經紀機構收集、發(fā)布信息的方式和網絡技術帶來的變革如表1所示。1.2改變了信息共享和處理的方式

傳統(tǒng)房地產經紀機構共享信息主要是通過文本資料的匯總后再分發(fā)。但是隨著公司規(guī)模擴大、分店數(shù)量和經紀人數(shù)量不斷增加,信息流轉的效率會越來越低,共享會變得越來越困難,這將在很大程度上限制眾多分店連鎖經營發(fā)揮應有的作用。網絡技術和數(shù)據(jù)庫技術的發(fā)展應用徹底改變了傳統(tǒng)經紀機構信息共享和信息處理的方式。

以美國的ＭＬＳ(ＭｕｌｔｉｐｌｅＬｉｓｔｉｎｇＳｅｒｖｉｃｅ)系統(tǒng)為例,該系統(tǒng)是由許多房地產經紀人共同建立的房源信息系統(tǒng)。他們共享系統(tǒng)的信息資源,力圖獲取最多的信息,最快地完成客戶委托的業(yè)務。最初這個系統(tǒng)是通過美國房地產經紀人協(xié)會將會員們報送的房地產出售和出租信息匯總成冊,定期印刷成小冊子分發(fā)給會員,以此在協(xié)會內部實現(xiàn)房源信息的共享。到了20世紀80年代,原來印刷成冊的形式被網絡取而代之,ＭＬＳ成了運行在互聯(lián)網上的房源服務系統(tǒng)。協(xié)會的會員提供的信息一經當?shù)貐f(xié)會錄入,就能馬上被網絡中的所有會員查詢到。會員們通過ＭＬＳ獲得了極大的信息優(yōu)勢;信息的即時性和共同推銷,極大地提高了行業(yè)的交易效率。目前幾乎有90%美國房地產經紀人協(xié)會會員加入了ＭＬＳ,系統(tǒng)擁有130多萬條房源信息,囊括了全美81%的住宅業(yè)務。該系統(tǒng)不僅在美國取得極大的成功,同時也在其它歐美國家成功實施。許多大型的、跨區(qū)域經營的房地產經紀機構以此為樣板建立起自己企業(yè)內部的ＭＬＳ系統(tǒng)。

該系統(tǒng)在使用網絡技術和數(shù)據(jù)庫技術前后的運行情況比較如表2所示。1.3有助于企業(yè)的規(guī)?；瓦B鎖化

擴大經營規(guī)模、走連鎖化道路有助于企業(yè)降低服務成本、提高知名度、擴大市場占有率,是傳統(tǒng)經紀機構的發(fā)展方向。網絡技術的應用可以有效地實現(xiàn)企業(yè)內信息收集、處理和共享的實時性和跨區(qū)域性;有助于企業(yè)對分支機構實施有效、實時的跨區(qū)域管理,降低遠程管理的成本,提高遠程管理的效率。2網絡技術對傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)的沖擊2.1網絡公司參與競爭

在互聯(lián)網上出現(xiàn)了一類全新的經營主體———由網絡公司開辦的房地產網站,他們也開始擔當起經紀人的角色來。網站上租售信息的發(fā)布和閱讀不受時間、地域限制,信息容量大,形式豐富,成本相對較低。網絡公司可以憑借雄厚的資金支持與高素質的人才資源,在房地產交易和租賃業(yè)務方面與傳統(tǒng)經紀機構爭奪市場。與此相比,我國多數(shù)房地產經紀機構在資金和人力資源方面都處于劣勢。2.2開發(fā)企業(yè)的網絡營銷打破供求隔膜

有些開發(fā)企業(yè)在因特網上建立了自己的網站,通過網絡宣傳和銷售自己的產品。多媒體信息技術的發(fā)展使網站可以利用動畫、聲音、圖像來宣傳企業(yè)的輝煌業(yè)績、待售物業(yè)及特色產品、特色服務。最新的多媒體技術甚至可以營造出一種身臨其境的感性氛圍。這種網上廣告沒有時間、地域和發(fā)行數(shù)量的限制;效果逼真,可以有選擇地向用戶提供多層次的信息內容;宣傳成本相對低廉,還能夠隨時根據(jù)市場情況和新產品情況進行調整;而且還可以利用網絡工具(如電子郵件、公告板等)收集消費者對產品的反饋意見。利用網絡,開發(fā)企業(yè)打破了供求的隔膜,建立起自身和消費者直接交流的途徑。2.3免費信息服務動搖傳統(tǒng)經紀的業(yè)務基礎

對傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)來說來自互聯(lián)網最大的挑戰(zhàn)莫過于免費的信息服務。目前有許多網站讓人們自行發(fā)布出售出租信息,不再透過經紀機構求售。任何人都可以隨時進出網站查閱,只要輸入搜尋的目標就可以得到一份符合需求的房地產資料;任何人也都可以將自己的需求信息留在網上,等待供給方的聯(lián)絡。這樣的網站對于買賣雙方而言,都可以節(jié)省大筆傭金,因而具有不小的吸引力和不低的成交率。開設于1996年春的“財產所有人網站”(Ｏｗｎｅｒ’ｓＮｅｔｗｏｒｋ)是第一家這樣的網站。

在開設之后的六個月內,有總共超過十億美元的房產資料刊登在該網上,任何人都可以隨時進出網站查閱;這段時間內至少有五百戶房屋由該網站牽線成交。

過去被經紀人熟悉和掌握的各類法律法規(guī)、政策條文,現(xiàn)在在網上都能被查到。大多數(shù)房地產網站都會免費提供一些相關輔助信息:具體交易的注意事項;各銀行提供的按揭貸款;產權登記的程序;開發(fā)公司的網站鏈接、政府機構的網站鏈接、搬家公司和裝修公司的鏈接,等等。人們似乎只需要移動鼠標就能找到想要的房產和專業(yè)的知識。

傳統(tǒng)的房地產經紀人是通過提供手中的信息和相關服務獲取傭金的,他們服務和收費的基礎就是信息。而現(xiàn)在的網上,供求信息的透明化、專業(yè)知識的普及化;房源提供者和房源需求者的直接交流都在動搖傳統(tǒng)經紀的業(yè)務基礎。2.4傳統(tǒng)的傭金比例受到沖擊

通過網站,經紀人可以以家為辦公室,經紀機構不需設立門面招攬客戶,大多數(shù)的溝通可以利用電子郵件、電話、傳真進行,能省下可觀的成本。在美國就有房地產網站打出“低傭金”的宣傳。在全美11個城市營運的ＥＲｅａｌｔｙ.ｃｏｍ提供賣方4.5%的傭金優(yōu)惠,并退還買方售價的1%;另一家房地產網站ＺｉｐＲｅａｌｔｙ.ｃｏｍ同樣提供賣方4.5%的折扣,買方則有1.5%的回報;而通常賣方需要支付房價的6%作為買賣雙方經紀人的傭金。傳統(tǒng)經紀人固定的傭金比例正在受到沖擊。3傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)的應對措施3.1加快建立起行業(yè)內部的信息共享機制

國內房地產經紀業(yè)起步較晚,絕大多數(shù)機構對信息的搜集和處理還停留在傳統(tǒng)、甚至原始的階段;行業(yè)內收集和掌握的房源信息相當有限;各機構之間也各自為政。面對網絡技術的飛速發(fā)展、網絡公司的競爭、網上日益豐富的無償?shù)暮屯该骰男畔⒎?傳統(tǒng)經紀機構要提高自身的競爭力,首先應當充分利用網絡技術,加快建立起行業(yè)內的信息共享機制,擴大行業(yè)內的信息資源,共同維護好行業(yè)的生存基礎;通過合作競爭,共同提高整個行業(yè)的交易效率。

在美國,行業(yè)內已經形成了成熟和完善的信息共享機制———ＭＬＳ系統(tǒng)。ＭＬＳ系統(tǒng)大致可以分為兩個層次:一是由美國房地產經紀人協(xié)會創(chuàng)建、全國會員共同維護和使用的ＭＬＳ系統(tǒng),存有130多萬所待售房屋的信息;二是由各大經紀機構建立和使用的企業(yè)內部的ＭＬＳ系統(tǒng),也擁有相當數(shù)量的待售房屋信息,例如:Ｈｏｍｅ-Ａｄｖｉｓｏｒ大約擁有50多萬”掛牌”待售房屋,Ｃｅｎｄａｎｔ公司擁有20余萬待售房屋;同時,美國房地產經紀人協(xié)會通過簽訂合同,將其ＭＬＳ系統(tǒng)的使用權交給10多萬家房地產經紀商。可以看到,美國的房地產經紀業(yè)在行業(yè)內部形成最大范圍共享的同時,也在行業(yè)內壟斷了大量房源信息。

成熟和完善的信息共享機制不僅離不開網絡技術的支持,同時也需要建立起相應的利益分配機制作為支持。在美國,房地產經紀以目前的獨家代理制度為主,無論誰實現(xiàn)了房屋銷售,簽約經紀人都可以獲取相應的傭金(一般是實現(xiàn)銷售的經紀人和簽約經紀人各取50%)。這一機制從客觀上促使房源信息在全國范圍內得以共享。我國可以借鑒美國的方式,在行業(yè)內推行合理的利益分配機制,推動信息共享機制的建立。3.2提升服務的專業(yè)性、開發(fā)新型服務

房地產信息和房地產交易的多樣性、復雜性、專業(yè)性,使人們在交易中選擇代理不僅僅是為了獲取供求信息,更重要的是需要代理人在交易過程中的專業(yè)服務。網絡為人們提供了信息交流的手段,但卻不能取代經紀人細致的專業(yè)服務。傳統(tǒng)經紀機構在充分利用網絡優(yōu)勢的同時,應該著重培養(yǎng)經紀人的專業(yè)素質、提高經紀活動的專業(yè)化、規(guī)范化水平,才能凸現(xiàn)行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢,增強行業(yè)的競爭力。

在網絡中搜尋供求信息、查詢相關資料、篩選和辨別資料的真?zhèn)?對任何普通客戶都不是容易的工作;而經紀人可以利用自身的專業(yè)優(yōu)勢在網上各種不同的房地產資料庫中來去自如,替客戶在各種網絡資料庫中搜尋、辨別成交的機會。這使買方代理的作用凸現(xiàn)出來,為買方代理提供了更多的發(fā)展機會。在網絡技術改造服務方式的同時,傳統(tǒng)經紀機構應該充分利用網絡資源,開發(fā)新的服務項目,創(chuàng)造新的成長契機。3.3代理關系契約化

傳統(tǒng)經紀業(yè)是信息稀缺的產物,過去的買賣信息不易溝通;而互聯(lián)網的廣泛應用從很大程度上改變了信息的稀缺性,使交易雙方有更多直接成交的機會。這增加了經紀人在接受委托,作了大量工作后,仍被委托方甩掉的幾率。在美國,獨家代理制度有效地保障了簽約經紀人獲取報酬的權利;同時行業(yè)協(xié)會也為經紀人提供合同的示范文本,幫助經紀人簽訂平等契約