房地產(chǎn)估價(jià)與評(píng)估方法培訓(xùn)

房地產(chǎn)估價(jià)與評(píng)估方法培訓(xùn)匯報(bào)人：PPT可修改2024-01-23房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)估價(jià)方法詳解評(píng)估流程與實(shí)踐操作案例分析與經(jīng)驗(yàn)分享法律法規(guī)與職業(yè)道德要求contents目錄房地產(chǎn)估價(jià)概述01房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)定義房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過程。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理的有力工具，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理提供價(jià)格信息，為房地產(chǎn)交易提供價(jià)格參考。房地產(chǎn)估價(jià)的意義房地產(chǎn)估價(jià)定義與意義包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)對(duì)象根據(jù)估價(jià)目的和委托人的要求，可以是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)行整體估價(jià)，也可以是對(duì)房地產(chǎn)的某一部分或某一權(quán)益進(jìn)行部分估價(jià)。估價(jià)范圍估價(jià)對(duì)象及范圍估價(jià)原則與方法估價(jià)原則：包括合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。其中，合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格；最高最佳使用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用狀況下的價(jià)值或價(jià)格；替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)方法：包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。其中，市場(chǎng)比較法是將待估房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過對(duì)已知價(jià)格的修正得出待估房地產(chǎn)的價(jià)格；收益法是通過預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以此估算待估房地產(chǎn)的價(jià)格；成本法是通過測(cè)算待估房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，通過預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格；基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定的基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行修正來(lái)求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析0203不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與趨勢(shì)分別探討住宅、商業(yè)、工業(yè)等不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái)趨勢(shì)。01當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)概況包括市場(chǎng)規(guī)模、供需關(guān)系、價(jià)格水平等方面的描述。02發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)、政策、人口等因素，分析未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、通貨膨脹、利率等經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。經(jīng)濟(jì)因素政策因素社會(huì)因素解讀土地政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策、稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。探討人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、生活方式變化等社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。030201影響因素及政策解讀根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，如地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模等，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行劃分。區(qū)域市場(chǎng)劃分分析不同區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)，如供需關(guān)系、價(jià)格水平、競(jìng)爭(zhēng)狀況等。區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)分析介紹區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估的方法和工具，如比較分析法、趨勢(shì)分析法等，幫助估價(jià)師更好地理解和評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)。區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估方法區(qū)域市場(chǎng)分析技巧房地產(chǎn)估價(jià)方法詳解03定義01比較法是通過對(duì)比相似房地產(chǎn)的交易價(jià)格，經(jīng)過因素修正后得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。適用范圍02適用于具有交易性的房地產(chǎn)，如住宅、商鋪等。操作步驟03收集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、進(jìn)行交易情況修正、進(jìn)行交易日期修正、進(jìn)行區(qū)域因素修正、進(jìn)行個(gè)別因素修正、求取比準(zhǔn)價(jià)格。比較法適用范圍適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、酒店等。定義收益法是通過預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以此估算待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。操作步驟搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益、求取報(bào)酬率或資本化率、選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。收益法

成本法定義成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。適用范圍適用于新開發(fā)或新建造的房地產(chǎn)，或者無(wú)法采用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。操作步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料、估算重新購(gòu)建價(jià)格、估算建筑物折舊、求取積算價(jià)格。定義假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。適用范圍適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，如待開發(fā)的土地、在建工程等。操作步驟調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、選擇最佳的開發(fā)利用方式、估計(jì)開發(fā)建設(shè)期、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、估算開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等、計(jì)算和判斷待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)格。假設(shè)開發(fā)法評(píng)估流程與實(shí)踐操作04明確評(píng)估是為了買賣、抵押、課稅、征收等何種目的，以便選擇合適的評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)。確定評(píng)估目的確定評(píng)估的房地產(chǎn)類型，如住宅、商業(yè)、工業(yè)等，以及具體的位置、面積、建筑結(jié)構(gòu)等特征。明確評(píng)估對(duì)象明確評(píng)估目的和對(duì)象對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解其實(shí)際狀況，包括地理位置、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況等。收集與評(píng)估對(duì)象相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、政策法規(guī)、類似案例等信息，為后續(xù)的評(píng)估計(jì)算提供依據(jù)。現(xiàn)場(chǎng)勘查與數(shù)據(jù)收集數(shù)據(jù)收集現(xiàn)場(chǎng)勘查選定評(píng)估方法根據(jù)評(píng)估目的和對(duì)象的特點(diǎn)，選擇合適的評(píng)估方法，如市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等。計(jì)算過程按照選定的評(píng)估方法，進(jìn)行具體的計(jì)算過程，包括數(shù)據(jù)整理、公式應(yīng)用、參數(shù)確定等步驟。選定評(píng)估方法及計(jì)算過程編制報(bào)告將評(píng)估結(jié)果編制成評(píng)估報(bào)告，包括評(píng)估目的、對(duì)象描述、評(píng)估方法、計(jì)算過程、評(píng)估結(jié)論等部分。審核流程對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，確保報(bào)告內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，符合相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求。如有需要，可進(jìn)行專家評(píng)審或第三方審核。編制報(bào)告及審核流程案例分析與經(jīng)驗(yàn)分享05某商業(yè)綜合體項(xiàng)目評(píng)估。該項(xiàng)目通過綜合考慮地理位置、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，采用收益法進(jìn)行評(píng)估，最終實(shí)現(xiàn)了較高的投資回報(bào)率。該案例啟示我們，在評(píng)估商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)全面分析市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇合適的評(píng)估方法。某住宅小區(qū)項(xiàng)目評(píng)估。該項(xiàng)目在評(píng)估過程中，注重收集和分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，采用比較法和成本法進(jìn)行評(píng)估，得出了準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。該案例告訴我們，在評(píng)估住宅項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和項(xiàng)目品質(zhì)，運(yùn)用多種評(píng)估方法進(jìn)行綜合分析。某工業(yè)用地項(xiàng)目評(píng)估。該項(xiàng)目針對(duì)工業(yè)用地的特殊性，重點(diǎn)考慮了土地用途、產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保要求等因素，采用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估，為投資者提供了有價(jià)值的決策依據(jù)。該案例提示我們，在評(píng)估工業(yè)用地時(shí)，應(yīng)深入了解相關(guān)政策和法規(guī)，選擇合適的評(píng)估方法。案例一案例二案例三成功案例展示及啟示數(shù)據(jù)收集困難。解決方案包括加強(qiáng)與相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)的合作，利用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)拓寬數(shù)據(jù)來(lái)源，以及提高評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)和技能水平。問題一評(píng)估方法選擇不當(dāng)。解決方案包括根據(jù)評(píng)估目的和項(xiàng)目特點(diǎn)選擇合適的評(píng)估方法，綜合運(yùn)用多種評(píng)估方法進(jìn)行交叉驗(yàn)證，以及加強(qiáng)評(píng)估方法的研究和創(chuàng)新。問題二市場(chǎng)變化快速。解決方案包括建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，及時(shí)跟蹤市場(chǎng)變化和政策調(diào)整，調(diào)整評(píng)估參數(shù)和模型，以及加強(qiáng)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)能力。問題三常見問題解決方案探討經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)一重視前期準(zhǔn)備工作。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)與評(píng)估之前，應(yīng)充分了解項(xiàng)目背景、市場(chǎng)環(huán)境和政策法規(guī)等信息，為后續(xù)的評(píng)估工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。改進(jìn)方向一加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新和研發(fā)。隨著科技的不斷進(jìn)步和發(fā)展，應(yīng)積極探索和應(yīng)用新的技術(shù)手段和方法，如人工智能、大數(shù)據(jù)等，提高房地產(chǎn)估價(jià)與評(píng)估的效率和準(zhǔn)確性。改進(jìn)方向二推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。應(yīng)建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范體系，統(tǒng)一評(píng)估方法和參數(shù)設(shè)置，提高行業(yè)整體的專業(yè)水平和公信力。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)二注重?cái)?shù)據(jù)分析和運(yùn)用。在評(píng)估過程中，應(yīng)注重?cái)?shù)據(jù)的收集、整理和分析工作，運(yùn)用科學(xué)的方法和模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和解讀，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)與改進(jìn)方向法律法規(guī)與職業(yè)道德要求0601對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、估價(jià)人員的資格認(rèn)證、估價(jià)程序等方面進(jìn)行了規(guī)定。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》02明確了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)督管理等方面的內(nèi)容?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》03規(guī)定了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的考試、注冊(cè)、執(zhí)業(yè)、繼續(xù)教育等方面的要求?！蹲?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》相關(guān)法律法規(guī)解讀010204職業(yè)道德規(guī)范及操守要求遵守國(guó)家法律法規(guī)，維護(hù)國(guó)家和人民的利益。客觀公正，不偏不倚，不受任何單位或個(gè)人的影響。保守秘密，對(duì)委托人的資料和信息嚴(yán)格保密。勤勉盡責(zé)，認(rèn)真履行